中國(guó)老年公寓需求市場(chǎng)分析

目前，中國(guó)各大城市的“住宅產(chǎn)業(yè)”早已是“風(fēng)起云涌”,“商業(yè)地產(chǎn)”、“工

業(yè)地產(chǎn)”、“高教地產(chǎn)”也是“蒸蒸日上”，但惟獨(dú)作為“夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”的“老年公

寓”卻成為了“遺忘的角落”。那末，在中國(guó)進(jìn)入老年社會(huì)里，中國(guó)的“老年公

寓”需求市場(chǎng)怎樣？“老年公寓”該怎樣建設(shè)？

中國(guó)自1999年以來(lái)就已進(jìn)入了老年型國(guó)家，新世紀(jì)開始的“銀發(fā)浪潮”也

滾滾而來(lái)，而且中國(guó)的老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來(lái)勢(shì)異常兇猛。因此解

決老年人的養(yǎng)老和居住問(wèn)題是擺在我國(guó)和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問(wèn)

題。

目前我國(guó)老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要

以居家養(yǎng)老為主，主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有

托老所、福利院、臨終關(guān)心醫(yī)院以及老年公寓等。那末什么是新型的“老年公

寓”？

所謂的“老年公寓”（老年社區(qū)）就是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建

造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社

會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國(guó)家，90年代在美國(guó)一些城市發(fā)展

起來(lái)，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國(guó)的北京、天津、大連、杭州等城市近幾

年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變

化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。

一、老年公寓需求的不斷增長(zhǎng)。

1.中國(guó)人口老齡化的發(fā)展。

我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、武漢等大城市

也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)

到10%以上（60歲以上人口）或者7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家

或者地區(qū)進(jìn)入老年型。

老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老?/p>

的程度（《人口與社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國(guó)60歲以上老

年人口已達(dá)1.3億,占全國(guó)總?cè)丝诘?0%以上，至吃1世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占

全國(guó)總?cè)丝诘?8%,即每4個(gè)人中就有一位老年人。目前我國(guó)65歲以上老人數(shù)

已超過(guò)1億（占總?cè)丝诘?.3%）,到2050年將增加到3.34億（占總?cè)丝诘?/p>

22.6%）。

隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老

年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首

選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。

2.觀念的變化。

中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，

而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”

的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同

時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意

和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。

據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希翼

現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為10.4萬(wàn)和30.8萬(wàn)。目前武漢市老

年人的居住方式以與子女同住為主占65.2%。有47%的老人希翼與子女共同生

活，52.4%的老人希翼與子女分開居?。滑F(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8%認(rèn)

為這種方式很理想，而有35.2%的老人則希翼能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老

人中，有84.6%仍愿與子女分開住，有15.4%的則希翼與子女同住。

可見(jiàn)，中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群

選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或者以上，

身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)

天年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。

3.社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。

特殊是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫

婦家庭占的比重較大。E前北京市60歲以上180多萬(wàn)的老齡人口中“空巢家

庭”已近30%,未來(lái)10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比

重.有可能達(dá)到90%。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的

62.4%,其中獨(dú)居老人為13%,偶居的占49.4%（《老看住房專題會(huì)議論文集》

2002年）?？梢?jiàn)，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那末這部份老

人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。

4.現(xiàn)在的中青年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。

據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20—25歲）僅有28.5%,中年人（40—50

歲）有42.8%希翼將來(lái)與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)

入老年時(shí)，山于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中不少人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)

老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長(zhǎng)的。

5.隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長(zhǎng)，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。

據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2022年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年

人口總數(shù)的3%的比例為宜（發(fā)達(dá)國(guó)家普通為4—5%）。按此比例，至IJ2022年

上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬(wàn)平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年

18期）。如將此比例推至全國(guó)，那末對(duì)老年公寓的需求，己是很可觀了。所以

這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。

同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老

年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、

裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)

業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引起商機(jī)。

二、中國(guó)老年公寓的特點(diǎn)

老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼

睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老

人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國(guó)老年人

在生活習(xí)慣和觀念方面與外國(guó)老人有不少不同之處，因此不能徹底照搬國(guó)外老

年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國(guó)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、

老有所為、老有所樂(lè)”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老

年公寓。

1.地點(diǎn)的選擇。

依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭

和親友，但必須是空氣新鮮、交通方便、有綠化帶、有公園、最好在風(fēng)景區(qū)等

環(huán)境優(yōu)美的地方。

2.老年公寓的模式,

國(guó)外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國(guó)際慈悲機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建

筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：

①退休和退休前老人居住的住宅；

②生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和匡助的健康老人住宅；

③提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；

④專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；

⑤專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；

⑥專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；

⑦專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

又依據(jù)各個(gè)國(guó)家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國(guó)外的老年住宅模式大體上可以劃分為四

種：

①獨(dú)立式老年住宅；

②集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；

③護(hù)理型老年人住宅；

④公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。

從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借

鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：

①成套老年公寓住宅；

②合居老年公寓住宅；

③護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或者機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或者政府和社會(huì)資助）。

3.設(shè)計(jì)與配套設(shè)施,

老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建造設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、

設(shè)計(jì)到配套建造與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。

老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或者平房有小院落，而不宜高塔樓，

住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急

呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)

施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵

局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特殊是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)

院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年

人進(jìn)住社區(qū)最

關(guān)心的問(wèn)題之一。

4.規(guī)模與檔次。

從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過(guò)大，

這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以

及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍

不高，老年公寓的開辟和建設(shè)要以泛博中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，

而不能片面追求規(guī)模與檔次。

5.老年公寓的性質(zhì),

依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況，老年公寓可以是以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)

合的方式，也徹底可以是市場(chǎng)的方式。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊

房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策

支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及

社會(huì)出資予以建設(shè)。市場(chǎng)的方式根據(jù)市場(chǎng)需求而定，這塊蛋糕很大。

三、老年公寓的現(xiàn)狀、問(wèn)題及今后發(fā)展建議

老年公寓特殊是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國(guó)家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積

累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的

需求的不斷增長(zhǎng)，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來(lái)，如北京太陽(yáng)城國(guó)際老

年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地

面積42萬(wàn)平方米，總建造面積18萬(wàn)平方米，可以容納近萬(wàn)老人入住。它的環(huán)

境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)

展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國(guó)首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)

老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬(wàn)多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1%。大連市2001

年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城

市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條

件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。

但是，由于我國(guó)老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國(guó)范圍來(lái)看還存在不少問(wèn)

題和需要改進(jìn)之處。

1.老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。

國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的

5%擺布。以我國(guó)大連市為例，60歲以上的老人71.1萬(wàn)，占城市總?cè)丝诘?4.9%,

若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎?，?%的比例分析，70多

萬(wàn)的老年人中，將有近2萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)

床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。

2.老年公寓的布局不盡合理。

目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從

中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在

著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交

通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活

和社會(huì)活動(dòng)造成不便。

3.老年公寓的價(jià)位偏高。

有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的

月租價(jià)高達(dá)2000-3000元，不少老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓

的老人中，86.3%希翼每月所需費(fèi)用不超過(guò)1000元。北京市2022年調(diào)查顯示，

50歲以上的常住人口中，60%以上表示近期或者以后愿意入住老年公寓，但他

們所能承受的平均價(jià)格為1200元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以

接受的價(jià)位為600-800元?？梢?jiàn)，在我國(guó)目前泛博老年人的收入偏低的情況

下，老

年公寓的檔次和價(jià)位要適合泛博中低收入老年人的承受能力。

4.一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建造老化，設(shè)施不全。

普通來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位

和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能

達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。

5.政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。

老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問(wèn)題。

發(fā)展建議

1.制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。

老年住房（含老年公寓）要納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃。不僅要制定老年

住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，而且要制定短期計(jì)劃。首先，要對(duì)老年住房的布局、數(shù)量、

規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)以及住房產(chǎn)權(quán)、體制等方面的問(wèn)題，進(jìn)行調(diào)查研究，

并提出適合我國(guó)市場(chǎng)需求的，今后老年人住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依

據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃。在近期的城市發(fā)展和舊城改造

計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。要對(duì)老年住房進(jìn)行有計(jì)劃的新建、改

建和擴(kuò)建，以保證老年人對(duì)住房的需求。對(duì)于那些設(shè)施和條件比較差的老年住

房，要及時(shí)予以改善，確保老年住宅的持續(xù)、健康的發(fā)展。

2.大力興建中高檔的老年公寓。

目前我國(guó)中高收入老年人住房的需求量巨大，應(yīng)予以大力發(fā)展。與此同時(shí),

也要發(fā)展適量高收入者的老年公寓住宅。

3.要解決好老年公寓的融資問(wèn)題。

融資問(wèn)題是當(dāng)前老年公寓建設(shè)的瓶頸，需要花大力予以解決。

首先，建設(shè)老年公寓需要發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用。政府不僅要將老年公寓的

建設(shè)納入國(guó)家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進(jìn)行老年公寓的

專項(xiàng)財(cái)政撥款。在土地使用和稅費(fèi)方面要實(shí)行優(yōu)惠政策，如免收土地出讓金、

減免稅費(fèi)等。

其次，政府還要加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來(lái)重視老年人和老年人的住房

問(wèn)題，鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開辟商來(lái)興建和管理老年公寓。開辟商除了

享受在土地和稅費(fèi)方面的優(yōu)惠以外，還可以向銀行申請(qǐng)低息