可持續(xù)城市更新改造1000萬平米項目運營模式可行性研究報告實用性報告應(yīng)用模板

一、概述

（一）項目概況

項目全稱是可持續(xù)城市更新改造1000萬平米項目，簡稱就是城更1000。這個項目目標(biāo)就是通過更新改造讓老城區(qū)煥發(fā)新生，提升城市品質(zhì)，改善居民生活條件。建設(shè)地點選在市中心幾大老舊片區(qū)，建設(shè)內(nèi)容涵蓋老舊小區(qū)改造、公共空間優(yōu)化、地下管網(wǎng)升級、綠色建筑推廣等方面，總規(guī)模達到1000萬平米，主要產(chǎn)出就是宜居環(huán)境、綠色建筑、智慧社區(qū)。建設(shè)工期預(yù)計分五年完成，總投資大概80億，資金主要靠企業(yè)自籌、銀行貸款和政府補貼。建設(shè)模式采用PPP模式，政府負(fù)責(zé)規(guī)劃引導(dǎo)，企業(yè)負(fù)責(zé)投資建設(shè)運營，主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)包括容積率優(yōu)化、綠色建筑占比達到50%、居民滿意度提升20%等。

（二）企業(yè)概況

我們公司是業(yè)內(nèi)知名的城更領(lǐng)域?qū)I(yè)機構(gòu)，成立十年了，積累了20多個類似項目經(jīng)驗，財務(wù)狀況一直保持穩(wěn)健，年營收超5億。之前做過幾個大型城更項目，比如東部新城改造、某大學(xué)城更新，都取得了不錯效果。企業(yè)信用評級AA級，銀行授信50億。政府已經(jīng)批復(fù)了項目立項，建行和農(nóng)行都表達了合作意向。作為國有控股企業(yè)，我們上級單位主業(yè)是城市建設(shè)和公共服務(wù)，這個項目完全符合他們的戰(zhàn)略方向，也是主業(yè)的重要延伸。

（三）編制依據(jù)

項目依據(jù)了《城市更新行動方案》、《綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)》等國家和地方政策，還有我們公司做的市場調(diào)研報告和可行性分析。企業(yè)戰(zhàn)略里就明確要深耕城更領(lǐng)域，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范包括海綿城市技術(shù)導(dǎo)則、BIM技術(shù)應(yīng)用規(guī)范等，專題研究有老城區(qū)改造效益評估報告。其他依據(jù)還有世界銀行關(guān)于可持續(xù)城市更新的案例集，以及行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)意見。

（四）主要結(jié)論和建議

經(jīng)過分析，我們認(rèn)為這個項目在市場、政策、技術(shù)方面都具備可行性，社會效益和經(jīng)濟效益都很顯著。建議盡快落實土地手續(xù)，啟動融資談判，組建項目團隊，首期先選擇兩個片區(qū)試點，積累經(jīng)驗后再全面鋪開。要特別關(guān)注老舊建筑改造的安全性，做好風(fēng)險評估，同時加強居民溝通，確保項目順利推進。

二、項目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案

（一）規(guī)劃政策符合性

項目建設(shè)背景主要是基于國家推動城市更新行動和提升城市品質(zhì)的號召，咱們城市的老舊城區(qū)確實到了該改改的時候了，很多基礎(chǔ)設(shè)施老化，公共服務(wù)配套跟不上，居民生活品質(zhì)有待提高。前期工作方面，已經(jīng)完成了幾輪現(xiàn)場調(diào)研，和街道辦、居民代表都打過招呼，也做了些測繪和評估。項目完全符合《城市更新行動方案》里提到的老舊小區(qū)改造、公共空間活化利用這些方向，也契合咱們省關(guān)于綠色發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策。綠色建筑占比要達到50%，這跟國家提倡的低碳城市理念也一拍即合。行業(yè)準(zhǔn)入這塊，城市更新屬于政策鼓勵類，沒什么特別高門檻，但得遵守建筑安全、土地使用這些基本規(guī)矩。整體看，項目跟各項規(guī)劃政策都挺對路的。

（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求分析

咱們公司發(fā)展戰(zhàn)略里，一直把城市更新作為重點板塊，想做成核心競爭力。這個項目要是搞好了，不僅能豐富咱們業(yè)務(wù)版圖，還能積累大量城市更新經(jīng)驗，對提升公司品牌形象有直接幫助?？梢哉f，這是公司實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的重要一步，不是隨便挑個項目就能干的。不趕緊上，后面可能就沒機會了，競爭對手都在盯著這塊蛋糕呢。項目成功后，能帶動公司在該區(qū)域形成更強的市場影響力，后續(xù)的業(yè)務(wù)拓展也會更方便。所以，這對咱們公司來說，需求程度非常高，也是比較急的事。

（三）項目市場需求分析

城市更新這塊市場挺大的，國家每年都在投入。咱們市目前有1000多萬的改造需求，主要集中在幾片建成時間比較長的區(qū)域，這些地方老舊小區(qū)占比高，公共設(shè)施陳舊，安全隱患也不少。目標(biāo)市場主要是這些區(qū)域的居民、政府、還有潛在的投資者。居民需要更舒適安全的居住環(huán)境，政府想提升城市形象和治理能力，投資者看中的是里面的商業(yè)機會和社會效益。產(chǎn)業(yè)鏈上，涉及規(guī)劃設(shè)計、工程施工、材料供應(yīng)、后期運營等多個環(huán)節(jié)，咱們得把這些資源都整合好。產(chǎn)品價格方面，改造費用要分?jǐn)偟轿磥硎褂媚晗蘩?，得讓各方都能接受。市場不算特別飽和，尤其是在可持續(xù)改造這塊，還有不少空間。咱們項目主打綠色、智慧、宜居，競爭力應(yīng)該不錯。預(yù)計未來三年內(nèi)，項目能為咱們帶來至少5個億的營收。營銷上，得多跟居民互動，讓他們感受到改造成果，同時也要跟政府部門搞好關(guān)系，爭取更多政策支持。

（四）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案

項目總體目標(biāo)是把1000萬平米的老舊區(qū)域改造成宜居、綠色、智慧的城區(qū)樣本。分階段的話，先期集中改造兩三個片區(qū)，形成示范效應(yīng)，然后逐步推廣。建設(shè)內(nèi)容主要包括老舊建筑節(jié)能改造、加裝電梯、室內(nèi)外空間優(yōu)化、地下管網(wǎng)更新、海綿城市設(shè)施建設(shè)、社區(qū)智慧平臺搭建等。規(guī)模就是1000萬平米，產(chǎn)出主要是改造后的物業(yè)、提升后的公共服務(wù)能力、以及綠色建筑示范效應(yīng)。產(chǎn)品方案上，要求綠色建筑達到50%以上，使用節(jié)能環(huán)保材料，推廣可再生能源，還要融入一些適老化、無障礙設(shè)計，滿足不同人群需求。服務(wù)方案主要是提供長期的社區(qū)管理服務(wù)，包括物業(yè)、安保、環(huán)境維護等。這些內(nèi)容、規(guī)模和方案都是經(jīng)過反復(fù)論證的，比較合理，也符合行業(yè)先進水平。

（五）項目商業(yè)模式

項目收入主要來自幾個方面：政府給的補貼，居民支付的改造分?jǐn)傎M用，后期物業(yè)費，還有公共空間租賃收入。這些收入加起來，應(yīng)該能覆蓋成本并產(chǎn)生利潤。模式比較清晰，應(yīng)該能拿下面前的金融機構(gòu)。當(dāng)?shù)卣敢馓峁┮恍┲С?，比如土地?yōu)惠、稅費減免，這能幫咱們節(jié)省不少成本。商業(yè)模式上，光靠政府補貼不行，得自己造血?？梢钥紤]引入一些社會資本，搞合作開發(fā)，把商業(yè)元素也融入改造中，比如建點社區(qū)商業(yè)，增加運營收入。創(chuàng)新的話，可以探索公建民營模式，把一些公共設(shè)施交給專業(yè)公司運營。綜合開發(fā)這塊，可以統(tǒng)籌考慮地上地下空間利用，比如把地下空間做停車場、商業(yè)街，提高土地利用率。這種模式創(chuàng)新是可行的，也能提升項目整體效益。

三、項目選址與要素保障

（一）項目選址或選線

這個項目選址是經(jīng)過了仔細比較的。我們初步選了三個片區(qū)，都是市中心的老舊區(qū)域，面積差不多，都得改。第一個片區(qū)歷史風(fēng)貌好，但基礎(chǔ)設(shè)施特別老化，改造難度大；第二個片區(qū)居民密度高，需求迫切，但用地性質(zhì)有點復(fù)雜；第三個片區(qū)相對獨立，改造內(nèi)容單一，但周邊配套比較成熟。經(jīng)過綜合評估，包括跟規(guī)劃契合度、改造難度、拆遷成本、交通便利性這些方面，最后定了第二個片區(qū)。這塊地主要是居民住宅，有些小工廠，還有幾條老舊巷道。土地是政府的，打算通過征收方式供地，目前地上物都安排好了補償方案。這里沒有礦產(chǎn)壓覆問題，占用耕地不多，主要是些園地和林地，永久基本農(nóng)田沒占用。生態(tài)保護紅線沒涉及，但地質(zhì)災(zāi)害評估顯示有個小區(qū)域有隱患，需要做處理。整體來看，這個選址是比較合理的。

（二）項目建設(shè)條件

項目所在區(qū)域環(huán)境一般，就是典型的老城區(qū)，高樓不多，道路比較窄。氣象上，夏天熱，冬天冷，雨季多。水文就是有兩條河流穿過，但水質(zhì)一般。地質(zhì)條件還可以，不是什么不良地質(zhì)。地震設(shè)防烈度不高。防洪主要靠外圍的堤防。交通運輸上，有兩條主干道經(jīng)過，但都有些擁堵，公共交通覆蓋還行，但線路老舊。周邊市政道路狀況一般，需要一起改造。水、電、氣、熱這些都接入了，但管網(wǎng)的容量有點緊張，特別是熱力管網(wǎng)，得考慮增容。消防設(shè)施老化，通信網(wǎng)絡(luò)覆蓋沒問題，但速度一般。施工條件嘛，地方小，作業(yè)面有限，得合理安排。生活配套依托條件不錯，超市、醫(yī)院、學(xué)校都在附近。公共服務(wù)依托也好，街道辦就在旁邊。改擴建的話，就是要把現(xiàn)有的老舊管網(wǎng)一起升級改造。

（三）要素保障分析

土地要素這塊，國土空間規(guī)劃里已經(jīng)明確了這片區(qū)域是更新改造重點，土地利用年度計劃也留了指標(biāo)。建設(shè)用地控制指標(biāo)夠用。節(jié)約集約用地方面，我們會盡量提高容積率，把地下空間也利用起來，做個深挖淺建，力爭節(jié)地水平達到先進水平。項目用地總體情況是，地上主要是住宅樓和少量廠房，地下有老管線。地上物都清楚，補償沒問題。涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，指標(biāo)已經(jīng)落實了，占補平衡也計劃好了，就是找些遠郊的廢棄地來補。永久基本農(nóng)田沒占用，不用補劃。資源環(huán)境要素方面，水資源夠用，但能耗這塊得嚴(yán)格控制，特別是改造過程中，要推廣節(jié)能技術(shù)和材料。大氣環(huán)境沒問題，主要是施工期揚塵和后期運營的垃圾處理。生態(tài)方面，基本沒影響。取水總量、能耗、碳排放都有指標(biāo)限制，得滿足。沒有環(huán)境敏感區(qū)。用海用島不涉及。

四、項目建設(shè)方案

（一）技術(shù)方案

項目的技術(shù)方案是選了兩種主流改造技術(shù)進行比較，一個是綜合整治提升，一個是功能改變利用。綜合整治就是修修補補，保溫隔熱，加裝電梯，優(yōu)化外部環(huán)境。功能改變就是拆掉一部分，新建一部分，比如老廠房改商場。我們比較了成本、效果、可持續(xù)性，最后定了綜合整治提升為主，功能改變利用為輔的路線。配套工程上，要新建雨水收集系統(tǒng)，搞海綿城市，還要建社區(qū)智慧平臺，接入各種傳感器。技術(shù)來源主要是引進國內(nèi)外先進經(jīng)驗，結(jié)合本地實際，比如德國的節(jié)能改造技術(shù)，國內(nèi)的智慧社區(qū)方案。這些技術(shù)都很成熟，可靠性高，也比較先進。我們還要申請幾個專利，保護咱們的改造方案和智慧平臺。推薦這個技術(shù)路線的理由是，成本可控，效果直接，又能體現(xiàn)綠色、智慧的特點。技術(shù)指標(biāo)上，綠色建筑要達到二星，智慧社區(qū)要滿足相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）設(shè)備方案

項目需要的主要設(shè)備有保溫材料、電梯、智能門禁、環(huán)境監(jiān)測設(shè)備、智慧平臺服務(wù)器等。保溫材料要選環(huán)保節(jié)能的，電梯要考慮老舊建筑的承重問題。我們比選了幾個品牌的智能門禁和傳感器，最后選了國內(nèi)領(lǐng)先的，性價比高，數(shù)據(jù)傳輸穩(wěn)定。這些設(shè)備和技術(shù)是匹配的，可靠性有保障。設(shè)備對工程方案的要求主要是接口要統(tǒng)一，數(shù)據(jù)要打通。關(guān)鍵設(shè)備我們定了品牌和型號，有些設(shè)備是國產(chǎn)的，有自主知識產(chǎn)權(quán)。比如智慧平臺，我們有自己的核心算法。沒有超限設(shè)備，安裝要求就是按照常規(guī)操作。

（三）工程方案

工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)會按照國家最新的城市更新標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行。總體布置上，會保留一些有歷史價值的建筑風(fēng)貌，其他地方進行現(xiàn)代化改造。主要建（構(gòu)）筑物包括改造后的住宅樓、社區(qū)服務(wù)中心、公共綠地、地下停車場等。系統(tǒng)設(shè)計上，要統(tǒng)一規(guī)劃給排水、電力、通信、熱力管網(wǎng)。外部運輸主要是材料和人員的運輸，會利用現(xiàn)有道路。公用工程方案里，水電氣暖都要進行升級改造。安全質(zhì)量方面，會建立嚴(yán)格的管理制度，特別是老舊建筑改造，要非常注重結(jié)構(gòu)安全。重大問題比如拆遷矛盾，會制定專項預(yù)案。項目分兩期實施，第一期改造兩片區(qū)域，第二期改造剩余區(qū)域。

（四）資源開發(fā)方案

這個項目不算資源開發(fā)類項目，主要是城市更新改造，不涉及資源開采。不過，我們會考慮資源綜合利用，比如建筑垃圾要回收利用，地下空間要盡可能挖深一點，提高利用率。評價下來，資源利用效率是比較高的。

（五）用地用海征收補償（安置）方案

項目用地是通過征收方式來的，涉及居民住宅和一些小工廠。補償方式主要是貨幣補償，根據(jù)評估價來補償，還會給安置房。安置方式是就近安置，保證居民生活方便。小工廠會給予搬遷補償。社會保障方面，會給被拆遷居民提供一些過渡期保障。沒有用海用島，所以不涉及相關(guān)利益協(xié)調(diào)。

（六）數(shù)字化方案

項目會全流程數(shù)字化。設(shè)計階段用BIM技術(shù)，施工階段用智慧工地系統(tǒng)，運維階段用智慧社區(qū)平臺。從設(shè)計到運維，全程數(shù)字化，數(shù)據(jù)要打通。網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)安全要特別重視，建立防火墻，做好備份。這樣能提高效率，也能更好地服務(wù)居民。

（七）建設(shè)管理方案

項目建設(shè)組織模式是采用項目法人制，由我們來負(fù)責(zé)。控制性工期是五年，分兩期完成。第一期一年，第二期三年。要滿足投資管理的要求，所有資金都要合規(guī)使用。施工安全管理是重中之重，要建立三級安全責(zé)任制。如果涉及招標(biāo)，我們打算把設(shè)計、施工、監(jiān)理分開招標(biāo)，公開招標(biāo)，確保公平公正。

五、項目運營方案

（一）生產(chǎn)經(jīng)營方案

這個項目主要是城市更新改造運營，不算傳統(tǒng)意義上的生產(chǎn)經(jīng)營，但得有持續(xù)運營的方案。運營服務(wù)內(nèi)容主要是改造后的物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)。標(biāo)準(zhǔn)上，要按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)來維護，智慧社區(qū)平臺要保證穩(wěn)定運行，社區(qū)服務(wù)要滿足居民需求。流程上，建立日常巡查、定期維護、應(yīng)急處理的標(biāo)準(zhǔn)流程。計量方面，水電燃氣都要精確計量，能耗要可追溯。運營維護主要是建筑保養(yǎng)、設(shè)備檢修、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護，還有平臺系統(tǒng)維護。效率要求是響應(yīng)居民需求要及時，服務(wù)要到位。我們打算引入專業(yè)物業(yè)管理公司來運營，他們有經(jīng)驗，服務(wù)好。這樣運營應(yīng)該是有效果，也能持續(xù)下去。

（二）安全保障方案

運營管理中得注意安全，特別是老舊建筑改造后，結(jié)構(gòu)安全是大事。危險因素主要有高空作業(yè)、設(shè)備操作、消防、用電等。我們會建立安全生產(chǎn)責(zé)任制，明確每個人負(fù)責(zé)啥。設(shè)置專門的安全管理團隊，制定完整的安全管理制度。安全防范措施上，建筑要定期檢測，設(shè)備要定期維護，現(xiàn)場要掛安全警示牌，消防設(shè)施要配齊。還要搞安全培訓(xùn)和演練，讓大家都知道咋做才安全。制定應(yīng)急預(yù)案，比如地震了、火災(zāi)了咋應(yīng)對，保證能快速處理。這樣就能把安全風(fēng)險降到最低。

（三）運營管理方案

運營機構(gòu)設(shè)置上，我們會成立一個專門的運營公司，負(fù)責(zé)這1000萬平米的區(qū)域。運營模式打算搞PPP，政府負(fù)責(zé)部分公共服務(wù)，我們負(fù)責(zé)商業(yè)運營和物業(yè)管理。治理結(jié)構(gòu)上，董事會負(fù)責(zé)決策，監(jiān)事會負(fù)責(zé)監(jiān)督，管理層負(fù)責(zé)日常運作?？冃Э己酥饕强淳用駶M意度、運營效率、成本控制這些指標(biāo)。獎懲機制就是跟績效掛鉤，干得好就獎勵，干得不好就問責(zé)。這樣能激勵運營團隊把工作做好。

六、項目投融資與財務(wù)方案

（一）投資估算

投資估算范圍包括1000萬平米改造的全部內(nèi)容，從設(shè)計、施工到后期運營的前三年費用都算進去了。編制依據(jù)主要是國家發(fā)布的投資估算指標(biāo)，結(jié)合了類似項目的數(shù)據(jù)，還有我們做的詳細方案設(shè)計。估算項目建設(shè)投資大約75億，流動資金準(zhǔn)備2億，建設(shè)期融資費用按利息計算大概3億。建設(shè)期分三年，第一年投入30億，第二年40億，第三年剩下沒花的錢。資金使用計劃主要是按照工程進度來安排，確保錢花在刀刃上。

（二）盈利能力分析

這個項目主要是運營服務(wù)，盈利能力分析得看長期效益。我們估計每年能收上來運營費1.5億，政府可能還有點補貼，比如綠色建筑補貼、智慧社區(qū)補貼，這些算進來每年能有1.8億收入。成本方面，主要是物業(yè)費、維護費、人工費，還有管理費，一年下來大概花1.2億。這樣算下來，每年凈利潤能有6000萬。我們做了現(xiàn)金流量表和利潤表，算出來財務(wù)內(nèi)部收益率大概在12%，財務(wù)凈現(xiàn)值也是正的。盈虧平衡點估計在項目運營后第二年就能達到。我們還做了敏感性分析，比如收入下降10%，利潤還能有3000萬。整體看財務(wù)盈利能力還不錯。我們沒有量價協(xié)議這些，但政府支持是確定的。

（三）融資方案

項目總投資75億，按照要求，資本金得占30%，就是22.5億，我們公司能自己出，股東也能配套。剩下的52.5億債務(wù)資金，主要找銀行貸款，也可以考慮發(fā)行點綠色債券。融資成本方面，銀行貸款年利率估計在5%左右，綠色債券利率可能會低一點。資金到位情況，資本金先到位，貸款和債券根據(jù)項目進度分批到位。項目符合綠色金融要求，拿綠色債券支持的可能性不小。我們也會申請政府的投資補助，估計能拿到2億左右。項目建成運營后，現(xiàn)金流會越來越好，到時候可以考慮做REITs，把資產(chǎn)盤活，回收投資。這個模式是可行的。

（四）債務(wù)清償能力分析

貸款打算分五年還本，每年還20%，利息的話，前三年按照貸款總額算，后兩年按照剩余貸款算。我們算了算，償債備付率應(yīng)該能達到1.5，利息備付率也能到2，這個水平說明還錢應(yīng)該是沒問題的。我們也算了資產(chǎn)負(fù)債率，現(xiàn)在公司資產(chǎn)負(fù)債率才50%，項目投完也就60%，應(yīng)該還行。整體看資金結(jié)構(gòu)是合理的，不會造成太大壓力。

（五）財務(wù)可持續(xù)性分析

根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表，項目運營后每年能給公司帶來凈現(xiàn)金流5000萬以上。算下來，公司的現(xiàn)金流、利潤都會增加，資產(chǎn)負(fù)債率也會慢慢降下來。總體看，項目對公司的財務(wù)狀況是正面影響的，不會影響正常運營，資金鏈也能保障。

七、項目影響效果分析

（一）經(jīng)濟影響分析

這個項目經(jīng)濟上肯定是有效益的。咱們花了75億，但能帶動更多經(jīng)濟活動。比如，施工期間要招工、采購材料，這些都能給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟加把勁。項目建成后，每年運營能帶來1.5億收入，還能創(chuàng)造幾百個就業(yè)崗位。長遠看，綠色建筑、智慧社區(qū)的改造能提升片區(qū)價值，帶動周邊商業(yè)發(fā)展，形成好的經(jīng)濟生態(tài)。我們算了算，整個項目能帶來十幾億的經(jīng)濟效益，算下來投資回報是不錯的。對宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟都有正面影響，是符合發(fā)展方向的項目，經(jīng)濟上也是合理的。

（二）社會影響分析

社會影響方面，咱們做了調(diào)研，大部分居民都支持改造，畢竟住得舒服多了。項目能解決老舊小區(qū)的安全、環(huán)境問題，提升居民生活品質(zhì)，這是最大的社會效益。施工期間會臨時影響交通，我們會搞好交通疏導(dǎo)，盡量減少麻煩。運營后能增加就業(yè)，對社區(qū)發(fā)展也有好處。我們打算把一些物業(yè)崗位留給本地居民，增加他們收入。還會搞社區(qū)活動，促進鄰里關(guān)系。總之，社會責(zé)任能做好，負(fù)面社會影響能降到最低。

（三）生態(tài)環(huán)境影響分析

對生態(tài)環(huán)境影響，咱們是盡量減少的。改造過程中，會控制揚塵、噪音，保護周邊樹木。建筑垃圾會分類處理，能用的再利用。地下管網(wǎng)改造會考慮防洪排澇，減少內(nèi)澇風(fēng)險。整個項目會采用綠色施工標(biāo)準(zhǔn)，減少對環(huán)境的影響。施工結(jié)束后，還會搞點綠化，恢復(fù)生態(tài)。項目不會增加污染物排放，反而通過海綿城市改造，能提高雨水吸納能力，對生態(tài)是有好處的。咱們會嚴(yán)格按照環(huán)保要求來做，確保項目符合生態(tài)保護政策。

（四）資源和能源利用效果分析

資源和能源利用上，咱們會特別講究。比如，水資源會循環(huán)利用，污水會處理回用。建筑上用節(jié)能材料，減少能耗。能源上，建筑會利用太陽能、地?zé)崮?，提高可再生能源比例。我們算過了，采取這些措施后，資源消耗能降不少。全口徑能源消耗總量會控制住，能效水平能提升。對當(dāng)?shù)啬芎挠绊懖淮螅踔量赡芤驗橛昧烁嗫稍偕茉?，反而有助于實現(xiàn)節(jié)能減排目標(biāo)。

（五）碳達峰碳中和分析

這個項目在碳達峰碳中和方面有優(yōu)勢。改造后，建筑本身碳排放就低了，而且用了不少可再生能源。我們估計，項目運營后，碳排放能減少兩萬噸每年。我們打算繼續(xù)加大綠色改造力度，比如建筑用能更多采用光伏發(fā)電，交通用能考慮電動化。這些措施能進一步降低碳排放。項目對實現(xiàn)碳達峰碳中和目標(biāo)是有幫助的，符合綠色低碳的發(fā)展方向。

八、項目風(fēng)險管控方案

（一）風(fēng)險識別與評價

項目風(fēng)險主要有這幾類。市場需求風(fēng)險，就是改造后大家不買賬，這個可能性不高，但得防著點。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險，材料價格波動、供貨延遲，這得有預(yù)案。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險，比如綠色建筑技術(shù)不成熟，這個可能性也不大，我們選的技術(shù)都是成熟的。工程建設(shè)風(fēng)險，老城區(qū)施工復(fù)雜，比如挖到文物，這得提前做地質(zhì)勘探。運營管理風(fēng)險，物業(yè)搞不好，居民投訴不斷，這個得重視。投融資風(fēng)險，資金不到位，這個我們已經(jīng)有銀行意向，問題不大。財務(wù)效益風(fēng)險，成本超支、收入不及預(yù)期，這個得做好測算。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險，施工污染，這個得嚴(yán)格控制。社會影響風(fēng)險，拆遷補償不到位，這個得公平公正。網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)安全風(fēng)險，智慧社區(qū)系統(tǒng)被攻擊，這個得加強防護。綜合看，主要風(fēng)險是工程建設(shè)、運營管理、財務(wù)效益這幾個方面，得重點防范。

（二）風(fēng)險管控方案

針對市場需求風(fēng)險，我們做了充分的市場調(diào)研，了解居民需求，設(shè)計上兼顧實用性和美觀，保證大家滿意。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險，我們找了幾個備選供應(yīng)商，簽了長期合同，價格給穩(wěn)了。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險，我們請了設(shè)計單位做全過程技術(shù)指導(dǎo)，確保質(zhì)量。工程建設(shè)風(fēng)險，我們采用BIM技術(shù)管理，做好現(xiàn)場監(jiān)管，遇到問題及時解決。運營管理風(fēng)險，我們引入專業(yè)物業(yè)公司，制定詳細服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，跟居民建立溝通機制，有問題及時處理。投融資風(fēng)險，我們準(zhǔn)備了兩筆貸款，還有政府補貼，資金有保障。財務(wù)效益風(fēng)險，我們做了多套財務(wù)測算，預(yù)留了預(yù)備費。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險，施工期嚴(yán)格遵守環(huán)保規(guī)定，比如灑水降塵，垃圾分類處理。社會影響風(fēng)險，我們制定了詳細的拆遷補償方案，確保公平。網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)安全風(fēng)險，我們請專業(yè)團隊設(shè)計系統(tǒng)，建立防火墻，定期檢測。社會穩(wěn)定風(fēng)險，我們做了風(fēng)險