惠陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報告惠州中原事業(yè)一部

ShenZhen.03.2012P1.1區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟分析P1.2區(qū)域房地產(chǎn)市場研究PART

1：區(qū)域市場調(diào)查及研究PART

2：項目屬性界定PART

3：項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位PART

4：項目規(guī)劃建議及物業(yè)發(fā)展建議報告框架區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟分析Part1.1區(qū)域概況簡介區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域小結(jié)惠陽下轄管轄淡水、秋長2個街道辦，新墟、鎮(zhèn)隆、沙田、永湖、良井、平潭等6個鎮(zhèn)和惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，102個行政村，區(qū)域總面積915.54平方公里。2010年全區(qū)常住人口57萬，惠陽中心城區(qū)由淡水、秋長、沙田和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)組成。【城市簡介】惠陽區(qū)位于廣東省東南部，西南與深圳龍崗區(qū)相連，西與東莞市接壤，區(qū)域總面積915.54平方公里，與香港隔海相望，是除深圳外距香港最近的城市。深圳惠州東莞香港廣州惠陽廣州深圳190公里58公里68海里47海里118公里東莞澳門香港【重點街道】淡水、秋長街道位于惠陽區(qū)中南部，南靠大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，西與深圳接壤，惠南大道、惠澳大道穿境而過，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通條件優(yōu)越。淡水鎮(zhèn)轄16個社區(qū)居民委員會和8個村民委員會，總面積83平方公里，總?cè)丝?2.6萬，惠陽區(qū)政治、經(jīng)濟和文化中心。秋長鎮(zhèn)轄十一個村委會，一個社區(qū)居委會，總面積121平方公里，總?cè)丝?.12萬，為惠陽兩大街道辦事處之一。淡水淡水秋長沙田【區(qū)域旅游】惠陽依山傍水、山清水秀，歷史文化資源豐富，惠陽融歷史文化和自然資源于一體，形成了黃金四線旅游資源。紅色旅游以葉挺故居、葉挺紀念館，育英樓等以紅色革命為特色的度假旅游景區(qū)。民俗旅游客家土樓、森林世居、會龍樓等圍屋形成獨特的閩西客家文化旅游。黃色旅游東升漁村、大亞灣旅游娛樂場、辣甲島。三門島等海景資源景區(qū)。綠色旅游沙田梅園、金果灣度假區(qū)、新圩白云峰、金桔生態(tài)自然保護區(qū)等山水自然旅游資源。葉挺紀念館新圩白云峰三門島海灣會龍樓圍屋【區(qū)域交通】惠深、深汕、廣惠高速公路穿越境內(nèi)，惠澳大道、惠淡公路將惠陽與惠城區(qū)連成一片，地鐵3號線將從深圳穿越惠陽全境至惠城區(qū)。①②惠陽①②③④深汕高速②惠澳大道③惠南大道④地鐵三號線③深圳—汕頭時速100km/h路寬22米惠城—淡水時速80km/h路寬28米惠城—大亞灣時速80km/h路寬40米【區(qū)域交通】2013年通車的廈深高鐵將在惠陽中心區(qū)設(shè)置站點，屆時，深莞惠地鐵3號線也將貫通惠陽東西全境，城際交通的完善加速了深莞惠同城效應(yīng)?；蓐栬F路交通深廈高速鐵路是杭州—深圳沿海鐵路客運專線一部分，全長約550公里。在惠陽中心城區(qū)設(shè)惠州站，境內(nèi)長度約10公里。預(yù)計2013年通車。

惠陽段地鐵三號線始起深圳龍崗區(qū)至淡水到惠城與地鐵1號、6號線接壤，惠州境內(nèi)設(shè)10站，貫通惠陽東西全境。地鐵3號線淡水至惠城延長線將與2012年開始動工修建。廈門深圳東莞惠陽深圳惠州半小時經(jīng)濟圈一個半小時經(jīng)濟圈區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟分析Part1.1區(qū)域概況簡介區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域小結(jié)【城市規(guī)劃】《惠州市惠陽中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2007－2020）》，提出了“兩軸、三帶、多中心”的規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)，本項目正處于中部城市生活帶的核心區(qū)域?！痘葜菔谢蓐栔行某菂^(qū)分區(qū)規(guī)劃（2007－2020）》覆蓋了淡水、秋長、三和、沙田為一體的332平方公里的土地。兩軸：惠澳城市發(fā)展軸、深惠城市發(fā)展軸；三帶：中部城市生活帶，；秋長西產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；

惠澳產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，多中心：惠陽新中心區(qū)，惠陽行政中心區(qū)，秋長組團中心，秋長北組團中心，三和組團中心；惠陽行政中心區(qū)秋長組團中心秋長北組團中心惠陽新中心區(qū)三和組團中心。新中心功能區(qū)淡水功能區(qū)秋長功能區(qū)沙田功能區(qū)三和功能區(qū)秋長西功能區(qū)秋長北功能區(qū)新中心功能區(qū)，定位為商業(yè)金融服務(wù)中心、商務(wù)辦公區(qū)、對外交通樞紐，承擔(dān)部分居住功能。秋長功能區(qū)，定位為組團級商業(yè)服務(wù)中心、生活服務(wù)中心。城市快速路，規(guī)劃“兩橫兩縱”的快速路系統(tǒng)。“兩橫”由秋沙路、西一大道構(gòu)成；“兩縱”惠南大道和外環(huán)西段構(gòu)成。城市軌道，輕軌1號線、輕軌2號線被提上日程【功能區(qū)定位】根據(jù)惠陽區(qū)既有路網(wǎng)以及規(guī)劃路網(wǎng)的格局、惠陽區(qū)山水自然環(huán)境特點，規(guī)劃將惠陽區(qū)劃分為七大功能區(qū)，同時對道路及交通系統(tǒng)進行了綜合規(guī)劃?！耙粎^(qū)兩城五園”承接深莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的格局基本形成，全力打造惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、萬興工業(yè)園、怡發(fā)和良湖工業(yè)園區(qū)為核心的三大工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。一區(qū)：指惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩城：金玉東方珠寶城和鎮(zhèn)隆服裝城五園：三和開發(fā)區(qū)、萬興工業(yè)園、良湖工業(yè)園、洋納工業(yè)園、怡發(fā)工業(yè)園【產(chǎn)業(yè)規(guī)劃】惠陽區(qū)按照“一三五七”發(fā)展戰(zhàn)略部署，積極承接深圳、東莞等地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，優(yōu)化發(fā)展外向型經(jīng)濟，提升外向型經(jīng)濟質(zhì)量?；蓐柦?jīng)濟開發(fā)區(qū)兩城五園【“一區(qū)兩城五園”】惠陽承接深圳、深莞等地以勞動密集型為主的第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，目前經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與經(jīng)濟園區(qū)初見成效，羊群效應(yīng)現(xiàn)端倪。規(guī)模格局現(xiàn)狀總占地面積8平方公里總占地面積3.6平方公里提出“一中兩翼三區(qū)”發(fā)展格局，打造成開發(fā)區(qū)行政、教育、商貿(mào)、物流、飲食、文化、休閑的聚集地，形成以電子信息產(chǎn)業(yè)為主的發(fā)展的格局。

承接深圳珠寶行業(yè)協(xié)會整體轉(zhuǎn)移和與深圳服裝協(xié)會的合作，兩城形成以生產(chǎn)加工黃金、鉑金、鉆石、玉器等高檔首飾為主的加工產(chǎn)業(yè)和服裝城也集群。五園涵蓋了大型綜合性汽車電子信息產(chǎn)業(yè)基地、光電一體產(chǎn)業(yè)、電子信息和精細化工產(chǎn)業(yè)、引進環(huán)保型的民營企業(yè)和外資企業(yè)以及高新技術(shù)的民營企業(yè)。

項目建成投產(chǎn)后，將容納國內(nèi)外著名生產(chǎn)企業(yè)逾100家，從業(yè)人員2萬至3萬人，2010年工業(yè)總產(chǎn)值突破150億元。五園（洋納、行誠、萬興、良湖、怡發(fā)工業(yè)園）規(guī)劃初見成效，09年，五園總共累計引進項目17宗，總投資4.88億元。開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有企業(yè)100多家，投資總額100多億元，年生產(chǎn)總值11億元、工業(yè)產(chǎn)值45億元、出口總額40億元。總占地面積29.3平方公里【深莞惠產(chǎn)業(yè)一體化】隨著深莞惠經(jīng)濟一體化的加強，形成了明確的產(chǎn)業(yè)分工，以實現(xiàn)錯位互補，提升區(qū)域整體綜合競爭力。深圳深圳------以高新技術(shù)、金融、物流、文化為四大支柱產(chǎn)業(yè)，深圳企業(yè)的加工制造基地逐步向東莞和惠州遷移；東莞------加快加工制造業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，確定經(jīng)濟雙轉(zhuǎn)型的總體方向：由資源主導(dǎo)型向自主創(chuàng)新主導(dǎo)型，社會型轉(zhuǎn)變，建設(shè)松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)?；葜?-----承接珠三角，特別是深圳、東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，打造世界級的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、先進制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和世界先進水平的特大型石油化工基地?；葜萆钲诮鹑诤唾Y本市場發(fā)達，惠州和東莞制造業(yè)和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)雄厚，是深圳高新技術(shù)發(fā)展的后方和基地。三地產(chǎn)業(yè)互補發(fā)展，共同實現(xiàn)深莞惠經(jīng)濟社會的融合。東莞

【規(guī)劃小結(jié)】城市中心緩慢北移，而本案正處于惠陽城市擴張的主軸線上，未來將汲取城市化進程中的一系列利好。重心北移規(guī)劃提出“兩軸、三帶、多中心”的空間結(jié)構(gòu)，并提出七大功能區(qū)概念輕軌提速規(guī)劃重視輕軌1號線、輕軌2號線的建設(shè)，力爭2013年輕軌1號線動工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接深莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，部署“一三五七”發(fā)展戰(zhàn)略，打造“一區(qū)兩城五園”格局交通規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃空間規(guī)劃區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟分析Part1.1區(qū)域概況簡介區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域小結(jié)【經(jīng)濟發(fā)展】2005-2011年，惠陽區(qū)GDP年均增長25%，經(jīng)濟增長勢頭強勁，2011年更是首次突破200億元大關(guān)，綜合經(jīng)濟實力躍上新臺階

。2007年，惠陽區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）107.29億元，首次突破百億元大關(guān)，同比增長16％，經(jīng)濟發(fā)展開始步入快車道。2008年，惠陽區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）124.03億元，人均GDP首次突破20000元大關(guān)，達到22078元。

2011年，全區(qū)生產(chǎn)總值達217.05億元，同比增長16.5%，增幅創(chuàng)2008年金融危機以來新高?；蓐枀^(qū)歷年GDP走勢（億元）Part1惠陽區(qū)歷年常住人口走勢（萬人）【區(qū)域人口】2010年惠陽區(qū)常住人口達到57萬人，主要集中于淡水街道、新圩鎮(zhèn)、秋長街道等商業(yè)、工業(yè)密集區(qū)域。鎮(zhèn)/街道人口數(shù)（人）比重（%）淡水街道22670339.61秋長街道8122414.19沙田鎮(zhèn)292765.12新圩鎮(zhèn)8328314.55鎮(zhèn)隆鎮(zhèn)469828.21永湖鎮(zhèn)255754.47良井鎮(zhèn)250434.38平潭鎮(zhèn)322715.64惠陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)219733.84合計5723301002009年，受全球金融危機沖擊，惠陽人口出現(xiàn)回流趨勢，而隨著經(jīng)濟的迅速回暖，人口規(guī)模亦迅速壯大。發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展；以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并行平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型【人均GDP】2011年，惠陽區(qū)人均GDP預(yù)計為37700元，惠陽房地產(chǎn)市場處于改善性需求為主的發(fā)展階段。2011年，全國人均GDP為35083元，惠州市人均GDP為預(yù)計37631元，惠陽市預(yù)計37700元，惠陽經(jīng)濟發(fā)展超越全國平均水平，與惠州市整體水平保持一致。2011年，惠陽人均GDP接近6000美元，惠陽房地產(chǎn)市場處于數(shù)量與質(zhì)量并行發(fā)展，市場趨于改善性需求為主的發(fā)展階段?；蓐枀^(qū)歷年人均GDP走勢（元）【固定資產(chǎn)投資】惠陽固定資產(chǎn)投資增長迅速，年均增長67.6%，房地產(chǎn)投資比重逐年增長，扮演者區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)的角色。惠陽固定資產(chǎn)投資增長迅速，2005-2011年，年均增長67.6%。2007年，增長率開始逐步放緩，步入理性發(fā)展區(qū)間。惠陽房地產(chǎn)投資比重逐年增長，2011年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資37%，房地產(chǎn)已成為惠陽區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)?；蓐枀^(qū)歷年固定資產(chǎn)投資（億元）惠陽區(qū)歷年房地產(chǎn)投資（億元）【工業(yè)化】惠陽石化產(chǎn)業(yè)與工業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)集群帶動第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，2009年惠陽城市化率已達67.3%，工業(yè)化已進入擴張階段。初期·起始階段中期·擴張階段后期·成熟階段城市化率有所降低達到現(xiàn)代化城市化率是同期工業(yè)化水平的1.5—2.5倍，城市化率較快速向70%攀升城市化率平穩(wěn)上升，向30%發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主總量、第二產(chǎn)業(yè)加速經(jīng)濟實力弱集約、知識型資金資源、技術(shù)密集型勞動密集型30%70%城市化水平工業(yè)化城市化工業(yè)化隨著工業(yè)化進程的加快和惠陽城市化率的不斷提高，城市人口規(guī)模將進一步擴大，新增城市人口將增加龐大的住房剛需，這將為惠陽房地產(chǎn)市場注入新的活力?！境鞘刑卣鳌?011年，惠陽人均GDP接近6000美元，處于被動郊區(qū)化向主動郊區(qū)化過渡階段，郊區(qū)主流客戶為區(qū)域內(nèi)的中高收入階層。城市中心擁有最優(yōu)越的可達性和區(qū)位優(yōu)勢城市要素向中心聚集城市中心規(guī)模經(jīng)濟涵蓋所有城市功能有城市更新改造背景形成大量購房需求，在全市中低價房分布中郊區(qū)占絕對比重政府同時大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運系統(tǒng)建設(shè)郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善郊區(qū)主流客戶為本區(qū)城的中高收入階層，購房目的為第一居所、第二居所或投資城市化被動郊區(qū)化主動郊區(qū)化大都市-城市群階段劃分城市特征指標特征居住消費特征解決溫飽問題；生理性需求占主導(dǎo)階段主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能、改善居住環(huán)境階段人們對耐用品的消費需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非比追求生活質(zhì)量階段對物業(yè)的要求不僅停留在居住的要求，開始出現(xiàn)度假居所，投資物業(yè)等等城際居住現(xiàn)象開始開始變得普遍人均GDP〈300美元人均GDP300-3000美元人均GDP3000-10000美元人均GDP〉10000美元房地產(chǎn)市場“火”本地市場“小”

人口增長緩慢

異地置業(yè)盛行2010年惠陽區(qū)常住人口57萬人，年均增長6.4‰，人口增長過慢嚴重制約了本地市場需求的釋放。目前惠陽正處于被動郊區(qū)化向主動郊區(qū)化過渡階段，但對于本地居民而言，更傾向于異地置業(yè)，如惠城。

房地產(chǎn)投資占比持續(xù)加大，已成為區(qū)域內(nèi)最為最重要的支柱產(chǎn)業(yè)

經(jīng)濟增速領(lǐng)跑惠州縣域經(jīng)濟

人均GDP逼近6000美元關(guān)口

固定資產(chǎn)投資連創(chuàng)新高矛盾【小結(jié)】房地產(chǎn)投資帶動區(qū)域經(jīng)濟迅速發(fā)展，但緩慢的人口增長及異地置業(yè)的盛行嚴重制約了本地市場需求的釋放。區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)濟分析Part1.1區(qū)域概況簡介區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域經(jīng)濟分析區(qū)域小結(jié)深圳經(jīng)濟高速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)不斷升級優(yōu)化，開始擴散和轉(zhuǎn)移惠陽受深圳經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)影響經(jīng)濟發(fā)展迅速秋長、淡水主動對接深惠經(jīng)濟輻射與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移小結(jié)秋長為惠陽區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部，交通的便捷以及工業(yè)園區(qū)的建設(shè)將帶動區(qū)域整體經(jīng)濟的快速發(fā)展；淡水作為惠陽的經(jīng)濟、商業(yè)、行政中心，將成為深惠同城化的排頭兵?！緟^(qū)域宏觀經(jīng)濟小結(jié)】深圳在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展，GDP保持高速增長的態(tài)勢下，輻射并推動著大珠三角區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展；在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級、優(yōu)化，珠三角區(qū)域軌道交通同城化的影響下，深圳產(chǎn)業(yè)開始向珠三角區(qū)域的二、三線城市轉(zhuǎn)移。受珠三角經(jīng)濟輻射及承接發(fā)達城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響，惠陽經(jīng)濟快速發(fā)展，GDP逐年增長；惠陽區(qū)位優(yōu)勢極為明顯，深惠一體化加快了惠陽與深圳的融合，城際交通和區(qū)域延展的實現(xiàn)，惠陽將成為深圳“第七區(qū)”P1.1區(qū)域宏觀經(jīng)濟及發(fā)展規(guī)劃P1.2區(qū)域房地產(chǎn)市場研究PART

1：區(qū)域市場調(diào)查及研究PART

2：項目屬性界定PART

3：項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位PART

4：項目規(guī)劃建議及物業(yè)發(fā)展建議報告框架區(qū)域房地產(chǎn)市場研究Part1.2市場現(xiàn)狀分析商業(yè)市場分析競爭樓盤分析未來發(fā)展及預(yù)測【競爭格局】淡水片區(qū)是惠陽商品房項目開發(fā)的主要片區(qū)，片區(qū)內(nèi)高端樓盤占據(jù)開發(fā)總量的半壁江山，客戶以深圳投資兼自住客為主。

棕櫚島光耀城半島一號萬城淡水片區(qū)惠陽商品房項目開發(fā)主要集中在淡水片區(qū)，作為惠陽區(qū)的成熟區(qū)域，交通便利以及深圳中心區(qū)域的極化效應(yīng)，深客成為區(qū)內(nèi)的主要投資、置業(yè)客戶。淡水片區(qū)高端項目云集，包括光耀城，棕櫚島，半島一號、中信新城、星河丹堤等別墅項目。未來區(qū)內(nèi)高端房地產(chǎn)開發(fā)將進一步增加。星河丹堤中信新城錦江鉆石YOYO水岸馬克住區(qū)太東高地恒基御景華庭映日蘭亭龍林上觀別樣城誠杰國際天安星河廣場雅居樂項目保利項目2011年惠州掛牌經(jīng)營性土地面積合計約883萬平米，以惠陽區(qū)供應(yīng)為主，占總量的31.4%。【土地市場】2011年，在惠州土地市場，惠陽區(qū)取得了供應(yīng)和成交的雙料冠軍，土地市場的活躍為下一階段樓市的反彈奠定了基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來源:根據(jù)惠州市國土局公布數(shù)據(jù)整理惠州市各區(qū)縣商住用地掛牌面積（單位：萬平米）從2011年惠州經(jīng)營性用地成交面積看，主要分布惠陽區(qū)、惠東縣。2011年惠州各區(qū)縣商住用地交易面積（單位：萬平米）【商品房供求】2010年以來，惠陽區(qū)商品房供求差距持續(xù)拉大，市場呈現(xiàn)出供過于求的態(tài)勢，銷售壓力進一步加劇?；蓐枀^(qū)歷年商品房供應(yīng)走勢惠陽區(qū)歷年商品房成交走勢2010年，惠陽商品房市場供應(yīng)迅速反彈，2011年達到破紀錄的157萬平米。2009年以來，惠陽商品房成交一路走高，2011年破90萬平米關(guān)口。【深惠房價剪刀差】2011年惠陽區(qū)房價5125元/平米，與深圳各區(qū)房價形成巨大落差，使與深圳接駁的惠陽對深圳中低端客戶及投資客存在較大吸引力。深圳各區(qū)與惠陽片區(qū)普通住宅價格對比深圳可供開發(fā)土地日益減少，房價高企，勢必導(dǎo)致城市人口向周邊外溢；惠州經(jīng)濟與深圳有較大差距，房地產(chǎn)市場發(fā)展尚待成熟，房價遠低于深圳商品房價，且居住環(huán)境較好；惠陽—大亞灣毗鄰深圳，對深圳部分中低端客戶及投資客存在較大吸引力。惠陽與深圳明顯的價格剪刀差，刺激了深圳市區(qū)居民到惠陽置業(yè)。價格落差【客戶情況】區(qū)域客戶以關(guān)內(nèi)投資客為主，受深莞惠一體化等規(guī)劃利好和價格因素影響，龍崗、坑梓、坪山中低端自住客戶開始增加。首次置業(yè)客戶較多龍崗客戶深圳中基層收入者大亞灣過渡型居住人群普通年齡在30歲以下深圳關(guān)內(nèi)客戶，尤其是以嘗到投資甜頭的福田、南山客戶區(qū)域內(nèi)有工作、商務(wù)來往的異地人群區(qū)域內(nèi)的客戶區(qū)域內(nèi)的高收入行業(yè)群體及產(chǎn)業(yè)客戶管理層等深圳改善型客戶其它投資客戶絕對主力改善型客戶為主緊湊型戶型，二房、三房為主性價比產(chǎn)品較高質(zhì)素產(chǎn)品舒適度戶品三房、四房江南豪園、城市經(jīng)典錦江鉆石、東岸公館萬城、半島1號【市場現(xiàn)狀】競爭激烈，多以山水資源為主要優(yōu)勢，營銷渠道相對單一，主打深圳投資客，龍崗客戶占比逐年擴大。

競爭激烈

板塊格局龍崗區(qū)域逐漸增多2011年，市場表現(xiàn)供需嚴重失衡，2012年，隨著市場供應(yīng)持續(xù)加大，市場競爭更加激烈，區(qū)域市場從“利潤模式”進入“生存模式”。作為外向型城市，購房客戶80%以上來自于深圳，其中福田、南山等關(guān)內(nèi)客多以投資為主。依托地緣優(yōu)勢，龍崗、坪山客戶占比逐漸拉大。目前區(qū)域形成惠陽中心區(qū)、三和片區(qū)、大亞灣中心區(qū)及西區(qū)四大競爭板塊?；蓐栔行膮^(qū)板塊房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，配套相對完善。1、充分利用項目地緣、規(guī)模優(yōu)勢，在承接福田南山等關(guān)內(nèi)客戶的同時，增加龍崗、坪山、坑梓外溢客戶群體；2、完善現(xiàn)場的展示等硬性指標，同時重視配套、人居等軟性因數(shù)的包裝。區(qū)域樓市小結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)市場研究Part1.2市場現(xiàn)狀分析商業(yè)市場分析競爭樓盤分析未來發(fā)展及預(yù)測【新老商圈】目前惠陽區(qū)商業(yè)市場呈現(xiàn)新舊兩大商圈并立的局面，新中心區(qū)商圈勢必取代老中心區(qū)商圈，成為城市的中心商圈。好益多商圈（a）土湖商圈（c）開城大道商圈（b）cba涵蓋崇雅路和南門大街，以好宜多惠陽商貿(mào)廣場為中心。涵蓋開城大道、中山路、葉挺路等，以裕華廣場為主體。涵蓋白云路和人民路，以萬聯(lián)廣場為中心。新中心區(qū)商圈老中心商圈從發(fā)展的方向來看，惠陽區(qū)的發(fā)展重點會圍繞新中心區(qū)作中心點，雖然短期內(nèi)在商業(yè)競爭上，新中心區(qū)無法從南門口商圈分流截源。隨著高素質(zhì)人群的進入和區(qū)域良好的規(guī)劃，必然會產(chǎn)生新中心區(qū)商業(yè)模式以取代惠陽現(xiàn)有占主要地位的百貨商業(yè)模式。【新中心商圈】新中心商圈發(fā)展時間較短，但隨著大型商家的進駐，商圈氛圍日益濃厚，未來將取代老城區(qū)的百貨商業(yè)模式。新中心商圈世貿(mào)廣場：12000平米錦江國際：商業(yè)整體30000平米隆基天地廣場商業(yè)街15000平米民生購物廣場8000平米都市廣場商業(yè)樓31000平米廣場明珠商業(yè)樓12000平米昊康廣場,商業(yè)面積8000平米部分商業(yè)類型一覽零售商名稱經(jīng)營定位營業(yè)面積銷售樓層鋪位形式租金水平出租率新一城高檔購物中心40000㎡五層開放式鋪位1、2F：200-300元/㎡?月

3、4F：330-450元/㎡?月98%裕華廣場中檔百貨15000㎡3層開放式鋪位1F:110-140元/㎡100%好宜多商貿(mào)廣場低檔百貨40000㎡5層開放式鋪位2F:110-140元/㎡98%華都廣場中低檔百貨10000㎡2層開放式鋪位1F:80-120元/㎡97%裕華百貨中低檔百貨2500㎡3層開放式鋪位1F:70-120元/㎡100%萬聯(lián)購物廣場中低檔購物廣場24000㎡6層開放式鋪位外部廣場商戶：250-300元/㎡?月98%天虹商場高檔購物中心27500㎡3層開放式鋪位1F：120—200元/㎡100%【商業(yè)體量】惠陽商業(yè)形態(tài)以中低端散鋪為主，大型百貨商業(yè)營業(yè)面積集中在10000—40000平米之間，缺乏城市級的大型shopingmall?！旧虡I(yè)業(yè)態(tài)】目前惠陽區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)以娛樂休閑為主，但檔次較低，區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)缺失、成熟度偏低。區(qū)域內(nèi)商業(yè)多為淡水自給性商業(yè)格局，以滿足本地人自身的基本生活需求功能，主要以休閑娛樂為主。目前區(qū)域內(nèi)較有效的商業(yè)經(jīng)營模式以“主力店＋街區(qū)、輔營區(qū)”為主，即對于集中式商場引進主力店只租不售，銷售產(chǎn)權(quán)獨立的街區(qū)套現(xiàn)；通過引進品牌主力實力商家，提升項目商業(yè)價值，并使街區(qū)價值達到最大化?！旧虡I(yè)市場小結(jié)】好益多代表過去，新中心商圈才是未來城市的核心。目前區(qū)域商業(yè)仍以90年代的百貨模式為主，缺少年輕人所青睞的時尚購物、娛樂場所，市場成熟度偏低。缺乏適合年輕客戶的購物場所目前惠陽大小樓盤無論需要與否，底層均設(shè)置較大規(guī)模的商用面積，這是惠陽商業(yè)地產(chǎn)面臨的消費內(nèi)需不足、商業(yè)地產(chǎn)超前開發(fā)的現(xiàn)實。商業(yè)裙樓較為普遍新中心區(qū)商業(yè)尚需培育和形成大部分經(jīng)營理念落后，業(yè)態(tài)不成熟，經(jīng)營狀況較差，后期隨著各樓盤業(yè)主的入住，新中心區(qū)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；受新中心區(qū)各樓盤商業(yè)面積的集中供應(yīng)，短期內(nèi)供應(yīng)壓力較大區(qū)域房地產(chǎn)市場研究Part1.2市場現(xiàn)狀分析商業(yè)市場分析競爭樓盤分析未來發(fā)展及預(yù)測通過片區(qū)資源、入市時間、地緣關(guān)系及產(chǎn)品四個維度對比分析，本案未來高度競爭區(qū)域為惠陽、大亞灣，核心競爭個盤為花樣年·別樣城、龍林上觀、光耀城、太東高地，其次為恒基·御景華庭、映日蘭亭和緣水岸等，未來市場競爭異常激烈?！靖偁帉κ帧客ㄟ^多維度的對比分析，我們選取了區(qū)域內(nèi)多個代表性的中高端項目作為我們的研究對象。選取條件：花樣年別樣城光耀城龍林上觀天安星河太東高地緣水岸映日蘭亭恒基·御景華庭萬城本案保利項目中信新城雅居樂項目星河丹堤待銷售已銷售待開發(fā)項目名稱基本情況主力產(chǎn)品銷售價格銷售情況別樣城占地17萬，建面70萬35-39精裝公寓5800元/平米（精裝）二期消化約1100套，消化51%龍林上觀占地40萬，建面70萬132-162三房、四房5500元/平米一期推出408套，消化81%光耀城占地100萬，建面100萬128、139三房高層待定高層待定太東高地占地3.3萬，建面19萬90-125三房5600元/平米首期推出336套，消化71%萬城占地33萬，建面80萬60-94二房5400元/平米三期成交169套，消化34%緣水岸占地11萬，建面23萬87-123三房4900元/平米4棟成交102套，消化58%恒基御景華庭占地1萬，建面6.7萬71-113二房、三房4100元/平米成交約270套，消化38%映日蘭亭占地2.7萬，建面12萬72-140二房、三房高層待定內(nèi)部認籌約40個【微觀競爭分析】——競爭項目匯總【花樣年別樣城】位于惠南大道旁，毗鄰惠陽汽車客運總站，占地17萬，建面70萬，是一個新中心區(qū)邊緣地帶高容積率的人居大盤。項目區(qū)位圖項目簡介位置：項目位于惠南大道旁占地面積：172000㎡建筑面積：720000㎡容積率：3.49，總戶數(shù)8590戶推銷情況：一期推出856套小高層單位，已售磬；在售二期高層及公寓單位，銷售情況良好，均價5800元（精裝）客戶情況：深圳客占比達7成，本地客戶約占2成。惠鹽高速人民路深汕高速沿海高速深汕高速惠南大道沿海高速大亞灣大道廈深鐵路鹽排高速【項目規(guī)劃】項目分五期開發(fā)，受高容積率限制，采取圍合式建筑布局，高層與小高層搭配，以提升居住舒適度。項目總體規(guī)劃布局小區(qū)西鄰60米惠南大道，沿惠南大道規(guī)劃展示面較好的小高層單位。為完善生活配套，小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有九年制學(xué)校、泳池、網(wǎng)球場、籃球場等康體娛樂設(shè)施。項目走分期開發(fā)路線，一期已售罄，在售二期公寓及高層單位。

東南亞風(fēng)情園林現(xiàn)代簡約風(fēng)格【建筑園林風(fēng)格】外立面采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，灰、白、黃三色相間，色調(diào)鮮明、簡單

。園林打造以環(huán)保低碳生態(tài)為特色，屬東南亞風(fēng)情園林派系。

【二期產(chǎn)品配比】二期規(guī)劃有8棟高層，共計2298套單位，其主打40平米左右的精裝公寓產(chǎn)品，更強調(diào)物業(yè)的投資價值，公寓套數(shù)占比56.4%。國際精裝公寓高層高層一期(11層)二期(33層)產(chǎn)品類型戶型結(jié)構(gòu)面積區(qū)間(平米)套數(shù)套數(shù)比例公寓單身公寓35-39113449.35%2房2廳691627.05%高層1房2廳71642.79%2房1廳731868.09%2房2廳651285.57%2房2廳92-9425010.88%3房2廳95642.79%2房2廳110-11527912.14%3房2廳130311.35%合計2298100.0%精裝公寓產(chǎn)品布局靠近城市主干道，突出投資屬性雙陽臺設(shè)計，視野開闊贈送面積大，使用率【戶型分析】N+1房設(shè)計，通過擴大贈送面積來提高產(chǎn)品附加值，進而提升產(chǎn)品市場競爭力。一房一廳一衛(wèi)36-39平米二房二廳二衛(wèi)92-94平米【開發(fā)策略】以臨路面昭示性較好的小高層單位做為啟動區(qū)，樹立項目形象，后期開發(fā)區(qū)域地標物業(yè)（33層），提升溢價空間。一期首期開發(fā)臨路昭示性較好的小高層，確保首批產(chǎn)品入市一炮走紅，贏得市場口碑。承接一期熱銷勢頭，二期順勢推出景觀資源更佳的33層高層單位，持續(xù)造勢。三期，緊鄰山景資源，背靠九年制學(xué)校，在整個項目中屬于核心位置，溢價空間將進一步增大。四期、五期……【營銷策略】項目重視線上線下渠道的配合，線上樹立項目形象，提高市場知名度，線下重視客戶積累，配合低開高走的開盤策略，快速入市。推廣外向型市場的特征促使項目重視挖掘三級市場資源，開發(fā)商簽下了除中原、世聯(lián)之外的幾乎所有深惠三級市場經(jīng)紀公司，效果顯著，二期近七成成交來自于三級市場帶客。戶外網(wǎng)絡(luò)傳媒線下外展場明星造勢巡展圖片1圖片2圖片3線上【龍林上觀】位于惠南大道與永興路交匯處，占地40萬㎡，目前開發(fā)一期，占地1.5萬平米，建面5.6萬平米，屬片區(qū)大規(guī)模高密度中高檔住宅社區(qū)。項目區(qū)位圖項目簡介位置：項目位于惠南大道旁占地面積：40萬㎡建筑面積：約70萬㎡容積率：一期占地1.5萬，建面5.6萬，容積率3.64推銷情況：一期推出408套高層單位，陷入滯銷狀態(tài)，均價5500元?？蛻羟闆r：本地客占比近6成，主要受國土局團購客戶的影響?！卷椖恳?guī)劃】項目分多期開發(fā)，規(guī)劃有別墅、高層、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，欲打造為區(qū)域內(nèi)高端城市綜合體。一期三期二期項目總體規(guī)劃布局項目毗鄰惠陽區(qū)國土局，首期開發(fā)酒店旁住宅物業(yè)。社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有2個籃球場+2個網(wǎng)球場，3公里登山慢跑步道，1000平米奢華無邊際泳池，6000平米農(nóng)貿(mào)綜合市場，5000平米風(fēng)情商業(yè)街，30000平米大型購物中心。目前在售一期單位。22

地中海園林風(fēng)格新古典主義風(fēng)格雕塑、閣亭、曲徑···三段式外立面，仿歐古屋頂···【建筑園林風(fēng)格】端莊厚重的新古典外立面，配以花園式架空層地中海風(fēng)情園林，力求打造高品質(zhì)居住社區(qū)感。【一期產(chǎn)品配比】項目一期推出6棟，408套住宅單位，以130平米以上的中大戶型為主，瞄準本地自住客及珠三角投資客。物業(yè)類型成交存量套數(shù)匯總面積匯總套數(shù)面積套數(shù)面積住宅三房20125901.43314097.3123229998.74四房10016206.077011931.0517028137.12五房2553.9841151.0661705.04住宅匯總30342661.4810517179.4240859840.9商業(yè)匯總81514.9511422.192937.05總計31144176.4310618601.5241762777.95【戶型分析】產(chǎn)品設(shè)計走大尺度路線，戶型整體中規(guī)中矩，每戶均設(shè)計觀景純玻璃弧形落地凸窗。三房二廳二衛(wèi)132.33平米三房二廳二衛(wèi)115.46平米【開發(fā)策略】項目首期開發(fā)臨近國土局部分的地塊，迎合政府團購客戶，提高入住率，為后期別墅、商業(yè)業(yè)態(tài)的開發(fā)積累人氣。首期開發(fā)臨近國土局部分地塊，做好政府關(guān)系維護，消化政府團購客戶，為社區(qū)積累人氣。二期開發(fā)，土地主體性質(zhì)依然為公用事業(yè)局和規(guī)劃局辦公樓及住宅用地，依然走政府主導(dǎo)路線。在一期、二期政府團購客戶的陸續(xù)入住的基礎(chǔ)上，三期項目將開發(fā)別墅、商業(yè)等業(yè)態(tài)，實現(xiàn)產(chǎn)品價值的飛躍。項目周邊戶外、路旗展示網(wǎng)絡(luò)廣告投放短信節(jié)點投放線上

惠陽世紀華園外展場惠陽社區(qū)巡展、派單深惠二三級聯(lián)動線下【營銷策略】國土局低價團購（2650元），迫使開發(fā)商大幅壓縮營銷費用，有限的推廣費用主要集中于惠陽本地的戶外、短信投放。【好益康國際大酒店】于2012年2月29日正式封頂，包括白金五星級標準的好益康國際大酒店和甲級寫字樓，建成投入使用后將成為惠陽的地標性建筑。酒店高182米，建成后將成為惠陽的地標性建筑之一。1-6F：頂級餐飲及休閑會所；7-29F：五星級酒店；30-40F：城市甲級寫字樓；41F：180米天際會所、天際泳池；頂部設(shè)總裁直升機停機坪，天際泳池，16部高速電梯，奢享超白金五星酒店生活。【光耀城】項目位于惠陽區(qū)淡水北環(huán)路與惠南大道交匯處，占地100萬平米，建面100萬平米，為區(qū)域內(nèi)大規(guī)模低密度高端住宅項目。深圳項目區(qū)位圖項目簡介位置：項目位于惠南大道旁占地面積：100萬㎡建筑面積：100萬㎡容積率：1.0，推銷情況：項目分六期開發(fā)，目前在售五期二組團，共124套別墅單位。聯(lián)排均價11500元/平米?？蛻羟闆r：深圳投資客占比超過九成，本地客購買高端物業(yè)占比較低?！卷椖恳?guī)劃】作為上百萬平米的超級低密度別墅大盤，項目共分六期開發(fā)，規(guī)劃有別墅、高層、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，以城郊綜合性主流豪宅自居。項目總體規(guī)劃布局項目內(nèi)部規(guī)劃有8萬平方米原生態(tài)湖2公里湖岸棧道6萬平米的山體公園5000平米湖岸會所2萬平米英倫風(fēng)情商業(yè)街13.5萬平米北師大教育基地9洞高爾夫練習(xí)場【園林規(guī)劃】根據(jù)原生地貌，設(shè)計環(huán)形景觀軸，并且在住宅設(shè)計方面注重與景觀資源的融合，建筑風(fēng)格為英倫皇家風(fēng)格。道路分級設(shè)置，組團空間明確

景觀分級設(shè)置，空間停留性高以綠色景觀為主，充分利用公共山景資源,還原生態(tài)景觀自然水系形成寬大湖景和流動小溪，還原自然鄉(xiāng)墅生活

喬、灌、花、草交錯結(jié)合形成公共、半公共和私密三重空間14523園林景觀假山流水園林小道戶型面積區(qū)間套數(shù)比率二房81.990

10.9%二房82.18810.6%三房109.28610.5%三房128

284

34.5%

三房139.5

27633.5%合計——824100%【高層產(chǎn)品配比】光耀城六期規(guī)劃有10棟高層，824套單位，產(chǎn)品以128、139平米的大三房為主，預(yù)計2012年下半年推出。【開發(fā)策略】項目首期開發(fā)正對光耀實驗學(xué)校的別墅產(chǎn)品，大打教育牌，成功入市，后期通過社區(qū)內(nèi)部配套的不斷完善，采取分期滾動開發(fā)策略。首期通過優(yōu)先開發(fā)北環(huán)路沿線物業(yè)，成功樹立項目形象。后期通過項目內(nèi)部配套的更新完善、英倫風(fēng)格園林的成型，采取滾動開發(fā)，快速回現(xiàn)的策略。第六期為純高層單位，高層產(chǎn)品線沿外環(huán)路呈條形分布，共十棟824戶，項目通過前期別墅高端大盤的形象塑造，為后期洋房產(chǎn)品的成功溢價做足了鋪墊。光耀城營銷全傳播體系管理分析營銷屬于區(qū)域內(nèi)最成功的別墅盤大眾傳播管理賣場終端管理渠道管理公關(guān)管理【營銷策略】2011年，以全傳播體系管理傳播績效，成功摘取了區(qū)域內(nèi)最成功別墅營銷項目的桂冠?！咎珫|高地】項目地處惠陽新中心區(qū)，位于人民路主干道之上，毗鄰惠陽區(qū)政府，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。大亞灣方向深圳方向惠城人民路新中心區(qū)區(qū)政府金惠大道本項目項目區(qū)位圖項目整體經(jīng)濟技術(shù)指標地址：人民路主干道占地面積：3.3萬㎡建筑面積：19萬㎡容積率：4.8推售情況：推出2棟、6棟、8棟，但因定價過高，目前項目已陷入滯銷狀態(tài)，均價5600元/平米?？蛻魳?gòu)成：本地客占比超過八成，以改善型需求居多?！卷椖恳?guī)劃】受高容積率制約，項目采取圍合式建筑布局，通過中央景觀園林的打造，來降低客戶抗性。項目總體規(guī)劃布局吉之島游泳池網(wǎng)球場主題會所兒童游樂場商業(yè)步行街人民公園市政廣場私家園林內(nèi)部配套【建筑園林風(fēng)格】走高端豪宅路線，立面為簡歐派系，塑造較強品質(zhì)感，結(jié)合Artdeco現(xiàn)代園林風(fēng)格，拔高項目整體檔次。建筑風(fēng)格園林風(fēng)格塔樓高層圍合布局、外立面以淺黃色主色調(diào)，輔以灰、白色，顏色分段明顯，品質(zhì)感強，樓頂藝術(shù)框架裝飾，屬典型的簡歐派系。曲徑、棕櫚樹、籃球場、無邊際泳池、純坡地景觀，屬現(xiàn)代典型Artdeco園林風(fēng)格?！竟δ軙课逍羌墪?，總建面4640㎡，耗資逾千萬，空間布局合理、裝修氣勢恢宏、設(shè)計格調(diào)、新穎時尚，打造惠灣區(qū)最高端公園物業(yè)會所。建面：兩層共4640㎡位置：6、7棟裙樓中間星級：五星級用材：頂級天然石材功能：一層100多平米大型環(huán)幕投影室、觀光電梯；二層4個棋牌室、3個SPA房、以及健身房、乒乓球室、桌球室、舞蹈室、兒童娛樂室、會議室等各種休閑娛樂設(shè)施。戶型配比戶型面積區(qū)間(㎡)套數(shù)套數(shù)比一房37-5333624.49%兩房74-8028020.41%三房90-12567248.98%四房168564.08%復(fù)式294282.04%合計——1372100%戶型設(shè)計產(chǎn)品線豐富，戶型配比主次明顯，降低了產(chǎn)品線單一的風(fēng)險性?！井a(chǎn)品配比】項目規(guī)劃1372套單位，以自住和改善性三房為主，占比約49%，一、二房次之，占比44.9%，主打剛需客戶。【戶型分析】戶型方正實用、功能分區(qū)合理、贈送面積較大，市場認可度較高。三房二廳二衛(wèi)109平米二房二廳一衛(wèi)75.39平米【開發(fā)策略】全一期開發(fā)，低開高走，先推2、8棟緊湊型產(chǎn)品，制造熱銷局面，借以樹立片區(qū)豪宅快銷形象，實現(xiàn)產(chǎn)品高溢價，后期價格抬高，走量急縮。地塊平整，呈不規(guī)則多邊形。西側(cè)臨主干道，東側(cè)為人民公園。N2棟3棟4棟5棟1棟公寓吉之島8棟7棟6棟復(fù)式

全一期開發(fā)，推手步伐相對謹慎，以市場動態(tài)為基準，降低推售風(fēng)險性。

推手順序：

2、8棟和7棟一單元

6棟

3棟；

7棟剩余單位

4、5棟

1棟公寓。10萬㎡人民公園【營銷策略】營銷推廣以常規(guī)方式為主，階段性配合活動營銷推廣線下線上戶外：戶外廣告、樓體條幅、LED廣場屏幕等；展場：沃爾瑪外展場、惠城康帝外展場網(wǎng)絡(luò)：搜房網(wǎng)；報廣、電臺；政府宣傳公益相關(guān)宣傳。二三級聯(lián)動：不同階段，啟動深圳三級市場及周邊項目聯(lián)動；派單：在深圳和本地派單，組織客戶看樓；短信：在不同階段，對深圳、本地客戶進行差別化短信發(fā)送CALL客：在不同階段，對深圳、本地客戶進行差別化電話營銷【萬城】項目位于金惠大道與北環(huán)大道交匯處，占地33.4㎡，總建面80萬㎡，為片區(qū)內(nèi)大規(guī)模中低密度高檔住宅社區(qū)，屬典型主干道物業(yè)。大亞灣中心區(qū)坑梓萬城項目區(qū)位圖項目整體經(jīng)濟技術(shù)指標地址：金惠大道與北環(huán)大道交匯占地面積：33.4萬㎡建筑面積：80萬㎡容積率：2.9推售情況：三期建面5.7萬平米，2011.9開始推售，目前銷售32%，均價5400元/平米?？蛻魳?gòu)成：三期深圳客戶占比79%，以龍崗、坪山客戶居多?！卷椖恳?guī)劃】分6期開發(fā)，一期共9棟高層，二期4棟高層，目前在售為三期產(chǎn)品，四、五、六期規(guī)劃中。金惠大道二期一期規(guī)劃中一期占地1.5萬平米，建面6萬平米，2009.1開始推售，目前已售罄。二期期占地1.6平米，建面6.6平米，2010.4年開始推售，目前約售70%。三期占地1.8萬平米，建面5.7萬平米，2011.9開始推售，目前約售32%。三期經(jīng)濟技術(shù)指標占地(㎡)1.8萬建面(㎡)5.7萬容積率2.9建筑密度21.97%綠化率38%總戶數(shù)504車位184車位比1:0.4三期項目總體規(guī)劃布局【建筑園林風(fēng)格】新古典主義外立面、歐陸皇家風(fēng)情園林，產(chǎn)品打造注重迎合客戶需求，居家氛圍濃厚，品質(zhì)感強。園林：

雕塑、噴泉、假山、小瀑布、微型小花園，園林注重層次與細節(jié)的打造，盡顯歐陸皇家園林大氣。

外立面：

黃灰相間的外立面設(shè)計，經(jīng)典恒久，盡顯華麗、雍容、高貴之感。打造精品現(xiàn)代奢華【會所】二層下沉式會所，歐式風(fēng)格，奢華、穩(wěn)重、大氣，投入資金逾千萬，為惠陽頂級豪華會所之一。內(nèi)部設(shè)置下沉式會所、施華洛克水晶吊燈、歐式典柱、透明天窗···，會所的裝修奢華極致、尊貴而充滿個性?！救诋a(chǎn)品配比】三期由4棟高層點塔式扇狀組成，共492套，面積區(qū)間在60-188.12㎡，主打龍崗、坪山自住兼投資客戶。C1棟戶型面積區(qū)間（約）套數(shù)套數(shù)比套數(shù)比二房二房一廳一衛(wèi)60.8214027.78%27.%二房二廳一衛(wèi)81.2814028.37%57%二房二廳二衛(wèi)94.3414028.37%四房四房二廳三衛(wèi)149.88245.56%6%五房五房二廳三衛(wèi)188.12489.92%10%合計————492100%100%C1棟樓王兩梯三戶25層，C2/C3/C4兩梯六戶，層數(shù)分別為25、24、24。C2棟C3棟C4棟【戶型鑒賞】以迎合市場主流的二房產(chǎn)品為主，戶型方正、緊湊、實用，通風(fēng)采光佳，舒適性強，具有一定優(yōu)勢。三房二廳二衛(wèi)94.38平米二房一廳一衛(wèi)60.82平米暢銷小戶型打開市場價格拉升、持續(xù)熱銷樹立標桿臨湖高端產(chǎn)品提升形象項目三期發(fā)展策略區(qū)域規(guī)劃逐步落實，深莞惠一體化雛形出現(xiàn)契機中央湖景打造完成商業(yè)街日見繁華助力80萬㎡大型規(guī)模品牌樹立、連續(xù)熱銷條件區(qū)域高端豪宅項目持續(xù)熱銷通過開發(fā)符合市場剛性需求的產(chǎn)品實現(xiàn)逆市熱銷；以部分高端產(chǎn)品延續(xù)項目品質(zhì)。【三期開發(fā)策略】通過開發(fā)符合市場剛性需求的產(chǎn)品實現(xiàn)逆市熱銷，繼而推出部分高端產(chǎn)品延續(xù)項目品質(zhì)，制造區(qū)域高端豪宅持續(xù)熱銷局面?！緺I銷策略】借助一、二期成功入市和熱銷局面優(yōu)勢，迅速提高項目片區(qū)知名度，樹立市場高端形象，以期實現(xiàn)項目高溢價。項目開發(fā)秩序圍繞會所中心展開，前兩期已將廣場、樣板房、部分園林地塊及配套完打造完成，為三期營銷奠定良好展示氛圍，讓客戶真實感受未來的生活環(huán)境，達到非常好的市場認知度，從而提升項目整體形象。隨著市場轉(zhuǎn)淡，原有客戶拓展渠道效果下滑，項目開始引進三級市場，進一步拓展客源，促進項目成交：原有渠道：自上門、老帶新、CALL客、轉(zhuǎn)介。隨著政策打壓和惠灣區(qū)客戶群的外向性轉(zhuǎn)移影響，原有的客戶拓展渠道效果大幅度減弱，企業(yè)生存受到挑戰(zhàn)。三級市場：為扭轉(zhuǎn)營銷劣勢，2月份開始引進三級市場，3月份舉行三級市場推介會。通過與三級市場的合作來保證項目客源，促進現(xiàn)場成交，以實現(xiàn)快速去化目標。包裝策略客戶拓展包裝展示策略客戶拓展策略廣場展示樣板房展示園林展示配套展示【天安星河廣場】項目位于惠陽新中心區(qū)人民路與云新大道旁，占地39萬平米，建面108平米，昭示性好，通達性強。項目區(qū)位圖項目簡介地址：淡水人民四路與立交橋交界處開發(fā)商：新陽城建設(shè)有限公司占地：39萬平米建面：108萬平米總戶數(shù)：7000戶物業(yè)類型：高層住宅車位數(shù)：7600交通：108、K1、K2等多路公交經(jīng)過【項目規(guī)劃】現(xiàn)代建筑風(fēng)格，由住宅、購物廣場、SOHO寫字樓和五星級酒店組成，是大規(guī)模城市綜合體項目。項目規(guī)劃：項目規(guī)劃涵蓋大型商街、五星級寫字樓、高層住宅、酒店公寓、休閑會所及配套等多種形態(tài)，園林規(guī)劃以淡水河為軸線，沿河對稱布置。

開發(fā)策略：以臨路面昭示性較好開發(fā)難度較小的地塊作為啟動區(qū)，利于樹立項目形象和展示，后期開發(fā)江邊住宅地塊和中心園林地塊，提升項目溢價能力和區(qū)域價值增長?！井a(chǎn)品配比】項目一期規(guī)劃318戶，以37~59㎡的一房公寓產(chǎn)品為主，占比62%，70~117平米的緊湊型二房、三房占比38%，投資價值高。戶型套內(nèi)面積建筑面積套數(shù)套數(shù)總計占比1房1房1廳1衛(wèi)37.9347.898819862%38.4348.52441房2廳1衛(wèi)52.1165.492249.4562.432259.2874.84222房2房2廳1衛(wèi)70.9089.52226320%69.3687.572274.9190.44193房3房2廳2衛(wèi)90.36109.08195718%91.81110.8319117.78142.1719總計

318318100%【戶型鑒賞】以市場主流戶型為主，全N+1產(chǎn)品，贈送面積大，彈性空間強。兩房兩廳一衛(wèi)85.6平米一房一廳一衛(wèi)47.6平米【恒基·御景華庭】項目位于惠陽區(qū)金秋大道旁，占地約1萬平米，總建面6.7萬，屬精品住宅小社區(qū)。秋長組團中心區(qū)惠陽區(qū)深圳30分鐘車程10分鐘車程項目區(qū)位圖項目整體經(jīng)濟技術(shù)指標地址：金秋大道占地面積：1.06萬㎡建筑面積：6.69萬㎡容積率：4.95推售情況：目前5棟702戶已全部推出，約售38.5%，均價4100元/㎡，去化速度較快?？蛻魳?gòu)成：本地客戶不足兩成，深圳投資客比例居多?！窘ㄖL(fēng)格】項目采用Art—deco建筑風(fēng)格，打造了巴厘島風(fēng)情園林，塑造精品小區(qū)形象。園林：開發(fā)商豪擲將近千萬引進巴里島風(fēng)情園林，小盤大作，塑造豪宅形象，加速去化。

外立面：采用Art—deco建筑風(fēng)格，塑造產(chǎn)品品質(zhì)形象，迎合客戶需求，吸引市場眼球。

打造精品現(xiàn)代奢華【產(chǎn)品配比】項目主打緊湊型二房、三房產(chǎn)品，以滿足本地自住性需求及龍崗坪山投資兼自住需求。戶型62㎡71㎡87-102㎡113㎡總計配比二房24234————25836.75%三房————21023444463.25%總計24234210234702100%【戶型分析】戶型精巧，方正實用，功能分區(qū)合理，頗受深圳投資客青睞。二房二廳一衛(wèi)62平米三房二廳二衛(wèi)102平米2012年1月1日推出二批產(chǎn)品，產(chǎn)品類型為62~113㎡二三房2011年9月1日推出1、2棟，產(chǎn)品類型為62~113㎡二三房項目共702戶，截至目前為止約售270套，占比38.5%，月均去化50套。1棟2棟3棟4棟5棟【開發(fā)步驟】項目共分一期二批開發(fā)，2011年10月1日推出一批1、2棟，2012年1月1號加推3、4、5棟，目前約售270套，占比38.5%，市場認可度高，去化速度快。主入口【營銷策略】通過資源整合以提升項目競爭力，根據(jù)市場變化靈活調(diào)整策略，低成本的營銷推廣最終實現(xiàn)了大收益。提升競爭力靈活的策略低成本營銷推廣關(guān)鍵點

銷售人員，每人配IPad打造高端品質(zhì)、完美現(xiàn)場展示低首付精裝修套餐三級市場，高傭金+結(jié)傭快同樣的渠道，做到極致推廣策略（調(diào)整方向）認籌策略（日進千金計劃）價格策略（開盤即漲價、每周上漲一個點，大折扣）推售策略（提前開盤、每周特價房）保價條款（解決猶豫客戶）三大造勢活動（全球笑臉征集、風(fēng)水講座、全國音樂學(xué)院考級）有效渠道：展場、派單、短信、秋交會派單老帶新（河源一日游活動）企業(yè)客戶拓展全民營銷、周末暖場活動上門送食用油【映日蘭亭】項目位于惠陽秋長政府旁，緊鄰人民三路主干道，占地2.8萬平米，建面11.7萬平米，屬片區(qū)高密度中小規(guī)模社區(qū)。項目區(qū)位圖項目整體經(jīng)濟技術(shù)指標地址：秋長街道辦旁占地面積：2.8萬㎡建筑面積：11.7萬㎡容積率：3.48推售情況：推出2棟部分單元80余套房源，1月中旬開始認籌，目前認籌量約40個。客戶構(gòu)成：認籌客戶中以本地客戶為主，約占60%【項目規(guī)劃】由5棟高層建筑并排組成，中間規(guī)劃為特色風(fēng)格園林及部分運動休閑配套，打造宜居人文社區(qū)。項目打造以“健康綠色運動園區(qū)”為主題，內(nèi)部特色園林精雕細琢，用料考究，綠化錯落有致，設(shè)置有籃球場、羽毛球場、老年休閑廣場、兒童樂園、3000㎡商業(yè)等公共休閑空間和娛樂設(shè)施。【建筑園林風(fēng)格】立面為簡歐新古典主義風(fēng)格，注重品質(zhì)感打造，同時配以稀缺、奢華的歐式園林，塑造高端產(chǎn)品形象。園林風(fēng)格經(jīng)典三段式立面框架，打造端莊、有品質(zhì)感的立面。以“健康綠色運動園區(qū)”為主題，切合立面品質(zhì)感打造需要，規(guī)劃具有歐式風(fēng)格的奢華園林。建筑風(fēng)格規(guī)劃圖規(guī)劃圖【產(chǎn)品配比】產(chǎn)品線較為豐富，主力戶型突出，二、三房占比超85%，投資、自住兩相宜。戶型1房1廳2房2廳3房2廳4房2廳復(fù)式總計面積（㎡）49-6272-9092-140115-121105-205——套數(shù)904354032816972套數(shù)比9.3%45%41%3%1.7%100%【戶型分析】戶型方正實用、功能分區(qū)明顯，部分二房贈送面積大，可改功能房，市場認可度高。二房二廳一衛(wèi)71.78平米二房二廳二衛(wèi)89.94平米【開發(fā)策略】分一期兩組團開發(fā)。組團一瀕臨迎賓街，昭示性好，便于樹立項目形象，為開發(fā)首選。組團二居住環(huán)境略優(yōu)，溢價空間更高。次入口與組團一平面圖組團二平面圖【緣水岸】項目位于惠陽區(qū)政府旁，占地11萬平米，建面23萬平米，屬片區(qū)中低密度人居型住宅項目。項目區(qū)位圖項目整體經(jīng)濟技術(shù)指標地址：半島體育文化公園占地面積：11萬㎡建筑面積：23萬㎡容積率：1.7推售情況：2011.11.20開盤推出4棟新品，目前約售58%，均價4900元/平米，三、四房最暢銷?？蛻魳?gòu)成：本地客戶約80%【建筑、園林風(fēng)格】采用簡歐外立面和英倫皇家園林風(fēng)格，以別墅格調(diào)為主導(dǎo)，注重打造項目品質(zhì)感，塑造居家宜人形象。22

園林風(fēng)格建筑風(fēng)格園林設(shè)計注重水系與綠化結(jié)合，以棕櫚樹為典型種植物，內(nèi)園注重層次打造，表現(xiàn)出濃郁的英倫皇家園林風(fēng)情經(jīng)典灰、黃、紅三色組合，穩(wěn)重、大氣，屬簡歐風(fēng)格【項目規(guī)劃】分兩期開發(fā)，一期為1~4棟全高層產(chǎn)品，二期產(chǎn)品為高層和別墅產(chǎn)品組合。目前在售為一期3、4棟高層，二期暫未開發(fā)。一期二期淡水八小4321產(chǎn)品特征：主打自住型和改善型三房剛需產(chǎn)品，產(chǎn)品面積區(qū)間87~159平米.【產(chǎn)品配比】首批產(chǎn)品主打緊湊型3房（2+1），以滿足本地剛需及改善型需求。棟數(shù)戶型面積段總套數(shù)銷售套數(shù)去華率4棟三房兩廳一衛(wèi)87㎡905258%三房兩廳兩衛(wèi)110㎡461022%三房兩廳兩衛(wèi)123㎡232191%四房兩廳兩衛(wèi)138㎡2323100%首次置業(yè)的剛性客戶多選擇87㎡三房，改善型客戶更多選擇景觀視野、居住空間大的138㎡四房。兩房兩廳一衛(wèi)87.73平米三房兩廳兩衛(wèi)123.37平米【戶型分析】戶型方正實用、功能布局合理、贈送面積大，備受本地剛需客戶親睞【保利項目】項目東臨內(nèi)環(huán)路與棕櫚島相隔，西面臨秋湖路，南面緊靠淡水河，規(guī)劃占地約70萬，計容建面約200萬，欲打造區(qū)域級綜合體項目，預(yù)計2013年入市?；窘?jīng)濟技術(shù)指標占地(㎡)約70萬計容建面(㎡)約200萬項目內(nèi)部規(guī)劃有四棟超高層住宅、高端寫字樓及酒店，同時后期規(guī)劃有商業(yè)中心及九年制學(xué)校。一期項目一期占地約8萬㎡，總建面約10萬㎡，主要以高層和聯(lián)排別墅為主，其中別墅面積在180—260㎡，共190套。