亞泰沈北項(xiàng)目溝通報(bào)告2010-2第2

頁(yè)P(yáng)ART1：市場(chǎng)篇3.競(jìng)品市場(chǎng)環(huán)境PART2：項(xiàng)目認(rèn)知3.SWOT分析PART3：項(xiàng)目定位4.客戶定位PART4：營(yíng)銷策略PART5：偉業(yè)簡(jiǎn)介1.沈陽(yáng)市整體環(huán)境2.沈北整體環(huán)境1.地塊信息2.項(xiàng)目配套1.整體定位2.產(chǎn)品定位3.價(jià)格定位4.營(yíng)銷節(jié)奏1.推廣策略2.銷售策略3.價(jià)格策略PART1-市場(chǎng)篇沈陽(yáng)市整體環(huán)境沈北整體環(huán)境競(jìng)品市場(chǎng)環(huán)境第3

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在城市規(guī)模上，沈陽(yáng)規(guī)劃預(yù)計(jì)到2020年，常住人口達(dá)到1000萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口達(dá)到870萬(wàn)人，中心城人口將達(dá)到720萬(wàn)。到2030年，預(yù)計(jì)常住人口達(dá)到1200萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口達(dá)到1080萬(wàn)，中心城人口達(dá)到825萬(wàn)。中心城區(qū)范圍將調(diào)整至1866平方公里。在新規(guī)劃中，沈陽(yáng)中心城區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一主、五副、一個(gè)風(fēng)景區(qū)”。一主是指主城，規(guī)劃范圍644平方公里。

“五副”是指在主城外圍建設(shè)的功能完善的五個(gè)副城，分別是蒲河新城、鐵西新城、沈撫新城、航空新城和永安新城。

一個(gè)風(fēng)景區(qū)是指東部的棋盤(pán)山風(fēng)景區(qū)，是城市重要的生態(tài)保護(hù)、文化創(chuàng)意、休閑娛樂(lè)、風(fēng)景旅游功能區(qū)。

在新規(guī)劃中，沈陽(yáng)預(yù)計(jì)在2030年城鎮(zhèn)化水平達(dá)到90%左右，從而實(shí)現(xiàn)沈陽(yáng)全域城市化的發(fā)展目標(biāo)。

為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，規(guī)劃明確提出，未來(lái)沈陽(yáng)將構(gòu)建“一城、六軸”的城鎮(zhèn)發(fā)展新格局。一城是指中心城區(qū)；“六軸”是指以中心城區(qū)為中心，向外沿交通走廊形成的發(fā)展軸，分別是沈大、沈哈、沈撫、沈山、沈丹和沈阜發(fā)展軸，沿各發(fā)展軸重點(diǎn)建設(shè)新城、新市鎮(zhèn)，形成密集的城鎮(zhèn)發(fā)展軸和經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸，規(guī)劃形成“中心城、新城、新市鎮(zhèn)、一般鎮(zhèn)”四個(gè)層次的城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)。沈陽(yáng)城市規(guī)劃與定位：“遼寧省省會(huì)、國(guó)家中心城市、國(guó)家先進(jìn)制造業(yè)基地、國(guó)家歷史文化名城”。第4

頁(yè)沈陽(yáng)市政治環(huán)境“振興東北”成為國(guó)家戰(zhàn)略，一系列政策導(dǎo)向?qū)⑼苿?dòng)?xùn)|北整體騰飛

從十六大到十七大對(duì)東老工業(yè)基地戰(zhàn)略決策的反復(fù)重申，表達(dá)了中央對(duì)東北振興的決心，為東北地區(qū)提供了實(shí)現(xiàn)高速且持續(xù)發(fā)展的政治機(jī)遇?！哆|寧中部城市群發(fā)展規(guī)劃》已獲得遼寧省政府批準(zhǔn)，這標(biāo)志著以沈陽(yáng)市為中心遼寧中部城市群建設(shè)開(kāi)始進(jìn)入實(shí)施階段，沈陽(yáng)在東北產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)中心的地位得到了更加明確的肯定。“沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化發(fā)展戰(zhàn)略”提出，構(gòu)想打造大沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)，更加強(qiáng)化了沈陽(yáng)在東北乃至全國(guó)的經(jīng)濟(jì)地位?！吧驌嵬腔币?guī)劃概念的提出，將加快沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)一體化發(fā)展進(jìn)程，擴(kuò)大沈陽(yáng)城市發(fā)展空間，促進(jìn)沈陽(yáng)城市發(fā)展。第5

頁(yè)沈陽(yáng)市政治環(huán)境環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃，決定了沈陽(yáng)在全國(guó)的重要戰(zhàn)略地位，城市地位提升國(guó)家級(jí)中心城市。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈被列入國(guó)家十二五計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展方向，是東北亞經(jīng)濟(jì)圈的中心地帶，是中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，是中國(guó)繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲之后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三個(gè)增長(zhǎng)極。沈陽(yáng)作為東北中心城市，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈與環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、政治、交通與商貿(mào)中心。是連接?xùn)|北乃至全國(guó)的重要城市。第6

頁(yè)沈陽(yáng)市政治環(huán)境大沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)獲國(guó)家批準(zhǔn)，2020年沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，成為東北亞重要經(jīng)濟(jì)中心。2010年4月6日，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成為國(guó)家新型工業(yè)化綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，這是自2005年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)上海浦東新區(qū)開(kāi)展綜合配套改革試驗(yàn)之后，我國(guó)批準(zhǔn)的第8個(gè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，也是唯一以“新型工業(yè)化”為主題的綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)綜合配套改革框架令人振奮，它將充分發(fā)揮城際連接帶聚集效應(yīng)，著力構(gòu)建“一核、五帶、十群”。到2020年，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)將基本實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，成為東北亞地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心。

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頁(yè)沈陽(yáng)市政治環(huán)境沈陽(yáng)是東北經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊，相對(duì)一線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較低，但增長(zhǎng)勢(shì)頭迅猛，處于快速上升期。2001－2010上半年沈陽(yáng)市GDP變化圖（億元）沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較一線城市低，但發(fā)展速度較快，已連續(xù)多年保持GDP雙位數(shù)增長(zhǎng)。2009年，沈陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)4359.2億元，增長(zhǎng)14.1%，增速遠(yuǎn)高于一線城市。2010年上半年沈陽(yáng)地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)2401.1億元，僅次于大連，位于東北三省經(jīng)濟(jì)排名第二位，對(duì)周邊城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有巨大輻射帶動(dòng)作用。2009年沈陽(yáng)與一線城市GDP及增速對(duì)比2010年上半年沈陽(yáng)與東北城市GDP對(duì)比第8

頁(yè)沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)環(huán)境遼寧省及沈陽(yáng)城市消費(fèi)潛力較大，人均GDP、社會(huì)消費(fèi)品零售總額與人均可支配收入水平保持了高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)消費(fèi)能力不斷提升2009年遼寧省已有27個(gè)市縣人均GDP超越6000美元。根據(jù)世界銀行衡量標(biāo)準(zhǔn)，人均GDP超過(guò)6000美元，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，房地產(chǎn)消費(fèi)需求特征以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并存；2010年1-11月遼寧社會(huì)消費(fèi)品零售總額6177.4億元，比上年同期增長(zhǎng)18.4%。2010年遼寧省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到17713元，照05年翻一翻。2010年，沈陽(yáng)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額約2062.5億元，同比增長(zhǎng)18%以上；沈陽(yáng)人均可支配收入為20554元，同比增長(zhǎng)11.20%；第9

頁(yè)沈陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)環(huán)境第10

頁(yè)小結(jié)沈陽(yáng)城市發(fā)展

振興東北、打造大沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)區(qū)，一系列政策及規(guī)劃利好沈陽(yáng)城市發(fā)展與經(jīng)濟(jì)騰飛，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，GDP多年高速增長(zhǎng)，居民收入與消費(fèi)水平不斷攀升。沈陽(yáng)市政策環(huán)境2009年貨幣政策2010年貨幣政策2011年貨幣政策（預(yù)期）政策基調(diào)擴(kuò)張適度收緊中性偏緊政策表現(xiàn)前11個(gè)月新增貸款9.21萬(wàn)億年內(nèi)五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率大型金融機(jī)構(gòu)上調(diào)2.5個(gè)百分點(diǎn)中小型金融機(jī)構(gòu)上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)10.19時(shí)隔三年首次加息0.25個(gè)百分點(diǎn)繼續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率與加息2009年房產(chǎn)政策2010年房產(chǎn)政策2011年房產(chǎn)政策政策基調(diào)救市抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲結(jié)構(gòu)調(diào)整、抑制高房?jī)r(jià)政策表現(xiàn)降息、利率7折、稅費(fèi)減免購(gòu)地首付從20%提高到50%；09年優(yōu)惠政策收回；嚴(yán)格限制貸款首付比例；嚴(yán)控商品房預(yù)售制度；國(guó)八條出臺(tái)一線及房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市重點(diǎn)嚴(yán)控普通城市10年政策延續(xù)天量貨幣供應(yīng)加上惠市政策刺激2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示出空前繁榮一線及部分沿海城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲2010年政策調(diào)控力度不斷加強(qiáng)政策偏緊，風(fēng)險(xiǎn)加大，2011年市場(chǎng)前途充滿不確定性國(guó)家抑制高房?jī)r(jià)決心在11年更加顯現(xiàn)2010年宏觀調(diào)控政策力度較大，2011年初即出臺(tái)國(guó)八條，預(yù)計(jì)2011年政策環(huán)境不容樂(lè)觀，但沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)較好，受政策影響相對(duì)較小，市場(chǎng)總體趨勢(shì)向上.第11

頁(yè)國(guó)八條內(nèi)容沈陽(yáng)市政策環(huán)境第12

頁(yè)一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任二、加大保障性安居工程建設(shè)力度三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理六、合理引導(dǎo)住房需求七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)國(guó)八條解讀

——史上最嚴(yán)樓市調(diào)控沈陽(yáng)市政策環(huán)境第13

頁(yè)1.省會(huì)城市戶籍家庭三套房停購(gòu)全國(guó)有27個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)令，這是“國(guó)八條”中最具殺傷力的措施。2.二套房貸首付提至六成貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。這次調(diào)控從原來(lái)的抑制投資性需求擴(kuò)大至抑制改善型需求。3.購(gòu)房不滿5年?duì)I業(yè)稅按賣(mài)價(jià)全額征收隨著營(yíng)業(yè)稅繼續(xù)上升，稅費(fèi)成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)家身上，由于購(gòu)房成本不斷上升，購(gòu)房需求將被抑制。4.大力推廣限價(jià)房大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。有助于增加土地供應(yīng)，在結(jié)構(gòu)上緩解供需矛盾。5.拿地兩年不施工收地對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。6.一季度地方政府公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。不落實(shí)調(diào)控政策的地方政府和金融機(jī)構(gòu)將被問(wèn)責(zé)。7.保障房首提公開(kāi)公平公正加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正?！皣?guó)八條”不僅從購(gòu)房需求落手繼續(xù)抑制投資性需求，還推出了地方政府問(wèn)責(zé)機(jī)制，進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任，是去年樓市調(diào)控的“加碼”，而今年樓市調(diào)控力度顯然會(huì)更大，意味著中央不把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái)不會(huì)罷手。2003－2010年（1-7月）沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及增速變化圖（億元）沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資自2003年多年來(lái)一直保持著增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，年均有高速的增幅。由于受金融危機(jī)影響，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相對(duì)謹(jǐn)慎，但仍保持了17.6%的增長(zhǎng)。由于09年房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，增強(qiáng)市場(chǎng)信息，2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也呈現(xiàn)急劇反彈，2010年1-7月，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資818.98億元，同比增長(zhǎng)40.1%。沈陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)境較好，房地產(chǎn)投資呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。沈陽(yáng)市投資環(huán)境第14

頁(yè)2005－2009年沈陽(yáng)商品住宅施工、新開(kāi)工及竣工面積對(duì)比及增速變化圖（萬(wàn)平方米）沈陽(yáng)近兩年商品住宅施工量持續(xù)放大，新開(kāi)工及竣工面積相對(duì)平穩(wěn)。近兩年由于受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，沈陽(yáng)商品住宅施工量增速放緩，但絕對(duì)量一直呈上升態(tài)勢(shì)。商品住宅新開(kāi)工量及竣工量受市場(chǎng)大環(huán)境影響較大，08年全市商品住宅新開(kāi)工量急速下降，09年市場(chǎng)逐漸回暖，新開(kāi)工量有所回升，2010年商品住宅新開(kāi)工量將繼續(xù)放大。商品住宅施工量、新開(kāi)工量絕對(duì)值較大，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較大。沈陽(yáng)市場(chǎng)環(huán)境第15

頁(yè)沈陽(yáng)市場(chǎng)環(huán)境供求關(guān)系整體穩(wěn)定，2010年以前價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng)，10年價(jià)格漲幅近40%供求關(guān)系整體穩(wěn)定，相對(duì)平穩(wěn)。08年受危機(jī)影響市場(chǎng)供應(yīng)量萎縮，及09年市場(chǎng)全面反彈影響，致09年市場(chǎng)供不應(yīng)求，10年開(kāi)發(fā)量增大，市場(chǎng)供應(yīng)量恢復(fù)，整體市場(chǎng)消化水平保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。價(jià)格水平，歷年穩(wěn)步增長(zhǎng)，10年實(shí)現(xiàn)跳漲，商品房及商品住宅均價(jià)突破5000元，漲幅約40%.第16

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2010年各月商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量及成交量均呈逐步上升趨勢(shì)。商品房及商品住宅的供需比從5月開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)變，1-4月市場(chǎng)供應(yīng)量明顯不足，需求旺盛；5-8月供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，供應(yīng)量大于需求量。9-12月又出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。5、6月份因宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，出現(xiàn)小幅震蕩，之后恢復(fù)穩(wěn)定增長(zhǎng).2010年各月商品住宅供應(yīng)及銷售量均穩(wěn)步上漲，受政策影響較小，前4月供不應(yīng)求，后期供大于求，9月-12月又出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象。2010沈陽(yáng)市場(chǎng)分析第17

頁(yè)2010年度，沈陽(yáng)商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為1582.70萬(wàn)平米，環(huán)比09年上漲38.5%成交1659.37萬(wàn)平米，環(huán)比09年上漲18.8%2010年沈陽(yáng)各月商品住宅供銷面積2010沈陽(yáng)市場(chǎng)分析2010年，沈陽(yáng)商品住宅均價(jià)達(dá)5062.82元/平，同比上漲29%，各行政區(qū)商品住宅銷售價(jià)格基本保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)，和平與沈河價(jià)格最高，沈北新區(qū)處于全市價(jià)格洼地。第18

頁(yè)金地步陽(yáng)銀億萬(wàn)達(dá)瑞安恒隆中糧華潤(rùn)世貿(mào)恒大陽(yáng)光100恒大碧桂園碧桂園遠(yuǎn)洋深航萬(wàn)科南國(guó)奧園碧桂園港中旅保利首創(chuàng)新世界首創(chuàng)金地中海新恒基城建中房許兄弟陽(yáng)光鑫地坤泰華新SR新城銀基恒基綠地綠地保利保利裕景萬(wàn)科沿海億達(dá)茂業(yè)大華萬(wàn)科保利萬(wàn)科佳兆業(yè)金地萬(wàn)科萬(wàn)鑫樂(lè)天嘉里明發(fā)雅居樂(lè)明發(fā)明發(fā)綠城名流億豐榮盛龍湖吉寶太湖香港置地華潤(rùn)華潤(rùn)中海中海中鐵萬(wàn)科金地龍湖中糧積水首創(chuàng)沈陽(yáng)進(jìn)入大盤(pán)開(kāi)發(fā)時(shí)代，眾多大牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)駐沈陽(yáng)，展開(kāi)城市布局。09年以前上市10年上市預(yù)計(jì)2011年上市雨潤(rùn)總部基地晨訊2010沈陽(yáng)市場(chǎng)分析第19

頁(yè)亞泰項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商占地(萬(wàn)㎡)總建面(萬(wàn)㎡)產(chǎn)品類型價(jià)格(元/㎡)起價(jià)均價(jià)最高價(jià)萬(wàn)科柏翠園沈陽(yáng)萬(wàn)科天琴灣置業(yè)有限公司8.328小高層、高層-17000-萬(wàn)科金域藍(lán)灣沈陽(yáng)萬(wàn)科渾南金域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2256小高層、高層110001200014500金地檀郡金地集團(tuán)（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司9.3914洋房景觀、小高層、高層100001200019000金地名京沈陽(yáng)金地全勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司20.545小高層-11000-躍墅-14000-金地長(zhǎng)青灣沈陽(yáng)金地長(zhǎng)青房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司多層、高層7500-11000遠(yuǎn)洋和平府遠(yuǎn)洋地產(chǎn)11.231.7疊拼別墅、情景洋房、濱河高層洋房11000別墅14000華潤(rùn)凱旋門(mén)華潤(rùn)置地(沈陽(yáng))有限公司9.630多層、小高層、高層-13500-沈陽(yáng)天地沈陽(yáng)華匯房地產(chǎn)有限公司11.1100高層-13000-世貿(mào)五里河沈陽(yáng)世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司18160高層90001100014000河畔公館沈陽(yáng)華新聯(lián)美置業(yè)有限公司2.87高層-15000-2010年沈陽(yáng)市場(chǎng)發(fā)生質(zhì)變，住宅單價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，2011年將延續(xù)2010年的質(zhì)變。2010沈陽(yáng)市場(chǎng)分析2010年，對(duì)于沈陽(yáng)市場(chǎng)是一個(gè)質(zhì)的轉(zhuǎn)折，住宅單價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，目前售價(jià)過(guò)萬(wàn)項(xiàng)目已達(dá)十余個(gè)。第20

頁(yè)沈陽(yáng)開(kāi)啟豪宅時(shí)代，高端項(xiàng)目頻出，市場(chǎng)眼界逐漸開(kāi)闊，品位逐漸升級(jí)。2010年，沈陽(yáng)豪宅時(shí)代元年，萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)、世貿(mào)等多家爭(zhēng)鳴，渾南、金廊、鐵西多點(diǎn)開(kāi)花，沈陽(yáng)住宅單價(jià)終于突破萬(wàn)元大關(guān)，且過(guò)萬(wàn)元的項(xiàng)目如雨后春筍般不斷出世，目前售價(jià)過(guò)萬(wàn)的住宅項(xiàng)目已達(dá)十余個(gè)。目前沈陽(yáng)房?jī)r(jià)最高已突破2萬(wàn)元，金廊沿線上的皇朝萬(wàn)鑫及天璽公館，精裝修公寓項(xiàng)目最高售價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元，精裝修標(biāo)準(zhǔn)每平近五千元。年內(nèi)動(dòng)工預(yù)計(jì)明年上市的華潤(rùn)悅府、裕景中心、茂業(yè)中心、韓國(guó)樂(lè)天等高端綜合體項(xiàng)目。預(yù)期精裝住宅部分預(yù)期均價(jià)都將在1.5萬(wàn)至2萬(wàn)之間，最高單價(jià)將出現(xiàn)超3萬(wàn)的豪宅產(chǎn)品。2010沈陽(yáng)市場(chǎng)分析第21

頁(yè)第22

頁(yè)小結(jié)沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境整體健康良性，但2010年價(jià)格漲幅較大，超萬(wàn)元高端項(xiàng)目不斷入市，帶動(dòng)沈陽(yáng)市場(chǎng)不斷成熟與升級(jí)，客戶對(duì)于產(chǎn)品的需求也逐步升級(jí)，2011年入市項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力與挑戰(zhàn)增加。PART1-市場(chǎng)篇沈陽(yáng)市整體環(huán)境沈北整體環(huán)境競(jìng)品市場(chǎng)環(huán)境第23

頁(yè)沈北新區(qū)發(fā)展規(guī)劃——沈陽(yáng)北部宜居生態(tài)城，城市后花園道義開(kāi)發(fā)區(qū)是發(fā)展的先導(dǎo)，也是未來(lái)承接人口重點(diǎn)區(qū)域。40公里蒲河生態(tài)走廊道義開(kāi)發(fā)區(qū)虎石臺(tái)開(kāi)發(fā)區(qū)輝山開(kāi)發(fā)區(qū)新城子開(kāi)發(fā)區(qū)興隆中心鎮(zhèn)清水中心鎮(zhèn)蒲河新城整體定位：東北第一生態(tài)新城

產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：農(nóng)產(chǎn)品深加工、光電信息、文化創(chuàng)意、生命健康、商貿(mào)地產(chǎn)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。功能分區(qū)：輝山：農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)，生態(tài)環(huán)境良好?；⑹_(tái)：創(chuàng)新轉(zhuǎn)化區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)。道義：沈北新區(qū)最先開(kāi)發(fā)的先導(dǎo)區(qū)、大學(xué)城、生態(tài)居住區(qū)等。發(fā)展現(xiàn)狀：大學(xué)城、核心商業(yè)區(qū)都集中在道義開(kāi)發(fā)區(qū)，道義開(kāi)發(fā)區(qū)是目前整個(gè)沈北新區(qū)的中心。道義大街未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將為區(qū)域帶來(lái)大量的就業(yè)人口與住房需求，道義開(kāi)發(fā)區(qū)作為中心，是未來(lái)承接人口重點(diǎn)區(qū)。第24

頁(yè)沈北新區(qū)發(fā)展道義開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃——大沈陽(yáng)北部核心，沈北先導(dǎo)區(qū)，沈陽(yáng)新發(fā)展極規(guī)劃前景良好，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、教育文化產(chǎn)業(yè)及生態(tài)居住是發(fā)展重點(diǎn)整體規(guī)劃：一城、一廊、二區(qū)、四園一城：沈北大學(xué)城一廊：生態(tài)“北金廊”二區(qū)：生態(tài)居住區(qū)和商貿(mào)中心區(qū)。四園：沈陽(yáng)光電產(chǎn)業(yè)園、沈陽(yáng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、華強(qiáng)文化科技產(chǎn)業(yè)園和沈陽(yáng)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園。規(guī)劃：全長(zhǎng)7.3公里重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)商務(wù)、總部經(jīng)濟(jì)、文化休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃體量：2平方公里重點(diǎn)發(fā)展休閑購(gòu)物、賓館酒店、餐飲娛樂(lè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃面積10平方公里。大學(xué)城生態(tài)居住區(qū)商貿(mào)中心區(qū)規(guī)劃體量：20平方公里重點(diǎn)發(fā)展高品質(zhì)生態(tài)住宅和溫泉旅游業(yè)生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園光電產(chǎn)業(yè)園文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園華強(qiáng)文化科技產(chǎn)業(yè)園目前整體道義區(qū)核心集中在大學(xué)城區(qū)域，未來(lái)隨著規(guī)劃進(jìn)行，沿道義大街一路向北，項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒂蛇吘壗M團(tuán)向核心區(qū)發(fā)展。道義大街第25

頁(yè)道義開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展道義區(qū)發(fā)展——政府引導(dǎo)開(kāi)發(fā)大學(xué)、地鐵等，沿道義大街為未來(lái)新城活力中心區(qū)。遼寧大學(xué)沈陽(yáng)師范大學(xué)沈陽(yáng)航空學(xué)院沈陽(yáng)工程學(xué)院遼寧大學(xué)沈陽(yáng)師范大學(xué)商業(yè)中心商業(yè)中心地鐵2號(hào)線示意蒲河大道正在開(kāi)發(fā)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：沿道義大街兩側(cè)發(fā)展，布置了大量的大學(xué)，也發(fā)展了一定的商業(yè)中心，是目前整個(gè)新區(qū)的核心。未來(lái)交通規(guī)劃：地鐵2號(hào)線連接渾南新區(qū)和大學(xué)城及道義開(kāi)發(fā)區(qū)，并與市中心的黨政機(jī)關(guān)、沈陽(yáng)北站、展覽館、五里河體育中心等緊密聯(lián)系在一起，大大拉近新區(qū)與城市核心區(qū)的距離，為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)大量的人口。道義大街第26

頁(yè)道義開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展項(xiàng)目名稱占地面積（畝）容積率雅居樂(lè)15002.0香港置地10001.6龍湖46000.7中興5002.0吉寶5221.8榮盛16001.5三盛28.61.9亞泰8001.8新湖4030.9道義區(qū)發(fā)展——品牌開(kāi)發(fā)商集中進(jìn)入，引爆區(qū)域，未來(lái)可形成中低密度生態(tài)居住區(qū)。大量大品牌開(kāi)發(fā)商集中進(jìn)入?yún)^(qū)域，已知的多數(shù)用地為中低密度產(chǎn)品，未來(lái)將在區(qū)域東部形成具備一定規(guī)模的中低密度宜居生態(tài)居住區(qū)。第27

頁(yè)道義開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展第28

頁(yè)短期內(nèi)，項(xiàng)目所在道義東部板塊發(fā)展較慢，不利項(xiàng)目發(fā)展。目前，項(xiàng)目所在道義東部板塊屬于初步發(fā)展階段，配套尚未完善，目前土地布局已經(jīng)基本完成，但多為觀望態(tài)勢(shì)，目前動(dòng)工且預(yù)計(jì)年內(nèi)入市項(xiàng)目較少，預(yù)計(jì)短期內(nèi)項(xiàng)目所在版塊生活配套環(huán)境不會(huì)有較大變化，客觀上不利于項(xiàng)目發(fā)展。蒲河大道道義大街中低密度生態(tài)居住區(qū)道義核心居住區(qū)形成以道義大街沿線分布的中高密度核心居住區(qū)，發(fā)展較早，相對(duì)成熟；依托蒲河資源形成的中低密度居住區(qū)，起步較晚，配套尚未完善，較為荒涼。道義市場(chǎng)環(huán)境近兩年沈北房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏區(qū)域發(fā)展熱點(diǎn)刺激，在城市熱點(diǎn)不斷轉(zhuǎn)移，渾南、鐵西、皇姑等區(qū)域市場(chǎng)多點(diǎn)開(kāi)花的形勢(shì)下，沈北發(fā)展較為緩慢，價(jià)格處于全市洼地。沈北市場(chǎng)環(huán)境沈北近兩年發(fā)展相對(duì)緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)量?jī)r(jià)雙低，處于全市價(jià)格洼地；沈北核心區(qū)道義板塊大品牌開(kāi)發(fā)商土地布局已基本完成，預(yù)計(jì)今后兩年內(nèi)會(huì)有大批項(xiàng)目入市，沈北區(qū)域市場(chǎng)未來(lái)幾年會(huì)有較大的升值空間；第29

頁(yè)沈北區(qū)域土地市場(chǎng)量大價(jià)低，全市土地價(jià)格洼地由于沈北區(qū)域土地儲(chǔ)備量較為豐富，政府大力招商引資，沈北區(qū)域處于全市土地放量最大區(qū)域，但同時(shí)受區(qū)域整體房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷影響，沈北區(qū)域土地成交價(jià)格處于全市洼地。沈北土地市場(chǎng)環(huán)境第30

頁(yè)P(yáng)ART1-市場(chǎng)篇沈陽(yáng)市整體環(huán)境沈北整體環(huán)境競(jìng)品市場(chǎng)環(huán)境第31

頁(yè)第32

頁(yè)季景沁園榮盛香緹瀾山龍騰碧玉灣項(xiàng)目名稱入市時(shí)間產(chǎn)品類型主力戶型（平）供應(yīng)量去化量消化速度（套/月）在售價(jià)格2011年供應(yīng)量（萬(wàn)平）碧桂園·太陽(yáng)城2008.8別墅380-451352237380004高層（32）62-14311447652745005中鐵·人杰水岸2010.8洋房70-1007084375455005高層（26）45-764081702140003太湖國(guó)際花園二期開(kāi)盤(pán)2010.8多層55-906001441347005高層（8/28）76/863301321743002季景沁園2010.12洋房137-14481066500011龍騰碧玉灣2009.7洋房、多層84-913962571750004高層（9-26）30-7315509063943003唐軒公館2010.11洋房100-1204010360001高層50-902302004844008步陽(yáng)江南甲第2008.7多層95-11615003751346003高層41/9274536012420010皇家御院2009.6洋房85/1204423451752001.5高層30-4010389654846007.5榮盛香緹瀾山2010.8別墅/洋房230-450147約601065005龍湖香醍漫步2010.9別墅320-350152約5010750052010年區(qū)域市場(chǎng)回顧：第33

頁(yè)高層產(chǎn)品年去化總量不足30萬(wàn)平；目前在售項(xiàng)目2011年高層產(chǎn)品預(yù)計(jì)入市總量在40萬(wàn)平左右；區(qū)域高層均價(jià)4000元/平左右，低于全市均價(jià)35%左右。區(qū)域高層產(chǎn)品暢銷戶型為40-70平，洋房及多層產(chǎn)品暢銷戶型為80-120平，120平以上戶型滯銷；區(qū)域總體消化量有限，單盤(pán)全年最佳銷量為6-7萬(wàn)平。競(jìng)爭(zhēng)分類樓盤(pán)產(chǎn)品類型戶型區(qū)間未來(lái)入市量（萬(wàn)平）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)碧桂園.太陽(yáng)城別墅/高層260-600/60-143別墅4/高層5中鐵.人杰水岸洋房/高層70-120/40-76洋房5/高層3吉寶.季景沁園洋房137-144洋房11太湖國(guó)際花園多層/小高/高層40-160/40-86多5/小高1/高1龍騰碧玉灣多層/小高/高層35-143多4/小高2/高1榮盛香緹瀾山別墅/洋房151-450別墅4/洋房1合計(jì)47產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)中鐵.人杰水岸洋房/高層70-120/40-76洋房5吉寶.季景沁園洋房137-144洋房11太湖國(guó)際花園多層/小高/高層40-160/40-86多5/小高1龍騰碧玉灣多層/小高/高層35-143多4/小高2榮盛香緹瀾山別墅/洋房151-450別墅4/洋房1合計(jì)33競(jìng)品市場(chǎng)環(huán)境2010年與項(xiàng)目形成區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的產(chǎn)品在47萬(wàn)方左右，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的產(chǎn)品在33萬(wàn)方左右。第34

頁(yè)個(gè)案—中鐵·人杰水岸基礎(chǔ)資料位置沈北新區(qū)蒲河路27號(hào)產(chǎn)品類型多層/洋房/高層/別墅規(guī)模占地26萬(wàn)平方米，總建48.6萬(wàn)平方米容積率2綠化率35%項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)湖景/地段/品牌/價(jià)格建筑規(guī)劃2棟26層高層，29棟洋房，總戶數(shù)5800戶建筑風(fēng)格賴特風(fēng)格園林風(fēng)格賴特草原風(fēng)格物業(yè)管理中鐵第一太平開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.8.15入住時(shí)間2010年底均價(jià)高層4000，洋房5500銷售情況首期推出洋房708套房源，目前銷售437套，去化率62%。其中100㎡以下戶型337套，去化率77%。推出一棟高層408套房源，目前銷售170套，其中45-76㎡戶型占總銷量的85%。2011年供應(yīng)洋房3萬(wàn)平，高層2萬(wàn)平品牌地產(chǎn)+攬湖美景+性價(jià)比+新開(kāi)大盤(pán)年銷售額3億，洋房為主，高層不足5千套第35

頁(yè)區(qū)域品牌+坡地景觀+江南園林+臨湖追求利潤(rùn)，去化較慢，當(dāng)年去化5萬(wàn)平左右基礎(chǔ)資料開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)百益龍置業(yè)有限公司位置沈北新區(qū)蒲河路27號(hào)規(guī)模占地35萬(wàn)平方米，總建64萬(wàn)平方米容積率1.8，綠化率40%產(chǎn)品類型多層/高層/小高層建筑風(fēng)格中式園林風(fēng)格江南蘇式園林一期推售情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008.6推售情況目前推售1337套，多層全部售磬，高層銷售95%以上二期推售情況開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.8.15推售情況開(kāi)盤(pán)推售930套房源，其中高層330套，76㎡/86㎡兩種戶型，銷售132套，均價(jià)4300元/㎡；多層670套，55-115㎡，銷售144套均價(jià)4700元/㎡，目前銷售300套左右，其中100㎡以上產(chǎn)品銷售量占總銷售量?jī)H僅不到10%。個(gè)案—太湖國(guó)際花園第36

頁(yè)個(gè)案—吉寶.季景沁園基礎(chǔ)資料位置沈北新區(qū)蒲新路26號(hào)產(chǎn)品類型洋房規(guī)模占地112757平方米，總建152631平方米容積率1.3綠化率40%項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)湖景/地段/品牌/價(jià)格建筑規(guī)劃5層洋房，總戶數(shù)810戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格園林風(fēng)格四季園林物業(yè)管理待定開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.12入住時(shí)間2011.10均價(jià)洋房5000銷售情況目前銷售6套。2011年供應(yīng)洋房11萬(wàn)平品牌地產(chǎn)+攬湖美景+性價(jià)比+新開(kāi)大盤(pán)目前僅銷售6套，銷售態(tài)勢(shì)不佳。主要為營(yíng)銷策略失敗。第37

頁(yè)個(gè)案—龍騰碧玉灣基礎(chǔ)資料位置沈北新區(qū)道義北大街38號(hào)產(chǎn)品類型洋房多層小高層高層規(guī)模占地6萬(wàn)平方米，總建14萬(wàn)平方米容積率2.2綠化率35%項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)特色洋房,地鐵沿線建筑規(guī)劃4、5、9、11、24、26層，總戶數(shù)1946戶建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約式園林風(fēng)格日系精工園林物業(yè)管理沈陽(yáng)市龍興物業(yè)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009-08-01入住時(shí)間2010-10-30

均價(jià)高層4300元/平方米，洋房多層5000元/平方米銷售情況目前銷售1163套。2011年供應(yīng)洋房4萬(wàn)平、高層3萬(wàn)平攬湖美景+性價(jià)比+日系園林小高層、高層較多，銷售態(tài)勢(shì)良好。第38

頁(yè)個(gè)案—榮盛香緹瀾山基礎(chǔ)資料位置沈北新區(qū)蒲南路9號(hào)產(chǎn)品類型別墅/洋房規(guī)模占地9萬(wàn)平方米，總建7萬(wàn)平方米容積率0.65

綠化率40%項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)湖景/地段/品牌/價(jià)格建筑規(guī)劃3層聯(lián)排獨(dú)棟雙拼，總戶數(shù)147戶建筑風(fēng)格意大利托斯卡納風(fēng)格園林風(fēng)格托斯卡納水景園林·私享家的院景物業(yè)管理榮盛物業(yè)服務(wù)有限公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010-08-12入住時(shí)間2012-05-31均價(jià)6500銷售情況目前銷售60套。2011年供應(yīng)5萬(wàn)品牌地產(chǎn)+攬湖美景+性價(jià)比+新開(kāi)大盤(pán)以別墅為主，洋房未開(kāi)盤(pán)。第39

頁(yè)政策環(huán)境項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境總結(jié)沈陽(yáng)市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境預(yù)判政策偏緊，風(fēng)險(xiǎn)加大，2011年市場(chǎng)形勢(shì)充滿不確定性整體市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)健，2010年價(jià)格跳漲幅度較大，市場(chǎng)心理壓力較大；市場(chǎng)不斷成熟，客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)需求不斷升級(jí)區(qū)域發(fā)展缺乏熱點(diǎn)，整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)雙低，區(qū)域消化量有限，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈；項(xiàng)目面臨發(fā)展環(huán)境較為嚴(yán)峻第40

頁(yè)板塊內(nèi)2011年洋房供應(yīng)量40萬(wàn)平左右，未來(lái)1-2年洋房產(chǎn)品供應(yīng)量會(huì)不斷放大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將逐漸加?。话鍓K內(nèi)目前供應(yīng)產(chǎn)品主力為90平以下中小面積產(chǎn)品，高層產(chǎn)品以40-70平最為暢銷，洋房及多層產(chǎn)品以80-120平左右最為暢銷，120平以上產(chǎn)品銷售壓力較大；目前區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品均價(jià)在4000元/平左右，多層產(chǎn)品在4600元/平左右，洋房產(chǎn)品在5300元/平左右；目前區(qū)域吸引客戶以本區(qū)域內(nèi)及皇姑等臨近區(qū)域，滿足基本自住需求的首次置業(yè)客群為主，購(gòu)買(mǎi)能力較低；區(qū)域內(nèi)2011年下半年預(yù)計(jì)將有洋房為主項(xiàng)目新增入市，下半年洋房產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)集中上市，競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大；競(jìng)品市場(chǎng)環(huán)境第41

頁(yè)看競(jìng)爭(zhēng)看產(chǎn)品看價(jià)格看客戶看時(shí)機(jī)中小戶型為區(qū)域主流且120平以上戶型難銷區(qū)域新增項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃大多以大量洋房搭配少量高層目前區(qū)域吸引客群以地緣型客群為主且購(gòu)買(mǎi)能力較低項(xiàng)目板塊發(fā)展緩慢，短期內(nèi)不會(huì)有較大改善項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)特征第42

頁(yè)競(jìng)品市場(chǎng)環(huán)境PART2-項(xiàng)目認(rèn)知地塊信息項(xiàng)目配套第43

頁(yè)SWOT分析地塊基本信息宗地?cái)M建總用地面積：496892平方米容積率：2.5左右宗地位于沈陽(yáng)沈北新區(qū)東南部，地處蒲河大道和梅江北街交匯處。位于沈陽(yáng)北側(cè)，隨著沈陽(yáng)市北側(cè)外擴(kuò)，沈北新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，宗地周?chē)幼》諊鸩叫纬?。距離新建新北站3公里；距華強(qiáng)產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)園基地（國(guó)內(nèi)最大中國(guó)版“迪斯尼”）1.2公里；距沈北大學(xué)城0.5公里，距沈陽(yáng)過(guò)境繞城高速公路3.5公里，緊鄰地鐵2號(hào)、11號(hào)換乘站點(diǎn)。B用地：11.3萬(wàn)㎡目前開(kāi)發(fā)B地塊沈北2009-124號(hào)蒲河大道南側(cè)-33地塊,規(guī)劃占地面積為113,127

平方米.

第44

頁(yè)地塊方正，利于規(guī)劃，臨主干道，昭示性較好地塊四至東側(cè)：宗地西側(cè)緊鄰梅江北街，雙向六車(chē)道，路幅寬，路況好，隔街即是“碧桂園”項(xiàng)目。西側(cè)：西側(cè)緊鄰規(guī)劃路，地鐵2號(hào)線站點(diǎn)，地鐵計(jì)劃2012年開(kāi)通，近鄰“香港置地”項(xiàng)目。南側(cè)：南鄰蒲北路，蒲北路南側(cè)為蒲河景觀帶，生態(tài)環(huán)境好。北側(cè)：宗地北側(cè)蒲河大道，路況好，緊鄰北京總部基地。周邊區(qū)域交通及道路區(qū)域內(nèi)交通較完善，道路路況較好，其中東北兩側(cè)緊鄰為沈北新區(qū)主干道，交通順暢。項(xiàng)目西南兩側(cè)為市政規(guī)劃道路，南向沿河道路系統(tǒng)。由于本項(xiàng)目占地面積較大，根據(jù)規(guī)劃部門(mén)相關(guān)要求，需增加橫向、縱向二條支路，將項(xiàng)目分割為四個(gè)地塊。梅江北街規(guī)劃路蒲北路蒲河大道第45

頁(yè)B用地：11.3萬(wàn)㎡PART2-項(xiàng)目認(rèn)知地塊信息項(xiàng)目配套第46

頁(yè)SWOT分析第47

頁(yè)位于國(guó)家級(jí)新區(qū)——沈北新區(qū)，區(qū)域升值潛力不言而喻。

“北金廊”的延伸地帶，地鐵二號(hào)線近在咫尺，地域前景無(wú)限看好。

優(yōu)美的蒲河景觀帶，精美的水岸住宅，提升居住品質(zhì)。

地段

臨大學(xué)城，依傍蒲河，濱水人文生活.

第48

頁(yè)交通未來(lái)地鐵二號(hào)線出口；未來(lái)235、255、141終點(diǎn)站，出行無(wú)憂；5分鐘到大學(xué)城、道義中學(xué)、商業(yè)廣場(chǎng)、汽車(chē)站、醫(yī)院等；15分鐘即達(dá)皇姑樂(lè)購(gòu)、東方家園、739醫(yī)院、北行商圈；20分鐘進(jìn)入主城區(qū)，可達(dá)市政府廣場(chǎng)、中街；快速連接沈鐵高速、沈吉高速、40分鐘到鐵嶺、開(kāi)原。立體交通路網(wǎng)，20分鐘成熟生活.第49

頁(yè)學(xué)校：項(xiàng)目位于大學(xué)城范圍內(nèi)，學(xué)校有：遼寧大學(xué)、沈陽(yáng)師范大學(xué)、沈陽(yáng)航空學(xué)院、十一中、道義前進(jìn)小學(xué)，沈師附小、沈師附中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等。醫(yī)院：讓您健康無(wú)憂。醫(yī)大二院沈北分院，沈衛(wèi)醫(yī)院、七三九醫(yī)院、何氏眼科、武警總醫(yī)院等購(gòu)物：道義農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、福瑞佳超市、積家購(gòu)物廣場(chǎng)

銀行：農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、郵政銀行、工商銀行其它：華強(qiáng)迪士尼樂(lè)園、溫泉渡假區(qū)、國(guó)家森林公園、炊具城配套臨近沈北大學(xué)城，學(xué)術(shù)氛圍濃厚.PART2-項(xiàng)目認(rèn)知地塊信息項(xiàng)目配套第50

頁(yè)SWOT分析weaknessopportunityThreatstrength項(xiàng)目目前現(xiàn)場(chǎng)及周邊的配套還不完善；周邊居住人群多為城市中低端收入水平客戶及部分外鄉(xiāng)人；項(xiàng)目認(rèn)知度不高；沈陽(yáng)樓市的價(jià)值洼地；借力“北金廊”升值潛力無(wú)限；地鐵帶動(dòng)城市的發(fā)展，沈北房?jī)r(jià)或?qū)⒕畤?；沈北潛力無(wú)限，生態(tài)廊道工程建設(shè)已完成20項(xiàng)；人口增長(zhǎng)的剛性需求對(duì)住宅的需求旺盛；周邊配套的逐步完善；居住氛圍漸濃；品牌房企群聚沈北高端低價(jià)兩級(jí)分化，區(qū)域內(nèi)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的威脅；沈陽(yáng)市場(chǎng)未來(lái)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量持續(xù)放大，同檔次區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈；受宏觀經(jīng)濟(jì)及政策影響，買(mǎi)房市場(chǎng)波動(dòng)較大；區(qū)域間版塊價(jià)值的此消彼漲；位于全國(guó)第四個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)——沈北新區(qū)西部，所處區(qū)域位置升值潛力巨大優(yōu)美的蒲河景觀帶，精美的水岸住宅周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交線路眾多；地鐵二號(hào)線近在咫尺，巨大升值潛力緊鄰沈北大學(xué)城，學(xué)術(shù)氛圍濃厚；第51

頁(yè)SWOT分析解決策略利用沈陽(yáng)政府對(duì)沈北的規(guī)劃—沈陽(yáng)北部宜居生態(tài)城，城市后花園，作為項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)；利用沈北大學(xué)城文化教育氛圍吸引區(qū)域教師客戶；2號(hào)線的地鐵概念炒作；炒作優(yōu)美的蒲河景觀帶，精美的水岸住宅；發(fā)揮優(yōu)勢(shì)弱化劣勢(shì)本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)完善配套，提升產(chǎn)品價(jià)值；項(xiàng)目部分產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)滿足周邊商鋪個(gè)體經(jīng)商及小商販的購(gòu)買(mǎi)需求，充分利用周邊客群優(yōu)勢(shì)；通過(guò)線上推廣、線下造勢(shì)，如報(bào)紙軟文，營(yíng)銷活動(dòng)等炒作提高項(xiàng)目認(rèn)知度。未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)需求旺盛，抓住市場(chǎng)機(jī)遇；通過(guò)高品質(zhì)、精細(xì)化產(chǎn)品突破區(qū)域市場(chǎng)；與沈陽(yáng)整體發(fā)展規(guī)劃聯(lián)動(dòng)發(fā)展；因勢(shì)利導(dǎo)，抓住核心契機(jī)提升項(xiàng)目人氣與價(jià)值。前期提升開(kāi)發(fā)商品牌，樹(shù)立產(chǎn)品形象；規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品須有亮點(diǎn)，同檔次價(jià)格上推出更高品質(zhì)產(chǎn)品；在眾多競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品中脫穎而出；制定不同種類產(chǎn)品，擴(kuò)大產(chǎn)品客戶群；根據(jù)政府出臺(tái)房地產(chǎn)政策，實(shí)時(shí)制定應(yīng)對(duì)措施；規(guī)避威脅抓住機(jī)會(huì)第52

頁(yè)博弈：知己知彼百戰(zhàn)不殆PART3-項(xiàng)目定位整體定位產(chǎn)品定位第53

頁(yè)價(jià)格定位客戶定位第54

頁(yè)高端的產(chǎn)品

中端的價(jià)格室內(nèi)小資

室外桃園景致洋房一處一景知性小高一處一書(shū)香別人賣(mài)的不好，我該怎么避免？區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，拿什么爭(zhēng)奪顧客？如何在做項(xiàng)目的同時(shí)，提升我的品牌？？整體定位整體價(jià)值點(diǎn)提煉區(qū)域性——規(guī)劃生態(tài)居住區(qū)；配套性——區(qū)域規(guī)劃商業(yè)配套；投資性——區(qū)域品牌開(kāi)發(fā)商聚集，地鐵物業(yè)；可塑性——尚未規(guī)劃設(shè)計(jì)，容易打造后天優(yōu)勢(shì)；第55

頁(yè)經(jīng)過(guò)上述市場(chǎng)的分析，本區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，若想使項(xiàng)目脫穎而出，必須有合理的產(chǎn)品定位，對(duì)項(xiàng)目定位思考點(diǎn)應(yīng)更多集中于如何通過(guò)產(chǎn)品的前期規(guī)劃，在產(chǎn)品中實(shí)現(xiàn)最大化的附加值賦予，達(dá)到規(guī)避項(xiàng)目后期銷售壓力的目的。項(xiàng)目如僅以靜態(tài)的眼光看待市場(chǎng)，不僅在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)上容易被淘汰，另外在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)上也存在較大的難度。項(xiàng)目需要在產(chǎn)品類型上有所突破，而大景觀點(diǎn)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)的投資性及功能性強(qiáng)的產(chǎn)品將是“項(xiàng)目利潤(rùn)化”的主要支撐點(diǎn)。定位思考第56

頁(yè)第57

頁(yè)人無(wú)我有人有我優(yōu)差異化、品質(zhì)化的退臺(tái)式花園洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)園林規(guī)劃贈(zèng)送面積附加要素精致景觀立體綠化產(chǎn)品定位定位模型第58

頁(yè)P(yáng)ART3-項(xiàng)目定位整體定位產(chǎn)品定位第59

頁(yè)價(jià)格定位客戶定位產(chǎn)品定位——形象定位景致洋房知性小高園林形象——高綠化率，一步一景.學(xué)府形象——群英匯聚，一處一書(shū)香.第60

頁(yè)產(chǎn)品定位——建筑風(fēng)格建議第61

頁(yè)建筑風(fēng)格：由于本案的目標(biāo)群體主要為中高收入階層，所以在建筑設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量不采用現(xiàn)代前衛(wèi)的風(fēng)格，太過(guò)于前衛(wèi)或現(xiàn)代的風(fēng)格與目標(biāo)客戶群不符。整體風(fēng)格應(yīng)有內(nèi)斂感、有文化底蘊(yùn)，不要過(guò)于浮躁、夸張及前衛(wèi)。因此建議選擇英倫建筑風(fēng)格。英倫風(fēng)格：以自然、優(yōu)雅、含蓄、高貴為特點(diǎn).英倫建筑作為一種尊貴生活的代表符號(hào)，代表的已不僅僅是一種純建筑形態(tài)，而是融入了更多精神層面的東西。這些建筑也因此顯示了極強(qiáng)適應(yīng)性和極好融合性，在滿足東方人的基礎(chǔ)上，更產(chǎn)生了精神上的溝通和情感上的共鳴。英倫風(fēng)格是18世紀(jì)早期(1702-1714)，安女皇(queenanne)時(shí)代發(fā)展起來(lái)的。英倫風(fēng)格的建筑，一般要具備幾種特殊品質(zhì)元素：

底部好手工的磚砌墻；

木質(zhì)的屋頂板；

人字形坡屋頂；

外立面材質(zhì)為暖色系，如磚紅色；

有木質(zhì)白色條狀飾條或者石灰?guī)r細(xì)節(jié)。

坡屋頂、老虎窗、女兒墻(指房屋外墻高出屋面的矮墻)、陽(yáng)光室等建筑語(yǔ)言和符號(hào)的運(yùn)用，充分詮釋著英式建筑所特有的莊重、古樸和高品質(zhì)。英國(guó)的建筑保暖性或者說(shuō)隔熱性很好，主要是由于房屋建筑的墻是三層的，外面一層是紅磚；中間層是隔熱層，用的是厚的海綿，或者是帶金屬隔熱層的薄海綿；里面是輕質(zhì)量的灰色磚，比較厚。這樣構(gòu)成的墻體，其隔熱性能可想而知。到了冬天，房間只要開(kāi)暖氣，馬上就熱起來(lái)了，保暖性很好。什么是英倫建筑風(fēng)格第62

頁(yè)產(chǎn)品定位——功能定位第63

頁(yè)以居住功能為核心包含基本生活所需配套與符合當(dāng)代精英階層生活方式各種商業(yè)文化設(shè)施?；九涮自O(shè)施列舉：1.小區(qū)內(nèi)室外兒童娛樂(lè)區(qū)；2.室外休閑健身區(qū)；3.室內(nèi)網(wǎng)球館、瑜伽館、健身房、游泳池等；3.業(yè)主會(huì)所；4.小區(qū)內(nèi)幼兒園，包括雙語(yǔ)教學(xué)，舞蹈班、鋼琴班等；5.小區(qū)內(nèi)超市、西餐廳、休閑吧等；產(chǎn)品定位——園林規(guī)劃建議第64

頁(yè)園林規(guī)劃追求宗旨：親、靜、美、閑、雅、秀提升園林景觀設(shè)計(jì)價(jià)值的建議：1.讓冬天的園景同樣迷人2.考慮功能分區(qū)3.注重參與性4.有效加大園景投入5.多用樹(shù)，少用草6.功能性與經(jīng)濟(jì)性統(tǒng)一7.以人的需求出發(fā)8.注重整體風(fēng)格的把握9.考慮以后物業(yè)管理費(fèi)用第65

頁(yè)產(chǎn)品定位——園林規(guī)劃建議三重景觀設(shè)計(jì)中央公園區(qū)景觀社區(qū)林蔭道景觀私家花園景觀第66

頁(yè)園林規(guī)劃建議——立體感園林規(guī)劃建議——立體感建議在部分樓體頂層或公共用地種植綠植，增強(qiáng)項(xiàng)目整體園林的視覺(jué)沖擊；第67

頁(yè)第68

頁(yè)園林規(guī)劃建議——植被顏色鮮艷第69

頁(yè)園林規(guī)劃建議——有花有果第70

頁(yè)園林規(guī)劃建議——細(xì)節(jié)產(chǎn)品定位——停車(chē)位第71

頁(yè)沈陽(yáng)停車(chē)位現(xiàn)狀：搶車(chē)位、一位難求規(guī)劃充足地下停車(chē)位，停車(chē)位出入口在園區(qū)門(mén)口附近或園區(qū)外，實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流。建議車(chē)位數(shù)量：1:0.5≤戶數(shù)：車(chē)位≤1:0.8產(chǎn)品定位——戶型配比建議第72

頁(yè)根據(jù)上面對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分析，80-120㎡戶型去化較好，因此做如下戶型配比建議。B地塊規(guī)劃占地面積：113,127

平方米.

容積率：2.5左右建筑面積約28萬(wàn)㎡洋房戶型配比戶型面積區(qū)間配比二室二廳一衛(wèi)80-9040%三室二廳一衛(wèi)100-12040%三室二廳二衛(wèi)130-15020%小高層戶型配比戶型面積區(qū)間配比一室一廳一衛(wèi)50-6030%二室二廳一衛(wèi)70-9050%三室二廳一衛(wèi)100-11020%第73

頁(yè)產(chǎn)品定位——戶型設(shè)計(jì)建議“同質(zhì)化產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)，關(guān)鍵是形成差異化特點(diǎn)”成熟生活配套，贈(zèng)送面積戶型“灰空間”設(shè)計(jì)建議戶型空間優(yōu)化，贈(zèng)送露臺(tái)、復(fù)式提高產(chǎn)品性價(jià)比，產(chǎn)品優(yōu)化第74

頁(yè)產(chǎn)品定位——退臺(tái)式洋房層層退臺(tái)設(shè)計(jì)層層退臺(tái)，戶戶贈(zèng)送花園或露臺(tái)，是情景洋房一個(gè)最大的特點(diǎn)。首層情景花園與景觀大露臺(tái)，二、三層景觀大露臺(tái)與雙景超大空中入戶花園，四層透天露臺(tái)花園。這種創(chuàng)新的建筑形態(tài)，不僅改變了居住的空間形式，還帶來(lái)了與眾不同的全景式情調(diào)生活品質(zhì)。在花園或露臺(tái)上，健身、娛樂(lè)、聚會(huì)等都將得到滿足。層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，使房子的空間更加開(kāi)揚(yáng)寬闊，陽(yáng)光灑照在室內(nèi)的面積更多;層層退臺(tái)設(shè)計(jì)，使觀景面更加豐富、從而更方便地溶入社區(qū)的景觀設(shè)計(jì)中;另外因?yàn)閷訉油伺_(tái)的空間跳躍，使情景洋房的整體形狀更富有層次感、空間感。加大了建筑空間的立體感提升生活品質(zhì)降低大面積段抗性第75

頁(yè)產(chǎn)品定位——退臺(tái)式洋房退臺(tái)式洋房首層（贈(zèng)送116㎡）第76

頁(yè)產(chǎn)品定位——退臺(tái)式洋房退臺(tái)式洋房二層（贈(zèng)送125㎡）第77

頁(yè)產(chǎn)品定位——退臺(tái)式洋房退臺(tái)式洋房三、四層第78

頁(yè)產(chǎn)品定位——退臺(tái)式洋房退臺(tái)式洋房五層復(fù)式第79

頁(yè)戶型設(shè)計(jì)建議頂層復(fù)式設(shè)計(jì)復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感。以自然層計(jì)算建筑面積，面積有較大彈性第80

頁(yè)戶型設(shè)計(jì)建議創(chuàng)新性——設(shè)備與結(jié)構(gòu)的組合3米6層高——將室內(nèi)地面抬高，在地板下面布置戶內(nèi)的各種管線及儲(chǔ)藏空間，便于更新與翻新。第81

頁(yè)舒適化——戶型空間的有效轉(zhuǎn)化戶型設(shè)計(jì)建議主臥除基本五件套外，主衛(wèi)、衣帽間、陽(yáng)光間、小書(shū)房等功能空間已逐步進(jìn)入主臥室的設(shè)計(jì)范圍。戶型設(shè)計(jì)建議第82

頁(yè)實(shí)用性——灰空間的有效利用在不過(guò)量的面積分配下，一方面使儲(chǔ)藏空間細(xì)分化、另一方面提升戶型產(chǎn)品的實(shí)用性；戶型設(shè)計(jì)建議第83

頁(yè)功能性——產(chǎn)品細(xì)分化衛(wèi)浴空間三件分離戶型設(shè)計(jì)建議第84

頁(yè)功能性——產(chǎn)品綜合化將廚房的功能進(jìn)行拆分，如設(shè)置單獨(dú)的爆炒間、部分櫥柜及冰箱移至餐廳，設(shè)置服務(wù)陽(yáng)臺(tái)等?！鞍胄l(wèi)”空間可以緩解復(fù)雜家庭的使用壓力；也可把“半衛(wèi)”設(shè)為儲(chǔ)藏室，讓簡(jiǎn)單家庭的戶型更靈活、高效?！耙粋€(gè)半”衛(wèi)生間贈(zèng)送面積設(shè)計(jì)建議——陽(yáng)臺(tái)第85

頁(yè)陽(yáng)臺(tái)結(jié)合客廳或主臥布置，增加寬敞感，贈(zèng)送一半面積。贈(zèng)送一半面積贈(zèng)送面積設(shè)計(jì)建議——露臺(tái)第86

頁(yè)在北方贈(zèng)送露臺(tái)形式較少，主要原因在于北方氣候的寒冷，缺乏實(shí)用性；如采用露臺(tái)的方式需預(yù)留封閉條件，可設(shè)計(jì)成陽(yáng)光房形式。奇偶層送露臺(tái)，贈(zèng)送全部面積贈(zèng)送面積設(shè)計(jì)建議——入戶花園第87

頁(yè)入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產(chǎn)品舒適度。贈(zèng)送面積設(shè)計(jì)建議——飄窗第88

頁(yè)瓢窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開(kāi)闊感，但贈(zèng)送面積較小。產(chǎn)品定位——戶型設(shè)計(jì)建議第89

頁(yè)小高層戶型-二室二廳一衛(wèi)-70-90小高層戶型-三室二廳一衛(wèi)-100-110戶型方正，全明采光；空間緊湊、實(shí)用；空間尺度感強(qiáng)，面積控制，贈(zèng)送露臺(tái)，100多平打造三居；戶型方正，全明采光；空間緊湊、實(shí)用；近20㎡的露臺(tái)（可作陽(yáng)光房）；空間尺度感強(qiáng)，面積控制；PART3-項(xiàng)目定位整體定位產(chǎn)品定位第90

頁(yè)價(jià)格定位客戶定位定價(jià)方法：市場(chǎng)比照法，選取與本案區(qū)域較近或同區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類相近的五個(gè)主力競(jìng)品作為定價(jià)主要參照。參照原則：對(duì)于本案目前基本可以確定的產(chǎn)品方向?yàn)榛A(chǔ)依據(jù)，對(duì)本案未定的產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面，如景觀園林及物業(yè)服務(wù)品質(zhì)方面，主要依據(jù)項(xiàng)目中高端定位為基礎(chǔ)品質(zhì)依據(jù)，進(jìn)行理想預(yù)估。對(duì)比案例龍騰碧玉灣太湖國(guó)際花園吉寶季景沁園中鐵人杰水岸碧桂園太陽(yáng)城本案對(duì)比分值開(kāi)發(fā)品牌607090856575區(qū)位優(yōu)勢(shì)788080859085建筑規(guī)劃758075857575產(chǎn)品形態(tài)808570908075景觀綠化707570807080戶型設(shè)計(jì)808075858070物業(yè)服務(wù)758080907585總分值518550540600535545第91

頁(yè)價(jià)格定位素質(zhì)評(píng)估指標(biāo)龍騰碧玉灣太湖國(guó)際花園吉寶季景沁園中鐵人杰水岸洋房均價(jià)（元/㎡）5000470050005500可比系數(shù)1.050.991.010.91洋房可調(diào)均價(jià)5261465750464996洋房參考系數(shù)0.20.20.250.35洋房參考均價(jià)105293112621749本案參考均價(jià)洋房4994元/㎡第92

頁(yè)價(jià)格定位—目前入市價(jià)格洋房均價(jià)5000元/㎡洋房均價(jià)素質(zhì)評(píng)估指標(biāo)龍騰碧玉灣太湖國(guó)際花園中鐵人杰水岸碧桂園太陽(yáng)城高層均價(jià)（元/㎡）4300430040004500（精裝）可比系數(shù)1.050.990.911.02高層可調(diào)均價(jià)4524426136334584高層參考系數(shù)0.20.20.350.25高層參考均價(jià)90585212721146本案參考均價(jià)高層4175元/㎡第93

頁(yè)價(jià)格定位—目前入市價(jià)格推出小高層均價(jià)4300元/㎡高層均價(jià)PART3-項(xiàng)目定位整體定位產(chǎn)品定位第94

頁(yè)價(jià)格定位客戶定位客戶定位沈北新區(qū)皇姑區(qū)、于洪沈河、和平、鐵西、大東、渾南等區(qū)域第一市場(chǎng)第二市場(chǎng)第三市場(chǎng)沈北大學(xué)城內(nèi)教師、畢業(yè)留沈的大學(xué)生、蒙牛等各大集團(tuán)的職工、區(qū)域商業(yè)的個(gè)體業(yè)主等。工作在皇姑或沈北，以改善為主的中等收入人群。第95

頁(yè)生活品質(zhì)較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)的中高檔客群，主要為投資購(gòu)房。或年輕人以剛需為主。追求更好生活環(huán)境的周邊中高檔收入人群，以落戶及改善為主。鐵嶺、撫順、新民、遼中等周邊城區(qū)第96

頁(yè)客戶定位—目標(biāo)客群特征年齡：25-45歲之間，主要以27-40歲年齡段為主。家庭年收入：在80000元以上的家庭及個(gè)人。家庭構(gòu)成：成家80%，單身20%。購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)：住宅品質(zhì)高、環(huán)境好、配套設(shè)施齊全、交通便利。購(gòu)房付款特點(diǎn)：以按揭付款為主。購(gòu)房心理特點(diǎn)：現(xiàn)代小資的生活方式，良好的園區(qū)及物業(yè)，看重升潛力?？蛻糍I(mǎi)點(diǎn)：在單價(jià)和總價(jià)中更看重總價(jià)，產(chǎn)品品質(zhì)100%，綠化環(huán)境100%，配套設(shè)施80%，交通80%。購(gòu)房目的：二次置業(yè)50%，一次職業(yè)40%，投資7%，其他3%.PART4：營(yíng)銷策略推廣策略銷售策略第97

頁(yè)價(jià)格策略營(yíng)銷節(jié)奏房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者容易受到廣告和項(xiàng)目形象的左右；口碑傳播非常重要，因此在推廣策略上首先要樹(shù)立項(xiàng)目的品牌，這種品牌不單是來(lái)自開(kāi)發(fā)商的背景和企業(yè)品牌，更重要的是在項(xiàng)目的包裝推廣過(guò)程中，積累建立項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，吸引消費(fèi)者，進(jìn)而促進(jìn)銷售。首先規(guī)避項(xiàng)目的不利因素。其次樹(shù)立項(xiàng)目全新的形象；結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，將廣告與促銷活動(dòng)、多種推廣宣傳手段結(jié)合起來(lái)，形成立體的宣傳推廣攻勢(shì)，迅速樹(shù)立起項(xiàng)目形象，從而可達(dá)到通過(guò)口碑相傳，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速而穩(wěn)定銷售的目的。媒體推廣一：先訴求形象，后訴求具體賣(mài)點(diǎn)二：前期高密度強(qiáng)勢(shì)推廣，后期穩(wěn)定推廣營(yíng)銷戰(zhàn)略應(yīng)首先以形象公關(guān)為主，進(jìn)行大量的炒作，樹(shù)立項(xiàng)目形象，后期進(jìn)入正常的銷售軌道，采用賣(mài)點(diǎn)具體訴求促進(jìn)銷售。第98

頁(yè)媒體組合策略線上推廣傳遞信息，線下推廣制造氛圍.高端媒體樹(shù)形象，大眾媒體推功能；平面媒體宣導(dǎo)概念，網(wǎng)絡(luò)媒體演繹生活；第99

頁(yè)媒體組合策略1.直郵廣告（DM）：根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)，選擇不同渠道、不同地點(diǎn)進(jìn)行DM單的派發(fā)，本項(xiàng)目可選擇各大學(xué)校園門(mén)口、積家購(gòu)物等商場(chǎng)及周邊各大集團(tuán)如蒙牛等地進(jìn)行DM單的派發(fā)。2.報(bào)紙平面廣告：項(xiàng)目形象相對(duì)直觀的展示；目前樓盤(pán)廣告中最常見(jiàn)最有效的銷售武器，生動(dòng)的、主體鮮明、有創(chuàng)意的廣告是能有效地將項(xiàng)目形象、信息傳遞給客戶。

沈陽(yáng)報(bào)紙發(fā)行量最大的是華商晨報(bào)、遼沈晚報(bào)兩家，從項(xiàng)目籌備期到尾盤(pán)期，應(yīng)不定期的進(jìn)行報(bào)紙廣告的宣傳。周二至周四閱讀率較高時(shí)間宣傳及重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳。3.新聞繕稿（軟文）：可選擇與搜房網(wǎng)、新浪樂(lè)居、沈城樓市、各大知名雜志合作，進(jìn)行一次有關(guān)項(xiàng)目的訪談活動(dòng)，提升品牌知名度。企業(yè)人物包裝，接受媒體專訪，發(fā)表各類有深刻思想的文章；主流媒體、輔助媒體——根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度和銷售情況有針對(duì)性的選擇。第100

頁(yè)媒體推廣4.電視廣告：在沈陽(yáng)數(shù)字圖文信息頻道《遼沈地產(chǎn)》欄目進(jìn)行電視廣告的宣傳，達(dá)到提升開(kāi)發(fā)商知名度及提升產(chǎn)品形象的目的。5.電臺(tái)廣播：電臺(tái)廣播也是必不可少的，私家車(chē)的擁有者越來(lái)越多，乘坐出租車(chē)的也很多，是針對(duì)中高檔人群有效的宣傳方式。推薦選擇《遼寧交通廣播電臺(tái)FM97.5》，7:30-8:30早上班高峰時(shí)段。6.廣告牌（路牌、道旗）：為項(xiàng)目展示形象、提升其影響力。區(qū)域內(nèi)通往項(xiàng)目重要道路節(jié)點(diǎn)大型指示牌，黃河大街等皇姑、大東進(jìn)入?yún)^(qū)域交通源頭進(jìn)行戶外廣告宣傳。7.車(chē)體廣告：選擇項(xiàng)目沿線或項(xiàng)目所在區(qū)域的公交車(chē)，進(jìn)行車(chē)體廣告的宣傳。8.燈箱廣告：在各大會(huì)堂或商場(chǎng)門(mén)口進(jìn)行燈箱廣告宣傳，如劉老根大舞臺(tái)、南風(fēng)大劇院等。9.直銷活動(dòng)（巡展）：可根據(jù)項(xiàng)目自身品質(zhì)特點(diǎn)進(jìn)行全國(guó)巡展或全省、全市巡展活動(dòng)。10.公關(guān)活動(dòng)：通過(guò)論壇等形式集中有話語(yǔ)權(quán)的業(yè)內(nèi)人士制造焦點(diǎn)進(jìn)行圈層傳播。11.網(wǎng)絡(luò)廣告：選擇搜房網(wǎng)、新浪樂(lè)居、搜狐網(wǎng)等知名房地產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行宣傳。第101

頁(yè)媒體推廣開(kāi)盤(pán)儀式樣板區(qū)開(kāi)放簽約儀式入住儀式酒會(huì)、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)舉辦巡回展覽會(huì)有獎(jiǎng)比賽優(yōu)惠活動(dòng)

……第102

頁(yè)活動(dòng)推廣銷售中心銷售中心被形容為“銷售的戰(zhàn)場(chǎng)”，銷售中心體現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)和發(fā)展商的實(shí)力。銷售中心選址：在主干道、商業(yè)、車(chē)流、人流密集處。銷售中心的形象包裝必須與項(xiàng)目中高端品質(zhì)相匹配，突出項(xiàng)目特色。第103

頁(yè)建議選址：位于A地塊東北角，主干道十字路口處，對(duì)相鄰的碧桂園、人杰水岸有效的客戶截流。啟動(dòng)時(shí)間：應(yīng)與蓄客期前啟動(dòng)，建議6月初，銷售中心啟用。圍擋廣告圍擋廣告是房地產(chǎn)項(xiàng)目中最有效的、費(fèi)用低廉的推廣手段之一，通過(guò)具有創(chuàng)意的包裝，極大吸引市場(chǎng)關(guān)注，提升項(xiàng)目品質(zhì)。我們應(yīng)該從廣告設(shè)計(jì)和視覺(jué)沖擊力上實(shí)現(xiàn)突破！建議：顏色與樓體外立面顏色相符或選擇暖色調(diào)，突出人居、生態(tài)特點(diǎn)。啟動(dòng)時(shí)間：項(xiàng)目規(guī)劃完畢即投入制作圍擋。項(xiàng)目的認(rèn)知途徑多數(shù)為圍擋廣告，必須充分利用圍擋廣告吸引客戶。突出色彩。第104

頁(yè)樓體條幅在項(xiàng)目部分樓體達(dá)到一定高度后，利用樓體懸掛樓體條幅，增加項(xiàng)目的昭示性，條幅制作成本較低，效果明顯，建議采用軟竹燈形式，增加夜間燈光效果。項(xiàng)目昭示性強(qiáng)，樓體條幅的效果將非常明顯。利用樓體懸掛樓體條幅，增加項(xiàng)目的昭示性第105

頁(yè)路旗包裝路旗廣告是位于城市快車(chē)道和慢車(chē)道之間路燈上的一種新型廣告媒體，該媒體畫(huà)面鮮艷、傳播面廣、廣告成本低。路旗廣告也可成為樓盤(pán)的指示標(biāo)。路旗選擇區(qū)域：一般選擇主干道，車(chē)流量較多，宣傳效果明顯，也可在項(xiàng)目周?chē)范卧O(shè)置路旗廣告，起到指示標(biāo)的作用。建議地點(diǎn)：黃河大街等皇姑、大東進(jìn)入?yún)^(qū)域交通源頭進(jìn)行戶外廣告宣傳。啟動(dòng)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月進(jìn)行路旗廣告宣傳。路旗廣告宣傳形式旨在為項(xiàng)目展示形象、提升其影響力，同時(shí)也給人一個(gè)全新的視覺(jué)沖擊效果。第106

頁(yè)周?chē)鷺?shù)木包裝在不違規(guī)的前提下，項(xiàng)目周?chē)鷺?shù)木包裹金紙，增強(qiáng)項(xiàng)目位置昭示性，達(dá)到?jīng)_擊視覺(jué)的效果。也可在售樓處附近自行種植樹(shù)木，包裹“黃金甲”。第107

頁(yè)樣板間樣板房的作用：1、增強(qiáng)情景營(yíng)銷，增加項(xiàng)目的打動(dòng)力和感染力2、展現(xiàn)項(xiàng)目戶型、景觀等優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)3、規(guī)避項(xiàng)目自身弱勢(shì)，通過(guò)樣板房的裝修消除或減弱戶型、噪音等不良因素。樣板房的制作時(shí)機(jī)：在項(xiàng)目具備制作樣板房后盡量提前制作，使樣板房在銷售中提前發(fā)揮價(jià)值。制作時(shí)間：根據(jù)項(xiàng)目自身銷售節(jié)奏，依次制作各面積段樣板房。第108

頁(yè)沙盤(pán)沙盤(pán)為項(xiàng)目規(guī)劃總模型，也可定義為樓盤(pán)的縮略圖，房子未建成之前，既為賣(mài)圖紙、賣(mài)模型，因此沙盤(pán)的制作必須精細(xì)美觀、大氣。第109

頁(yè)銷售物料完善的銷售物料，既提升項(xiàng)目形象，又起到宣傳效果。樓書(shū)、彩頁(yè)、紙袋、小禮品第110

頁(yè)重點(diǎn)選擇地點(diǎn)：沈陽(yáng)醫(yī)學(xué)院、沈陽(yáng)師范大學(xué)、沈陽(yáng)航空航天大學(xué)、遼寧美術(shù)職業(yè)學(xué)院、遼寧大學(xué)、沈陽(yáng)工程技術(shù)學(xué)院宣傳形式：通過(guò)出資贊助大學(xué)校園各種活動(dòng)，如運(yùn)動(dòng)會(huì)、辯論賽等，在活動(dòng)中進(jìn)行宣傳；如校園內(nèi)、校園外圍彩旗、氫氣球、橫幅等，或在校園門(mén)口處或食堂外設(shè)立樓盤(pán)宣傳圖，項(xiàng)目宣傳展架，小型沙盤(pán)，銷售人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目精美資料派發(fā)。啟動(dòng)時(shí)間：根據(jù)校園活動(dòng)情況，不定期的選取合適的時(shí)間及相應(yīng)宣傳形式。校園活動(dòng)贊助第111

頁(yè)—打入敵人內(nèi)部，區(qū)域客戶不可放過(guò)重點(diǎn)選擇地點(diǎn)：北行、中街、太原街等核心商圈的高檔商場(chǎng)及大型超市進(jìn)行巡展，如北行地一大道、北行千盛百貨、中街興隆大家庭、太原街步行街。宣傳形式：5-10平小型項(xiàng)目展示空間，項(xiàng)目宣傳展架，小型沙盤(pán)，銷售人員現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目精美資料派發(fā)，每個(gè)展點(diǎn)進(jìn)行15天的巡展宣傳。啟動(dòng)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月開(kāi)始進(jìn)行巡展，持續(xù)3個(gè)月。巡展

——深挖客戶第112

頁(yè)搶先新媒體

——地鐵廣告第113

頁(yè)2011年上半年投放地鐵廣告，釋放項(xiàng)目未來(lái)地鐵物業(yè)價(jià)值，同時(shí)最大化網(wǎng)羅年青客群。短信策略——寧可錯(cuò)發(fā)一千，絕不放過(guò)一個(gè)短信覆蓋第114

頁(yè)選擇區(qū)域：道義區(qū)域、沈北區(qū)域、皇姑北行、于洪區(qū)域等中高檔小區(qū)進(jìn)行短信覆蓋；重點(diǎn)選擇人群：各大學(xué)的教職工、附近工廠或集團(tuán)的員工等。宣傳時(shí)間：售樓處開(kāi)放后即開(kāi)始宣傳，周六上午9:00-10:00時(shí)間段、周六下午5:00-6:00時(shí)間段；利用偉業(yè)資源進(jìn)行全城重點(diǎn)客戶營(yíng)銷：偉業(yè)沈陽(yáng)操盤(pán)中糧大悅城、沿海賽洛城、華強(qiáng)廣場(chǎng)等多個(gè)銷售代理項(xiàng)目，積累了近三萬(wàn)沈陽(yáng)全城范圍內(nèi)的有效客戶資源，作為項(xiàng)目全城客戶渠道的有力途徑。RIS銷售管理系統(tǒng)海量客戶信息，全國(guó)各地項(xiàng)目聯(lián)網(wǎng)，龐大信息數(shù)據(jù)庫(kù)支持，有效客戶信息達(dá)15萬(wàn)余組。。目前沈陽(yáng)公司系統(tǒng)有效客戶信息量已達(dá)3萬(wàn)余組。偉業(yè)十七余載，全國(guó)40多城市，400多個(gè)項(xiàng)目，積累了豐富有效的客戶資源。第115

頁(yè)偉業(yè)資源PART4：營(yíng)銷策略推廣策略銷售策略第116

頁(yè)價(jià)格策略營(yíng)銷節(jié)奏銷售策略第117

頁(yè)年份營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)促銷手段目的2011年認(rèn)購(gòu)前期4-8月份（蓄客期）認(rèn)購(gòu)期間給予較大折扣，一次性96折，按揭付款98折，或贈(zèng)裝修。蓄客及認(rèn)購(gòu)合計(jì)500組.開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)9月份（開(kāi)盤(pán)期）為了促進(jìn)客戶轉(zhuǎn)簽，限時(shí)內(nèi)簽約的贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi)。開(kāi)盤(pán)銷售30%房源.10-11月份（強(qiáng)銷期）利用黃金周針對(duì)不同戶型給予適當(dāng)?shù)恼劭蹆?yōu)惠.房源售罄60%.12月份（二次強(qiáng)銷期）冬季房交會(huì)優(yōu)惠政策，老帶新優(yōu)惠策略，增加成交量.房源售罄70%，開(kāi)始銷售車(chē)位..2012年1月份（二次持銷期）利用元旦、春節(jié)期間，加大節(jié)日購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度，強(qiáng)化老帶新優(yōu)惠政策。房源售罄80%，車(chē)位售罄40%.2-4月份（收尾期）剩余房源，買(mǎi)房同時(shí)，買(mǎi)車(chē)位給予優(yōu)惠。房源全部售罄，車(chē)位基本售罄.第118

頁(yè)銷售節(jié)點(diǎn)PART4：營(yíng)銷策略推廣策略銷售策略第119

頁(yè)價(jià)格策略營(yíng)銷節(jié)奏低開(kāi)高走，特殊房源給予優(yōu)惠，根據(jù)實(shí)時(shí)市場(chǎng)情況，做相應(yīng)調(diào)整，保持區(qū)域內(nèi)中上檔價(jià)格第120

頁(yè)價(jià)格策略認(rèn)購(gòu)期：給予較大折扣，一次性96折，按揭付款98折，或贈(zèng)裝修。開(kāi)盤(pán)期：為了促進(jìn)客戶轉(zhuǎn)簽，限時(shí)內(nèi)簽約的贈(zèng)送一年物業(yè)管理費(fèi)。強(qiáng)銷期：利用黃金周針對(duì)不同戶型給予適當(dāng)?shù)恼劭蹆?yōu)惠.冬季房交會(huì)優(yōu)惠政策，老帶新優(yōu)惠策略，增加成交量.利用元旦、春節(jié)期間，加大節(jié)日購(gòu)房?jī)?yōu)惠力度。尾盤(pán)期：剩余房源，買(mǎi)房同時(shí)，買(mǎi)車(chē)位給予優(yōu)惠。PART4：營(yíng)銷策略推廣策略銷售策略第121

頁(yè)價(jià)格策略營(yíng)銷節(jié)奏營(yíng)銷節(jié)奏時(shí)間2011年4-5月2011年6-8月2011年9月10月-2012年1月2012年2-4月任務(wù)目標(biāo)完成基礎(chǔ)籌備工作蓄水期，售樓處開(kāi)放、引起市場(chǎng)高度關(guān)注開(kāi)盤(pán)期，總房源30%.強(qiáng)銷期，總房源80%.車(chē)位40%尾盤(pán)期，房源、車(chē)位售罄營(yíng)銷節(jié)奏籌備期項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)宣傳期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期客戶維護(hù)，持續(xù)熱銷尾盤(pán)促銷期推廣節(jié)奏形象強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入、形象樹(shù)立品牌形象維護(hù)品牌形象提升圍擋宣傳路旗、短信、巡展報(bào)紙、電視等媒體宣傳及促銷活動(dòng)、房交會(huì)……報(bào)紙、促銷活動(dòng)銷售執(zhí)行銷售團(tuán)隊(duì)組建、培訓(xùn)銷售團(tuán)隊(duì)考核、進(jìn)場(chǎng)認(rèn)籌、開(kāi)盤(pán)加推、持續(xù)銷售，車(chē)位銷售尾盤(pán)銷售工程配合工地圍擋、建立售樓處售樓處裝修預(yù)售證主體完成接近封頂?shù)?22

頁(yè)P(yáng)ART5：偉業(yè)簡(jiǎn)介第123

頁(yè)偉業(yè)簡(jiǎn)介—基本情況偉業(yè)顧問(wèn)是從事房地產(chǎn)投資顧問(wèn)、營(yíng)銷代理、商業(yè)顧問(wèn)、資產(chǎn)管理以及二手房經(jīng)營(yíng)的大型房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)公司。1999年4月被北京市房屋土地管理局評(píng)為首批房地產(chǎn)一級(jí)資質(zhì)中介代理公司。公司已發(fā)展成為以“偉業(yè)控股公司”為核心、多家專業(yè)公司并存的集團(tuán)化企業(yè)，下屬設(shè)有投資顧問(wèn)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、商業(yè)顧問(wèn)、資產(chǎn)管理和我愛(ài)我家五家公司，在房地產(chǎn)業(yè)界建立起良好的業(yè)緣關(guān)系并贏得了廣泛的贊譽(yù)。第124

頁(yè)偉業(yè)簡(jiǎn)介—服務(wù)內(nèi)容發(fā)展商拿地偉業(yè)投資顧問(wèn)跟進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶需求研究產(chǎn)品定位概念設(shè)計(jì)偉業(yè)資產(chǎn)管理公司跟進(jìn)視開(kāi)發(fā)商條件解決資金渠道偉業(yè)經(jīng)紀(jì)公司跟進(jìn)偉業(yè)商業(yè)公司跟進(jìn)就綜合項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)業(yè)態(tài)及服務(wù)內(nèi)容設(shè)計(jì)建議制定項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷策略項(xiàng)目形象定位現(xiàn)場(chǎng)包裝建議核心賣(mài)點(diǎn)挖掘與推廣方向設(shè)定銷售與管理商業(yè)公司后期跟進(jìn)經(jīng)紀(jì)公司配合我愛(ài)我家全程配合招商與營(yíng)銷經(jīng)紀(jì)公司現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行綜合服務(wù)綜合服務(wù)·全程參與全程參與··各方配合各方配合發(fā)展商拿地偉業(yè)投資顧問(wèn)跟進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算客戶需求研究產(chǎn)品定位概念設(shè)計(jì)偉業(yè)資產(chǎn)管理公司跟進(jìn)解決資金渠道偉業(yè)經(jīng)紀(jì)公司跟進(jìn)偉業(yè)商業(yè)公司跟進(jìn)就綜合項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議商業(yè)業(yè)態(tài)及服務(wù)內(nèi)容設(shè)計(jì)建議制定項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略營(yíng)銷策略項(xiàng)目形象定位現(xiàn)場(chǎng)包裝建議核心賣(mài)點(diǎn)挖掘與推廣方向設(shè)定銷售與管理商業(yè)公司后期跟進(jìn)經(jīng)紀(jì)公司配合我愛(ài)我家全程配合招商與營(yíng)銷經(jīng)紀(jì)公司現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行綜合服務(wù)綜合服務(wù)全程參與全程參與··各方配合各方配合偉業(yè)顧問(wèn)，以做“北京乃至全國(guó)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商”為核心目標(biāo)，正以最大的熱情、最飽滿的斗志不斷努力著。第125

頁(yè)第126

頁(yè)偉業(yè)簡(jiǎn)介—偉業(yè)優(yōu)勢(shì)//RIS銷售管理系統(tǒng)從客戶感官素求出發(fā)，在細(xì)節(jié)之處體貼客戶，滿足客戶需求傳遞項(xiàng)目訊息，樹(shù)立品牌形象，搭建溝通平臺(tái)建立情感交流，為后續(xù)工作的順利開(kāi)展奠定基礎(chǔ)售中服務(wù)售后服務(wù)售前服務(wù)感官營(yíng)銷，一切從懂得客戶開(kāi)始……第127

頁(yè)偉業(yè)簡(jiǎn)介—偉業(yè)優(yōu)勢(shì)/客戶滿意度及現(xiàn)場(chǎng)管理感官營(yíng)銷客戶滿意服務(wù)客戶0流失永續(xù)進(jìn)行客戶需求滿足客戶需求深度挖掘客戶需求調(diào)查定制化顧問(wèn)服務(wù)客戶維護(hù)保養(yǎng)第128

頁(yè)偉業(yè)簡(jiǎn)介—偉業(yè)優(yōu)勢(shì)/客戶滿意度及現(xiàn)場(chǎng)管理執(zhí)行手段從客戶有意到訪前就開(kāi)始對(duì)客戶需求進(jìn)行有意識(shí)的挖掘，再通過(guò)接待過(guò)程中的接觸和服務(wù)以及后期的客戶涵養(yǎng)，配合各種相關(guān)執(zhí)行手段，我們將使用感官營(yíng)銷客戶滿意服務(wù)，爭(zhēng)取最大限度保有客戶，并實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。接待中購(gòu)買(mǎi)后到訪前第129

頁(yè)偉業(yè)簡(jiǎn)介—偉業(yè)優(yōu)勢(shì)/客戶滿意度及現(xiàn)場(chǎng)管理1、感官營(yíng)銷客戶滿意服務(wù)體系——到訪前的客戶服務(wù)從需求調(diào)查到服務(wù)定制化售前服務(wù)作為感官營(yíng)銷的前奏，在客戶到訪前，就開(kāi)始有意識(shí)的收集客戶信息，如客戶的喜好、習(xí)慣以及對(duì)產(chǎn)品的需求等；以便在客戶來(lái)訪時(shí)可為其提供針對(duì)性的、體貼的、專署性的定制化服務(wù)。這些工作作為感官營(yíng)銷的前期準(zhǔn)備，可使客戶在感受尊貴的同時(shí)，更有親切的歸屬感。第130

頁(yè)偉業(yè)簡(jiǎn)介—偉業(yè)優(yōu)勢(shì)/客戶滿意度及現(xiàn)場(chǎng)管理2、感官營(yíng)銷客戶滿意服務(wù)體系

——接待過(guò)程中的客戶服務(wù)視覺(jué)聽(tīng)覺(jué)嗅覺(jué)觸覺(jué)心理從客戶需求出發(fā)售中服務(wù)感官營(yíng)銷具體兌現(xiàn)在銷售現(xiàn)場(chǎng)管理、銷售道具、銷售說(shuō)辭、客戶認(rèn)購(gòu)、簽約、入住流程、售后服務(wù)等多方面，充分滿足客戶的“視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、觸覺(jué)、心理”的感官素求。向廣大消費(fèi)者展示企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念，樹(shù)立品牌形象。第131

頁(yè)偉業(yè)簡(jiǎn)介—偉業(yè)優(yōu)勢(shì)/客戶滿意度及現(xiàn)場(chǎng)管理溫情速遞拒絕冷漠針對(duì)那些提出問(wèn)題，期望盡快得到明確答復(fù)的客戶，應(yīng)第一時(shí)間將客戶疑問(wèn)反饋給開(kāi)發(fā)商，并隨時(shí)轉(zhuǎn)告客戶事情發(fā)展態(tài)勢(shì)，直至問(wèn)題解決。珍惜每一組客戶資源，認(rèn)真對(duì)待與客戶有關(guān)的任何問(wèn)題，提高團(tuán)隊(duì)整體素質(zhì)，對(duì)已發(fā)生的事情不回避，不推卸責(zé)任，積極配合公司及客戶解決問(wèn)題。推行首問(wèn)責(zé)任制，即使不是由自己直接提供服務(wù)的客戶，一旦有事找到自己，也一定提供熱情周到服務(wù)。定期組織各類發(fā)布活動(dòng)，對(duì)項(xiàng)目近期動(dòng)態(tài)發(fā)表聲明。向客戶及時(shí)輸送最新的項(xiàng)目進(jìn)展信息，包括工程進(jìn)度、價(jià)格調(diào)整、銷售政策、宏觀政策等。售后服務(wù)3、感官營(yíng)銷客戶滿意服務(wù)體系

——后續(xù)的客戶涵養(yǎng)服務(wù)第132

頁(yè)偉業(yè)簡(jiǎn)介—偉業(yè)優(yōu)勢(shì)/客戶滿意度及現(xiàn)場(chǎng)管理專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)管理機(jī)制為提升客戶滿意度提供全面保障系統(tǒng)培訓(xùn)三步走銷售技巧培訓(xùn)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)培訓(xùn)管理制度培訓(xùn)第133

頁(yè)偉業(yè)簡(jiǎn)介—偉業(yè)優(yōu)勢(shì)/客戶滿意度及現(xiàn)場(chǎng)管理專業(yè)知識(shí)市場(chǎng)調(diào)研產(chǎn)品分析房地產(chǎn)從業(yè)人員必須了解的最基礎(chǔ)的專業(yè)常識(shí)，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)、交易程序、建筑常識(shí)等。時(shí)刻加強(qiáng)從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)是偉業(yè)顧問(wèn)管理培訓(xùn)課程的一貫要求。TEXTTEXTTEXT房地產(chǎn)知識(shí)TEXTTEXTTEXTTEXTTEXT政策法規(guī)合同及金融貸款整體市場(chǎng)供求分析區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品調(diào)研自身產(chǎn)品解讀分析銷售說(shuō)辭凝練與潤(rùn)色了解整體市場(chǎng)供求狀況，對(duì)周遍在售樓盤(pán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，使銷售人體及時(shí)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)。調(diào)查內(nèi)容包括地理位置、區(qū)域交通、公共配套、人文環(huán)境、價(jià)格組合、付款方式、廣告策略、銷售執(zhí)行、市場(chǎng)需求等逐一了解，并考核上崗。知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。收集和整理項(xiàng)目答客問(wèn)手冊(cè)，牢記產(chǎn)品信息和關(guān)鍵數(shù)據(jù)，結(jié)合自身與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合分析研究，最后轉(zhuǎn)化為銷售語(yǔ)言并傳達(dá)給消費(fèi)者。對(duì)產(chǎn)品的熟悉程度將直接反映出銷售人員的專業(yè)度，并影響客戶對(duì)服務(wù)的滿意程度。第134

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