物業(yè)征收管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)物業(yè)征收管理，規(guī)范物業(yè)征收行為，保障物業(yè)所有者、使用者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)公共利益，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)的征收活動(dòng)，包括但不限于住宅、商業(yè)、工業(yè)等物業(yè)。（三）基本原則1.合法性原則：物業(yè)征收必須嚴(yán)格依照法律法規(guī)規(guī)定的程序和條件進(jìn)行，確保征收行為合法合規(guī)。2.公平公正原則：征收過程中要公平對(duì)待所有被征收人，保障其合法權(quán)益不受侵害，做到公正合理補(bǔ)償。3.公開透明原則：征收信息應(yīng)全面公開，包括征收目的、范圍、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、程序等，接受社會(huì)監(jiān)督。4.妥善安置原則：切實(shí)保障被征收人的居住和使用需求，通過多種方式妥善安置被征收人。二、征收主體與職責(zé)（一）征收主體本地區(qū)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)征收工作，由其確定的房屋征收部門組織實(shí)施具體征收工作。（二）征收部門職責(zé)1.擬定征收補(bǔ)償方案，并報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。2.組織開展征收與補(bǔ)償?shù)男麄?、解釋工作?.對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記，公布調(diào)查結(jié)果。4.與被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議。5.建立征收補(bǔ)償檔案，并將分戶補(bǔ)償情況在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。（三）相關(guān)部門職責(zé)1.發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)對(duì)征收項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，確保征收項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃。2.城鄉(xiāng)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)對(duì)征收范圍進(jìn)行規(guī)劃審查，確保征收項(xiàng)目符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。3.國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)對(duì)征收土地進(jìn)行審批，保障征收土地的合法性。4.財(cái)政部門負(fù)責(zé)征收補(bǔ)償資金的籌集、管理和監(jiān)督，確保資金?？顚Ｓ?。5.審計(jì)部門負(fù)責(zé)對(duì)征收補(bǔ)償資金的使用情況進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督。6.監(jiān)察部門負(fù)責(zé)對(duì)征收工作中違法違紀(jì)行為進(jìn)行查處。三、征收程序（一）征收決定1.房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)本級(jí)人民政府。2.本級(jí)人民政府組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。3.因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本辦法規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。4.市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。5.作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?。6.市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ?。（二）征收調(diào)查登記1.房屋征收部門對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。2.房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年。（三）評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇1.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。（四）補(bǔ)償協(xié)議簽訂1.房屋征收部門與被征收人依照本辦法的規(guī)定，就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。2.補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。（五）補(bǔ)償決定1.房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本辦法的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。2.補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本辦法第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。（六）強(qiáng)制執(zhí)行1.被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。2.強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。四、征收補(bǔ)償（一）補(bǔ)償方式1.貨幣補(bǔ)償：被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，貨幣補(bǔ)償金額根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。2.產(chǎn)權(quán)調(diào)換：被征收人也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。（二）補(bǔ)償內(nèi)容1.被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。2.因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償。3.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。（三）住宅房屋補(bǔ)償1.被征收住宅房屋的補(bǔ)償價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。2.征收住宅房屋，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模凑毡徽魇辗课菰u(píng)估價(jià)值的一定比例給予獎(jiǎng)勵(lì)，具體比例由市、縣級(jí)人民政府確定。3.征收住宅房屋，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的套內(nèi)建筑面積不得小于被征收房屋的套內(nèi)建筑面積。被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積相等部分，按照被征收房屋評(píng)估價(jià)值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估價(jià)值結(jié)算差價(jià)；被征收房屋套內(nèi)建筑面積小于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積的，超出部分按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋評(píng)估單價(jià)結(jié)算。4.因征收住宅房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。（四）非住宅房屋補(bǔ)償1.被征收非住宅房屋的補(bǔ)償價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。2.征收非住宅房屋，造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素給予補(bǔ)償。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。3.因征收非住宅房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)；因征收非住宅房屋造成設(shè)備拆卸、安裝和運(yùn)輸?shù)模课菡魇詹块T應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定支付設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。（五）特殊情況補(bǔ)償1.征收設(shè)有抵押權(quán)的房屋，依照國(guó)家有關(guān)擔(dān)保的法律執(zhí)行。2.征收宗教團(tuán)體、宗教活動(dòng)場(chǎng)所的房屋，應(yīng)當(dāng)充分征求宗教事務(wù)部門的意見，并與宗教團(tuán)體、宗教活動(dòng)場(chǎng)所協(xié)商，妥善處理。3.征收涉及軍事設(shè)施、文物古跡、歷史建筑、古樹名木等的房屋，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理。五、監(jiān)督管理（一）建立健全監(jiān)督機(jī)制1.房屋征收部門應(yīng)當(dāng)建立健全內(nèi)部監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)征收工作人員的管理和監(jiān)督，規(guī)范征收行為。2.市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房屋征收工作的監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正征收工作中的違法違規(guī)行為。3.監(jiān)察、審計(jì)等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，對(duì)房屋征收補(bǔ)償資金的管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，確保資金安全、合理使用。（二）投訴舉報(bào)處理1.設(shè)立投訴舉報(bào)電話、信箱等，接受被征收人及社會(huì)公眾對(duì)房屋征收工作的投訴舉報(bào)。2.對(duì)投訴舉報(bào)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理，并將處理結(jié)果告知投訴舉報(bào)人。（三）責(zé)任追究1.房屋征收部門及其工作人員在房屋征收與補(bǔ)償工作中不履行本辦法規(guī)定的職責(zé)，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。3.貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用的，責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，對(duì)有關(guān)責(zé)任單位通報(bào)批評(píng)、給予警告；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。六、法律責(zé)任（一）行政責(zé)任1.房屋征收部門及其工作人員違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由上級(jí)人民政府或者本級(jí)人民政府責(zé)令改正，通報(bào)批評(píng)；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分：未按照本辦法規(guī)定對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進(jìn)行調(diào)查登記的；未按照本辦法規(guī)定公布征收補(bǔ)償方案的；未按照本辦法規(guī)定組織聽證的；未按照本辦法規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的；未按照本辦法規(guī)定足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谜魇昭a(bǔ)償費(fèi)用的；未按照本辦法規(guī)定與被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議的；未按照本辦法規(guī)定作出補(bǔ)償決定的；未按照本辦法規(guī)定申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的；其他違反本辦法規(guī)定的行為。2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)責(zé)令改正，并處1萬元以上3萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由資質(zhì)許可機(jī)關(guān)吊銷資質(zhì)證書；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任：出具虛假評(píng)估報(bào)告的；與征收當(dāng)事人一方串通，損害另一方合法權(quán)益的；違反房屋征收評(píng)估辦法規(guī)定的其他行為。（二）民事責(zé)任1.房屋征收部門與被征收人簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟，要求對(duì)方承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。2.因房屋征收部門的違法征收行為給被征收人造成損失