物業(yè)收支管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)本公司物業(yè)收支管理，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，保障公司和業(yè)主的合法權(quán)益，提高資金使用效益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本公司實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本公司所管理的各類物業(yè)項(xiàng)目，包括住宅小區(qū)、商業(yè)寫(xiě)字樓、工業(yè)園區(qū)等。（三）基本原則1.依法依規(guī)原則嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)管理的法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，確保物業(yè)收支管理合法合規(guī)。2.公開(kāi)透明原則物業(yè)收支情況應(yīng)定期向業(yè)主公開(kāi)，接受業(yè)主監(jiān)督，做到收支透明、賬目清晰。3.?？顚Ｓ迷瓌t物業(yè)收費(fèi)應(yīng)專項(xiàng)用于物業(yè)管理服務(wù)，不得挪作他用，確保資金使用合理、高效。4.收支平衡原則合理編制物業(yè)收支預(yù)算，努力實(shí)現(xiàn)收支平衡，保證物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行。二、收入管理（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況，制定合理的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式等內(nèi)容，并報(bào)價(jià)格主管部門備案。2.收費(fèi)方式物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以采取包干制或酬金制。包干制：由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。酬金制：在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。3.收費(fèi)時(shí)間物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)按月或按季收取，具體收費(fèi)時(shí)間由物業(yè)服務(wù)合同約定。業(yè)主應(yīng)按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，逾期未繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照合同約定收取違約金。（二）其他收入1.停車費(fèi)包括小區(qū)內(nèi)停車位的租金收入、臨時(shí)停車費(fèi)收入等。停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門的規(guī)定，并在停車場(chǎng)顯著位置公示。2.廣告費(fèi)利用小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域、電梯、宣傳欄等進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng)所取得的收入。廣告費(fèi)收入應(yīng)按照合同約定進(jìn)行分配，其中一部分可用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，一部分可作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入。3.場(chǎng)地租賃費(fèi)出租小區(qū)內(nèi)的閑置場(chǎng)地、房屋等所取得的收入。場(chǎng)地租賃費(fèi)應(yīng)按照合同約定收取，并及時(shí)入賬。4.其他零星收入如廢品回收收入、水電費(fèi)代收手續(xù)費(fèi)等。其他零星收入應(yīng)及時(shí)入賬，納入公司統(tǒng)一核算。（三）收入核算與管理1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立健全收入管理制度，明確收入核算流程和崗位職責(zé)。2.各項(xiàng)收入應(yīng)及時(shí)足額入賬，不得隱瞞、截留、挪用。收入憑證應(yīng)真實(shí)、合法、有效，做到賬賬相符、賬實(shí)相符。3.對(duì)于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)等，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行核算，分期確認(rèn)收入。4.定期對(duì)收入情況進(jìn)行分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決收入管理中存在的問(wèn)題，確保收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)。三、支出管理（一）人員費(fèi)用1.工資包括物業(yè)服務(wù)人員的基本工資、績(jī)效工資、加班工資等。工資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)崗位職責(zé)、工作技能、工作業(yè)績(jī)等因素確定，并符合當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門的規(guī)定。2.福利包括社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金、節(jié)日福利、帶薪年假等。福利費(fèi)用應(yīng)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定計(jì)提和發(fā)放。3.培訓(xùn)費(fèi)用為提高物業(yè)服務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平，定期組織培訓(xùn)所發(fā)生的費(fèi)用。培訓(xùn)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)培訓(xùn)計(jì)劃和實(shí)際支出進(jìn)行核算。（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用1.維修保養(yǎng)費(fèi)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)、檢測(cè)等費(fèi)用。包括電梯、消防設(shè)施、給排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)等的維修保養(yǎng)費(fèi)用。2.水電費(fèi)物業(yè)項(xiàng)目日常運(yùn)行所發(fā)生的水電費(fèi)。水電費(fèi)應(yīng)按照實(shí)際用量和當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算，并及時(shí)繳納。3.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用于小區(qū)內(nèi)綠化植物的養(yǎng)護(hù)、修剪、施肥、病蟲(chóng)害防治等費(fèi)用。綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)應(yīng)根據(jù)綠化面積和養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算。4.清潔衛(wèi)生費(fèi)用于小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃、保潔、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用。清潔衛(wèi)生費(fèi)應(yīng)根據(jù)小區(qū)面積和保潔標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算。（三）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用1.安保人員工資包括保安人員的基本工資、績(jī)效工資、加班工資等。安保人員工資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)崗位職責(zé)、工作技能、工作業(yè)績(jī)等因素確定，并符合當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門的規(guī)定。2.安保設(shè)備設(shè)施費(fèi)用于購(gòu)置和維護(hù)安保設(shè)備設(shè)施的費(fèi)用，如監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)、巡邏車輛等。安保設(shè)備設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要和使用年限進(jìn)行核算。3.安全防范措施費(fèi)如安裝防盜報(bào)警裝置、設(shè)置安全警示標(biāo)識(shí)等所發(fā)生的費(fèi)用。安全防范措施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行核算。（四）辦公費(fèi)用1.辦公用品費(fèi)用于購(gòu)置辦公桌椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、文具等辦公用品的費(fèi)用。辦公用品費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際需求和使用情況進(jìn)行核算。2.通訊費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公所發(fā)生的固定電話、移動(dòng)電話、網(wǎng)絡(luò)通訊等費(fèi)用。通訊費(fèi)應(yīng)按照實(shí)際用量和當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算。3.差旅費(fèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工因工作需要出差所發(fā)生的交通、住宿、餐飲等費(fèi)用。差旅費(fèi)應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行報(bào)銷。4.會(huì)議費(fèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、工作會(huì)議、培訓(xùn)會(huì)議等所發(fā)生的費(fèi)用。會(huì)議費(fèi)應(yīng)根據(jù)會(huì)議規(guī)模和實(shí)際支出進(jìn)行核算。（五）固定資產(chǎn)折舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)，如辦公設(shè)備、交通工具、維修設(shè)備等，應(yīng)按照規(guī)定計(jì)提折舊。固定資產(chǎn)折舊應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)原值、預(yù)計(jì)使用年限、預(yù)計(jì)凈殘值等因素確定折舊方法和折舊率，并按照會(huì)計(jì)制度進(jìn)行核算。（六）物業(yè)專項(xiàng)維修資金1.提取標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定，從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中提取一定比例的資金作為物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金的提取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門的規(guī)定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.使用范圍物業(yè)專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定履行審批手續(xù)，確保資金使用合理、合規(guī)。3.管理與監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)專戶存儲(chǔ)，?？顚Ｓ?，接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主公布物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收支情況。（七）其他費(fèi)用1.法律訴訟費(fèi)因物業(yè)管理糾紛等原因發(fā)生的法律訴訟費(fèi)用。法律訴訟費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行核算，并按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行報(bào)銷。2.審計(jì)費(fèi)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)對(duì)公司財(cái)務(wù)收支進(jìn)行審計(jì)所發(fā)生的費(fèi)用。審計(jì)費(fèi)應(yīng)根據(jù)審計(jì)業(yè)務(wù)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核算。3.其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用在物業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的其他不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用，如自然災(zāi)害損失、突發(fā)事件應(yīng)急處理費(fèi)用等。其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行核算，并按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審批。（八）支出審批與控制1.建立健全支出審批制度，明確審批流程和審批權(quán)限。各項(xiàng)支出應(yīng)按照規(guī)定的審批流程進(jìn)行審批，未經(jīng)審批的支出不得報(bào)銷。2.嚴(yán)格控制支出標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)按照預(yù)算執(zhí)行，不得超支。對(duì)于超預(yù)算的支出，應(yīng)按照規(guī)定履行追加預(yù)算審批手續(xù)。3.加強(qiáng)對(duì)支出憑證的審核，確保支出憑證真實(shí)、合法、有效。對(duì)于不符合規(guī)定的支出憑證，不得報(bào)銷。4.定期對(duì)支出情況進(jìn)行分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決支出管理中存在的問(wèn)題，優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)，降低成本費(fèi)用。四、財(cái)務(wù)預(yù)算管理（一）預(yù)算編制原則1.以收定支原則根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的收入情況，合理編制支出預(yù)算，確保收支平衡。2.統(tǒng)籌兼顧原則統(tǒng)籌考慮物業(yè)項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用支出，合理安排資金，確保物業(yè)管理服務(wù)的正常運(yùn)行。3.合理預(yù)測(cè)原則結(jié)合物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和市場(chǎng)變化趨勢(shì)，合理預(yù)測(cè)收入和支出，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性和可靠性。（二）預(yù)算編制內(nèi)容1.收入預(yù)算包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、其他收入等。收入預(yù)算應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定、市場(chǎng)行情等因素進(jìn)行編制。2.支出預(yù)算包括人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、其他費(fèi)用等。支出預(yù)算應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際需求和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行編制。（三）預(yù)算編制程序1.每年[具體時(shí)間]前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司下一年度的工作計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，編制下一年度的物業(yè)收支預(yù)算草案。2.預(yù)算草案編制完成后，應(yīng)提交公司管理層進(jìn)行審核。公司管理層應(yīng)根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)預(yù)算草案進(jìn)行審查和調(diào)整，形成正式的預(yù)算方案。3.正式的預(yù)算方案經(jīng)公司董事會(huì)審議通過(guò)后，報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案，并向全體業(yè)主公布。（四）預(yù)算執(zhí)行與調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照預(yù)算方案組織實(shí)施，確保預(yù)算的執(zhí)行。各部門應(yīng)根據(jù)預(yù)算指標(biāo)控制費(fèi)用支出，不得超預(yù)算支出。2.在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，如因市場(chǎng)變化、政策調(diào)整等原因?qū)е骂A(yù)算與實(shí)際情況出現(xiàn)較大偏差，需要調(diào)整預(yù)算的，應(yīng)按照規(guī)定的程序進(jìn)行調(diào)整。預(yù)算調(diào)整應(yīng)報(bào)公司管理層審核，經(jīng)公司董事會(huì)審議通過(guò)后，報(bào)業(yè)主委員會(huì)備案，并向全體業(yè)主公布。五、財(cái)務(wù)報(bào)告與信息披露（一）財(cái)務(wù)報(bào)告編制1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度和財(cái)務(wù)管理制度，定期編制財(cái)務(wù)報(bào)告。財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表、所有者權(quán)益變動(dòng)表等。2.財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整地反映公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量情況。財(cái)務(wù)報(bào)告編制完成后，應(yīng)經(jīng)公司管理層審核，并由公司法定代表人簽字蓋章。（二）財(cái)務(wù)報(bào)告報(bào)送1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送財(cái)務(wù)報(bào)告，報(bào)送時(shí)間應(yīng)在每年[具體時(shí)間]前。財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)包括年度財(cái)務(wù)報(bào)告和半年度財(cái)務(wù)報(bào)告。2.財(cái)務(wù)報(bào)告應(yīng)附財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)，詳細(xì)說(shuō)明公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、現(xiàn)金流量情況以及重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)等。財(cái)務(wù)情況說(shuō)明書(shū)應(yīng)語(yǔ)言通俗易懂，便于業(yè)主理解。（三）信息披露1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置設(shè)立公告欄，定期公布物業(yè)收支情況。物業(yè)收支情況應(yīng)包括收入項(xiàng)目、收入金額、支出項(xiàng)目、支出金額、結(jié)余情況等內(nèi)容。2.物業(yè)收支情況應(yīng)每季度公布一次，公布時(shí)間應(yīng)在每季度結(jié)束后的[具體時(shí)間]內(nèi)。對(duì)于業(yè)主關(guān)心的重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行專項(xiàng)披露。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督，業(yè)主有權(quán)查閱公司的財(cái)務(wù)賬目和相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極配合業(yè)主的查詢工作，為業(yè)主提供便利。六、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.建立健全內(nèi)部監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)收支管理的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督檢查。內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)定期對(duì)公司的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正存在的問(wèn)題。2.加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)和管理，提高財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和職業(yè)道德水平。財(cái)務(wù)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)管理制度，確保財(cái)務(wù)工作的規(guī)范、準(zhǔn)確。3.建立健全財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，對(duì)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)預(yù)警和防范。加強(qiáng)對(duì)資金流動(dòng)、成本費(fèi)用、收入情況等方面的監(jiān)控，確保公司財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定。（二）業(yè)主監(jiān)督1.業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)收支情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)專業(yè)的審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)公司的財(cái)務(wù)收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。2.業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)收支情況提出疑問(wèn)和建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時(shí)給予答復(fù)和處