寫(xiě)字樓物業(yè)服務(wù)安全秩序管理方案

目錄

第一節(jié)安全秩序維護(hù)管理方案....................3

一、安全管理原則............................3

二、秩序維護(hù)管理目標(biāo)........................3

三、秩序維護(hù)管理的性質(zhì)......................3

四、秩序維護(hù)管理的主要內(nèi)容..................4

五、秩序維護(hù)管理具體措施....................4

笫二節(jié)人員進(jìn)出方案...........................11

一、人員進(jìn)出管理原則.....................11

二、人員進(jìn)出管理辦法.......................11

三、外來(lái)人員接待辦法.......................13

第三節(jié)消防管理方案...........................14

一、消防工作的原則.........................14

二、消防管理體制...........................15

三、組織架構(gòu)說(shuō)明...........................17

四、消防控制室相關(guān)規(guī)范化管理制度...........18

第四節(jié)停車場(chǎng)管理方案.........................26

一、停車管理服務(wù)要求.......................26

二、停車場(chǎng)管理思路及落實(shí)...................27

三、具體管理實(shí)施方案.......................28

第五節(jié)疫情防控技術(shù)方案.......................32

一、工作前的準(zhǔn)備...........................32

二、出入控制...............................33

三、疫情應(yīng)對(duì)...............................33

2

第一節(jié)安全秩序維護(hù)管理方案

一、安全管理原則

1.有效監(jiān)控重點(diǎn)區(qū)域和公共秩序。

2.人防、技防、物防“三防”并重。

3.中央監(jiān)控和屬地管理相結(jié)合。

二、秩序維護(hù)管理目標(biāo)

1.實(shí)行封閉式管理，24小時(shí)監(jiān)控寫(xiě)字樓辦公樓所轄管理

范圍的消防和安全。

2,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度，寫(xiě)字樓辦公樓轄區(qū)內(nèi)、

外圍每隔XX小時(shí)巡邏一次。

3.隨時(shí)處理突發(fā)事件，保障管轄區(qū)域內(nèi)治安案件發(fā)生率

低于承諾標(biāo)準(zhǔn)。

4.秩序維護(hù)人員身高XXm以上，隊(duì)伍實(shí)行軍事化管理。

5.進(jìn)出寫(xiě)字樓辦公樓的各種車輛停放有序，無(wú)堵塞交通

現(xiàn)象。專人負(fù)責(zé)停車場(chǎng)，管理有序，排列整齊，嚴(yán)格車輛出

入登記制度。

三、秩序維護(hù)管理的性質(zhì)

寫(xiě)字樓辦公樓的安全機(jī)構(gòu)（秩序維護(hù)部）是負(fù)責(zé)本寫(xiě)字

樓辦公樓的安全和處理突發(fā)事件的職能部門(mén)，在業(yè)務(wù)上接受

公安機(jī)關(guān)和行業(yè)管理部門(mén)的指導(dǎo)，在管理上列入寫(xiě)字樓辦公

樓分公司的機(jī)構(gòu)、編制和工作內(nèi)容，接受項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)并

3

（二）秩序維護(hù)隊(duì)伍組織架構(gòu)

（三）秩序維護(hù)專業(yè)組織架構(gòu)和設(shè)置說(shuō)明

L秩序維護(hù)專業(yè)配備主管XX人，中控XX人，秩序維護(hù)

員XX（包括車場(chǎng)），總共XX人。

2.秩序維護(hù)專業(yè)工作職能分別為車輛管理，固定崗，巡

邏，主要負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓辦公樓的消防、安全和車輛管理工作。

當(dāng)值主管負(fù)責(zé)監(jiān)督各崗位人員的工作，并處理一些緊急事

務(wù)。

（四）崗位設(shè)置

表一：（管理人員）

序號(hào)崗位值班時(shí)間人員分配計(jì)（人）職責(zé)

負(fù)責(zé)秩序維護(hù)整體

1運(yùn)行中心主任—

工作

負(fù)責(zé)消防內(nèi)、外保

2秩序維護(hù)主管—

及車場(chǎng)管理

表二：（秩序維護(hù)、中控室）

5

序號(hào)岡MU位Z-JL.值班時(shí)間人員分配計(jì)（人）職責(zé)

負(fù)責(zé)出入人員的

CWX門(mén)崗

112小時(shí)控制（此門(mén)建議封

（XX人/班）

閉，必要時(shí)開(kāi)啟）

CWXX門(mén)崗負(fù)責(zé)出入人員的

212小時(shí)

（XX人/班）控制

負(fù)責(zé)出入人員以

后勤人員出入

324小時(shí)及夜間大堂的控

岡

制

負(fù)責(zé)樓內(nèi)樓外的

4樓內(nèi)外圍巡視24小時(shí)巡視、安全隱患和

突發(fā)事件

負(fù)責(zé)車場(chǎng)停放車

輛的安全記錄和

5車場(chǎng)巡視12小時(shí)

車輛停放引導(dǎo)及

車場(chǎng)設(shè)施巡視

負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)

6中控值機(jī)24小時(shí)施的檢查、操作及

突發(fā)事件處理

表三：（崗位狀態(tài)）

序號(hào)岡tJLj位/-L-顏色標(biāo)識(shí)備注

1固定崗紅色H

2巡視崗藍(lán)色H

6

3交接班地也園紅

1.車場(chǎng)巡邏負(fù)責(zé)車場(chǎng)內(nèi)車輛停放、設(shè)備設(shè)施的檢查登記

及停放引導(dǎo)，白天每班次Bl、B2各XX名。

2.寫(xiě)字樓辦公樓內(nèi)部巡邏XX人；交接點(diǎn)一B1簽到點(diǎn)及

重點(diǎn)部位一B2簽到點(diǎn)及重點(diǎn)部位一一層的重點(diǎn)部位一十層

簽到點(diǎn)一外圍巡邏點(diǎn)

（五）治安防范構(gòu)造“三防、三控、四巡視、五落實(shí)”

1.“三防”（人防、技防、群防）

（1）人防一一秩序維護(hù)員在寫(xiě)字樓辦公樓全面防范實(shí)

施四崗結(jié)合，即固定崗巡邏崗、車場(chǎng)崗巡邏崗、固定監(jiān)控位、

巡邏監(jiān)控崗四崗聯(lián)合防范，相互監(jiān)控，著重安防點(diǎn)線面的配

備與互動(dòng)。

（2）技防一一實(shí)施智能化管理，消防中控值機(jī)員利用

寫(xiě)字樓辦公樓的監(jiān)控探頭對(duì)各重點(diǎn)部位統(tǒng)一監(jiān)控，統(tǒng)一調(diào)

度，統(tǒng)一指揮，集中力量、快速反應(yīng)，以應(yīng)對(duì)各種突發(fā)事件。

（3）群防一一寫(xiě)字樓辦公樓管理處將在員工內(nèi)部樹(shù)立

群防群治意識(shí)，所有員工都是治安防范員，遇到問(wèn)題及時(shí)通

報(bào)處理。

2.“三控”（人員控制、物資控制、車輛控制）

（1）人流控制一一凡進(jìn)入寫(xiě)字樓辦公樓人員須通過(guò)門(mén)

崗，內(nèi)部工作人員憑工作證件（出入卡）進(jìn)入，外來(lái)人員車

輛須到傳達(dá)室開(kāi)具訪客單，經(jīng)聯(lián)系確認(rèn)后方可進(jìn)入，具體規(guī)

定可根據(jù)甲方的來(lái)訪規(guī)定執(zhí)行。

7

（2）物流控制——對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和

登記制以及憑證出入制。大宗物品流出須由運(yùn)出人（部門(mén)）

向?qū)懽謽寝k公樓分公司提出申報(bào)，秩序維護(hù)員有責(zé)任和義務(wù)

對(duì)物資流出進(jìn)行禮貌盤(pán)查，物資流出實(shí)行登記放行手續(xù)，由

寫(xiě)字樓辦公樓分公司在核驗(yàn)運(yùn)出人（部門(mén)）后開(kāi)具放行條，

相關(guān)崗位查驗(yàn)收條并核實(shí)后放行。

（3）車流控制——車輛憑IC卡或車輛出入卡出入停放,

車庫(kù)設(shè)巡邏崗位，指導(dǎo)車輛停泊，實(shí)現(xiàn)人車分流，出入分流。

3.四巡視：（一級(jí)巡視、二級(jí)巡視、三級(jí)巡視、四級(jí)巡

視）

一級(jí)巡視：為該區(qū)域的秩序維護(hù)員，負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)備設(shè)

施的巡查工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告；

二級(jí)巡視：為崗位設(shè)定的巡視崗、中控巡視及工程巡視,

主要負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)人員、設(shè)備的安全運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)

報(bào)告；

三級(jí)巡視：為部門(mén)負(fù)責(zé)人、經(jīng)理每周對(duì)本寫(xiě)字樓辦公樓

進(jìn)行全面巡視檢查；

四級(jí)巡視：為總公司職能部門(mén)每月對(duì)人員狀態(tài)、設(shè)施設(shè)

備運(yùn)行及維修保養(yǎng)的抽檢工作。

4.五落實(shí)：（思想落實(shí)、組織落實(shí)、人員落實(shí)、制度落

實(shí)、裝備落實(shí)）

（1）思想落實(shí)一將安全思想放在第一位，經(jīng)常組織員

工進(jìn)行業(yè)務(wù)知識(shí)和法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，從思想上真正認(rèn)識(shí)安全

的重要性。

8

（2）組織落實(shí)一建立安全組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)寫(xiě)字樓辦公

樓的安全管理協(xié)調(diào)處理寫(xiě)字樓辦公樓的安全問(wèn)題。

（3）人員落實(shí)一安排有經(jīng)驗(yàn)的安全管理人員擔(dān)任秩序

維護(hù)部負(fù)責(zé)人，挑選業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)較好的人員擔(dān)

任骨干。

（4）制度落實(shí)一根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)，結(jié)合寫(xiě)字樓辦公

樓實(shí)際情況制定適合和寫(xiě)字樓辦公樓的規(guī)章制度，并嚴(yán)格落

實(shí)。

（5）人員的執(zhí)勤裝備、通信器材及崗位標(biāo)準(zhǔn)配備落實(shí)

到位。

（六）秩序維護(hù)人員的培訓(xùn)：

在XX物業(yè)公司接管寫(xiě)字樓辦公樓后，各運(yùn)行中心培訓(xùn)

的立足點(diǎn)主要以區(qū)域整體環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、客戶資料和需求,

服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn)，保證寫(xiě)字樓辦公樓區(qū)域的安全及設(shè)備設(shè)施

正常運(yùn)轉(zhuǎn)，入戶維修及時(shí)，為區(qū)域業(yè)主提供滿意的服務(wù)。

秩序維護(hù)員培訓(xùn)計(jì)劃表

培訓(xùn)內(nèi)容方式目標(biāo)時(shí)間

集中講秩序維護(hù)員對(duì)區(qū)域

整體環(huán)境的熟1周之內(nèi)完

1解、現(xiàn)場(chǎng)地上環(huán)境、地下車庫(kù)

悉成

勘察位置重點(diǎn)部位熟悉

設(shè)備使用、消防集中講熟悉設(shè)備的操作和1周之內(nèi)完

2

系統(tǒng)位置解、現(xiàn)場(chǎng)安裝位置成

9

勘察

集中講

閉路監(jiān)控系統(tǒng)

解、現(xiàn)場(chǎng)熟悉設(shè)備的操作和1周之內(nèi)完

3的監(jiān)控位置和

勘察、操安裝位置成

設(shè)備的使用

作

集中講

車輛的指揮、控解、現(xiàn)場(chǎng)2周之內(nèi)完

4熟練、規(guī)范

制、疏導(dǎo)勘察、操成

作

儀容儀表、軍姿

集體培2周之內(nèi)完

5的培訓(xùn)1、交通手熟練、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)

訓(xùn)、講解成

勢(shì)

服務(wù)意識(shí)、禮儀集體培

6熟練、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)循環(huán)培訓(xùn)

禮貌訓(xùn)、講解

集體培

應(yīng)急預(yù)案的培能夠應(yīng)對(duì)突發(fā)事件、2周之內(nèi)完

7訓(xùn)、講解、

訓(xùn)獨(dú)立處理問(wèn)題成

模擬訓(xùn)練

整體協(xié)作的培能夠應(yīng)對(duì)突發(fā)事件、1周之內(nèi)完

8集體培訓(xùn)

訓(xùn)合作處理問(wèn)題成

（七）安全管理工作標(biāo)準(zhǔn)

1.結(jié)合寫(xiě)字樓辦公樓用途和性質(zhì)制定相關(guān)制度和防范

措施。

2.設(shè)立專職的秩序維護(hù)隊(duì)伍，XX物業(yè)公司將根據(jù)寫(xiě)字樓

10

辦公樓的用途對(duì)秩序維護(hù)人員進(jìn)行職業(yè)道德、專業(yè)素質(zhì)、行

為規(guī)范、法律法規(guī)等方面的培訓(xùn)，考試合格后方可上崗。

3,秩序維護(hù)員執(zhí)行任務(wù)時(shí)做到文明執(zhí)勤、訓(xùn)練有素、語(yǔ)

言規(guī)范、認(rèn)真負(fù)責(zé)，為客戶、來(lái)賓提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

4.對(duì)寫(xiě)字樓辦公樓區(qū)域根據(jù)制定的巡邏路線進(jìn)行24小

時(shí)固定巡邏。

5.實(shí)行內(nèi)緊外松的管理方式。

6.充分利用寫(xiě)字樓辦公樓的安防、設(shè)備設(shè)施的科學(xué)性、

先進(jìn)性、預(yù)防性的特點(diǎn)提高安全保障。

第二節(jié)人員進(jìn)出方案

一、人員進(jìn)出管理原則

在口常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)積極性，即物業(yè)管理公

司的積極性和入駐單位的積極性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并

按照廣大業(yè)主的耍求，通過(guò)管理處對(duì)物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管

理，同時(shí)努力爭(zhēng)取入駐單位的支持配合，使其能正確使用和

維護(hù)物業(yè)，并自覺(jué)遵守業(yè)主公約，共同創(chuàng)建文明的辦公環(huán)境。

二、人員進(jìn)出管理辦法

(-)人員出入管理辦法

1?相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)、人員進(jìn)入寫(xiě)字樓必須佩帶工作證，臨

時(shí)來(lái)訪人員必須佩帶臨時(shí)出入證(由物業(yè)公司提供)。

2.外來(lái)人員實(shí)行來(lái)訪登記制度。來(lái)訪人員必須經(jīng)被訪人

11

同意后，大堂接待員方可按來(lái)訪登記程序操作放行。來(lái)訪人

必須提供被訪人姓名、是否有預(yù)約，大堂接待員在征得被訪

人同意后，請(qǐng)來(lái)訪人出示有效證件（身份證、駕駛證、等工

作證）進(jìn)行登記C來(lái)訪人憑訪客登記回執(zhí)并佩帶臨時(shí)出入卡

進(jìn)入寫(xiě)字樓，以便保安員識(shí)別檢杳，出門(mén)時(shí)歸還臨時(shí)出入卡

和有被訪人簽字的回執(zhí)。臨時(shí)卡進(jìn)出只限使用一次，如來(lái)訪

人經(jīng)被訪人同意暫時(shí)離開(kāi)當(dāng)日內(nèi)還需返回的，可將回執(zhí)及臨

時(shí)卡暫放在大堂接待處，以便下一次使用，大堂接待員在回

執(zhí)上記錄返回時(shí)間即可。

3.其他分公司或分部員工憑工作證經(jīng)被訪人同意后，由

大堂接待員在值班本上登記即可放行。（佩戴公司工作牌亦

可放行）

（二）出入管理實(shí)施辦法

1.實(shí)施全程物業(yè)管理，從開(kāi)發(fā)商、業(yè)主及專業(yè)物業(yè)管理

公司的角度對(duì)物業(yè)提出合理化建議，構(gòu)筑一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管

理硬件環(huán)境。

2.配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理。

3.在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進(jìn)管

理經(jīng)驗(yàn)，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為寫(xiě)字樓組建一支高

素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。

4.導(dǎo)入IS09000質(zhì)量管理理念，緊密結(jié)合物業(yè)具體實(shí)際,

制定一套切合實(shí)際的規(guī)章制度，確定一系列高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管

理行為規(guī)范，以制度促管理，寓管理于服務(wù)。

12

5.嚴(yán)格遵守《XX物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)寫(xiě)字樓物業(yè)管理

法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依

法約束雙方行為。

6.以顧客滿意為戰(zhàn)略，建立富有親和力的管理和服務(wù)模

式。

7,采取智能化手段構(gòu)筑社區(qū)信息互動(dòng)平臺(tái)，提高管理水

平和管理效率。

三、外來(lái)人員接待辦法

（一）外來(lái)人員接待

L各部門(mén)接待外來(lái)人員，應(yīng)持有效證件到公司門(mén)衛(wèi)值班

室登記后接待；

2.各類來(lái)訪客戶、業(yè)務(wù)人員及其他個(gè)人或公司需確認(rèn)同

意后方可進(jìn)入寫(xiě)字樓；

3.地方政府、行政事業(yè)單位等所有參觀人員，經(jīng)公司經(jīng)

理同意后相關(guān)部門(mén)協(xié)同接待；

4.其他因業(yè)務(wù)關(guān)系的來(lái)訪人員根據(jù)需要由對(duì)口部門(mén)接

待；

5.員工親友、私事來(lái)訪時(shí)、除特殊緊急事故外，員工不

得在上班地點(diǎn)會(huì)客；

6.外來(lái)人員來(lái)寫(xiě)字樓后，由門(mén)衛(wèi)值班員電話通知所要聯(lián)

系各公司或個(gè)人，同意后速到門(mén)衛(wèi)值班室登記接待，不同意

接待時(shí)請(qǐng)講明原因，己便于門(mén)衛(wèi)值班人員轉(zhuǎn)告；

7.外來(lái)人員進(jìn)入寫(xiě)字樓，必須規(guī)范佩帶由保衛(wèi)佩發(fā)的出

13

入證，服從接待人員的管理，嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度，不

可隨意進(jìn)入與其工作無(wú)關(guān)的辦公室或樓層等，更不得動(dòng)用公

共設(shè)備及物資。各部門(mén)全體員工要加強(qiáng)責(zé)任心與防范措施，

發(fā)現(xiàn)外來(lái)人員擅自進(jìn)入其他寫(xiě)字樓或樓層，要立即制止，并

向部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)及秩序維護(hù)部匯報(bào)進(jìn)行處理；

8.凡被公司開(kāi)除的員工，未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意嚴(yán)禁進(jìn)入公

司，相關(guān)部門(mén)不得私自接待。

(-)外來(lái)人員分類

外來(lái)人員分為預(yù)約和臨時(shí)兩類

L預(yù)約來(lái)訪人員：計(jì)劃內(nèi)來(lái)訪，指公司相關(guān)部門(mén)或其他

公司事先已明確來(lái)訪人員的相關(guān)信息(單位、姓名及人

數(shù)等)、來(lái)訪時(shí)間及來(lái)訪事由的情況。

2.臨時(shí)來(lái)訪人員：計(jì)劃外來(lái)訪，指即公司接待部門(mén)或其

他公司事先不清楚來(lái)訪人員的相關(guān)信息、來(lái)訪時(shí)間及來(lái)訪事

由的情況。

第三節(jié)消防管理方案

一、消防工作的原則

1.依法管理的原則

以《中華人民共和國(guó)消防法》、《消防控制室通用技術(shù)要

求》(GB25506-2010)、《人員密集場(chǎng)所消防安全管理》

(GB/T40248-2021)及相關(guān)的契約、合同、公約為準(zhǔn)則進(jìn)行

14

管理。

2.預(yù)防為主、防消結(jié)合的原則

3.人防、技防、物防并重的原則

二、消防管理體制

安全管理機(jī)構(gòu)（安全領(lǐng)導(dǎo)小組、應(yīng)急消防救援隊(duì)、火災(zāi)

應(yīng)急處理流程）

（一）安全領(lǐng)導(dǎo)小組：

（二）應(yīng)急消防救援隊(duì):

15

應(yīng)急消防救援隊(duì)

專職消防救援人員義務(wù)消防救援人員

客

運(yùn)

全

中

服

行

體

控

中

中

秩

值

心

心

序

機(jī)

人

人

員

員

員

員

（三）火災(zāi)應(yīng)急處理流程

確

系

控制

恢復(fù)

通

記錄

誤

認(rèn)

統(tǒng)

系

報(bào)

知

時(shí)

統(tǒng)

人

室

的

為

常

間

正

部

控

報(bào)

通

員

、

誤

態(tài)

位

原

狀

制

警

安

知

、

報(bào)

室

設(shè)

人

保

因

監(jiān)

警

備

及

員

視

發(fā)

警

報(bào)

火

出

工

點(diǎn)視情況啟動(dòng)

災(zāi)

火

人

作＞相應(yīng)的消防