拆遷承包合同書法律風(fēng)險提示在城市更新與建設(shè)的進(jìn)程中，拆遷承包合同扮演著至關(guān)重要的角色。此類合同標(biāo)的特殊、牽涉面廣、法律規(guī)范嚴(yán)格，稍有不慎，便可能引發(fā)復(fù)雜的法律糾紛，甚至造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。作為一份關(guān)乎多方重大利益的法律文件，其條款的嚴(yán)謹(jǐn)性與合規(guī)性直接決定了項(xiàng)目的成敗與各方的權(quán)利保障。本文旨在結(jié)合實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對拆遷承包合同簽訂及履行過程中常見的法律風(fēng)險進(jìn)行提示與剖析，以期為相關(guān)從業(yè)主體提供借鑒。一、合同主體資格的審慎核查：風(fēng)險防范的第一道防線合同主體的適格性是合同效力及履行可能性的前提。在拆遷承包領(lǐng)域，此環(huán)節(jié)的風(fēng)險尤為突出，稍有疏忽，即可能導(dǎo)致合同無效或履行不能的嚴(yán)重后果。首先，需嚴(yán)格審查發(fā)包方（通常為項(xiàng)目業(yè)主或取得拆遷許可的單位）的主體資格與項(xiàng)目合法性。務(wù)必核實(shí)其是否已取得合法有效的拆遷許可證，以及項(xiàng)目是否具備完整的立項(xiàng)、規(guī)劃、用地等審批手續(xù)。實(shí)踐中，部分項(xiàng)目存在“先上車后補(bǔ)票”的情況，若發(fā)包方未能提供充分的項(xiàng)目合法性證明文件，承包方貿(mào)然進(jìn)場施工，不僅可能面臨行政主管部門的處罰，其已投入的人力物力亦可能難以追回。其次，承包方自身的資質(zhì)與能力同樣不容忽視。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，從事拆遷業(yè)務(wù)的企業(yè)需具備相應(yīng)的拆遷資質(zhì)等級。應(yīng)仔細(xì)核查承包方的營業(yè)執(zhí)照、拆遷資質(zhì)證書（若地方仍實(shí)行資質(zhì)管理）、安全生產(chǎn)許可證等文件，確保其經(jīng)營范圍與承接項(xiàng)目的規(guī)模、要求相匹配。切忌與無資質(zhì)或資質(zhì)不足的主體簽訂合同，此類合同不僅可能被認(rèn)定為無效，承包方亦需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、合同標(biāo)的與范圍的明確界定：避免后續(xù)爭議的基石拆遷承包合同的標(biāo)的是特定區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的拆除、清運(yùn)等工作。合同中必須對拆遷范圍、拆遷對象、工作內(nèi)容進(jìn)行清晰、具體、無歧義的界定。實(shí)踐中，常見的風(fēng)險點(diǎn)包括：拆遷范圍描述模糊，僅以“紅線圖范圍內(nèi)”等籠統(tǒng)表述，易引發(fā)后續(xù)對具體拆遷物的爭議；工作內(nèi)容約定不全面，例如未明確界定地上附著物與地下設(shè)施的處理責(zé)任，或?qū)ㄖ姆诸悺⑶暹\(yùn)標(biāo)準(zhǔn)及處置地點(diǎn)未作詳細(xì)約定，均可能導(dǎo)致后續(xù)扯皮或額外費(fèi)用的產(chǎn)生。建議在合同中附具詳細(xì)的拆遷范圍平面圖（最好有坐標(biāo)或明確的四至界限）、需拆除建筑物的清單及現(xiàn)狀描述，并對拆除、清運(yùn)、場地平整等各環(huán)節(jié)的具體標(biāo)準(zhǔn)和要求作出明確約定。必要時，可在簽訂合同前組織雙方對現(xiàn)場進(jìn)行共同勘驗(yàn)，并形成書面記錄作為合同附件，以最大限度減少因標(biāo)的不清引發(fā)的爭議。三、權(quán)利義務(wù)與責(zé)任劃分的清晰化：合同履行的指南針合同雙方的權(quán)利義務(wù)是合同的核心內(nèi)容，其設(shè)定的合理性與明確性直接關(guān)系到合同能否順利履行。發(fā)包方的主要權(quán)利通常包括對承包方工作進(jìn)度、質(zhì)量的監(jiān)督權(quán)，對拆遷成果的驗(yàn)收權(quán)等；主要義務(wù)則包括按時支付合同價款、提供必要的工作條件（如清除進(jìn)場障礙、提供必要的水電接駁點(diǎn)等）、協(xié)調(diào)與被拆遷人及相關(guān)部門的關(guān)系（若合同約定由發(fā)包方負(fù)責(zé)）、及時辦理或配合辦理相關(guān)許可證明等。承包方的主要權(quán)利是獲取合同價款；主要義務(wù)則更為繁重，包括嚴(yán)格按照合同約定及國家、地方相關(guān)技術(shù)規(guī)范、安全標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，確保施工安全，防止發(fā)生人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失事故，承擔(dān)因自身原因造成的安全責(zé)任；按照約定的工期完成拆遷任務(wù)；負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場的環(huán)境保護(hù)，防止揚(yáng)塵、噪音污染；妥善處置建筑垃圾及可能存在的危險廢物；負(fù)責(zé)施工人員的管理及工資支付等。在此環(huán)節(jié)，風(fēng)險往往潛藏于責(zé)任劃分的模糊地帶。例如，對于拆遷過程中發(fā)現(xiàn)的文物、古樹名木等特殊物品的處理責(zé)任，合同中應(yīng)明確約定。又如，對于施工過程中可能對周邊建筑物、管線造成的影響及賠償責(zé)任，亦需事先明確。特別是安全生產(chǎn)責(zé)任，必須明確承包方是施工現(xiàn)場安全的第一責(zé)任人，并要求其制定詳細(xì)的安全保障方案，配備必要的安全設(shè)施和人員。四、合同價格與支付方式的合理約定：保障交易公平的核心拆遷承包合同的價格構(gòu)成復(fù)雜，通常包括拆除費(fèi)、清運(yùn)費(fèi)、渣土處置費(fèi)、可能涉及的殘值回收款等。合同價格的確定方式（固定總價、固定單價、可調(diào)價格等）及支付方式是雙方關(guān)注的焦點(diǎn)，也是極易產(chǎn)生爭議的部分。風(fēng)險提示：價格構(gòu)成應(yīng)清晰列明，避免含糊不清導(dǎo)致后續(xù)對某項(xiàng)費(fèi)用是否包含在內(nèi)產(chǎn)生爭議。例如，“殘值歸承包方所有”的約定，需明確殘值的范圍及處置方式，以及是否已在合同總價中予以扣減或體現(xiàn)。支付方式的約定應(yīng)明確支付節(jié)點(diǎn)、每期支付的比例或金額、支付條件（如完成某一階段的工作并經(jīng)發(fā)包方驗(yàn)收合格）、支付期限及逾期付款的違約責(zé)任。避免約定“工程完工后一次性支付”此類對承包方極為不利的條款，以防發(fā)包方惡意拖欠款項(xiàng)。同時，對于履約保證金或質(zhì)保金的數(shù)額、返還條件及期限，亦應(yīng)作出明確約定。五、工期與違約責(zé)任的嚴(yán)格設(shè)定：合同履行的約束與保障工期是衡量承包方履約能力的重要指標(biāo)，違約責(zé)任則是保障合同履行的最后一道屏障。合同中應(yīng)明確約定合理的工期，包括開工日期、竣工日期（或階段性節(jié)點(diǎn)工期），并考慮可能影響工期的因素（如惡劣天氣、政策調(diào)整、發(fā)包方原因?qū)е碌耐９さ龋s定工期順延的條件及程序。承包方需注意，對于非自身原因?qū)е碌墓て谘诱`，應(yīng)及時按照合同約定的程序向發(fā)包方提出工期順延申請，并保留相關(guān)證據(jù)。違約責(zé)任條款的設(shè)定應(yīng)具有針對性和可操作性，避免“一方違約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”此類空泛的約定。對于發(fā)包方逾期付款的違約責(zé)任，可約定按日計(jì)算的逾期付款違約金；對于承包方逾期完工的違約責(zé)任，可約定逾期竣工違約金的計(jì)算方式，但需注意違約金數(shù)額不宜過高，以免被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定為過分高于造成的損失而予以調(diào)低。同時，還應(yīng)約定一方嚴(yán)重違約導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)時，守約方的合同解除權(quán)及相應(yīng)的賠償請求權(quán)。六、安全生產(chǎn)、環(huán)境保護(hù)與文物保護(hù)的特別關(guān)注：不可逾越的紅線拆遷作業(yè)本身具有較高的危險性，且涉及環(huán)境保護(hù)問題，若項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)可能存在文物，還需遵守文物保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。合同中必須明確承包方在安全生產(chǎn)方面的具體責(zé)任和措施，包括但不限于制定安全生產(chǎn)責(zé)任制、配備合格的安全管理人員、對施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)、配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材、購買足額的安全生產(chǎn)責(zé)任險等。因承包方原因造成的安全事故，其責(zé)任應(yīng)由承包方全部承擔(dān)。在環(huán)境保護(hù)方面，應(yīng)約定承包方需采取有效措施控制施工揚(yáng)塵、噪音，按照規(guī)定處置建筑垃圾和廢棄物，避免對周邊環(huán)境造成污染，并承擔(dān)相應(yīng)的環(huán)保責(zé)任。若拆遷區(qū)域內(nèi)有可能埋藏文物，合同應(yīng)約定承包方在施工中發(fā)現(xiàn)文物時的報(bào)告義務(wù)和保護(hù)措施，以及因此導(dǎo)致工期延誤的處理方式。任何一方均不得擅自處置發(fā)現(xiàn)的文物。七、爭議解決方式的理性選擇：糾紛發(fā)生后的救濟(jì)途徑合同履行過程中發(fā)生爭議在所難免，選擇合適的爭議解決方式至關(guān)重要。常見的爭議解決方式包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁和訴訟。合同中應(yīng)明確約定爭議解決的途徑。若選擇仲裁，需明確約定仲裁機(jī)構(gòu)的名稱（應(yīng)具體到某一仲裁委員會，如“XX市仲裁委員會”），避免因約定不明導(dǎo)致仲裁協(xié)議無效。若選擇訴訟，則需約定有管轄權(quán)的人民法院，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，建設(shè)工程施工合同糾紛由工程所在地人民法院專屬管轄，拆遷承包合同是否適用此規(guī)定，需結(jié)合合同性質(zhì)及具體情況判斷，建議在約定時予以明確，以減少管轄爭議。無論選擇何種方式，均應(yīng)確保約定的合法性和可執(zhí)行性。同時，建議在合同中約定，爭議發(fā)生后，雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決，協(xié)商不成的，再按約定的方式尋求救濟(jì)，以利于矛盾的和平解決，節(jié)約時間和成本。八、合同的變更、解除與終止：應(yīng)對變化的靈活性與原則性合同簽訂后，因客觀情況發(fā)生變化，可能需要對合同內(nèi)容進(jìn)行變更，或在特定條件下解除合同。合同中應(yīng)約定合同變更的條件和程序，例如，需經(jīng)雙方協(xié)商一致并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議后方為有效。對于合同解除的情形，除法定解除事由外，雙方可約定特定的解除條件，如一方嚴(yán)重違約、不可抗力導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)等。合同終止后雙方的權(quán)利義務(wù)（如款項(xiàng)結(jié)算、資料交接、保密義務(wù)的延續(xù)等）亦應(yīng)有所約定。九、結(jié)語：審慎締約，防患未然拆遷承包合同涉及面廣，法律關(guān)系復(fù)雜，履約周期長，潛在風(fēng)險眾多。一份嚴(yán)謹(jǐn)、完善的合同是保障交易安全、維護(hù)自身合法權(quán)益的基礎(chǔ)。提示合同各方當(dāng)事人，在簽訂拆遷承包合同前，務(wù)必進(jìn)行充分的盡職調(diào)查，仔細(xì)審查合同條款，必要