淄博寫字樓總部基地市場調(diào)研報告第一局部：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概述第二局部：淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三局部：淄博及高新區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第四局部：淄博總部基地市場產(chǎn)品第五局部：客戶群分析報告導(dǎo)讀第一部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價值鏈一體化平臺，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)開展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念

第一部分1、總部綜合體

總部綜合體作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的代表產(chǎn)品類型，是指在城市中心或副中心區(qū)域，以打造高品質(zhì)、規(guī)模化的總部樓宇載體為手段，以培育和運營總部經(jīng)濟為目的，形成以總部首腦企業(yè)為核心，聚合上下游及現(xiàn)代效勞業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)資源，形成開展總部經(jīng)濟的企業(yè)集群。

代表工程：青羊稅源總部基地?zé)o錫總部商務(wù)園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分為兩大產(chǎn)品線，總部綜合體與產(chǎn)業(yè)綜合體。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類

第一部分青羊稅源總部基地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類無錫總部商務(wù)園無錫總部商務(wù)園位于無錫錫北生產(chǎn)性效勞業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，占地850畝，總建筑面積120萬平方米，有5A級寫字樓、企業(yè)獨棟、花園洋房、商業(yè)辦公、創(chuàng)意地產(chǎn)等業(yè)態(tài)，是無錫北塘區(qū)政府重點打造的工程，由聯(lián)東集團傾力打造。無錫總部商務(wù)園大型辦公的聚集會引發(fā)巨大的規(guī)模效應(yīng)，形成一個新的商務(wù)中心圈，無錫總部商務(wù)園建成后預(yù)計至少將有600家企業(yè)進駐，可容納5萬中產(chǎn)階級在此工作創(chuàng)業(yè)，提供10萬人的就業(yè)時機，年產(chǎn)值將到達400億。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類無錫總部商務(wù)園金山谷意庫金山谷意庫規(guī)劃的產(chǎn)品包括甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、國際品牌酒店式公寓、會員制會所、多功能會議廳、親水休閑購物街區(qū)、高級商務(wù)餐飲、電影院、公眾運動廣場等，工程全部建成后引進不少于150家的大中型企業(yè)，形成南廣州極具規(guī)模的高規(guī)格總部辦公園區(qū)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類金山谷意庫“產(chǎn)業(yè)綜合體〞就是集成了低密度總部、研發(fā)中試樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、公寓、商業(yè)等多業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)群體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關(guān)系，從而形成的一個支持區(qū)域開展第二、三產(chǎn)業(yè)的綜合體。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類2、產(chǎn)業(yè)綜合體代表工程：海峽國際商貿(mào)城北京金橋第一部分海峽國際商貿(mào)城

國際商貿(mào)城占地近1500千畝，總建筑面積近150萬平方米，，預(yù)計2021年起至2021年，三年內(nèi)全面竣工。建設(shè)國際一流生態(tài)健康城，該工程以時尚動感商業(yè)引領(lǐng)莆田潮流前線，以專業(yè)健康生活打造生態(tài)健康城，將健康產(chǎn)業(yè)與大型城市綜合體融為一體，引領(lǐng)莆田，輻射海西，致力打造亞太最大的海西活力健康休閑中心——“海峽城〞，開創(chuàng)國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之先河。海峽國際商貿(mào)城聯(lián)東U谷·北京金橋聯(lián)東U谷·北京金橋區(qū)域交通區(qū)域產(chǎn)業(yè)第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀大型商業(yè)地產(chǎn)以自用和出租為主，產(chǎn)權(quán)式商鋪以住宅底鋪為主：如主體完工的佳世客購物中心12萬㎡建筑面積完全自持，名尚城市廣場30萬㎡的商業(yè)面積僅30%出售，尚美第三城4.5萬㎡只租不售。第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀開發(fā)模式由百貨為主向購物、休閑娛樂、餐飲綜合模式轉(zhuǎn)變：如佳世客購物中心、名尚城市廣場、金寶島二期均定位為購物、休閑娛樂、餐飲一站式消費中心。第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀成熟商業(yè)工程介紹淄博商廈物業(yè)名稱淄博商廈開業(yè)時間1995年12月物業(yè)位置山東省淄博市張店區(qū)美食街經(jīng)營狀況優(yōu)秀投資商淄博商廈股份有限公司經(jīng)營面積共7層，5萬平方米經(jīng)營檔次中高檔經(jīng)營模式品牌專柜商家合作模式扣點分成約25%-28%停車位地面停車400個業(yè)態(tài)布局地下1層超市煙、酒、食品、藥品、日化、百貨一層珠寶化妝品鞋類皮具餐飲鐘表二層男裝女裝三層運動區(qū)休閑區(qū)羊絨區(qū)女性用品四層家用電器五層電腦、數(shù)碼產(chǎn)品嬰幼兒童用品六層羽絨服第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀利群購物廣場物業(yè)名稱利群購物廣場開業(yè)時間2005年4月19日物業(yè)位置商場東路2號經(jīng)營狀況良好投資商青島利群集團股份有限公司經(jīng)營面積共6層，5.8萬平方米經(jīng)營檔次中檔經(jīng)營模式品牌專柜商家合作模式扣點分成約24%-26%停車位地面停車150個業(yè)態(tài)布局地下1層超市煙、酒、食品、藥品、日化、百貨一層珠寶化妝品鞋類皮具餐飲鐘表二層男裝女裝三層流行女裝四層時尚休閑裝五層精品家電第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀王府井步行街物業(yè)名稱王府井步行街開業(yè)時間2002年物業(yè)位置淄博市張店區(qū)柳泉路與共青團路交界經(jīng)營狀況一般投資商淄博通乾商業(yè)有限公司經(jīng)營面積共3層，3.5萬平方米經(jīng)營檔次中檔經(jīng)營模式品牌專柜商家合作模式租賃停車位地面停車100輛街區(qū)布局名店街品牌專賣店、餐飲、精品服裝等 時尚街KTV、服裝零售、餐飲、藥房等 螞蟻街 流行飾品（2010年1月22日開業(yè)）第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀尚美第三城地理位置淄博市共青團西路94號開發(fā)商東營渤海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淄博分公司占地面積4.5萬平米建筑面積7.3萬平米（休閑街區(qū)4.5萬㎡，住宅2.8萬㎡）項目定位休閑主題院落式街區(qū)，休閑、娛樂、餐飲、購物，24小時不夜港開業(yè)時間2009年10月經(jīng)營狀況招商率不足50%，經(jīng)營狀況一般已進駐商家尚豆撈坊、蘇荷酒吧、大漢松骨洗浴、新郎西服、JJ蘇荷酒吧、希努爾·男裝、石蛤蟆餐飲、五牛湯館、燊牛日本料理、摸錯門牛肚王、小倆口烤肉、泰國餐廳、麥樂迪量販KTV、艾尚家飾、麻辣生活館等商鋪面積200-1000㎡租金1.7元/㎡/天租售模式只租不售第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀重點在售商業(yè)工程介紹名尚·城市廣場地理位置位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)魯泰大道與西五路、西六路、蘭雁大道圍合地片開發(fā)商北京昂展集團占地面積約23萬平米建筑面積約60萬平米（其中商業(yè)約30萬平米）項目定位住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等為一體的城市綜合體開工時間2009年8月8日其中商業(yè)部分：商業(yè)定位主題式超大型一站式綜合購物中心建筑風(fēng)格迪斯尼建筑風(fēng)格業(yè)態(tài)組合超市、百貨、五星級影城、書城、室內(nèi)游樂城、電玩城、真冰溜冰場、大型連鎖KTV、美食廣場、數(shù)碼電器城、酒吧、珠寶城、戶外運動主力店、健身中心、大型餐飲及名品商業(yè)街租售模式租售模式：70%持有，30%銷售。超市：意向主力店家樂福；百貨：計劃引進國外知名品牌百貨；影院：擬引進中影星美院線與全球通合作的大型電影院；室內(nèi)游樂場：計劃引進國外品牌；除去各個大型主力店之外的店鋪對外出售。第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀彩世界商業(yè)廣場地理位置張店區(qū)華光路與西六路交匯處開發(fā)商山東德泰堂置業(yè)有限公司占地面積18000平方米建筑面積：85000平方米項目定位涵蓋體驗式精致生活方式中心與5A級國際商務(wù)寫字樓，項目采用國際頂尖商務(wù)理念，集購物餐飲、休閑娛樂、商務(wù)辦公與一體的全新商業(yè)中心開工時間2011年3月業(yè)態(tài)組合綠色公園生活，黃金國際近萬平米生態(tài)風(fēng)情園林，景觀延伸到每一個角落，3800平方米法式高尚會所形體健身房、鋼琴吧、閱覽室、棋牌室、中西餐廳、陶藝吧、乒乓球中心、壁球室、法國名畫泳池租售模式1-3層分割銷售，4層只租不售。第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀美食街18特區(qū)地理位置西二路與美食街交叉口西北角開發(fā)商淄博潤晟房地產(chǎn)開發(fā)占地面積整個基地面積為3188平方米建筑面積建筑總面積約12733平方米，商業(yè)總面積為2171平方米，公寓總面積為7346平方米開工時間未動工商鋪狀況商鋪面積區(qū)間為106—276平米租售模式直接出售，價格未定第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀總結(jié)第三部分淄博及高新區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第三部分一、淄博產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀近年來，我市寫字樓開發(fā)工程逐漸增多，已成為房地產(chǎn)市場重要組成局部。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開展受城市開展、市場因素等原因一直落后于興旺城市。開發(fā)商依然存在如規(guī)劃設(shè)計理念落后，營銷水平低，不注重市場的研究和籌劃；物業(yè)管理市場發(fā)育不成熟，水平較低；房地產(chǎn)企業(yè)片面追求利潤和眼前利潤，不注重品牌戰(zhàn)略等問題，這都成為了阻礙淄博市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開展的瓶頸。

第三部分一、淄博產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀華煜玫瑰文化產(chǎn)業(yè)園地塊認(rèn)識◆工程地塊所在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃重點打造為商貿(mào)物流中心?！粜乱?guī)劃或在建道路有西五路、西四路未來城市主要交通干線?！舻貕K北面是紅星美凱龍和淄博汽配城，西面相隔一條路是即將啟動的陜西高強國際城市綜合體工程，東面是淄博汽車4S店密集區(qū)域山泉路。第三部分一、淄博產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀工程具有的特點：◆工程所在區(qū)域是政府重點規(guī)劃打造的商貿(mào)物流中心◆工程地塊規(guī)劃交通網(wǎng)絡(luò)通達，緊臨國道及城市未來主干道?！糇筒┪痪邮?nèi)城際交通中間城市位置，距離濟南、濰坊、青島等城市交通便利，由此給工程具有與外界具有便利的交通優(yōu)勢?！魠^(qū)域內(nèi)資源優(yōu)勢較強，未來規(guī)劃與開展良好，城市商業(yè)亟需升級，市場存有空白點?！艄こ桃?guī)劃占地面積5.8萬平方米，城市可供開發(fā)土地稀少。地塊可規(guī)劃的產(chǎn)品：大型產(chǎn)業(yè)園，可規(guī)劃為商業(yè)街、大型商業(yè)、商務(wù)公寓、餐飲、星級酒店、大型停車場等產(chǎn)品及建筑形態(tài)。第三部分一、淄博產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀涉及業(yè)態(tài)1、開放式市民休閑生態(tài)公園2、婚慶商品批發(fā)市場3、婚慶系列效勞基地4、愛情主題公園。5、玫瑰產(chǎn)品批發(fā)市場6、玫瑰產(chǎn)業(yè)開展效勞平臺7、市場倉儲物流配套中心8、居住、商務(wù)、餐飲、娛樂中心

第三部分一、淄博產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀一諾?活力產(chǎn)業(yè)園工程位置：工程位于淄博市開發(fā)區(qū)柳泉北路358號。建筑規(guī)模：總規(guī)劃面積16萬平方米；整體工程建筑風(fēng)格時尚、大氣、現(xiàn)代感強。建成后勢必成為高新區(qū)城市中心坐標(biāo)。配套有4.8萬平方米的亮化工程定位：集辦公、酒店、休閑、娛樂為一體的高品質(zhì)商務(wù)中心。采用國際領(lǐng)先配套規(guī)劃，滿足企業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公需求，為淄博商業(yè)精英提供與國際同步的辦公環(huán)境。并以至臻至美的高端效勞，開啟新的商務(wù)辦公新時代，以國際化的現(xiàn)金管理為理念，集泛商業(yè)業(yè)態(tài)、休閑娛樂商業(yè)形式之大成，以主流極具個性及品味的休閑購物之所，將購物、休閑、娛樂、餐飲、社交、商務(wù)等功能融為一體，全面引領(lǐng)淄博商業(yè)新模式。近幾年，國家把高新區(qū)劃分成世界一流水平園區(qū)、創(chuàng)新型園區(qū)和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)三種類型，實行分層次管理。淄博高新區(qū)立足產(chǎn)業(yè)根底和比較優(yōu)勢，在產(chǎn)業(yè)開展上，定位為聚力打造新材料、新醫(yī)藥、新化工特色產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群。形成六大產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，即先進陶瓷、現(xiàn)代醫(yī)藥、精細(xì)化工和高分子材料、先進裝備制造、電子信息、生物制品產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，并全力推進淄博保稅物流園區(qū)、魯中綜合物流園區(qū)、寶山文化教育園的建設(shè)。第三部分二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀先進陶瓷產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園

第三部分二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)代醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三部分精細(xì)化工和高分子材料產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三部分第三部分先進裝備制造創(chuàng)新園

二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀建筑面積8.7萬平方米的電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，將加快建設(shè)“電子信息綜合效勞平臺〞，使電子信息產(chǎn)業(yè)成為全市經(jīng)濟開展的重要增長極。電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園

二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三部分生物制品產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園

規(guī)劃建筑面積13萬平方米的生物制品產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，積極引進國內(nèi)外生物工程研發(fā)機構(gòu)和企業(yè)，推動生物工程研發(fā)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)加快開展。二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三部分淄博保稅物流園區(qū)

二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀魯中綜合物流園

第三部分第三部分二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀總結(jié)第四部分淄博商務(wù)辦公市場產(chǎn)品第四部分寫字樓及總部基地分析

近年來，我市寫字樓開發(fā)工程逐漸增多，已成為房地產(chǎn)市場重要組成局部。城市經(jīng)濟開展的進程中也需要與之相匹配的專業(yè)商務(wù)空間集群，來代表城市的商務(wù)形象。因此，我們對淄博的寫字樓市場做了一個調(diào)查研究。希望通過對各工程的研究分析，能夠?qū)F司工程的開展起到一定的借鑒意義。淄博重點寫字樓工程分析項目名稱位置配套情況產(chǎn)品情況租賃價格租賃率備注鉆石大廈柳泉路*共青團路暖氣、獨立衛(wèi)生間39—120㎡1.2—1.6元/天.㎡100%大客戶的入住提升了項目的檔次榮寶齋柳泉路*共青團路暖氣、獨立廚、衛(wèi)120—260㎡1.2—1.5元/天.㎡98%大戶型占75%。宏程名座柳泉路*人民路中央空調(diào)60—150㎡0.7—1元/天.㎡A座95%、B座90%企業(yè)混雜，以中小企業(yè)居多中房大廈柳泉路*華光路暖氣、獨立廚、衛(wèi)60—200㎡0.7元/天.㎡90%租客以小企業(yè)為主，未出租面積在160㎡以上國貿(mào)大廈柳泉路*中潤大道中央空調(diào)45—150㎡1.2—1.6元/天.㎡100%地標(biāo)性建筑，配套設(shè)施好，出租率高晨報大廈柳泉路*中潤大道中央空調(diào)40—110㎡1.3元/天.㎡100%出租率高，租客多為有實力的企業(yè)新時代商務(wù)中心柳泉路*政通路暖氣60—120㎡0.7元/天.㎡98%租客以中小企業(yè)為主，租金較低圣亞大廈柳泉路*聯(lián)通路暖氣70—80㎡0.8元/天.㎡95%租客以保險、律師等服務(wù)型企業(yè)為主中房·時代大廈西六路*共青團路自帶衛(wèi)生間、暖氣60—150㎡0.7元/天.㎡90%租客以做網(wǎng)絡(luò)科技的小公司為主1、成熟寫字樓工程租賃總攬2、寫字樓工程重點在售樓盤總匯淄博重點寫字樓工程分析項目名稱位置規(guī)模（㎡）開盤時間總套數(shù)（套）開盤價格（元/㎡）彩世界·國際商務(wù)大廈華光路100號約1.5萬預(yù)計12年初待分割均價10000通乾拉菲魯泰大道*世紀(jì)路35萬11年10月約38010500匯展·鉑金商務(wù)大廈柳泉路*新村西路4.5萬11年9月約200起價7200威通國際金晶大道107號5.5萬預(yù)計2011年10月共600起價6300活力一諾總部基地柳泉路*裕民路16萬11年6月約350均價8000云龍國際中心路*華光路4萬11年6月307500起價均價8300匯金大廈魯泰大道*柳泉路12萬2012年10月503預(yù)計10500世紀(jì)新世界廣場張店柳泉路與聯(lián)通路路口南100米路西12萬11年9月公寓108均價65003、個案分析1〕彩世界·國際商務(wù)大廈淄博重點寫字樓工程分析3、個案分析1〕彩世界·國際商務(wù)大廈淄博重點寫字樓工程分析項目名稱彩世界商業(yè)廣場項目位置張店區(qū)華光路與西六路交匯處車位地下400+，主力戶型122.77168.04186.85137.44容積率4.7目前均價12000/m2交房日期2013.10工程進度地上4層面積區(qū)間寫字樓120-1700,沿街商鋪上下兩層300平，內(nèi)鋪最小30平價格區(qū)間1層商鋪26000-58000元/㎡，寫字樓6層10350起價，層差100元/㎡?；顒觾?nèi)部認(rèn)購，認(rèn)籌物業(yè)管理世邦魏理仕開盤日期2012年5月6日銷售率80%物業(yè)費未定有無返租暫無優(yōu)惠方式一次性付款9.4折，按揭付款9.6折淄博重點寫字樓工程分析淄博重點寫字樓工程分析2〕通乾拉菲淄博重點寫字樓工程分析2〕通乾拉菲項目名稱通乾拉菲項目位置魯泰大道與世紀(jì)路交叉口西北角車位寫字樓271個，住宅1600個主力戶型寫字樓50㎡、70㎡容積率4.43目前均價11000/m2交房日期2012.12工程進度主體完工面積區(qū)間寫字樓50㎡-2000㎡自由組合。車位配比住宅1:1.5價位區(qū)間寫字樓：11000-.商業(yè)部分尚未出售，有意自持。物業(yè)管理第一太平戴維斯顧問服務(wù)開盤日期2011年12月3日銷售率開盤當(dāng)天僅成交60套，目前銷售率不足50%。物業(yè)費未定有無返租頭三年返租5%到購房款中，4-20年返7%-15%優(yōu)惠方式一次性付款總房款優(yōu)惠4萬元、按揭優(yōu)惠3萬元淄博重點寫字樓工程分析淄博重點寫字樓工程分析3〕匯展·鉑金商務(wù)大廈淄博重點寫字樓工程分析3〕匯展·鉑金商務(wù)大廈項目名稱匯展鉑金商務(wù)大廈項目位置張店柳泉路與新村路交匯處（樂天瑪特附近）車位130個車位，地上40.地下90.主力戶型60-120㎡容積率4。0目前價格3層起價7748元，交房日期2012.12工程進度封頂公攤比例

25%規(guī)劃1、2層為商業(yè)。3-11層為辦公價位區(qū)間6800-10000物業(yè)管理未定開盤日期2012年6月銷售率70%物業(yè)費未定有無返租無優(yōu)惠方式按揭付款9.8折淄博重點寫字樓工程分析優(yōu)勢分析工程地理位置交通便利，沿柳泉路主干道配套齊全，商業(yè)氣氛濃厚單戶面積較小，總價低。開發(fā)商曾經(jīng)開發(fā)華夏國際工程，有一定客戶根底。布局規(guī)劃小而不亂。根底功能齊全。劣勢分析無中央空調(diào)，拉低檔次?？偢?1層，工程氣勢略小。淄博重點寫字樓工程分析4〕威通國際淄博重點寫字樓工程分析4〕威通國際項目名稱萬仟匯項目位置張店區(qū)金晶大道107號車位地下二層。129個車位。主力戶型27.36-100㎡容積率6.7目前均價寫字樓6500元/㎡；商鋪價位在15000-55000元/㎡交房日期2012.12工程進度主體完工，內(nèi)部未開始分割面積區(qū)間27.36、30、40、45、50、70建筑組合一棟25層，一棟27層，裙房三層，地下兩層價位區(qū)間寫字樓6200-6500，精裝修7500.物業(yè)管理暫無開盤日期2012年4月28日銷售率開盤當(dāng)前選房約100套物業(yè)費未定商業(yè)返租第一年8%，次年9%，第三年10%，過后按市場價。優(yōu)惠方式一次性付款享受98折優(yōu)惠，按揭享受99折優(yōu)惠，購房送IPAD等禮品。淄博重點寫字樓工程分析淄博重點寫字樓工程分析5〕活力一諾總部基地淄博重點寫字樓工程分析5〕活力一諾總部基地地理位置張店區(qū)柳泉路與裕民路路口北首合作機構(gòu)香港活力生物股份有限公司開發(fā)商山東淄博鑫一諾集團停車地上4.8萬景觀停車場，停車位十分充足占地面積項目占地160000平方米價格報價8000，特價房三層6900建筑面積建筑總面積約200000萬平方米層高一層4.2米，二層以上3.6米入駐時間預(yù)計2012年8月交房，2012年12月入住。優(yōu)惠一次性付款首付50%可優(yōu)惠12萬，不可貸款項目定位總部基地、購物中心、星級酒店客戶定位各大企業(yè)、銀行、政府機構(gòu)面積84平-200平主要戶型106㎡、107平方米租售模式售：現(xiàn)階段均價8000元/平。房源不多。租：1元/㎡.天。年后均價6300多元/㎡左右。正在洽談交通銀行、工商銀行及多家大型企業(yè)淄博重點寫字樓工程分析優(yōu)勢分析工程地理位置優(yōu)越，交通便利。門前停車方便，停車場寬敞方正。柳泉路中段，各類配套十分齊全。寫字樓分戶面積提前做好分割，利于銷售。全部南向戶型，沒有北向房源，全部精裝修交房，且公攤面積較小。劣勢分析目前銷售不佳，市場效應(yīng)低下，至今沒有商品房預(yù)售許可證。整個工程推廣落后于其他工程。土地性質(zhì)非商業(yè)產(chǎn)權(quán)，屬于工業(yè)用地。距離高架橋過近，遮擋視線。手續(xù)不齊全，付款方式單一，不可貸款，只可一次性付款。淄博重點寫字樓工程分析6〕云龍國際地理位置張店區(qū)中心路與華光路交匯處開發(fā)商淄博金晟云龍置業(yè)有限公司占地面積項目占地13300平方米建筑面積建筑總面積約40000萬平方米入駐時間2011年12月，華潤已入住，租用一整層。項目定位面向銀行、證券、保險等企業(yè)的純正5A寫字樓，一棟出租，一棟出售。面積1158平，現(xiàn)階段必須整層出售，小面積客戶先做登記銷售價格7500-9100元/平，，均價8300元，層差100元淄博重點寫字樓工程分析淄博重點寫字樓工程分析7〕世紀(jì)新世界廣場地理位置張店柳泉路與聯(lián)通路路口南100米路西開發(fā)商山東世紀(jì)金源置業(yè)有限公司占地面積項目占地20933平方米建筑面積建筑總面積約12萬平方米，主體6—26層為商住兩用樓；地上1—5層為商業(yè)裙房，面積為5萬平方米左右，電梯、中央空調(diào)等配套設(shè)施齊全；地下為2萬余平方米的大型停車場，另建設(shè)面積為8000平方米左右的景觀廣場。入駐時間2013年12月項目定位寫字樓面向中小型企業(yè)，創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)等面積由1棟32層寫字樓、沿柳泉路2層商業(yè)群圍及3、4層公寓組成，單層及分戶面積未出。商業(yè)面積亦未確定。銷售價格寫字樓推廣起價5880，銷售均價6600。已于2012年8月11日開盤。淄博重點寫字樓工程分析優(yōu)勢分析三年后開發(fā)商可回收房產(chǎn)并返還利息。內(nèi)設(shè)8000平米觀景廣場、7000平米大型商場及超市。位于主干道中心位置，交通十分便利。相比周邊工程定價十分具有競爭優(yōu)勢。劣勢分析產(chǎn)品設(shè)計有缺陷，住戶和商戶相互影響。戶型設(shè)計不合理，布局凌亂。淄博重點寫字樓工程分析項目名稱銷售計劃潤華-凱旋門14年銷售世源·文苑文化廣場12年年底天齊理想城12年底底火炬大廈城市廣場待定泛華廣場待定寫字樓已規(guī)劃暫無銷售方案工程統(tǒng)計第五部分客戶群分析一、市場經(jīng)營特點二、客戶群分析三、客戶群統(tǒng)計四、客戶需求統(tǒng)計第五部分1、開發(fā)規(guī)?？偭枯^小，但增長較快。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近幾年全市寫字樓開發(fā)規(guī)模較小，但開發(fā)數(shù)量和規(guī)模呈逐年大幅增加趨勢，正處于一個由慢轉(zhuǎn)快的快速上升期。2021年全市開工建設(shè)3個工程，建筑面積2.05萬㎡，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總面積的0.48%；2021年開工建設(shè)7個工程，建筑面積7.56萬㎡，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總面積的1.10%；2021年開工建設(shè)8個工程，建筑面積14.08萬㎡，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總面積的1.80%；2021年已開工和方案開工工程11個，總建筑面積近37萬㎡，預(yù)計占到全年房地產(chǎn)開發(fā)總面積的5%左右。一、市場經(jīng)營特點第五部分2、中心城區(qū)開發(fā)規(guī)模較大，其他區(qū)縣較少甚至空白。2021-2021年已開工和方案開工建設(shè)寫字樓工程，中心城區(qū)15個，總建筑面積到達45萬㎡，占全市寫字樓開發(fā)總量的75%；臨淄區(qū)4個，總建筑面積11.30萬㎡，占全市寫字樓開發(fā)總量的19%；沂源縣2個，總建筑面積2.23萬㎡，占全市寫字樓開發(fā)總量的4%；周村區(qū)1個，總建筑面積1.17萬㎡，占全市寫字樓開發(fā)總量的2%。淄川、博山、桓臺、高青等區(qū)縣近幾年沒有寫字樓工程開工建設(shè)。一、市場經(jīng)營特點第五部分一、市場經(jīng)營特點第五部分3、經(jīng)營模式銷售為主，高端工程更受市場青睞。開發(fā)建設(shè)的寫字樓開發(fā)主要經(jīng)營模式為出售，銷售價格略高于同地段商品住宅，短期內(nèi)可實現(xiàn)大量資金回籠。也有局部寫字樓工程，首先滿足開發(fā)企業(yè)辦公需求，剩余局部對外銷售或出租。近幾年已竣工投入使用的區(qū)位好、檔次高的工程銷售、出租情況都非常好；相反，也有局部規(guī)模較小、品位一般、區(qū)位優(yōu)勢不明顯的工程銷售、出租情況均不夠理想。一、市場經(jīng)營特點第五部分4、純辦公工程少，混合業(yè)態(tài)工程多。2021-2021年已開發(fā)的19個工程中，純寫字樓工程僅有6個，建筑面積9.06萬㎡；商業(yè)、辦公兩種混合業(yè)態(tài)工程5個，總建筑面積12.13萬㎡，寫字樓局部建筑面積6.99萬㎡，占工程總建筑面積57.63%；商業(yè)、辦公、公寓三種及以上混合業(yè)態(tài)的工程8個，總建筑面積24.54萬㎡，寫字樓局部建筑面積5.99萬㎡，占工程總建筑面積的24.41%。在總部經(jīng)濟開展中，要明確思路結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)、區(qū)位、資源等優(yōu)勢，進行自身的優(yōu)劣勢分析，制定開展戰(zhàn)略，確定準(zhǔn)確的開展定位，才能走出一條有特色的總部經(jīng)濟開展之路。淄博市是全國重要的工業(yè)城市，中小企業(yè)眾多，綜合實力長期居于全國50強行列，開展總部經(jīng)濟具有得天獨厚的優(yōu)勢。各區(qū)縣初步形成一批各具特色的產(chǎn)業(yè)集群，至2021年底，全市年銷售收入過5億元的中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)集群43個，集群內(nèi)企業(yè)6523家，從業(yè)人員42萬人，營業(yè)收入3174億元，利稅總額246億元。二、客戶群分析第五部分客戶群根底二、客戶群分析第五部分客群產(chǎn)業(yè)分類戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)新能源節(jié)能環(huán)保電動汽車新材料新醫(yī)藥現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)科技服務(wù)信息服務(wù)商務(wù)服務(wù)電子信息產(chǎn)業(yè)三、客戶群統(tǒng)計第五部分戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)三、客戶群統(tǒng)計第五部分戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)節(jié)能環(huán)保：到2021年年底，全市節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)銷售收入到達600億元到2021年,全市節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)銷售收入到達600億元,年均遞增30%。培育10家以上具有國際競爭力的節(jié)能環(huán)保設(shè)備制造和新材料生產(chǎn)優(yōu)勢骨干企業(yè)和企業(yè)集團，開展一批“專、精、特、新〞的中小型節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)企業(yè)。

三、客戶群統(tǒng)計第五部分戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)電動汽車：全市整車及零部件生產(chǎn)企業(yè)100多家，產(chǎn)品有300多種，其中，全市3家電動汽車整車生產(chǎn)企業(yè)有20多個產(chǎn)品，年實現(xiàn)銷售收入近5000萬元，這些都為電動汽車的壯大開展提供了強硬的環(huán)境支撐。爭取到2021年，使全市電動汽車整車生產(chǎn)能力達10萬輛，年銷售收入40億，到2021年，其生產(chǎn)能力和銷售收入再翻一番，省市配套率分別到達70%和85%，拉動相關(guān)零部件產(chǎn)業(yè)500億元，使電動汽車產(chǎn)業(yè)真正成為淄博市優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。。

三、客戶群統(tǒng)計第五部分戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)三、客戶群統(tǒng)計第五部分戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)三、客戶群統(tǒng)計第五部分現(xiàn)代效勞產(chǎn)業(yè)科技效勞：到2021年，科技效勞業(yè)經(jīng)濟總量達80億左右，淄博市目前有73家科技效勞企業(yè)，已形成了科學(xué)研究、科技交流與推廣效勞、科技咨詢等門類較為齊全的行業(yè)體系。其中，山東硅酸鹽研究所、淄博建筑設(shè)計研究院、淄博環(huán)境保護科研所、淄博市勘察測繪研究院等知名院所，為助推淄博科技效勞的開展，起到了至關(guān)重要的作用。

三、客戶群統(tǒng)計第五部分現(xiàn)代效勞產(chǎn)業(yè)三、客戶群統(tǒng)計第五部分現(xiàn)代效勞產(chǎn)業(yè)商務(wù)效勞：我市有商務(wù)效勞相關(guān)企業(yè)130多家，總產(chǎn)值達300多億，占全市效勞業(yè)的40%，成為淄博市效勞行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，形成了財務(wù)咨詢、法律咨詢、培訓(xùn)、旅游效勞、租賃效勞等成熟的商務(wù)效勞體系，如山東仲泰責(zé)任會計師事務(wù)所、山東大地人律師事務(wù)所、淄博國際旅行社、淄博天資商標(biāo)代理，這些企業(yè)為淄博的經(jīng)濟開展，提供了完善的商務(wù)效勞。

三、客戶群統(tǒng)計第五部分現(xiàn)代效勞產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)：主要分布在張店區(qū)和高新區(qū)。全市擁有儀器儀表產(chǎn)業(yè)園、電子元器件產(chǎn)業(yè)園、微電機產(chǎn)業(yè)園3個省級電子信息產(chǎn)業(yè)園。2021年，全市電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)177家，實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入300億元，實現(xiàn)利潤27億元。

三、客戶群統(tǒng)計第五部分淄博上市公司統(tǒng)計三、客戶群統(tǒng)計第五部分淄博上市公司統(tǒng)計沂源縣上市公司山東魯陽股份山東聯(lián)合化工股份山東省藥用玻璃股份山東瑞陽制藥股份桓臺縣上市公司山東博匯紙業(yè)股份東岳化工股份三、客戶群統(tǒng)計第五部分淄博上市公司統(tǒng)計臨淄區(qū)上市公司山東藍(lán)帆塑膠股份淄博齊翔騰達化工股份山東三維石化工程股份山東齊峰特種紙業(yè)股份

淄川區(qū)上市公司魯泰紡織股份山東金城醫(yī)藥化工股份三、客戶群統(tǒng)計第五部分淄博上市公司統(tǒng)計三、客戶群統(tǒng)計第五部分淄博上市公司統(tǒng)計四、客戶需求統(tǒng)計第五部分行業(yè)類型需求面積（m2）代表企業(yè)欲購買總價（萬元）需求類型精細(xì)化工行業(yè)500—800藍(lán)帆集團、齊旺達集團、海力化工、350—560整層、獨棟電子信息產(chǎn)業(yè)200—500山鋁電子、美林電子、宇峰實業(yè)、科匯電氣、淄博海信140—350半層、多間生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)800—1200山東藥玻、瑞陽制藥、鑫泉制藥、世拓稀土、齊都藥業(yè)560—840多層、獨棟裝備制造產(chǎn)業(yè)500—800山東華成、山東美陵、淄博生建機械、山東博泵350—560整層、多間新材料產(chǎn)業(yè)300—500中材高新、山東硅院、淄博華創(chuàng)、淄博德惠210—350整層、多間四、客戶需求統(tǒng)計第五部分行業(yè)類型需求面積（m2）代表企業(yè)