房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)主講：張炳信電郵：hszhangbx@163.com廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院2025/8/11廣東農(nóng)工商學(xué)院第七章

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資2025/8/11廣東農(nóng)工商學(xué)院Contents房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款概述1項(xiàng)目融資2BOT項(xiàng)目融資模式32025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)第一節(jié)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款概述2025/8/11廣東農(nóng)工商學(xué)院一.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指與房產(chǎn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的貸款。2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)二.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款種類1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款（1）住房開(kāi)發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造向市場(chǎng)銷售住房的貸款。（2）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于開(kāi)發(fā)建造向市場(chǎng)銷售，主要用于商業(yè)行為而非家庭居住用房的貸款。（3）土地開(kāi)發(fā)貸款。是指銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于土地開(kāi)發(fā)的貸款。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)流動(dòng)資金貸款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)所需申請(qǐng)的貸款，不與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，由于最終仍然用來(lái)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因此這類貸款仍屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn)1.按項(xiàng)目貸款2.貸款額度大3.貸款占用時(shí)間長(zhǎng)4.貸款風(fēng)險(xiǎn)大2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)四.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的相關(guān)規(guī)定（一）申請(qǐng)（二）審批與發(fā)放（三）回收與展期2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（一）申請(qǐng)1.貸款對(duì)象是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（一）申請(qǐng)2.申請(qǐng)貸款的條件（1）具有獨(dú)立的法人資格（2）經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好（3）信用良好，具有按期償還貸款本息的能力（4）有貸款證，并在貸款行開(kāi)立基本賬戶或一般賬戶。（5）有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保（6）貸款項(xiàng)目已納入國(guó)家或地方建設(shè)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件合法、完整、真實(shí)、有效。（7）借款人已經(jīng)取得四證。（8）貸款項(xiàng)目實(shí)際用途與項(xiàng)目規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求，有規(guī)范的可行性研究報(bào)告。（9）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算報(bào)告合理真實(shí)。（10）借款人計(jì)劃投入貸款項(xiàng)目的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并能夠在使用銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。（11）企業(yè)信用等級(jí)和風(fēng)險(xiǎn)度符合貸款人的要求。（12）貸款人規(guī)定的其他條件。2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（一）申請(qǐng)3.申請(qǐng)貸款資料（1）單位資料（2）項(xiàng)目資料2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）審批與發(fā)放1.審批的原則房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款實(shí)行審貸分離制度，審批管理堅(jiān)持嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、高效的原則。2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）審批與發(fā)放2.審批的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款實(shí)行分級(jí)審批管理。2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）審批與發(fā)放3.審批的方式貸款一般通過(guò)貸款審批人全體會(huì)議的方式進(jìn)行審批。特殊情況下也可采取文件會(huì)簽的形式進(jìn)行審批。2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（二）審批與發(fā)放4.貸款的發(fā)放根據(jù)最終審批意見(jiàn)，落實(shí)有關(guān)條件，按照規(guī)定簽訂合同后，方可發(fā)放貸款。2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)（三）回收與展期1.貸款回收包括本金回收和貸款利息回收2.貸款展期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類貸款展期期限不得超過(guò)原貸款期限的一半；展期利率按展期貸款期限加上原貸款期限所達(dá)到的利率檔次計(jì)算；每筆貸款只能辦理一次展期。2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)五.主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范（一）主要風(fēng)險(xiǎn)1.違約風(fēng)險(xiǎn)2.抵押房地產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)3.利率風(fēng)險(xiǎn)4.流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)5.欺詐風(fēng)險(xiǎn)6.不可抗力風(fēng)險(xiǎn)2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)五.主要風(fēng)險(xiǎn)及其防范（二）風(fēng)險(xiǎn)管理險(xiǎn)1.嚴(yán)格貸款檢查2.嚴(yán)格貸款項(xiàng)目審批機(jī)制3.貸后管理2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)第二節(jié)

項(xiàng)目融資2025/8/11廣東農(nóng)工商學(xué)院一.項(xiàng)目融資的含義及特征（一）含義項(xiàng)目融資時(shí)以項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作擔(dān)保來(lái)融資。1.無(wú)追索權(quán)項(xiàng)目融資2.有限追索權(quán)項(xiàng)目融資2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)1.無(wú)追索權(quán)項(xiàng)目融資無(wú)追索權(quán)項(xiàng)目融資是指貸款人對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人無(wú)任何追索權(quán)，只能依靠項(xiàng)目所產(chǎn)生的收益作為還本付息的唯一來(lái)源。項(xiàng)目貸款人對(duì)項(xiàng)目發(fā)起人的其他項(xiàng)目資產(chǎn)沒(méi)有任何要求權(quán)，只能依靠該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量?jī)斶€；項(xiàng)目發(fā)起人利用該項(xiàng)目產(chǎn)生現(xiàn)金流量的能力是該種項(xiàng)目融資的信用基礎(chǔ)；該項(xiàng)目融資一般監(jiān)理在可預(yù)見(jiàn)的政治與法律環(huán)境和穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境基礎(chǔ)之上。2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)2.有限追索權(quán)項(xiàng)目融資有限追索權(quán)項(xiàng)目融資是指發(fā)起人只承擔(dān)有限的債務(wù)責(zé)任和義務(wù)。時(shí)間的有限性金額的有限性對(duì)象的有限性2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)一.項(xiàng)目融資的含義及特征（二）特征1.項(xiàng)目導(dǎo)向2.有限追索3.風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)4.非公司負(fù)債融資5.信用結(jié)構(gòu)多樣化2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)二.項(xiàng)目融資與公司融資的比較1.貸款對(duì)象不同2.籌資渠道不同3.追索性質(zhì)不同4.還款來(lái)源不同2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.項(xiàng)目融資的優(yōu)勢(shì)與不足（一）優(yōu)勢(shì)1.有限追索項(xiàng)目融資能有效實(shí)現(xiàn)融資目的2.實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債表外融資3.實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離和分散風(fēng)險(xiǎn)的目的（二）不足1.風(fēng)險(xiǎn)分配的復(fù)雜性2.增加了貸款風(fēng)險(xiǎn)3.成本高2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)四.項(xiàng)目融資的適用范圍1.資源開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2.基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目3.制造業(yè)項(xiàng)目4.凡是能取得可靠穩(wěn)定的現(xiàn)金流的項(xiàng)目2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)五.項(xiàng)目融資的參與者及其權(quán)責(zé)（一）項(xiàng)目發(fā)起人（二）項(xiàng)目公司和借款方（三）貸款銀行1.安排銀行2.代理銀行3.管理行4.技術(shù)銀行5.保險(xiǎn)銀行2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)六.項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序（一）項(xiàng)目融資的框架結(jié)構(gòu)1.投資結(jié)構(gòu)2.融資結(jié)構(gòu)3.資金結(jié)構(gòu)4.信用擔(dān)保結(jié)構(gòu)2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)六.項(xiàng)目融資的運(yùn)作程序（二）項(xiàng)目融資的階段與步驟1.投資決策分析階段2.融資決策分析階段3.融資結(jié)構(gòu)分析階段4.融資談判階段5.融資的執(zhí)行階段2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)第三節(jié)

BOT項(xiàng)目融資模式2025/8/11廣東農(nóng)工商學(xué)院一.BOT融資的內(nèi)容及其主要形式（一）BOTBOT是Build-Operate-Transfer的縮寫(xiě)，主要用于公共設(shè)施建設(shè)的項(xiàng)目融資模式。BOT的基本思路是：由項(xiàng)目所在國(guó)政府或所屬機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)提供一種特許權(quán)協(xié)議作為項(xiàng)目融資的基礎(chǔ)，由本國(guó)公司或者外國(guó)公司作為項(xiàng)目的投資者和經(jīng)營(yíng)者安排融資，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目并在一定的時(shí)間內(nèi)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目取得商業(yè)利潤(rùn)，最后，根據(jù)協(xié)議將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給相應(yīng)的政府機(jī)構(gòu)。2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)一.BOT融資的內(nèi)容及其主要形式（二）BOT的主要形式1.標(biāo)準(zhǔn)BOT2.BOOT3.BOO4.BTO5.DBFO6.FBOOT7.BOL8.DBOM9.DBOT10.BRT2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)二.BOT融資的基本操作流程1.建設(shè)（build）2.經(jīng)營(yíng)（operate）3.擁有（own）4.轉(zhuǎn)移（transfer）2025/8/11房地產(chǎn)金融與保險(xiǎn)三.特許權(quán)