綠城·上海新江灣項(xiàng)目產(chǎn)品策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案介紹上海綠源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司P1第一部分產(chǎn)品研究工作第二部分項(xiàng)目進(jìn)展情況第三部分產(chǎn)品策劃一、項(xiàng)目基本信息二、新江灣區(qū)域發(fā)展預(yù)判三、周邊樓盤調(diào)查四、項(xiàng)目市場定位五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位第四部分規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、規(guī)劃方案二、建筑外觀三、住宅房型平面四、室內(nèi)裝飾意象五、小區(qū)景觀意象六、設(shè)備七、成本估算目錄P2第一部分 產(chǎn)品研究工作P3上海樓盤考察報(bào)告高檔公寓特征淺析上海部分樓盤建筑外觀調(diào)查高檔樓盤主力房型調(diào)查及淺析上海/杭州/北京地區(qū)部分樓盤圍墻考察簡報(bào)四新技術(shù)考察報(bào)告設(shè)備選型考察報(bào)告上海“90/70”項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告上海精裝修公寓調(diào)研報(bào)告上海酒店式公寓市場調(diào)查報(bào)告上海新江灣項(xiàng)目客戶調(diào)查報(bào)告綠城·上海新江灣項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書產(chǎn)品研究工作P4第二部分 項(xiàng)目進(jìn)展情況P5項(xiàng)目進(jìn)展情況類別工作內(nèi)容完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)前期工作取得土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證4月28日完成規(guī)劃方案政府報(bào)批5月16日建筑設(shè)計(jì)完成集團(tuán)公司建筑方案評審4月17日開始建筑工程初步設(shè)計(jì)4月30日裝飾設(shè)計(jì)裝飾設(shè)計(jì)單位確定5月9日在建筑方案基礎(chǔ)上完成兩輪房型優(yōu)化5月15日C1戶型室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)意象初稿5月15日景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)合同簽訂5月15日苗圃確定（正在進(jìn)苗）5月13日設(shè)備選型完成集團(tuán)公司設(shè)備選型評審4月2日完成集團(tuán)公司智能化系統(tǒng)評審4月24日現(xiàn)場現(xiàn)場辦公臨設(shè)搭建完成5月15日P6第三部分 產(chǎn)品策劃

P7一、項(xiàng)目基本信息

P8項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱：綠城·上海新江灣項(xiàng)目土地取得：綠城集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司、添智企業(yè)有限公司2007年6月21日競得新江灣城D1地塊國有土地使用權(quán)，并于2007年7月9日與上海市楊浦區(qū)房屋土地資源管理局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。土地出讓金12.6億元。地塊面積：59253.7平方米建筑容積率：1.7可建地上建筑面積：100731平方米土地使用權(quán)出讓年限：住宅，70年其它：限高40米，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不得小于總建筑面積的70%P9項(xiàng)目區(qū)位

本項(xiàng)目位于上海市楊浦區(qū)新江灣城內(nèi)淞滬路、殷行路交界處，介于浦西中環(huán)和外環(huán)中間，與城市各重要節(jié)點(diǎn)距離如下表：地點(diǎn)距離車程（時(shí)速50公里）五角場4公里5分鐘人民廣場16公里20分鐘陸家嘴16公里20分鐘虹橋機(jī)場30公里36分鐘浦東國際機(jī)場47公里55分鐘P10四至范圍東至政澄路、南至國曉路、西至淞滬路、北至殷行路。新江灣城D1項(xiàng)目紅線圖P11地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀照片（遠(yuǎn)處為地鐵施工工地）P12地塊現(xiàn)狀照片地塊現(xiàn)狀P13地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀照片P14地塊周邊水系——南側(cè)河流地塊現(xiàn)狀P15地塊周邊水系——東側(cè)河流地塊現(xiàn)狀P16二、新江灣區(qū)域發(fā)展預(yù)判

P17我們從生態(tài)環(huán)境、規(guī)劃、交通、配套、產(chǎn)業(yè)支持等方面分析新江灣城，繼而判斷新江灣城今后的發(fā)展趨勢，為本項(xiàng)目產(chǎn)品定位奠定基礎(chǔ)。新江灣城，位于上海市楊浦區(qū)北部，東起閘殷路、南至政立路、西達(dá)逸仙路、北抵軍工路，規(guī)劃占地面積9.6平方公里。P18區(qū)域特質(zhì)一：稀缺生態(tài)環(huán)境P19稀缺生態(tài)環(huán)境1986年5月20日國務(wù)院、中央軍委聯(lián)合批復(fù)，同意遷建江灣機(jī)場，騰出機(jī)場土地作為上海城市建設(shè)發(fā)展用地。1989年前后，機(jī)場基本停用，1994年6月，空軍宣布機(jī)場正式停飛并撤離。之后，由于規(guī)劃的停緩，江灣地區(qū)經(jīng)歷了長期的封閉和閑置。長久的“無人問津”在不經(jīng)意間造就了新江灣。這里形成了一片由殘存的河流、次生湖泊、沼澤、池塘以及河漫灘等構(gòu)成的濕地，大量野生動(dòng)植物安家于此，甚至還發(fā)現(xiàn)了多種市區(qū)中絕跡的鳥類、昆蟲和魚類。自此，江灣——“上海市區(qū)最后一塊濕地”開始為世人所關(guān)注。P20稀缺生態(tài)環(huán)境2004年新江灣城航拍圖本項(xiàng)目P21稀缺生態(tài)環(huán)境P22稀缺生態(tài)環(huán)境P23稀缺生態(tài)環(huán)境P24區(qū)域特質(zhì)二：高規(guī)格區(qū)域規(guī)劃P25按照新一輪《上海市城市總體規(guī)劃》（1999-2020），上海城市中心城將規(guī)劃建設(shè)以人民廣場為中心的市級中心和四個(gè)副中心，分別是徐家匯、花木、江灣——五角場、真如。高規(guī)格區(qū)域規(guī)劃P26新江灣社區(qū)為由閘殷路－淞滬路－政立路－國權(quán)北路－何家灣路－區(qū)界－軍工路所圍合的區(qū)域，總用地面積966.5公頃。社區(qū)以殷行路、淞滬路為界劃分成為4個(gè)編制單元。P27新江灣社區(qū)功能以居住為主，南部市級副中心區(qū)域以商業(yè)辦公、教育科研為主。規(guī)劃形成“雙心（江灣-五角場城市副中心以及新江灣地區(qū)中心）、四區(qū)（三個(gè)居住片區(qū)和一個(gè)教育科研片區(qū)）、多軸（淞滬路的主要對外交通軸、東西兩條主要生態(tài)綠化景觀軸）、多點(diǎn)（分布于居住片區(qū)的若干鄰里中心）”的布局結(jié)構(gòu)。P28新江灣社區(qū)規(guī)劃住宅建筑規(guī)模控制在434萬平方米（包括31.7萬平方米居住區(qū)配套設(shè)施），教育、科研建筑規(guī)模約110萬平方米（其中新江灣國際大學(xué)科技園約66萬平方米，復(fù)旦大學(xué)約45萬平方米），商辦建筑規(guī)模189萬平方米，總?cè)丝谝?guī)?？刂圃?.5萬。P29新江灣城定位于“綠色生態(tài)港、國際智慧城”，是上海中心市區(qū)唯一具有“生態(tài)型、三區(qū)聯(lián)動(dòng)”特色的花園城區(qū)。（1）強(qiáng)調(diào)完整城區(qū)的概念，集教育產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、餐飲娛樂、會議商務(wù)、運(yùn)動(dòng)休閑等為一體，而不僅僅是居住區(qū)的開發(fā)；（2）強(qiáng)調(diào)生態(tài)觀念，構(gòu)建和諧空間；（3）強(qiáng)調(diào)人文觀念，創(chuàng)造宜居環(huán)境，建立大學(xué)、知識產(chǎn)業(yè)空間和居住社區(qū)間的協(xié)調(diào)互動(dòng)關(guān)系，創(chuàng)造愉悅舒適的生活環(huán)境和豐富多元的城市文化。高規(guī)格區(qū)域規(guī)劃P30區(qū)域特質(zhì)三：便捷交通P31便捷交通新江灣城介于浦西中環(huán)和外環(huán)中間，以新江灣城中心區(qū)域（淞滬路殷行路）為起點(diǎn)，經(jīng)淞滬路可便捷到達(dá)中環(huán)線（至入口約4公里）和內(nèi)環(huán)線（至入口約5.8公里），距離人民廣場約16公里。新江灣城內(nèi)道路及市政綠化已基本完成。P32便捷交通新江灣區(qū)域附近有3條軌道交通線穿過，分別是10號線（2009年通車）、17號線（規(guī)劃）、18號線（規(guī)劃）。P33區(qū)域特質(zhì)四：完善配套P34教育設(shè)施：復(fù)旦大學(xué)，同濟(jì)大學(xué)，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)，同濟(jì)大學(xué)附中（在建），上海音樂學(xué)院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校（規(guī)劃），復(fù)旦科技園小學(xué)，中福會幼兒園（規(guī)劃），本溪路幼兒園。醫(yī)院：長海醫(yī)院，東方肝膽外科醫(yī)院，黃興醫(yī)院，上海市第一肺科醫(yī)院。主要商業(yè)：美國漢斯社區(qū)商業(yè)中心（在建），萬達(dá)商業(yè)廣場，百聯(lián)又一城，東方商廈，大西洋百貨，賽博數(shù)碼，新江灣城知識商務(wù)城（美國鐵獅門）。文化、娛樂、運(yùn)動(dòng)設(shè)施：新江灣城文化中心，極限運(yùn)動(dòng)中心，江灣體育場。公園：新江灣城公園，“生態(tài)源”濕地展示館。完善配套P35完善配套本項(xiàng)目P36完善配套具體到本項(xiàng)目：緊鄰軌道交通10號線，項(xiàng)目東側(cè)為規(guī)劃中的上海音樂學(xué)院附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校、中福會幼兒園，西側(cè)是淞滬路主干道的30米綠化隔離帶，殷行路北側(cè)是正在建設(shè)的商住項(xiàng)目（C5地塊，開發(fā)商為美國漢斯），其中規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)中心。本項(xiàng)目P37復(fù)旦大學(xué)完善配套P38五角場完善配套P39江灣公園、極限運(yùn)動(dòng)場完善配套P40區(qū)域特質(zhì)五：產(chǎn)業(yè)支持P41產(chǎn)業(yè)支持楊浦目前正處于積極建設(shè)國家級大學(xué)科技園和國家級高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心的初步階段，甲骨文、西門子、百度等企業(yè)已落戶楊浦，并將帶動(dòng)一批同類企業(yè)或關(guān)聯(lián)企業(yè)的集聚。而新江灣城作為政府發(fā)展“知識楊浦”以及“國家級科技園區(qū)”的重要配套功能區(qū)，其本身已為產(chǎn)業(yè)發(fā)展做了良好規(guī)劃：2008年1月出讓的新江灣城F地塊融高級寫字樓、酒店、研發(fā)、酒店式公寓和商業(yè)等多種業(yè)態(tài)為一體，規(guī)劃總體量達(dá)90萬平方米。從新江灣城與楊浦科技園區(qū)、F地塊的開發(fā)序列來看，屬于同步發(fā)展的關(guān)系，這與其它高端國際社區(qū)在產(chǎn)業(yè)成熟后形成的模式有所不同。新江灣城所依托的產(chǎn)業(yè)支持將有一個(gè)逐漸形成的過程。P42產(chǎn)業(yè)支持P43產(chǎn)業(yè)支持P44從規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境資源、交通條件來說，新江灣城具有非常明顯的優(yōu)勢，但從配套設(shè)施、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀來看，新江灣城正處于起步階段，因而難以抗衡目前已經(jīng)成型的碧云、古北等高端社區(qū)。但隨著整個(gè)城區(qū)建設(shè)的深入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套設(shè)施的成熟、區(qū)位觀念的轉(zhuǎn)變，新江灣城在上述五大方面將具備突出優(yōu)勢，完全符合高端社區(qū)發(fā)展條件，并有望成為上海新一代的高端社區(qū)。新江灣區(qū)域發(fā)展預(yù)判P45三、周邊樓盤調(diào)查P46周邊樓盤調(diào)查新江灣城是上海市中心城區(qū)目前唯一一塊正在整體開發(fā)的大面積土地。新江灣城板塊內(nèi)，在售的新江灣城1號作品銷售均價(jià)已達(dá)20000－24000元/平方米。新江灣城周邊區(qū)域涵碧景苑等銷售均價(jià)約20000元/平方米左右。P47項(xiàng)目名稱土地方用地性質(zhì)占地面積（M2）容積率售價(jià)（元/M2）土地取得時(shí)間新江灣城1號作品合生珠江住宅1768421.6毛坯20000－240002005年01月加州水郡美國漢斯住宅、商辦1927001.8-2.0—2006年10月橡樹灣華潤置地住宅1442471.6—2006年11月D1地塊綠城集團(tuán)住宅59253.71.7—2007年06月D3地塊仁恒置地住宅54208.21.2—2007年11月F地塊美國鐵獅門商辦綜合267480.93.37—2008年01月涵碧景苑新楊浦置業(yè)住宅460001.8毛坯20000—新江灣城樓盤統(tǒng)計(jì)表周邊樓盤調(diào)查P48新江灣城1號作品P49新江灣城1號作品P50華潤橡樹灣P51華潤橡樹灣P52涵碧景苑P53漢斯C5地塊——加州水郡P54四、項(xiàng)目市場定位P55檔次定位分析地塊條件，本項(xiàng)目擁有打造高檔產(chǎn)品的基本條件：（1）新江灣城區(qū)域具有發(fā)展高端社區(qū)的潛質(zhì)；（2）生態(tài)環(huán)境在中心城區(qū)內(nèi)具備稀缺性；（3）交通便利；（4）高規(guī)格配套；唯一遺憾的是高檔產(chǎn)品的重要特征——稀缺的地段并沒有在這里得到相應(yīng)的體現(xiàn)。目前新江灣城作為新興板塊尚未形成成熟的居住氛圍，但從長遠(yuǎn)發(fā)展角度看，新江灣城作為未來的高端社區(qū)，將逐步消除客戶對本項(xiàng)目地段的抗性，這從外部環(huán)境上解除了本項(xiàng)目高檔產(chǎn)品定位的唯一障礙。項(xiàng)目檔次定位：上海地區(qū)高檔公寓項(xiàng)目。P56客源定位根據(jù)項(xiàng)目的檔次定位，我們分兩個(gè)階段進(jìn)行了針對性的客戶調(diào)研工作：第一階段為定性調(diào)研，第二階段為定量調(diào)研。經(jīng)分析后確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶具有以下特點(diǎn)：（1）有較豐富的生活閱歷，對居住環(huán)境和生活品質(zhì)的要求非常高；（2）認(rèn)可新江灣城的規(guī)劃和環(huán)境優(yōu)勢，看好新江灣城的發(fā)展前景；（3）認(rèn)可綠城品牌；（4）經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)；（5）他們是事業(yè)的成功者，在注重生活的物質(zhì)層面外，更加追求精神層面的享受。P57目標(biāo)客戶來源（1）楊浦區(qū)、虹口區(qū)、浦東新區(qū)、閘北區(qū)等周邊區(qū)域客戶——在本區(qū)域擁有較好的人脈和資源，對居住環(huán)境、周邊人群素質(zhì)有一定要求，如從事金融保險(xiǎn)、貿(mào)易物流、工業(yè)制造等行業(yè)的人員，受過高等教育的海歸人士，開發(fā)區(qū)企業(yè)中高層管理者等；（2）上海中心城區(qū)客戶——注重生活品質(zhì)、居住環(huán)境，對周邊生活配套、高檔消費(fèi)場所、服務(wù)品質(zhì)要求較高的成功人士，購房首要考慮居住舒適度；（3）投資客戶——社交圈廣泛，具有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，資產(chǎn)配置形式豐富，對房產(chǎn)品非常了解，對區(qū)域發(fā)展有敏銳嗅覺，注重物業(yè)的升值潛力；（4）綠城集團(tuán)忠誠客戶——多次購買綠城開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對綠城的品牌忠誠度很高。P58目標(biāo)客戶背景分析目標(biāo)客戶年齡大約在30-50歲之間，受教育程度較高，絕大部分擁有大?；虮究埔陨蠈W(xué)歷，多數(shù)為企業(yè)中的中高層管理人員。主要行業(yè)分布為工業(yè)制造、金融保險(xiǎn)、貿(mào)易物流、建筑工程、公務(wù)員等。收入較高，客戶家庭月收入在2萬元以上，部分高端客戶家庭月收入在10萬元以上。他們中的絕大多數(shù)在上海擁有自己的房產(chǎn)，多數(shù)擁有兩套或兩套以上住房。一代或兩代同住，居住條件舒適。私家車擁有比例高。P59五、項(xiàng)目產(chǎn)品定位P60依托新江灣城區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢、生態(tài)環(huán)境及教育文化資源，營造綜合品質(zhì)一流、提供全程尊貴服務(wù)的精裝修高檔公寓社區(qū)。項(xiàng)目戶型配比方案：戶型種類戶型建筑面積（平方米）建筑面積小計(jì)（平方米）建筑面積占住宅建筑面積比例備注一房兩廳70-9040004%兩房一廳80-9020002%兩房兩廳130-1401000010%二套合一三房兩廳160-1804800049%二套合一四房兩廳220-3203200032%設(shè)工人房復(fù)式或平層400-60030003%設(shè)工人房合計(jì)99000100.0%項(xiàng)目產(chǎn)品定位P61第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案P62一、規(guī)劃方案P63總平面圖P64鳥瞰圖P65地下室平面圖P66二、建筑外觀P67建筑效果圖P68建筑效果圖P69會所建筑立面P70建筑效果圖P71建筑效果圖P72建筑效果圖P73三、住宅房型平面P74四房兩廳五衛(wèi)建筑面積：280.23m2套數(shù)：44套數(shù)比例：8％P75四房兩廳三衛(wèi)建筑面積：228.00m2套數(shù)：38套數(shù)比例：7％P76四房三廳五衛(wèi)建筑面積：315.23m2套數(shù)：38套數(shù)比例：7％P77三房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：167.20m2套數(shù)：190套數(shù)比例：34％P78三房兩廳三衛(wèi)建筑面積：179.87m2套數(shù)：30套數(shù)比例：5%P79三房兩廳三衛(wèi)建筑面積:178.51m2套數(shù)：18套數(shù)比例：3％P80兩房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：143.23m2套數(shù)：38面積比例：7％P81兩房兩廳兩衛(wèi)建筑面積：132.87m2套數(shù)：34套數(shù)比例：6％P82一房一廳一衛(wèi)建筑面積：81.27m2套數(shù)：13套數(shù)比例：2％P83二房一廳一衛(wèi)建筑面積：85.42m2套數(shù)：13套數(shù)比例：2％P84一房一廳一衛(wèi)建筑面積：74.07m2套數(shù)：11套數(shù)比例：2％P85四、室內(nèi)裝飾意象P86（一）大房型——新古典主義P87客廳意象P88餐廳意象P89臥室意象P90衛(wèi)生間意象P91裝修材料意象P92裝修材料意象P93（二）小房型（一房或兩房）新古典（摩登）P94小房型（一房或二房）新古典（摩登）P95小房型（一房或二房）新古典（摩登）P96小房型（一房或二房）新古典（摩登）P97小房型（一房或二房）新古典（摩登）P98小房型（一房或二房）新古典（摩登）P99小房型（一房或二房）新古典（摩登）P100（三）公共部位P101會所大堂P102會所大堂P103會所大堂吧P104會所大堂吧P105會所室內(nèi)泳池P106小區(qū)接待大堂P107單元大堂P108地下車庫單元入口P109五、小區(qū)景觀意象P110P111P112P113P114P115P116P117P118六、設(shè)備P119上海新江灣項(xiàng)目部分設(shè)備序號設(shè)備系統(tǒng)名稱擬選方案估算成本備注1戶式空調(diào)系統(tǒng)VRV系統(tǒng)3