房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法《收益法及其運(yùn)用試題預(yù)測》模擬練習(xí)含答案一、單項(xiàng)選擇題1.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A.收益能夠準(zhǔn)確預(yù)測B.風(fēng)險(xiǎn)能夠準(zhǔn)確預(yù)測C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以準(zhǔn)確預(yù)測D.收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠準(zhǔn)確預(yù)測答案：D。收益法是基于預(yù)期原理，即未來收益的現(xiàn)值之和，只有當(dāng)房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠準(zhǔn)確預(yù)測時(shí)，才能合理地運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)。如果僅能預(yù)測收益而無法準(zhǔn)確衡量風(fēng)險(xiǎn)，或者僅能知曉風(fēng)險(xiǎn)而不能合理預(yù)測收益，都難以準(zhǔn)確得出房地產(chǎn)的價(jià)值。2.某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為8萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.70B.72C.80D.90答案：C。根據(jù)收益法中無限年期的計(jì)算公式\(V=A/Y\)（其中\(zhòng)(V\)為房地產(chǎn)價(jià)值，\(A\)為年凈收益，\(Y\)為報(bào)酬率），已知\(A=8\)萬元，\(Y=10\%\)，則\(V=8\div10\%=80\)萬元。3.某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬元，建筑物價(jià)值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.1400B.1500C.1600D.1700答案：C。先求出建筑物的凈收益\(A_=V_\timesR_\)（\(V_\)為建筑物價(jià)值，\(R_\)為建筑物資本化率），即\(A_=1000\times8\%=80\)萬元。土地凈收益\(A_{l}=AA_\)（\(A\)為房地產(chǎn)凈收益），所以\(A_{l}=10080=20\)萬元。土地價(jià)值\(V_{l}=A_{l}\divR_{l}\)（\(R_{l}\)為土地資本化率），即\(V_{l}=20\div6\%=\frac{1000}{3}\)萬元。房地產(chǎn)價(jià)值\(V=V_+V_{l}=1000+\frac{1000}{3}\approx1666.67\)萬元，這里計(jì)算過程中由于小數(shù)取整等問題可能有一定誤差，最接近的答案是C選項(xiàng)1600萬元。4.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來3年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元，報(bào)酬率為10%。則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.196.42B.197.34C.200.14D.210.19答案：A。先求未來3年凈收益的平均值\(\bar{A}=\frac{20+22+25}{3}=22.33\)萬元。根據(jù)有限年期且凈收益每年不變的公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)（\(A\)為年凈收益，\(Y\)為報(bào)酬率，\(n\)為收益期限），將\(A=22.33\)萬元，\(Y=10\%\)，\(n=30\)代入可得：\(V=\frac{22.33}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{30}}]\approx196.42\)萬元。5.某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為1000元/平方米，成新率為70%，房地產(chǎn)凈收益為每平方米140元，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/平方米。A.1700B.2000C.2100D.2400答案：C。建筑物價(jià)值\(V_=1000\times70\%=700\)元/平方米。建筑物凈收益\(A_=V_\timesR_=700\times8\%=56\)元/平方米。土地凈收益\(A_{l}=AA_=14056=84\)元/平方米。土地價(jià)值\(V_{l}=A_{l}\divR_{l}=84\div6\%=1400\)元/平方米。房地產(chǎn)價(jià)格\(V=V_+V_{l}=700+1400=2100\)元/平方米。二、多項(xiàng)選擇題1.收益法中的運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)稅B.管理費(fèi)用C.折舊費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)E.維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)答案：ABDE。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費(fèi)用。房地產(chǎn)稅是持有房地產(chǎn)需要繳納的稅費(fèi)，屬于運(yùn)營費(fèi)用；管理費(fèi)用用于房地產(chǎn)的日常管理；保險(xiǎn)費(fèi)是為房地產(chǎn)投保的費(fèi)用；維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)是保持房地產(chǎn)正常狀況的支出。而折舊費(fèi)不屬于運(yùn)營費(fèi)用，因?yàn)樗菚?huì)計(jì)上的一種分?jǐn)偅⒉皇菍?shí)際的現(xiàn)金流出用于維持運(yùn)營。2.下列關(guān)于收益法中收益期限確定的表述，正確的有（）。A.對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限B.對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)，若建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按照土地使用權(quán)年限確定收益期限C.對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)，若建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，且出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限D(zhuǎn).對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)，若建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限E.對(duì)于土地與建筑物合成體的估價(jià)，若建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束，應(yīng)按照土地使用權(quán)年限確定收益期限答案：ABD。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物，分別依據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，A正確。當(dāng)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)年限結(jié)束且出讓合同約定期滿無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，按土地使用權(quán)年限確定收益期限，B正確，C錯(cuò)誤。若建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)年限結(jié)束，應(yīng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期限，D正確，E錯(cuò)誤。3.求取報(bào)酬率的方法主要有（）。A.累加法B.市場提取法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.實(shí)際觀察法E.分解法答案：ABC。累加法是將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率等多個(gè)組成部分，通過累加各部分得出報(bào)酬率；市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的收益法公式，求出報(bào)酬率；投資報(bào)酬率排序插入法是找出相關(guān)投資類型及其報(bào)酬率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，確定報(bào)酬率。實(shí)際觀察法和分解法并不是求取報(bào)酬率的主要方法。4.運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，影響估價(jià)結(jié)果的因素有（）。A.凈收益B.報(bào)酬率C.收益期限D(zhuǎn).資本化率E.折舊率答案：ABCD。根據(jù)收益法的公式，房地產(chǎn)價(jià)值與凈收益、報(bào)酬率、收益期限密切相關(guān)。資本化率在一定程度上和報(bào)酬率相關(guān)，也會(huì)影響估價(jià)結(jié)果。而折舊率主要用于成本法中計(jì)算建筑物折舊，與收益法的估價(jià)結(jié)果無關(guān)。5.下列關(guān)于凈收益的說法，正確的有（）。A.凈收益是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入B.有效毛收入是從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的收入C.凈收益是有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用以后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入D.運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費(fèi)用E.凈收益通常是通過有效毛收入乘以運(yùn)營費(fèi)用率得到的答案：BCD。潛在毛收入扣除空置和收租損失后得到有效毛收入，A錯(cuò)誤，B正確。有效毛收入扣除運(yùn)營費(fèi)用后得到凈收益，C正確。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，D正確。凈收益是有效毛收入減去運(yùn)營費(fèi)用得到的，而不是通過有效毛收入乘以運(yùn)營費(fèi)用率得到，E錯(cuò)誤。三、判斷題1.收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的，預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。（）答案：正確。收益法認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，所以決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的關(guān)鍵是未來的收益等因素，而不是過去的因素，該說法符合收益法的預(yù)期原理。2.房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益，在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還應(yīng)考慮各種無形收益。（）答案：正確。房地產(chǎn)除了有可以直接量化的有形收益外，還可能存在一些無形收益，如良好的聲譽(yù)、優(yōu)越的地理位置帶來的潛在收益等，在求取凈收益時(shí)都應(yīng)考慮進(jìn)去，這樣才能更準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。3.報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是與投資風(fēng)險(xiǎn)呈負(fù)相關(guān)。（）答案：錯(cuò)誤。報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)呈正相關(guān)，即投資風(fēng)險(xiǎn)越大，投資者要求的報(bào)酬率就越高；投資風(fēng)險(xiǎn)越小，報(bào)酬率相對(duì)越低。因?yàn)橥顿Y者會(huì)要求對(duì)承擔(dān)的高風(fēng)險(xiǎn)給予相應(yīng)的高回報(bào)。4.某宗房地產(chǎn)的收益期限為無限年，預(yù)計(jì)每年的凈收益穩(wěn)定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為50萬元、52萬元、55萬元、56萬元，則該房地產(chǎn)的凈收益可采用這4年凈收益的平均值來確定。（）答案：正確。當(dāng)收益期限為無限年且預(yù)計(jì)每年凈收益穩(wěn)定不變時(shí)，可以用有限年期內(nèi)已知凈收益的平均值來近似確定未來的凈收益，所以可以采用這4年凈收益的平均值來確定該房地產(chǎn)的凈收益。5.在收益法中，若凈收益按一定比率遞增，報(bào)酬率大于遞增比率，則無限年期的房地產(chǎn)價(jià)格為\(V=\frac{A}{Yg}\)（\(A\)為第一年凈收益，\(Y\)為報(bào)酬率，\(g\)為凈收益遞增比率）。（）答案：正確。這是收益法中凈收益按一定比率遞增且報(bào)酬率大于遞增比率時(shí)無限年期房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)算公式，推導(dǎo)基于等比數(shù)列求和等數(shù)學(xué)原理得出。四、計(jì)算題1.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在28萬元。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解：第一步，計(jì)算前3年凈收益的現(xiàn)值。\(P_{1}=\frac{20}{(1+10\%)}+\frac{22}{(1+10\%)^{2}}+\frac{25}{(1+10\%)^{3}}\)\(=\frac{20}{1.1}+\frac{22}{1.21}+\frac{25}{1.331}\)\(\approx18.18+18.18+18.78=55.14\)萬元。第二步，計(jì)算第4年起至第40年凈收益在第3年末的現(xiàn)值。這是一個(gè)37年期的穩(wěn)定凈收益流，根據(jù)有限年期且凈收益每年不變的公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)，這里\(A=28\)萬元，\(Y=10\%\)，\(n=37\)。\(V_{3}=\frac{28}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{37}}]\)\(=280\times(1\frac{1}{(1+10\%)^{37}})\)\(\approx280\times(10.0267)=280\times0.9733=272.52\)萬元。第三步，將第3年末的現(xiàn)值折現(xiàn)到現(xiàn)在。\(P_{2}=\frac{272.52}{(1+10\%)^{3}}\approx204.94\)萬元。第四步，計(jì)算房地產(chǎn)的收益價(jià)格。\(V=P_{1}+P_{2}=55.14+204.94=260.08\)萬元。2.某宗房地產(chǎn)，土地面積為1000平方米，土地使用權(quán)年限為50年，自2010年1月1日起算。該土地上建有一幢建筑面積為3000平方米的寫字樓，于2012年1月1日建成投入使用。預(yù)計(jì)該寫字樓正常月毛收入為60萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為200萬元。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2020年1月1日的收益價(jià)格。解：第一步，計(jì)算年凈收益。年毛收入\(A_{g}=60\times12=720\)萬元。年凈收益\(A=A_{g}200=520\)萬元。第二步，確定收益期限。土地使用權(quán)剩余年限\(n=50(20202010)=40\)年。第三步，計(jì)算房地產(chǎn)的收益價(jià)格。根據(jù)有限年期且凈收益每年不變的公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^{n}}]\)，這里\(A=520\)萬元，\(Y=10\%\)，\(n=40\)。\(V=\frac{520}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{40}}]\)\(=5200\times(1\frac{1}{(1+10\%)^{40}})\)\(\approx5200\times(10.0221)=5200\times0.9779=5085.08\)萬元。3.已知某宗房地產(chǎn)，土地價(jià)值占總價(jià)值的40%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。試求該宗房地產(chǎn)的綜合