相城華元路澄星路地塊

營(yíng)銷企劃報(bào)告謹(jǐn)呈江蘇恒達(dá)城建開(kāi)發(fā)集團(tuán)UPCS優(yōu)派克思2011.01.20本次匯報(bào)總綱市場(chǎng)分析產(chǎn)品建議基地資源分析項(xiàng)目投資背景分析排布優(yōu)化建議SWOT分析風(fēng)格優(yōu)化建議項(xiàng)目分析區(qū)域住宅市場(chǎng)分析項(xiàng)目整體營(yíng)銷策略項(xiàng)目定價(jià)及總價(jià)值推案計(jì)劃銷售建議及執(zhí)行景觀優(yōu)化建議區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目發(fā)展策略LOGO及案名VI設(shè)計(jì)及運(yùn)用推廣運(yùn)用企劃表現(xiàn)客群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位第一章市場(chǎng)分析項(xiàng)目投資背景分析區(qū)域住宅市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目投資背景分析宏觀政策調(diào)控分析城市規(guī)劃發(fā)展分析2010蘇州市場(chǎng)分析2010區(qū)域市場(chǎng)分析2011首場(chǎng)土拍分析項(xiàng)目投資背景總結(jié)新政分析政策信息：首付比例、貸款利率國(guó)家出臺(tái)樓市調(diào)控“新五條”，相對(duì)于4月份的政策，作出了新的調(diào)整和細(xì)化。這向市場(chǎng)釋放了一個(gè)信號(hào)：政府將對(duì)當(dāng)前樓市作連續(xù)性的調(diào)控。第二套50%、1.1倍利率第三套暫停

9.29第一套30%新政分析政策信息：房產(chǎn)稅、限購(gòu)令房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)加快推進(jìn)，并將逐步擴(kuò)大至全國(guó)，物業(yè)持有成本隨之增加。蘇州版限購(gòu)令日前亦出爐，居民家庭在市區(qū)只能新購(gòu)一套住房。201111.3新政分析政策信息：央行加息、利率上浮央行三年來(lái)首次加息，11月起房貸7折利率全面取消折。首付比例的提高和利率上浮，投資型需求的收益率將有所減少，在抵御通脹的同時(shí)也在一定程度上遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。10.2011.19.29新政后，各地紛紛跟進(jìn)出臺(tái)限購(gòu)政策房產(chǎn)政策城市出臺(tái)日期截至日期本市戶籍家庭非本市戶籍家庭無(wú)房戶可購(gòu)買擁有一套房可購(gòu)買擁有2套及以上房可購(gòu)買無(wú)納稅、社保證明可購(gòu)買有1年納稅、社保證明，無(wú)房戶可購(gòu)買有1年納稅、社保證明，有1套房及以上可購(gòu)買北京4月30日/1套1套1套1套1套1套深圳9月30日/2套1套禁止購(gòu)買禁止購(gòu)買1套禁止購(gòu)買廈門9月30日/1套1套1套1套1套1套上海10月7日/1套1套1套1套1套1套福州10月11日12月31日1套1套禁止購(gòu)買禁止購(gòu)買1套禁止購(gòu)買杭州10月11日/1套1套1套1套1套1套南京10月12日/2套1套禁止購(gòu)買禁止購(gòu)買1套禁止購(gòu)買溫州10月12日12月31日1套1套1套禁止購(gòu)買1套1套廣州10月15日/1套1套1套禁止購(gòu)買1套1套大連10月19日/1套1套1套1套1套1套蘇州11月3日/1套1套1套禁止購(gòu)買1套1套蘇州政府頒發(fā)相關(guān)政策調(diào)控市場(chǎng)秩序，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展頒發(fā)部門時(shí)間名稱具體內(nèi)容蘇州市契稅所2010-1-1蘇州契稅優(yōu)惠普通住宅為1%其余按3%執(zhí)行蘇州市自2010年1月1日起執(zhí)行以下適用稅率：個(gè)人購(gòu)買自住和改善型普通住房，執(zhí)行1%的適用稅率；其余房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移契稅，執(zhí)行3%的適用稅率。通知中所指“普通商品住房”應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平方米（含）以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以內(nèi)。蘇州2010-5-17蘇州商品房預(yù)售一次不得低于3萬(wàn)方對(duì)于總體量不超出3萬(wàn)平米的，必須一次性申請(qǐng)預(yù)售。超過(guò)3萬(wàn)平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米，并應(yīng)制定分批上市計(jì)劃。蘇州政府2010-11-3《市政府批轉(zhuǎn)關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)的意見(jiàn)的通知》市區(qū)暫定本市以及外省市居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）只能在市區(qū)新購(gòu)一套住房（包括商品住房和存量住房）。另外，自2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平米及以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按照1%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平米以上，144平米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按照1.5%稅率征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買不屬于家庭唯一住房的，不論面積多大，都按照3%的稅率征稅。而使用公積金貸款購(gòu)房的，若首套面積在90平米以內(nèi)，首付至少20%，90平米以上的調(diào)整為首付至少30%。此外，通知還明確，首套房首付一律30%，二套房首付50%，利率上浮1.1倍。暫停第三套以上住房貸款。對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。蘇州政策嚴(yán)厲的調(diào)控政策必定造就住宅市場(chǎng)更長(zhǎng)的調(diào)整周期，但是政策對(duì)蘇州市場(chǎng)的影響比較小房產(chǎn)政策影響新政的出臺(tái)肯定會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的抑制作用，新政主要是對(duì)二套、三套進(jìn)行限制，包括即日起每戶家庭限購(gòu)一套房，受這些政策影響最大的還是投資性購(gòu)房者。但對(duì)于自住性購(gòu)房者相對(duì)影響不會(huì)那么明顯。新政造成的心理影響大于成交影響“限購(gòu)令”其實(shí)不能從根本上解決問(wèn)題其實(shí)限購(gòu)令是不能從根本上解決問(wèn)題的，限制購(gòu)買，這本來(lái)是在房源緊缺的時(shí)候應(yīng)該采取的措施，但是目前的情況根本不是這樣，所以國(guó)家這樣的做法應(yīng)該是“治標(biāo)不治本”的，只能夠在短時(shí)間內(nèi)解決問(wèn)題?！跋拶?gòu)令”主要打擊投資客“限購(gòu)”主要打擊到了實(shí)力雄厚的投資客。一些實(shí)力雄厚的投資客本來(lái)想多囤些房子，但是現(xiàn)在被政策強(qiáng)制限制住了，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)影響是非常大的。新政的條款在打壓投資的同時(shí)也打壓到了很大一部分的剛需和改善型購(gòu)房者，但這只是非常時(shí)期的非常手段。由于“國(guó)十條”后，整體房?jī)r(jià)還沒(méi)有真正的下來(lái)，國(guó)家主要目的還沒(méi)有達(dá)到，所以肯定會(huì)出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策。由于二次調(diào)控比較嚴(yán)格，部分開(kāi)發(fā)商將會(huì)受到影響，如果說(shuō)“國(guó)十條”是在打擊投機(jī)性購(gòu)房的話，那二次調(diào)控更加關(guān)注的就是房?jī)r(jià)。政府的調(diào)控政策在意料之中項(xiàng)目投資背景分析宏觀政策調(diào)控分析城市規(guī)劃發(fā)展分析2010蘇州市場(chǎng)分析2010區(qū)域市場(chǎng)分析2011首場(chǎng)土拍分析項(xiàng)目投資背景總結(jié)農(nóng)業(yè)

生態(tài)居中心商貿(mào)區(qū)制造物流西翼東翼主城區(qū)：即相城區(qū)的中心城區(qū)，由元和街道、黃橋街道和開(kāi)發(fā)區(qū)組成；副城區(qū)：圍繞盛澤湖休閑度假區(qū)向四周拓展，東至蘇嘉杭高速公路、西至渭塘鎮(zhèn)區(qū)、北至繞城高速公路、南至永昌涇；中心商貿(mào)軸：以元和塘為全區(qū)發(fā)展主軸，定位為蘇州北部新城中心，未來(lái)體現(xiàn)相城區(qū)形象的核心區(qū)域建成商務(wù)、休閑和高科技研發(fā)基地；東翼-生態(tài)翼：由蘇嘉杭高速公路以東的陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)和太平街道區(qū)域組成西翼-工業(yè)翼：由望亭、東橋、黃埭和北橋鎮(zhèn)組成一主一副一軸兩翼《相城區(qū)分區(qū)規(guī)劃暨城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)規(guī)劃(2006-2020)》相城中心城區(qū)的建立為區(qū)域的發(fā)展提供了良好的鋪墊，作為未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)，區(qū)內(nèi)各項(xiàng)生活、商業(yè)、工作配套水準(zhǔn)均將走上一個(gè)新的臺(tái)階相城區(qū)規(guī)劃分析相城中心商貿(mào)城是相城中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項(xiàng)目，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長(zhǎng)三角區(qū)域服務(wù)功能相城中心商貿(mào)城是蘇州市相城區(qū)中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項(xiàng)目，西起金光路，東至元和塘，南到陽(yáng)澄湖路，北至春申湖路，總用地面積8平方公里。相城中心商貿(mào)城位于蘇州城區(qū)向北拓展的中央主軸上，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長(zhǎng)三角區(qū)域服務(wù)功能。相城區(qū)規(guī)劃分析相城區(qū)依托科學(xué)的規(guī)劃，積極優(yōu)化空間，打造了中心商貿(mào)城，重點(diǎn)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，構(gòu)筑智能化商務(wù)平臺(tái)，使其成為城市功能提級(jí)、高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚的新地標(biāo)中央商貿(mào)城規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“十字金帶、活力中心、水網(wǎng)方域”——南北向活力軸帶與東西向景觀軸帶在規(guī)劃中心交匯，形成活力中心，并通過(guò)棋盤狀水網(wǎng)與濱水休閑回廊構(gòu)成水韻濃厚的現(xiàn)代水景社區(qū)。中央商貿(mào)城功能結(jié)構(gòu)：中心商貿(mào)城共分五大功能區(qū)：商貿(mào)區(qū)、商務(wù)核心區(qū)、商住混合區(qū)、水景居住區(qū)、中央公園區(qū)（包括活力特區(qū)、商務(wù)公園區(qū)、公園文化區(qū)）。通過(guò)功能的相對(duì)分區(qū)，充分體現(xiàn)公交主導(dǎo)、公共設(shè)施主導(dǎo)的設(shè)計(jì)理念，最大限度發(fā)揮交通、景觀等資源的效力，形成城市核心功能與特色片區(qū)。相城區(qū)規(guī)劃分析交通條件的改善加強(qiáng)了相城區(qū)和其他區(qū)域的無(wú)縫對(duì)接，拓寬了區(qū)域的客源面，但本案處于交通輻射范圍的邊緣鐵路：南靠京滬鐵路，京滬鐵路將在相城區(qū)設(shè)站。輕軌：輕軌2、4號(hào)線，蘇州最大的換乘中心。公路：貫穿區(qū)內(nèi)的滬寧高速、蘇嘉杭高速、蘇州繞城高速、312國(guó)道、蘇虞張一級(jí)公路以及205省道。人民路、廣濟(jì)路的街北延工程：進(jìn)一步完善市區(qū)交通體系，滿足區(qū)域內(nèi)部聯(lián)系交通需求，使相城快速暢通城市各方，往來(lái)出行均快捷便利，由此進(jìn)入15分鐘都市生活圈！相城區(qū)平江新城交通規(guī)劃相城區(qū)東鄰工業(yè)園區(qū)，西接高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，距上海85km，地處長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚區(qū)域位置相城區(qū)被規(guī)劃為未來(lái)的城市副中心，是城市發(fā)展的重要方向；相城中央商貿(mào)區(qū)是相城中心城區(qū)建設(shè)的旗艦項(xiàng)目，是蘇州中心城區(qū)向北拓展的主要承接地，具有重要的長(zhǎng)三角區(qū)域服務(wù)功能區(qū)域規(guī)劃輕軌2號(hào)線、4號(hào)線、京滬高鐵、主干道北延等等交通條件的改善加強(qiáng)了相城區(qū)和其他區(qū)域的無(wú)縫對(duì)接，拓寬了區(qū)域的客源面，但本案處于交通輻射范圍的邊緣交通規(guī)劃在區(qū)域配套的改造建設(shè)、輕軌、高鐵效應(yīng)的作用下，相城的區(qū)域價(jià)值也將有所提升；本案不屬于中心板塊，但是緊靠區(qū)政府，可以借助區(qū)政府的輻射效應(yīng)造勢(shì)區(qū)域規(guī)劃總結(jié)項(xiàng)目投資背景分析宏觀政策調(diào)控分析城市規(guī)劃發(fā)展分析2010蘇州市場(chǎng)分析2010區(qū)域市場(chǎng)分析2011首場(chǎng)土拍分析項(xiàng)目投資背景總結(jié)總體分析2010年蘇州各區(qū)域住宅供銷數(shù)據(jù)供銷分析2010年蘇州市各區(qū)域住宅市場(chǎng)供銷走勢(shì)基本保持平衡，總體上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)健2010年蘇州市各區(qū)住宅供應(yīng)量以園區(qū)最多，達(dá)到197萬(wàn)方，占比達(dá)到35%，而相城區(qū)供應(yīng)量最少，占比為11%供應(yīng)分析2010年蘇州市住宅供應(yīng)總量體為561萬(wàn)方，其中園區(qū)的供應(yīng)量最多，供應(yīng)量為197萬(wàn)方，占到全市的35%。其次是吳中區(qū)，供應(yīng)量為145萬(wàn)方，占到全市的26%。新區(qū)和中心城區(qū)供應(yīng)量分別為78萬(wàn)方和79萬(wàn)方，占比為14%。相城區(qū)由于大量土地未上市，供應(yīng)量為60萬(wàn)方，在全市各區(qū)的供應(yīng)量最少，占全市的11%。2010年蘇州市住宅各區(qū)成交價(jià)格差別明顯，園區(qū)最高達(dá)到13307元/平米，新區(qū)最低為8113元/平米，相城區(qū)上漲速度較快達(dá)到9098元/平米價(jià)格分析2010年園區(qū)住宅依舊是蘇州市場(chǎng)的領(lǐng)頭羊，住宅價(jià)格最高，達(dá)到13307元/平米。新區(qū)由于在售住宅主要分布在滸關(guān)科技城板塊，故成交均價(jià)全市最低為8113元/平米。相城區(qū)成交均價(jià)一路上揚(yáng)，全年成交均價(jià)為9098元/平米。中心城區(qū)和吳中區(qū)成交均價(jià)較為平穩(wěn)。蘇州市各區(qū)住宅存量差別較大，吳中區(qū)存量最大為95萬(wàn)方，占比31%，園區(qū)其次為90萬(wàn)方，占比為30%存量分析截止2010年12月蘇州市各區(qū)存量差別較大，吳中區(qū)存量最大為95萬(wàn)方，占全市的31%。園區(qū)其次為90萬(wàn)方，占全市的30%。中心城區(qū)存量最小為30萬(wàn)方，僅占全市的10%。新區(qū)和相城區(qū)存量分別為49萬(wàn)方和40萬(wàn)方，占比分別為16%和13%。項(xiàng)目投資背景分析宏觀政策調(diào)控分析城市規(guī)劃發(fā)展分析2010蘇州市場(chǎng)分析2010區(qū)域市場(chǎng)分析2011首場(chǎng)土拍分析項(xiàng)目投資背景總結(jié)2010年相城區(qū)住宅新增共計(jì)60.32萬(wàn)方，其中公寓新增53.18萬(wàn)方，占比為88%，別墅新增7.14萬(wàn)方,占比為12%；公寓新增主要項(xiàng)目有合景峰匯、融僑城、水韻花都等，別墅新增主要項(xiàng)目建邦唯園、81棟、康橋麗都等。2010年相城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，住宅新增60余萬(wàn)方，主要供應(yīng)量體集中在中心板塊供應(yīng)分析

供應(yīng)分析2010年相城區(qū)住宅新增面積段中100-110平米和130-144平米的占比最大，均為18%2010年相城區(qū)住宅新增面積段占比最大的是100-110平米和130-144平米的，均占18%，其次是90-100平米的占17%。住宅數(shù)據(jù)包括別墅2010年相城區(qū)住宅銷售共計(jì)67.62萬(wàn)方，其中公寓銷售55.20萬(wàn)方，占比為82%，別墅銷售12.42萬(wàn)方，占比為18%。公寓銷售項(xiàng)目具有代表性的有合景峰匯、融僑城、水韻花都等，別墅銷售比較好的項(xiàng)目有81棟、康橋麗都等。銷售分析2010年相城區(qū)住宅銷售量總共67.62萬(wàn)方，其中公寓占82%，別墅占18%銷售分析2010年相城區(qū)別墅貢獻(xiàn)較大，而公寓中90—130平米的面積段銷售量最多，3房的銷售普遍看好。住宅數(shù)據(jù)包括別墅160平米以上面積主要是來(lái)自別墅銷售的貢獻(xiàn)2010年相城區(qū)住宅成交均價(jià)為9098元/平米，整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；12月份成交均價(jià)為9040元/平米，較之年初上漲了13%。2010年相城區(qū)住宅成交均價(jià)為9098元/平米，價(jià)格總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)價(jià)格分析住宅數(shù)據(jù)包括別墅2010年底，相城區(qū)住宅房源存量還有40萬(wàn)方，未來(lái)市場(chǎng)去化壓力較大存量分析2010年，截止12月底，相城區(qū)住宅房源存量共計(jì)40.34萬(wàn)方，其中公寓存量29.44萬(wàn)方，占比為73%，別墅存量10.9萬(wàn)方，占比為27%。住宅數(shù)據(jù)包括別墅2010年相城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)供銷走勢(shì)基本平衡，成交價(jià)格穩(wěn)步上漲，市場(chǎng)發(fā)展良好區(qū)域總結(jié)供應(yīng)量體：2010年相城區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，住宅新增60余萬(wàn)方，主要供應(yīng)量體集中在中心板塊，新增房源的面積段主要集中在100-110平米和130-144平米。成交量體：2010年相城區(qū)住宅銷售量總共67.62萬(wàn)方，其中公寓占82%，別墅占18%，公寓中以90-110平的房源最受市場(chǎng)歡迎成交價(jià)格：2010年相城區(qū)住宅成交均價(jià)為9098元/平米，價(jià)格總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，目前中心板塊的公寓售價(jià)已突破萬(wàn)元關(guān)項(xiàng)目投資背景分析宏觀政策調(diào)控分析城市規(guī)劃發(fā)展分析2010蘇州市場(chǎng)分析2010區(qū)域市場(chǎng)分析2011首場(chǎng)土拍分析項(xiàng)目投資背景總結(jié)本次土拍共推出52幅土地，其中5幅土地流拍，7幅土地以底價(jià)成交，其余40幅土地進(jìn)入正常拍賣程序，此次拍賣分上午和下午兩場(chǎng)。本次土拍參拍企業(yè)較多，包括中海地產(chǎn)、隆威公司（保利）、綠峰房地產(chǎn)（朗詩(shī)）、中華企業(yè)、眾朗投資（九龍倉(cāng)）、億城地產(chǎn)、吳中地產(chǎn)、中新置地、雅戈?duì)?、朗地置業(yè)、永新置地、中梁置業(yè)、友誼合升、積水株式會(huì)社、富力、龍湖、碧桂園等近百家本外地名企參與現(xiàn)場(chǎng)拍賣。總體概況本次土拍共推出52幅土地，有近百家本外地名企參與總體分析從上圖可以看出，拍賣漲幅50%以下的占到本次拍賣的地塊數(shù)量的41%，漲幅在50%-100%的拍賣地塊數(shù)量占26%，拍賣漲幅在100%-150%的拍賣地塊數(shù)量占到31%，漲幅在150%以上的地塊數(shù)量占2%。本次拍賣總體漲幅比較高，出現(xiàn)這種情況是因?yàn)?010年受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，樓市在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)不景氣，開(kāi)發(fā)商不敢拿地，政府不愿低價(jià)推地，從而使得不少開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了“剛性需求”，而當(dāng)市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，這種僧多肉少的局面立刻有所體現(xiàn)，瘋漲也在情理之中。由于市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，本次拍賣總體漲幅較高，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依然看好。相城區(qū)分析地塊位置編號(hào)面積（平米）用途出讓年限容積率成交價(jià)格（萬(wàn)元）競(jìng)得單位成交樓面價(jià)(元/平)漲幅元和街道安元路南、御窯路西蘇地2010-B-65號(hào)A地塊29467批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅4070≤3.546500華恒置業(yè)4509104%廣濟(jì)路北延?xùn)|、興業(yè)路北蘇地2010-B-66號(hào)A地塊99262城鎮(zhèn)住宅70≤2.5157000積水住宅株式會(huì)社、蘇州常成置業(yè)6327126%蘇虞張西、興業(yè)路北蘇地2010-B-67號(hào)A地塊77921城鎮(zhèn)住宅70≤2.0101000積水住宅株式會(huì)社、蘇州常成置業(yè)6481116%渭塘鎮(zhèn)珍珠湖路北、玉帶路西蘇地2010-B-68號(hào)9092批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅4070≤2.05455蘇州市渭北置業(yè)發(fā)展有限公司30000%渭塘鎮(zhèn)珍珠湖路東延北、翡翠路西蘇地2010-B-69號(hào)6305批發(fā)零售和商務(wù)金融40≤2.53300雷維快個(gè)人209439%太平街道興太路東、太平大街南蘇地2010-B-70號(hào)9396批發(fā)零售和商務(wù)金融40≤1.53800東橋花園269628%太平街道太平中學(xué)西側(cè)蘇地2010-B-71號(hào)A地塊103598城鎮(zhèn)住宅70≤1.249000張福英個(gè)人3942110%太平街道中街東、濟(jì)民塘南蘇地2010-B-72號(hào)15421城鎮(zhèn)住宅70≤1.056050東橋花園356793.50%北橋街道蘇虞張東、鳳北蕩公路北蘇地2010-B-73號(hào)65315商服40≤2.020500胡衛(wèi)東等6位個(gè)人156930%相城區(qū)地塊成交列表價(jià)格漲幅分析本次相城區(qū)成交的土地中，只有1塊以底價(jià)成交；其他成交土地中，4塊土地成交價(jià)格漲幅在100%以上，最高達(dá)126%；1塊土地成交價(jià)格漲幅在50-100%之間；3塊土地成交價(jià)格漲幅在0-50%之間。受滬寧高鐵和京滬高鐵兩大高鐵的影響，相城區(qū)是蘇州未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域之一。大家對(duì)相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展也明顯充滿信心。近兩年相城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，再加上兩大高鐵的影響，此次土地拍賣該區(qū)的成交價(jià)格漲幅較大從上圖可以看出，相城區(qū)的成交樓面價(jià)主要集中在4000元以下區(qū)域，占到總成交量的67%，這主要由于本次相城區(qū)所推地塊集中在外圍城郊區(qū)域，同時(shí)所推土地多為綜合地塊，容積率偏高，直接拉低了成交樓面積。但靠近市區(qū)的兩宗土地成交樓面價(jià)分別為6327元和6481元，相信未來(lái)該兩項(xiàng)目的住宅價(jià)格將明顯在15000元以上，與蘇州市區(qū)住宅價(jià)格基本同一水平。成交樓面價(jià)分析相城區(qū)所推土地多為綜合地塊，且以鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊為主，成交樓面價(jià)主要集中在4000元以下的區(qū)域地塊位置編號(hào)面積（平米）用途出讓年限容積率成交價(jià)格（萬(wàn)元）競(jìng)得單位成交樓面價(jià)(元/平)漲幅廣濟(jì)路北延?xùn)|、興業(yè)路北蘇地2010-B-66號(hào)A地塊99262城鎮(zhèn)住宅70≤2.5157000積水住宅株式會(huì)社、蘇州常成置業(yè)6327126%蘇虞張西、興業(yè)路北蘇地2010-B-67號(hào)A地塊77921城鎮(zhèn)住宅70≤2.0101000積水住宅株式會(huì)社、蘇州常成置業(yè)6481116%重點(diǎn)地塊分析重點(diǎn)地塊列表總結(jié)分析66號(hào)A地塊和67號(hào)A地塊緊密相鄰，分別相城區(qū)興業(yè)路北、廣濟(jì)路北延?xùn)|和蘇虞張西，都屬于活力島板塊。廣濟(jì)路北延以及在建中的輕軌四號(hào)線就在地塊旁，幾條南北主干道直接將該區(qū)域拉入市區(qū)懷抱?；盍u板塊逐漸成為全市的熱點(diǎn)區(qū)域，以春申湖西路為界的南板塊規(guī)劃已逐漸成熟，生活配套呈現(xiàn)出高檔次、多元化的趨勢(shì)。本次取得該兩地塊的為日本企業(yè)積水株式會(huì)社，該會(huì)社成立于1960年8月，世界500強(qiáng)企業(yè)之一，主要從事住宅的生產(chǎn)和建設(shè)。今年5月，在上海世博會(huì)上設(shè)置的“最佳城市實(shí)踐區(qū)”中，該社在日本唯一以城市名義參展的“大阪館”中展出產(chǎn)品。日資企業(yè)的進(jìn)入，相信為相城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展增加更大的動(dòng)力！雖然該地塊的位置相對(duì)欠佳，但受區(qū)域中心板塊的發(fā)展輻射影響，日資企業(yè)也進(jìn)駐該區(qū)域，為相城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展增加了更大的動(dòng)力項(xiàng)目投資背景分析宏觀政策調(diào)控分析城市規(guī)劃發(fā)展分析2010蘇州市場(chǎng)分析2010區(qū)域市場(chǎng)分析2011首場(chǎng)土拍分析項(xiàng)目投資背景總結(jié)市場(chǎng)發(fā)展概況總結(jié)嚴(yán)厲的調(diào)控政策在一定程度上限制了住宅市場(chǎng)的發(fā)展，但是蘇州受政策調(diào)控的影響不大，相城區(qū)市場(chǎng)尤其火爆啟示1區(qū)域住宅市場(chǎng)供銷走勢(shì)一直保持穩(wěn)定，成交價(jià)格穩(wěn)步上漲，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展保持平衡啟示2啟示4概況總結(jié)隨著區(qū)域交通環(huán)境、配套設(shè)施的改善，品牌開(kāi)發(fā)商的導(dǎo)入，區(qū)域的市場(chǎng)形象得到顯著的提升啟示3區(qū)域的綜合價(jià)值得到提升，土地市場(chǎng)一片火熱，地塊溢價(jià)率高，品牌開(kāi)發(fā)商競(jìng)相入駐區(qū)域住宅市場(chǎng)分析區(qū)域項(xiàng)目分布區(qū)域項(xiàng)目列表重點(diǎn)個(gè)案分析市場(chǎng)對(duì)比分析未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)土地市場(chǎng)分析總結(jié)樓盤分布相城區(qū)的在售樓盤主要分布在中心商貿(mào)城周邊水韻花都合景峰匯國(guó)際融僑城水漾花城歐風(fēng)麗苑香城花園中惠晨曦馨苑華潤(rùn)橡樹(shù)灣本案地塊樓盤列表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建筑面積（平米）物業(yè)類型戶型面積（平米）價(jià)格（元/平米）優(yōu)惠水韻花都相城城建201136高層70-2061000099折融僑城融僑金輝350000高層/聯(lián)排高層98-13611000總價(jià)優(yōu)惠8萬(wàn)合景峰匯國(guó)際合景房產(chǎn)1000000高層/商鋪/寫字樓85-16014000（裝修標(biāo)準(zhǔn)3000）無(wú)水漾花城恒基中國(guó)346000高層、別墅、商業(yè)78-17110500無(wú)歐風(fēng)麗苑榮盛房產(chǎn)210000多層、小高層、高層96-14010000無(wú)中惠晨曦馨苑中惠房產(chǎn)180000多層、小高層、高層96-17610000待定香城花園常發(fā)置業(yè)180000多層、高層63-10812000無(wú)橡樹(shù)灣華潤(rùn)置地360000平層觀邸、高層、小高層平層觀邸210-390，小高層、高層120-180預(yù)計(jì)平層觀邸30000，高層、小高層15000待定相城區(qū)中心板塊的樓盤主要為小高層、高層產(chǎn)品，目前均價(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)融僑城——以高層公寓為主，輔以部分聯(lián)排別墅項(xiàng)目概況：地址：相城元和街道陽(yáng)澄湖西路966號(hào)占地：158700平方米總建：350000平方米容積率：2.20物業(yè)類型：高層、聯(lián)排開(kāi)發(fā)商：融僑金輝集團(tuán)物業(yè)公司：融僑金輝物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃：融僑城整個(gè)項(xiàng)目是由18棟高層和若干聯(lián)排別墅組成，分四期開(kāi)發(fā)。最新動(dòng)態(tài)：2010年8月16日首次開(kāi)盤推出一期45#、46#兩棟高層，戶型面積在98-137平米之間，均價(jià)10000元/米。2010年11月20日加推39#、42#兩棟樓，共計(jì)216套房源，戶型面積在98-137平米之間，均價(jià)11000元/米。二期三期四期一期個(gè)案分析454641424439所推房源戶型配比個(gè)案分析戶型建筑面積套數(shù)占比2室2廳1衛(wèi)99158%2室2廳2衛(wèi)97-13811359%3室2廳2衛(wèi)132-1416233%合計(jì)/190100%在售房源戶型配比去化房源戶型配比戶型建筑面積套數(shù)占比2室2廳1衛(wèi)9927344%2室2廳2衛(wèi)97-13831150%3室2廳2衛(wèi)132-141346%合計(jì)/618100%已推套數(shù)去化套數(shù)存量套數(shù)月均去化去化率80861819012376%項(xiàng)目去化較好的是兩房的房源，開(kāi)盤五個(gè)月，月均去化123套，產(chǎn)品去化率達(dá)到76%戶型建筑面積套數(shù)占比2室2廳1衛(wèi)9928836%2室2廳2衛(wèi)97-13842452%3室2廳2衛(wèi)132-1419612%合計(jì)/808100%A1戶型2房/2廳/2衛(wèi)+挑高空中花園

建筑面積約123平方米A2戶型2房/2廳/1衛(wèi)+空中花園

建筑面積約97平方米A4戶型2房/2廳/1衛(wèi)+挑高空中花園

建筑面積約100平方米1、南北通透，便于組織穿堂風(fēng)；

2、戶型方正、實(shí)用，便于家具擺放，空間利用率高；

3、動(dòng)靜分區(qū)合理，相互干擾?。?/p>

4、雙層挑高空中花園，可根據(jù)需求變換為獨(dú)立房間，實(shí)得使用空間加大；

5、主要空間（客廳、主臥室）朝南，陽(yáng)光充足；

6、廚房、衛(wèi)生間、生活陽(yáng)臺(tái)等家務(wù)功能齊全，流線合理，保證居家便利；

7、客廳外接南向?qū)捑瓣?yáng)臺(tái)，盡覽室外美景；

8、雙衛(wèi)設(shè)計(jì)提升生活品質(zhì)；

9、所有房間（包括衛(wèi)生間）全明設(shè)計(jì)，確保自然通風(fēng)采光，提升生活品質(zhì)；產(chǎn)品戶型面積以97-138平米的兩房為主，高附加值、可變換、富想象空間個(gè)案分析個(gè)案分析合景峰匯國(guó)際——集住宅和商業(yè)于一體的大型綜合項(xiàng)目項(xiàng)目概況：地址：相城人民路延伸段與陽(yáng)澄湖西路交叉口占地：350000平方米總建：1000000平方米容積率;2.20物業(yè)類型：住宅、寫字樓、酒店開(kāi)發(fā)商：蘇州市合景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司：廣州寧駿項(xiàng)目規(guī)劃：合景峰匯國(guó)際整個(gè)項(xiàng)目是由53棟高層、4棟寫字樓和1棟五星級(jí)酒店構(gòu)成。最新動(dòng)態(tài)：2009年6月23日一期首次開(kāi)盤，戶型面積在85-130平米之間，均價(jià)6600元/平米?，F(xiàn)在在售五期房源，戶型面積為108-160平米，精裝均價(jià)14000元/米，毛坯均價(jià)11000元/米。一期二期三期四期五期寫字樓酒店個(gè)案分析所推房源戶型配比在售房源戶型配比去化房源戶型配比戶型建筑面積套數(shù)占比3室2廳2衛(wèi)91-1121819%3室2廳3衛(wèi)130-1414647%2室2廳2衛(wèi)151-1733334%合計(jì)/97100%戶型建筑面積套數(shù)占比2室2廳1衛(wèi)85-9837514%2室2廳2衛(wèi)91-112143254%3室2廳2衛(wèi)130-14169326%3室2廳3衛(wèi)151-1731586%合計(jì)/2658100%戶型建筑面積套數(shù)占比2室2廳1衛(wèi)85-9837515%2室2廳2衛(wèi)91-112139955%3室2廳2衛(wèi)130-14167526%3室2廳3衛(wèi)151-1731124%合計(jì)/2561100%已推套數(shù)去化套數(shù)存量套數(shù)月均去化去化率265825619713596%項(xiàng)目去化最好的是91-112平米的兩房房源，開(kāi)盤一年半，產(chǎn)品去化率達(dá)到96%全贈(zèng)送贈(zèng)送一半D戶型：3-2-2，133平米，贈(zèng)送面積28平米E戶型：3-2-3，150平米，贈(zèng)送面積30.3平米除了合院、飄窗等實(shí)用性元素存在，贈(zèng)送面積比較大，性價(jià)比提高，舒適度也明顯提升個(gè)案分析項(xiàng)目概況：地址：相城華元路與御窯路北交叉口占地：134000平方米總建：346000平方米容積率;2.00物業(yè)類型：高層開(kāi)發(fā)商：香港恒基兆業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)公司：君豪物業(yè)公司項(xiàng)目規(guī)劃：水漾花城是恒基兆業(yè)在蘇州推出的第一個(gè)住宅項(xiàng)目，恒基蘇州項(xiàng)目還有兩塊地位于水漾花城的西邊，臨近的一塊用于住宅，另一塊用于商業(yè)。水漾花城由21幢高層構(gòu)成，分兩期開(kāi)發(fā)最新動(dòng)態(tài)：2011年1月8日首次開(kāi)盤,推出18#、20#、22#三棟樓，共計(jì)352套房源，面積為78-171平米，均價(jià)10500元/平米，當(dāng)天銷售250套，去化率71%。個(gè)案分析一期二期水漾花城——恒基兆業(yè)在蘇州推出的首個(gè)住宅項(xiàng)目

1月8日，水漾花城于售樓處首次公開(kāi)，推出18#、20#、22#三棟樓，共計(jì)352套房源，面積為78-171平米，均價(jià)10500元/平米，準(zhǔn)時(shí)簽約98折優(yōu)惠。個(gè)案分析水漾花城1月8日當(dāng)天推352套房源，均價(jià)10500元/平米，當(dāng)天成交250套，去化率為71%樓棟面積（平米）套數(shù)比例18#78-896017%20#79-898524%22#80-919025%合計(jì)23566%18#121-1434513%20#123-143278%22#124-146309%合計(jì)10230%18#167-171154%合計(jì)352100%182022個(gè)案分析2室2廳1衛(wèi)88平方米3室2廳2衛(wèi)121平方米5室2廳3衛(wèi)167平方米本次推出的戶型以78-91戶型為主，從銷售情況來(lái)看，22#88-91平方銷售最好，18#樓140-167平方銷售較好3室2廳2衛(wèi)143平方米相城區(qū)中心板塊的住宅產(chǎn)品主要為高層、小高層市場(chǎng)分析項(xiàng)目獨(dú)棟聯(lián)排雙拼平層多層小高層高層商鋪寫字樓酒店酒店式公寓水韻花都

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融僑城√

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合景峰匯國(guó)際

√√√√√√水漾花城√

√√√√√歐風(fēng)麗苑

中惠晨曦馨苑

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香城花園

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橡樹(shù)灣

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相城區(qū)中心板塊的公寓產(chǎn)品面積段主要集中在95-150平米市場(chǎng)分析項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡200㎡250㎡300㎡水韻花都

融僑城

合景峰匯國(guó)際

水漾花城

歐風(fēng)麗苑

中惠晨曦馨苑

香城花園

橡樹(shù)灣

相城區(qū)中心板塊的公寓產(chǎn)品總價(jià)范圍在90-150萬(wàn)之間市場(chǎng)分析項(xiàng)目60萬(wàn)90萬(wàn)120萬(wàn)150萬(wàn)180萬(wàn)210萬(wàn)240萬(wàn)270萬(wàn)300萬(wàn)500萬(wàn)1000萬(wàn)水韻花都

融僑城

合景峰匯國(guó)際

水漾花城

歐風(fēng)麗苑

中惠晨曦馨苑

香城花園

橡樹(shù)灣

相城區(qū)中心板塊的公寓產(chǎn)品主要為歐式風(fēng)格市場(chǎng)分析項(xiàng)目水韻花都融僑城合景峰匯國(guó)際水漾花城規(guī)劃效果圖

建筑風(fēng)格

現(xiàn)代簡(jiǎn)約

Art-deco風(fēng)格歐式風(fēng)格簡(jiǎn)歐風(fēng)格外立面面磚面磚涂料面磚市場(chǎng)分析項(xiàng)目康橋麗都?xì)W風(fēng)麗苑中惠晨曦馨苑香城花園規(guī)劃效果圖

建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格地中海風(fēng)格現(xiàn)代中式現(xiàn)代中式外立面涂料涂料涂料涂料相城區(qū)中心板塊的公寓產(chǎn)品主要為歐式風(fēng)格，傳統(tǒng)的中式風(fēng)格比較少，逐漸不為市場(chǎng)認(rèn)可片區(qū)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，住宅和商業(yè)都有，主要集中在中心商貿(mào)區(qū)及周邊地帶未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析編號(hào)地塊坐落基地面積(平米)容積率用途出讓年限(年)樓面價(jià)(元/米)成交單位成交時(shí)間蘇地2007-B-16相城區(qū)齊門北大街西、陽(yáng)澄湖西路北626501.5居住/商業(yè)70/404416雅戈?duì)?007-7-26蘇地2007-B-69號(hào)相城區(qū)春申湖路北、城區(qū)中學(xué)西1號(hào)1132852.50居住/商業(yè)70/402472北京城開(kāi)2007-12-28蘇地2009-B-103相城區(qū)御窯路西、朝陽(yáng)河北47822≤1.6城鎮(zhèn)住宅用地706535張建平吳俊江個(gè)人2010-1-23蘇地2009-B-104相城區(qū)御窯路西、興業(yè)路北77072≤1.5城鎮(zhèn)住宅用地703676華富置業(yè)2010-1-23蘇地2010-B-13元和街道萬(wàn)涇港北、紀(jì)元路南(原陸慕中學(xué))71536≤2.0城鎮(zhèn)住宅用地705207南山置業(yè)2010-6-19蘇地2010-B-14元和街道安元路南、廣濟(jì)路北延?xùn)|64819≤1.6城鎮(zhèn)住宅用地703953四城房產(chǎn)2010-6-19蘇地2010-B-65號(hào)A地塊元和街道安元路南、御窯路西29467≤3.5批發(fā)零售和城鎮(zhèn)住宅用地40704509華恒置業(yè)2011-1-7蘇地2010-B-66號(hào)A地塊廣濟(jì)路北延?xùn)|、興業(yè)路北99262≤2.5城鎮(zhèn)住宅用地706327積水住宅/常成置業(yè)2011-1-8蘇地2010-B-67號(hào)A地塊相城區(qū)蘇虞張西、興業(yè)路北77921≤2.0城鎮(zhèn)住宅用地706481積水住宅/常成置業(yè)2011-1-9市場(chǎng)分析總結(jié)市場(chǎng)分析總結(jié)相城區(qū)目前在售的項(xiàng)目比較多，且均集中于中央商貿(mào)區(qū)及周圍；隨著區(qū)域環(huán)境的改善，這里吸引了不少品牌開(kāi)發(fā)商的入駐，產(chǎn)品的品質(zhì)也有所突破，目前區(qū)域中心板塊的公寓價(jià)格已經(jīng)過(guò)萬(wàn)；相城區(qū)在售的公寓產(chǎn)品主要為高層、小高層，面積段主要集中在95-150平米，總價(jià)范圍在90-150萬(wàn)之間；相城區(qū)住宅項(xiàng)目建筑風(fēng)格較為多樣，多為歐式風(fēng)格建筑，也有少數(shù)現(xiàn)代中式風(fēng)格；相城區(qū)未來(lái)土地供應(yīng)量巨大，項(xiàng)目的聯(lián)合開(kāi)發(fā)既推動(dòng)了板塊價(jià)值的上升，也促使了市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析區(qū)域商業(yè)格局現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)區(qū)域市場(chǎng)在售情況區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案分析未來(lái)土地競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)分析相城商業(yè)格局現(xiàn)狀趨于起步晚，發(fā)展快，商業(yè)配套滯后；大型生活配套建成，輔以社區(qū)底商，步行街及區(qū)域購(gòu)物休閑商業(yè)體缺乏中央商貿(mào)區(qū)（啟動(dòng)中）居住區(qū)（建設(shè)成型）家樂(lè)福大潤(rùn)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)(投入使用)專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)：小商品市場(chǎng)，建材市場(chǎng)等專業(yè)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，已成為相城早期商業(yè)的代名詞中央商貿(mào)區(qū)：相城未來(lái)形象展示區(qū)，合景，恒基，四城等地產(chǎn)大鱷進(jìn)駐，已拍商業(yè)建筑體量達(dá)150萬(wàn)方萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：45萬(wàn)平城市綜合體，25萬(wàn)方大型商業(yè)，集萬(wàn)達(dá)影城，萬(wàn)千百貨，家樂(lè)福，大型KTV，游樂(lè)場(chǎng)等業(yè)態(tài)為一體居住區(qū)：趨于成型，輔以社區(qū)底商相城商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)中央商貿(mào)區(qū)（區(qū)域型向市級(jí)型過(guò)渡）

商業(yè)區(qū)域化家樂(lè)福大潤(rùn)發(fā)商業(yè)區(qū)域化中央商貿(mào)區(qū)將發(fā)展成為相城未來(lái)的區(qū)域商業(yè)中心，同時(shí)具備升級(jí)成為蘇州第六大市級(jí)商業(yè)中心的潛質(zhì)蘇州五大市級(jí)商業(yè)中心：觀前商圈，石路商圈，南門商圈，湖東商圈，獅山商圈商業(yè)區(qū)域化：相對(duì)市級(jí)商業(yè)中心而言，區(qū)域商業(yè)功能得以細(xì)分，以滿足固定片區(qū)消費(fèi)者的日常需求為主，其商業(yè)消費(fèi)群體主要來(lái)源于本區(qū)域市級(jí)商業(yè)中心：集商務(wù)辦公，旅游，大型零售，百貨，專賣，購(gòu)物，餐飲，休閑娛樂(lè)為一體的綜合體，消費(fèi)跨區(qū)現(xiàn)象明顯，消費(fèi)的帶動(dòng)主要依托外區(qū)人群的流入樓盤分布相城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目分布圖億象新天地本案地塊環(huán)球奧食卡德誠(chéng)嘉元廣場(chǎng)合景峰匯國(guó)際康橋麗都樓盤列表相城區(qū)樓盤列表項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建筑面積（平米）物業(yè)類型戶型面積（平米）價(jià)格（元/平米）優(yōu)惠最新動(dòng)態(tài)康橋麗都社區(qū)商鋪華恒置業(yè)214373小高層/高層/聯(lián)排/雙拼/酒店式公寓/商鋪商鋪60-100商鋪18000-21000一次性97折按揭98折在售商鋪合景峰匯國(guó)際社區(qū)商鋪合景房產(chǎn)1000000高層/商鋪/寫字樓40-50020000無(wú)在售商鋪環(huán)球奧食卡奧銀房產(chǎn)19000商鋪15-502500098折在售C館和E館德誠(chéng)嘉元廣場(chǎng)德誠(chéng)房產(chǎn)75632酒店式公寓/寫字樓/商鋪商鋪63-229商鋪7000-30000無(wú)酒店式公寓、寫字樓、商鋪均已售罄億象新天地華成房產(chǎn)18000酒店式公寓/商鋪商鋪15-60商鋪10000-30000無(wú)一期、二期均已售罄康橋麗都沿街商業(yè)（東區(qū)）：商鋪產(chǎn)品面積較小，可分割成兩層，靈活度較大，性價(jià)比較高

商鋪位置示意圖沿街商業(yè)數(shù)據(jù)：商業(yè)面積（東地塊）：13135平方米得房率：95%商鋪面積：30-185平米層高：6米，可自行分割為上下兩層業(yè)態(tài)：餐飲受限售價(jià)：18000-21000元/平米典型個(gè)案分析環(huán)球奧食卡城——小面積分割，低總價(jià)入市，但商業(yè)體量過(guò)大，周邊消費(fèi)人口難以支撐，經(jīng)營(yíng)存在困難；雖然連續(xù)10年包租，但包租回報(bào)率不穩(wěn)定，存在投資風(fēng)險(xiǎn)A館F館B館E館D館C館基本數(shù)據(jù)：占地面積：75601平方米總建筑面積：191848平方米項(xiàng)目地址：相城華元路755號(hào)開(kāi)發(fā)商：上海奧銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目介紹：由5棟4層，1棟22層組成，5棟商業(yè)定位不同主題；A館為流行小商品廣場(chǎng)（4F影城），B館為侏羅紀(jì)美食廣場(chǎng)；C館為成人娛樂(lè)城；D館為兒童職業(yè)體驗(yàn)館；E館為各國(guó)風(fēng)情館；F館為摩登渡假酒店；配備有地下停車場(chǎng)銷售狀況：2010年5月23日，A館開(kāi)始銷售，主要面積為12-20平米，每層價(jià)格不同；1F3.7萬(wàn)/平，2F2.8萬(wàn)/平，3F2.2萬(wàn)/平，4F1.8萬(wàn)/平典型個(gè)案分析樓層均價(jià)面積

總價(jià)1F3.7萬(wàn)12－15平米40萬(wàn)2F2.8萬(wàn)15－20平米30萬(wàn)3F2.2萬(wàn)15－20平米25－28萬(wàn)4F1.8萬(wàn)15－20平米20－25萬(wàn)2010年5月23日，環(huán)球奧食卡城推出A館銷售，當(dāng)天去化30%，客源涵蓋中小投資群體，主要為外地客戶A館銷售價(jià)格銷售方式分析：全包租銷售，1－2年年回報(bào)8％直接總價(jià)抵扣；3－5年固定回報(bào)率6％＋分紅（商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)30％按投資金額比例分配）；6－10年分紅（商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)60％按投資金額比例分配）。1F時(shí)尚精品（流行服裝、首飾、鐘表、箱包、鞋子、香水、化妝品）2F休閑精品（休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、日韓風(fēng)、英倫風(fēng)、牛仔褲）3F成衣精品（正裝、通勤裝、禮服定制、內(nèi)衣、家具館）4F橫店影視城（浙江橫店電影院線打造）業(yè)態(tài)定位典型個(gè)案分析億象新天地由沿街商鋪和精裝loft酒店公寓組成，商鋪面積集中在20-60平米之間，易于控制總價(jià)，促進(jìn)去化基本數(shù)據(jù)：占地面積:11000平方米總建筑面積:17890平方米項(xiàng)目地址：人民路北延段與春申湖路交匯處開(kāi)發(fā)商:蘇州園區(qū)華成房產(chǎn)項(xiàng)目介紹：億象新天地共5幢樓，是由沿街商鋪和精裝酒店公寓組成，集餐飲、休閑、學(xué)習(xí)購(gòu)物于一體的精品商業(yè)樓盤。商鋪共計(jì)422套，面積范圍：10-200平米，主要集中在20-60平米之間。商業(yè)總高3F，單層銷售。銷售狀況：2010年10月17日，一期商鋪開(kāi)盤，推出341套商鋪，一樓價(jià)格20000-30000元/米，二樓價(jià)格15000元/米，三樓價(jià)格11000元/米；2010年11月28日，二期商鋪、酒店式公寓開(kāi)盤，推出81套商鋪、153套酒店式公寓，商鋪價(jià)格一樓10000-30000元/米，二樓20000元/米，酒店式公寓毛坯7000-8000元/米、精裝修9000-10000元/米；目前，一期、二期全部售罄。典型個(gè)案分析未來(lái)土地列表未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析編號(hào)地塊坐落基地面積(平米)用途出讓年限(年)樓面價(jià)(元/米)成交單位成交時(shí)間蘇地2009-G-7元和街道采蓮路西、古巷路南4681商務(wù)金融用地401436相城水務(wù)2009-5-22蘇地2009-G-12陽(yáng)澄湖西路南、人民路東9185商務(wù)金融用地和住宿餐飲用地401394林培堅(jiān)2009-5-22蘇地2009-B-24元和街道文陵路東、春申湖路北12703批發(fā)零售和商務(wù)金融用地40700中國(guó)浩遠(yuǎn)2009-8-5蘇地2009-B-26元和街道小河?xùn)|、嘉元路北9470批發(fā)零售和商務(wù)金融用地402577元聯(lián)置業(yè)2009-8-5蘇地2009-B-57元和街道陽(yáng)澄湖西路南、人民路西69354批發(fā)零售和商務(wù)金融用地401800四城房產(chǎn)2009-11-5蘇地2009-B-64陽(yáng)澄湖鎮(zhèn)城中路東（原湘城小學(xué)）3845批發(fā)零售和商務(wù)金融用地402941馮超、陸勤華2009-11-511060城鎮(zhèn)住宅用地70蘇地2009-B-106號(hào)御窯路東、實(shí)驗(yàn)中學(xué)西（南）9135批發(fā)零售、商務(wù)金融用地4011950恒博盛元東2010-1-23蘇地2010-B-15號(hào)元和街道春申湖路北、文陵路東12917批發(fā)零售和商務(wù)金融用地401455中惠房產(chǎn)2010-6-19市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)總結(jié)市場(chǎng)分析總結(jié)周邊商業(yè)主要以專業(yè)市場(chǎng)為主，配套服務(wù)型商業(yè)基本以小區(qū)配套為主；在售的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在中心板塊，區(qū)域目前沒(méi)有形成較為濃厚的商業(yè)氛圍；在售的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目以底商為主，面積大小不等，業(yè)態(tài)上限制餐飲；在售的商業(yè)項(xiàng)目面積比較小，在20-80平米之間，以低總價(jià)入市；同時(shí)還有少量項(xiàng)目只租不售或者大面積銷售；中大型住宅都配有一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)，從銷售情況來(lái)看比較受客戶追捧；而純商業(yè)項(xiàng)目主要通過(guò)投資回報(bào)率、包租等手法來(lái)吸引客戶；購(gòu)買客群主要為投資客，蘇州本地及與相城有生意往來(lái)的周邊城市生意人群。本案位于相城區(qū)華元路和澄星路的交界處，不屬于區(qū)域的中心發(fā)展板塊；多個(gè)項(xiàng)目的動(dòng)工既推動(dòng)了區(qū)域的綜合價(jià)值也促進(jìn)了市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)；綜合背景住宅市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域的公寓產(chǎn)品市場(chǎng)接受度高，去化速度相對(duì)較快；公寓產(chǎn)品的附加值、品質(zhì)感對(duì)項(xiàng)目去化有一定影響；周邊商業(yè)主要以專業(yè)市場(chǎng)為主，配套服務(wù)型商業(yè)基本以小區(qū)配套為主缺乏集中的配套商業(yè)，區(qū)域商業(yè)氛圍一般啟示一：本案可充分利用開(kāi)發(fā)公司的品牌效應(yīng)，打造高品質(zhì)項(xiàng)目，創(chuàng)立區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品啟示二：本案可充分利用自身優(yōu)勢(shì)和資源，在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中打造出差異性產(chǎn)品，從而突破競(jìng)爭(zhēng)重圍通過(guò)市場(chǎng)分析對(duì)項(xiàng)目的啟示由于區(qū)域內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商集中，區(qū)域的市場(chǎng)價(jià)值也在逐步提升通過(guò)市場(chǎng)分析對(duì)項(xiàng)目的啟示恒基地塊南山地塊四城房產(chǎn)城開(kāi)地塊華富地塊雅戈?duì)柕貕K華潤(rùn)地塊本案2007年拿地，2011年啟動(dòng)2009年拿地，2011年啟動(dòng)2007年拿地，2011年啟動(dòng)2009年拿地，2011年啟動(dòng)2007年拿地，2010年啟動(dòng)2010年拿地，2011年啟動(dòng)2009年拿地，2011年啟動(dòng)第二章項(xiàng)目分析基地資源分析項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目四至：宗地東至盛?？萍迹现寥A元路，西至澄星路，北至盛?？萍?。臨近相城區(qū)行政中心、大潤(rùn)發(fā)超市、眾多的4S店、處于工業(yè)園區(qū)和住宅區(qū)的交界。優(yōu)勢(shì)：緊鄰相城區(qū)行政中心、大潤(rùn)發(fā)、相城4S店集中區(qū)域劣勢(shì)：周邊作為工業(yè)區(qū)，噪音和工業(yè)污染不利整體居住氛圍的營(yíng)造?；厮闹练治霰景复鬂?rùn)發(fā)4S店陽(yáng)澄湖相城大道227省道滬寧高速華元路項(xiàng)目地處工業(yè)區(qū)，與行政中心住宅區(qū)僅一路之隔工業(yè)區(qū)基地環(huán)境分析本案住宅區(qū)行政區(qū)商業(yè)區(qū)四至照片：工業(yè)區(qū)污染和噪音嚴(yán)重。華元路和澄星路帶來(lái)了便捷的交通。基地四至現(xiàn)狀西至澄星路南至華元路北至盛?？萍紪|至盛?？萍荚胍粑廴究諝馕廴究諝馕廴撅L(fēng)筒河流被植被遮擋項(xiàng)目概況分析項(xiàng)目規(guī)劃：總用地面積為52991平方米，容積率：2.5，建筑面積132477.5平方米，綠地率37%。項(xiàng)目所在區(qū)域會(huì)降低項(xiàng)目形象，影響客戶的選擇。因此建議在產(chǎn)品上多下功夫，如建筑立面的選擇，景觀的排布，對(duì)噪音和空氣污染的處理方式等，以產(chǎn)品制勝。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃相城區(qū)贈(zèng)送面積提高產(chǎn)品附加值已經(jīng)成為主流，本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)以N+1戶型為主，以贈(zèng)送面積作為項(xiàng)目核心賣點(diǎn)已無(wú)法在市場(chǎng)上成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，需要提高其他方面的附加價(jià)值，提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。恒達(dá)集團(tuán)品牌影響力：中環(huán)百匯商鋪的熱銷，營(yíng)造了消費(fèi)者對(duì)恒達(dá)住宅項(xiàng)目的期待。大潤(rùn)發(fā)、4S店帶來(lái)的生活便利；行政中心位置得到客戶的認(rèn)可；227省道、相城大道、滬寧高速、華元路等交通通達(dá)。項(xiàng)目處工業(yè)區(qū)，三面環(huán)廠，污染較為嚴(yán)重，客戶心理抗性較大；由于區(qū)位影響，以緊湊戶型為主，造成項(xiàng)目的客層面狹窄。項(xiàng)目隔街所屬片區(qū)為行政中心，規(guī)劃為高檔住宅區(qū)；周邊無(wú)競(jìng)爭(zhēng)樓盤，片區(qū)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二；恒達(dá)作為專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商，本項(xiàng)目商業(yè)若運(yùn)營(yíng)成功，將提升項(xiàng)目檔次，帶來(lái)更多的市場(chǎng)關(guān)注。房產(chǎn)限制政策的相繼出臺(tái)和未來(lái)市場(chǎng)的不確定性非相城區(qū)住宅發(fā)展方向，客戶區(qū)域抗性較大。項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)劣勢(shì)威脅內(nèi)部因素外部因素第三章項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展策略商業(yè)定位住宅定位項(xiàng)目所處環(huán)境制約項(xiàng)目檔次項(xiàng)目所處工業(yè)區(qū)環(huán)境，造成的空氣污染、噪音污染嚴(yán)重制約了項(xiàng)目檔次的提升，同時(shí)因?yàn)楸卷?xiàng)目初期規(guī)劃做緊湊型產(chǎn)品，使得項(xiàng)目客層面狹窄，無(wú)法拓寬客層，不利于項(xiàng)目整體形象的提升。項(xiàng)目發(fā)展策略恒達(dá)品牌形象要求恒達(dá)城建集團(tuán)作為蘇州本土品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商。恒達(dá)中環(huán)百匯廣場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目在相城區(qū)的熱銷，奠定了其品牌在相城區(qū)的影響力，也使本項(xiàng)目必須成為恒達(dá)城建品牌形象在相城得以鞏固和提升的關(guān)鍵。中環(huán)百匯廣場(chǎng)本項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展策略品牌奠定品牌提升恒達(dá)品牌恒達(dá)的解決方法UPCS認(rèn)為恒達(dá)集團(tuán)也意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，并且給出了自己的解決方式。那就是在景觀和建筑特點(diǎn)以及小區(qū)配套上做了精心設(shè)計(jì)來(lái)提升項(xiàng)目檔次。Upcs認(rèn)為，從產(chǎn)品角度還不足以實(shí)現(xiàn)銷售預(yù)期，需要從概念上提升項(xiàng)目，從運(yùn)營(yíng)、銷售角度更深層次的發(fā)掘產(chǎn)品內(nèi)涵，提升產(chǎn)品檔次。會(huì)所權(quán)杖形歐式園林景觀入口內(nèi)街式商業(yè)建筑立面為簡(jiǎn)歐風(fēng)格項(xiàng)目發(fā)展策略UPCS的解決方法在精心研究產(chǎn)品后，UPCS建議從以下幾個(gè)方面來(lái)提升項(xiàng)目檔次：1.建筑排布的重新設(shè)置，盡最大能力規(guī)避東側(cè)風(fēng)筒的空氣污染；2.景觀設(shè)計(jì)的重新排布，使盡可能多的建筑擁有較好的觀景視角，提升產(chǎn)品價(jià)值；3.恒達(dá)中環(huán)百匯廣場(chǎng)的的營(yíng)銷成功，創(chuàng)造了市場(chǎng)口碑。UPCS深思后認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)該采用拋磚引玉的策略，以商業(yè)的招商、宣傳大勢(shì)淡化工廠區(qū)的劣勢(shì)，給客戶以住宅是配合商業(yè)而作的印象，從而帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的銷售。4.在區(qū)域的升值潛力下，以及我司的包裝技巧，營(yíng)銷策略、操盤水平的綜合作用下，提高價(jià)格，提升項(xiàng)目檔次，實(shí)現(xiàn)利益最大化。項(xiàng)目發(fā)展策略Upcs營(yíng)銷核心戰(zhàn)略UPCS認(rèn)為：綜合各種因素，本項(xiàng)目產(chǎn)品核心營(yíng)銷戰(zhàn)略為商業(yè)的精確定位+運(yùn)營(yíng)成功可在住宅現(xiàn)有規(guī)劃和定位基礎(chǔ)上，弱化項(xiàng)目區(qū)位劣勢(shì)，提升住宅整體檔次，對(duì)住宅產(chǎn)生拉抬效應(yīng)，進(jìn)而達(dá)成項(xiàng)目的高價(jià)熱銷。項(xiàng)目發(fā)展策略商業(yè)業(yè)態(tài)及社區(qū)主題建議鑒于以上綜合分析，upcs對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了深思：項(xiàng)目所處的工業(yè)區(qū)環(huán)境，劣勢(shì)明顯，同時(shí)人氣較弱，因此不適宜做高檔百貨、主題餐飲等業(yè)態(tài)，而距離大潤(rùn)發(fā)1.3公里的距離，使得項(xiàng)目不可能做大型超市賣場(chǎng)。因此，UPCS建議：本項(xiàng)目需要商住聯(lián)動(dòng)，以商業(yè)良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃帶動(dòng)住宅的銷售，且應(yīng)以商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃先行，帶動(dòng)并營(yíng)造良好的社區(qū)氛圍，增強(qiáng)客戶的信心。商業(yè)業(yè)態(tài)以健康、休閑為主，整個(gè)小區(qū)定義為健康休閑運(yùn)動(dòng)。注：由于健康層面的商業(yè)業(yè)態(tài)較少，為了日后招商和運(yùn)營(yíng)的成功，UPCS建議將與健康有關(guān)的休閑概念也引入到項(xiàng)目商業(yè)，給開(kāi)發(fā)公司業(yè)態(tài)定位留有余地。項(xiàng)目發(fā)展策略商業(yè)業(yè)態(tài)定位二---三層一層足療、養(yǎng)生會(huì)所網(wǎng)絡(luò)會(huì)所生活必需品商業(yè)運(yùn)動(dòng)會(huì)所SPA\水療會(huì)所小型生活類餐飲小型便利店休閑咖啡店商業(yè)業(yè)態(tài)定位第三章項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展策略商業(yè)定位商業(yè)客戶定位商業(yè)產(chǎn)品定位住宅定位住宅客戶定位住宅產(chǎn)品定位商鋪客戶提煉商鋪客戶包含兩大人群——

1、自營(yíng)客戶：本地的普通經(jīng)營(yíng)客戶

2、投資客戶：職業(yè)投資者和各行業(yè)成功的經(jīng)營(yíng)者本項(xiàng)目商鋪物業(yè)購(gòu)買客戶包括上班族、生意人、職業(yè)投資人等，其中僅有1%用于自己經(jīng)營(yíng)——轉(zhuǎn)讓比率很低，99%為“投資”，主要用于出租。商業(yè)購(gòu)買客戶構(gòu)成公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主企業(yè)高管比例不高，以投資出租為主比例較高，以投資出租為主比例不高，主要以出租為主客戶以投資客群為主投資客——99%比例很顯然，對(duì)于非生活必須的商鋪來(lái)說(shuō)，我們的客戶大部分都是投資客他們將以私企老板、企業(yè)高管、高階公務(wù)員等為主要客群他們年齡可能在35—50歲左右，其中40歲應(yīng)該是客群的主力年齡他們閱歷豐富，商業(yè)嗅覺(jué)靈敏，投資意識(shí)超前，善于發(fā)現(xiàn)未來(lái)商機(jī)自營(yíng)客——1%比例毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)于本案而言，自營(yíng)客幾乎沒(méi)有他們大部分是項(xiàng)目周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶只有極少部分是來(lái)自外部區(qū)域的自營(yíng)業(yè)主。商鋪客戶提煉鼓樓區(qū)蘇州市區(qū)、園區(qū)等區(qū)域約占5%相城中心版塊約占55%相城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占40%本項(xiàng)目的投資客群來(lái)自哪里？房地產(chǎn)作為特殊的消費(fèi)品其固有的特征：區(qū)域性消費(fèi)特征顯著商業(yè)地產(chǎn)更是具有以財(cái)富為基礎(chǔ)的特征陸慕擁有大量的私營(yíng)企業(yè)主，如蠡口家具城業(yè)主等，同時(shí)還存在大量因拆遷而擁有大量閑置資金的原住民，以及當(dāng)?shù)氐恼賳T。都將成為我們的重點(diǎn)客戶。消費(fèi)客群的區(qū)域?qū)傩裕何袇^(qū)、園區(qū)等區(qū)域看好相城板塊未來(lái)發(fā)展的投資客群。爭(zhēng)奪相城區(qū)區(qū)公務(wù)員、企業(yè)高級(jí)管理者，事業(yè)單位的中高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，是擴(kuò)大項(xiàng)目在本地客層不可缺失的重要組成。商鋪客戶提煉外區(qū)域以健康休閑需求為主的目的型消費(fèi)客群行政核心區(qū)居民項(xiàng)目周邊1.5KM范圍內(nèi)的社區(qū)居民的普通生活及健康休閑消費(fèi)需要目標(biāo)客戶定位—目的型消費(fèi)商鋪消費(fèi)客戶提煉外區(qū)域客戶商業(yè)產(chǎn)品定位——定位依據(jù)區(qū)域北蘇州，相城區(qū)行政核心區(qū)規(guī)模小體量商業(yè)，區(qū)域商業(yè)配套建筑景觀簡(jiǎn)歐風(fēng)格主題健康休閑、運(yùn)動(dòng)主題特點(diǎn)區(qū)域內(nèi)暫無(wú)此類商業(yè)業(yè)態(tài)集聚商業(yè)客戶定位北蘇州，首席健康休閑廣場(chǎng)第三章項(xiàng)目定位項(xiàng)目發(fā)展策略商業(yè)定位商業(yè)客戶定位商業(yè)產(chǎn)品定位住宅定位住宅客戶定位住宅產(chǎn)品定位住宅客戶定位——客戶收入階層分析富裕階層政府重要官員、企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)、私營(yíng)業(yè)主高收階層中高階層公務(wù)員，中高級(jí)技術(shù)人員、中級(jí)管理人員、中小型企私業(yè)主、商人等階層職業(yè)家庭年收入中等及以下收入者企事業(yè)單位職工、一般技術(shù)人員、普通管理人員、個(gè)體業(yè)者、富裕農(nóng)民5０萬(wàn)以上20萬(wàn)-50萬(wàn)年收入7萬(wàn)以下企業(yè)技術(shù)工人、文員7萬(wàn)-20萬(wàn)客群定位勤儉生活族(6.85%)傳統(tǒng)生活族(6.31%)隨社會(huì)流族(13.95%)平穩(wěn)求進(jìn)族(6.45%)個(gè)性表現(xiàn)族(6.98%)理智事業(yè)族(7.34%)“工作成就族(6.70%)經(jīng)濟(jì)頭腦族(6.20%)求實(shí)穩(wěn)健族(5.17%)經(jīng)濟(jì)時(shí)尚族(8.54%)平穩(wěn)小康族(6.26%)工作堅(jiān)實(shí)族(6.00%)現(xiàn)實(shí)生活族(6.79%)消費(fèi)節(jié)省族(6.46%)上層(7.34%)中上層(13.18%)中下層(18.27%)下層(13.31%)中層(47.90%)積極形態(tài)派(40.41%)求進(jìn)務(wù)實(shí)派(40.54%)平穩(wěn)現(xiàn)實(shí)派(19.05%)社會(huì)分層生活形態(tài)我們的客戶屬于：平穩(wěn)求進(jìn)族、工作成就族住宅客戶定位——客戶族群分析住宅客戶定位——客戶購(gòu)房需求購(gòu)房驅(qū)動(dòng)：1、對(duì)目前居住區(qū)域不滿意2、對(duì)目前居住條件不滿意家庭價(jià)值觀：1、事業(yè)正處在上升階段2、關(guān)注家庭生活品質(zhì)和未來(lái)土地屬性需求：1、與本區(qū)域的關(guān)系密切2、發(fā)展趨勢(shì)良好的區(qū)域房屋價(jià)值觀：1、彰顯身份標(biāo)簽2、體驗(yàn)生活物質(zhì)層面：健康、運(yùn)動(dòng)、休閑品質(zhì)精神層面：自我實(shí)現(xiàn)、家庭品質(zhì)、受人尊重文化層面：藝術(shù)品味、追求時(shí)尚、城市記憶客群定位滿足客戶需求的理想屬性購(gòu)房需求住宅產(chǎn)品定位——定位依據(jù)區(qū)域相城區(qū)行政核心區(qū)規(guī)模13萬(wàn)方，中等規(guī)模，住宅項(xiàng)目建筑景觀簡(jiǎn)歐立面、權(quán)杖形歐式園林景觀小區(qū)主題健康休閑、運(yùn)動(dòng)主題住宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位相城行政核心區(qū)，13萬(wàn)方歐陸風(fēng)情國(guó)際運(yùn)動(dòng)社區(qū)區(qū)域檔次特征規(guī)模產(chǎn)品項(xiàng)目整體形象定位形象定位：做生活的冠軍Slogan：運(yùn)動(dòng)就在家門口第四章產(chǎn)品建議排布優(yōu)化建議風(fēng)格優(yōu)化建議景觀優(yōu)化建議東側(cè)廠區(qū)排風(fēng)問(wèn)題沒(méi)有弱化會(huì)所泳池位置對(duì)銷售貢獻(xiàn)不足總體排布上的缺乏變化排布優(yōu)化建議：隔離帶弱化廠區(qū)排風(fēng)；提高泳池和會(huì)所的位置價(jià)值，排布適當(dāng)調(diào)整。隔離帶弱化廠區(qū)排風(fēng)1、保持原排布，以景墻+竹林，東側(cè)形成林帶對(duì)排風(fēng)進(jìn)行隔離；2、移動(dòng)2個(gè)單元建筑，形成坡地+杉樹(shù)林。提高會(huì)所泳池價(jià)值1、景觀是整個(gè)社區(qū)的核心價(jià)值部分，尤其是會(huì)所和泳池，對(duì)產(chǎn)品的整體形象以及房?jī)r(jià)的支撐起到關(guān)鍵性的作用；2、觀景主要指的是朝南房間，同時(shí)小區(qū)主入口在南面，所以會(huì)所和泳池南移避讓會(huì)給小區(qū)的入口形象增色，也有利于銷售。排布適當(dāng)調(diào)整建議項(xiàng)目個(gè)別單元形成錯(cuò)位，不要排布在一條直線上。樓王建議：戶型優(yōu)化建議采取“樓王”的銷售策略，提升產(chǎn)品形象，豐富產(chǎn)品面，拓寬客層，支撐項(xiàng)目售價(jià)。面積段：150-200平米，一梯兩戶復(fù)式。隔離帶示意1、景墻+竹林，東側(cè)形成林帶對(duì)排風(fēng)進(jìn)行隔離。2、移動(dòng)2個(gè)單元建筑，形成坡地+杉樹(shù)林。結(jié)合慢跑道密植后的視覺(jué)效果隔離帶示意1、景墻+竹林，東側(cè)形成林帶對(duì)排風(fēng)進(jìn)行隔離。2、移動(dòng)2棟建筑，形成坡地+杉樹(shù)林。景墻結(jié)合綠化高大水景景墻第四章產(chǎn)品建議排布優(yōu)化建議風(fēng)格優(yōu)化建議景觀優(yōu)化建議相城品質(zhì)住宅立面分析合景峰會(huì)歐式風(fēng)格高層三段是新古典風(fēng)格，三個(gè)色塊，橫向線條加強(qiáng)，底部局部大理石強(qiáng)化品質(zhì)，整體效果較好；小高層簡(jiǎn)歐風(fēng)格，僅頂部橫向線條加強(qiáng)，顯得頭重腳輕，并不理想；總體看品質(zhì)感不強(qiáng)，屬于中檔水平。相城品質(zhì)住宅立面分析金輝融僑城ARTDECO風(fēng)格建筑采用ARTDECO風(fēng)格，外觀品質(zhì)感屬于中高等檔次，有少量強(qiáng)化橫向線條處理；高調(diào)打造ARTDECO風(fēng)格會(huì)所及樣板段景觀，營(yíng)造強(qiáng)烈歐洲生活氛圍來(lái)拉伸產(chǎn)品。相城品質(zhì)住宅立面分析水韻花都現(xiàn)代風(fēng)格建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，顏色沒(méi)有分塊，外觀普通。沒(méi)有橫向線條強(qiáng)化處理，建筑顯得呆板，沒(méi)有品質(zhì)。相城品質(zhì)住宅立面分析水漾花城現(xiàn)代風(fēng)格建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，顏色分塊，沒(méi)有橫向線條，外觀一般，品質(zhì)感不強(qiáng)。相城品質(zhì)住宅外觀現(xiàn)狀橡樹(shù)灣法式風(fēng)情建筑建筑采用法式建筑風(fēng)格，皇家花園規(guī)劃，強(qiáng)調(diào)豎向和橫向線條裝飾，品質(zhì)感極高，外觀目前居相城之首。注重打造售樓處法式外觀，色彩運(yùn)用和屋頂?shù)脑煨?。立面風(fēng)格總體結(jié)論相城品質(zhì)樓盤，以現(xiàn)代和簡(jiǎn)歐為主，差異化不大；強(qiáng)化歐洲文化和生活氛圍的樓盤市場(chǎng)普遍看好；輕視橫向線條給高層建筑帶來(lái)的外觀加分；不注重色塊運(yùn)用，建筑立體感不強(qiáng)；品質(zhì)感：純歐式建筑≥簡(jiǎn)歐建筑≥現(xiàn)代風(fēng)格；外立面取勝提高產(chǎn)品檔次有很多的機(jī)會(huì)。方案一：簡(jiǎn)歐風(fēng)格建筑保持簡(jiǎn)歐風(fēng)格，進(jìn)行立面優(yōu)化；加強(qiáng)橫向線條表現(xiàn)力度，區(qū)別同區(qū)產(chǎn)品；注重色彩，運(yùn)用大色塊，提高立體表現(xiàn)力。風(fēng)格優(yōu)化建議一色塊強(qiáng)化外觀立體示意風(fēng)格優(yōu)化建議二方案二：歐洲傳統(tǒng)建筑地中海風(fēng)格或新古典主義風(fēng)格，品質(zhì)感和建筑檔次高；建筑注重坡頂、線條和色塊運(yùn)用；強(qiáng)化歐洲特有建筑符號(hào)。地中海建筑風(fēng)格（重點(diǎn)推薦）新古典建筑風(fēng)格新古典風(fēng)格社區(qū)示意第四章產(chǎn)品建議排布優(yōu)化建議風(fēng)格優(yōu)化建議景觀優(yōu)化建議景觀規(guī)劃原則：在均好性、互動(dòng)性、主題性等方面適度領(lǐng)先品牌產(chǎn)品往往領(lǐng)先市場(chǎng)，我們建議盡量做到：人無(wú)我有，人有我優(yōu)，做到風(fēng)格統(tǒng)一、氣質(zhì)統(tǒng)一、精神統(tǒng)一。項(xiàng)目的成功，都是細(xì)節(jié)上的比拼。品質(zhì)感良好的項(xiàng)目，絕對(duì)可以淡化區(qū)位、戶型上的不足，降低價(jià)格抗性。均好性從小區(qū)規(guī)劃到景觀設(shè)計(jì)，再到項(xiàng)目配套，做到合理分布，所有客戶都能很好的享受到規(guī)劃和景觀帶來(lái)的附加值，在銷售時(shí)帶來(lái)給多的利潤(rùn)空間?；?dòng)性

景觀是整個(gè)社區(qū)的核心部分，通常是用來(lái)欣賞，UPCS認(rèn)為景觀更重要的是讓所有的業(yè)主都能夠參與到其中，讓業(yè)主能夠在景觀中得到價(jià)值的感受。主題性

UPCS建議本項(xiàng)目的景觀部分應(yīng)該圍繞建筑主題風(fēng)格進(jìn)行定位規(guī)劃，可以在小區(qū)的宅間空地增設(shè)一些相關(guān)的小品，增強(qiáng)景觀的主題性。帶有小區(qū)文化特點(diǎn)的標(biāo)志性景觀，比地面拼花鋪裝和綠化重要的多，不單能提高產(chǎn)品的識(shí)別度，同時(shí)提高客戶的專屬感，大大促進(jìn)銷售，目前相城使用標(biāo)志性景觀的項(xiàng)目較少，可以有效形成景觀差異，建議使用：鐘樓或歐式雕塑。入口廣場(chǎng)標(biāo)志性景觀提議理由：1、本項(xiàng)目地下層全部為車庫(kù)，若采用整體開(kāi)挖，有條件適當(dāng)抬高地面；2、經(jīng)驗(yàn)表明這樣的規(guī)劃，可以比同區(qū)樓盤提高600-700元的單價(jià)；3、目前蘇州市場(chǎng)此類規(guī)劃稀缺，形成明顯的產(chǎn)品差異化；4、品質(zhì)感大幅提高，市場(chǎng)認(rèn)同度高。采用階梯入口如果本項(xiàng)目在成本增加不多的基礎(chǔ)上，可以采用整體地面抬高，形成階梯入口，實(shí)現(xiàn)人車分流。昆山天成佳園蘇州海尚壹品會(huì)所與泳池（或景觀水池）結(jié)合設(shè)計(jì)，可以做到臨窗觀水，提高會(huì)所的景觀和使用舒適度，在體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)與休閑的主題的同時(shí)，營(yíng)造項(xiàng)目的品質(zhì)感和業(yè)主的身份感。建議：泳池設(shè)計(jì)時(shí)，具有雙重功能，可以做泳池和旱冰場(chǎng)（或景觀水池）的功能，方便業(yè)主使用，在會(huì)所設(shè)置更衣間。麗池會(huì)所雙會(huì)所：運(yùn)動(dòng)會(huì)所（如亞歷山大、英派斯）+休閑會(huì)所運(yùn)動(dòng)會(huì)所：設(shè)置在商業(yè)體中，建議引入高級(jí)運(yùn)動(dòng)會(huì)所,如亞歷山大、英派斯等。經(jīng)營(yíng)性會(huì)所對(duì)外服務(wù)具有以下作用：1、對(duì)整體項(xiàng)目具有補(bǔ)充會(huì)所面積偏小，提升項(xiàng)目品質(zhì)；2、對(duì)商業(yè)部分可以引入主力店，成為健康休閑主題商業(yè)的引爆點(diǎn)。休閑會(huì)所：設(shè)置在社區(qū)內(nèi)，主要對(duì)內(nèi)服務(wù)，以配套服務(wù)為主，以羽毛球、乒乓球、棋牌室為主要功能。運(yùn)動(dòng)會(huì)所休閑會(huì)所運(yùn)動(dòng)雕塑示例《擲鐵餅者》古希臘雕塑家米隆作品景觀小品第五章銷售建議及執(zhí)行項(xiàng)目整體銷售建議項(xiàng)目定價(jià)及總價(jià)值銷售計(jì)劃品牌傳承,招商先行，商住聯(lián)動(dòng)品質(zhì)升級(jí),利誘相城項(xiàng)目整體銷售建議集中優(yōu)勢(shì),快行快銷借助中環(huán)百匯在市場(chǎng)建立的美譽(yù)度品牌傳承，招商先行，商住聯(lián)動(dòng)，品質(zhì)升級(jí)，利誘相城通過(guò)恒達(dá)中環(huán)百匯廣場(chǎng)已經(jīng)建立起的市場(chǎng)美譽(yù)度，以“借力打力”的形式介入本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃包裝。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)的成功招商及銷售，選擇恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)業(yè)態(tài)，先行營(yíng)造起"生活配套完善、居住氛圍濃厚、地段熱鬧便利“的樓盤印象。讓客戶對(duì)本項(xiàng)目整個(gè)樓盤品質(zhì)建立起足夠的信心和期待。繼而通過(guò)樓盤品質(zhì)賣點(diǎn)釋放，確立項(xiàng)目的檔次形象，并結(jié)合商業(yè)熱銷態(tài)勢(shì)，形成統(tǒng)一的整體概念，再通過(guò)超優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品性價(jià)比最大可能利誘相城市民關(guān)注項(xiàng)目、購(gòu)買項(xiàng)目，迅速建立市場(chǎng)知名度。其后在第一批成功銷售大受追捧的基礎(chǔ)之上，以項(xiàng)目的口碑、獨(dú)特的景觀資源、以及開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)值及產(chǎn)品升級(jí)等諸概念順勢(shì)推出余下批產(chǎn)品，保證品質(zhì)逐漸升級(jí)，始終能有足夠誘惑（賣點(diǎn)）惠及相城市民。項(xiàng)目整體銷售建議第五章銷售建議及執(zhí)行銷售策略及訴求建議項(xiàng)目定價(jià)及總價(jià)值銷售計(jì)劃定價(jià)策略本案價(jià)格的確定采用以下基本思路市場(chǎng)比較法推算單價(jià)1）估價(jià)思路市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。市場(chǎng)比較法的運(yùn)用2）樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。我們?cè)趯?shí)踐中根據(jù)同地同質(zhì)原則選出同一板塊同一性質(zhì)產(chǎn)品作為參考對(duì)象。定價(jià)策略項(xiàng)目住宅產(chǎn)品定價(jià)項(xiàng)目編號(hào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商建筑面積（平米）產(chǎn)品類型面積價(jià)格比重A水漾花城恒基中國(guó)346000高層/別墅/商業(yè)78-1711050040%B融僑城融僑金輝350000高層/聯(lián)排高層98-1371100020%C合景峰匯國(guó)際合景房產(chǎn)1000000高層/商鋪/寫字樓85-1601100020%D水韻花都相城城建201136高層70-2061000020%公寓中的比較案例中，我們選取了本案相關(guān)性競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：水漾花城、合景峰匯國(guó)際、融僑城、水韻花都這4個(gè)項(xiàng)目作為可比案例。其中，水漾花城與本案最相接近，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，因此作為第一參考對(duì)象；而合景峰匯國(guó)際、融僑城、水韻花都競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系次之，一起做為第二參考對(duì)象表:住宅價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重ABCD水漾花城融僑城合景峰匯國(guó)際水韻花都擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位20%1.100.2201.100.2421.100.2661.100.293交通17%1.100.1871.100.2061.100.2261.100.249配套16%1.100.1761.100.1941.100.2131.100.234戶型15%0.900.1350.900.1220.900.1090.900.098規(guī)劃12%0.900.1080.900.0970.900.0870.800.070品質(zhì)10%1.000.1000.900.0900.900.0810.800.065品牌10%1.000.1001.000.1001.000.1000.900.090合計(jì)100%

1.026

1.050

1.083

1.099住宅價(jià)格擬合在當(dāng)前的市場(chǎng)行情下

建議項(xiàng)目住宅銷售均價(jià)為10039元/平米項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格本案價(jià)格推算可得：本案價(jià)格=項(xiàng)目A權(quán)重價(jià)格+…….＋項(xiàng)目D權(quán)重價(jià)格=10039元/平米（毛坯價(jià)格）按照年增長(zhǎng)5%的速度，預(yù)計(jì)項(xiàng)目明年入市時(shí)價(jià)格約為11000元/㎡備注：項(xiàng)目的價(jià)格由多方因素所決定，如品質(zhì)、規(guī)劃、量體等，所以參考個(gè)案需要根據(jù)各項(xiàng)目的差異性做價(jià)格的修正，并在項(xiàng)目權(quán)重中有所側(cè)重，最后才能得出適合于本項(xiàng)目的價(jià)格參考對(duì)象銷售均價(jià)修正系數(shù)修正價(jià)格項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重價(jià)格A105001.02610233.9240%