莊園歷史文化古跡保護修復工程

可行性研究報告

月

目錄

第一章總論................................................1

一、項目名稱.............................................1

二、項目承辦單位.........................................1

三、項目概述.............................................1

第二章項目建設背景及必要性................................3

一、項目建設背景.........................................3

二、項目產(chǎn)業(yè)政策及規(guī)劃符合性分析.......................4

三、項目建設必要性.......................................5

第三章建設內(nèi)容及規(guī)模......................................8

一、建設目標.............................................8

二、建設內(nèi)容與規(guī)模.......................................8

第四章建設地點及建設條件..................................9

一、建設地點.............................................9

二、建設條件.............................................9

第五章規(guī)劃設計方案......................................11

一、指導原則............................................11

二、總體規(guī)劃布局........................................11

二、給排水設計..........................................13

四、電氣設計............................................14

第六章節(jié)能方案分析.......................................16

一、能耗狀況和能耗指標分析............................16

二、項目的綜合能耗......................................16

三、節(jié)能措施............................................16

第七章環(huán)境保護............................................18

一、主要污染及治理措施..................................18

二、結(jié)論................................................21

第八章項目實施進度.......................................22

第九章組織結(jié)構(gòu)與人力資源配置............................23

一、組織機構(gòu)............................................23

二、勞動定員............................................24

第十章投資估算和資金籌措.................................25

一、總投資估算..........................................25

二、資金籌措............................................28

第十一章財務效益分析.....................................29

一、評價基礎數(shù)據(jù)......................................29

二、營業(yè)成本估算......................................29

三、營業(yè)收入估算........................................30

四、相關稅費估算........................................30

五、利潤及分配..........................................30

六、財務盈虧能力分析..................................31

七、償債能力分析........................................32

八、生存能力分析........................................32

九、不確定性分析......................................33

十、財務分析結(jié)論......................................33

第十二章結(jié)論與建議......................................34

一、結(jié)論................................................34

二、建議................................................34

第一章總論

一、項目名稱

莊園歷史文化古跡保護修復工程

二、項目承辦單位

三、項目概述

1、建設內(nèi)容與規(guī)模

(1)建設內(nèi)容

工程總建筑面積約3萬平方米，綠化面積約2280平方米。工

程主要對**莊園院落內(nèi)外進行維修及景觀帶建設修復工程。建設內(nèi)

容主要包括對巷道可利用的石板路面進行重新修整、更新改造排水

管網(wǎng)、完成“三線下地”改造、疏浚排水溝渠等。通過項目的成功

建設和運作，挖掘歷史文化資源潛力，可有力帶動**產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,

拓寬剩余勞動力就業(yè)渠道,增加人均收入，是可持續(xù)發(fā)展地方經(jīng)濟的

有效途徑之一。

(2)建設規(guī)模

工程總建筑面積約3萬平方米，綠化面積約2280平方米。工

程主要對**莊園院落內(nèi)外進行維修及景觀帶建設修復工程。

3、建設地點

項目建設地點位于**市。

4、環(huán)境保護

項目產(chǎn)生的廢水、廢氣及固體廢棄物等污染物均采取適當?shù)沫h(huán)

保措施，環(huán)保負擔較小。因此，項目建設不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生較大

的不良影響。

5、項目進度計劃

本項目建設期為12個月，于2022年11月開始，至2023年

11月竣工。

6、投資估算與資金籌措

（1）項目總投資

本項目總投資為16000.00萬元，其中，工程費用13762.50萬

元，工程其他費用821.80萬元，基本預備費用1166.74萬元，建設

期利息248.96萬元。

（2）資金籌措方式

項目總投資為16000.00萬元，其中:2023年發(fā)債12700.00萬

元，占總投資的80.00%,財政資金3300.00萬元（2022年100.00

萬元,2023年3200.00萬元），占總投資的20.00%。

7、財務分析

本項目建成后，年均營業(yè)收入為2200.00萬元，年均凈利潤

1068.28萬元。

財務分析結(jié)果表明，全部投資所得稅后財務內(nèi)部收益率

7.25%,財務凈現(xiàn)值428.37萬元，投資回收期11.04年?？偼顿Y收

益率為8.90%,資本金財務內(nèi)部收益率為8.12%,資本金凈利潤率

為6.68%O償債備付率平均2.60o

項目各項財務指標均高于評價參數(shù)，從財務角度分析該項目是

可行的。

2

第二章項目建設背景及必要性

一、項目建設背景

古村落是一種特殊景觀，他是歷史遺留下來的是一個國家一個

民族的文化內(nèi)涵，它以古老的元素反應了不同時期、不同地域、不

同經(jīng)濟社會發(fā)展的形成于演變過程，真實了解古村落是了解一個

民族的窗口。一古村落不僅是擁有物質(zhì)文化遺產(chǎn)的場所，也是擁有

非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的社區(qū)，即古村落是物質(zhì)文化遺產(chǎn)和非物質(zhì)文化遺

產(chǎn)的綜合體。國家的古村落保護不僅僅是保護建筑，還有非常豐富

的民族文化、傳統(tǒng)節(jié)日、傳統(tǒng)技藝等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，古村落反應

了我國的歷史文化底蘊與內(nèi)涵，保護古村落就是保護我們自己的文

化根基，保護我們的歷史。

古村落在長期的發(fā)展過程中，是對我國歷史的發(fā)展軌跡以及脈

絡的重要傳承，是歷史遺留的寶藏，在發(fā)展過程中有著很高的民俗

價值和人文價值。古村落是體現(xiàn)我國歷代農(nóng)村文化和地貌特色的重

要表現(xiàn)方式，其蘊涵著豐富的歷史文化價值，是我國社會代代相傳

的重要體現(xiàn)。我國各地的古村落非常多，特色各異，都是和各地的

歷史發(fā)展情況有著重要聯(lián)系，但是在長期的發(fā)展過程中，很多古村

落都遭到了破壞，因此對古村落實施美化綠化建設非常必要。

《促進中部地區(qū)崛起規(guī)劃（2016至2025年）》中明確指出，

要加快區(qū)域旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整。高起點建設以名山、名湖、

名城為重點的精品旅游區(qū)，推進重點景區(qū)整體開發(fā)。加快建設一批

資源品味好、具有開發(fā)條件的新景區(qū)。加強旅游基礎設施和公共服

務設施建設，進一步強化旅游景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護，推進區(qū)域旅游目

3

的地系統(tǒng)建設?！敝胁酷绕穑糜螛I(yè)先行中部六省將建立和完

善區(qū)域旅游合作機制。進一步優(yōu)化整合各類旅游資源，著力打造一

批具有中部特色的旅游品牌。整合開發(fā)一批旅游精品線路，加強國

內(nèi)外旅游客源市場開發(fā)力度，擴大旅游開放領域和層次，共同推進

無障礙旅游的發(fā)展。

此外，中國中部旅游交易會、中部崛起旅游論壇以及中國中部

地區(qū)旅游協(xié)作年會等中部旅游盛會也將為雷公井村旅游業(yè)帶來了

更多的市場機遇。

二、項目產(chǎn)業(yè)政策及規(guī)劃符合性分析

1、本項目建設符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（2019年本）》

允許類的要求。

本項目為**市**莊園歷史文化古跡保護修復工程，未列入《產(chǎn)

業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄（2019年本）》鼓勵類、限制類和淘汰類，

并且符合國家有關法律法規(guī)和政策規(guī)定。因此，項目屬國家允許類

項目。

2、符合《國務院關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》（國

發(fā)（2014）31號）要求。

近年來，在《國務院關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》（國

發(fā)（2014）31號）、《**省人民政府關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的

實施意見》魯政發(fā)（2015）28號、《關于以國際視野和改革創(chuàng)新

推動**旅游發(fā)展的建議》、《**市全域旅游發(fā)展總體規(guī)劃》指導下,

**市緊緊圍繞加快建設現(xiàn)代國際旅游城市的戰(zhàn)略目標，堅持以旅游

經(jīng)濟為中心，通過旅游、文化、生態(tài)“三位一體”的融合模式，大

力發(fā)展以旅游業(yè)為主導的服務業(yè)，促進了全市經(jīng)濟總量的快速提升

和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化C

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3、符合《**省人民政府關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的實施意見》

的要求。

《**省人民政府關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的實施意見》中指

出：“加快轉(zhuǎn)型升級。以旅游強省建設為目標，不斷提升旅游業(yè)發(fā)

展的質(zhì)量和效益、不斷提升人民群眾的滿意度，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

升級、市場營銷創(chuàng)新升級、旅游監(jiān)管規(guī)范升級、隊伍建設提質(zhì)升級、

改革創(chuàng)新探索升級、政策保障強化升級，全力打造**旅游經(jīng)濟升級

版，為全省經(jīng)濟社會發(fā)展作出更大貢獻。全省旅游業(yè)保持15%的平

均增長速度，力爭到2025年，全省接待游客總?cè)颂鞌?shù)達到7.5億,

過夜人次數(shù)達到3億，入境旅游者達到400萬人次，入境旅游收入

10億美元，實現(xiàn)旅游業(yè)總收入達到7000億元以上，相當于全省

GDP的15%以上。旅游直接就業(yè)人數(shù)達到300萬人以上，帶動就

業(yè)人數(shù)達到600萬人以上。到2025年，基本建成旅游強省?！?/p>

三、項目建設必要性

1、是現(xiàn)代服務業(yè)綜合改革的需要

現(xiàn)代服務業(yè)是伴隨著信息技術和知識經(jīng)濟的發(fā)展而產(chǎn)生的，用

現(xiàn)代化的新技術、新業(yè)態(tài)和新服務方式改造傳統(tǒng)服務業(yè)，創(chuàng)造需求

和引導消費，向社會提供高附加值、高層次、知識型的生產(chǎn)服務和

生活服務的服務業(yè)。現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展本質(zhì)上來自于社會進步、經(jīng)

濟發(fā)展、社會分工的專業(yè)化等需求，它既包括新興服務業(yè)，也包括

對傳統(tǒng)服務業(yè)的技術改造和升級，其本質(zhì)是實現(xiàn)服務業(yè)的現(xiàn)代化。

2、是推動**省文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要

隨著我國經(jīng)濟、社會的快速發(fā)展，人們的物質(zhì)和文化生活水平

不斷提高，文化需求成為經(jīng)濟增長極其重要的動力。發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)

也就成了我國經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)在的必然的需求。

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黨的十九大報告中指出：“當今時代，文化越來越成為民族凝

聚力和創(chuàng)造力的重要源泉、越來越成為綜合國力競爭的重要因素，

豐富精神文化生活越來越成為我國人民的熱切愿望。”；“弘揚中

華文化，建設中華民族共有精神家園。中華文化是中華民族生生不

息、團結(jié)奮進的不竭動力。要全面認識祖國傳統(tǒng)文化，取其精華，

去其糟粕，使之與當代社會相適應、與現(xiàn)代文明相協(xié)調(diào)，保持民族

性，體現(xiàn)時代性。加強中華優(yōu)秀文化傳統(tǒng)教育，運用現(xiàn)代科技手段

開發(fā)開發(fā)民族文化豐厚資源。加強對各民族文化的挖掘和俁護，重

視文物和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護，做好文化典籍整理工作。〃

隨著國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和**省經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們生

活水平的不斷提高，市民的文化消費需求會達到一個新的層次，尤

其是2014年《關于切實加強中國傳統(tǒng)村落保護的指導意見》出臺

后，文化需求將迅速攀升，文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將成為經(jīng)濟發(fā)展新的空

間，并可以吸收大批勞動力，提供大量就業(yè)機會。

3、符合文化遺產(chǎn)保護政策的需要

我國是世界文明古國之一，中華文明世代相傳，從未間斷，文

物遍布祖國各地，保護好文物是我們的歷史責任。文化遺產(chǎn)之所以

珍貴，是因為它不可再生。新修定的文物保護法第九條特別強調(diào)：

“各級人民政府應當重視文物保護，正確處理經(jīng)濟建設、社會發(fā)展

與文物保護的關系，確保文物安全?；窘ㄔO和旅游發(fā)展必須遵守

文物保護工作方針，其活動不得對文物造成損害”。

4、符合國家旅游產(chǎn)業(yè)政策的需要

從國內(nèi)產(chǎn)業(yè)政策背景看，旅游業(yè)進一步得到黨中央、國務院的

高度重視，被明確列為國民經(jīng)濟新的增長點，“加強第一產(chǎn)業(yè)，提

高第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，是今后一個時期調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的基本

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思路中央對旅游業(yè)認識的深化，必將進一步促進旅游業(yè)的大發(fā)

展。

**省先后出臺了一系列扶持旅游業(yè)發(fā)展的政策，特別是制定了

《**省人民政府關于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的實施意見》，明確了以

四大旅游板塊協(xié)同發(fā)展為重點的旅游經(jīng)濟發(fā)展方向。因此項目建設

符合國家旅游產(chǎn)業(yè)政策。

綜上分析，本項目建設是十分必要的。

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第三章建設內(nèi)容及規(guī)模

一、建設目標

加快轉(zhuǎn)變**的經(jīng)濟方式，可以深入挖掘魯文化特色資源，充分

發(fā)揮比較優(yōu)勢，在更高的層面、更深的層次、更廣的領域，推動求求

走以旅游為核心的服務業(yè)科學發(fā)展之路。項目將有效擴大服務業(yè)對

一、二產(chǎn)業(yè)的引領、促進作用，快速提升市域經(jīng)濟整體實力?？梢?/p>

更好地發(fā)揮服務業(yè)資源消耗低、帶動系數(shù)大、就業(yè)機會多、綜合效

益好的優(yōu)勢，更好地保護生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)

發(fā)展。

二、建設內(nèi)容與規(guī)模

1、建設內(nèi)容

工程總建筑面積約3萬平方米，綠化面積約2280平方米。工

程主要對**莊園院落內(nèi)外進行維修及景觀帶建設修復工程。建設內(nèi)

容主要包括對巷道可利用的石板路面進行重新修整、更新改造排水

管網(wǎng)、完成“三線下地”改造、疏浚排水溝渠等。通過項目的成功

建設和運作，挖掘歷史文化資源潛力，可有力帶動**產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,

拓寬剩余勞動力就業(yè)渠道,增加人均收入，是可持續(xù)發(fā)展地方經(jīng)濟的

有效途徑之一。

2、建設規(guī)模

工程總建筑面積約3萬平方米，綠化面積約2280平方米。工

程主要對**莊園院落內(nèi)外進行維修及景觀帶建設修復工程。

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第四章建設地點及建設條件

一、建設地點

項目建設地點位于**市。

二、建設條件

1、**市概況

**市地處**半島腹地，有“**屋脊”、“中國蘋果之都”之稱。

1131年置縣，以“日曉，輒有丹霞流宕”得名。1995年撤縣設市,

境內(nèi)“六山一水三分田”。現(xiàn)轄11個鎮(zhèn)、3個街道，分別是：桃

村鎮(zhèn)、唐家泊鎮(zhèn)、廟后鎮(zhèn)、亭口鎮(zhèn)、蘇家店鎮(zhèn)、寺口鎮(zhèn)、官道鎮(zhèn)、

觀里鎮(zhèn)、楊礎鎮(zhèn)、蛇窩泊鎮(zhèn)、西城鎮(zhèn)；翠屏街道、莊園街道、松山

街道。841個行政村，面積1793平方公里，總?cè)丝?2.53萬人，是

煙臺市唯一不靠海的內(nèi)陸市。設841個村委會，翠屏街道轄向陽、

涌泉、迎賓、翠亭、東盛5個社區(qū)居委會，莊園街道轄英煒、安泰、

萬達、果都、文水、東山、龍騰7個社區(qū)居委會。

2、自然地理

**地處丘陵山區(qū)，素有“六山一水三分田”之稱，有大小山峰

2500余座。其中海拔800米以上山峰2座；海拔600米以上的山

峰10座。由東向西，依次排列為牙山、唐山、方山、艾山、蠶山

等五大山系。地勢最高點為艾山主峰，海拔814米，最低點為桃村

鎮(zhèn)陳家瞳村一帶，海拔40米，海拔差為774米，平均海拔178.72

米。山地占總面積的72.1%,丘陵占21.8%,平原占6.1%。

**屬暖溫帶東亞大陸性季風型半濕潤氣候，四季交替分明，冬

無嚴寒，夏無酷暑。多年平均氣溫114C,年均日照總時數(shù)為2659.9

小時，平均無霜期209天，平均地面溫度13.6七；年平均降水量為

9

64（）毫米至846毫米。

3、經(jīng)濟發(fā)展

2021年**市生產(chǎn)總值（GDP）為272.74億元，按可比價格計

算，比上年增長3.1%。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值59.0億元，同比

增長2.7%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值87.2億元，同比增長-1.5%；第三

產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值151.2億元，同比增長6.5%。三次產(chǎn)業(yè)占GDP的

比重分別為19.8%、29.3%和50.9%,人均生產(chǎn)總值53655元，同

比增長6.3%o

4、城市建設和環(huán)境保護

加快生態(tài)宜居宜業(yè)城市建設，建成區(qū)達到17.1平方公里，建

成區(qū)綠化覆蓋率達36.68%,人均公園綠地面積達11.7平方米，市

區(qū)道路長度142.45公里，道路面積271.19平方公里，市民的居住、

生活環(huán)境進一步改善，城市整體形象有較大改觀。二氧化硫排放量

為2942.65噸，工業(yè)煙（粉）塵排放總量為943.86噸，工業(yè)廢水排

放量為37萬噸，工業(yè)廢水排放達標率100%。

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第五章規(guī)劃設計方案

一、指導原則

本項目設計的指導思想是：堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、突出重

點、科學管理、技術領先、永續(xù)開發(fā)的工作方針，同時在總體規(guī)劃

設計上遵循以下幾點原則：

1.項目建設必須科學化、規(guī)范化、標準化，以實際需求為依據(jù),

堅持高起點，保證各項設施及系統(tǒng)規(guī)劃的先進性，以及在國內(nèi)同行

業(yè)中的領先地位。

2.堅持實用、可靠、先進、經(jīng)濟、指導性、創(chuàng)新性、系統(tǒng)性、

可操作性強。

3.堅持近、遠期結(jié)合的原則，充分考慮近期建設的可能性和遠

期改造的可行性，既要解決目前急需解決的問題，又不影響項目的

整體布局。

4.堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，充分考慮到當前的實際需求與未來

潛在需求的矛盾，兼顧今后一段時間的發(fā)展需要。

5.環(huán)保、安全、衛(wèi)生和消防等方面應符合國家和地方有關法律

及規(guī)范。

6.堅持統(tǒng)籌規(guī)劃，搞好配套建設的原則。按照“全面規(guī)劃、合

理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設”的方針，實行統(tǒng)一規(guī)劃、

統(tǒng)一配套、分期實施。道路、給排水、供氣、供熱、供電、通信、

有線電視、綠化、照明等基礎設施同步建設。

二、總體規(guī)劃布局

1、總圖設計

項目平面布局融合于山水之間，房屋群落與周圍環(huán)境巧妙結(jié)

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合，形成優(yōu)美的景區(qū)風貌。依托規(guī)劃地域豐富的景觀資源，立足發(fā)

展現(xiàn)狀，借助景觀設計與規(guī)劃設計相融合的設計手法，把該規(guī)劃區(qū)

域建設成為以文化交流為主，集生態(tài)休閑為一體的旅游集散中心。

景區(qū)建設中，每個景點中的建筑設施，都應作為景觀的組成部分來

對待，應該以“藝術化”、“景觀化”為主，曲徑通幽，曲回有度，

強調(diào)建筑與自然的協(xié)調(diào)效果，提高觀賞性。景區(qū)的建筑設施要堅持

“大小相宜、藏露相間、疏密得體、高低錯落”的原則。

1.總圖布置根據(jù)本項目性質(zhì)、規(guī)模、以及防火、安全、施工及

檢修等要求，結(jié)合場地自然條件，全面合理地布置各個建筑物、構(gòu)

筑物、管線等。

2.總圖布置應符合項目總體布置的要求，正確處理內(nèi)部與外部

運輸線路、管線、排水等的聯(lián)系，協(xié)調(diào)與協(xié)作部門總圖布置之間的

關系。

3.總圖布置注意按功能分區(qū)，做到系統(tǒng)分明，布置整齊，在適

用、經(jīng)濟的前提下，考慮建筑性質(zhì)、建筑造型、建筑立面特征等，

以及與周圍空間景觀相協(xié)調(diào)，并結(jié)合景區(qū)綠化，提高環(huán)境質(zhì)量，創(chuàng)

造良好的工作條件和整潔的工作環(huán)境。

4.根據(jù)防火、防噪聲等要求，預防有害因素的干擾，建構(gòu)筑物

的布置應有良好的通風和采光條件。

5.充分開發(fā)地形，選擇適宜的豎向布置形式，減少土方及建筑

工程量，并為場地排水創(chuàng)造良好條件。

6.總圖布置采取各種措施節(jié)約用地，在符合各專業(yè)業(yè)務要求、

防火、衛(wèi)生和安全間距的要求，并在滿足各種工程管線布置和建筑、

構(gòu)筑物發(fā)展條件下，力求布置緊湊合理。

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2、單體設計

建筑物采用湘派建筑風格，建筑立面設計色彩以黑白色為主色

調(diào)，道路用石板鋪設，力求大方，通過不同材質(zhì)的對比寫意的手法

再現(xiàn)江南村路的“青山綠水，黛瓦粉墻”的意境和美。

3、工程設計

(1)豎向布置

項目所在地的自然地形特點，合理布置排水設施，實行高水高

排，低水低排，在排水管道設計坡度中，盡可能充分開發(fā)地形地勢,

做到排水流暢、并盡可能減少管道埋深。

本項目采取雨污分流排水系統(tǒng)，項目室外道路設有雨水收集口

收集地面雨水，地塊內(nèi)雨水分別接入市政雨水管網(wǎng)，雨水管管徑

DN400o

(2)景觀綠化

綠地(含景觀)面積10000平方米，綠地率30%,采生喬灌草

結(jié)合的生態(tài)型綠化設計方案，并大量種植鄉(xiāng)土樹種。

三、給排水設計

1、給水系統(tǒng)

本項目用水水源接自當?shù)毓┧芫W(wǎng)，其水質(zhì)符合國家標準《生

活飲用水衛(wèi)生標準》的要求。

2、排水系統(tǒng)

污水：經(jīng)化糞池一級處理后，經(jīng)污水管網(wǎng)排入市政污水管道。

雨水：屋面雨水經(jīng)雨水立管排至地面排入市政雨水管網(wǎng)。

3、消防

設消火栓系統(tǒng)，利用市政水壓給水，消防給水設計應符合現(xiàn)行

國家標準《建筑設計防火規(guī)范》(GB50016-2008)的有關規(guī)定。

13

4、節(jié)能

給水管上設水表，用以計量、計劃用水，節(jié)約水資源。

所有衛(wèi)生器具均采用節(jié)能型衛(wèi)生器具，減少不必要的浪費。

設備選型中選用高效低噪音的節(jié)能產(chǎn)品。

四、電氣設計

1、供電電源

本項目用電接自當?shù)毓╇婋娋W(wǎng)供電。消防用電負荷處就地設置

EPS三相應急電源。

2、線路鋪設

電纜采用鎧裝電纜直接埋地敷設，埋深-0.8米；電纜通過建筑

物和構(gòu)筑物的基礎、散水坡、樓板和穿過墻體、道路及易受機械損

傷的地段時，電纜要穿管保護，保護管的內(nèi)徑大于電纜外徑的1.5

倍。

3、照明

照明部分分為建筑內(nèi)普通工作照明、應急照明。

教室照明光源采用顯色指數(shù)Ra大于80的細管徑稀土三基色熒

光燈。對識別顏色有較高要求的教室，采用顯色指數(shù)Ra大于90

的高顯色性光源。

在消防控制室、消防水泵房、防排煙風機房等重要部位設置工

作照明兼作應急照明：在樓梯間等疏散通道上設置應急照明和疏散

指示標志燈。

燈具及光源：室內(nèi)照明采用LED燈。

控制：一般場所的燈光由現(xiàn)場配電箱及就地的墻壁開關控制，

應急照明由消防聯(lián)動控制裝置聯(lián)動控制。

4、防雷接地

14

本工程各單體防雷按三類防雷建筑考慮。在屋面設置避雷網(wǎng)，

采用建筑物基礎鋼筋作為基礎接地極，利用建筑物四周柱內(nèi)主筋作

為防雷引下線。強、弱電采用綜合接地系統(tǒng)，總接地電阻R<1歐

姆，當接地電阻達不到要求時，可補打人工接地極。

15

第六章節(jié)能方案分析

一、能耗狀況和能耗指標分析

1、項目運營期能源種類

項目運營期主要能源種類為：電（kW.h）；主要耗能工質(zhì)為：

水⑴。

2、能源消耗數(shù)量

（X）用水量估算

項目運營期用水定額及計算期取值是在參考《民用建筑節(jié)水設

計標準》GB50555-2010,并考慮煙臺市實際情況確定的，經(jīng)估算,

項目運營期用水量約為10.00萬t：

（2）用電負荷及用電量估算

本項目用電主要包括建筑物照明及其它設備用電、空調(diào)用電

等。經(jīng)估算，項目運營期年用電量合計為40.00萬kW?h。

二、項目的綜合能耗

本項目主要能源種類為：電、水。年耗能總量當量值為74.87ce,

等價值為149.713。

三、節(jié)能措施

1、建筑節(jié)能設計

針對建筑的總平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太陽輻

射、自然通風等氣候參數(shù)對建筑能耗的影響進行分析。也就是在冬

季最大限度地利用自然能來取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季

最大限度地利用自然能來降溫冷卻，以達到節(jié)能的目的；

2、節(jié)水設計

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給排水管網(wǎng)均選用優(yōu)良的新型PE鋼網(wǎng)架塑料管，減少管網(wǎng)滲

漏損失，以塑代鋼，減少水力損失以節(jié)能。

3、電器、設備節(jié)能

一切耗能設備均應選用經(jīng)實踐證明性能可靠有效的節(jié)能產(chǎn)品。

空調(diào)設備、電器等，均選擇符合相應的國家能效標準的產(chǎn)品。

17

第七章環(huán)境保護

一、主要污染及治理措施

1、項目施工期環(huán)境影響分析及對策

(1)建筑施工期對環(huán)境的影響

①揚塵(粉塵)

在整個施工期間，產(chǎn)生揚塵的作業(yè)有場地平整、開挖、回填、

道路澆注、建材運輸、露天堆放、裝卸和攪拌等過程，如遇干旱無

雨季節(jié)，加上大風，施工揚塵將更嚴重。施工期間應注意對揚塵的

防治問題，制定必要的措施，以減少施工揚塵對周圍環(huán)境的影響.

②噪聲

施工機械，如各種裝載機、推土機、挖掘機等建筑施工工程機

械以及施工現(xiàn)場的運輸車輛等，將會產(chǎn)生施工噪聲。

③施工棄土及垃圾

建筑施工過程中將產(chǎn)生一定量的建筑廢棄物，同時在施工建設

期間需要挖土、運輸棄土、運輸各種建筑材料，如砂石、水泥、磚

瓦、木料等。工程完工后會殘留少部分廢棄的建筑材料，如處置不

當，遇暴雨降水等會被沖刷流失到水環(huán)境中造成水污染，應注意在

施工結(jié)束后，及時清運多余或廢棄的建筑材料或建筑垃圾。

④廢水

主要是施工人員的生活污水和施工過程產(chǎn)生的施工廢水。施工

產(chǎn)生廢水包括土方階段降水排水、結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水及各種

車輛沖洗水。

(2)建筑施工期環(huán)保措施

①控制揚塵污染措施

18

a.施工場地每天定時灑水，防止浮塵產(chǎn)生，在大風日加大灑水

量及灑水次數(shù)。

b.運輸車輛進入施工場地應低速行駛，或限速行駛，減少揚塵

產(chǎn)生量。

c.施工渣土運輸車輛應加蓋蓬布，減少沿路遺灑。

d.避免起塵原材料的露天堆放。

②噪聲污染防治措施

a.合理安排施工時間。安排施工計劃時，應盡可能避免大量的

高噪聲設備同時施工，避開周圍環(huán)境對噪聲的敏感時間，禁止夜間

（21：30—7：30）施工。盡量加快施工進度，縮短整個工期。

b.降低設備聲級。盡量選用低噪聲施工機械；對動力機械設備

進行定期的維修、養(yǎng)護；運輸車輛進入現(xiàn)場應減速，并減少鳴笛。

c.降低人為噪聲。根據(jù)當?shù)丨h(huán)保部門制定的噪聲防治條例的要

求施工，以免影響周圍居民的生活。提倡文明施工，減少不必要的

撞擊聲。

d.建立臨時聲屏障。對位置相對固定的機械設備，能在棚內(nèi)操

作的盡量進入棚內(nèi)操作，在施工現(xiàn)場與敏感點之間可適當建立單面

聲障，降低噪聲污染。

③控制固體廢物措施

a.施工過程中產(chǎn)生的建筑垃圾要嚴格實行定點堆放，并及時清

運。

b.生活垃圾應分類回收，做到日產(chǎn)日清，嚴禁隨地丟棄。

④控制廢水污染措施

施工期主要為施工人員的生活污水和施工過程產(chǎn)生的施工廢

水，經(jīng)化糞池處理后用于綠化，不外排。

通過采取上述污染防治措施，可有效降低施工期環(huán)境因素對周

19

圍環(huán)境的影響。

2、運營期的環(huán)境影響

(1)運營期對環(huán)境的影響

根據(jù)項目特點，運營期間對環(huán)境的主要影響因素為廢氣、廢水

以及固體廢棄物。

①廢氣

營運期的大氣污染主要是餐廳的油煙。

②廢水

本項目營運期的廢水主要來自基地學員排放的生活污水。

③固體廢棄物

本項目建成后產(chǎn)生的固體廢物主要來自基地學員產(chǎn)生的生活

垃圾。

(2)運營期環(huán)境保護措施

①廢水

本項目將排水設計為雨污分流，雨水經(jīng)收集后排入當?shù)赜晁?/p>

網(wǎng)；生活污水經(jīng)化糞池預處理后，排至當?shù)匚鬯芫W(wǎng)，最終進入污

水處理廠處置。

②廢氣

本項目運營期產(chǎn)生的的大氣污染主要是廚房油煙、停車場汽車

尾氣產(chǎn)生的。

餐廳油煙嚴格按照國家有關規(guī)定，安裝油煙處理設施，減少對

整個校園環(huán)境空氣的污染；餐廳排放的油煙廢氣，建議采生高效運

水煙罩凈化處理，在達到《飲食業(yè)油煙排放標準》(GB18483-2001)

規(guī)定的油煙最高允許排放濃度和油煙最低去除效率后在建設項目

頂層高空排放；廚房爐灶燃燒產(chǎn)生的廢氣通過專用煙氣管道引至樓

頂經(jīng)水噴淋后高出天面3米排放。處理后排放濃度小于2mg/m\

20

能達到《飲食業(yè)油煙排放標準》(GB18483-2001)中的要求。集

中停車場周圍應加強綠化，使之成為“綠色停車場”。故本項目產(chǎn)

生的廢氣對周圍環(huán)境尤其是項目周圍的環(huán)境敏感點的空氣質(zhì)量的

影響很小。

③固體廢棄物

項目生活垃圾采用集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員

將垃圾集中到垃圾轉(zhuǎn)運站后，由城市環(huán)衛(wèi)部門運往城市垃圾處理廠

集中處理。因此，本項目所產(chǎn)生的固廢均得到了合理處理和處置，

對環(huán)境造成的影響較小。

二、結(jié)論

項目產(chǎn)生的廢水、廢氣及固體廢棄物等污染物均采取適當?shù)沫h(huán)

保措施，環(huán)保負擔較小。因此，項目建設不會對周圍環(huán)境產(chǎn)生較大

的不良影響。

21

第八章項目實施進度

項目承辦單位為項目的實施已做了大量的前期工作，本著抓緊

前期、合理安排施工，爭取早日建成使用的原則，根據(jù)國家建設部

等有關項目工期定額并考慮項目特點,本項目建設期為12個月，

于2022年11月開始，至2023年11月竣工。

本項目總實施計劃擬定如下：

第一階段：建設前期

完成方案設計、前期手續(xù)辦理、場地七通一平、施工圖設計等

工作。

第二階段：工程施工及設備考察購置階段

包括施工準備、主體土建安裝施工、設備考察及購置三個分項

階段。

第三階段：工程驗收階段。

22

第九章組織結(jié)構(gòu)與人力資源配置

一、組織機構(gòu)

1、基地組織機構(gòu)

求木市東木莊園歷史文化古跡保護修復工程由求*市文化和旅游局

組織實施，公司注冊目前處于準備階段，待本項目特別經(jīng)營許可證

審批后立即著手注冊工作。項目啟動后，將按照項目建設的宗旨和

目標來逐步實施。為了達到預期目標，要按照實際工作需要設置管

理機構(gòu)。

**市文化和旅游局將采用“集中決策，分散經(jīng)營”的組織管理

模式，設立董事會、監(jiān)事會和總經(jīng)理，實行董事會領導下的總經(jīng)理

負責制。董事會是項目建設的最高決策機構(gòu)，對項目建設實行全面

領導，由項目總經(jīng)理負責具體的施工建設及日常管理工作，在項目

總經(jīng)理的帶領下，重信譽、保質(zhì)量、求發(fā)展，走質(zhì)量效益型的發(fā)展

道路。同時，奉行“與員工共榮，與合作者共榮，與競爭者共榮，

與社會共榮”的理念，全面提升現(xiàn)代企業(yè)制度、企業(yè)文化、科技實

力和精神文明創(chuàng)建水平，樹立品牌形象，經(jīng)營現(xiàn)代化一流水果種植

基地。

2、基地勞動定員

(1)勞動定員數(shù)量

根據(jù)基地建設規(guī)模以及招生要求，需相應招聘工人約40人，

以滿足基地相關工作的需要。

(2)職工二資福利

職工的工資待遇參照國家有關規(guī)定，并在勞動合同中體現(xiàn)。根

23

據(jù)職工個人的業(yè)務能力、技術水平可以適當?shù)奶岣呗毠さ墓べY。

(3)員工天源及招聘方案

項目所需的職工擬從社會和應屆對口大中專畢業(yè)生中招聘。

(4)人員培訓

培訓對象：本項目的培訓對象主要是新招收的工作人員。

培訓達到的要求：經(jīng)培訓后，各類工作人員均應達到要求的水

平和標準，對分管的工作能夠獨立完成，在現(xiàn)有工作經(jīng)驗的基礎上

努力提升自身能力。

二、勞動定員

根據(jù)基地建設規(guī)模以及招生要求，需相應招聘職工40人，以

滿足基地相關工作的需要。

24

第十章投資估算和資金籌措

一、總投資估算

經(jīng)估算，本項目總投資為16000.00萬元，其中，工程費用

13762.50萬元，工程其他費用821.80萬元，基本預備費用1166.74

萬元，建設期利息248.96萬元。

項目總投資構(gòu)成表，詳見下表：

25

本項目總投資估算表單位：萬元

估算造價（萬元）單位造價

序號工程或費用名稱單位XS量占比備注

建筑工程費設備購置費安裝工程費其他費用合計（元）

一工程費用12900.00480.00382.5013762.5086.02%

1建筑安裝工程費12750.00382.5013132.5082.08%

1.1改造建筑面積30000.009000.00270.009270.003000.00

1.1.1土建m'30000.002400.0072.002472.00800.00

1.1.2袋飾m*30000.00300.009.00309.00100.00

1.L3安裝30000.(X)300.009.00309.00100.00

1.1.1給排水m*30000.(X)300.009.00309.00100.00

1.1.5消防m(xù)*30000.00300.009.00309.00100.00

L1.6強電m*30000.00150.00?1.5061.5050.00

1.1.7弱電m*30000.00150.00?1.5015-1.5050.00

1.2餛化面似約2280平方米m，2280.0011.400.3411.7150.00

1.3石板躋面進行出新修整項1.002000.0060.002060.002000.00

1.4更新改造排水管網(wǎng)項1.001000.0030.001030.001000.00

1.5完成“三線下地”改造項1.002000.0060.002060.002000.00

1.6疏浚排水溝集項1.00500.0015.00515.00500.00

2其他公共設箱480.00

二工程建設其他費用821.80821.805.14%

1建設單位管理依■18.1748.17財建［2002］391號

2建設工程監(jiān)理普82.5882.58發(fā)改價格[2007]670號

3前期工作咨詢費48.1748.17計價格［1999)1283號

4工程勘察費12.0412.(M設計費*25%

5工程設計費48.1748.17計價格【2002110號

6環(huán)境影用咨詢服務費13.7613.76計價格[2002]125號

7勞動安全衛(wèi)生評審鉗20.6120.&I一*0.02%

8場地準幺及臨時施次費11.2941.29一*0?3%

9工程保險費41.2941.29一*0.3%

26

11招標代理服務費11.0111.01由中標單位承擔

12工程斌清單編制費68.8168.81

13楓算申告費105.06105.06

14工程量清單審核帚137.63137.63

15建設工程交步服務猜68.8168.81

16工程檢測費34.4134.-11

17籍工圖審查費39.9739.97

三預備費1166.741166.747.29%

1基本預缶費1166.741166.74[-

2漲價預的費0.00按嫂定不計

四建設期利息248.961.56%

項目總投資12900.00480.00382.501988.5416000.00100.00%

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二、資金籌措

項目總投資為16000.00萬元，其中：2023年發(fā)債12700.00萬

元，占總投資的80.00%,財政資金3300.00萬元元022年100.00

萬元,2023年3200.00萬元），占總投資的20.00%。

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第十一章財務效益分析

一、評價基礎數(shù)據(jù)

1、項目計算期15年，其中建設期12個月，經(jīng)營期14年；

2、所得稅按25%。

二、營業(yè)成本估算

1、原材料

基地整修，運行原材料費用200.00萬元。

2、動力費

項目年運營動力費為50.00萬元。

3、其他運營成本費用

基地其他運營成本費用按營業(yè)收入的15%估算，則年均其他運

營成本費用為25.00萬元。

4、維修費月

基地維修費用為50.00萬元

5、基本折舊

項目工程費用原值為12900.00萬元，折舊年限確定為50年，

殘值率5%,正常年份年提取折舊費為245.10萬元；設備及安裝工

程原值為862.50萬元，折舊年限確定為15年，殘值率3%,正常

年份年提取折舊費為54.63萬元；項目正常年份年提取折舊費用為

299.73萬元。

固定資產(chǎn)折舊費估算表。

6、財務費月

項目財務費用為每年的融資利息支出。項目運營期利息共計為

29

1865.78萬元。

8、營業(yè)成衣

經(jīng)估算，項目年均總成本為524.73萬元。

總成本費用估算表。

三、營業(yè)收入估算

本項目運營后，營業(yè)收入主要為培訓學員收費收入（包含住宿、

餐飲等收入）。經(jīng)統(tǒng)計，項目年均可實現(xiàn)營業(yè)收入2200.00萬元。

其中：旅游人數(shù)20萬人，每人110元。

營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加和增值稅估算表。

四、相關稅費估算

1、增值稅

項目增值稅稅率為6%,以營業(yè)收入為基數(shù)，則項目年均需繳

納增值稅228.10萬元。

2、營業(yè)稅金及附加

項目應繳納的營業(yè)稅金及附加主要包括增值稅、城市維護建設

稅、教育費附加。其中，增值稅稅率6%,城市維護建設稅按營業(yè)

稅額的5%估算，教育費附加按營業(yè)稅額的3%估算，地方教育費

附加按營業(yè)稅額的2%估算。經(jīng)估算，項目正常年度營業(yè)稅金及附

加22.81萬元。

3、所得稅

項目所得稅是針對項目應納稅所得額征收的稅種，項目稅率按

25%計。經(jīng)估算，項目年均所得稅額為356.09萬元。

五、利潤及分配

利潤總額：營業(yè)收入減去總成本費用和營業(yè)稅金及附加；

凈利潤：繳納所得稅以后的利潤；

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法定盈余公積金：凈利潤的