廣東省2025年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、某項目施工圖設(shè)計階段，根據(jù)施工圖紙測算和確定的工程造價，稱為__。

A．概算造價

B．投資估算

C．預(yù)算造價

D．結(jié)算價2、房產(chǎn)測量中以中誤差作為評定精度的標準，以倍中誤差作為限差。

A：一

B：兩

C：三

D：四

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將空置率歸為__。

A．時間類參數(shù)

B．融資類參數(shù)

C．評價標準類指標

D．收益類指標4、某房地產(chǎn)開發(fā)商在其新建項目的開盤儀式上，承諾對前80名購房者給予209/6的價格優(yōu)惠，這種價格折扣技巧屬于__。

A．現(xiàn)金折扣

B．數(shù)量折扣

C．折讓

D．季節(jié)折扣5、房地產(chǎn)估價的收益法中，資本化率__報酬率。

A．一定大于

B．一定小于

C．一定等于

D．可能沒有明顯嚴格的數(shù)學(xué)關(guān)系6、對達不成拆遷補償安置協(xié)議的拆遷糾紛實施行政裁決的可以是__。

A．縣級以上地方人民政府

B．縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門

C．縣級以上地方人民政府或縣級以上人民政府房屋拆遷管理部門

D．市級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門7、某居民于2025年1月購買了一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元/㎡。若2025年當?shù)赝愖≌x價格月遞增0.5%，年通貨膨脹率為5%，則2025年12月該套住宅的自然增值額為__元。

A．4296.96

B．5560.86

C．5839.91

D．30838.918、合作經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)__同意，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。

A．總經(jīng)理

B．董事長

C．職代會

D．董事會9、下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是__。

A．審計費

B．利息

C．外匯匯兌凈損失

D．融資代理費10、需要使用損益平衡圖來制定房地產(chǎn)銷售價格的定價方法是__。

A．目標定價法

B．價值定價法

C．挑戰(zhàn)定價法

D．成本加成定價法

11、任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的特性決定的。

A：易受限制

B：相互影響

C：獨一無二

D：不可移動

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、在其他條件不變的前提下，建設(shè)一條鐵路對居民區(qū)的房地產(chǎn)價格和對倉儲或者工業(yè)用地房地產(chǎn)價格可能產(chǎn)生的變動方向，下面描述正確的為__。

A．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值

B．居民區(qū)的房地產(chǎn)增值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值

C．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)增值

D．居民區(qū)的房地產(chǎn)貶值，工業(yè)用地房地產(chǎn)貶值13、在某商業(yè)臨街深度30.48m(即100英尺)、臨街寬度20m的矩形土地，總價為1200萬元．根據(jù)“四三二一法測”，計算其相鄰臨街深度為45,72m(即150英尺)、臨街寬度20m的矩形土地的總價為。

A：1204萬元

B：1374萬元

C：1404萬元

D：1536萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是（）。

A．融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用

B．融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一

C．融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費和資金占用費

D．資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費15、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對于需求分析中的__是第一步。

A．需求影響因素分析

B．吸納率分析

C．需求預(yù)測分析

D．市場購買者的產(chǎn)品功能需求16、我國土地用途管制的核心是。

A：實行土地有償有限期使用制度

B：經(jīng)營土地有償使用

C：不能隨意改變農(nóng)用地的用途

D：不能隨意改變建設(shè)用地的用途

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、房屋面積測算的內(nèi)容不包括。

A：房屋建筑面積

B：房屋使用面積

C：共有建筑分攤面積

D：房屋占地面積

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、作為房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料的房地產(chǎn)圖是。

A：宗地圖

B：房產(chǎn)分幅圖

C：房產(chǎn)分丘圖

D：房產(chǎn)分戶圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某居民樓總建筑面積為5000m2，總價值為1000萬元，其中土地總價值為500萬元，某人擁有該居民樓的一套單元式住宅，建筑面積為150m2，房地總價值為35萬元。若按照土地價值進行分攤，該人占有的土地份額為__。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%20、對臨街住宅改為鋪面的，并經(jīng)過工商登記、依法納稅、在__以上的，根據(jù)實際用途予以拆遷估價。

A．半年

B．一年

C．二年

D．三年21、房地產(chǎn)投資具有保值、增值性，源于房地產(chǎn)本身的__。

A．多樣性

B．固定性

C．稀缺性

D．消耗材料多22、隨著政府土地儲備制度的建立，__劃撥土地使用權(quán)，已經(jīng)成為政府土地儲備中心優(yōu)先收回并納入儲備的重要對象，開發(fā)商直接獲取該類土地的機會逐漸減少。

A．存量

B．增量

C．流量

D．減量23、__是企業(yè)進行市場分析與預(yù)測、正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。

A．市場定位

B．市場調(diào)查

C．市場細分

D．市場分析24、在酒店項目可行性研究階段，用每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)來估算一座酒店的總投資，屬于（）。

A．單元估算法

B．單位指標估算法

C．概算指標法

D．工程量近似匡算法25、某開發(fā)項目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000m2，如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層(其中1～4層為建筑面積相等的裙房，5～17層為標準層)，則標準層每層建筑面積為__m2。

A．882

B．1765

C．1667

D．1538二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、異議登記不當并給權(quán)利人造成損害的，應(yīng)由承擔賠償責(zé)任。

A：登記機構(gòu)

B：異議登記申請人

C：登記機構(gòu)的經(jīng)辦人

D：登記機構(gòu)和申請人共同

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、目前我國采用的復(fù)式記賬法是。

A：收付記賬法

B：借貸記賬法

C：支出記賬法

D：收入記賬法

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、趙某以12000元/的價格購買了230的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為。(2025年試題)

A：0.12

B：0.21

C：1.26

D：2.05

E：借款合同4、在運用成本法時最主要的有。

A：區(qū)分計劃成本和實際成本

B：區(qū)分實際成本和客觀成本

C：結(jié)合實際成本來確定評估價值

D：結(jié)合實際開發(fā)利潤來確定評估價值

E：結(jié)合市場供求分析來確定評估價值5、最小二乘法又稱。

A：最大平方法

B：最小平方法

C：擴大時距法

D：移動平均法

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、下列關(guān)于地租理論，表述正確的是。

A：地租是使用土地的代價，即土地這種生產(chǎn)要素的價格

B：土地的需求曲線與供給曲線的交點，決定了土地的正常價格，即地租

C：地租由土地的需求與供給所決定

D：土地的需求通過土地產(chǎn)品的需求得以反映，它取決于土地的邊際收益產(chǎn)量

E：當其他生產(chǎn)要素的投入量固定不變時，隨著土地使用量的增加，邊際收益產(chǎn)量呈遞減趨勢7、下列關(guān)于地方性法規(guī)，表述正確的是。

A：其制定主體主要是省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務(wù)委員會

B：較大城市的人民代表大會及其常務(wù)委員會根據(jù)本市的具體情況和實際需要，也可以制定地方性法規(guī)

C：較大城市的人民代表大會及其常務(wù)委員會制定地方性法規(guī)，必須報省、自治區(qū)人民政府批準后施行

D：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務(wù)委員會制定地方性法規(guī)，不能與法律、行政法規(guī)相抵觸

E：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會及其常務(wù)委員會制定地方性法規(guī)，其效力不能超出本行政區(qū)域范圍8、某基金允許持有人申購或贖回所持有的基金單位或股份，若依據(jù)基金證券能否贖回劃分，這種基金屬于基金。

A：契約型

B：公司型

C：封閉型

D：開放型

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、按直接比較判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數(shù)為0.98，則其依據(jù)為__。

A．可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

B．可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

C．可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

D．可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%10、下列工程建設(shè)定額中，屬于施工企業(yè)定額的種類有。(2025年試題)

A：施工定額

B：預(yù)算定額

C：概算定額

D：概算指標

E：投資估算指標

11、以下說法滿足最高最佳使用的條件有__。

A．法律上許可

B．技術(shù)上可能

C．價值最大化

D．權(quán)益上允許

E．經(jīng)濟上可行12、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是．(2025年試題)

A：房地產(chǎn)上市公司發(fā)行公司債券

B：權(quán)益型REITs

C：房地產(chǎn)上市公司發(fā)行股票

D：商業(yè)銀行貸款

E：借款合同13、商品房預(yù)售方案應(yīng)包括的內(nèi)容有。

A：項目基本情況

B：預(yù)售房屋套數(shù)

C：銷售人員姓名和身份證號

D：竣工交付日期

E：住房質(zhì)量責(zé)任承擔主體14、下列行為中，需要繳納契稅的有。

A：事業(yè)單位購買辦公用房

B：因地震導(dǎo)致房屋滅失而重新購房

C：個人購買經(jīng)濟適用住房

D：奧運冠軍接受政府獎勵的房屋

E：城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房15、下列關(guān)于拍賣傭金的表述中，正確的有。

A：拍賣人收取傭金是一種法定行為

B：對非公物拍賣，委托人與拍賣人未作約定而成交的，拍賣人可以向委托人收取不低于拍賣成交價10％的傭金

C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍賣傭金

D：公物拍賣時，拍賣人一律不得向委托人收取拍賣傭金

E：收取傭金比例按同拍賣成交價成反比的原則確定16、根據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，房地產(chǎn)廣告不得。

A：涉及貸款服務(wù)

B：出現(xiàn)融資的內(nèi)容

C：承諾為人住者辦理戶口

D：利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果

E：使用建筑設(shè)計效果圖17、招標方式可以分為公開招標和__招標。

A．隱式

B．私下

C．幕后

D．邀請18、下列屬于不明產(chǎn)權(quán)的房屋是。

A：無權(quán)屬證明的

B：產(chǎn)權(quán)人下落不明的

C：暫時無法確定產(chǎn)權(quán)所有人的

D：產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟的

E：有兩個產(chǎn)權(quán)人的19、下列關(guān)于土地使用權(quán)終止，說法錯誤的是。

A：土地使用權(quán)因土地滅失而終止

B：因土地使用者的轉(zhuǎn)讓而終止

C：因土地使用者的拋棄而終止

D：因土地使用者的出租而終止

E：因土地使用者的抵押而終止20、依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，

A：由國家無償收回

B：自動續(xù)期

C：應(yīng)于屆滿前6個月申請續(xù)期

D：應(yīng)于屆滿前1年申請續(xù)期

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價為3500元，/m2，報酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價為3000元/m2，報酬率為6%。那么，甲的價格（）乙的價格。

A．高于

B．低于

C．等于

D．條件不足，無法確定22、下列屬于房地產(chǎn)登記類型的有。

A：初始土地登記

B：房屋所有權(quán)暫時登記

C：房屋所有權(quán)臨時登記

D：房屋所有權(quán)