恒盛集團(tuán)拿地策略報(bào)告同策房產(chǎn)咨詢股份一區(qū)市場(chǎng)籌劃中心2021年11月謹(jǐn)呈：PARTⅠPART

Ⅱ中觀層面：全市土地市場(chǎng)供求梳理PART

Ⅲ微觀層面：上海未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃潛力板塊PART

Ⅳ拿地策略建議PART

Ⅰ宏觀層面：土地市場(chǎng)宏觀政策面政府對(duì)于保障房供給的不遺余力，將進(jìn)一步打壓商品房市場(chǎng)，未來(lái)商品房土地供給的越發(fā)稀少，有利于品牌房企的擴(kuò)張，競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈。趨勢(shì)一：嚴(yán)控總價(jià)和單價(jià)地王的產(chǎn)生，對(duì)地塊溢價(jià)率也有控制要求，未來(lái)具備稀缺資源的優(yōu)質(zhì)地塊將受到追捧，而土地市場(chǎng)將迎來(lái)較好的抄底時(shí)機(jī)。趨勢(shì)二：保障性住房用地仍舊是政府未來(lái)的重點(diǎn)供給方向。上海規(guī)劃和國(guó)土資源管理局日前公布2021年上海住房供地方案，方案供地1000公頃，比去年增加200公頃，較去年下跌16.7%。但值得注意的是，盡管供給減少，但保障房占供地總量的60%，而中小套型普通商品房用地那么占到10%，為100公頃，意味著在總體供給基數(shù)下降的情況下，純粹的商業(yè)住宅類型土地供給將受到進(jìn)一步的擠壓。上海新一輪土地供給商業(yè)住宅供地越發(fā)稀少，造成未來(lái)拿地競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)劇烈的現(xiàn)實(shí)，更利于品牌房企的擴(kuò)張。城市副中心外擴(kuò)■徐家匯城市副中心主要效勞西南地區(qū)，規(guī)劃功能定位為城市文化、體育、商業(yè)中心，規(guī)劃用地約2.2平方公里，目前已經(jīng)根本建成四大城市副中心的具體規(guī)劃與位置：徐家匯五角場(chǎng)真如■江灣—五角場(chǎng)副中心主要效勞東北地區(qū)，規(guī)劃功能定位為以知識(shí)創(chuàng)新為特色的城市公共活動(dòng)中心，規(guī)劃用地約2.3平方公里，目前已根本建成，并已凸顯出副中心的功能■真如城市副中心，位于普陀區(qū)真如地區(qū)，規(guī)劃功能定位為效勞長(zhǎng)三角的開(kāi)放性生產(chǎn)力效勞中心和效勞上海西北地區(qū)的城市公共活動(dòng)中心，規(guī)劃用地約2.4平方公里，目前規(guī)劃建設(shè)正在啟動(dòng)■花木城市副中心主要效勞浦東地區(qū)，規(guī)劃功能定位為浦東新區(qū)行政文化中心和市民公共活動(dòng)中心，規(guī)劃用地約2.6平方公里，主要凸顯出花木高檔居住區(qū)的品位?；境鞘袕囊粋€(gè)中心向外拓展為多個(gè)城市副中心，市中心概念逐漸弱化，城市資源、配套也隨之外擴(kuò)。徐家匯五角場(chǎng)真如花木?■從一開(kāi)始的市區(qū)內(nèi)城市副中心，逐漸往中外環(huán)、外環(huán)開(kāi)拓，說(shuō)明上海正從從單中心往多中心轉(zhuǎn)變；同時(shí)也是為了解決日益突出的城市擁擠，環(huán)境質(zhì)量差等問(wèn)題。由此帶來(lái)的開(kāi)展格局的變遷以及巨大的開(kāi)展?jié)摿ι杏写诰颉！笆濞晻r(shí)期上海城市建設(shè)的重心將向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，新城建設(shè)對(duì)郊區(qū)開(kāi)展具有十分重要的帶動(dòng)作用。臨港新城主城區(qū)規(guī)劃圖奉賢南橋新城主城區(qū)規(guī)劃圖青浦新城主城區(qū)規(guī)劃圖松江新城主城區(qū)規(guī)劃圖外郊環(huán)新城規(guī)劃嘉定新城主城區(qū)規(guī)劃圖羅店新城主城區(qū)規(guī)劃圖金山新城主城區(qū)規(guī)劃圖立體交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)臨港新城松江新城宏觀總結(jié)上海城市土地供給首先加大了對(duì)于保障房和供給，占總供給的60%，中小套型普通商品房用地為100公頃，占總供給的10%總體受限制較小的商品住宅土地供給量減少為總供給的30%同時(shí)上海城區(qū)外擴(kuò)，外郊環(huán)新城開(kāi)發(fā)建設(shè)提速，城市開(kāi)展多點(diǎn)布局商品房的土地供給將逐步呈現(xiàn)向外郊環(huán)規(guī)劃中新城轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)而政府對(duì)商品住宅地塊供給的限制，將利于實(shí)力型的品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步擴(kuò)張 近年土地供求分析土地供給兩種趨勢(shì)：1.擁有稀缺資源優(yōu)勢(shì)的地王地塊；2.外郊環(huán)具有開(kāi)展?jié)摿Φ恼攸c(diǎn)規(guī)劃地塊PART

Ⅱ中觀層面：對(duì)近年全市土地市場(chǎng)的供求細(xì)化梳理全市土地市場(chǎng)供給上半年上海總供地724.74公頃，同比去年下滑35%，并繼續(xù)以純住宅和工業(yè)用地供給為主。其中，純住宅用地供給137.36公頃，同比去年下滑接近50%。由于其中大局部都為配套房用地，因此總體商品住宅用地的供給量是較為稀缺的，閔行、浦東、嘉定、寶山為主要供給區(qū)域。上半年普通商品住宅用地供給10幅，合計(jì)面積僅為55.11公頃，僅占所有供地量的7.6%。上海2021年上半年商品住宅類土地供給量較為稀缺；供給主要集中在外圍區(qū)域、以嘉定、寶山、閔行、浦東為主。全市土地市場(chǎng)成交整個(gè)上半年宅地依然沒(méi)有占到主角，共成交22幅地塊〔其中商品住宅用地只有七幅〕，合計(jì)118.94公頃，僅占全市用地的14%，與去年同期相比減少13個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)出讓價(jià)格較前期有較大幅度下滑。從成交的區(qū)域來(lái)看，嘉定區(qū)成交量最大，為160.99公頃，占全市19%，其中嘉定區(qū)成交經(jīng)營(yíng)性用地為9幅，34.72公頃，今年預(yù)計(jì)嘉定新城將推出51幅度經(jīng)營(yíng)性用地，總面積達(dá)136.25公頃，嘉定仍然扮演著供地“大戶〞的角色。嘉定目前進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商包括華潤(rùn)、保利、綠地、萬(wàn)科、郞詩(shī)、龍湖、新城、合景等一大批地產(chǎn)巨頭，區(qū)域開(kāi)展逐漸成熟。2021年外郊環(huán)為商品住宅土地成交集中區(qū)域，但受供給影響，成交量下滑明顯，嘉定區(qū)仍舊是全市土地供給和成交大戶。本錢(qián)測(cè)算土地成交溢價(jià)走勢(shì)從2021年1-10月開(kāi)始每月的住宅地塊溢價(jià)走勢(shì)來(lái)看，整個(gè)上半年年度，根本都是底價(jià)成交地塊，而隨著市場(chǎng)的逐部回暖，下半年市場(chǎng)開(kāi)始活潑，加之政府推出不少優(yōu)質(zhì)地塊，導(dǎo)致溢價(jià)率開(kāi)始走高，但相比2021年，仍然較低，因此整個(gè)溢價(jià)走勢(shì)根本呈連續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，溢價(jià)率從7月份最高的27%將至10月份的7%。臨近年底，去年多幅流標(biāo)地塊再次出讓，其始底價(jià)有所調(diào)低，多數(shù)房企保持理性。本錢(qián)測(cè)算各區(qū)土地成交匯總〔統(tǒng)計(jì)包涵商住、商住辦、及住宅屬性地塊，并已剔除配套保障房用地〕從2021年至今的土地成交情況來(lái)看，嘉定、寶山、奉賢、松江等區(qū)域?yàn)橹饕恋爻山粎^(qū)域，成交量占比到達(dá)全市成交量的60%左右。政府加大對(duì)各外郊環(huán)新城區(qū)域的土地供給，一是彌補(bǔ)外環(huán)線內(nèi)的土地供給較少的現(xiàn)狀，二是引入知名房企進(jìn)駐加速帶動(dòng)這些新城的開(kāi)展。嘉定、寶山等政府力推的新城板塊推量依舊占比較大，未來(lái)幾年市政開(kāi)展重心將偏向這些板塊，開(kāi)發(fā)商也因由此調(diào)整拿地策略。區(qū)域板塊2012年出讓面積（萬(wàn)㎡）楊浦10.69徐匯6.65松江20.31青浦11.99浦東新區(qū)26.22南匯4.61閔行14.24金山8.08嘉定53.82奉賢29.78崇明15.53寶山39.512021年成交總價(jià)排名注：總價(jià)排名地塊選取的均是全市成交的帶有居住屬性的地塊。開(kāi)發(fā)商逐漸把目光轉(zhuǎn)向商住及商住辦地塊，且主要是位于中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，品牌實(shí)力型房企唱主角；而外圍區(qū)域的地塊成交占比增多，城市外擴(kuò)開(kāi)展的趨勢(shì)明顯，嘉定、寶山、松江等區(qū)域，將是未來(lái)新城的開(kāi)展區(qū)域。排名區(qū)縣

宗地名稱

土地用途

出讓面積(平米)

容積率

可建面積中標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元）

溢價(jià)率（%）

樓板價(jià)元/平米

中標(biāo)單位

（平方米）

1徐匯徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊商住辦66,530.102.5166,325.3045000042.90%27055上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司,信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司2楊浦楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊商住辦公66,762.504267,050.003259400%12205上海盛垣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司3浦東森蘭外高橋南部國(guó)際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊商住750911.612014621240059.58%17678上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司上海融創(chuàng)綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4閔行閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)11號(hào)地塊商住辦112,863.501.58178,324.302032020%11395上海滬彤置業(yè)有限公司5普陀真如城市副中心A1、A2地塊商住辦；商辦94332A1地塊：4.0；A2地塊：1.922052231700000%8484上海馨堃投資管理有限公司,領(lǐng)弘有限公司6浦東浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11住宅72,802.901.5109,204.4016440036.90%15054上海綠順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司7嘉定嘉定區(qū)寶翔路以東、芳林南路以北地塊住宅85,588.501.6136,941.6011580330.10%8456上海三湘（集團(tuán)）有限公司,康毅8嘉定嘉定區(qū)顧浦河以東、吳淞江以北地塊（03B-12、03B-13）住宅89,126.202.3204,990.3010253331.60%5002綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司9松江千新公路二號(hào)住宅94,509.60194,509.609650012.20%10211上海世盈投資管理有限公司10寶山顧村鎮(zhèn)寶安公路北側(cè)1號(hào)地塊住宅768071.51152119620019%8350中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司主流房企拿地布局策略具有開(kāi)發(fā)潛力的中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊和外郊環(huán)新城地區(qū)地塊成為保利、綠地、萬(wàn)科、招商等主流房企的布局目標(biāo)，一方面外郊環(huán)地塊適合開(kāi)發(fā)首置或首改類自住型剛需物業(yè)，走快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)流路線，另一方面，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，其稀缺性價(jià)值明顯，長(zhǎng)期仍然被看好。區(qū)縣

宗地名稱

土地用途

出讓面積(平米)

容積率

可建面積（平方米）

中標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元）

溢價(jià)率（%）

樓板價(jià)元/平米

中標(biāo)單位

徐匯徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊商住辦665302.516632545000042.90%27055保利；信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司楊浦楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊商辦、普通商品房6676342670503259400%12205保利浦東森蘭外高橋南部國(guó)際社區(qū)A10-1、A10-2、A10-3地塊商住750911.612014621240059.58%17678保利；綠城浦東浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)A-03-11普通商品房728031.510920416440036.90%15054綠城浦東浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)5街坊180/1丘居住用地602061.272247834000.30%11544綠城；九龍倉(cāng)松江國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)14號(hào)普通商品房577342.5144334790009.30%5473萬(wàn)科閔行閔行區(qū)虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)北片區(qū)11號(hào)地塊商住辦1128641.581783242032020%11395萬(wàn)科奉賢奉賢區(qū)南橋新城08單元B-01-03,B-01-06區(qū)域商住828071.81490538300011.40%5568綠地嘉定嘉定區(qū)顧浦河以東、吳淞江以北地塊（03B-12、03B-13）普通商品房891262.320499010253331.60%5002綠地青浦徐涇鎮(zhèn)海天花園西側(cè)地塊普通商品房482001.5723008860075.10%12254招商寶山潘涇路東側(cè)地塊（南塊）普通商品房990671.8178321520100%2917旭輝嘉定嘉定區(qū)劉家河以東、勝竹路以北地塊居住用地376122.386507282520%3266旭輝中觀總結(jié)中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，主要偏向于商住及商住辦的性質(zhì)，市場(chǎng)熱度較高外環(huán)線內(nèi)供地減少將迫使開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)重心外移；隨著外郊環(huán)的熱點(diǎn)逐漸出現(xiàn)和升級(jí)，越來(lái)越多主流大型房企把目光投向這些區(qū)域。外郊環(huán)區(qū)域?qū)⑹俏磥?lái)土地市場(chǎng)的主流政福對(duì)中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊導(dǎo)向以商住或商住辦的綜合性質(zhì)為主但由于其稀缺性的價(jià)值，長(zhǎng)期仍然看好。PART

Ⅲ微觀層面：上海未來(lái)重點(diǎn)規(guī)劃潛力板塊 潛力板塊分析策略通過(guò)對(duì)嘉定新城、羅店兩個(gè)新城開(kāi)展演變分析，來(lái)佐證隨著規(guī)劃的落實(shí)區(qū)域價(jià)值的提升對(duì)未來(lái)潛力新城板塊進(jìn)行分析嘉定新城是繼松江新城、臨港新城之后作為上海城鎮(zhèn)開(kāi)展體系中的三大新城之一，是上海郊區(qū)今后幾年重點(diǎn)建設(shè)和開(kāi)展的地區(qū)，也是上海郊區(qū)城市化建設(shè)新的亮點(diǎn)。嘉定新城早期嘉定新城板塊以本地客人為主，在地鐵11號(hào)線開(kāi)通之后，帶來(lái)了更多的上班族。以往這邊的市區(qū)客戶以普陀、楊浦、虹口居多，現(xiàn)在閔行、黃浦的客戶也開(kāi)始逐漸涌入，客群結(jié)構(gòu)得到了根本的變化。新顏舊貌嘉定新城是未來(lái)嘉定全區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是上海郊區(qū)城市化開(kāi)展的主要載體，也是上海效勞和聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)三角城市群的主要載體，是規(guī)劃理念創(chuàng)新、各類資源集聚、空間布局合理、配套設(shè)施完善、適宜人居環(huán)境、具有一定輻射功能的上海郊區(qū)現(xiàn)代化新城。嘉定新城市是上海郊區(qū)城市化開(kāi)展的主要載體，也是上海效勞和聯(lián)動(dòng)長(zhǎng)三角城市群的主要載體，是名副其實(shí)的西上海中心。嘉定新城嘉定新城規(guī)劃四個(gè)商務(wù)圈，組合起來(lái)的造型好形似綻放的荷花。根本概括為：一軸，即中央景觀軸線“紫氣東來(lái)〞；一心，即以遠(yuǎn)香湖為核心的“濱湖天地〞；荷花瓣、露珠、荷葉分別是老城、商業(yè)休閑廣場(chǎng)、生態(tài)公園。嘉定新城規(guī)劃紫氣東來(lái)綠化帶東云街商業(yè)用地遠(yuǎn)香湖復(fù)旦附中國(guó)際部瑞金醫(yī)院婦幼保健醫(yī)院公交樞紐11號(hào)線白銀路站11號(hào)線嘉定新城站國(guó)際學(xué)校ShoppingMall幼兒園、9年制學(xué)校嘉定新城高起點(diǎn)規(guī)劃、設(shè)施配套全，在區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無(wú)二。高起點(diǎn)規(guī)劃，十分完善的醫(yī)療、教育、商業(yè)等配套設(shè)施嘉定新城眾多實(shí)力房企強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，板塊成熟度日益上升，成交均價(jià)一路上行。嘉定新城版塊作為近期全市熱點(diǎn)板塊，吸引眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐。板塊內(nèi)眾多工程均圍繞地鐵11號(hào)線沿線站點(diǎn)而建。就區(qū)域整體成交量與供給量而言始終保持在全市三甲之列。成交年份板塊宗地名稱土地用途出讓面積(平米)容積率可建面積（平方米）中標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元）溢價(jià)率（%）樓板價(jià)元/平米中標(biāo)單位2012.1嘉定嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)新成路以東、葉城路以南地塊（18-1）普通商品房298432.2656543890048.13%5925信義置業(yè)（香港）有限公司2012.4嘉定嘉定區(qū)百安公路以西、廟涇河以北地塊居住用地135904.91135904.9584390%4300上海雋城置業(yè)有限公司2012.6嘉定嘉定區(qū)寶翔路以東、芳林南路以北地塊普通商品房85588.51.6136941.611580330.10%8456上海三湘（集團(tuán)）有限公司,康毅2012.6嘉定嘉定區(qū)劉家河以東、勝竹路以北地塊居住用地37611.82.386507.1282520%3266旭輝集團(tuán)股份有限公司2012.9嘉定嘉定區(qū)顧浦河以東、吳淞江以北地塊（03B-12、03B-13）普通商品房89126.22.3204990.310253331.60%5002綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2012.9嘉定嘉定區(qū)澄瀏公路以東、勝竹東路以北地塊住宅、商業(yè)、餐飲旅館、辦公68870.42137740.8275480%2000上海新灣投資發(fā)展有限公司2012.11嘉定嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)28-01地塊普通商品房23307.32.558268.34073055.30%6990上海新灣投資發(fā)展有限公司2012.11嘉定嘉定區(qū)澄瀏中路以東、迎園路以北地塊（B10-01、B10-05）文體用地,商住辦24889.81.639823.781640%2050上海卓展置業(yè)發(fā)展有限公司2012.11嘉定嘉定區(qū)祁昌路以西、春及路以南地塊普通商品房15195.5115195.5580127.20%3818上海嘉定商晟房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司2012.11嘉定嘉定區(qū)馬陸鎮(zhèn)復(fù)華路以西、葉城路以南地塊(17-01)普通商品房279082.2613973910859.24%6370信義置業(yè)（香港）有限公司嘉定新城2021年以來(lái)成交地塊嘉定新城目前已成為全市的土地和供給大戶，商品住宅的存量也位居全市第一，區(qū)域開(kāi)展逐漸成熟，且隨著各知名開(kāi)發(fā)商的不斷入駐，嘉定區(qū)的商品住宅市場(chǎng)成交也日益劇烈，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)地塊會(huì)產(chǎn)生較大的溢價(jià)，因此風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。本錢(qián)測(cè)算羅店板塊歷史：滬北第一古鎮(zhèn)，歷史悠久位置：地處寶山，位于郊環(huán)以外區(qū)域出行：對(duì)外交通閉塞，滬太路路況差配套：缺乏相應(yīng)的生活配套設(shè)施北歐風(fēng)情的異域小鎮(zhèn)深陷腹地的滬北古鎮(zhèn)原先印象深入印象板塊契機(jī)板塊具備塑造高端的契機(jī)轉(zhuǎn)變契機(jī)依托稀缺古鎮(zhèn)歷史資源，結(jié)合目前區(qū)域內(nèi)較為成熟的北歐風(fēng)情小鎮(zhèn)建設(shè)，往高端低密度方向開(kāi)展。本錢(qián)測(cè)算羅店板塊美蘭湖高爾夫國(guó)際會(huì)議中心五星級(jí)酒店奧特萊斯品牌折扣店北歐風(fēng)情的一城九鎮(zhèn)內(nèi)部規(guī)劃的價(jià)值挖掘交通規(guī)劃的價(jià)值挖掘軌道交通7號(hào)線：北向至羅店的延伸段將于2021年建成滬太路軌道交通7號(hào)線周邊產(chǎn)業(yè)的價(jià)值挖掘?qū)毶浆F(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)〔羅店、羅涇、羅南〕寶鋼旗下“浦鋼〞整體搬遷至羅涇“二帶〞工業(yè)支撐〔滬太路沿線工業(yè)〕其他產(chǎn)業(yè)支撐(電子、醫(yī)藥、機(jī)械、零配件)板塊規(guī)劃電子、醫(yī)藥、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)，直接導(dǎo)入客流；同時(shí)充分挖掘板塊內(nèi)部的景觀資源優(yōu)勢(shì)，形成旅游會(huì)議中心。本錢(qián)測(cè)算羅店板塊羅店本地開(kāi)發(fā)商上海本地開(kāi)發(fā)商天津開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭新月浦、金牛西部集團(tuán)順馳集團(tuán)萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋城市軌道交通接入，導(dǎo)入了大量市區(qū)客流，吸引了相當(dāng)局部的開(kāi)發(fā)商入駐羅店板塊，直接拉動(dòng)了板塊價(jià)值。羅店板塊隨著軌道7號(hào)線的開(kāi)通，區(qū)域內(nèi)奧特萊斯商廈、北歐風(fēng)情鎮(zhèn)等配套的落實(shí)，引入大量人流，從而吸引大型房企進(jìn)入該板塊。從目前板塊內(nèi)供求來(lái)看，近期有供不應(yīng)求的情況出現(xiàn)，隨著萬(wàn)科，遠(yuǎn)洋等大型房企的入住，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將不僅僅只是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也將引發(fā)品質(zhì)上的比較。成交年份板塊宗地名稱土地用途出讓面積(平米)容積率可建面積（平方米）中標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元）溢價(jià)率（%）樓板價(jià)元/平米中標(biāo)單位2012.11寶山羅店羅店新鎮(zhèn)E4-1地塊普通商品房34557.71.0134903.3279250%8001福建陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,福州市馬尾區(qū)樂(lè)鵬商貿(mào)有限公司2012.11寶山羅店羅店新鎮(zhèn)F1-3地塊普通商品房538381.01543765330023%9802WinzenInvestmentPte.Ltd寶山羅店2021年以來(lái)成交地塊羅店板塊2021年成交兩幅地塊，樓板價(jià)均超過(guò)8000元/平米，地塊容積率那么都同為1.01,因此未來(lái)區(qū)域內(nèi)主要走的是品質(zhì)性產(chǎn)品的路線，適合改善性客戶居住。隨著嘉定新城大型房企紛紛布局，規(guī)劃中的嘉定新城已經(jīng)初具規(guī)模羅店新城板塊也根本成型，開(kāi)發(fā)也已進(jìn)入中后期我們不禁要去探求，在上海這片土地上還有沒(méi)有類似的板塊可以復(fù)制上述兩個(gè)新城的開(kāi)展歷程而我們?cè)诰劢雇饨夹鲁堑耐瑫r(shí)，也不能忽略市中心地帶的開(kāi)展?jié)摿^(qū)域。奉賢南橋新城主城區(qū)規(guī)劃圖青浦新城主城區(qū)規(guī)劃圖松江新城主城區(qū)規(guī)劃圖上海潛力區(qū)域奉賢南橋、青浦新城、以及松江新城都有開(kāi)展成為下一個(gè)嘉定的可能，而徐匯濱江總價(jià)地王的產(chǎn)生，再一次把目光聚焦市中心的可開(kāi)展區(qū)域。市中心重點(diǎn)區(qū)域規(guī)劃松江新城松江新城總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)由城市中心區(qū)、副中心區(qū)、交通樞紐區(qū)和居住區(qū)組成。高密度的城市中心區(qū)包括商業(yè)金融、文化會(huì)展、旅游、辦公及交通中轉(zhuǎn)等設(shè)施。以上海軌道交通9號(hào)線線路的松江站為核心形成的交通樞紐區(qū)，形成松江近期開(kāi)展的一個(gè)多功能區(qū)域。松江新城于10年前啟動(dòng)建設(shè)，是上海率先試點(diǎn)并根本建成的新城。在建設(shè)過(guò)程中，松江新城的開(kāi)展遇到了三次重大機(jī)遇：第一次是滬杭高速公路的建成啟用；第二次是市郊第一條軌道交通線9號(hào)線的開(kāi)通，新城與市中心連成一個(gè)整體；第三次機(jī)遇那么是去年下半年滬杭高鐵建成通車，長(zhǎng)三角一體化的加速趨勢(shì)給新城帶來(lái)前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)面積

60平方公里人口60萬(wàn)160萬(wàn)平方公里110萬(wàn)松江經(jīng)歷了三次開(kāi)展機(jī)遇，在軌道9號(hào)線接入后，將新城與市中心聯(lián)系成一個(gè)整體，同時(shí)也迎來(lái)了一次巨大的開(kāi)展機(jī)遇。松江新城板塊整體新規(guī)劃新一輪規(guī)劃中、松江新城一直延伸到了黃埔江畔的生態(tài)修養(yǎng)林附近總面積比原來(lái)的增加一倍多。新城市北起賣新公路、化辰公路，南抵申嘉湖高速公路，西至郊區(qū)環(huán)線〔原A30〕，東接閔行。由新城南片區(qū)、新城北片區(qū)、工業(yè)園區(qū)和科技園區(qū)4個(gè)片區(qū)組成。目前板塊劃分居住區(qū)生活區(qū)低密度休閑度假大學(xué)城核心區(qū)松江華庭松江新城從供求走勢(shì)上看，板塊內(nèi)供給量逐年遞減，但同時(shí)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面?？梢?jiàn)板塊內(nèi)的需求量有待進(jìn)一步釋放。成交均價(jià)方面，伴隨著新城建設(shè)的步伐均價(jià)穩(wěn)步上升，但與同期其他版塊的漲幅相比較，其均價(jià)成長(zhǎng)仍然有待釋放，2021年受宏觀調(diào)控影響，均有所下跌，現(xiàn)保持在16000元/平米左右的水平。松江開(kāi)發(fā)10年，作為上海相對(duì)較早開(kāi)發(fā)的區(qū)域，前期開(kāi)發(fā)重心主要集中于松江九亭以及佘山兩大板塊〔前者以剛需為主而后者為低密度居住區(qū)〕，致使松江新城板塊開(kāi)發(fā)相對(duì)較弱，除龍湖、綠地等房企外根本以本地開(kāi)放商為主以期在更多大型房企進(jìn)駐錢(qián)搶占更多市場(chǎng)份額。板塊內(nèi)逐年遞減的供給量，以及供大于求的局面勢(shì)必將吸引更多房企進(jìn)駐。板塊內(nèi)知名房企較多，以本地開(kāi)放商為主，市場(chǎng)根本呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，價(jià)格成長(zhǎng)空間較大。成交年月份板塊宗地名稱土地用途出讓面積(平米)容積率可建面積（平方米）中標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元）溢價(jià)率（%）樓板價(jià)元/平米中標(biāo)單位2012.8松江新城國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)14號(hào)住宅57733.62.5144334790009.3%5473上海萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2012.7松江新城國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)15-2號(hào)住宅50870.72.5127176.88930040%7022上海信達(dá)銀泰置業(yè)有限公司,上海信達(dá)立人投資管理有限公司2012.2松江新城國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)9號(hào)地塊商辦92683.22.523170862100——2680萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)松江新城2021年以來(lái)出讓地塊松江新城2021年至11月成交2幅住宅地塊，均是在規(guī)劃中的國(guó)際生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)，萬(wàn)科的入駐進(jìn)一步提升了板塊的知名度，同時(shí)利好優(yōu)勢(shì)更為明顯的是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)入戶松江新城，將為板塊升級(jí)和人口導(dǎo)入帶來(lái)巨大的上升空間。板塊內(nèi)供需缺口擴(kuò)大對(duì)市場(chǎng)后續(xù)的價(jià)格走勢(shì)將會(huì)是有力的支撐青浦新城西翼：是環(huán)淀山湖經(jīng)濟(jì)區(qū)，區(qū)域內(nèi)擁有包括淀山湖在內(nèi)的21個(gè)天然淡水湖泊，規(guī)劃利用上海國(guó)際大都市獨(dú)一無(wú)二的自然水資源優(yōu)勢(shì)，將大手筆、大踏步開(kāi)展湖區(qū)經(jīng)濟(jì)。重點(diǎn)開(kāi)發(fā)度假休閑旅游、會(huì)務(wù)會(huì)展、創(chuàng)意研發(fā)、康體療養(yǎng)和生態(tài)居住，力爭(zhēng)把這一地區(qū)打造成世界著名的湖區(qū)之一。東翼：是指青浦徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)、趙巷鎮(zhèn)等青浦東片地區(qū)，其中重點(diǎn)是19平方公里的西虹橋地區(qū)，其位于虹橋綜合交通樞紐86平方公里規(guī)劃范圍內(nèi)，受大虹橋輻射帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)。一城：是指青浦新城區(qū),規(guī)劃總面積為119平方公里，建設(shè)用地約為85平方公里，人口規(guī)模約70萬(wàn)，它已被確認(rèn)為上海郊區(qū)新一輪開(kāi)展的重點(diǎn)新城之一。按照今年年初上海市規(guī)劃工作會(huì)議討論通過(guò)的郊區(qū)新城總體調(diào)整方案，未來(lái)青浦新城區(qū)將在接受大虹橋地區(qū)的輻射，重點(diǎn)突出“產(chǎn)城一體、水城融合〞理念，提升城市功能和能級(jí)，建設(shè)成為效勞長(zhǎng)三角的上海西部綜合性生態(tài)宜居新城?！耙怀莾梢悫曢_(kāi)展戰(zhàn)略開(kāi)始全面啟動(dòng)建設(shè)。西翼東翼一城青浦新城戰(zhàn)略開(kāi)展總體布局形成“三軸、六片、四心〞的開(kāi)展結(jié)構(gòu)三軸：淀山湖大道開(kāi)展軸、公園路開(kāi)展軸和老西大盈港開(kāi)展軸。六片：【東片】同三國(guó)道以東，油墩港以西局部。是以居住為主的區(qū)域，構(gòu)建配套設(shè)施完善的以多層高密度為主的居住區(qū)。【北片】上達(dá)河以北，外青松公路以西局部，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，提升產(chǎn)業(yè)能級(jí)，形成以生產(chǎn)性效勞業(yè)為主導(dǎo)的高科技創(chuàng)意研發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。【工業(yè)區(qū)片】上達(dá)河以北，油墩港以東局部，現(xiàn)狀工業(yè)予以保存，規(guī)劃進(jìn)行環(huán)境改造和設(shè)施完善?！局衅课鞔笥叟c同三國(guó)道之間局部。中片是青浦區(qū)區(qū)政府所在地，主要由多層高密度為主的居住區(qū)以及行政、文化、商業(yè)等公共效勞功能集聚區(qū)構(gòu)成。【西片】西大盈港與西九路之間地區(qū)，連接朱家角鎮(zhèn)和中片。是高端效勞功能集聚區(qū)，包括會(huì)議、會(huì)展、商務(wù)、商貿(mào)等功能。結(jié)合設(shè)置低密度居住區(qū)。強(qiáng)調(diào)生態(tài)型和特色型的開(kāi)發(fā)，積極營(yíng)造“濱水城市〞的特征，構(gòu)建良好的環(huán)境?！緸I湖片】西九路以西至淀山湖沿岸局部，以旅游效勞和特色居住為主導(dǎo)功能。強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境和歷史人文環(huán)境保護(hù)，兼以旅游開(kāi)發(fā)，營(yíng)造傳統(tǒng)水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)風(fēng)貌特色和濱湖景觀特色。創(chuàng)意研發(fā)中心朱家角休閑旅游中心老城商業(yè)中心公共服務(wù)中心青浦新城板塊內(nèi)由于軌道交通的規(guī)劃相對(duì)滯后，導(dǎo)致該區(qū)域一度成為價(jià)值低洼。但由于近年來(lái)軌道交通20號(hào)線的規(guī)劃以及政府〞一城兩翼“工程的正式啟動(dòng)，已吸引諸如仁恒、旭輝等大型實(shí)力房企的進(jìn)駐，相信不久之后該板塊將站上新的價(jià)值高點(diǎn)。成交年份板塊宗地名稱土地用途出讓面積(平米)容積率可建面積（平方米）中標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元）溢價(jià)率（%）樓板價(jià)元/平米中標(biāo)單位2012.9青浦新城徐涇鎮(zhèn)海天花園西側(cè)地塊住宅482001.572300

8860075%12254上海招商置業(yè)有限公司2012.2青浦新城金澤鎮(zhèn)練西路南側(cè)地塊住宅71742.5171742.5215230%3000上海青晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司青浦新城2021年以來(lái)出讓地塊本錢(qián)測(cè)算奉賢南橋新城10年前，奉賢只是上海郊區(qū)的一個(gè)農(nóng)業(yè)縣；如今，奉賢已經(jīng)成為一個(gè)現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與效勞業(yè)齊頭并進(jìn)的新型城區(qū)。未來(lái)，奉賢將自身定位為：上海效勞長(zhǎng)三角南翼以及大浦東開(kāi)發(fā)的重要門(mén)戶樞紐、杭州灣北岸地區(qū)的綜合性效勞型核心新城。2001年8月，上海市撤銷奉賢縣建立奉賢區(qū)。10年中，逐步形成了以南橋新城為中心，由其他七個(gè)中心城鎮(zhèn)組成的奉賢城市圈。南橋新城未來(lái)將被兩條軌交先后貫穿，目前5號(hào)線已經(jīng)開(kāi)建，另一條軌交規(guī)劃方案也將于不久塵埃落定。到2021年底，南橋新城至上海市區(qū)的平均公交通行時(shí)間將縮短至45分鐘。南橋新城緊跟奉賢開(kāi)展開(kāi)放的契機(jī)，從十年前的農(nóng)業(yè)集中地逐步開(kāi)展成了以南橋新城為中心，由其他七個(gè)中心城鎮(zhèn)組成的奉賢城市圈。本錢(qián)測(cè)算奉賢南橋新城上海工業(yè)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)：規(guī)劃面積33.38km2，區(qū)內(nèi)除工業(yè)區(qū)外還設(shè)有面積3km2的國(guó)家級(jí)出口加工區(qū)，是上海市唯一同時(shí)擁有工業(yè)區(qū)和出口加工區(qū)的大型園區(qū)。截止2009年底，落戶開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)393家，其中外資企業(yè)257家，現(xiàn)有從業(yè)人員30000人左右。上海奉賢經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（前身為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)）：占地20km2，分為生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)功能區(qū)和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)功能區(qū)兩大板塊.目前落戶了上海萊士、上海銘源數(shù)康生物芯片、上海海利生物醫(yī)藥、上海本莊生物科技、賽可賽斯藥業(yè)等生物醫(yī)藥企業(yè)產(chǎn)業(yè)支撐規(guī)劃范圍：規(guī)劃范圍東至浦星公路、南至繞城高速公路〔G1501〕、西至金匯港、北至大葉公路，總用地面積12.62平方公里。用地規(guī)模：規(guī)劃總用地面積1262.17公頃，其中城市建設(shè)用地面積1150.1公頃；建筑規(guī)模：規(guī)劃總建筑量〔不含市政設(shè)施〕約1147萬(wàn)平米，住宅建筑量約807萬(wàn)平米〔新增住宅建筑量約781萬(wàn)平米〕，其中新增農(nóng)民動(dòng)遷房147萬(wàn)平米，保障性住房349萬(wàn)平米，普通商品房285萬(wàn)平米；公共效勞設(shè)施及社區(qū)配套設(shè)施總建筑量約248萬(wàn)平米人口規(guī)模：地區(qū)居住人口約23萬(wàn)人。優(yōu)先開(kāi)展以軌道交通為主的公共交通，引入市區(qū)優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療和教育資源。依托自身地位優(yōu)勢(shì)打造上海唯一同時(shí)擁有工業(yè)園區(qū)以及出口加工區(qū)的大型園區(qū)。本錢(qián)測(cè)算奉賢南橋新城從供求走勢(shì)上看，南橋板塊的供求一直相對(duì)穩(wěn)定，近兩年隨著供給量的減少，成交量受其影響也有所降低。成交均價(jià)方面，區(qū)域規(guī)劃的落實(shí)，以及大型工業(yè)園區(qū)的建成投入使用，其成交均價(jià)提升明顯，現(xiàn)已到達(dá)15000元/平米左右的水平。目前進(jìn)駐南橋板塊的大型房地產(chǎn)商相對(duì)較少，局部主流房企開(kāi)發(fā)的是商辦類工程，純商品住宅工程還是以當(dāng)?shù)匦⌒烷_(kāi)發(fā)商為多；隨著區(qū)域配套的成熟，也將有更多開(kāi)發(fā)商的目光聚集于此，未來(lái)區(qū)域熱度將會(huì)再次提升。隨著區(qū)域配套逐漸成熟，地鐵，城市公交等交通配套的接入，板塊價(jià)值穩(wěn)步提升。且目前僅處于開(kāi)展初期，仍有較大的上升潛力。奉賢新城2021年以來(lái)出讓地塊奉賢新城自2021年共有3幅宅地成交，除綠地地塊體量到達(dá)15萬(wàn)方之外，其余兩塊均不超過(guò)3萬(wàn)方。目前奉賢板塊的均價(jià)相對(duì)較低，相對(duì)其他版塊處于價(jià)格低洼地帶，綠地地塊樓板價(jià)到達(dá)5568元/平米，可以預(yù)計(jì)未來(lái)的銷售均價(jià)也將超過(guò)15000元/平米。板塊隨著進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，未來(lái)土地將迎來(lái)供給放量。成交年份板塊宗地名稱土地用途出讓面積(平米)容積率可建面積（平方米）中標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元）溢價(jià)率（%）樓板價(jià)元/平米中標(biāo)單位2012.9奉賢南橋奉賢區(qū)南橋新城08單元B-01-03,B-01-06區(qū)域商住82807.301.8149053.108300011.40%5568綠地地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2012.6奉賢南橋奉賢區(qū)南橋新城04單元11-02（2）區(qū)域住宅13349.001.621358.40890015.70%4167上海恒大投資有限公司2012.9奉賢南橋奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)A06-02區(qū)域住宅9276.901.412987.7038970%3001上海奉通置業(yè)有限公司開(kāi)展根底中心城區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域未來(lái)上海中心城區(qū)將形成“十字軸〞開(kāi)展態(tài)勢(shì)，橫軸是虹橋機(jī)場(chǎng)至浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)；縱軸是黃浦江沿線區(qū)域，包括黃埔、虹口、楊浦、徐匯等地區(qū)。上海傳統(tǒng)中心城區(qū)——上海中心城區(qū)包括：靜安區(qū)、黃埔區(qū)〔由老黃浦、南市區(qū)與盧灣區(qū)合并而成〕、徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)以及浦東新區(qū)的原南市區(qū)、黃浦區(qū)和楊浦區(qū)的浦東局部〔大致為黃浦江至羅山路、龍陽(yáng)路以內(nèi)即浦東內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域〕。浦西八區(qū)為傳統(tǒng)中心城區(qū)。中心城區(qū)未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)——未來(lái)上海將重點(diǎn)開(kāi)展中心城區(qū)的“十字軸〞和沿江、沿海產(chǎn)業(yè)帶，并將郊區(qū)新城作為建設(shè)重點(diǎn)。上海市中心空間遠(yuǎn)未飽和，世博板塊的開(kāi)發(fā)以及浦東東部地區(qū)的開(kāi)發(fā)為中心城區(qū)開(kāi)發(fā)提供了空間。上?！笆濞曇?guī)劃一個(gè)目前已初步確定的方向是，中心城區(qū)將形成“十字軸〞開(kāi)展態(tài)勢(shì)。其中一軸〔也即橫軸〕是從浦西的虹橋機(jī)場(chǎng)到浦東的國(guó)際機(jī)場(chǎng)城市開(kāi)展主軸，另外一軸〔也即縱軸〕是沿黃浦江一軸，包括黃浦區(qū)、虹口區(qū)、楊浦、徐匯等區(qū)，以及最為重要的世博板塊。中心城區(qū)重點(diǎn)開(kāi)展區(qū)域橫軸主要聚集虹橋商務(wù)區(qū)、陸家嘴金融中心、迪斯尼等區(qū)域開(kāi)展效勞型產(chǎn)業(yè)，縱軸那么是沿濱江一帶，集中表達(dá)的是城市高端效勞功能。中心城區(qū)2021年以來(lái)出讓地塊中心城區(qū)2021成交三幅帶有居住性質(zhì)的地塊，均是商住辦的性質(zhì)，其中兩幅地塊根本以底價(jià)成交。成交區(qū)域以政府重點(diǎn)規(guī)劃開(kāi)展的潛力區(qū)域?yàn)橹鳎缯嫒绺敝行?、徐匯濱江板塊等。未來(lái)隨著產(chǎn)業(yè)的升級(jí)規(guī)劃，，政府對(duì)純住宅地塊的調(diào)控，商辦類物業(yè)將會(huì)較大開(kāi)展機(jī)遇，因此，商住辦地塊將會(huì)更多獲的市場(chǎng)的青睞。 成交年份板塊宗地名稱土地用途出讓面積(平米)容積率可建面積（平方米）中標(biāo)價(jià)格（萬(wàn)元）溢價(jià)率（%）樓板價(jià)元/平米中標(biāo)單位2012.2普陀真如城市副中心A1、A2地塊商住辦；商辦94332A1地塊：4.0；A2地塊：1.922052231700000%8484上海馨堃投資管理有限公司,領(lǐng)弘有限公司2012.10徐匯徐匯區(qū)濱江XH129B-02、XH129D-01地塊商住辦665302.516632545000042.86%27055上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司,信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司2012.10楊浦楊浦區(qū)平?jīng)鼋值?2、23街坊商辦；普通商品房711602~42002883259400.03%16274上海盛垣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司起拍年份板塊宗地名稱土地用途出讓面積容積率可建面積起拍價(jià)起拍樓板價(jià)(平米)（平方米）（萬(wàn)元）（元/平方米）2012.11黃浦黃浦江沿岸E18單元（7-7）地塊居住用地36152.5903721607239092012.11徐匯徐匯區(qū)漕河涇社區(qū)278a-05、278b-02、278b-04南站商務(wù)區(qū)地塊商辦1493563.8~4.8469392543100115702012.12虹口海門(mén)路55號(hào)地塊商辦405776243464469