太倉(cāng)港灣新城工程營(yíng)銷籌劃報(bào)告2021年7月6日PART1、宏觀市場(chǎng)解讀PART2、工程競(jìng)爭(zhēng)站位PART3、工程客源分析PART4、工程價(jià)格測(cè)算PART5、工程推盤策略PART6、工程營(yíng)銷渠道PART7、工程產(chǎn)品建議太倉(cāng)港灣新城工程報(bào)告提綱Part1、宏觀市場(chǎng)解讀宏觀解讀調(diào)控走向：由短期向長(zhǎng)期、由“堵〞向“疏〞的轉(zhuǎn)變短期長(zhǎng)期疏堵房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定地開(kāi)展遏制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲宏觀解讀目標(biāo)決心周期很不確定非常堅(jiān)決可能更長(zhǎng)非常明確史上最強(qiáng)宏觀調(diào)控，對(duì)市場(chǎng)影響的廣度和深度不容無(wú)視宏觀解讀市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)：2021-2021年市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)模擬新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀望成交量急劇下跌成交均價(jià)成交量2021.92021.112021.122021.42021.6局部城市二次觸底的成交量可能略高于首次觸底，如虛線所示受促銷刺激，需求小幅釋放量首次觸底市場(chǎng)看空者繼續(xù)觀望價(jià)格觸底價(jià)格下降到局部客戶的預(yù)期成交量回暖量長(zhǎng)期處于低位市場(chǎng)形成降價(jià)共識(shí)價(jià)格小幅波動(dòng)保持堅(jiān)挺態(tài)勢(shì)量?jī)r(jià)齊升全面回暖量升價(jià)跌局部回暖量?jī)r(jià)齊跌降價(jià)階段量升價(jià)穩(wěn)促銷階段量跌價(jià)穩(wěn)觀望階段2021.122021.6全面促銷局部促銷量二次觸底局部再降全面普降局部降價(jià)完成年終報(bào)表局部?jī)r(jià)格松動(dòng)成交量快速上升價(jià)格緩步趨升宏觀解讀市場(chǎng)主要表現(xiàn)：2021-2021年市場(chǎng)五大特征宏觀總結(jié)Part2、工程競(jìng)爭(zhēng)站位一、工程區(qū)位特質(zhì)二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境三、工程本體分析四、工程整體定位一、工程區(qū)位特質(zhì)二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境三、工程本體分析四、工程整體定位區(qū)位距離上離主城遠(yuǎn)，接近瀏河、靠近上海，作為人口基數(shù)薄弱的太倉(cāng)，一直依托上海客源，從相鄰關(guān)系上未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)板塊是瀏河，與瀏河抓的是同一撥客戶【城市背景—板塊分布】項(xiàng)目所在版塊港城璜涇瀏河主城沙溪區(qū)域組團(tuán)規(guī)劃打造人口基數(shù)新港城（浮城鎮(zhèn)）現(xiàn)代化港城10.8萬(wàn)瀏河鎮(zhèn)濱江旅游城鎮(zhèn)6.6萬(wàn)璜涇鎮(zhèn)港口工業(yè)城鎮(zhèn)6.4萬(wàn)沙溪鎮(zhèn)新古鎮(zhèn)、新水鄉(xiāng)12萬(wàn)主城區(qū)新舊交融37萬(wàn)總規(guī)形成“雙城三片〞的市域空間結(jié)構(gòu)，“雙城〞指由主城與港城構(gòu)成的中心城區(qū)，“三片〞指沙溪、瀏河、璜涇三個(gè)片區(qū)組團(tuán)。距離主城30公里距離瀏河及上海15公里旅游度假區(qū)區(qū)位

旅游度假區(qū)總規(guī)

濱江旅游城鎮(zhèn)工業(yè)及商辦配套較弱【區(qū)位特質(zhì)分析—瀏河開(kāi)展分析】太倉(cāng)港定位未來(lái)太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)中心開(kāi)展的核心引擎，整個(gè)板塊的開(kāi)展依托產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，與瀏河區(qū)別明顯；【區(qū)位特質(zhì)分析—太倉(cāng)港開(kāi)展分析】港區(qū)在“十二五〞期間經(jīng)濟(jì)開(kāi)展目標(biāo)是，地區(qū)生產(chǎn)總值年均遞增25%左右，2021年到達(dá)505億元。工業(yè)總產(chǎn)值年均遞增30%，2021年到達(dá)2080億元，規(guī)模企業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)總產(chǎn)值的比重超過(guò)90%。效勞業(yè)增加值年均增幅25%以上。在產(chǎn)業(yè)開(kāi)展方面，爭(zhēng)取形成1-2個(gè)500億-1000億級(jí)、2-3個(gè)超百億級(jí)的新興產(chǎn)業(yè)基地，新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值超過(guò)60%。距離上海主要產(chǎn)業(yè)區(qū)15公里與崇明隔江相望全球知名企業(yè)不斷入駐，目前港區(qū)開(kāi)展已經(jīng)具備相當(dāng)規(guī)模，處于提速階段；現(xiàn)代效勞業(yè)的代表——合生創(chuàng)展太倉(cāng)港2.5產(chǎn)業(yè)園物流裝備產(chǎn)業(yè)的代表——太倉(cāng)中集集裝箱制造新能源產(chǎn)業(yè)的代表——奧特斯維能源〔太倉(cāng)〕【區(qū)位特質(zhì)分析—太倉(cāng)港開(kāi)展分析】規(guī)劃比肩蘇州園區(qū)，商辦配套高端形象表達(dá)，未來(lái)太倉(cāng)國(guó)際化形象展示窗口【區(qū)位特質(zhì)分析—太倉(cāng)港開(kāi)展分析】商務(wù)樓項(xiàng)目與本案的離土地面積（畝）建筑面積（平米）交付使用時(shí)間鄰里中心50m30200002012年底康來(lái)特萬(wàn)美達(dá)五星級(jí)酒店1km內(nèi)60410002009年交付港區(qū)行政服務(wù)中心1km內(nèi)45294602009年年底金融大樓500m38.4812960現(xiàn)為酒店，09年10月份竣工港口商務(wù)中心400m5064179.55一期1-2樓17629平米于2009年4月份交房聯(lián)檢大廈1km內(nèi)129.4236900.65已交付使用港區(qū)管委會(huì)700m5019000港口管委會(huì)600m5014315總計(jì)：342508

太倉(cāng)港鄰里中心康來(lái)特萬(wàn)美達(dá)五星級(jí)酒店

金融大廈作為太倉(cāng)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展重心，太倉(cāng)港在產(chǎn)業(yè)根底上、經(jīng)濟(jì)環(huán)境上、商務(wù)配套上都具備了相當(dāng)優(yōu)勢(shì)，必將完全超越其現(xiàn)有的價(jià)值，后續(xù)的開(kāi)展必將迎來(lái)使區(qū)域價(jià)值的一個(gè)快速提升的階段；作為鄰近板塊瀏河，區(qū)位價(jià)值僅僅依靠地緣性價(jià)格優(yōu)勢(shì)而導(dǎo)致的居住板塊，目前雖提升至旅游度假區(qū)概念，但產(chǎn)業(yè)單一，未來(lái)開(kāi)展?jié)摿Σ桓?，脫離房地產(chǎn)將重挫區(qū)域價(jià)值；太倉(cāng)港房地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)展不會(huì)簡(jiǎn)單復(fù)制瀏河的開(kāi)發(fā)模式，單一以上海客源為主要價(jià)值取向，而是兼具高端配套、產(chǎn)業(yè)快速開(kāi)展的新國(guó)際化板塊，板塊價(jià)值提升潛力無(wú)限，未來(lái)客源形成上具有多樣性；工程大區(qū)位特質(zhì)結(jié)論一、工程區(qū)位特質(zhì)二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境三、工程本體分析四、工程整體定位【競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布】上上海花城濱江名都上海假日博海尚城上海瀏河鎮(zhèn)太倉(cāng)港本案選取競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案：1、太倉(cāng)港區(qū)域公寓個(gè)案〔區(qū)域性競(jìng)爭(zhēng)〕2、瀏河鎮(zhèn)區(qū)域公寓個(gè)案〔客源性競(jìng)爭(zhēng)〕【單價(jià)箱體】上上?；ǔ菫I江名都上海假日博海尚城5300580063006800瀏河工程太倉(cāng)港工程7000〔預(yù)計(jì)〕合生伴海目前太倉(cāng)港工程與瀏河存在500-1000元左右落差目前太倉(cāng)港價(jià)格箱體為5300-5800元/㎡，與目前瀏河最低價(jià)格呈現(xiàn)500-1000元/㎡價(jià)差；戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)區(qū)域項(xiàng)目名稱一房?jī)煞咳克姆扛鄢巧仙虾；ū?0%70%19%1%濱江名都--25811618占比--66%30%4%瀏河上海假日--240404--占比--37%63%--博海尚城72292190--占比13%53%34%--【戶型配比】港區(qū)相對(duì)瀏河而言，戶型供給以兩房為主，一般占66-70%比例；【面積配比】上上?；ǔ菫I江名都上海假日博海尚城507090110130150170190一房?jī)煞咳克姆?55485-889286-90127105-135110-130160166產(chǎn)品面積段相對(duì)集中，60平米一房、90平米兩房、110-130平米三房、160平米四房競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案各種房型面積控制合理，兩房以緊湊型戶型，三房舒適型為目前市場(chǎng)主流；88-94【主力總價(jià)判斷】上上?；ǔ菫I江名都上海假日博海尚城203040506070809066%54%40%73%43%40%港區(qū)兩房主力總價(jià)在45-50萬(wàn)左右，三房主力總價(jià)在60-70萬(wàn)之間48%48%【市場(chǎng)去化】區(qū)域項(xiàng)目名稱11年開(kāi)盤時(shí)間11年整年月均去化11年10月后月均去化港城上上?；ǔ?011.09/118025濱江名都（一期）2011.09152瀏河上海假日（三期）2011.12305博海尚城2011.03/10248上上?；▓@單價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯，11年去化速度高于其他在售個(gè)案200%以上；不管何時(shí)開(kāi)盤個(gè)案，11年10月后成交套數(shù)要弱于11年月均去化，區(qū)域受限貸加緊及經(jīng)濟(jì)房入市影響較大；11年10月后兩區(qū)去化速度大幅下滑，但個(gè)案之間去化速度相對(duì)平衡，濱江名都定價(jià)偏高造成去化困難，而上上?；ǔ桥c瀏河個(gè)案形成較大價(jià)差，奪客優(yōu)勢(shì)明顯；【未來(lái)供給】港區(qū)目前主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案存量5.5萬(wàn)方，未來(lái)兩至三年內(nèi)，假設(shè)排除合生降價(jià)可能，仍舊存在28萬(wàn)方持續(xù)供給量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈；上上?；ǔ呛仙楹I江名都上海假日博海尚城16.5萬(wàn)方10萬(wàn)方1.4萬(wàn)方11萬(wàn)方12萬(wàn)方〔公寓〕3.5萬(wàn)方2萬(wàn)方4萬(wàn)方2.6萬(wàn)方后續(xù)存量當(dāng)前預(yù)售余量【市場(chǎng)分析小結(jié)】1、從價(jià)格表現(xiàn)上來(lái)看，港區(qū)價(jià)格箱體在5300-5800元/㎡，與瀏河的價(jià)差幅度到達(dá)1000元/㎡奪客優(yōu)勢(shì)愈加明顯，目前成交可達(dá)月均25套；價(jià)差在500元/㎡左右去化速度將低于瀏河個(gè)案，根本月均去化2-3套；2、從后續(xù)供給上觀察，本案雖然周邊競(jìng)品個(gè)案較少，但存量及后續(xù)推案量將到達(dá)30萬(wàn)㎡以上，根據(jù)市場(chǎng)不斷變化年均去化6萬(wàn)㎡測(cè)算，至少5年才能去化完畢；在這樣的市場(chǎng)壓力下港區(qū)在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中除了價(jià)格，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)起到關(guān)鍵作用！一、工程區(qū)位特質(zhì)二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境三、工程本體分析四、工程整體定位【本體分析】經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地：89662平米地上建筑面積：223585平米產(chǎn)品類別：高層住宅、青年公寓、沿街商業(yè)容積率：2.487

建筑層數(shù)：25、33

建筑密度：18.2%

綠地率：33%

總戶數(shù)：1894低覆蓋率與高容積率為工程第一特征2.4的容積率規(guī)劃采用主體33層的高層建筑排布方式，使得整體建筑密度僅18.2%，綠地率超過(guò)30%復(fù)合型社區(qū)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)較為多元低覆蓋率復(fù)合型社區(qū)為工程本體第一標(biāo)簽經(jīng)濟(jì)指標(biāo)【本體分析】工程規(guī)劃商業(yè)與酒店式公寓排布主干道兩側(cè)，內(nèi)局部布住宅，最大程度發(fā)揮地塊價(jià)值維合式住宅單體排布，地塊內(nèi)部打造大氣景觀軸與綠地面積縱距最大到達(dá)180米，兩側(cè)分別為100米，超大棟距使得每層住宅采光效果極佳建筑排布上超大棟距、大圍合設(shè)計(jì)規(guī)劃上近似仁恒河濱系工程，具備打造明星個(gè)案的潛力！100180100【本體分析】工程規(guī)劃工程內(nèi)部擁有約1.5萬(wàn)方占地空地獨(dú)特的排布方式使得工程中心留有100*150平米的綠地面積接近1.5萬(wàn)方的占地面積，視野角度極為寬敞，尺度感較大1.5萬(wàn)方工程中庭綠肺，堪比城市公園【本體分析】工程規(guī)劃工程整體人車分流設(shè)計(jì)，車行道路均嵌于地下地面僅設(shè)置步行道路設(shè)置采光井，地下車行整體較為通透明亮地面純?nèi)诵械缆吩O(shè)置保證地上高綠化率覆蓋【本體分析】立面表現(xiàn)新古典建筑立面，較高的窗墻比使得建筑厚重感較弱，但放大戶型單體的采光效果立面大氣、新古典搭配現(xiàn)代元素具有國(guó)際視野感覺(jué)【本體分析】業(yè)態(tài)構(gòu)成鄰里中心工程西北側(cè)規(guī)劃靈動(dòng)商業(yè)街，與北側(cè)鄰里中心不管商業(yè)業(yè)態(tài)以及商業(yè)形態(tài)均形成互補(bǔ)1.4萬(wàn)方商業(yè)體量適中，不影響社區(qū)住宅，且未客戶提供未來(lái)生活便利核心區(qū)位的會(huì)所更加拔升社區(qū)檔次地塊商業(yè)與鄰里中心形成商業(yè)聯(lián)動(dòng)，更好的為工程住宅提升附加值本案一房?jī)煞咳抗?yīng)（套）1921079430占比11%64%25%1#、2#、3#單棟供應(yīng)（套）占比一房6422%小兩房16056%三房6422%總計(jì)288--4#、5#、6#、7#單棟供應(yīng)（套）占比大兩房15071%三房6029%總計(jì)2101234567【本體分析】戶型配比25%兩房面積高于平均水平20-30㎡【本體分析】戶型設(shè)計(jì)公寓主力戶型：94平米公寓最大戶型：136平米單開(kāi)間戶型設(shè)計(jì)，舒適度較弱，且客廳僅3米開(kāi)間，小臥室2.8米開(kāi)間，尺度感薄弱136平米大戶型產(chǎn)品，餐廳位置稍顯局促，三房?jī)H一廳戶型設(shè)計(jì)在面積控制、功能設(shè)置及平面排布上存在較多問(wèn)題，是本案最大劣勢(shì)兩房大戶型：127平米作為剛需性產(chǎn)品，兩房127㎡戶型設(shè)計(jì)偏離市場(chǎng)需求；臥室與客廳設(shè)計(jì)不合理作為舒適星三房餐廳空間較為局促戶型偏大，衛(wèi)生間布局不合理大棟距、大綠地占地、人車分流的復(fù)合型社區(qū)！工程屬性：【點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析】上上?；▓@濱江名都通過(guò)比較工程規(guī)劃、產(chǎn)品組成、景觀、立面、戶型等元素，尋找工程優(yōu)勢(shì)及突破點(diǎn)……【點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析】經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地：10萬(wàn)㎡〔一期〕總建：19萬(wàn)㎡〔一期〕總共三期40萬(wàn)㎡產(chǎn)品類型：——住宅：多層、高層——商業(yè)：住宅底商濱江名都

占地：15萬(wàn)㎡總建：36萬(wàn)㎡產(chǎn)品類型：——住宅多層、小高層、高層上上?；▓@業(yè)態(tài)根本以純住宅產(chǎn)品存在，不存在商住聯(lián)動(dòng)概念【點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析】排布規(guī)劃濱江名都上上?；▓@均采用兵營(yíng)式排布方式，綠化分布較為分散，高層區(qū)視線亦較為局促【點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析】景觀設(shè)置濱江名都上上?；▓@基于兵營(yíng)式排布，景觀設(shè)計(jì)根本以宅邊綠化為主導(dǎo)，不存在較大組團(tuán)景觀與景觀軸【點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析】立面風(fēng)格濱江名都上上?；▓@上上?；▓@立面張力較強(qiáng)，融入一定海派元素濱江名都立面較為傳統(tǒng)，無(wú)過(guò)多裝飾元素存在【點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析】戶型設(shè)計(jì)三房二廳二衛(wèi)125平米三房二廳二衛(wèi)143平米二房二廳一衛(wèi)90平米濱江名都上上?；▓@二房二廳73平米二房二廳85.2平米二房二廳88平米三房二廳122平米戶型也走剛需性產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)整體較為合理，保持兩開(kāi)間以上；三房保證兩衛(wèi)，兩房亦保證兩廳競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案本案業(yè)態(tài)純住宅形式存在步行式商業(yè)包圍住宅，兩大業(yè)態(tài)存在聯(lián)動(dòng)規(guī)劃排布兵營(yíng)式排布，最為傳統(tǒng)也是最普通的排布方式維和式排布，超大棟距及霸氣景觀軸均為項(xiàng)目一大亮點(diǎn)立面設(shè)置上上海花園立面海派元素豐富，濱江較為普通新古典風(fēng)格景觀規(guī)劃以宅邊為主導(dǎo)，無(wú)較大組團(tuán)可塑造中央公園景觀，且人車分流，最大限度保證大組團(tuán)景觀戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)緊湊合理，使用率較高舒適度較低，且存在一定硬傷【競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析小結(jié)1】?jī)?yōu)勢(shì)亮點(diǎn)√√√競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品無(wú)論就總規(guī)、立面還是戶型、景觀上都停留在早期設(shè)計(jì)的根底之上，與之目前市場(chǎng)主流產(chǎn)品脫節(jié)，工程具備良好的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，可以借助總規(guī)、景觀打造、商業(yè)配套等一系列產(chǎn)品力的跳脫，全面超越港區(qū)產(chǎn)品市場(chǎng)，樹(shù)立優(yōu)質(zhì)的大盤形象?！靖?jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析小結(jié)2】工程市場(chǎng)形象定位港區(qū)具有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的復(fù)合型、宜居、中央公園社區(qū)Part3、工程客源分析瀏河及港區(qū)根本以上?？蛻魹橹髁蛻?，但港區(qū)產(chǎn)業(yè)的根底及周邊村鎮(zhèn)的人口基數(shù)因素使得本地客比例高于瀏河，客源面呈三大類別：主力客戶—上海客戶、重要客戶—本地客戶、次要客戶—產(chǎn)業(yè)客戶【客源分析】區(qū)域項(xiàng)目名稱上海客源比例本地客源比例港城上上?；ǔ?0%30%濱江名都（一期）75%25%瀏河上海假日（三期）87%13%博海尚城85%15%銷售員訪談上上?；ǔ恰勝唬骸霸谖覀冞@邊買房子的百分之七八十都是上海過(guò)來(lái)的，有寶山的，也有楊浦的，前幾天來(lái)了一組客戶是從楊浦過(guò)來(lái)的，那邊不是在拆遷嘛，就買到我們這邊來(lái)了。浮橋鎮(zhèn)上也有很多客戶買我們房子，鎮(zhèn)上面的人很有錢〞博海尚城——小劉：“在我們這邊買房子的根本上都是上海人，大概百分之八十以上吧，因?yàn)闉g河離上海很近啊，過(guò)條馬路就到了，根本上在瀏河買房子的都是上海人，根本都是來(lái)養(yǎng)老的，你們這么年輕不會(huì)是同行吧。上海北區(qū)客源為主，置業(yè)目的主要養(yǎng)老，需求低單價(jià)、低總價(jià)產(chǎn)品吳淞街道淞南鎮(zhèn)張廟街道顧村鎮(zhèn)廟行鎮(zhèn)羅涇鎮(zhèn)羅店鎮(zhèn)月浦鎮(zhèn)楊行鎮(zhèn)大場(chǎng)鎮(zhèn)高境鎮(zhèn)普陀區(qū)閘北區(qū)楊浦區(qū)行政區(qū)區(qū)域?qū)毶皆缕宙?zhèn)、羅店、羅涇鎮(zhèn)大場(chǎng)鎮(zhèn)、顧村鎮(zhèn)、楊行鎮(zhèn)廟行鎮(zhèn)、高境鎮(zhèn)、張廟街道淞南鎮(zhèn)、吳淞街道、友誼街道嘉定婁塘鎮(zhèn)、唐行鎮(zhèn)北區(qū)閘北區(qū)楊浦區(qū)出行交通方式：1、內(nèi)部交通網(wǎng)：導(dǎo)入太倉(cāng)港自身區(qū)域客；2、瀏太路-滬太路：導(dǎo)入瀏河鎮(zhèn)客源；3、滬太路-外環(huán)：導(dǎo)入寶山、楊浦等北上海外區(qū)客；目標(biāo)客源1－－主力客源唐行鎮(zhèn)婁塘鎮(zhèn)主力客源搶奪板塊規(guī)劃：優(yōu)勢(shì)生態(tài)度假區(qū)偏離居住區(qū)，且規(guī)劃未落實(shí)；板塊環(huán)境：上海北大門，道路充滿集卡的重型車輛，環(huán)境嘈雜；板塊配套：配合置業(yè)者度假需求以酒樓及休閑娛樂(lè)為主的商業(yè)配套，居住配套不集中。板塊價(jià)格：高于港城板塊500-1000元/㎡；瀏河定位偏向度假性質(zhì)板塊規(guī)劃：整體規(guī)劃，國(guó)際化定位，居住區(qū)集中；板塊環(huán)境：雖為工業(yè)區(qū)，但道路寬闊，車輛較少，安靜、空氣清新，適合養(yǎng)老居?。话鍓K配套：鄰里中心滿足12項(xiàng)根本居住配套，尤其本案商業(yè)銜接鄰里中心，業(yè)態(tài)搭配完善純養(yǎng)老居住生活需求；板塊價(jià)格：相比瀏河各戶型主力總價(jià)區(qū)間，可兩房換三房，提升居住舒適度；完全有能力形成適合養(yǎng)老居住的特色板塊搶奪關(guān)鍵字：規(guī)劃、價(jià)格、環(huán)境、配套本地客主要集中于浮橋鎮(zhèn)，周邊金浪鎮(zhèn)及下屬村由于區(qū)域房地產(chǎn)供給缺乏，在拆遷及改善性需求上為主要表達(dá)，需求高品質(zhì)、舒適型產(chǎn)品鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱鎮(zhèn)情概況浮橋鎮(zhèn)浮橋鎮(zhèn)區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特，是太倉(cāng)港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)中心，港區(qū)的各重大項(xiàng)目均在鎮(zhèn)域內(nèi)。浮橋鎮(zhèn)擁有各類企業(yè)1000多家，其中有來(lái)自日本、美國(guó)、韓國(guó)、香港、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的外資企業(yè)100多家，并逐步形成了再生資源、木材加工、金屬制品、電子塑料、輕工紡織、倉(cāng)儲(chǔ)物流等六大特色產(chǎn)業(yè)。這里的再生資源進(jìn)口加工區(qū)，是經(jīng)國(guó)家環(huán)?？偩峙鷾?zhǔn)的特色園區(qū)。金浪鎮(zhèn)位于沙溪鎮(zhèn)及浮橋鎮(zhèn)之間，以服裝、化纖、電子原件加工等輕工業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)。名稱與本項(xiàng)目距離現(xiàn)有人口（人）人均總收入（元）消費(fèi)性支出（元）浮橋鎮(zhèn)1.3km常住人口：108895戶籍人口：786243380920041金浪鎮(zhèn)5km常住人口：43800

戶籍人口：30208區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)量港城05年后共計(jì)94萬(wàn)㎡（包含未供應(yīng)）金浪05年后共計(jì)14萬(wàn)㎡（目前基本無(wú)供應(yīng)）港區(qū)浮橋鎮(zhèn)金浪鎮(zhèn)目標(biāo)客源2－－重要客源目前產(chǎn)業(yè)園工作者由于經(jīng)濟(jì)能力問(wèn)題主要考慮租房或購(gòu)置低單價(jià)、低總價(jià)產(chǎn)品，但隨著企業(yè)的開(kāi)展，將會(huì)催生大量的白領(lǐng)階層以及中層管理人員，未來(lái)作為工程后續(xù)補(bǔ)充客源；目標(biāo)客源3－－次要客源未來(lái)五年，港城中心區(qū)規(guī)劃吸納10萬(wàn)人口置業(yè)及工作；浮橋鎮(zhèn)已有人口11萬(wàn)，港區(qū)產(chǎn)業(yè)工人2-3萬(wàn)，新港城人口共計(jì)將超20萬(wàn)。企業(yè)總計(jì)產(chǎn)業(yè)人數(shù)總計(jì)17228845“十一五〞期間，港區(qū)規(guī)模企業(yè)由93家增加到172家，其中銷售過(guò)億元的企業(yè)到達(dá)45家，凈增了23家，年銷售收入10億元以上的企業(yè)，由5家增加到12家。目標(biāo)客源定位主力：輻射寶山、嘉定乃至整個(gè)上海北區(qū)的養(yǎng)老階層重要：覆蓋當(dāng)?shù)丶爸苓叴彐?zhèn)的改善型客戶次要：產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的菁英階層及未來(lái)精英階層浮橋鎮(zhèn)15%寶山30%客源分布預(yù)判客源分布【客源定位】區(qū)域板塊占比總計(jì)上海寶山30%70%嘉定20%普陀5%閘北5%楊浦10%太倉(cāng)浮橋鎮(zhèn)15%30%金浪鎮(zhèn)10%其他村鎮(zhèn)5%金浪鎮(zhèn)10%普陀5%閘北5%楊浦10%其他村鎮(zhèn)5%嘉定20%SWOT分析——未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)總策略發(fā)展策略優(yōu)勢(shì)：1.整體規(guī)劃新國(guó)際產(chǎn)業(yè)發(fā)展港區(qū)2.高端配套云集，生活環(huán)境優(yōu)越3.復(fù)合型社區(qū)聯(lián)動(dòng)鄰里中心4.中央公園社區(qū)，國(guó)際視野規(guī)劃

劣勢(shì)：1.非傳統(tǒng)居住板塊，陌生感2.周邊無(wú)軌道交通規(guī)劃3.區(qū)域發(fā)展處于初級(jí)階段4.戶型存在較大設(shè)計(jì)缺陷機(jī)會(huì)：1.新發(fā)展區(qū)域潛力無(wú)限2.板塊價(jià)格具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)3.產(chǎn)品整體表現(xiàn)跳脫市場(chǎng)平臺(tái)抓住機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)策略1：強(qiáng)調(diào)港區(qū)的未來(lái)發(fā)展?jié)摿罢w打造優(yōu)勢(shì)，區(qū)域價(jià)值發(fā)展?jié)摿?，區(qū)別于瀏河的開(kāi)發(fā)模式策略2：強(qiáng)調(diào)中央公園社區(qū)規(guī)劃、擴(kuò)大景觀面優(yōu)勢(shì)，弱化戶型劣勢(shì)威脅：1.政策環(huán)境進(jìn)一步惡化2.上海經(jīng)適房標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)一步降低3.瀏河及港區(qū)陷入價(jià)格戰(zhàn)創(chuàng)造差異規(guī)避威脅策略3：針對(duì)后市不確定因素，先期必須制定理性銷售價(jià)格和銷售速率策略4：建立強(qiáng)有力的分銷渠道，以大網(wǎng)絡(luò)復(fù)合型行銷模式擊敗傳統(tǒng)坐銷模式Part4、工程價(jià)格測(cè)算價(jià)格選取參照對(duì)象方面，以現(xiàn)階段主力在售的工程為主，同時(shí)在參照價(jià)格方面以11年末9月后的價(jià)格為基準(zhǔn)；項(xiàng)目名稱戶型面積均價(jià)月均去化銷售情況上海春天4600—售罄上上?；ǔ?3-122530020在售濱江名都85-22058003在售港城之家85-1404800—售罄合生伴海—7000以上（報(bào)價(jià)）—未售產(chǎn)品評(píng)估狀況參照項(xiàng)目本案上上海花城濱江名都評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分（X1）評(píng)分（X2）評(píng)分（X3）規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)模15%8.589規(guī)劃設(shè)計(jì)15%9.587.5園林環(huán)境15%976.5建筑外觀15%997.5戶型設(shè)計(jì)15%6.598.5社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)15%978會(huì)所10%8.578.5加權(quán)總評(píng)分8.67.28.1各項(xiàng)目售價(jià)（元）P（a）P1（a）5300P2（a）5800參照權(quán)重（%）YY150%Y250%目標(biāo)加權(quán)售價(jià)54265633加權(quán)后價(jià)格（元）23132287本項(xiàng)目加權(quán)平均價(jià)格5590根據(jù)產(chǎn)品比較，加權(quán)平均測(cè)算法得出本案的銷售價(jià)格為5800元/㎡市場(chǎng)驗(yàn)證狀況根據(jù)兩種測(cè)算方式，工程客觀價(jià)格為5300-5800元/㎡，5600元/㎡價(jià)格以下有一定去化表現(xiàn)；根據(jù)本案市場(chǎng)形象定位及產(chǎn)品力與市場(chǎng)客觀情況測(cè)算：6000元/㎡去化速度為0；5800元/㎡去化速度5-10套；5600元/㎡去化速度30-35套；5300元/㎡去化速度40-50套；根據(jù)總價(jià)區(qū)間測(cè)算：兩房45萬(wàn)/86㎡=5270元/㎡；兩房50萬(wàn)/94㎡=5320元/㎡；三房70萬(wàn)/125㎡=5600元/㎡；價(jià)格合理區(qū)間5300-5600元/㎡工程價(jià)格最后評(píng)估就產(chǎn)品而言，工程完全超越了區(qū)域內(nèi)其他的在售個(gè)案，完全具備跳脫現(xiàn)有價(jià)格平臺(tái)的能力，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前未成熟階段，各項(xiàng)配套雖快速落實(shí)但人口導(dǎo)入及產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)模短期內(nèi)不會(huì)顛覆區(qū)域目前價(jià)格箱體；根據(jù)目前板塊個(gè)案去化情況，5800元/㎡作為板塊高價(jià)將導(dǎo)致去化速度緩慢，不適合作為工程首次推盤價(jià)格，價(jià)格可實(shí)行低開(kāi)高走策略，5800元/㎡作為整盤可實(shí)現(xiàn)價(jià)格考慮；單價(jià)5600元/㎡雖有一定去化表現(xiàn)，但11年9月份后，港區(qū)及瀏河個(gè)案去化速度下滑嚴(yán)重，按目前工程節(jié)點(diǎn)及前期準(zhǔn)備時(shí)間，合理入市時(shí)間在半年后，準(zhǔn)備期內(nèi)不排除近階段降價(jià)可能，工程入市價(jià)格必須預(yù)留價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)空間；建議入市均價(jià)：5300元/平米左右月均去化預(yù)計(jì)50-60套〔必須結(jié)合產(chǎn)品打造、營(yíng)銷包裝、開(kāi)發(fā)商公關(guān)〕具體階段性價(jià)格本司可以根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境以1個(gè)月為周期出具相應(yīng)的價(jià)格評(píng)估報(bào)告3月4月5月6月工程開(kāi)工土地平整、樁基7月8月根據(jù)宏觀市場(chǎng)研判，2021年6月后市場(chǎng)將進(jìn)入第二次價(jià)格筑底階段，但銷售量將呈緩慢提升態(tài)勢(shì)，根據(jù)本工程競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)情況，待市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定后才能將工程產(chǎn)品力的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到最大；由于本工程的特殊定位及目標(biāo)，對(duì)于展示和客戶積累有較高要求，故工程必須提前做好銷售中心和樣板房；由于工程采取行銷模式，外區(qū)客源比例大，工程必須具備1個(gè)半月至2個(gè)月左右的客戶積累；據(jù)以上判斷：工程面市的成熟時(shí)間應(yīng)該在2021年8月；樣板房裝修工程到達(dá)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)建筑出地面建筑超過(guò)正負(fù)零售樓處交付銷售進(jìn)場(chǎng)9月開(kāi)盤銷售臨時(shí)售樓處搭建及外部景觀打造蓄客期強(qiáng)銷期工程入市時(shí)機(jī)研判Part5、工程推盤策略1、工程整體推盤順序總體方針：逆時(shí)針順序樓棟順序：5#6#青年公寓〔北〕1#7#2#3#青年公寓〔南〕4#5#6#7#1#2#3#4#推盤順序制定原那么：1、少批量、多批次推盤，首次推盤量在300套左右，以去化較快的兩房搭配三房同時(shí)不斷補(bǔ)充兩房的規(guī)那么；1、根據(jù)工程展示面需求，結(jié)合商業(yè)、會(huì)所、綠化樹(shù)立的形象及環(huán)境必須先推工程西側(cè)房源；2、根據(jù)利潤(rùn)最大化原那么，東側(cè)單元私密性及景觀視野最好，其中4號(hào)樓經(jīng)濟(jì)價(jià)值最高。青年公寓青年公寓2011年9月推盤2011年11月推盤上上?；ǔ?76套306套濱江名都99套98套2、一期分批次推盤策略5#6#ABC2、一期分批次推盤策略青年公寓DEF青年公寓戶型面積套數(shù)去化難度5A、5C三房12564較難一、兩房75、93128較易5B兩房86、9396較易6D、6F三房13666較難兩房12766難6E兩房94、11299大兩房較難青年公寓一、兩房54-104146較易一期一批次一期二批次推盤時(shí)間推出套數(shù)房源分布2012.8334推出A、D、E及青年公寓，其中小兩房170套，大兩房99套，三房65套2012.11231B、C、F號(hào)樓，小兩房99套，大兩房99套，三房33套第一波蓄客3個(gè)月開(kāi)盤，首月去化150套，持續(xù)期2個(gè)月，月均60套，3個(gè)月完成80%共計(jì)270套；第二波月均去化50套，去化周期5個(gè)月，去化250套，剩余43套推出第二期；3、工程推盤節(jié)奏展示面落位【樣板段時(shí)間截點(diǎn)控制】時(shí)間工程安排備注3月初-3月末項(xiàng)目四周圍墻設(shè)置，端頭處高圍墻設(shè)置/3月初-4月初臨時(shí)售樓處搭建/4月初-5月初售樓處落立面，外部景觀打造/4月中旬-6月初售樓處裝修、樣板房裝修內(nèi)部裝修與外部施工同時(shí)進(jìn)行6月初-6月中旬售樓處軟裝搭配、樣板房軟裝搭配/按照目前的施工進(jìn)行，整體樣板段可交付使用為7月份，建議銷售團(tuán)隊(duì)7月份可入場(chǎng)進(jìn)駐一期展示條件二期展示條件三期展示條件【分階段展示條件】樣板段設(shè)置1、基于工程目前處于整體開(kāi)挖階段，且今年下半年有銷售目標(biāo)，2、根據(jù)目前截點(diǎn)觀察，地塊內(nèi)部會(huì)所及周邊景觀成型具備一定困難3、玖龍路為區(qū)域內(nèi)主干道利用玖龍路上商鋪位置，設(shè)置臨時(shí)售樓處與臨時(shí)樣板房售樓處樣板房設(shè)置處內(nèi)環(huán)境裝飾表達(dá)豪華氣派的高端品質(zhì)形象，細(xì)節(jié)之處突顯非凡品味【售樓處內(nèi)環(huán)境】【售樓處內(nèi)環(huán)境】售樓處形象墻精神堡壘售樓處前售樓處

導(dǎo)示系統(tǒng)電梯廳、樓梯走道園林展示區(qū)主體核心體驗(yàn)系統(tǒng)過(guò)渡性體驗(yàn)系統(tǒng)看樓通道核心售賣系統(tǒng)樓體條幅導(dǎo)示系統(tǒng)樣板房15432673電瓶車【售樓處引導(dǎo)動(dòng)線】〔1〕接待區(qū)〔2〕銷控區(qū)〔3〕會(huì)客區(qū)〔4〕洽談區(qū)〔5〕洗手間區(qū)〔6〕放映區(qū)〔7〕按揭貸款授理區(qū)〔8〕銷售人員辦公區(qū)【售樓處區(qū)域劃分】【樣板房戶型選擇】最大戶型，三房，面積136平米，所占比重12.67%主力戶型，兩房，面積93平米，所占比重20.27%兩房個(gè)案，兩房，面積127平米，所占比重12.67%通過(guò)營(yíng)銷包裝躲避工程明顯硬傷，推動(dòng)銷售的目的主力兩房戶型的包裝，未來(lái)工程展示可長(zhǎng)期使用通過(guò)對(duì)最大戶型的包裝，表達(dá)工程品質(zhì)感設(shè)置三套左右樣板房，保證工程未來(lái)長(zhǎng)期展示使用【樣板房風(fēng)格建議】現(xiàn)代中式——運(yùn)用與136平米三房戶型【樣板房風(fēng)格建議】現(xiàn)代簡(jiǎn)歐——運(yùn)用于93平米兩房戶型【樣板房風(fēng)格建議】新古典風(fēng)格——運(yùn)用于127平米兩房戶型【現(xiàn)場(chǎng)外圍包裝】臨時(shí)售樓處外部展示面景觀實(shí)景化【現(xiàn)場(chǎng)外圍包裝】端頭處設(shè)置高炮，提升展示效果外圍整體實(shí)體圍墻包圍，建立工程品質(zhì)感Part6、工程營(yíng)銷渠道大網(wǎng)絡(luò)、多渠道、復(fù)合型攫取潛在購(gòu)置客戶【營(yíng)銷模式制定】針對(duì)上?？驮础赖拇罱ㄡ槍?duì)本地客源——活動(dòng)的組織針對(duì)產(chǎn)業(yè)客戶——企業(yè)的滲透渠道的搭建—【上海售樓處】本案主力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手均在上海市區(qū)設(shè)置售樓處，為穩(wěn)固本案上?？驮?，建議上海北部市區(qū)設(shè)置售樓處售樓處方式：租售市區(qū)核心商業(yè)門面，搭配看房班車結(jié)合進(jìn)行參考地點(diǎn)：楊浦區(qū)五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)參考車行道路北區(qū)最繁華地段攫取最優(yōu)質(zhì)上?？驮辞赖拇罱ā究捶堪嘬嚒孔鳛椴煌蹣翘幹g的交通工具，同時(shí)起到流動(dòng)宣傳作用

結(jié)合上海市區(qū)售樓處，設(shè)置2-4輛社區(qū)班車來(lái)回接送上?？蛻魧?duì)外宣稱未來(lái)即將成為社區(qū)班車充分利用我公司上房置換中心城區(qū)120余家二手門店資源。網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣，擁有大量高端客戶群體。外灘地區(qū)門店曲陽(yáng)地區(qū)門店控江地區(qū)門店閘北地區(qū)門店徐匯地區(qū)門店閔行地區(qū)門店長(zhǎng)寧地區(qū)門店靜安地區(qū)門店上南地區(qū)門店?yáng)|方地區(qū)門店金楊地區(qū)門店寶山地區(qū)門店30余家門店，工程在上海北區(qū)即刻擁有30余個(gè)上海售樓處上海市中心北區(qū)客戶寶山、閘北、楊浦等上海市中心北區(qū)門店數(shù)量超過(guò)30家渠道的搭建—【金豐易居獨(dú)特二手資源】渠道的搭建—【合作二手門店】二手門店的多元運(yùn)用，全方位拓寬工程客源局部合作中介企業(yè)我司操作上海一系列樓盤操作，與上海各個(gè)區(qū)域近500家二手中介達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，通過(guò)二手中介帶動(dòng)，全面拓寬工程客源渠道組織完全依照營(yíng)銷截點(diǎn)的需要，最大程度的發(fā)揮二手中介的優(yōu)勢(shì)充分挖掘各個(gè)中介資源，不同時(shí)間安排不同中介交錯(cuò)利用中介傭金比例控制在2%以上，刺激中介主觀能動(dòng)性，瘋狂奪客蓄客期開(kāi)盤期熱銷期尾盤期通過(guò)前期營(yíng)銷廣告的回饋效果，明確需要的中介數(shù)量、中介品牌及傭金點(diǎn)數(shù)1假設(shè)現(xiàn)場(chǎng)需要大量的人氣聚集，可以在同一時(shí)間集中安排中介門店帶客上門，營(yíng)造熱銷氣氛2假設(shè)需到達(dá)實(shí)質(zhì)的客戶來(lái)訪，可與知名中介依次合作，給予各個(gè)中介獨(dú)立上訪時(shí)間或獨(dú)立房源；通過(guò)中介手中客戶積累周期的特點(diǎn)進(jìn)行帶看合作345根據(jù)甲方的需求，假設(shè)需要快速清盤，那么可以通過(guò)提高中介傭金點(diǎn)數(shù)的方式達(dá)成對(duì)中介活動(dòng)的截點(diǎn)進(jìn)行合理控制

二手門店：對(duì)二手門店進(jìn)行分批次，多截點(diǎn)的運(yùn)用，最大程度發(fā)揮中介客源活動(dòng)的組織—【巡展路演】企業(yè)的滲透—【企業(yè)客戶團(tuán)購(gòu)】在園區(qū)內(nèi)的活動(dòng)中心、食堂處舉辦團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，以多買多優(yōu)惠、輕松分期付等手段快速滲透到各階層員工中，快速回籠資金通過(guò)與太倉(cāng)港大型企業(yè)合作，達(dá)成互惠的團(tuán)購(gòu)行為，快速消化存量房Part7、工程產(chǎn)品建議【優(yōu)勢(shì)與突破點(diǎn)】工程優(yōu)勢(shì)：1、低覆蓋率高綠化面積2、霸氣景觀軸、超大棟距3、獨(dú)特的步入式休閑街產(chǎn)品突破點(diǎn)：一：充分打造本案西北側(cè)步行街，與北向臨里中心形成互動(dòng)，形成聚合效應(yīng)二：充分發(fā)揮維合式排布特點(diǎn)，打造強(qiáng)勢(shì)景觀軸線，鍛造太倉(cāng)景觀標(biāo)桿工程商業(yè)街建筑形態(tài)規(guī)劃我們要打造的是：聚散有度的風(fēng)情商業(yè)街規(guī)劃核心：與北向臨里中心形成互補(bǔ)商業(yè)具備獨(dú)特的區(qū)域亮點(diǎn)，成為住宅加分配套聚：最大程度培養(yǎng)商業(yè)氣氛，為社區(qū)與酒店式公寓提供便利散：保證住宅社區(qū)的私密性【商業(yè)規(guī)劃意向】【商業(yè)規(guī)劃核心】1、盡可能實(shí)現(xiàn)4.5米挑高空間，在提升商業(yè)價(jià)值的同時(shí)，便于打造創(chuàng)意生活街區(qū)氣氛2、商業(yè)單體以塊狀結(jié)構(gòu)存在，獨(dú)立又不隔斷，客流人氣得到最大程度聚集與疏通【商業(yè)創(chuàng)意亮點(diǎn)】玻璃院金屬院木院磚院商業(yè)街按照?qǐng)鼍爸圃旆譃樗拇笾黝}進(jìn)行襯托營(yíng)造，打造太倉(cāng)港內(nèi)獨(dú)特風(fēng)景線【商業(yè)創(chuàng)意亮點(diǎn)】木院【商業(yè)創(chuàng)意亮點(diǎn)】紅磚院【商業(yè)創(chuàng)意亮點(diǎn)】玻璃院【商業(yè)創(chuàng)意亮點(diǎn)】金屬院會(huì)所及商業(yè)業(yè)態(tài)定位【商業(yè)業(yè)態(tài)定位】業(yè)態(tài)定位前提：1、與周邊鄰里中心業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，最大程度形成聚合效應(yīng)2、商業(yè)業(yè)態(tài)貼合工程目標(biāo)客群3、業(yè)態(tài)需權(quán)衡經(jīng)濟(jì)性與效應(yīng)性，權(quán)衡一二層的整體出售情況【商業(yè)業(yè)態(tài)定位】業(yè)態(tài)比重：餐飲50%、精品超市10%、休閑服飾20%、老年配套20%