甘肅省2025年下半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估的特點(diǎn)考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、（）既看不出數(shù)據(jù)的離散程度，也不能反映近、遠(yuǎn)期數(shù)據(jù)變化的趨勢(shì)，因此一般在要求不太高的情況下適用。

A．簡(jiǎn)單平均法

B．回歸分析法

C．移動(dòng)平均法

D．加權(quán)平均法2、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)2025年的純收益為500萬元，預(yù)計(jì)2025年到2025年各年純收益分別為510萬元、550萬元、580萬元、600萬元、650萬元，從2025年開始保持在2025年的水平上．該房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟(jì)壽命45年，土地使用權(quán)于2042年底到期，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該房地產(chǎn)2025年1月1日的收益價(jià)格為。

A：6825萬元

B：6866萬元

C：9181萬元

D：9222萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2025年分別為681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2025年的價(jià)格為元／㎡。

A：849

B：865

C：882

D：915

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是。

A：房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B：房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C：房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積

D：房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

E：借款合同5、國(guó)有土有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動(dòng)工開發(fā)日期，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自__之日起滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以收取土地閑置費(fèi)。

A．使用土地

B．土地使用權(quán)出讓合同生效

C．土地使用權(quán)出讓金繳納

D．土地使用證取得6、以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法中，正確的是。

A：房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià)，可能與其價(jià)值無關(guān)

B：房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求相互結(jié)合所產(chǎn)生的，但現(xiàn)實(shí)中可以不需要完全具備這三個(gè)要素

C：對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格來說，主要是從房地產(chǎn)價(jià)格的本質(zhì)上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”

D：房地產(chǎn)價(jià)格有高有低，是由房地產(chǎn)稀缺性唯一確定的

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，其具體要做到的不包括。

A：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期究竟多長(zhǎng)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

B：各項(xiàng)收入、支出在何時(shí)發(fā)生要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

C：各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

D：各項(xiàng)后續(xù)開發(fā)完成后的利潤(rùn)要預(yù)測(cè)準(zhǔn)確

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、重新評(píng)估一般應(yīng)由__進(jìn)行評(píng)估。

A．交易雙方

B．房地產(chǎn)交易活動(dòng)監(jiān)督機(jī)構(gòu)

C．房地產(chǎn)管理部門

D．交易雙方和房地產(chǎn)管理部門共同認(rèn)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)9、以下不是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生周期性波動(dòng)的原因的是（）。

A．非理性預(yù)期

B．價(jià)格機(jī)制

C．容積率控制

D．生產(chǎn)的時(shí)間落差10、民事法律關(guān)系是指由民法確認(rèn)和保護(hù)的關(guān)系。

A：人身

B：社會(huì)

C：經(jīng)濟(jì)

D：財(cái)產(chǎn)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在注冊(cè)有效期滿__日前，申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。

A．15

B．30

C．60

D．9012、某城市居住生活聚居地的人口規(guī)模約為12000戶，配套建設(shè)有一套較完善的、能滿足該區(qū)居民物資與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施，則該區(qū)域最可能是城市規(guī)劃意義上的。

A：居住區(qū)

B：居住小區(qū)

C：居住組團(tuán)

D：居住社區(qū)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金(REITs)的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有__。

A．較高的收益性

B．較強(qiáng)的流動(dòng)性

C．直接融資的功能

D．抵御通貨膨脹影響的功能14、某開發(fā)公司經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致商品房戶型發(fā)生變化，并在10日內(nèi)書面通知了買受人，買受人接到通知后未作表示，2個(gè)月后買受人提出退房，按規(guī)定買受人。

A：有權(quán)退房，但應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

B：有權(quán)要求開發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任

C：有權(quán)要求開發(fā)公司賠償損失

D：無權(quán)退房

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、短期資金市場(chǎng)是指以短期金融工具為媒介而進(jìn)行的年期以內(nèi)資金交易活動(dòng)的總稱。

A：1

B：3

C：5

D：8

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、某建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期3年，各年計(jì)劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬元和第三年3800元，年均價(jià)格上漲率為5%，該項(xiàng)目建設(shè)期間漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為__。

A．1570.975萬元

B．1370.975萬元

C．1270.975萬元

D．1070.975萬元17、企業(yè)債券作為一種有價(jià)證券，其還本付息的期限一般是__。

A．1年

B．1～2年

C．3～5年

D．5～6年18、我國(guó)已初步形成__的住房金融體系。

A．商業(yè)性

B．政策性

C．商業(yè)性為主、政策性為輔

D．商業(yè)性和政策性并存19、影響房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的主要不確定性因素不包括__。

A．購買價(jià)格

B．容積率

C．權(quán)益投資比率

D．空置率20、多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，多因素敏感性分析須進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是（），且各因素發(fā)生變化的概率相同。

A．相互影響的

B．相互獨(dú)立的

C．相互作用的

D．相互無關(guān)的21、非公物拍賣，委托人和拍賣人未作約定而拍賣成交的，拍賣人可以向委托人收取不超過拍賣成交價(jià)的傭金。

A：5％

B：10％

C：15％

D：20％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定；將出現(xiàn)（）的情形。

A．估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%

B．可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%

C．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071

D．可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93323、流動(dòng)資產(chǎn)是指那些可以在年內(nèi)變現(xiàn)的資產(chǎn)。

A：半

B：一

C：二

D：三

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)是。

A：生產(chǎn)費(fèi)用原理

B：預(yù)期原理

C：替代原理

D：供求原理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格25、是反映社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象總體在某一時(shí)點(diǎn)上的狀況總量。

A：相對(duì)指標(biāo)

B：平均指標(biāo)

C：時(shí)點(diǎn)指標(biāo)

D：時(shí)期指標(biāo)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是。

A：甲＞乙＞丙

B：丙＞乙＞甲

C：乙＞甲＞丙

D：乙＞丙＞甲

E：借款合同2、下列關(guān)于施工圖中的軸線，說法正確的是。

A：施工圖中的軸線是施工中定位的重要依據(jù)

B：施工圖中的軸線是施工中放線的重要依據(jù)

C：凡承重墻、柱子、大梁或屋架等主要承重構(gòu)件的位置必須畫上軸線并編上軸線號(hào)

D：軸線用點(diǎn)畫線表示，端部畫圓圈，圓圈內(nèi)注明編號(hào)

E：軸線水平方向用英文字母由左至右編號(hào)，垂直方向阿拉伯?dāng)?shù)字由下而上編號(hào)3、拍品展示的方式主要有。

A：固定展示

B：巡回展示

C：現(xiàn)場(chǎng)展示

D：資料展不

E：定期展示4、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面合同。

A：物業(yè)托管

B：物業(yè)服務(wù)

C：物業(yè)管理

D：物業(yè)委托

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某夫妻共有一套成本價(jià)購買的房改房，現(xiàn)因離婚進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該套房改房的價(jià)格，則較合理的估價(jià)結(jié)果是（）。

A．現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格扣除受讓方應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

B．現(xiàn)時(shí)該房改房上市交易的正常價(jià)格

C．現(xiàn)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)

D．當(dāng)時(shí)該房屋的房改成本價(jià)6、下列關(guān)于地方性法規(guī)，表述正確的是。

A：其制定主體主要是省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)

B：較大城市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)根據(jù)本市的具體情況和實(shí)際需要，也可以制定地方性法規(guī)

C：較大城市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定地方性法規(guī)，必須報(bào)省、自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)后施行

D：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定地方性法規(guī)，不能與法律、行政法規(guī)相抵觸

E：省、自治區(qū)、直轄市的人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定地方性法規(guī)，其效力不能超出本行政區(qū)域范圍7、以下難以用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)的有__。

A．住宅

B．寫字樓

C．房地產(chǎn)開發(fā)用地

D．在建工程8、下列有關(guān)商品房買賣合同的內(nèi)容，表述正確的是。

A：2000年原建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局對(duì)《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》

B：根據(jù)商品房買賣合同，凡是面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)(含3％)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款

C：根據(jù)商品房買賣合同，合同未作約定的，面積誤差比絕對(duì)值超過3％時(shí)，買受人有權(quán)退房

D：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定

E：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)9、下列屬于長(zhǎng)期資產(chǎn)的有。

A：長(zhǎng)期投資

B：固定資產(chǎn)

C：無形資產(chǎn)

D：應(yīng)收賬款

E：存貨10、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997年至2025年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2025年住宅價(jià)格為__元/m2。

A．4120

B．4149

C．4184

D．4216

11、房屋產(chǎn)權(quán)總登記、驗(yàn)證、換證，應(yīng)當(dāng)由__發(fā)布公告。

A．縣級(jí)以上地方人民政府

B．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門

C．當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門

D．當(dāng)?shù)胤课莓a(chǎn)權(quán)監(jiān)理處12、按照廢物的化學(xué)性質(zhì)，固體廢物可分為。

A：污泥

B：一般廢物

C：有害廢物

D：無機(jī)廢物

E：有機(jī)廢物13、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在一項(xiàng)目投標(biāo)中，符合中標(biāo)人條件的是。

A：其標(biāo)書能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

B：其標(biāo)書能夠不同程度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

C：其標(biāo)書能夠滿足招標(biāo)文件的形式性要求

D：其標(biāo)書能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低但不低于成本

E：其標(biāo)書經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)價(jià)格最低且低于成本14、某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為800m2，容積率為0.8，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國(guó)土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為（）萬元。

A．93．75

B．115

C．293.75

D．31515、下列屬于商品房預(yù)售條件的有。

A：取得土地使用權(quán)證書

B：持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

C：按建設(shè)的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到王程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

D：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期

E：取得《商品房預(yù)售許可證》16、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有__。

A．開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

B．評(píng)價(jià)方案構(gòu)造

C．區(qū)位分析與選擇

D．開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

E．融資方式的分析與選擇17、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的有__。

A．房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個(gè)法人或自然人

B．房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計(jì)、利用，通常稱為房屋權(quán)屬檔案工作的六個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)

C．房地產(chǎn)面積測(cè)算為提高精度，邊長(zhǎng)取至0.001m，但面積確定最后取至小數(shù)點(diǎn)后兩位，即0.01m2

D．臨街底層經(jīng)營(yíng)性房屋的土地使用權(quán)，包括門前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地權(quán)

E．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動(dòng)態(tài)登記18、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是__。

A．投資利潤(rùn)率

B．投資回報(bào)率

C．貸款利率

D．成本利潤(rùn)率19、下列風(fēng)險(xiǎn)中，屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的是__。

A．購買力風(fēng)險(xiǎn)

B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

C．政策風(fēng)險(xiǎn)

D．比較風(fēng)險(xiǎn)20、下列屬于報(bào)酬率求取方法的是__。

A．累加法

B．功能法

C．市場(chǎng)提取法

D．投資報(bào)酬率插入法

E．勻衡法21、一般來說，對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷有直接影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強(qiáng)，市場(chǎng)需求增大；反之則小。

A：政治法律環(huán)境

B：經(jīng)濟(jì)環(huán)境

C：人口環(huán)境

D：社會(huì)文化環(huán)境

E：借款合同22、關(guān)于流動(dòng)比率，下列說法不正確的是__。

A．流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額÷流動(dòng)負(fù)債總額×100%

B．又稱之為“銀行家比率”

C．又稱之為“二對(duì)一比率”

D．在國(guó)際上，銀行一般要求