ICS13.020.10

CCSZ02

3308

浙江省衢州市地方標(biāo)準(zhǔn)

DB3308/T166—2024

特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估指南

Guidelinesforpricingthevalueofecosystemforprojects

2024-11-19發(fā)布2024-12-19實(shí)施

衢州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局??發(fā)布

DB3308/T166—2024

目次

前言...........................................................................II

1范圍..............................................................................1

2規(guī)范性引用文件....................................................................1

3術(shù)語(yǔ)和定義........................................................................1

4評(píng)估原則..........................................................................2

5生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)分類..............................................................2

6評(píng)估方法..........................................................................2

附錄A...........................................................................5

附錄B...........................................................................6

附錄C...........................................................................9

參考文獻(xiàn)..........................................................................11

I

DB3308/T166—2024

前言

本標(biāo)準(zhǔn)按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定

起草。

請(qǐng)注意本標(biāo)準(zhǔn)的某些內(nèi)容可能涉及專利。本標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布機(jī)構(gòu)不承擔(dān)識(shí)別專利的責(zé)任。

本標(biāo)準(zhǔn)由衢州市發(fā)展和改革委員會(huì)提出并歸口。

本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：衢州市發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)科學(xué)院生態(tài)環(huán)境研究中心、北京空間機(jī)電研

究所。

本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人：劉紅飛、歐陽(yáng)志云、韓寶龍、米魯豫、孫曉敏。

II

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特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估指南

1范圍

本標(biāo)準(zhǔn)給出了特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估指南所涉及的評(píng)估原則、評(píng)估方法、生態(tài)產(chǎn)品

經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)分類，以及評(píng)估報(bào)告參考提綱的指導(dǎo)性建議。

本標(biāo)準(zhǔn)適用于指導(dǎo)各機(jī)構(gòu)對(duì)特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估、生態(tài)開(kāi)發(fā)“標(biāo)準(zhǔn)地”價(jià)值評(píng)估等

工作。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過(guò)文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本標(biāo)準(zhǔn)必不可少的條款。其中，注日期的引用

文件，僅所注日期對(duì)應(yīng)的版本適用于本標(biāo)準(zhǔn)；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單）

適用于本標(biāo)準(zhǔn)。

GB/T43678生態(tài)系統(tǒng)評(píng)估生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)評(píng)估方法

DB33/T2274生態(tài)系統(tǒng)生產(chǎn)總值(GEP)核算技術(shù)規(guī)范陸域生態(tài)系統(tǒng)

3術(shù)語(yǔ)和定義

下列術(shù)語(yǔ)和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。

3.1

特定地域單元specificgeographicunitforecosystemdevelopmentprojects

用于某一生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生態(tài)資產(chǎn)組合及其空間范圍。

3.2

特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值thevalueofecosystemproductinspecificgeographicunits

某一特定地域單元所含生態(tài)產(chǎn)品在核算期內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)值。

3.3

生態(tài)資產(chǎn)ecosystemassets

可用于生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的生態(tài)系統(tǒng)。

3.4

生態(tài)產(chǎn)品ecosystemproduct

生態(tài)系統(tǒng)為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和其他人類活動(dòng)提供且被使用的貨物與服務(wù)貢獻(xiàn)，包括物質(zhì)供給、調(diào)節(jié)服

務(wù)和文化服務(wù)三類。

3.5

物質(zhì)供給provisioningservices

生態(tài)系統(tǒng)為人類提供并被使用的物質(zhì)產(chǎn)品，如糧食、油料、蔬菜、水果、木材、生物質(zhì)能源、

水產(chǎn)品、中草藥、牧草、花卉等物質(zhì)產(chǎn)品。

3.6

調(diào)節(jié)服務(wù)regulationservices

生態(tài)系統(tǒng)為維持或改善人類生存環(huán)境提供的惠益，如水源涵養(yǎng)、減少泥沙淤積、面源削減、防

風(fēng)固沙、洪水調(diào)蓄、空氣凈化、水質(zhì)凈化、固定二氧化碳、氣候調(diào)節(jié)、噪聲消減等。

3.7

文化服務(wù)culturalservices

生態(tài)系統(tǒng)為提高人類生活質(zhì)量提供的非物質(zhì)惠益，如靈感激發(fā)、旅游觀光、休閑娛樂(lè)、美學(xué)體

驗(yàn)、精神愉悅等。

3.8

1

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基準(zhǔn)價(jià)格benchmarkprice

通過(guò)實(shí)際統(tǒng)計(jì)和模型演算得出的，可根據(jù)市場(chǎng)供需變化進(jìn)行波動(dòng)的指導(dǎo)價(jià)格。

3.9

生態(tài)修復(fù)補(bǔ)償價(jià)值valueofecologicalrestorationcompensation

為實(shí)現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值管控目標(biāo)，所需付出的生態(tài)修復(fù)成本。

3.10

假設(shè)開(kāi)發(fā)法hypotheticaldevelopmentmethod

假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在預(yù)計(jì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總開(kāi)發(fā)價(jià)值(或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值)的基礎(chǔ)上，扣除

預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用利息、利潤(rùn)及相關(guān)稅費(fèi)等，以價(jià)值余額來(lái)估算待估項(xiàng)目?jī)r(jià)值的

方法。

3.11

收益法incomeapproach

收益法是指將項(xiàng)目未來(lái)各期正常年收益，以適當(dāng)?shù)倪€原率還原，從而估算待估項(xiàng)目?jī)r(jià)值的方法。

3.12

市場(chǎng)比較法marketcomparisonapproach

依據(jù)市場(chǎng)上與待估項(xiàng)目類似的項(xiàng)目交易時(shí)的價(jià)格來(lái)估算被評(píng)價(jià)項(xiàng)目可預(yù)期收益的方法。

3.13

成本法costapproach

根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)的投資成本(或更新重置成本、或復(fù)原重置成本)測(cè)算項(xiàng)目可預(yù)期收益的方法。含

為了維持特定的生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值管控目標(biāo)所需開(kāi)展的生態(tài)修復(fù)成本。

3.14

權(quán)利清單listofentitlements

全面統(tǒng)計(jì)特定地域單元內(nèi)存在的各項(xiàng)生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)利后形成的總表。

4評(píng)估原則

4.1堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，合理規(guī)劃利用

嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)紅線和生態(tài)安全邊界，合理規(guī)劃特定地域單元利用方式，科學(xué)劃定特定地域單元

評(píng)估范圍。

4.2強(qiáng)化防控風(fēng)險(xiǎn)，面向保值增值

加強(qiáng)對(duì)特定地域單元利用條件的分析，強(qiáng)化各類風(fēng)險(xiǎn)防控，促進(jìn)特定地域單元的保值增值，實(shí)

現(xiàn)各類生態(tài)管控目標(biāo)。

4.3遵循市場(chǎng)規(guī)則，促進(jìn)社會(huì)參與

堅(jiān)持市場(chǎng)價(jià)值導(dǎo)向，參照各行業(yè)投融資評(píng)價(jià)規(guī)范，提現(xiàn)利益相關(guān)方訴求，提升生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)

發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)果在市場(chǎng)各方和金融領(lǐng)域的認(rèn)可度，促進(jìn)社會(huì)參與。

4.4顯化生態(tài)價(jià)值，落實(shí)保護(hù)受益

重視特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)價(jià)值形成中的生態(tài)貢獻(xiàn)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境價(jià)值，使評(píng)

估結(jié)果能夠在生態(tài)保護(hù)修復(fù)、生態(tài)保護(hù)補(bǔ)償中應(yīng)用，促進(jìn)保護(hù)者受益。

5生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)分類

根據(jù)生態(tài)產(chǎn)品類型的不同分為物質(zhì)供給類生態(tài)產(chǎn)品、文化服務(wù)類生態(tài)產(chǎn)品、調(diào)節(jié)服務(wù)類生頭胎

產(chǎn)品三大類。其中物質(zhì)供給類分為農(nóng)林牧漁類和水資源產(chǎn)品類兩類，文化服務(wù)類分為自然景觀服務(wù)、

旅游服務(wù)，以及休閑服務(wù)三類，調(diào)節(jié)服務(wù)類分為固定二氧化碳、水源涵養(yǎng)等十類。按照經(jīng)營(yíng)方式的

不同又劃分為各小類(參照(資料性)附錄A)。

6評(píng)估方法

2

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6.1評(píng)估流程

首先需要明確特定地域單元并編制生態(tài)資產(chǎn)權(quán)屬清單，其次按照權(quán)屬清單明確特定地域單元內(nèi)

生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)利利用條件和管控目標(biāo)，據(jù)此再進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用影響、總價(jià)值于不可變現(xiàn)價(jià)值以

及人工與人工設(shè)施價(jià)值的明確。在此基礎(chǔ)上評(píng)估生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格即補(bǔ)償價(jià)值于權(quán)力

價(jià)值之和，評(píng)估生態(tài)貢獻(xiàn)價(jià)值即權(quán)力價(jià)值于人工與人工設(shè)施貢獻(xiàn)價(jià)值之差，最后基于以上評(píng)估結(jié)果

編制特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估報(bào)告(參照?qǐng)D1)。

圖1特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估指南工作流程

6.2明確特定地域單元范圍

考慮生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要，根據(jù)生態(tài)系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)性、可及性及生態(tài)系統(tǒng)承載力，清晰確

認(rèn)受評(píng)估的特定地域單元出讓年限，及具體位置、界線。結(jié)合3SGIS、GPS等技術(shù)手段，明確評(píng)估范

圍內(nèi)不同生態(tài)系統(tǒng)類型、面積與分布，繪制特定地域單元空間分布圖。

6.3編制特定地域單元內(nèi)的生態(tài)資產(chǎn)權(quán)屬清單

根據(jù)特定地域單元內(nèi)各類生態(tài)資產(chǎn)現(xiàn)狀，依據(jù)現(xiàn)行的有關(guān)政策文件及相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件、法定

數(shù)據(jù)，具體界定各類生態(tài)資產(chǎn)類型、范圍、權(quán)屬、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃及資產(chǎn)現(xiàn)狀等。同時(shí)，梳理特定地域單

元范圍內(nèi)，生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的輔助要素，形成特定地域單元生態(tài)資產(chǎn)及輔助要素權(quán)屬清

單。

6.4編制可開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(權(quán)利)清單

3

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按照物質(zhì)供給、調(diào)節(jié)服務(wù)、文化服務(wù)三類功能屬性，調(diào)查分析區(qū)域內(nèi)可開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的使用權(quán)、類

別、數(shù)量、分布、規(guī)模等信息，形成可開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(權(quán)利)清單(參照附錄A)。

6.5明確特定地域單元各類生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)利利用條件

根據(jù)權(quán)利所對(duì)應(yīng)的不同類別產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)模式，以及當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源利用和生態(tài)環(huán)境保護(hù)等方面的

要求，明確各類產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)利利用條件。

6.6評(píng)估特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)利價(jià)值

根據(jù)權(quán)利所對(duì)應(yīng)的不同類別產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)模式，選用適宜的核算方法測(cè)算得出(詳見(jiàn)附錄B)，權(quán)利價(jià)

值中應(yīng)扣除不可變現(xiàn)價(jià)值部分。

6.7明確生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值管控目標(biāo)

根據(jù)生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值管理要求，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)期內(nèi)設(shè)置合理管控目標(biāo)。

6.8評(píng)估所需生態(tài)修復(fù)補(bǔ)償價(jià)值

根據(jù)生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值管控目標(biāo)，評(píng)估生態(tài)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能對(duì)實(shí)現(xiàn)管控目標(biāo)的影響，以及

達(dá)成該目標(biāo)所需生態(tài)修復(fù)補(bǔ)償價(jià)值(詳見(jiàn)附錄B)。

6.9評(píng)估特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格

為特定地域單元生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)權(quán)利價(jià)值與所需生態(tài)修復(fù)價(jià)值之和(詳見(jiàn)附錄B)。

在“標(biāo)準(zhǔn)地”權(quán)利價(jià)值中剔除人類勞動(dòng)和人工設(shè)施所貢獻(xiàn)的價(jià)值(詳見(jiàn)附錄B)。

6.10編制基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告

根據(jù)上述評(píng)估過(guò)程將成果匯編為評(píng)估報(bào)告，格式參照附錄C。

4

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附錄A

(資料性)

生態(tài)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)類型(權(quán)利清單)

生態(tài)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)類型見(jiàn)表A.1。

表A.1生態(tài)產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)類型

產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型(Ⅱ經(jīng)營(yíng)方式(Ⅰ

經(jīng)營(yíng)方式(Ⅱ類)

(Ⅰ類)類)類)

1、結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)低實(shí)際，銷售優(yōu)質(zhì)農(nóng)林牧漁業(yè)產(chǎn)品如魚(yú)類、畜禽類、

果蔬類等；

直接交易

2、打造“農(nóng)林牧漁+旅游”項(xiàng)目如養(yǎng)魚(yú)體驗(yàn)、垂釣娛樂(lè)、農(nóng)耕

樂(lè)園等。

農(nóng)林牧漁類1、結(jié)合實(shí)際標(biāo)準(zhǔn)地的實(shí)際生態(tài)產(chǎn)品，打造特色農(nóng)林牧漁產(chǎn)品如

物質(zhì)供給類龍游發(fā)糕、常山山茶油、衢州陳年封缸酒等；

生態(tài)產(chǎn)品精深加工2、就地加工處理果蔬、糧食、禽畜等促進(jìn)產(chǎn)業(yè)增值，如生產(chǎn)果

蔬脆片、果蔬粉、釀酒、禽畜產(chǎn)品生制或熟制等；

3、打造林木花卉觀賞項(xiàng)目。

直接交易進(jìn)行區(qū)域水權(quán)交易、取水權(quán)交易、灌溉用水戶水權(quán)交易等。

水資源產(chǎn)品結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)地實(shí)際，對(duì)水資源進(jìn)行加工利用如在發(fā)電、化工、印

精深加工

染等行業(yè)發(fā)揮作用。

依托優(yōu)美自然環(huán)境進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、銷售等。

自然景觀服務(wù)長(zhǎng)短期住宿

依托優(yōu)美生態(tài)環(huán)境經(jīng)營(yíng)建設(shè)酒店、民宿等項(xiàng)目。

依托優(yōu)美自然風(fēng)光、古村落文化等適度開(kāi)展旅游景點(diǎn)項(xiàng)目，塑

造IP引流，打造多業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈等。

文化服務(wù)類借助自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，適度搭建娛樂(lè)設(shè)施，打造娛樂(lè)項(xiàng)目等。

生態(tài)產(chǎn)品旅游服務(wù)旅游開(kāi)發(fā)打造康養(yǎng)項(xiàng)目等。

打造以看山、看水等為主的觀光、生態(tài)研學(xué)項(xiàng)目等。

舉辦登山徒步、體育賽事項(xiàng)目等。

組織戶外親子體育拓展等。

休閑服務(wù)提供空間為附近市民提供日常生活及節(jié)假日休閑游憩場(chǎng)所。

固定二氧化碳

水源涵養(yǎng)權(quán)益交易以碳匯產(chǎn)品為代表的生態(tài)權(quán)益類產(chǎn)品交易。

水質(zhì)凈化

防風(fēng)固沙適度發(fā)展對(duì)所在區(qū)域水質(zhì)、土壤、空氣、氣候等地域資源及自

依托產(chǎn)業(yè)載

調(diào)節(jié)服務(wù)類氣候調(diào)節(jié)然生態(tài)環(huán)境有天然依賴性和嚴(yán)格要求的加工業(yè)；引入環(huán)境敏感

體間接實(shí)現(xiàn)

生態(tài)產(chǎn)品噪聲消減型制造業(yè)等。

空氣凈化

洪水調(diào)蓄

生態(tài)補(bǔ)償用于對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的潛在損害進(jìn)行補(bǔ)償。

面源消減

減少泥沙淤積

5

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附錄B

(規(guī)范性)

特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估方法

B.1特定地域單元的生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值評(píng)估

B.1.1基準(zhǔn)價(jià)格

開(kāi)展項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格評(píng)估，按照公式(1)進(jìn)行核算。

······················································································(1)

'

式中：?=?+?

V—項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格(元)；

P—項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及的權(quán)利價(jià)值(當(dāng)有多種權(quán)利時(shí)，為各類權(quán)利價(jià)值之和)(元)；

P′—實(shí)現(xiàn)生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值管控目標(biāo)所需生態(tài)修復(fù)工作價(jià)值(元)。

B.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及的權(quán)利價(jià)值核算

B.2.1權(quán)利價(jià)值

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及權(quán)利價(jià)值，按公式(2)進(jìn)行核算。

············································································(2)

式中：?=?????

P—項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及的權(quán)利價(jià)值(元)；

G—項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總收益(元)；

C—項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本(元)；

R—開(kāi)發(fā)者合理利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)(元)。

B.2.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總收益核算

B.2.2.1開(kāi)發(fā)收益

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及的開(kāi)發(fā)總收益，按公式(3)進(jìn)行核算。

··················································································(3)

式中：?=?????

G—項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總收益(元)；

Gt—項(xiàng)目所產(chǎn)生的所有產(chǎn)品的總價(jià)值，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類型可選擇成本法、市場(chǎng)比較法、收益法、

假設(shè)開(kāi)發(fā)法、影子工程法(元)；

Gu—項(xiàng)目所產(chǎn)生的所有產(chǎn)品中不可變現(xiàn)的部分的總價(jià)值(元)。

B.2.2.2成本法

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及的成本法，按公式(4)進(jìn)行核算。

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成本法·································································(4)

式中：?=?+?+?

成本法—待估項(xiàng)目的價(jià)值(元)；

?—主要包括初級(jí)生產(chǎn)資料取得成本、開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、期間運(yùn)營(yíng)成本等(元)；

—稅費(fèi)(規(guī)費(fèi))(元)；

?

—利息、投資利潤(rùn)、增值收益等(元)。

?

若項(xiàng)目屬性呈現(xiàn)有限年期，則需進(jìn)行年期修正，年期修正按公式(5)進(jìn)行核算。

?

···········································································(5)

1

?

式中：??=1?(1+?)

Kn——年期修正系數(shù)；

n——使用期年期(年)；

r——還原率。

B.2.2.3假設(shè)開(kāi)發(fā)法

根據(jù)整體賦能確定的用益物權(quán)權(quán)能，在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的

正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及相關(guān)稅費(fèi)等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估項(xiàng)目?jī)r(jià)格的方法。

按照公式(6)進(jìn)行核算。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法····················································(6)

式中：?=?????

假設(shè)開(kāi)發(fā)法－待估項(xiàng)目?jī)r(jià)值(元)；

－總開(kāi)發(fā)價(jià)值(元)；

?

－整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本(元)；

?

－開(kāi)發(fā)者合理利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)(元)。

?

總開(kāi)發(fā)價(jià)值可采用市場(chǎng)比較法或收益還原法等評(píng)估方法測(cè)算(元)。

?

B.2.2.4市場(chǎng)比較法

根據(jù)替代原理，將待估項(xiàng)目與近期市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生交易的類似交易案例進(jìn)行比較，并對(duì)類似交

易案例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正，以此估算待估標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)格的方法。按照公式(7)進(jìn)行核算。

市場(chǎng)比較法···················(7)

式中：?=??×??×??×??×??×??×??

市場(chǎng)比較法—待估項(xiàng)目?jī)r(jià)值(元)；

—類似交易案例價(jià)格(元)；

?

—交易情況修正系數(shù)；

??

—交易基準(zhǔn)日修正系數(shù)；

??

—自然因素修正系數(shù)；

??

—社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素修正系數(shù)；

??

—特殊因素修正系數(shù)；

??

—使用年期修正系數(shù)。

??

??

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B.2.2.5收益法

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所涉及的收益法，按照公式(8)進(jìn)行核算。

收益法······································································(8)

???

?

式中：?=