普興物業(yè)管理辦法一、總則（一）目的為了加強(qiáng)普興物業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，保障業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造安全、整潔、舒適、文明的居住和工作環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本小區(qū)/區(qū)域?qū)嶋H情況，制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于普興物業(yè)所管理的[具體小區(qū)名稱/區(qū)域范圍]內(nèi)的物業(yè)及其附屬設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)活動(dòng)。（三）基本原則1.依法管理原則：嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，依法履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)。2.業(yè)主至上原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，全心全意為業(yè)主服務(wù)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。3.專業(yè)服務(wù)原則：運(yùn)用專業(yè)知識(shí)和技能，提供優(yōu)質(zhì)、高效、規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。4.公平公正原則：在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中，堅(jiān)持公平、公正的立場(chǎng)，對(duì)待全體業(yè)主一視同仁。（四）管理職責(zé)1.普興物業(yè)設(shè)立專門的管理機(jī)構(gòu)，配備相應(yīng)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，負(fù)責(zé)本小區(qū)/區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)工作。2.明確各部門和崗位的職責(zé)分工，確保各項(xiàng)管理服務(wù)工作有序開展。3.建立健全內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)員工培訓(xùn)和考核，提高員工素質(zhì)和服務(wù)水平。二、物業(yè)承接查驗(yàn)（一）承接查驗(yàn)的組織1.在物業(yè)承接前，由建設(shè)單位、普興物業(yè)共同組成承接查驗(yàn)小組，負(fù)責(zé)物業(yè)承接查驗(yàn)工作。2.承接查驗(yàn)小組應(yīng)制定詳細(xì)的承接查驗(yàn)方案，明確查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、程序和時(shí)間安排等。（二）承接查驗(yàn)的內(nèi)容1.共用部位：包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。2.共用設(shè)施設(shè)備：給排水系統(tǒng)：包括供水管道、排水管道、水泵、水箱、污水處理設(shè)施等。供電系統(tǒng)：包括高低壓配電柜、變壓器、配電箱、線路、燈具等。供熱系統(tǒng)：包括供熱鍋爐、換熱器、管道、閥門等。制冷系統(tǒng)：包括制冷機(jī)組、冷卻塔、管道、閥門等。電梯系統(tǒng)：包括電梯轎廂、電梯機(jī)房、電梯控制系統(tǒng)等。消防系統(tǒng)：包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、滅火器等。安防系統(tǒng)：包括門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)等。綠化及景觀設(shè)施：包括綠化植物、草坪、花壇、園路、景觀小品等。其他共用設(shè)施設(shè)備：如停車場(chǎng)設(shè)施、路燈、樓道燈等。3.物業(yè)資料：包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；業(yè)主名冊(cè)；物業(yè)管理所必需的其他資料。（三）承接查驗(yàn)的程序1.準(zhǔn)備階段：承接查驗(yàn)小組制定承接查驗(yàn)方案，明確查驗(yàn)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、程序和時(shí)間安排等；建設(shè)單位向承接查驗(yàn)小組移交物業(yè)資料；建設(shè)單位通知普興物業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)查驗(yàn)。2.現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)階段：承接查驗(yàn)小組按照承接查驗(yàn)方案，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)；建設(shè)單位和普興物業(yè)對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行記錄，并協(xié)商確定整改責(zé)任人和整改期限。3.整改階段：建設(shè)單位按照整改期限對(duì)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改；普興物業(yè)對(duì)整改情況進(jìn)行跟蹤檢查，直至問題整改完畢。4.復(fù)驗(yàn)階段：整改完畢后，承接查驗(yàn)小組對(duì)整改情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)；復(fù)驗(yàn)合格后，建設(shè)單位和普興物業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。（四）承接查驗(yàn)的責(zé)任1.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和合同約定，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。2.普興物業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)向建設(shè)單位提出整改意見，并跟蹤整改情況。3.因建設(shè)單位原因?qū)е挛飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在質(zhì)量問題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修、更換，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。4.因普興物業(yè)原因?qū)е鲁薪硬轵?yàn)工作延誤或出現(xiàn)問題的，普興物業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。三、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)（一）房屋及共用部位維修養(yǎng)護(hù)1.定期對(duì)房屋及共用部位進(jìn)行巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理房屋及共用部位的損壞問題。2.按照房屋維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，對(duì)房屋及共用部位進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，確保房屋及共用部位的正常使用。3.對(duì)房屋及共用部位的裝修進(jìn)行管理，制止違規(guī)裝修行為，確保房屋結(jié)構(gòu)安全和外觀統(tǒng)一。（二）共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)1.建立共用設(shè)施設(shè)備管理制度，定期對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查、維護(hù)、保養(yǎng)和檢修，確保共用設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2.配備專業(yè)的設(shè)施設(shè)備維修人員，對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和管理，及時(shí)處理設(shè)施設(shè)備故障。3.按照規(guī)定對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新改造，提高設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行效率和安全性。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理1.制定環(huán)境衛(wèi)生管理制度，定期對(duì)小區(qū)/區(qū)域進(jìn)行清掃、保潔，保持環(huán)境整潔。2.及時(shí)清理垃圾，做到日產(chǎn)日清，垃圾收集容器定期清洗消毒。3.加強(qiáng)對(duì)公共區(qū)域的衛(wèi)生管理，制止隨地吐痰、亂扔垃圾等不文明行為。（四）綠化養(yǎng)護(hù)管理1.制定綠化養(yǎng)護(hù)管理制度，定期對(duì)綠化植物進(jìn)行澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等養(yǎng)護(hù)工作，確保綠化植物生長良好。2.合理規(guī)劃綠化布局，增加綠化面積，提高小區(qū)/區(qū)域的綠化覆蓋率。3.加強(qiáng)對(duì)綠化設(shè)施的管理，制止破壞綠化植物和綠化設(shè)施的行為。（五）秩序維護(hù)管理1.建立秩序維護(hù)管理制度，配備專業(yè)的秩序維護(hù)人員，負(fù)責(zé)小區(qū)/區(qū)域的安全保衛(wèi)工作。2.實(shí)行24小時(shí)值班制度，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)/區(qū)域的巡邏檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理安全隱患。3.做好門禁管理工作，嚴(yán)格控制外來人員和車輛進(jìn)入小區(qū)/區(qū)域。4.協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好治安防范工作，維護(hù)小區(qū)/區(qū)域的治安秩序。（六）車輛停放管理1.制定車輛停放管理制度，合理規(guī)劃停車位，確保車輛有序停放。2.對(duì)進(jìn)入小區(qū)/區(qū)域的車輛進(jìn)行登記，收取停車費(fèi)用，規(guī)范停車秩序。3.加強(qiáng)對(duì)停車場(chǎng)的管理，制止亂停亂放、占用消防通道等違規(guī)行為。（七）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.普興物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和本辦法的規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并向業(yè)主公示。2.物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、服務(wù)期限等方面的內(nèi)容。3.普興物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，接受業(yè)主的監(jiān)督和評(píng)價(jià)。四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（一）費(fèi)用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由以下部分構(gòu)成：1.管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。（二）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由普興物業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和本小區(qū)/區(qū)域的實(shí)際情況制定，并報(bào)物價(jià)部門備案。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定。3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。（三）費(fèi)用收取1.普興物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。2.業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。3.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，普興物業(yè)可以督促其限期交納；逾期仍不交納的，普興物業(yè)可以依法追繳。4.業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。（四）費(fèi)用調(diào)整1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物價(jià)指數(shù)、服務(wù)成本等因素適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：普興物業(yè)提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案，包括調(diào)整原因、調(diào)整幅度、調(diào)整時(shí)間等；普興物業(yè)將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案在小區(qū)/區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，征求業(yè)主意見；普興物業(yè)根據(jù)業(yè)主意見對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案進(jìn)行修改完善；普興物業(yè)將修改完善后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案報(bào)物價(jià)部門備案；普興物業(yè)按照物價(jià)部門備案后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用調(diào)整方案收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。五、物業(yè)使用與維護(hù)（一）物業(yè)使用管理1.業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，合理使用物業(yè)，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。2.業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：不得擅自改變房屋用途；不得擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；不得損壞共用設(shè)施設(shè)備；不得在建筑物的屋頂、樓道、陽臺(tái)、窗外等部位堆放雜物；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜；不得在小區(qū)/區(qū)域內(nèi)燃放煙花爆竹；不得從事違法違規(guī)活動(dòng)。3.普興物業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人的物業(yè)使用行為進(jìn)行監(jiān)督檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止違規(guī)行為。（二）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)1.業(yè)主專有部分的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。2.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由普興物業(yè)負(fù)責(zé)。3.物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用按照以下規(guī)定承擔(dān)：專有部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)；共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金中列支；專項(xiàng)維修資金不足的，由業(yè)主按照規(guī)定分?jǐn)偂?.普興物業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)檔案，記錄物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)情況。（三）專項(xiàng)維修資金管理1.專項(xiàng)維修資金由業(yè)主按照規(guī)定繳存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。2.專項(xiàng)維修資金的繳存、使用、管理應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。3.普興物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布專項(xiàng)維修資金的繳存、使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。六、安全防范與應(yīng)急管理（一）安全防范措施1.建立健全安全防范制度，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)/區(qū)域的安全保衛(wèi)工作。2.配備必要的安全防范設(shè)施設(shè)備，如門禁系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)等。3.加強(qiáng)對(duì)秩序維護(hù)人員的培訓(xùn)和管理，提高安全防范能力。4.定期組織安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除安全隱患。（二）應(yīng)急管理預(yù)案1.制定各類應(yīng)急預(yù)案，如火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案、地震應(yīng)急預(yù)案、治安應(yīng)急預(yù)案等。2.定期組織應(yīng)急演練，提高應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力。3.建立應(yīng)急物資儲(chǔ)備制度，確保應(yīng)急物資的充足供應(yīng)。（三）突發(fā)事件處理1.發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，普興物業(yè)應(yīng)當(dāng)立即啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，采取有效措施進(jìn)行處理。2.及時(shí)向相關(guān)部門報(bào)告突發(fā)事件情況，配合相關(guān)部門做好應(yīng)急處置工作。3.做好突發(fā)事件的善后處理工作，保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。七、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主權(quán)利與義務(wù)1.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有以下權(quán)利：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受普興物業(yè)提供的服務(wù)；提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督普興物業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。2.業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行以下義務(wù)：遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約；按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；配合普興物業(yè)做好物業(yè)管理工作；按照規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。（二）業(yè)主大會(huì)1.業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。2.業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。3.業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。4.業(yè)主大會(huì)履行以下職責(zé)：制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；選聘和解聘普興物業(yè)；籌集和使用專項(xiàng)維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。（三）業(yè)主委員會(huì)1.業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。2.業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。3.業(yè)主委員會(huì)履行以下職責(zé)：執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；與普興物業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督普興物業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。八、違約責(zé)任（一）普興物業(yè)違約責(zé)任1.普興物業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未按照本辦法規(guī)定提供服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。2.普興物業(yè)未按照本辦法規(guī)定履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)維修、更換，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。3.普興物業(yè)未按照本辦法規(guī)定履行安全防范義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)受到損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（二）業(yè)主違約責(zé)任1.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未按照本辦法規(guī)定交納