預售管理辦法細則總則目的為了加強公司預售管理，規(guī)范預售行為，保障交易雙方的合法權(quán)益，維護房地產(chǎn)市場秩序，根據(jù)國家相關法律法規(guī)及行業(yè)標準，結(jié)合本公司實際情況，制定本細則。適用范圍本細則適用于公司所有預售項目，包括但不限于住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)類型?；驹瓌t1.依法依規(guī)原則：預售活動必須遵守國家法律法規(guī)和行業(yè)標準，確保交易合法合規(guī)。2.公平公正原則：在預售過程中，應保障交易雙方的平等地位，公平對待每一位客戶，確保交易公正透明。3.誠實守信原則：公司及相關工作人員應誠實守信，如實披露預售項目信息，不得隱瞞或虛假宣傳。4.風險可控原則：加強預售管理，有效防范和控制預售過程中的各類風險，確保公司經(jīng)營穩(wěn)定。預售項目條件土地及規(guī)劃條件1.預售項目應已取得合法的土地使用權(quán)，并符合土地出讓合同約定的開發(fā)建設條件。2.項目規(guī)劃設計方案應已通過相關部門審批，且符合城市規(guī)劃要求。工程建設進度1.多層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)三分之一以上；2.高層建筑已完成主體結(jié)構(gòu)二分之一以上。配套設施建設1.項目周邊的基礎設施和公共配套設施應已規(guī)劃落實，并與項目建設進度相匹配。2.預售項目應具備基本的供水、供電、供氣、排水等配套條件，確保交付后能正常使用。其他條件1.已按照規(guī)定繳納土地出讓金及相關稅費。2.已辦理建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等相關證件。預售許可申請申請材料1.預售許可申請表；2.開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；3.土地使用權(quán)證書；4.建設工程規(guī)劃許可證；5.建筑工程施工許可證；6.投入開發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規(guī)定的證明；7.工程施工合同及關于施工進度的說明；8.商品房預售方案，包括預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體情況、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管賬戶及監(jiān)管協(xié)議等；9.法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。申請流程1.開發(fā)企業(yè)向項目所在地的房地產(chǎn)管理部門提出預售許可申請，并提交上述申請材料。2.房地產(chǎn)管理部門對申請材料進行審核，材料齊全、符合法定形式的，予以受理；材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5日內(nèi)一次性書面告知開發(fā)企業(yè)需要補正的內(nèi)容。3.房地產(chǎn)管理部門對申請項目進行現(xiàn)場查勘，核實項目建設進度、配套設施建設等情況是否符合預售條件。4.經(jīng)審核符合預售條件的，房地產(chǎn)管理部門在10日內(nèi)作出準予預售許可的決定，頒發(fā)《商品房預售許可證》；不符合預售條件的，作出不予許可的決定，并書面說明理由。預售合同管理合同簽訂1.開發(fā)企業(yè)與購房人應當簽訂書面商品房預售合同，合同應當采用示范文本，并明確雙方的權(quán)利義務。2.預售合同應當包括以下主要內(nèi)容：當事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設備標準承諾；供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán)益、責任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項。合同備案1.開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。2.房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術(shù)，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。3.經(jīng)備案的預售合同，具有對抗第三人的效力。未經(jīng)登記備案的，不影響預售合同的效力，但不得對抗善意第三人。合同變更與解除1.預售合同簽訂后，當事人協(xié)商一致，可以變更或者解除合同，并簽訂書面協(xié)議。2.變更或者解除預售合同的，開發(fā)企業(yè)應當自變更或者解除合同之日起30日內(nèi)，到原登記備案機關辦理變更或者注銷手續(xù)。預售資金監(jiān)管監(jiān)管賬戶設立1.開發(fā)企業(yè)應當在商業(yè)銀行設立商品房預售資金監(jiān)管賬戶，用于存放預售資金。2.監(jiān)管賬戶應當與項目預售許可證相對應，一個預售項目只能設立一個監(jiān)管賬戶。監(jiān)管協(xié)議簽訂1.開發(fā)企業(yè)應當與監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)管理部門簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議，明確三方的權(quán)利義務。2.監(jiān)管協(xié)議應當包括以下主要內(nèi)容：監(jiān)管賬戶的名稱、賬號；監(jiān)管項目的名稱、坐落、范圍、建筑面積；預售資金的繳存、使用條件和程序；監(jiān)管銀行的監(jiān)管職責；違約責任；爭議解決方式等。預售資金繳存1.開發(fā)企業(yè)應當按照預售方案中確定的監(jiān)管方式，將預售資金足額存入監(jiān)管賬戶。2.預售資金繳存比例按照國家和地方有關規(guī)定執(zhí)行，一般不低于預售項目工程建設總投資的20%。預售資金使用1.開發(fā)企業(yè)使用預售資金時，應當向監(jiān)管銀行提出用款計劃，并提供相關證明材料。2.監(jiān)管銀行應當對開發(fā)企業(yè)提交的用款計劃進行審核，符合使用條件的，按照監(jiān)管協(xié)議約定的方式撥付資金。3.預售資金應當按照工程建設進度分階段使用，具體使用節(jié)點和比例由監(jiān)管協(xié)議約定。一般分為基礎完工、主體結(jié)構(gòu)完工、竣工驗收備案等階段。監(jiān)管賬戶管理1.監(jiān)管銀行應當按照監(jiān)管協(xié)議約定，對監(jiān)管賬戶資金進行監(jiān)管，確保資金?？顚Ｓ?。2.房地產(chǎn)管理部門應當定期對監(jiān)管賬戶資金繳存、使用情況進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改。3.開發(fā)項目竣工綜合驗收備案后，預售資金監(jiān)管賬戶余額由開發(fā)企業(yè)申請解除監(jiān)管，監(jiān)管銀行將余額劃轉(zhuǎn)至開發(fā)企業(yè)賬戶。預售廣告與宣傳廣告內(nèi)容要求1.預售廣告應當真實、準確、合法，不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙和誤導消費者。2.預售廣告應當載明預售許可證號、開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、坐落位置、預售房屋性質(zhì)、面積、價格、交房時間等主要內(nèi)容。3.預售廣告中涉及的規(guī)劃、配套設施等內(nèi)容，應當符合法律法規(guī)和規(guī)劃要求，并明確說明其來源和依據(jù)。宣傳資料管理1.開發(fā)企業(yè)發(fā)布的預售宣傳資料應當與預售合同內(nèi)容一致，并在顯著位置標明預售許可證號。2.宣傳資料中對房屋質(zhì)量、裝飾裝修、配套設施等作出的承諾，應當在預售合同中予以明確約定。3.開發(fā)企業(yè)不得在宣傳資料中使用模糊、歧義、夸大等語言誤導消費者。法律責任1.開發(fā)企業(yè)違反本規(guī)定發(fā)布預售廣告和宣傳資料的，由房地產(chǎn)管理部門責令改正，并處以警告、罰款等處罰。2.給消費者造成損失的，開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。預售項目信息公開信息公開內(nèi)容1.開發(fā)企業(yè)應當在售樓處顯著位置公示以下信息：開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書；預售許可證；預售項目規(guī)劃總平面圖、鳥瞰圖、效果圖；預售房屋戶型圖、面積、價格、優(yōu)惠措施；預售資金監(jiān)管賬戶信息；物業(yè)服務企業(yè)及服務內(nèi)容、標準；房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中的主要事項及進展情況；其他依法應當公示的信息。2.開發(fā)企業(yè)應當通過公司網(wǎng)站、微信公眾號等渠道，及時公開預售項目的相關信息，方便消費者查詢。信息更新與維護1.開發(fā)企業(yè)應當及時更新公示信息，確保信息的真實性、準確性和時效性。2.預售項目發(fā)生重大變化的，開發(fā)企業(yè)應當在3日內(nèi)更新公示信息，并告知已購房人。監(jiān)督檢查1.房地產(chǎn)管理部門應當加強對預售項目信息公開情況的監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時責令開發(fā)企業(yè)整改。2.開發(fā)企業(yè)未按照本規(guī)定公開預售項目信息的，由房地產(chǎn)管理部門責令限期改正；逾期不改正的，處以警告、罰款等處罰。違規(guī)處理違規(guī)行為認定1.開發(fā)企業(yè)在預售過程中存在下列行為之一的，認定為違規(guī)行為：未取得預售許可證擅自預售的；提供虛假材料騙取預售許可的；未按照預售方案預售的；未按照規(guī)定簽訂預售合同或辦理合同備案的；未按照規(guī)定繳存、使用預售資金的；發(fā)布虛假預售廣告或宣傳資料的；未按照規(guī)定公開預售項目信息的；其他違反法律法規(guī)和本細則規(guī)定的行為。處罰措施1.對于開發(fā)企業(yè)的違規(guī)行為，房地產(chǎn)管理部門將視情節(jié)輕重，依法給予警告、罰款、暫停網(wǎng)簽、吊銷預售許可證等處罰。2.給購房人造成損失的，開