中益國際家居商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃報告太平洋〔香港〕國際商業(yè)集團&泛亞星美商業(yè)管理〔大連〕業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)以市場需求為依據(jù)，根據(jù)我司前期大量工作的成果及與開發(fā)商研討的意見，我司對市場需求的研判是：金州、開發(fā)區(qū)、北三市目前需求量相對較小，但在未來，隨著大連全域化開展的戰(zhàn)略措施深入，未來金州、開發(fā)區(qū)及北三市房地產(chǎn)市場開展空間巨大，金州、開發(fā)區(qū)及北三市將成為人口增長承載之地，必然成為大連市民未來的主要居住之選擇地。最終形成占據(jù)兩區(qū)，輻射三市，滲透大連，影響東北未來金州開發(fā)區(qū)及北三市的中高檔裝修需求日益增加，中上下檔家居以家裝需求形成全覆蓋的格局。對未來市場需求研判市場供給現(xiàn)狀零售市場批發(fā)市場后鹽——陶瓷批發(fā)專業(yè)市場、中高檔產(chǎn)品，大連市目前最大最全的陶瓷批發(fā)市場，零售價格低于終端市場30%金州——陶瓷批發(fā)專業(yè)市場、中低檔產(chǎn)品集散地大連——中上下全覆蓋、未來紅星美凱龍截流大連客戶金州——中高檔市場供給缺乏開發(fā)區(qū)——中高檔市場供給缺乏北三市——中上下檔市場供給缺乏市場存在需求，但供給市場沒有優(yōu)勢資源，但我們的工程有居然之家主力店，這方面足可以影響和替代目前現(xiàn)有的市場供給供給市場1、零售市場商圈確定——金州、開發(fā)區(qū)、北三市商圈規(guī)模——年房地產(chǎn)銷售面積200萬平米，普蘭店30萬平、瓦房店30萬平、莊河30萬平，開發(fā)區(qū)50萬平、金州主城區(qū)60萬平平均裝修單價600元/平，市場空間為12億。檔次劃分——20%為中高檔需求，大連市高檔需求全域化都依托大連大世界家居及月星家居80%為中檔家居、建材需求——主力店和商業(yè)街區(qū)商圈年市場增長率——20%-25%2、批發(fā)市場競爭對手：后鹽陶瓷城、原老市場競爭優(yōu)勢：從地域上截流北三市客戶，同時后鹽陶瓷城的中高檔定位不符合北三市的需求商圈確定——北三市為主、金州、開發(fā)區(qū)、大連為輔市場規(guī)模研判主力店——零售市場，中高檔全覆蓋主要針對金州、開發(fā)區(qū)、北三市市場輔助針對大連市場商業(yè)街區(qū)——批、零市場，建材集中定位后期陶瓷、衛(wèi)浴、燈具、布藝四大業(yè)態(tài)批發(fā)市場：針對大連、北三市批發(fā)市場經(jīng)營業(yè)戶零售市場：針對主力店缺乏或缺失的輔助業(yè)態(tài)，中上下檔全覆蓋市場界定定位前提因素：市場需求及供給分析集中化家居建材業(yè)種要求商業(yè)街區(qū)與居然之家形成業(yè)態(tài)差異化整體家居建材商業(yè)形成中上下檔零售、批零全覆蓋的共生大商業(yè)格局業(yè)態(tài)定位考慮的因素工程商業(yè)規(guī)模及功能：經(jīng)營規(guī)模==主力店13.2萬平+商業(yè)街區(qū)4.3萬平==17.5萬平功能==居然之家中高端零售+商業(yè)街區(qū)批零市場+餐飲、超市配套業(yè)態(tài)定位前提因素一、居然之家主力店商業(yè)組合三、商業(yè)配套二、商業(yè)街區(qū)居然之家沈陽店業(yè)態(tài)布局情況一樓潔具品牌41家五金超市：2000平居然之家一層英皇鷹衛(wèi)浴吉事多華美嘉科勒圣.托瑪斯朗斯澳斯曼萊博頓帝王安華久福美標(biāo)加楓英派恒潔派拉素銀晶德立摩恩高儀格拉仕倫法恩莎惠達嘉熙金牌潔具箭牌/浪鯨尚高路易莎/米亞藍夢博洛尼杜拉維特九牧尼斯美加華維可陶高第TOTO歐路莎杜菲尼OXO/阿波羅居然之家潔具品牌41家二層瓷磚品牌20家地板品牌44家樓梯品牌6家石材品牌3家居然之家二層L&D金意陶長谷路易摩登大唐合盛羅馬利奧梵香馬可波羅冠軍曼聯(lián)恒福蒙娜麗莎/東鵬匯亞諾貝爾惠萬家斯米克金朝陽陶藝軒蜘蛛雅素麗20家瓷磚品牌列表居然之家瓷磚品牌20家泰軒納歐運北新融匯泛美圣象永吉特佳羅迪森生活家安信得高金鷹艾格彩蝶大自然地板柏麗萊茵陽光歐人森王盧森比嘉福人瑞嘉金鷹艾格四合尊豪第一空間必美圣恩納北美楓情邦迪愛格康隆菲林格爾東洋菲林格爾韋侖長頸鹿書香門地肯帝亞經(jīng)典之家久盛揚子隆迪居然之家地板品牌44家碧莎帝王萊恩美步世創(chuàng)雅居伊休居然之家樓梯品牌6家居然之家三層三層業(yè)態(tài)：板式家具34家古典家具2家飾品2家朗薩嘉豪何室聯(lián)邦挪亞家凡特思國安佳美理想空間紅蘋果小虎第一貓王臥王挪亞家朗薩新發(fā)盛家具恒大楷模東方百盛皇朝城市之窗紅蘋果尺度華日福牌斯普麗格美特美迪和木居華源軒健威百強意風(fēng)時尚我家健威亞美特

居然之家板式家具品牌34家居然之家四層四層業(yè)態(tài)：兒童家具7家沙發(fā)15家床類17家飾品類3家居然之家兒童家具品牌7家恒大快樂驛站福牌喜夢寶F1方程式夢幻年華米奇天地

居然之家五層五層業(yè)態(tài)：實木家具10家古典家具16家由于實木及古典家具為居然之家主力業(yè)態(tài)，所以不進行深入分析居然之家六層六層業(yè)態(tài)：窗簾10家壁紙13家廚電20家燈具3家飾品9家地毯6家昌大明格創(chuàng)明摩力克樂思富如魚得水美伊佳圣居名家窗優(yōu)麗雅特居然之家窗簾布藝品牌10家百帝艾蘭南風(fēng)北美墻紙歐亞宜家硅藻泥柔然嘉麗瑞陽精厚圣象摩曼雅格美居右家

居然之家壁紙品牌13家居然之家七層居然之家燈具品牌3家1、露易莎2、光大3、琪朗古蒂康潔藍谷圖騰寶佳凱誠櫥柜嘉德老板尊美海爾博洛尼櫻花大亞灣隆森法洛可賽羅克居然之家櫥柜品牌15家LG好萊客美心天明森源TATA和璽木門名華維卡博亮霍爾茨帕萊德旭格大建凱蒂其昌一統(tǒng)大建科萊諾瑞時益圓丹麥風(fēng)情科曼多潤成創(chuàng)展

頂固克拉斯史丹利

福滿門聯(lián)邦史丹利

構(gòu)筑龍鼎松下

豪門龍甲索菲亞

居然之家門業(yè)品牌34家業(yè)態(tài)比例表居然之家業(yè)態(tài)比例飾品4%門窗11%櫥柜4%玻璃1%沙發(fā)5%吊頂2%床5%家裝公司1%家具19%窗簾3%瓷磚6%壁紙4%樓梯2%地毯2%地板13%廚電6%潔具14%燈具1%合計100%燈具、地毯、窗簾、壁紙、等裝飾材料業(yè)態(tài)為輔助經(jīng)營業(yè)態(tài)；五金涂料超市經(jīng)營面積小，屬于輔助經(jīng)營業(yè)態(tài)主力經(jīng)營業(yè)態(tài)〔超過10%的〕A家具B潔具C地板D門窗輔助經(jīng)營業(yè)態(tài)燈具、窗簾后期裝飾材料業(yè)態(tài)一、主力店商業(yè)組合三、商業(yè)配套二、商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)布局的前提因素：1、與居然之家形成差異化和補充的共生格局2、針對老市場需求——原金州陶瓷城客戶業(yè)態(tài)需求的升級3、原有陶瓷批發(fā)商圈已形成的規(guī)模和競爭4、形成大體量、大業(yè)種、大市場、小店鋪的建材家居主題商業(yè)街區(qū)〔市場〕商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)布局的前提因素業(yè)態(tài)數(shù)量陶瓷32管業(yè)21潔衛(wèi)32門71地板49板材46五金15櫥柜29吊頂9樓梯4玻璃5燈2壁紙8防水11合計334原金州陶瓷城〔現(xiàn)市場〕業(yè)態(tài)比例7、五金4%——打造五金電料市場1、陶衛(wèi)20%——打造陶衛(wèi)區(qū)2、板材15%——打造板材區(qū)3、門業(yè)21%——打造樓門區(qū)4、地板15%——打造地板區(qū)5、櫥柜9%——打造櫥柜區(qū)6、管業(yè)6%吊頂3%——打造配飾區(qū)依據(jù)老市場業(yè)態(tài)現(xiàn)狀及未來市場開展趨勢：一層：以陶衛(wèi)為主、板材區(qū)為補充二層：以木裝為主，補充其它三層：五金電料市場中益家居MALL商業(yè)街的業(yè)態(tài)布局：8、居然之家和目前金州陶瓷城都沒有燈具業(yè)態(tài)四層：燈具市場業(yè)態(tài)布局及業(yè)態(tài)比例一、陶瓷潔具市場以商業(yè)街區(qū)一層打造具有批發(fā)、零售的高中低全覆蓋的陶瓷、衛(wèi)浴市場二、門業(yè)、地板、櫥柜及配飾〔木裝〕市場以商業(yè)街區(qū)二層局部打造以門業(yè)、地板、櫥柜、配飾四大區(qū)三、五金電料市場以商業(yè)外街的三層局部打造涵蓋水件、鎖業(yè)、油漆、小配件、電料為主的市場四、燈飾城以商業(yè)外街的四層局部打造高中低檔全覆蓋的燈飾城四大集中業(yè)態(tài)商業(yè)街區(qū)街區(qū)定位：陶瓷城，以批發(fā)零售為主，陶瓷類產(chǎn)品全覆蓋店面控制：招商運營顧及批發(fā)業(yè)態(tài)性質(zhì)，單店面積控制在300-1000平之間經(jīng)營形式：批發(fā)為主、零售為輔經(jīng)營者定位：后鹽陶瓷城商戶、金州源陶瓷城商戶、大連及周邊家居建材等關(guān)聯(lián)商戶批發(fā)客群：大連、開發(fā)區(qū)為主，北三市為輔零售客群：金州、開發(fā)區(qū)、北三市及大連一層業(yè)態(tài)：陶瓷衛(wèi)浴主題，板材、商業(yè)配套。配套商業(yè)街業(yè)態(tài)分布陶瓷衛(wèi)浴板材街二層業(yè)態(tài)：木裝批發(fā)主題，配飾配套。樓門街業(yè)態(tài)分布地板街櫥柜街配飾街三層業(yè)態(tài)：五金電料市場、美食廣場及管理配套。市場管理業(yè)態(tài)分布五金電料市場美食廣場公寓四層業(yè)態(tài)：燈飾超市、美食與管理配套。辦公用房業(yè)態(tài)分布燈飾超市公寓美食廣場業(yè)態(tài)定位結(jié)果原有陶瓷城業(yè)態(tài)比例比照結(jié)果主力業(yè)態(tài)比例根本吻合輔助業(yè)態(tài)以專業(yè)市場形式集中一、主力店商業(yè)組合三、商業(yè)配套二、商業(yè)街區(qū)3號樓業(yè)態(tài)定位示意圖22號樓20號樓22號樓20號樓3號樓7號樓定位：生活超市面積為1582平生活超市3號樓1-3層定位7號樓3層定位示意圖3號樓7號樓的3層：市場管理處總面積為1071平。市場管理處22號樓20號樓7號樓21號樓7號樓4層定位示意圖3號樓7號樓的4層：開發(fā)商辦公總面積為1071平。辦公22號樓20號樓7號樓21號樓21、22號樓3、4層定位示意圖3號樓20號樓的3、4層：餐飲〔美食廣場式〕：2567平餐飲廣場22號樓20號樓7號樓21號樓中益家居業(yè)態(tài)布局及面積分區(qū)業(yè)態(tài)面積層數(shù)主力店居然之家131998地下一層-地上五層陶瓷主題板材區(qū)2014一層陶衛(wèi)區(qū)11762木樁主題樓門區(qū)5046二層地板區(qū)4950配飾區(qū)3615櫥柜區(qū)2354五金主題五金電料超市2317三層燈飾主題燈具超市2317四層配套區(qū)辦公區(qū)1071四層美食廣場區(qū)2567三、四層社區(qū)商業(yè)2189一層超市1582一-三層市場管理結(jié)構(gòu)1071三層合計主力店131998+商業(yè)街區(qū)42855=174853平預(yù)選規(guī)模商家與品牌預(yù)選規(guī)模商家與品牌序號陶瓷品牌介紹及代理品牌1東海陶瓷1300平方米榮高仿古磚順輝陶瓷2圣德堡陶瓷2200平夢迪莎瓷磚、廣東駿任品牌拋光磚、卡西尼（意大利）衛(wèi)浴、諾貝爾水龍頭、廣東永豐仿古磚3金牌亞洲陶瓷1200平廣東金牌陶瓷廠自營店4薩米特1500平陶瓷兼衛(wèi)浴5亞細亞陶瓷800平亞細亞瓷磚玻璃馬賽克拋晶磚藝術(shù)拼圖等，同時還代理內(nèi)外墻地磚6諾貝爾瓷磚630平7馬可波羅瓷磚自營店2500平主要代理馬可波羅瓷磚、鷹衛(wèi)浴，嘉俊陶瓷等8福家陶瓷2000平露華濃仿古磚、加西亞陶瓷9金隆陶瓷5家店：宏宇陶瓷、佳陶100、歐神諾陶瓷、美加華衛(wèi)浴、考古專家10隆盛陶瓷商行2500平主營東鵬衛(wèi)浴意大利航標(biāo)潔具核帝都精工衛(wèi)浴均為大連地區(qū)總代理11三元陶瓷3000平營口陶瓷城12建華陶瓷2800平唐山建華陶瓷廠大連總代理商業(yè)街區(qū)預(yù)選品牌art陶瓷樓蘭恒富泰陶道格拉斯歐神諾金恒新潤成長安諾貝爾嘉俊BISAZZA露華濃恒古陶城德典歐威金科新中源長城歐馳嘉路仕LV路易華濃紅蜘蛛陶爾斯帝米尼歐文萊金歐雅興輝長城陶瓷歐典嘉園TGT羅丹和諧陶師傅第一陶鵬諾金牌亞洲雪狼長谷百特歐古簡一埃倫諾羅馬宏陶陶一郎典典其它金絲玉瑪亞細亞大福園歐萊克瓷磚箭牌安博羅馬里亞宏宇特地東大唐強輝金陶名家燕巢亞泰大將軍威尼斯商人金舵奧米茄馬可麗奧鴻滿王者東鵬樵東金一諾一點陶冠星王花開富貴快樂事百和梅盛圣龍威登堡東濤瑞諾金元伊甸園冠珠圣陶莎來德利百特美加華歐美威尼東易神雕薩米特晶智依諾國邦世代皇家樂居柏麗莎美生雅麗環(huán)球華鵬法恩莎薩索羅精藝瓷宜室家海泰順輝立家寶萬合美陶皇冠威鵬法諾亞賽德斯邦俊華怡美家海棠順聯(lián)利家居貝恩斯美之寶匯德邦維羅鳳凰尚古卡都意堡羅合美斯達圣泰明閣貝恒蒙地卡羅吉尼斯維納斯鳳凰世家尚古印象康卡意特陶中盛新輝智慧陶波絲貓蜜蜂加德尼五千年高的神韻科寶鷹牌中源朗高新輝雅小石頭博德能達加西亞現(xiàn)代高美斯升華科馬永豐磚博士新里萬協(xié)和博華能強嘉達香奈兒格萊斯圣·凡爾賽科益隆宇佳自由立方正中新安嘉商業(yè)街區(qū)可選陶瓷品牌176家YOYO巴弗畢加.圖斯德派雷森衛(wèi)浴金絲麗科琳法諾亞高迪納華帝ZAZZERI百V便潔寶登勒雷士金廈科馬法獅龍戈蘭迪華維思特阿波羅百佳博士雅地中海理想居逸科耐法思羅格里朗華億達埃美柯百信晨明帝都力斯加聚三北克羅納凡康格林斯皇明愛家伊人班帝成霖高寶帝朗麗莎卡比奧快而佳梵帝歐古木健隆輝煌愛朗寶蘭傳福帝倫斯麗舍卡德維拉瓦克方太古亞匯泰龍安納海姆寶路創(chuàng)華諦唯利尼斯卡迪諾萊爾詩丹飛雕廣洋惠豐奧冠寶仙妮達世家頂固聯(lián)創(chuàng)卡麗朗能豐華海派吉博力奧華寶卓大風(fēng)范頂牛戀伊卡西尼朗琦楓丹海潤順通吉美奧普保羅丹娜東鵬林內(nèi)凱爾奇朗司弗蘭卡漢高吉祥龍奧斯頓貝蒂瑪當(dāng)代多樣屋隆迪士凱樂瑪朗斯福絡(luò)漢斯格雅佳德奧特朗貝恩斯得而達恩斯綠太陽凱立勞萊斯富佰得好太太佳美迪澳比斯貝佳德國唯寶法貝羅卡凱諾潔具樂活富力和成金柏利澳妮斯貝樂德皇法比亞馬丁·路易科寶樂家富紳琥珀潔具金羚澳斯堡貝特德莉法標(biāo)馬丁衛(wèi)浴科豪康樂伊富深滬吉金尼斯商業(yè)街區(qū)可選潔衛(wèi)品牌150家郎華巴迪斯華明互發(fā)凱撒琳明可達千麗四通新特麗TCL-羅格朗百得詩特法獅龍華泰科寶銘豪千運松下新特利TCP百照王飛利浦華藝科創(chuàng)木制訪古賽德斯邦泰昌鑫玉璽阿拉丁保時利富佰得皇明拉斐爾牧羊人三立天普興隆阿瑪詩北歐風(fēng)情富能匯藝萊卡頓諾華三色云石童話森林星辰阿亞卡本邦珠峰吉毫朗能諾克三雄·極光王朝盛典雅典燈飾艾琪傳奇光藝印象佳惠浪漫滿屋諾克·普迪閃炫王牌亞麗特艾斯維依大紅鷹光印燈飾嘉美雷克歐艾生活覺醒威斯丹弗陽光印記安迪普斯燈輝廣源簡愛家居雷派克歐品勝球韋邦伊詩邦安喀塞斯典雅貴雅匠心坊雷士歐普勝陽維銘麗依曼琪安琪兒調(diào)光大師海德金陽立達歐賽特圣保羅偉奧宜家奧朵頂牛海凌錦藝瑪斯燈飾派爾沃圣嘉佰利西蒙易家奧華東晨豪利達卡·普索美譽高普利亞世紀經(jīng)典希莉娜瑩輝奧斯美吊頂東方豪森威爾卡爾斯特米蘭諾琪朗水葫蘆喜來友邦八達多樣屋豪運來凱光名雅琪盟斯凱萊特香山木展翔商業(yè)街區(qū)可選燈具品牌140家豪士帝安姆昊盛集美京連通達康吉美澳歐瑞潤成創(chuàng)展私門店博意東威力浩川佳世達美京源康潔美森耐歐斯特森寶思普步陽度望和風(fēng)の家家和開來精利柯梅令美研派雅森德美迪松巖川王多保和盛家泰九級風(fēng)柯尚門業(yè)美研日建盼盼森格天寶春木多爾貝賀新建華卡爾·凱旋科寶美之選鵬博森立天華春天菲特紅寶石建吉卡卡拉迷門之杰平安利森林王天藍藍春天活力鳳鋁鴻揚宅配建木卡萊雅萊柏爾夢天蘋果貴族珊嘉天隆華達伯樂福進華豐匠臣世家卡喏亞郎諾名柜七彩圣塞諾天啟大馬仕富萊德華鶴金誠永信開來勞卡模帝樂其它盛斯德萬嘉大洋富藍曦華森金迪開朗聯(lián)邦高登木易·卡德勞橋飾詩尼曼王力德國家仕格蘭派華億金鼎格瑞特凱達格蘭龍甲南方經(jīng)典群升十上王品德諾克格林皇豪金和美凱瑪龍翔諾雅迦日上實德維樂德維爾冠?；秃澜饦騽P撒大帝祿丹諾亞佳日祥史美利偉業(yè)德宜爾海螺霍曼金瑞萊凱越綠標(biāo)歐麗亞榮華世興文龍迪凱旺佐登堡吉安達金隅北木康恩瑪格歐派門業(yè)如意雙盛渥爾夫伊百麗伊仕利依閣依品意萊德意美達億益英邁中財中鋼商業(yè)街區(qū)可選門業(yè)品牌160家柏年嘉華大莊富年達紅晨建玲康爾魯伏馬歐朗森工柏瑞德爾港星宏發(fā)金剛歐德康輝綠精靈歐陸佳森林之旅拜爾德國科隆世家格調(diào)與木宏耐金鋼鉑林康林綠元素歐陸經(jīng)典森美康保得利德合家格林德斯·泰斯鴻基金鋼鸚鵡康隆綠之嘉歐陸科諾森王貝恩斯德仕古典虎王金橋克諾森華羅賓歐曼森之源貝爾迪