商鋪租賃合同模板與法律風險防范引言商鋪租賃是商業(yè)經(jīng)營的基礎環(huán)節(jié)，其核心法律文件——《商鋪租賃合同》不僅是雙方權利義務的邊界，更是解決糾紛的關鍵依據(jù)。實踐中，因合同條款不完善、風險防范意識薄弱引發(fā)的糾紛屢見不鮮，如租金爭議、轉(zhuǎn)租糾紛、裝修損失等。本文結(jié)合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及司法實踐，提供專業(yè)商鋪租賃合同模板及針對性法律風險防范策略，助力當事人規(guī)避風險、保障權益。一、商鋪租賃合同模板：核心條款設計與示例商鋪租賃合同的條款設計需兼顧明確性（避免歧義）、完整性（覆蓋主要權利義務）、可執(zhí)行性（約定具體操作流程）。以下為核心條款的模板框架及示例：（一）當事人基本信息條款目的：明確合同主體，避免因主體錯誤導致合同無效或履行障礙。示例條款：>甲方（出租人）：______________________>統(tǒng)一社會信用代碼：______________________>地址：__________________________________>聯(lián)系方式：______________________________>乙方（承租人）：______________________>統(tǒng)一社會信用代碼/身份證號：______________>地址：__________________________________>聯(lián)系方式：______________________________>（注：若乙方為自然人，需提供身份證號；若為企業(yè)，需提供統(tǒng)一社會信用代碼及法定代表人信息。）注意事項：需核查甲方是否為商鋪產(chǎn)權人（或持有產(chǎn)權人合法授權的委托書），乙方是否具備經(jīng)營擬開展業(yè)務的資質(zhì)（如餐飲需食品經(jīng)營許可證）。（二）商鋪基本情況條款目的：明確租賃標的的具體信息，避免后續(xù)因“商鋪位置、面積”等爭議引發(fā)糾紛。示例條款：>1.商鋪位置：______市______區(qū)______路______號______大廈______層______號（以不動產(chǎn)權證書登記地址為準）。>2.商鋪面積：______平方米（以不動產(chǎn)權證書登記面積為準）。>3.商鋪用途：商業(yè)用途（具體經(jīng)營項目需符合甲方及相關行政部門要求）。>4.產(chǎn)權證明：甲方持有該商鋪的不動產(chǎn)權證書，編號為______，無抵押、查封等權利限制。注意事項：需附不動產(chǎn)權證書復印件作為合同附件，明確“面積誤差”的處理方式（如以登記面積為準，多退少補）。（三）租賃期限與續(xù)租條款目的：明確租賃期限及續(xù)租條件，避免“無限期租賃”或“續(xù)租爭議”。示例條款：>1.租賃期限：自______年______月______日起至______年______月______日止，共計______年。>2.續(xù)租：租賃期滿前3個月，乙方需書面通知甲方是否續(xù)租。若乙方提出續(xù)租，且甲方無正當理由拒絕，雙方應按照原合同條款續(xù)簽，租金遞增比例為______%（如每兩年遞增5%）。注意事項：根據(jù)《民法典》第七百零五條，租賃期限不得超過20年，超過部分無效。需明確“續(xù)租通知的形式”（書面）及“未通知的后果”（視為不續(xù)租）。（四）租金及支付方式條款目的：明確租金標準、支付流程及逾期責任，避免“租金拖欠”或“支付方式爭議”。示例條款：>1.租金標準：每月租金為人民幣______元（含稅），租金總額為人民幣______元。>2.支付方式：乙方應于每月______日前以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付當月租金，甲方需開具增值稅發(fā)票。>3.租金遞增：自第______年起，租金每年遞增______%（如第三年起每年遞增5%），遞增基數(shù)為上一年度租金總額。>4.押金：乙方應于合同簽訂之日支付押金人民幣______元（相當于______個月租金）。租賃期滿，若乙方無違約、無損壞商鋪設施，押金無息退還。注意事項：需明確“租金是否含稅”“發(fā)票類型”（增值稅專用發(fā)票/普通發(fā)票），避免后續(xù)稅費爭議；押金的退還條件需具體（如“無未付租金、無損壞、無違約”）。（五）商鋪用途限制條款目的：規(guī)范乙方經(jīng)營行為，避免因“用途改變”導致甲方承擔行政責任（如消防違規(guī)）。示例條款：>乙方租賃商鋪僅用于經(jīng)營______（如“餐飲服務”“零售百貨”），不得從事以下活動：>（1）改變商鋪的商業(yè)用途（如轉(zhuǎn)為住宅）；>（2）從事易燃易爆、有毒有害或違法違規(guī)業(yè)務（如賭博、走私）；>（3）違反國家或地方關于消防、環(huán)保、衛(wèi)生的規(guī)定。>若乙方違反上述約定，甲方有權解除合同，且乙方需賠償甲方因此遭受的損失。注意事項：需明確“用途變更的審批流程”（如乙方需提前30日提交書面申請，經(jīng)甲方及相關行政部門同意后方可變更）。（六）裝修與改造約定條款目的：規(guī)范裝修流程，避免因“未經(jīng)同意裝修”或“恢復原狀爭議”引發(fā)糾紛。示例條款：>1.裝修審批：乙方裝修前需提交詳細裝修方案（包括平面圖、效果圖、消防設計圖），經(jīng)甲方書面同意及相關行政部門（消防、城管）審批后，方可施工。>2.裝修責任：裝修費用由乙方承擔，裝修過程中需遵守安全規(guī)范，不得破壞商鋪主體結(jié)構(gòu)（如承重墻、梁）。>3.裝修歸屬：租賃期滿后，不可移動的裝修（如地板、墻面、吊頂）歸甲方所有；可移動的裝修（如桌椅、貨架）由乙方自行拆除，若乙方未拆除，視為放棄所有權，甲方有權處置。>4.恢復原狀：若乙方提前解除合同，需將商鋪恢復至租賃前狀態(tài)（正常使用損耗除外），費用由乙方承擔。注意事項：需附裝修方案作為合同附件，明確“不可移動裝修”的范圍（如“固定在墻體或地面的裝修”）；若甲方同意保留裝修，需約定“裝修補償”標準（如按剩余租賃期限比例補償）。（七）轉(zhuǎn)租與分租條款條款目的：限制乙方的轉(zhuǎn)租權利，避免“未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租”導致合同解除。示例條款：>1.轉(zhuǎn)租限制：乙方未經(jīng)甲方書面同意，不得將商鋪全部或部分轉(zhuǎn)租、分租給第三方。>2.轉(zhuǎn)租條件：若甲方同意轉(zhuǎn)租，乙方需滿足以下條件：>（1）轉(zhuǎn)租期限不超過原租賃期限；>（2）轉(zhuǎn)租第三方需符合甲方的資質(zhì)要求（如無違法經(jīng)營記錄）；>（3）乙方需對轉(zhuǎn)租第三方的行為承擔連帶責任。>3.轉(zhuǎn)租通知：乙方需在轉(zhuǎn)租前30日向甲方提交轉(zhuǎn)租方案（包括第三方信息、轉(zhuǎn)租期限、租金標準），經(jīng)甲方書面同意后方可實施。注意事項：根據(jù)《民法典》第七百一十六條，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。需明確“轉(zhuǎn)租的連帶責任”（如第三方違約，乙方需承擔賠償責任）。（八）維修與養(yǎng)護責任條款目的：清晰劃分雙方的維修義務，避免因“維修不及時”導致?lián)p失擴大。示例條款：>1.甲方責任：負責商鋪主體結(jié)構(gòu)（如承重墻、梁、柱、屋頂）及公共設施（如電梯、消防系統(tǒng)）的維修，維修費用由甲方承擔。甲方需在接到乙方通知后______日內(nèi)（如7日）完成維修；若逾期未修，乙方可自行維修，費用由甲方承擔。>2.乙方責任：負責商鋪內(nèi)部設施（如空調(diào)、水電管線、地板）的維修，維修費用由乙方承擔。乙方需定期養(yǎng)護商鋪設施，避免因使用不當導致?lián)p壞。>3.緊急維修：若發(fā)生漏水、斷電等緊急情況，乙方可先行維修，事后及時通知甲方并提供費用憑證，甲方需在______日內(nèi)（如3日）報銷。注意事項：需明確“維修通知的形式”（書面或短信）及“逾期維修的后果”（如乙方可扣減租金）；對于“正常使用損耗”與“人為損壞”的界限，需在合同中約定（如“使用超過5年的空調(diào)損壞視為正常損耗”）。（九）違約責任條款目的：設定違約成本，約束雙方履行合同義務。示例條款：>1.甲方違約：>（1）若甲方未按約定交付商鋪，每逾期一日，按日租金的______%（如1%）支付違約金；逾期超過______日（如30日），乙方有權解除合同，甲方需退還押金及未使用租金，并賠償乙方因此遭受的損失（如裝修費、誤工費）。>（2）若甲方未按約定維修，導致乙方無法正常經(jīng)營，乙方可扣減相應租金（如每日扣減日租金的50%），直至維修完成。>2.乙方違約：>（1）若乙方逾期支付租金，每逾期一日，按未支付金額的______‰（如0.5‰）支付違約金；逾期超過______日（如15日），甲方有權解除合同，沒收押金，并要求乙方支付拖欠的租金及違約金。>（2）若乙方違反用途限制或裝修約定，甲方有權要求乙方恢復原狀，賠償損失，情節(jié)嚴重的，可解除合同。注意事項：違約金比例需合理（如不超過未支付金額的1‰/日），避免因“違約金過高”被法院調(diào)整（根據(jù)《民法典》第五百八十五條，違約金超過損失的30%視為過高）。（十）爭議解決方式條款目的：明確糾紛解決途徑，避免“管轄爭議”。示例條款：>本合同履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決；協(xié)商不成的，提交______（如“商鋪所在地有管轄權的人民法院”或“XX仲裁委員會”）管轄。注意事項：選擇“法院管轄”需明確“商鋪所在地”（因商鋪屬于不動產(chǎn)，根據(jù)《民事訴訟法》第三十四條，不動產(chǎn)糾紛由不動產(chǎn)所在地法院管轄）；選擇“仲裁”需明確仲裁委員會名稱（如“北京仲裁委員會”），且仲裁條款需有效（如雙方自愿、內(nèi)容明確）。（十一）其他條款示例條款：>1.不可抗力：因不可抗力（如地震、戰(zhàn)爭、政府征收）導致合同無法履行的，雙方互不承擔責任，租金及押金按實際使用時間結(jié)算。>2.通知方式：本合同項下的通知需以書面形式（包括快遞、電子郵件）發(fā)送至雙方預留的地址，快遞發(fā)出后3日視為送達，電子郵件發(fā)出后即時視為送達。>3.合同附件：本合同附件包括不動產(chǎn)權證書復印件、裝修方案、租金支付明細，與本合同具有同等法律效力。二、商鋪租賃法律風險防范：關鍵節(jié)點與應對策略（一）主體資格風險：核查出租人處分權與承租人經(jīng)營資質(zhì)風險表現(xiàn)：出租人并非商鋪產(chǎn)權人（如二手房東未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租）；承租人無經(jīng)營擬開展業(yè)務的資質(zhì)（如餐飲企業(yè)無食品經(jīng)營許可證）。防范策略：要求出租人提供不動產(chǎn)權證書原件及復印件，核查產(chǎn)權人信息；若為轉(zhuǎn)租，需提供原出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明；要求承租人提供營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證等資質(zhì)文件，核查其經(jīng)營范圍是否與商鋪用途一致。（二）租金支付風險：明確支付流程與逾期責任風險表現(xiàn)：承租人逾期支付租金，且拒絕承擔違約責任；出租人未開具發(fā)票，導致承租人無法抵扣稅款。防范策略：在合同中明確租金支付時間（如“每月5日前”）、支付方式（如“銀行轉(zhuǎn)賬至甲方指定賬戶”）及逾期違約金比例（如“0.5‰/日”）；約定“出租人未開具發(fā)票的，承租人有權延遲支付租金”，直至出租人開具發(fā)票。（三）用途限制風險：確保符合規(guī)劃與消防要求風險表現(xiàn)：承租人改變商鋪用途（如將商業(yè)用房改為住宅），導致甲方違反規(guī)劃要求；承租人從事違法經(jīng)營（如賭博），導致甲方承擔行政責任。防范策略：在合同中明確商鋪的用途（如“僅用于餐飲服務”），并約定“用途變更需經(jīng)甲方及相關行政部門同意”；定期檢查承租人的經(jīng)營情況，若發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為，及時要求整改并保留證據(jù)。（四）裝修改造風險：規(guī)范審批流程與恢復義務風險表現(xiàn)：承租人未經(jīng)同意裝修，破壞商鋪主體結(jié)構(gòu)；租賃期滿后，承租人拒絕恢復原狀，導致甲方無法再次出租。防范策略：要求承租人提交裝修方案，經(jīng)甲方書面同意及消防、城管等部門審批后，方可施工；在合同中明確“不可移動裝修的歸屬”及“恢復原狀的義務”，并約定“若承租人未恢復，甲方可自行恢復，費用由承租人承擔”。（五）轉(zhuǎn)租分租風險：約定許可條件與責任承擔風險表現(xiàn)：承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租，導致甲方無法控制商鋪使用；轉(zhuǎn)租第三方違約，承租人拒絕承擔連帶責任。防范策略：在合同中明確“未經(jīng)甲方書面同意，不得轉(zhuǎn)租”；若允許轉(zhuǎn)租，需約定“轉(zhuǎn)租第三方的資質(zhì)要求”及“承租人的連帶責任”；要求承租人提供轉(zhuǎn)租第三方的信息，定期檢查轉(zhuǎn)租情況。（六）維修責任風險：清晰劃分雙方義務風險表現(xiàn)：甲方未及時維修，導致乙方無法正常經(jīng)營；乙方未定期養(yǎng)護，導致商鋪設施損壞，甲方要求賠償。防范策略：在合同中明確“甲方負責主體結(jié)構(gòu)及公共設施的維修”，“乙方負責內(nèi)部設施的維修”；約定“維修通知的形式”（如書面或短信）及“逾期維修的后果”（如乙方可扣減租金）；要求乙方定期提交商鋪設施養(yǎng)護記錄，保留證據(jù)。（七）違約責任風險：設定合理違約金與賠償范圍風險表現(xiàn)：違約金過高或過低，無法彌補損失；賠償范圍不明確，導致糾紛。防范策略：根據(jù)實際損失設定違約金比例（如逾期租金的0.5‰/日），避免超過損失的30%；約定“賠償范圍包括直接損失（如租金、裝修費）及間接損失（如誤工費、利潤損失）”，但間接損失需有證據(jù)支持（如經(jīng)營記錄）。（八）爭議解決風險：選擇有利的管轄方式風險表現(xiàn)：管轄法院或仲裁委員會選擇不當，導致維權成本增加；仲裁條款無效，無法通過仲裁解決糾紛。防范策略：優(yōu)先選擇“商鋪所在地法院”管轄（因不動產(chǎn)糾紛由不動產(chǎn)所在地法院管轄，便于執(zhí)行）；若選擇仲裁，需明確仲裁委員會名稱（如“上海仲裁委員會”），且仲裁條款需符合《仲裁法》的規(guī)定（如雙方自愿、內(nèi)容明確）。