ICS13.020.10

CCSZ02

3308

浙江省衢州市地方標準

DB3308/T165—2024

生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算與評價指南

Guidelinesforvalueaccountingandevaluationofecologicaldevelopment

standardland

2024-11-19發(fā)布2024-12-19實施

衢州市市場監(jiān)督管理局??發(fā)布

DB33/T165—2024

前??言

本標準按照GB/T1.1—2020《標準化工作導(dǎo)則第1部分：標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定

起草。

請注意本標準的某些內(nèi)容可能涉及專利。本標準的發(fā)布機構(gòu)不承擔(dān)識別專利的責(zé)任。

本標準由衢州市發(fā)展和改革委員會提出并歸口。

本標準起草單位：衢州市發(fā)展和改革委員會、浙江九州規(guī)劃設(shè)計咨詢有限公司、北京空間機電研究

所。

本標準主要起草人：劉紅飛、魏偉忠、朱師意、韋燚、呂亦澄、毛藍平、關(guān)羽、左欣、董希嘉。

I

DB3308/T165—2024

生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算與評價指南

1范圍

本標準給出了生態(tài)開發(fā)“標準地”核算流程、未開發(fā)狀態(tài)價值核算、配套后狀態(tài)價值核算、開發(fā)后

狀態(tài)價值核算、核算應(yīng)用、星級評價的指導(dǎo)性建議。

本標準適用于生態(tài)開發(fā)“標準地”項目相關(guān)的地方政府及部門、第三方機構(gòu)等開展地塊流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)

價值評估及生態(tài)產(chǎn)品價值評估工作。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本標準必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，

僅所注日期對應(yīng)的版本適用于本標準；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于

本標準。

GB/T28405農(nóng)用地定級規(guī)程

GB/T28406農(nóng)用地估價規(guī)程

GB/T28407農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程

GB/T31118土地生態(tài)服務(wù)評估原則與要求

GB/T38582森林生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能評估規(guī)范

HJ1175全國生態(tài)狀況調(diào)查技術(shù)規(guī)范——項目尺度生態(tài)影響評估

DB33/T2274生態(tài)系統(tǒng)生產(chǎn)總值（GEP）核算技術(shù)規(guī)范陸域生態(tài)系統(tǒng)

TD/T1061自然資源價格評估通則

3術(shù)語和定義

DB33/T2274界定的以及下列術(shù)語和定義適用于本標準。

3.1

流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值valueoftransferofmanagementrights

市場主體通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式從村集體處獲得包含林地、耕地、水域、宅基地等用地

在內(nèi)的生態(tài)開發(fā)“標準地”經(jīng)營權(quán)價值，以及由專業(yè)評估機構(gòu)對其全部或部分權(quán)屬及其附屬物價值進行

估價，對應(yīng)項目核算期內(nèi)的用益物權(quán)價值。

3.2

未開發(fā)狀態(tài)undevelopedstatus

地塊已納入生態(tài)開發(fā)“標準地”項目庫，但未進行配套、開發(fā)方案設(shè)計的初始狀態(tài)。

3.3

配套后狀態(tài)aftermatchingstatus

已明確地塊的生態(tài)資源開發(fā)方向，擬完成相應(yīng)配套建設(shè)的準出讓狀態(tài)。

1

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3.4

開發(fā)后狀態(tài)postdevelopmentstatus

已明確經(jīng)營主體和方案后，地塊按開發(fā)方案完成建設(shè)后的擬完成狀態(tài)。

3.5

生態(tài)補償價值valueofecologicalrestorationcompensation

為助力轄區(qū)內(nèi)生態(tài)占補平衡，所需付出的生態(tài)補償工作量成本的價值。

3.6

收益法incomeapproach

將項目未來各期正常年收益，以適當?shù)倪€原率還原，從而估算待估項目價格的方法。

3.7

市場比較法marketcomparisonapproach

依據(jù)市場上與待估項目類似的項目交易時的價格來估算被評價項目可預(yù)期收益的方法。

3.8

成本法costapproach

根據(jù)項目建設(shè)時的投資成本（或更新重置成本、或復(fù)原重置成本）測算項目可預(yù)期收益的方法，含

維持特定生態(tài)產(chǎn)品價值管控目標所需開展的生態(tài)補償成本。

4核算流程

4.1確定核算空間范圍與實施主體

4.1.1界定核算單元

在項目紅線范圍符合《全國生態(tài)狀況調(diào)查技術(shù)規(guī)范——項目尺度生態(tài)影響評估》（HJ1175）要求的

基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌考慮實際核算時各類型生態(tài)資源的經(jīng)濟、自然、地理要素、資源開發(fā)情況等因素，適度擴

大范圍。

4.1.2明確實施主體

生態(tài)開發(fā)“標準地”項目相關(guān)生態(tài)保護和經(jīng)營開發(fā)主體為實施主體。

4.2確定時間范圍

核算時段建議選擇建設(shè)項目開工前、施工期重要節(jié)點、運營后等重點時段，對應(yīng)下文中未開發(fā)、配

套后、開發(fā)后三個狀態(tài)，包括整個項目全生命周期至生態(tài)系統(tǒng)恢復(fù)穩(wěn)定。

4.3收集數(shù)據(jù)資料

4.3.1建議將實地調(diào)查數(shù)據(jù)、相關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)、已批復(fù)的可行性研究報告等作為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源，提

高數(shù)據(jù)的權(quán)威性、準確性、時效性和可獲得性。

4.3.2收集和利用核算區(qū)域內(nèi)已有的常規(guī)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)資料，進行數(shù)據(jù)預(yù)處理以及參數(shù)本地化。

2

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4.4明確核算方法

由市生態(tài)開發(fā)“標準地”數(shù)字化應(yīng)用對開發(fā)經(jīng)營方案開展綜合性項目開發(fā)評估。生態(tài)產(chǎn)品實物量和

價值量需通過核算獲得，核算方法參照《全國生態(tài)狀況調(diào)查技術(shù)規(guī)范——項目尺度生態(tài)影響評估》（HJ

1175）、《生態(tài)系統(tǒng)生產(chǎn)總值（GEP）核算技術(shù)規(guī)范陸域生態(tài)系統(tǒng)》（DB33/T2274）。

4.5核算價值總量

生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值由生態(tài)產(chǎn)品價值和流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值兩部分組成，按式（1）計算。

（1）

式中：

?=??+??

V——生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；

——生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值；

——生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值。

??

??

5未開發(fā)狀態(tài)價值核算

5.1未開發(fā)狀態(tài)價值核算范圍

生態(tài)開發(fā)“標準地”未開發(fā)狀態(tài)價值核算的范圍為流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)及收益、地下地上附屬物及其他固定

附屬設(shè)施等，不包含移動性附屬設(shè)施、機械設(shè)備等。

5.2未開發(fā)狀態(tài)價值核算公式

5.2.1未開發(fā)狀態(tài)價值總量計算公式

未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值由生態(tài)產(chǎn)品價值和流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值兩部分組成，按式（2）

計算。

（2）

式中：

?1=??1+??1

——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；

——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值；

?1

——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值。

??1

5.2.2??1未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)產(chǎn)品價值量

未開發(fā)狀態(tài)的生態(tài)開發(fā)“標準地”內(nèi)生態(tài)產(chǎn)品維持原狀不變，生態(tài)產(chǎn)品價值按照《生態(tài)系統(tǒng)生

產(chǎn)總值（GEP）核算技術(shù)規(guī)范陸域生態(tài)系統(tǒng)》來計算。

??1

5.2.3未開發(fā)狀態(tài)流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值量

未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值，按式（3）計算。

（3）

式中：

??1=??×?×?+?

——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值；

——土地年均價值；

??1

N——出讓期限；

??

A——土地面積；

3

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L——土地附屬物價值，包含種植、養(yǎng)殖附屬物和建構(gòu)附屬物。

5.2.3.1土地年均價值

生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值中的土地年均價值核算參照《土地生態(tài)服務(wù)評估原則與要求》

（GB/T31118）、《森林生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能評估規(guī)范》（GB/T38582）。宜采用市場比較法，優(yōu)先選用正常

市場環(huán)境下的實際交易案例，各比較案例的修正幅度不宜超過30%。

5.2.3.2土地附屬物價值

土地附屬物價值評估參照《自然資源價格評估通則》（TD/T1061）《農(nóng)用地估價規(guī)程》（GB/T28406），

主要包括以下兩類：

a）種植、養(yǎng)殖附屬物價值

對于種植作物、養(yǎng)殖產(chǎn)物等收益，根據(jù)作物生產(chǎn)的正常定植標準、作物長勢、管理水平、市場行情

等因素，評估作價。

b）建構(gòu)附屬物價值

對于溫室大棚、水庫、設(shè)施用房等附屬物，根據(jù)建造價和折舊情況，評估作價。

6配套后狀態(tài)價值核算

6.1明確配套標準

根據(jù)不同資源品類開發(fā)方向，明確地塊配套標準，并統(tǒng)計配套投資情況。

6.2配套后狀態(tài)價值核算范圍

配套后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”價值核算的范圍為配套建設(shè)完成后的生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)

營權(quán)價值，包含地下地上附屬物及其他固定附屬設(shè)施等。

6.3配套后狀態(tài)價值核算計算公式

配套后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值，按式（4）計算。

（）（4）

式中：

?2=?1+?×?×?

——配套后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；

——未開發(fā)狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；

?2

——配套總投資額；

?1

——配套建設(shè)價值系數(shù)；

?

C——地塊分級定價系數(shù)。

?

注：考慮配套建設(shè)對生態(tài)開發(fā)“標準地”項目開發(fā)起到積極作用，建議的價值系數(shù)范圍為1~1.5。

6.3.1地塊分級定價?

閑置耕地、胡柚林、油茶林、清水魚塘、中小水庫參照《農(nóng)用地定級規(guī)程》（GB/T28405）、《農(nóng)用

地估價規(guī)程》（GB/T28406）、《農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程》（GB/T28407）。夯土房、整村經(jīng)營、光伏電站用

地定級參照《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》（中估協(xié)發(fā)〔2020〕16號）。

6.3.1.1評價因子

4

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選取自然因素、社會經(jīng)濟兩大主要因素，結(jié)合各資源品類特點細化評判因素，詳見附錄B。

6.3.1.2評估打分

由生態(tài)開發(fā)“標準地”數(shù)字化應(yīng)用自動對地塊進行打分。

7開發(fā)后狀態(tài)價值核算

7.1選定最優(yōu)開發(fā)模式

根據(jù)生態(tài)資源合理開發(fā)項目落地決策咨詢機制，對生態(tài)開發(fā)“標準地”項目方案在建設(shè)前開展項目

評審，選定最優(yōu)開發(fā)模式。

7.2開發(fā)后狀態(tài)價值核算公式

開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值由生態(tài)產(chǎn)品價值和流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值兩部分組成，按式（5）

計算。

（5）

式中：

?3=??3+??3

——開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”地塊總價值；

——開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”生態(tài)產(chǎn)品價值；

?3

——開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值。

??3

7.2.1??3開發(fā)后狀態(tài)流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值核算

開發(fā)后狀態(tài)生態(tài)開發(fā)“標準地”流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)價值，按式（6）計算。

（6）

式中：???

??3=