城中村改造專題培訓(xùn)目錄一、城中村改造的背景一、背景1、耕地保護及新增建設(shè)用地方案?全國土地利用總體規(guī)劃綱要〔2006－2021年〕?要求中國耕地保有量2021年和2021年分別保持在18.18億畝和18.05億畝，并確保15.6億畝根本農(nóng)田數(shù)量不減少。截止2005年底，全國耕地面積僅剩余18.31萬畝，到2021年可變更用途用于建設(shè)的耕地面積約260萬畝。2021年我國批準(zhǔn)建設(shè)用地57.6萬公頃，其中住宅用地僅占10.8%。一、背景河南省土地利用的主要調(diào)控指標(biāo)〔單位：萬公頃〕指標(biāo)2005年2010年2020年2010年—2020年增量耕地保有量792.53791.47789.8-1.67基本農(nóng)田面積689.47678.33678.330建設(shè)用地總規(guī)模215.22225.2240.7315.53城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模180.571861948交通、水利及其他用地規(guī)模34.6539.246.737.53根據(jù)?河南省2006年—2021年土地利用總體規(guī)劃?，河南省10年內(nèi)方案新增建設(shè)用地15萬公頃〔225萬畝〕，其中新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地8萬公頃〔120萬畝〕，每年新增約0.8萬公頃〔12萬畝〕，平均每個行政區(qū)域〔18個地級城市、108個縣〕約新增952畝土地。2、盤活存量建設(shè)用地

〔1〕國家下達我省的年度用地方案指標(biāo)主要保障重點工程建設(shè)用地，即保障國家在我省區(qū)域內(nèi)布局的重大工程、重大根底和公共設(shè)施工程、引領(lǐng)全省產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整的重大工程、重要生態(tài)環(huán)保和節(jié)能減排工程、重大招商引資工程及重點民生保障工程的用地需求?！?〕城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地挖潛保障一般工程用地需求。城鎮(zhèn)存量建設(shè)用地盤活的重點包括批而未供、供而未用、低效使用的建設(shè)用地，破產(chǎn)倒閉企業(yè)占地，舊城區(qū)、城中村和棚戶區(qū)改造后騰出的土地?！?〕充分挖掘農(nóng)村存量建設(shè)用地的潛力?！_展“空心村〞、磚瓦窯和工礦廢棄地整治，為補充耕地和城鄉(xiāng)建設(shè)用地創(chuàng)造條件。——城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤。一、背景一、背景二、城中村改造的相關(guān)概念及特征城中村改造的相關(guān)概念1、城中村2、城市建成區(qū)3、控制性詳細規(guī)劃4、修建性詳細規(guī)劃5、城市規(guī)劃區(qū)6、土地利用方案管理1、城中村〔1〕定義“城中村〞具有農(nóng)村和城市雙重特征，是城市化進程中的歷史產(chǎn)物。從狹義上說，是指農(nóng)村村落在城市化進程中，由于全部或大局部耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊〞。從廣義上說，是指在城市高速開展的進程中，滯后于時代開展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。城中村改造的相關(guān)概念村莊城市〔2〕城中村的分類從所處位置上看，主要分為兩大類：第一類：位于城市建成區(qū)范圍內(nèi)的村莊，分為有農(nóng)地的村莊和無農(nóng)地村莊。第二類：位于城市建成區(qū)范圍以外，但在城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)的村莊，這類村莊普遍存在農(nóng)地。

城中村改造的相關(guān)概念城中村改造的相關(guān)概念鄭州市區(qū)界鄭州市建成區(qū)范圍鄭州市市區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的城中村城中村改造的相關(guān)概念鄭州市建成區(qū)范圍城中村改造的相關(guān)概念3、控制性詳細規(guī)劃以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求?？刂菩栽敿氁?guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：⑴詳細規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型；⑵規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；⑶提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求；⑷確定各級支路的紅線位置、控制點座標(biāo)和標(biāo)高；⑸根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；⑹制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。城中村改造的相關(guān)概念城中村改造的相關(guān)概念鄭州經(jīng)開區(qū)地塊的控制性詳細規(guī)劃城中村改造的相關(guān)概念洛陽某片區(qū)修建性詳細規(guī)劃圖城中村改造的相關(guān)概念5、城市規(guī)劃區(qū)

指編制城市總體規(guī)劃所劃定的地域范圍。一般包括市區(qū)、郊區(qū)和城市開展需要控制的地區(qū)。劃定城市規(guī)劃區(qū)的主要目的，在于從城市遠景開展的需要出發(fā)，控制城市建設(shè)用地的使用，以保證城市總體規(guī)劃的逐步實現(xiàn)。

城中村改造的相關(guān)概念城中村改造的相關(guān)概念6、土地利用方案管理土地利用年度方案，是指國家對方案年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量、土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量的具體安排。土地利用年度方案指標(biāo)包括：〔一〕農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案指標(biāo)。分為城鎮(zhèn)村建設(shè)占用農(nóng)用地指標(biāo)和能源、交通、水利等獨立選址的重點建設(shè)工程占用農(nóng)用地指標(biāo)?！捕惩恋亻_發(fā)整理方案指標(biāo)。分為土地開發(fā)補充耕地指標(biāo)和土地整理復(fù)墾補充耕地指標(biāo)。〔三〕耕地保有量方案指標(biāo)。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案指標(biāo)實行指令性管理，不得突破。沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案指標(biāo)的，不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。

城中村改造工程操作特征與招拍掛獲地方式相比，城中村改造工程有如下優(yōu)點：1、工程區(qū)位優(yōu)越、配套完善；2、可成片開發(fā)，規(guī)模效應(yīng)突出；3、適合開發(fā)綜合體物業(yè)，利于集團收入多元化；4、客戶群體多元化，去化速度快；5、工程售價提升空間大；6、土地獲取壁壘高，排他性強。城中村改造工程操作特征與招拍掛工程相比，城中村改造工程具有如下缺點：1、協(xié)調(diào)市、區(qū)、街道辦、村四級政府和組織，難度大；2、操作流程復(fù)雜，周期長；3、換屆等不確定性因素多，非常規(guī)費用多；4、公共關(guān)系工作量大，費用支出、情感支出比較集中。城中村改造工程操作特征三、城中村改造的主要模式1、鄭州模式2、河南地市常用模式〔濮陽為例〕3、廣州模式4、上市公司參與城中村改造的模式城中村改造的主要模式城中村改造的主要模式1、鄭州模式：改造原那么：政府主導(dǎo)、市場運作、群眾自愿、區(qū)級負責(zé)、因地制宜、一村一案，條件成熟一個，審批改造一個。模式特征：〔1〕政府主導(dǎo)制定統(tǒng)一的拆遷補償安置標(biāo)準(zhǔn)、主導(dǎo)進行控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的報批、主導(dǎo)進行土地征收、主導(dǎo)進行土地拆遷，政府力度大，推進速度快；〔2〕開發(fā)商發(fā)揮資金優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢，編制規(guī)劃，參與土地拆遷補償安置方案編制，提供資金，獲取土地，但需要及早與村集體簽訂合作協(xié)議?！?〕市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組由主管副市長任組長，下轄辦公室負責(zé)城中村改造方案的考核工作；主管副區(qū)長為區(qū)人民政府責(zé)任人，拆遷階段責(zé)任人為城中村改造工程指揮部主要負責(zé)人，市直部門責(zé)任人為主管城中村改造工作的副局長。城中村改造的主要模式城中村改造的主要模式3、廣州模式：改造原那么：政府主導(dǎo)、市場運作模式特征：〔1〕區(qū)級政府主導(dǎo)編制并報批控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃，制定拆遷、安置補償方案，并將商品房開發(fā)的土地采取市場化模式運作，商品房開發(fā)局部獲取的資金用于拆遷補償安置?！?〕開發(fā)商發(fā)揮資金優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢，競標(biāo)獲取改造工程。〔3〕比較接近于招拍掛出讓土地的模式。

城中村改造的主要模式三種模式比照：模式政府參與度市場化程度操作性風(fēng)險度1鄭州模式介于2、3之間介于2、3之間高低2河南地市模式低低低高3廣州模式高高高低城中村改造的主要模式鄭州模式更易于在河南省地級城市推廣，目前洛陽城中村改造根本參照鄭州模式執(zhí)行，但隨著房價上漲，廣州模式可能會成為未來城中村改造的方向。4、上市公司的操作模式〔1〕武漢萬科參與城中村工程的方式：2021年2月，萬科獲得了賀家墩地塊，位于江漢區(qū)賀家墩村，東臨常青路，北臨中環(huán)線，占地6.59萬平米，容積率4.5，總建筑面積33.27萬平方米。萬科是以工程合作開發(fā)的方式介入，占52%股份，土地公開出讓前的運作過程萬科并未過多參與，該地塊由武漢王家墩城建開發(fā)2007年5月摘牌，目前已進入銷售階段。顯然這種“半成品〞城中村工程是上市公司參與城中村改造的有利方式。2021年7月掛牌的漢口臺北路周邊的鯇子湖村城中村用地，目前拆遷遇到障礙〔村民要求拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)提高〕。該工程萬科從與村集體接觸到公開出讓，全過程獨立運作。顯然直接介入村集體層面的運作模式不確定性因素較多，風(fēng)險較大。該工程凈地面積13.56萬平米。賀家墩村項目鯇子湖村項目上市公司的操作模式〔2〕沿海地產(chǎn)城中村工程獲取模式：2007年6月，沿海地產(chǎn)集團在沈陽介入東陵區(qū)前進鄉(xiāng)城中村改造工程。前進鄉(xiāng)下轄5個行政村，約3000戶。耕地面積90畝，根本農(nóng)田780畝、林地400畝、村集體用地1300畝，共計約2500畝。沿海地產(chǎn)以參與招商的名義與政府進行談判，由政府主導(dǎo)協(xié)調(diào)，開發(fā)商資金配合進行改造。協(xié)議約定區(qū)政府與開發(fā)商的有關(guān)責(zé)任，開發(fā)商僅提供資金，拆遷安置補償由政府負責(zé)解決。城中村改造模式小結(jié)1、政府對城中村改造的重視程度及推進力度決定了工程的進展速度；2、注重多方利益協(xié)調(diào)，市、區(qū)、辦事處、村集體均需要加強公關(guān)。目錄時間市場2004年2006年鄭政（2003）32號文鄭拆管字（2003）12號文鄭政（2004）35號文首次明確了城中村改造中的轉(zhuǎn)制、規(guī)劃、土地、拆遷安置管理和拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，并指定首批18個城中村改造試點村。進一步規(guī)范城中村改造的規(guī)劃、土地及拆遷安置管理。

2003年10月19日，在金水區(qū)、廟李鎮(zhèn)兩級政府的鑒證下，信和（鄭州）置業(yè)公司與西史趙村委會簽訂了《整體合作開發(fā)協(xié)議》，即普羅旺世項目作為首批試點啟動。普羅旺世是首個通過掛牌取得土地的城中村改造項目。出臺主要文件文件要點典型項目鄭村改辦[2006]1號鄭政辦明電[2006]34號市政府成立城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，政府主導(dǎo)地位凸顯。明確領(lǐng)導(dǎo)小組組織機構(gòu)和職責(zé)；明確改造范圍和改造條件；明確改造計劃呈報審批程序。

2005年在金水區(qū)有關(guān)部門的協(xié)調(diào)下，河南新田置業(yè)有限公司與西關(guān)虎屯村達成協(xié)議，對該村實施整體改造。項目投資7.6億，總建筑面積38.2萬多平方米包括商業(yè)、寫字樓、住宅區(qū)，其中8萬平方米用于現(xiàn)有居民的回遷安置。村民私房三層以下部分，原有面積和補償面積按照1：1比例補償；對于三層以上部分，則按照3：1補償。是鄭州首個綜合體城中村改造項目。鄭政文[2007]103號鄭政文[2007]208號鄭政文[2007]209號鄭政文[2008]120號鄭政文[2009]326號進一步規(guī)范城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷安置、優(yōu)惠、審批管理等。明確城中村改造流程及審批程序。城中村改造項目配建廉租房及相關(guān)規(guī)定。

2007年小杜莊城中村改造項目（新都匯）啟動，成為103號文出臺后，第一個“招拍掛”城中村改造項目。升龍國際中心（小李莊）是208號文件出臺后，第一個實行嚴(yán)格限制小戶型比例和廉租房建設(shè)的城中村改造項目。金水區(qū)曼哈頓廣場（燕莊）鄭州市拆遷難度最大、影響最廣泛、改造模式最成功的城中村改造項目。自發(fā)無序改造向有序改造過渡階段改造程序逐步規(guī)范，政府主導(dǎo)地位逐步確立階段改造程序規(guī)范透明，進入成熟改造階段政策體系文號主要內(nèi)容城中村改造土地管理鄭村改辦[2009]25號鄭政[2006]22號鄭政[2005]12號城建指文[2004]3號鄭政文（2004）87號鄭政文[1993]144號鄭政文[2000]211號農(nóng)用地、集體宅基地的征收、轉(zhuǎn)制及出讓等相關(guān)規(guī)定。城中村改造規(guī)劃管理鄭政文[2007]208號城建指文[2004]2號結(jié)合城市總體規(guī)劃和區(qū)域控制性詳細規(guī)劃對城中村改造項目進行統(tǒng)一規(guī)劃管理。城中村改造拆遷補償安置管理鄭政文[2007]209號鄭拆管字[2003]12號鄭政文[1993]144號城中村改造涉及的拆遷管理、補償安置標(biāo)準(zhǔn)等的規(guī)定。城中村改造綜合管理鄭政文[2009]326號鄭政文[2007]103號鄭政[2004]35號鄭政[2003]32號對城中村改造行為所涉及的各個環(huán)節(jié)進行規(guī)范管理。城中村改造審批程序管理城建指文[2004]7號鄭政文[2008]120號1、集體土地依法轉(zhuǎn)按國有土地管理以后，城中村改造建設(shè)用地、規(guī)劃、房屋拆遷和建設(shè)等項管理都已正式納入城市建設(shè)管理的軌道，依法按程序管理城中村改造工程建設(shè)就顯得更為重要。2、為貫徹落實103號文，進一步規(guī)范程序，明確責(zé)任，提高工作效率，保證全市城中村改造工作依法、規(guī)范、健康、有序、快速進行，制定鄭州市城中村改造工作流程。城中村改造組織管理鄭村改辦[2006]1號鄭政辦明電[2006]34號鄭村改[2006]1號1、為進一步加強對城中村改造工作的領(lǐng)導(dǎo)，經(jīng)市政府研究決定，成立城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由主管副市長擔(dān)任，成員為市政府各相關(guān)部門主管領(lǐng)導(dǎo)。2、城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)研究制定全市城中村改造的有關(guān)政策，城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)全市城中村改造工作的政策調(diào)研、計劃審核、督促指導(dǎo)。各區(qū)人民政府要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)具體負責(zé)區(qū)域內(nèi)城中村改造工作的實施。政策分類核心條款組織管理1、市政府成立城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組，主管副市長擔(dān)任組長，成員為市政府各相關(guān)部門主管領(lǐng)導(dǎo)。小組下設(shè)辦公室負責(zé)按計劃對區(qū)政府、市直部門進行考核。2、城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)研究制定全市城中村改造的有關(guān)政策，城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負責(zé)全市城中村改造工作的政策調(diào)研、計劃審核、督促指導(dǎo)。各區(qū)人民政府要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)具體負責(zé)區(qū)域內(nèi)城中村改造工作的實施。3、由區(qū)政府負責(zé)拆遷實施及村民安置，市直部門責(zé)任人為主管城中村改造工作的副局長。4、出臺明晰的城中村改造工作流程（25個流程）分工明確、流程明晰、考核保障政策分類核心條款城中村改造規(guī)劃管理1、城中村改造的范圍為市人民政府公布的建成區(qū)范圍內(nèi)的村（組）。2、在控制性詳細規(guī)劃規(guī)定的建筑總量范圍內(nèi)，擬摘牌企業(yè)根據(jù)控制性詳細規(guī)劃做經(jīng)濟評估后，由所在區(qū)人民政府協(xié)調(diào)確定安置和開發(fā)建筑面積，安置開發(fā)比最高不得超過1∶2。3、各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城中村控制性詳細規(guī)劃設(shè)計條件,以片（區(qū)）、村（組）為單位,組織編制控制性詳細規(guī)劃,報市規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)后,作為城中村改造分期實施的依據(jù)。4、區(qū)人民政府組織開發(fā)企業(yè)委托設(shè)計單位以城中村改造的控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)編制修建性詳細規(guī)劃報市規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)實施。開發(fā)企業(yè)委托編制規(guī)劃，區(qū)級政府負責(zé)報批，市規(guī)劃局統(tǒng)一把關(guān)政策分類核心條款城中村改造拆遷補償安置管理程序：1、實施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按照村民（股東）大會或代表大會討論通過的拆遷補償安置方案正式簽訂拆遷補償安置協(xié)議。標(biāo)準(zhǔn)：2、原村民合法宅基地上住宅的拆遷補償、安置以建筑面積為依據(jù)。被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，補償金額根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素確定。原則上三層以下（含三層）的合法建筑，按市場評估價給予補償。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,原則上三層以下（含三層）的合法建筑，按拆一平方米還一平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。3、對村（組）合法的辦公用房、磚混結(jié)構(gòu)的集體經(jīng)濟用房和其他用房進行拆遷，以建筑面積為依據(jù)，按拆一平方米還一平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。4、村民3層以下合法住宅按以下標(biāo)準(zhǔn)認定和補償：（一）村民宅基地面積134平方米以下的，3層以下（含3層）住宅面積據(jù)實審核，按拆1平方米還1平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置；（二）村民宅基地面積超過134平方米的，3層以下（含3層）住宅面積據(jù)實審核，其中400平方米以下部分按拆1平方米還1平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置；超出部分按《鄭州市人民政府關(guān)于調(diào)整國家建設(shè)征用土地補償安置標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》（鄭政文[2004]87號）有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補償。5、村(組)集體經(jīng)濟用房建筑面積據(jù)實審核,村民人均建筑面積30平方米以下部分，按拆1平方米還1平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置，享受置房建設(shè)的有關(guān)“安置開發(fā)比”政策和規(guī)費減、免政策；超出部分，按鄭政文[2004]87號文件有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補償。拆遷責(zé)任明確、程序標(biāo)準(zhǔn)、補償標(biāo)準(zhǔn)明晰政策分類核心條款城中村改造土地管理1、村（組）使用的土地，經(jīng)村民（股東）大會或代表大會同意，區(qū)人民政府審核確認，按土地利用現(xiàn)狀依法轉(zhuǎn)為國有，并依法確認國有劃撥土地使用權(quán)，辦理國有土地使用證。2、安置房和規(guī)定安置開發(fā)比以內(nèi)的配套開發(fā)商品房用地按照有關(guān)規(guī)定采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，可采用凈地和現(xiàn)狀兩種形式進行土地出讓。土地出讓可一次性出讓，也可以按照國家政策分期進行出讓。3、配套開發(fā)用地掛牌交易時，應(yīng)繳納交易起始價的40%作為土地競買保證金，土地摘牌后，摘牌人首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%（競買保證金轉(zhuǎn)為土地出讓金），剩余部分分次繳納，在60日內(nèi)繳足為止。4、土地出讓金中的拆遷安置補償資金即繳即返，撥付到區(qū)人民政府，全額用于拆遷補償和安置房的建設(shè)。五、鄭州市城中村改造的主要環(huán)節(jié)1、鄭州市城中村改造主要審批流程—第一階段通過辦事處〔鄉(xiāng)/鎮(zhèn)〕獲取目標(biāo)村詳細信息：首先是片區(qū)規(guī)劃，其次是地類和地塊邊界，然后是村集體相關(guān)情況〔人口、房屋、兩委換屆情況，是否有改造意愿、是否具備改造條件〕,政府及主要領(lǐng)導(dǎo)對目標(biāo)村是否有改造意愿。依據(jù)上述信息形成初步改造方案，進行