商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)合同范本解析一、引言：商業(yè)物業(yè)合同的特殊性與重要性商業(yè)物業(yè)管理（以下簡稱“商管”）涉及業(yè)主/業(yè)主委員會、物業(yè)公司、商戶、消費(fèi)者等多方主體，業(yè)態(tài)涵蓋購物中心、寫字樓、專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，其服務(wù)內(nèi)容的復(fù)雜性（如設(shè)施設(shè)備運(yùn)維、客流管理、品牌聯(lián)動）、利益訴求的多樣性（如業(yè)主的資產(chǎn)增值需求、商戶的經(jīng)營環(huán)境需求），決定了商管合同需更精準(zhǔn)的條款設(shè)計(jì)。一份完善的商管合同不僅是雙方權(quán)利義務(wù)的邊界，更是解決糾紛的核心依據(jù)。本文基于《民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合商業(yè)物業(yè)實(shí)踐，對合同范本的核心條款進(jìn)行拆解，重點(diǎn)提示風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)與防控策略。二、合同主體條款：身份確認(rèn)與資質(zhì)審查（一）主體類型與資格要求商管合同的甲方通常為業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）或業(yè)主委員會（需符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定的成立條件）；乙方為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需具備：有效的營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營范圍包含“物業(yè)管理”或“商業(yè)管理”）；對應(yīng)等級的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)（雖2017年取消資質(zhì)審批，但仍需符合項(xiàng)目要求的服務(wù)能力）；若涉及專項(xiàng)服務(wù)（如電梯維護(hù)、消防檢測），需具備相應(yīng)專業(yè)資質(zhì)（如電梯安裝維修許可證、消防技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)資質(zhì)）。風(fēng)險(xiǎn)提示：若甲方為業(yè)主委員會，需核查其備案證明及業(yè)主大會授權(quán)決議（如授權(quán)簽訂合同的表決比例，需符合《民法典》第二百七十八條規(guī)定的“雙過半”要求）；乙方若將專項(xiàng)服務(wù)外包，需在合同中明確外包單位的資質(zhì)要求及乙方的監(jiān)督責(zé)任，避免因外包單位違約導(dǎo)致乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。三、服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)：量化是核心服務(wù)范圍與標(biāo)準(zhǔn)是商管合同的核心條款，直接決定乙方的服務(wù)義務(wù)與甲方的驗(yàn)收依據(jù)。需避免“模糊表述”（如“保持公共區(qū)域清潔”），應(yīng)采用量化指標(biāo)+行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的方式。（一）基礎(chǔ)服務(wù)范圍服務(wù)類別具體內(nèi)容量化標(biāo)準(zhǔn)示例公共區(qū)域管理清潔（大堂、走廊、衛(wèi)生間）、綠化（盆栽養(yǎng)護(hù)、草坪修剪）、照明（公共區(qū)域燈具維護(hù)）衛(wèi)生間每2小時(shí)清潔1次，大堂地面每日拖洗2次；綠化存活率≥95%；公共照明故障率≤1%/月設(shè)施設(shè)備維護(hù)電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)電梯每月巡檢2次，故障響應(yīng)時(shí)間≤30分鐘；空調(diào)季運(yùn)行故障率≤5%；消防設(shè)施每日巡查1次安全管理安保（門崗值守、巡邏）、監(jiān)控（視頻覆蓋范圍、存儲時(shí)間）、消防（演練頻率）門崗24小時(shí)值守，每2小時(shí)巡邏1次；監(jiān)控覆蓋公共區(qū)域≥95%，存儲時(shí)間≥30天；每年消防演練≥2次客戶服務(wù)投訴處理、信息公示投訴響應(yīng)時(shí)間≤1小時(shí)，24小時(shí)內(nèi)反饋處理結(jié)果；每月公示物業(yè)費(fèi)收支、設(shè)施設(shè)備維護(hù)情況（二）增值服務(wù)約定商業(yè)物業(yè)的增值服務(wù)（如商戶營銷支持、活動策劃、客戶導(dǎo)流）需明確服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任劃分。例如：“乙方為甲方提供商戶招商協(xié)助服務(wù)，按招商金額的1%收取傭金，傭金在商戶簽訂租賃合同后10日內(nèi)支付”；“乙方每年組織4次大型營銷活動（如周年慶、節(jié)日促銷），活動費(fèi)用由甲方承擔(dān)，乙方需提前30日提交活動方案并經(jīng)甲方確認(rèn)”。風(fēng)險(xiǎn)提示：避免“概括性約定”（如“提供增值服務(wù)”），需明確服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，防止乙方擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目；對于“隱含服務(wù)”（如空調(diào)系統(tǒng)在非營業(yè)時(shí)間的開啟），需明確開啟條件（如商戶申請、額外收費(fèi)），避免糾紛。四、服務(wù)費(fèi)用條款：清晰性與合理性并重（一）費(fèi)用構(gòu)成商管費(fèi)用通常包括：1.基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)：用于公共區(qū)域管理、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、安全管理等基礎(chǔ)服務(wù)；2.專項(xiàng)維修資金：用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、更新、改造（需符合《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，商業(yè)物業(yè)可參照執(zhí)行）；3.增值服務(wù)費(fèi)用：如招商協(xié)助、營銷活動等額外服務(wù)的費(fèi)用；4.其他費(fèi)用：如水電費(fèi)公攤、垃圾處理費(fèi)（需明確分?jǐn)偡绞?，如按面積比例）。（二）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與支付方式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：需明確計(jì)價(jià)方式（如按建筑面積/租賃面積計(jì)算）、單價(jià)（如元/㎡/月）、起算時(shí)間（如合同簽訂后10日）；支付方式：約定支付周期（如每月10日前支付上月費(fèi)用）、賬戶信息（需為乙方對公賬戶）、逾期違約金（如日萬分之三）。（三）費(fèi)用調(diào)整機(jī)制需明確費(fèi)用調(diào)整的觸發(fā)條件與程序：觸發(fā)條件：如物價(jià)上漲（CPI漲幅超過3%）、服務(wù)內(nèi)容增加（如新增監(jiān)控設(shè)備）；程序：乙方需提前30日提交調(diào)整方案，經(jīng)甲方書面確認(rèn)后執(zhí)行（若為業(yè)主委員會，需經(jīng)業(yè)主大會表決）。風(fēng)險(xiǎn)提示：避免“無條件調(diào)整”條款（如“乙方可根據(jù)市場情況調(diào)整費(fèi)用”），需明確調(diào)整的依據(jù)與程序；專項(xiàng)維修資金需專戶存儲、專款專用，乙方不得挪用，需每月公示資金使用情況。五、雙方權(quán)利義務(wù)：平衡與約束（一）甲方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：監(jiān)督乙方服務(wù)（如定期檢查服務(wù)記錄）、知情權(quán)（如查閱物業(yè)費(fèi)收支明細(xì)）、要求整改權(quán)（如乙方未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，可發(fā)書面整改通知）；義務(wù)：支付服務(wù)費(fèi)用、提供物業(yè)資料（如設(shè)施設(shè)備清單、平面圖）、配合乙方工作（如協(xié)助開展消防演練）。（二）乙方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：收取服務(wù)費(fèi)用、制定管理制度（如《商戶管理規(guī)約》，需經(jīng)甲方確認(rèn)）、制止違規(guī)行為（如商戶占用公共區(qū)域）；義務(wù)：履行服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)告義務(wù)（如每月提交服務(wù)報(bào)告，重大事項(xiàng)及時(shí)通知甲方）、財(cái)產(chǎn)保護(hù)義務(wù)（如妥善保管甲方提供的資料）。風(fēng)險(xiǎn)提示：甲方的“監(jiān)督權(quán)利”需明確方式（如每月1次現(xiàn)場檢查），避免過度干預(yù)乙方正常運(yùn)營；乙方的“報(bào)告義務(wù)”需明確內(nèi)容（如設(shè)施設(shè)備故障情況、物業(yè)費(fèi)收支情況），避免信息披露不充分。六、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理：產(chǎn)權(quán)與責(zé)任劃分（一）產(chǎn)權(quán)歸屬需明確物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬（如電梯、空調(diào)系統(tǒng)屬于全體業(yè)主共有），避免因產(chǎn)權(quán)不清導(dǎo)致維護(hù)責(zé)任糾紛。（二）維護(hù)責(zé)任日常維護(hù)：由乙方負(fù)責(zé)（如電梯日常巡檢、空調(diào)濾網(wǎng)清洗），費(fèi)用從基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)中列支；大修、更新、改造：由甲方負(fù)責(zé)（如電梯更換、消防系統(tǒng)升級），費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金中列支（需經(jīng)甲方確認(rèn)）。（三）交接手續(xù)合同簽訂時(shí)：乙方需對物業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清點(diǎn)，形成《設(shè)施設(shè)備清單》（注明數(shù)量、型號、現(xiàn)狀），雙方簽字確認(rèn)；合同終止時(shí)：乙方需將設(shè)施設(shè)備完好移交甲方（正常損耗除外），并提交維護(hù)記錄、臺賬等資料。風(fēng)險(xiǎn)提示：若設(shè)施設(shè)備在交接時(shí)存在損壞，需明確責(zé)任方（如甲方未告知，由甲方承擔(dān)；乙方接收后損壞，由乙方承擔(dān)）；乙方需定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢測（如電梯每年檢測1次），并將檢測報(bào)告提交甲方，避免因設(shè)備故障導(dǎo)致安全事故。七、合同期限與終止：明確邊界（一）合同期限商管合同期限通常為2-5年，需明確起算日期（如“自2024年1月1日起至2026年12月31日止”）。（二）續(xù)簽與終止續(xù)簽：合同到期前30日，雙方可協(xié)商續(xù)簽；若甲方未提出異議，合同自動延續(xù)1年（需明確延續(xù)條件）；終止情形：1.到期終止：合同期滿，雙方未續(xù)簽；2.違約終止：一方違反合同約定（如甲方逾期30日未支付費(fèi)用，乙方可解除合同；乙方未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)3次整改仍未達(dá)標(biāo)，甲方可解除合同）；3.協(xié)商終止：雙方一致同意解除合同。（三）終止后的交接資料移交：乙方需移交物業(yè)資料（如設(shè)施設(shè)備清單、維護(hù)記錄、商戶信息）；費(fèi)用結(jié)算：雙方結(jié)清未支付的服務(wù)費(fèi)用（如甲方支付拖欠的物業(yè)費(fèi)，乙方退還多收的費(fèi)用）；設(shè)施設(shè)備移交：乙方需將設(shè)施設(shè)備完好移交甲方（正常損耗除外）。風(fēng)險(xiǎn)提示：違約終止的“通知程序”需明確（如乙方需提前15日發(fā)書面解除通知），避免因程序不當(dāng)導(dǎo)致解除無效；終止后的“過渡期”需約定（如乙方在終止后10日內(nèi)完成移交），避免影響物業(yè)正常運(yùn)營。八、違約責(zé)任：可量化與可執(zhí)行違約責(zé)任需明確違約情形與責(zé)任承擔(dān)方式，避免“約定不明”導(dǎo)致糾紛。（一）甲方違約情形：逾期支付費(fèi)用、未提供物業(yè)資料、阻礙乙方工作；責(zé)任：支付逾期違約金（如日萬分之三）、賠償乙方損失（如因甲方未提供資料導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備維護(hù)延誤的損失）。（二）乙方違約情形：未達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、挪用專項(xiàng)維修資金、擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目；責(zé)任：整改（如3日內(nèi)修復(fù)損壞的設(shè)施設(shè)備）、賠償損失（如因乙方未及時(shí)維修電梯導(dǎo)致商戶停業(yè)的損失）、解除合同（經(jīng)3次整改仍未達(dá)標(biāo)的，甲方可解除合同）。風(fēng)險(xiǎn)提示：違約金的計(jì)算方式需明確（如“逾期支付費(fèi)用的，每逾期1日，按未支付金額的萬分之三支付違約金”），避免“過高或過低”（如超過LPR的4倍，可能被法院調(diào)整）；損失賠償需明確范圍（如“包括直接損失和間接損失，但間接損失不超過甲方已支付費(fèi)用的10%”），避免舉證困難。九、爭議解決：效率與成本兼顧（一）協(xié)商前置合同需約定“協(xié)商前置”程序（如“爭議發(fā)生后，雙方需先協(xié)商解決；協(xié)商不成的，再向法院起訴或申請仲裁”），減少訴訟成本。（二）管轄約定法院管轄：通常約定“物業(yè)所在地有管轄權(quán)的法院”（符合《民事訴訟法》第三十四條規(guī)定）；仲裁管轄：若選擇仲裁，需明確仲裁委員會（如“XX仲裁委員會”），且仲裁條款需有效（如“本合同爭議由XX仲裁委員會仲裁，仲裁裁決為終局裁決”）。風(fēng)險(xiǎn)提示：避免“同時(shí)約定法院管轄和仲裁管轄”（如“爭議可向法院起訴或申請仲裁”），此類條款無效；管轄約定需明確，避免“模糊表述”（如“由雙方所在地法院管轄”），導(dǎo)致管轄爭議。十、其他條款：細(xì)節(jié)決定成敗（一）保密條款需約定雙方對合同履行過程中知悉的信息（如商戶信息、物業(yè)費(fèi)收支情況）承擔(dān)保密義務(wù)，避免信息泄露。（二）通知方式需明確通知的送達(dá)方式（如書面通知、電子郵件、短信）及送達(dá)地址（需雙方確認(rèn)），避免因通知未送達(dá)導(dǎo)致責(zé)任不清。（三）合同附件合同附件是合同的重要組成部分，需包括：《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則》（量化服務(wù)指標(biāo)）；《設(shè)施設(shè)備清單》（注明產(chǎn)權(quán)歸屬、現(xiàn)狀）；《商戶管理規(guī)約》（需經(jīng)甲方確認(rèn)）；《物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（明確費(fèi)用構(gòu)成與單價(jià)）。十一、結(jié)語：合同簽訂的“三審原則”商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂需遵循“三審原則”：1.合法