東勝地產(chǎn)御景新區(qū)工程策提案渭南典范文化傳媒廣告二零一一年七月【弱區(qū)強(qiáng)盤】論No.1

[戰(zhàn)略高度]

“城市地位論〞“弱區(qū)強(qiáng)盤〞華縣瓜坡新城鎮(zhèn)改造區(qū)五年規(guī)劃藍(lán)圖，日漸呈現(xiàn)，但仍缺乏具有前瞻性客群，而我們工程因地段的特殊性、開發(fā)的時(shí)機(jī)性，在操盤執(zhí)行中，必須與慢條斯里的城市開展博弈、與理性現(xiàn)實(shí)的購房客群心理博弈。而我們的戰(zhàn)略立足點(diǎn)，就不僅僅是局限于瓜坡片區(qū)內(nèi)的價(jià)值，更是領(lǐng)先于新區(qū)開展的高度表達(dá)。因而，工程想要全勝，必須要在現(xiàn)為弱區(qū)的新區(qū)板塊打造前所未有的極具差異性的首席強(qiáng)盤。No.2

[市場之勝]

“竟?fàn)幷摠暰植裤y行首貸增至40%，將給首置群體帶來很大沖擊，提高置業(yè)門檻；銀行屢次提高貸款利率，使購房者貸款本錢增加，還款壓力增大，從而轉(zhuǎn)向購置中小戶型以減少還款壓力；人民銀行提高準(zhǔn)備金率，凍結(jié)流動(dòng)貨幣直接導(dǎo)致銀行貸款緊張，按揭客戶無法正常貸款，資金回收壓力增大；受一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格影響，持續(xù)走高的三四線城市房價(jià)以進(jìn)入國家監(jiān)控范圍之內(nèi)，限購已將呼之欲出。歷史上，華縣地區(qū)就是一個(gè)農(nóng)業(yè)城市，經(jīng)濟(jì)根底相對(duì)落后，城市化率較低?！笆晃濞暺陂g，華縣地區(qū)建設(shè)取得長足的開展，從一個(gè)純粹的農(nóng)業(yè)型城市向多元化綜合型工、農(nóng)業(yè)城市轉(zhuǎn)型，根底建設(shè)方面實(shí)現(xiàn)了跨越式開展。［瓜坡新城鎮(zhèn)改造迎來新的機(jī)遇］處于新一輪新城鎮(zhèn)改造契機(jī)；融入華縣“15分鐘經(jīng)濟(jì)圈〞；陜化集團(tuán)的二期大規(guī)模擴(kuò)建，瓜坡片區(qū)人口，經(jīng)濟(jì)快速提升；［華縣房地產(chǎn)已破繭重生］華縣房地產(chǎn)在開展的過程中，經(jīng)歷了從無到有、從小到大從建房到造園、從居住到享受的產(chǎn)品演變和更替，已進(jìn)入第四階段。［新區(qū)引領(lǐng)華縣］從目前城市開展分析來看，渭南市區(qū)東擴(kuò)規(guī)劃新區(qū)華州區(qū)即將縮短華縣并市的進(jìn)程；目前華縣城區(qū)地產(chǎn)企業(yè)都在主打“地段、景觀、品牌、產(chǎn)品、效勞〞等；瓜坡新區(qū)由于距離城區(qū)較遠(yuǎn)，因此房地產(chǎn)產(chǎn)品仍停留在建房階段；華縣城區(qū)由于近年開發(fā)量較大，因此土地相對(duì)新區(qū)較為稀缺，規(guī)劃新區(qū)由于開展緩慢土地儲(chǔ)藏量大，加之高度規(guī)劃，配建等，勢將引領(lǐng)未來地產(chǎn)市場開展方向。No.3

[板塊之勝]

“區(qū)域論〞現(xiàn)狀與未來假設(shè)站在區(qū)域市場環(huán)境論，將瓜坡新區(qū)板塊現(xiàn)狀與同城區(qū)現(xiàn)狀做比較得知，本案開發(fā)前期將處于市場的相對(duì)低位。而假設(shè)以開展〔時(shí)間、品牌、前期成功開發(fā)〕論，在品牌形象樹立結(jié)合城市化進(jìn)程帶來的居住需求得知，本案未來價(jià)值必將提升，且將趕超同期周邊競爭工程［區(qū)域現(xiàn)狀很殘酷］工程地處瓜坡新城鎮(zhèn)改造區(qū)域，距離市區(qū)約15分鐘較偏遠(yuǎn)。瓜坡新區(qū)前期開展緩慢，區(qū)域市場環(huán)境支撐不夠目前工程周邊環(huán)境較差，多為農(nóng)田及村落。工程屬于大規(guī)模、中密度房地產(chǎn)開發(fā)工程。雖四面臨街，但周邊支撐力不夠，工程地塊狀況較為平整，外部道路完善，但公共交通不便。［區(qū)域未來很美好］［工程自身屬性—SWOT分析］優(yōu)勢規(guī)劃帶動(dòng)開展，隨著后續(xù)片區(qū)整改這里將會(huì)出現(xiàn)繁榮景象四面沿街，為商業(yè)開展奠定根底時(shí)機(jī)發(fā)揮優(yōu)勢躲避劣勢通過超前規(guī)劃設(shè)計(jì)及合理產(chǎn)品配比，彌補(bǔ)缺乏。突出區(qū)域未來的開展。具備城市感利用工程自身優(yōu)勢，突出工程對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)與提升作用確立工程在市場的地位

提高宜居性周邊為村莊，陜化家屬區(qū)，開展節(jié)奏慢，不利于前期銷售；缺乏改善性居住意識(shí)和商業(yè)氣氛，有待引導(dǎo)和培育。抓住機(jī)遇消除威脅整合優(yōu)勢資源，以優(yōu)勢配套打動(dòng)客戶；充分挖掘地塊資源，塑造工程獨(dú)特性劣勢配套亮點(diǎn)目前周邊配套出現(xiàn)斷點(diǎn)，不利于工程的后期運(yùn)做；其余三面均已開工建設(shè)，后續(xù)工程較多，存量較大，對(duì)本工程有一定的沖擊。威脅躲避劣勢消除威脅清晰客戶的需求，擴(kuò)大客戶層面利用組合戰(zhàn)略，占位市場商業(yè)優(yōu)化［工程賣點(diǎn)、價(jià)值梳理］典范觀點(diǎn)：教育氣氛及文化氣氛日漸呈現(xiàn)；未來人口、配套優(yōu)于其他區(qū)域；工程自身商業(yè)體量帶動(dòng)周邊區(qū)域；領(lǐng)袖主義文化高層、小高層、公寓多物業(yè)形態(tài)No.4

[品牌之勝]

“定位論〞“工程定位決定品牌地位〞工程定位不但決定一個(gè)樓盤的高度和競爭格局，決定整個(gè)操盤過程的核心所在，更決定著工程品牌和企業(yè)品牌的雙重運(yùn)營地位，因而，工程定位第一個(gè)要分析清楚工程本身的情況；第二個(gè)了解競爭對(duì)手的格局；第三個(gè)要賦予工程差異性個(gè)性，如此才能獨(dú)樹一幟，精準(zhǔn)定位。［華縣樓市開展階段］第三階段開始注重風(fēng)格歐式、中式為主第二階段由于便于營造主要以現(xiàn)代風(fēng)格第一階段沒有風(fēng)格我們就目前華縣樓市開展階段及競爭格局來舉例比較…樓市2021年二、三線城市已開始初具規(guī)模，現(xiàn)今各樓盤營銷推廣逐漸步入正軌。從以山水幸福城為代表的現(xiàn)代中式經(jīng)典，到錦繡·綠地代表的簡約北歐新風(fēng)，再到以開啟的純中式新潮流，競爭也演變的愈發(fā)劇烈。如何跳脫樓市現(xiàn)有風(fēng)格，是本案定位考慮的核心問題。鑒于瓜坡新城鎮(zhèn)片區(qū)近年來開展緩慢；多為農(nóng)莊等空白區(qū)域，根本靠陜化資源為支撐；本案位于創(chuàng)業(yè)廣場西北角，得地利優(yōu)勢；確定了一開始不可能打“區(qū)域價(jià)值〞牌；只能依靠工程自身規(guī)劃及對(duì)面瓜坡中學(xué)的優(yōu)勢，主打“教育文化、引導(dǎo)改善居住理念〞牌。怎樣把市場現(xiàn)有空缺，同賣點(diǎn)結(jié)合起來？【工程開發(fā)借鑒】1、渭南市高新幸福城2、利君地產(chǎn)—利君首座【我們能否被市場深度記憶】

?同樣處在城市擴(kuò)張新區(qū)

?開發(fā)時(shí)周邊環(huán)境大致相同品牌形象定位區(qū)域因素——環(huán)境因素——工程自身因素城市規(guī)劃超前，根底設(shè)施穩(wěn)步提升，未來開展好地塊規(guī)整，周邊路網(wǎng)密布，具備打造中高端條件區(qū)域市場引領(lǐng)者工程定位核心要素格局——————板塊——————產(chǎn)品目前區(qū)域市場以多層為主；純板小高層，中式風(fēng)格作為后起之秀，引領(lǐng)新潮流地塊四面環(huán)路，教育、自身優(yōu)勢明顯，文化、舒居路線是權(quán)威地塊規(guī)整，周邊路網(wǎng)密布，配套廣場，具備打造中高端產(chǎn)品條件工程須有特色-簡約中式演變主打教育-文化、自身配套主題新城鎮(zhèn)改造+未來+升值+人文+舒居綜合超市風(fēng)情商業(yè)內(nèi)街人文理念觀景美宅精神附加四季舒景簡約新中式康居社區(qū)［得出工程定位］【目標(biāo)客群定位】區(qū)域因素——環(huán)境因素——工程自身因素客戶為有前瞻性眼光、有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的年輕村民及周邊經(jīng)商客群注重子女成長，關(guān)注教育環(huán)境的文化主義客群〔教師、職工等〕注重改善生活品質(zhì)，不滿足現(xiàn)居住條件，追求理想的外出打工客群日益壯大的中產(chǎn)階層［目標(biāo)客群特點(diǎn)和需求］他們有前瞻眼光，總能嗅到潛在的機(jī)遇和財(cái)富；思維敏捷，很容易接受新鮮的事物；從事經(jīng)商或在大城市打工，年家庭收入較高；有房產(chǎn)或其他固定財(cái)產(chǎn)；多為年輕改善性需求的購房者，渴求一步到位的居住空間，能夠同時(shí)兼顧老人和小孩的居住功能；他們注重事業(yè)成功，追求生活品質(zhì)。No.5

[產(chǎn)品之勝]

“規(guī)劃論〞主題性規(guī)劃原那么在整個(gè)工程的規(guī)劃中，我們首先應(yīng)緊抓工程外圍價(jià)值—教育優(yōu)勢，其次從自身出發(fā)塑造內(nèi)核，以細(xì)節(jié)見勝，凸顯工程氣質(zhì)。以外在教育優(yōu)勢加精品內(nèi)核，順延至簡約新中式的理念，毫無疑問，我們執(zhí)著的歸結(jié)點(diǎn)就是—簡約新中式康居社區(qū)！意境賞析：得意人生。形式與意境。悟道人生。隱逸人生。[建筑風(fēng)格定位與建議]現(xiàn)代中式—傳統(tǒng)與現(xiàn)代的邂逅以內(nèi)斂沉穩(wěn)的傳統(tǒng)文化為出發(fā)點(diǎn)，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)語言，為現(xiàn)代空間注入凝練唯美的中國古典情韻。以現(xiàn)代的細(xì)膩線條和簡約立面進(jìn)行建筑表達(dá)，外形簡潔，將中國傳統(tǒng)的典型符號(hào)進(jìn)行抽象簡化，建筑整體顯得舒適、自然、淡雅。表達(dá)簡約中式在建筑外立面上的高度價(jià)值。木制或鋼制構(gòu)件表達(dá)現(xiàn)代元素●多種形式的遮陽挑檐、遮陽百葉、空調(diào)百葉，簡約的玻璃欄板【園林景觀定位與建議】——簡約新中式休閑生態(tài)景觀基于區(qū)域工程得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢，我們在景觀定位中因地制宜、借勢打勢，結(jié)合工程定位，用現(xiàn)代中式休閑生態(tài)景觀倡導(dǎo)詩意生活?！緢?jiān)持規(guī)劃的六大原那么】●合理原那么——依據(jù)政府規(guī)劃特色原那么——簡約新中式康居社區(qū)人本原那么——細(xì)節(jié)雕刻，尊重人體工程尺寸生態(tài)原那么——拓展自然舒展、錯(cuò)落有致的綠色空間可操作性原那么——遵循分期實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程的實(shí)施適度前瞻原那么——考慮城市開展和房地產(chǎn)未來展望【立體景觀營造微型生態(tài)系統(tǒng)】兩個(gè)層面—建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)兩個(gè)層面的結(jié)合一個(gè)系統(tǒng)—整個(gè)社區(qū)統(tǒng)一在一個(gè)完整的綠色生態(tài)景觀系統(tǒng)之中兩大組團(tuán)—被特色商業(yè)街區(qū)自然分割開的兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立分區(qū)三軸—由建筑布局自然劃分的三縱一橫景觀軸【簡約新中式造景建議：】采用框景、障景、抑景、借景、對(duì)景、漏景、夾景、添景等中國古典園林造園手法，運(yùn)用現(xiàn)在的景觀元素，來營造豐富多變的景觀空間，到達(dá)移步換景，小中見大的景觀效果。【簡約新中式景觀裝飾符號(hào)建議：】傳統(tǒng)符號(hào)運(yùn)用抽象或簡化的手法來表達(dá)傳統(tǒng)文化涵，運(yùn)用形式多種多樣，可鑲刻于景墻、景亭、地面鋪裝、桌凳上；或以雕塑小品的形式出現(xiàn)；或與園燈相結(jié)合?！竞喖s中式景觀水景建議：】可營造小面積淺水層溪水、疊水來營造簡約新中式康居社區(qū)的悠然舒居視、聽感受、、、【住宅定位與建議】80—130㎡戶型區(qū)間是市場的集中點(diǎn)80—130㎡是市場主流產(chǎn)品110—130㎡供給量最大，而80—110㎡市場去化量最理想【做市場的追隨者和領(lǐng)導(dǎo)者】延長產(chǎn)品線，針對(duì)泛華縣地區(qū)的客戶〔兩室70㎡—四室140㎡〕80—130㎡的主流產(chǎn)品占工程的85%以上●80—110㎡的“香餑餑〞占工程的45%以上【80㎡以下戶型布局合理】功能齊全、舒適、采光充足、通風(fēng)良好細(xì)化功能區(qū)隔，合理面積配比整，布局方正變化局部隔斷，增加儲(chǔ)存空間體挖掘空間潛能，控制過道面積，可以考慮餐起合一

尺寸恰到好處獨(dú)立廚衛(wèi)，盡量方正【80㎡—130㎡戶型有亮點(diǎn)】戶型方正，南北通透明廚明衛(wèi)，可以考慮雙衛(wèi)設(shè)計(jì)，且干濕別離觀景飄窗或落地陽臺(tái)的設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間或更衣間成為標(biāo)配設(shè)置入戶花園及半封閉空間等贈(zèng)送面積【130㎡以上戶型有賣點(diǎn)】設(shè)置入戶花園及半封閉空間等贈(zèng)送面積大露臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“空中庭院〞雙衛(wèi)且全明設(shè)計(jì)附屬空間齊全，配備儲(chǔ)藏室、四室以上【小戶型公寓定位與建議】小戶型公寓—能做到利潤最大化其客戶定位是，適合不同人群的個(gè)性，能吸引廣泛的目標(biāo)消費(fèi)群如果嘗試做精裝修能提升品質(zhì)，符合目標(biāo)消費(fèi)人群的喜好——簡

單、省事，不操心【商業(yè)定位與建議】根據(jù)瓜坡新城鎮(zhèn)規(guī)劃，該區(qū)域5年后將會(huì)呈現(xiàn)繁榮景象；陜化二期的投入建設(shè)，常住人口和流動(dòng)人口勢必劇增，將迅速形成該區(qū)域核心商業(yè)中心;目前區(qū)域正處于商業(yè)的空白區(qū)，建議打造高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)休閑