knightFrankAugust2025需求清晰分化，占據(jù)者和投資者青睞頂級資產(chǎn)NORTHSHOREOFFICEMARKET2改善情緒和前景對2025年下半年租戶和投資者需求有利馬科·馬斯基泰利研究與咨詢associatedirector高級職位空缺主吸收網(wǎng)絡(luò)2025年北悉尼核心市場上半年正值凈吸納量在北悉尼，與所有CBD地區(qū)及其他主要新2025年北悉尼核心市場上半年正值凈吸納量提高激勵水平2.3%40bps$281m年度臉部租賃增長產(chǎn)量軟化交易量北海岸市場的收益率持續(xù)走軟，尤其是北悉尼的收益率較2025年上半年下降了4NorthshoreofficeMarketIndicatorsJuly2025總庫存職位空缺6個月網(wǎng)絡(luò)吸收平方米6個月網(wǎng)絡(luò)加法平方米平均凈面租金激勵%^核心市場北悉尼北悉尼素數(shù)8,0690930次要-28,524742北悉尼圣倫納ds圣倫納ds總計-28,524素數(shù)4,4800669次要33.9-3,3928.00-9.00圣倫納dsChatswoodChatswood總計354,804素數(shù)0647次要2,426052035.0-40.08.00-8.50麥克夸里公園麥克夸里公園麥克夸里公園總計267,00420.2-6,8510素數(shù)673,80020.6-9,20704707.00-8.00次要03938.00-9.00總計945,349-30,8900^獎金按總收入計算；*假設(shè)WALE為5年來源：KnightFrank研究/PCANORTHSHOREOFFICEMARKET3POSITIVEDEMANDINTHEPRIMEMARKET悉尼北部地區(qū)不同等級的入住需求存在明顯差異。正交易流并且在主要市場進(jìn)行查詢，積極的吸收截至2025年上半年，錄得80,690平方米。這導(dǎo)致上半年優(yōu)質(zhì)空置率從17.8%下降至15.7%。相比之下，由于租戶需求較為疲軟的二級市場，2深入分析需求顯示，頂級庫存需求旺盛，空置率收緊至0.9%，凸顯了市場表現(xiàn)上的明顯分化。租戶優(yōu)先考慮提供卓越便利性和連接性的高品質(zhì)辦公環(huán)境，這進(jìn)一步增強(qiáng)了頂級建筑的吸引力。悉尼北部頂級資產(chǎn)——100山街、1登森街和11高入住率。悉尼地鐵維多利亞十字車站進(jìn)一步加強(qiáng)了北方悉尼的可達(dá)性，增強(qiáng)了其對租戶的長期吸引力。LIMITEDNEWDEVELOPMENT自2023年以來開發(fā)活動暫停以來，北悉尼目前的辦公物業(yè)總量90平方米。作為新南威爾士州第三大都市辦公市場，北悉尼不斷發(fā)展，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)現(xiàn)占總量的43%，較十年前的27%顯著提升。北悉尼辦公供應(yīng)的下一個重大新增項目是維多利亞十字奧斯迪（VictoriaCrossOSD由Lendl這，親和力廣場（5.9萬平方米）已獲批準(zhǔn)并且正在積極尋求預(yù)承諾。雖然其他幾種方案仍處于早期規(guī)劃階段，但它們不太可能在2029年之前提供新的庫存，從而為市場吸收現(xiàn)FACERENTSANDINCENTIVESRISE年度主要激勵逐步上升，目前平均為39.5%，導(dǎo)致凈有效租金下降1.4并且預(yù)計在短期內(nèi)穩(wěn)定，為凈有效租金回歸增長鋪平道路。sydneypremiumgradeofficevacancyNorthsydneyofficedemandbygradeTotalabsorptionsince2021('000sqm)NorthsydneyvacancyandnetabsorptionNORTHSHOREOFFICEMARKET4SUBDUEDDEMANDINTHESECONDARYMARKETDRIVESVACANCYHIGHER麥夸里公園的整體空置率達(dá)到了歷史新高22.2%在7月，繼短暫緩解期之后置率從17.9%上升到20.8%，而次租空置率在截至7月的六個月內(nèi)小空置率的激增主要是由次級市場需求疲軟驅(qū)動的，空置率從18.1%上升至26.1%，2025年上半年凈吸納量為-21,683平方MOREPRIMESPACECOMINGTOTHEMARKET麥克阿瑟公園現(xiàn)在是最大的都市辦公區(qū)在新南威爾士州的市場中，其總庫存量已超過帕拉馬塔和北悉尼。展00平方米）的建設(shè)預(yù)計將于2025年下半年完工。值得注意的是，哈特姆路17號已完全由強(qiáng)生公司承諾。最近，病FLATFACERENTSANDRISINGINCENTIVESINH12025反映需求疲軟和空置率上升，2025年第一季度凈租面租金保持不變，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)平均為每平方米470美元（每平方米595美元毛租面），二級資產(chǎn)為每平方米393美元（每平方米518美元毛租面）。與其他北美海岸市場，激勵從1月的38.0%上升至7%。然而，由于近年來供應(yīng)量的涌入加劇了優(yōu)質(zhì)樓宇之間的競爭，房東正提供甚至更高的激勵措施以留住和吸引租戶。激勵增加已影響有效租金，2025年H1期優(yōu)質(zhì)凈有效租金下降了3.2%，至每平方米282美元。隨著2025年H2期更多優(yōu)質(zhì)空間投入使用，空置率可能仍將保持高位，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之間的競爭預(yù)計將使租戶租金穩(wěn)定，Macquarieparkneteffectiverents——prime——secondaryMacquarieparknetabsorptionBygrade,6monthsnetabsorption,'o00sqmMacquarieparkvacancyandnetabsorptionNORTHSHOREOFFICEMARKET5stLeonardsONLYNORTHSHOREMARKETWITHPOSITIVEOVERALLNETABSORPTIONINH12025隨著歷史上報道的高空置率一月，圣萊昂納爾茲經(jīng)歷了總體上適度緩解截至2025年7月，空置率降至29.7%。在截至7月的六個月內(nèi)，它是北岸唯一錄得整體凈吸納量正數(shù)的地區(qū)，總計1,088平方米。按等級劃分，優(yōu)質(zhì)空置率從26.1%下降至22.9%，這得益于4,480平方米的正凈吸納量——遠(yuǎn)高于五年平均值2,352平方米。相比之下，二級空置率略有上升至歷史新高33.9%，凈吸納量為負(fù)3,392平方米。NEWDEVELOPMENTUNDERWAYASMETROSTATIONIMPROVESAMENITYANDCONNECTIVITY該地區(qū)的連接性和可訪問性，進(jìn)一步增強(qiáng)該選區(qū)的呼吁吸引房主。市場現(xiàn)在定位為吸收疫情期間提供的供應(yīng)增展望未來，迪科弗拉斯在2024年12月獲批后，開始為其五道、鴉巢混合用途開發(fā)項目進(jìn)行場地準(zhǔn)備工作。項目竣工后，將提供約8000平方米的商業(yè)空間。此外，尼科爾森街46-50號已獲批進(jìn)行長期租賃（BTR )開發(fā)。MODESTRENTALGROWTHASINCENTIVESREMAINELEVATED隨著空置水平仍然偏高，面租金保持不變面租金，同比增長2.0%）。自2023年初以來，二手凈面租金保持在57擁有廣泛的優(yōu)質(zhì)選項可供選擇，次級使用者正被越來越強(qiáng)的升級動力所驅(qū)使——這可能導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)市場和次級市場之間日益擴(kuò)大的分化。stLeonardsneteffectiverents——prime——secondaryNorthshoreofficenetabsorptionstLeoanrdsvacancyandnetabsorptionNORTHSHOREOFFICEMARKET6chatschatswoodneteffectiverents——prime——secondaryOVERALLVACANCYLOWESTAMONGSTNORTHOVERALLVACANCYLOWESTAMONGSTNORTHSHOREMARKETS在北岸市場中最少。增長是由2025年第一季度負(fù)凈吸納6,851平方米推按等級劃分，核心空置率從1月的23.9%激增至7月的31.0%的歷史高點(diǎn)，反映了9,277平方米的凈吸納負(fù)增長。相比之下，次級空置率從11.8%下降至10.0%，得益于2,429平方米的凈NorthshoreofficeNorthshoreofficevacancyRISINGINCENTIVESIMPACTINGNETEFFECTIVERENTS到2025年7月的12個月內(nèi)，平均主要凈租賃面積租金增長了2.5%， )。二級凈租賃面積租金保持不變，平均為520美元/平方米（654美盡管在年度優(yōu)質(zhì)凈租金增長率方面領(lǐng)先北岸，但不斷增長的激勵措施抵消了收益。優(yōu)質(zhì)激勵從36%上升到40%，導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)凈有效租金下降6.7%，現(xiàn)在平均chatschatswoodvacancyandnetabsorption25%5Northshoreofficerentalgrowth4.0%2.0%0.0%NORTHSHOREOFFICEMARKET7APICKUPININVESTMENTACTIVITYONTHEHORIZON這里跨交易活動有限2023年以來，受債務(wù)成本上升以及投資者焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向核心CBD資產(chǎn)和其他資產(chǎn)類別的影響，北岸市場有所變化。2024年僅發(fā)生了兩筆顯著交易：悉尼北區(qū)的米勒街40號被美國-based的投資管理公司巴林以1億美元成功收購，代表核心市場收益率為7.4%。同時，米勒街116號以8000萬美元轉(zhuǎn)讓給了海外私人投資者，反映了8.2%的收益率。令人鼓舞的是，目前有若干資產(chǎn)在市場上或正在盡職調(diào)查中，預(yù)示著2025年下半年第二季度活動可能出現(xiàn)上漲。HIGHERYIELDENVIRONMENTCANPROVIDEANATTRACTIVEPROPOSITIONFORINVESTORS北岸市場的收益率有所疲軟，受租賃條件疲軟以及投資者偏好轉(zhuǎn)向核心CBD資產(chǎn)的影響。鑒于交易性證據(jù)有限，北悉尼優(yōu)質(zhì)收益率據(jù)報道平均為7.25%。然而，隨著年內(nèi)下半年更多證據(jù)的出現(xiàn)，可能會表明進(jìn)一步疲軟。當(dāng)前的收益率差與悉尼CBD相比為122個基點(diǎn)——是有記錄以在全球和國內(nèi)利率降息周期中，隨著金融市場穩(wěn)定性的提高，投資者越來越有信心，認(rèn)為市場和價值正在接近——或已經(jīng)達(dá)到——一個周期性低點(diǎn)。因此，各種群體目前正尋求部署資本在在短期內(nèi)利用有吸引力的入口點(diǎn)，并最大化長期資本增長的潛力。值得注意的是，與中央商務(wù)區(qū)相比，北岸市場提供了有吸引力的收益率。Northshoreofficesales$1om+Byprecinct($m),2014to2025YTDYTDNorthsydneyofficeyieldsprimevsecondaryRecentsignificantsales屬性價格核心收益率%WALE購買者供應(yīng)商售475維多利亞大道，查茨沃思（50%）24,7047,043黑石集團(tuán)克倫威爾7月25日153-157沃克街，北悉尼北悉尼米勒街116號8,928FreecityGPT批發(fā)辦公室基金12月24日80.07,0370.9離岸私人私有來源：KnightFrank研究Recentsignificanttenantcommitments屬性選區(qū)平方米面租金激勵%開始日期百事公司~177太平洋公路北悉尼2,86095055%麥格拉思基金會~76伯里街北悉尼74055%141沃克街北悉尼96050%山迪克~15塔拉韋拉路麥克夸里公園78845032%默克公司~12-16塔拉韋拉路麥克夸里公園4,60544037%#預(yù)承諾^轉(zhuǎn)租~直接*續(xù)租(g)毛面值來源：KnightFrank研究Northshoremajorofficesupply開發(fā)者開發(fā)者階段時間25,000斯通蘭德U/CH22