可持續(xù)綠色1000平方米綠色屋頂及垂直花園可行性研究報(bào)告實(shí)用性報(bào)告應(yīng)用模板

一、概述

（一）項(xiàng)目概況

項(xiàng)目全稱(chēng)是“可持續(xù)綠色1000平方米綠色屋頂及垂直花園建設(shè)項(xiàng)目”，簡(jiǎn)稱(chēng)“綠色屋頂花園項(xiàng)目”。這個(gè)項(xiàng)目主要是想打造一個(gè)集生態(tài)環(huán)保、景觀美化、功能利用于一體的綠色空間，建設(shè)地點(diǎn)選在城市中心區(qū)域的一棟多層建筑屋頂，占地1000平方米。項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括屋頂防水處理、植被種植區(qū)搭建、灌溉系統(tǒng)安裝、休閑步道鋪設(shè)以及配套設(shè)施建設(shè)，目標(biāo)是形成可觀賞、可休憩、能凈化空氣的垂直綠化景觀。建設(shè)工期預(yù)計(jì)18個(gè)月，總投資額約800萬(wàn)元，資金主要來(lái)自企業(yè)自有資金和銀行貸款。建設(shè)模式采用EPC總承包，由一家具備資質(zhì)的工程公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括綠化覆蓋率要達(dá)到95%以上，年固碳量預(yù)計(jì)150噸，可提供200平方米的公共休憩空間，年接待游客量預(yù)估5萬(wàn)人次。

（二）企業(yè)概況

我們公司叫“綠建生態(tài)科技有限公司”，成立于2015年，主營(yíng)業(yè)務(wù)是城市綠化工程和可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目。公司現(xiàn)在手有10多個(gè)在建項(xiàng)目，去年?duì)I收1.2億元，凈利潤(rùn)2000萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率35%，財(cái)務(wù)狀況挺健康。之前做過(guò)3個(gè)類(lèi)似規(guī)模的綠色屋頂項(xiàng)目，比如在隔壁城市的“陽(yáng)光大廈”建過(guò)一個(gè)1500平方米的垂直花園，用戶(hù)評(píng)價(jià)不錯(cuò)。企業(yè)信用評(píng)級(jí)是AAA級(jí)，銀行授信額度5億元。項(xiàng)目相關(guān)的政府批復(fù)已經(jīng)拿到，環(huán)保部門(mén)也同意了。我們屬于環(huán)保集團(tuán)旗下企業(yè)，集團(tuán)主做節(jié)能減排和生態(tài)修復(fù)，這個(gè)項(xiàng)目正符合他們的戰(zhàn)略方向。

（三）編制依據(jù)

國(guó)家層面有《綠色建筑行動(dòng)方案》和《城市綠化條例》，地方出臺(tái)了《生態(tài)城市發(fā)展規(guī)劃》和《屋頂綠化補(bǔ)貼辦法》，這些都支持這個(gè)項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)政策方面，住建部和發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文鼓勵(lì)發(fā)展綠色建筑，行業(yè)準(zhǔn)入條件也符合。公司戰(zhàn)略里就寫(xiě)著要拓展生態(tài)基建業(yè)務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范參考了《建筑綠化技術(shù)規(guī)程》和《海綿城市建設(shè)技術(shù)指南》。之前做的可行性研究報(bào)告和環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告都做了詳細(xì)的測(cè)算，這些成果也用上了。

（四）主要結(jié)論和建議

綜合來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目技術(shù)上是可行的，市場(chǎng)反響應(yīng)該不錯(cuò)，社會(huì)效益明顯。建議盡快落實(shí)資金，跟設(shè)計(jì)單位敲定圖紙細(xì)節(jié)，年底前能開(kāi)工。風(fēng)險(xiǎn)方面要注意防水工程質(zhì)量和植物成活率，可以增加一些抗逆性強(qiáng)的品種。建成后能提升城市形象，公司也能拿補(bǔ)貼，算是個(gè)多贏的買(mǎi)賣(mài)。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案

（一）規(guī)劃政策符合性

這個(gè)項(xiàng)目背景主要是城市現(xiàn)在提倡綠色低碳發(fā)展，建筑領(lǐng)域也在推綠色建筑和海綿城市理念。我們之前做過(guò)一些屋頂綠化改造，積累了不少經(jīng)驗(yàn)。前期跟規(guī)劃局、園林局都打過(guò)招呼，他們覺(jué)得這類(lèi)項(xiàng)目能提升城市品位，支持我們搞。從政策上看，《綠色建筑行動(dòng)方案》要求新建建筑屋頂綠化率要達(dá)標(biāo)，咱這個(gè)能幫建筑符合要求；還有節(jié)能減排政策，綠色屋頂能降溫隔熱，減少空調(diào)能耗，這符合國(guó)家節(jié)能減排大方向。地方也有補(bǔ)貼政策，每平方米能給幾十塊錢(qián)補(bǔ)貼，算下來(lái)能省不少錢(qián)。所以說(shuō)項(xiàng)目挺符合政策的，不是瞎搞。

（二）企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需求分析

我們公司去年定了五年規(guī)劃，里面就寫(xiě)著要拓展生態(tài)基建業(yè)務(wù)，這個(gè)項(xiàng)目正好能幫我們實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)?，F(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，做點(diǎn)有社會(huì)效益的項(xiàng)目也能提升公司形象，拉客戶(hù)。去年隔壁城市有個(gè)同類(lèi)型項(xiàng)目，我們做那個(gè)賺了800萬(wàn)，這回1000平方米的規(guī)模更大，利潤(rùn)空間可能更大。集團(tuán)去年也說(shuō)要我們多接點(diǎn)政府項(xiàng)目，這算是個(gè)好機(jī)會(huì)。如果不趕緊上，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能就搶走了這塊蛋糕。所以說(shuō)項(xiàng)目不光是企業(yè)需要，也是集團(tuán)戰(zhàn)略的一部分，得快點(diǎn)干。

（三）項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析

咱們這行叫生態(tài)基建，現(xiàn)在市場(chǎng)挺火的。去年全國(guó)新建綠色建筑面積3億平方米，屋頂綠化覆蓋率才15%，離30%的目標(biāo)還差得遠(yuǎn)。咱們這個(gè)項(xiàng)目所在的城市，去年新建建筑有500萬(wàn)平米，如果按30%覆蓋率算，一年就有75萬(wàn)平方米屋頂適合做綠化。目標(biāo)客戶(hù)主要是開(kāi)發(fā)商、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓，他們?yōu)榱四镁G色建筑認(rèn)證、省能源或者提升檔次，都愿意花錢(qián)做。價(jià)格方面，現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)每平方米造價(jià)在800到1200元，咱們控制成本能賣(mài)到900到1100應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。競(jìng)爭(zhēng)方面，現(xiàn)在做這事的也有幾家，但規(guī)模都不大，咱們1000平方米的算中大型了，技術(shù)比他們強(qiáng)，價(jià)格也能制定得合理。營(yíng)銷(xiāo)上建議跟園林局合作推廣，他們能給發(fā)宣傳資料，還能幫對(duì)接客戶(hù)。

（四）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和產(chǎn)出方案

項(xiàng)目分兩階段，先是基礎(chǔ)建設(shè)，把屋頂防水做好，然后搞種植區(qū)、灌溉系統(tǒng)，預(yù)計(jì)6個(gè)月完工；后階段是養(yǎng)護(hù)管理，每年換季要調(diào)整植物，保持景觀效果，這個(gè)是長(zhǎng)期活。總共1000平方米，屋頂防水要用的材料得是SBS改性瀝青防水卷材，質(zhì)量要好，不然漏水麻煩大了。種植區(qū)要搞喬灌草搭配，比如用些耐旱的景天、鳶尾，再配點(diǎn)小型喬木，這樣效果也好維護(hù)。灌溉系統(tǒng)用滴灌的，省水。產(chǎn)出主要是綠化服務(wù)，還包括后期養(yǎng)護(hù)，如果客戶(hù)需要，還能提供配套的景觀設(shè)計(jì)服務(wù)。質(zhì)量要求得符合《建筑綠化技術(shù)規(guī)程》標(biāo)準(zhǔn)，植物成活率要保90%以上。這么設(shè)計(jì)規(guī)模是合理的，太小了效果不明顯，太大了一次投入產(chǎn)出不成比例。

（五）項(xiàng)目商業(yè)模式

收入來(lái)源主要是項(xiàng)目建造成本和后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)，建造成本按每平米1000元算，1000平米就是100萬(wàn)，養(yǎng)護(hù)費(fèi)一年收2萬(wàn)，5年就是10萬(wàn)。政府補(bǔ)貼能拿30萬(wàn)，這樣總投資800萬(wàn)，3年回本。商業(yè)模式挺簡(jiǎn)單的，就是做工程收錢(qián)，加上長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)費(fèi)。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該愿意貸，因?yàn)檎С郑L(fēng)險(xiǎn)不大。如果想讓模式更創(chuàng)新，可以考慮搞會(huì)員制，比如跟周邊寫(xiě)字樓合作，每月收點(diǎn)維護(hù)費(fèi)，還提供植物認(rèn)養(yǎng)服務(wù)，增加點(diǎn)收入來(lái)源?；蛘甙秧?xiàng)目打造成城市打卡點(diǎn)，搞點(diǎn)活動(dòng)也能創(chuàng)收。綜合開(kāi)發(fā)的話(huà)，可以跟酒店、餐廳合作，把屋頂花園變成餐飲區(qū)的延伸，這樣客流量更大。

三、項(xiàng)目選址與要素保障

（一）項(xiàng)目選址或選線(xiàn)

場(chǎng)址選在市中心那棟樓的屋頂，總面積1000平方米。比了幾個(gè)地方，有樓頂、有公園空地，最后選這兒主要是樓頂面積正合適，不用折騰改動(dòng)太大。土地是開(kāi)發(fā)商的，他們同意我們長(zhǎng)期免費(fèi)使用屋頂使用權(quán)，算是一種合作。樓頂現(xiàn)在沒(méi)綠化，就是防水層和隔熱板，咱們得先做防水處理，然后用防水涂料，再搞種植層。這里地質(zhì)不算好，有點(diǎn)松散，但做了防水和加固應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。旁邊是商業(yè)街，交通還行，但施工期間得搞點(diǎn)圍擋，影響點(diǎn)行人。優(yōu)點(diǎn)是曝光率高，建成后人都能看見(jiàn)，效果好。

（二）項(xiàng)目建設(shè)條件

地形是平的，屋頂有點(diǎn)坡度，但可以調(diào)整。氣象條件一般，夏天熱，雨水多，植物得選耐旱抗風(fēng)的。水文就靠市政供水，水量夠用。地質(zhì)報(bào)告說(shuō)下面有層黏土，承載力一般，設(shè)計(jì)時(shí)要考慮。地震烈度7度，建筑要按8度設(shè)防。防洪主要是怕暴雨排水不暢，屋頂排水要做足，最好用雨水收集系統(tǒng)。交通條件還行，施工時(shí)周邊道路可以跑小貨車(chē)。公用工程條件不錯(cuò)，水、電都在樓里，不用另外拉線(xiàn)，氣、熱暫時(shí)不用。通信光纖也進(jìn)了樓，施工和生活用電從樓里接就行。生活配套設(shè)施就是樓下的職工食堂，施工隊(duì)吃飯問(wèn)題不大。公共服務(wù)依托就是樓下的洗手間和淋浴間，工人用著也方便。改擴(kuò)建就是樓頂現(xiàn)有設(shè)施，主要是防水層，得拆了重做。

（三）要素保障分析

土地要素方面，這塊地是商業(yè)用地，做綠化不算改變用途，國(guó)土局說(shuō)沒(méi)問(wèn)題。用地規(guī)模1000平方米，功能分區(qū)就是種植區(qū)、步道、休息點(diǎn)。節(jié)約集約用地沒(méi)問(wèn)題，不占額外土地。地上沒(méi)樹(shù)，地下有根管和線(xiàn)纜，施工時(shí)要避開(kāi)。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用不涉及，用地指標(biāo)應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。耕地占補(bǔ)平衡也不用管。資源環(huán)境要素保障，用水主要靠市政，日需量估計(jì)幾百?lài)?，供水能力夠。用電高峰期樓里能承受，不用另外建變壓器。能耗方面，主要是施工期，運(yùn)營(yíng)期能耗低，植物能降溫，算個(gè)節(jié)能項(xiàng)目。碳排放看，植物能吸收二氧化碳，挺好。環(huán)境敏感區(qū)沒(méi)有，但施工期得控制揚(yáng)塵和噪音。取水總量、能耗、碳排放這些指標(biāo)地方應(yīng)該都能批。用海用島不涉及，就是樓頂綠化。

四、項(xiàng)目建設(shè)方案

（一）技術(shù)方案

項(xiàng)目主要技術(shù)是屋頂綠化，工藝流程簡(jiǎn)單，就是防水保溫排水過(guò)濾層種植層。關(guān)鍵技術(shù)在于防水處理，要用SBS改性瀝青防水卷材，厚度不小于4毫米，做到萬(wàn)無(wú)一失。排水系統(tǒng)用透水磚配合盲溝，防止積水。植物選擇要耐旱、耐陰、抗風(fēng)，比如景天、苔蘚、小型宿根花卉，搭配幾棵造型灌木。技術(shù)來(lái)源是咱們公司自有技術(shù)，之前在幾個(gè)項(xiàng)目上用過(guò)了，成熟可靠。不用什么專(zhuān)利技術(shù)，關(guān)鍵是施工質(zhì)量要盯緊。推薦方案的理由是簡(jiǎn)單實(shí)用，維護(hù)方便，成本低。技術(shù)指標(biāo)是綠化覆蓋率要超95%，植物成活率保90%以上，年降水量能排掉98%。

（二）設(shè)備方案

主要設(shè)備就是防水材料攪拌機(jī)、透水磚鋪設(shè)機(jī)、灌溉系統(tǒng)設(shè)備。灌溉用滴灌管，節(jié)水效果好。軟件方面用個(gè)環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)看溫濕度、光照，自動(dòng)調(diào)節(jié)灌溉。設(shè)備都是市場(chǎng)上常見(jiàn)的，跟技術(shù)匹配。關(guān)鍵設(shè)備是透水磚鋪設(shè)機(jī)，選國(guó)產(chǎn)的就行，性能穩(wěn)定。不用改造原有設(shè)備，采購(gòu)新的，確保質(zhì)量。特殊設(shè)備就是施工用的腳手架，要符合安全規(guī)范。運(yùn)輸上，這些設(shè)備都是常規(guī)尺寸，不用特殊方案。安裝要求是腳手架搭設(shè)要牢固，驗(yàn)收合格才能用。

（三）工程方案

工程標(biāo)準(zhǔn)按《建筑綠化技術(shù)規(guī)程》執(zhí)行?？傮w布置是種植區(qū)占70%，步道占30%，步道用透水磚鋪。主要建（構(gòu)）筑物就是種植池和步道，系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括灌溉系統(tǒng)、排水系統(tǒng)。外部運(yùn)輸就是材料送到樓底，用小型叉車(chē)運(yùn)上去。公用工程主要是施工用電從樓內(nèi)接，用水用消防水，但得申請(qǐng)。其他配套是安全警示牌、護(hù)欄。安全措施要戴安全帽，高空作業(yè)要系安全帶，定期檢查設(shè)備。重大問(wèn)題是防水，一旦漏水麻煩大，對(duì)策是防水層要做三道設(shè)防，每層之間要測(cè)試。分期建設(shè)的話(huà)，可以先做防水和排水，再種植物，一年后看效果再調(diào)整。

（四）資源開(kāi)發(fā)方案

這個(gè)項(xiàng)目不涉及資源開(kāi)發(fā)，就是利用現(xiàn)有屋頂空間搞綠化，所以沒(méi)有資源開(kāi)發(fā)方案需要研究。

（五）用地用海征收補(bǔ)償（安置）方案

項(xiàng)目用地是樓頂，不用征地，開(kāi)發(fā)商免費(fèi)提供。補(bǔ)償就是施工期間影響樓下商戶(hù)，給點(diǎn)噪音費(fèi)，不用拆遷安置。

（六）數(shù)字化方案

可以搞個(gè)環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，自動(dòng)記錄溫濕度、光照強(qiáng)度，數(shù)據(jù)傳到手機(jī)APP上。設(shè)計(jì)用CAD，施工用BIM建模，方便管理。運(yùn)維期用手機(jī)APP遠(yuǎn)程控制灌溉，定期拍照記錄植物生長(zhǎng)情況。網(wǎng)絡(luò)用WiFi，數(shù)據(jù)存云服務(wù)器，安全加密。目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)施工期和運(yùn)維期數(shù)字化管理。

（七）建設(shè)管理方案

項(xiàng)目采用總包模式，一家公司全包設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理。工期18個(gè)月，分三個(gè)階段：基礎(chǔ)工程3個(gè)月，種植工程6個(gè)月，養(yǎng)護(hù)調(diào)試9個(gè)月。施工隊(duì)選有經(jīng)驗(yàn)的，住在樓下的臨時(shí)宿舍。安全上戴安全帽、穿反光衣，高空作業(yè)必須系安全帶。招標(biāo)的話(huà)，防水工程、灌溉系統(tǒng)、植物采購(gòu)都要公開(kāi)招標(biāo)。

五、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案

（一）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案

這個(gè)項(xiàng)目主要是運(yùn)營(yíng)維護(hù)，不是生產(chǎn)東西，所以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案說(shuō)下養(yǎng)護(hù)管理。質(zhì)量安全保障是關(guān)鍵，植物死了影響效果，得按標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)。比如景天類(lèi)植物一個(gè)月澆兩次水，夏天多澆，冬天少澆。灌溉系統(tǒng)每周檢查一次，防止堵塞。原材料就是肥料、補(bǔ)植的植物苗，可以從合作苗圃要，保證質(zhì)量。燃料動(dòng)力主要是用電，灌溉系統(tǒng)用電力，得保證供電穩(wěn)定。維護(hù)維修方案是每年換季要修剪，落葉季清理枯枝敗葉，保證景觀效果。如果設(shè)施壞了，比如灌溉管爆了，得24小時(shí)內(nèi)修好，不能影響植物生長(zhǎng)。這么安排能保證項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。

（二）安全保障方案

運(yùn)營(yíng)期主要危險(xiǎn)是高空墜落和觸電。得設(shè)安全員，每天檢查腳手架、護(hù)欄是否牢固。高空作業(yè)必須系安全帶，下面設(shè)警戒線(xiàn)。用電要規(guī)范，電線(xiàn)不能裸露，配電箱要上鎖。另外，施工期間可能用些除草劑，得存放在安全地方，防止人碰了或孩子誤食。建立安全責(zé)任制，項(xiàng)目經(jīng)理是第一責(zé)任人，每個(gè)班組都得有安全員。制定應(yīng)急預(yù)案，比如暴雨天要檢查排水系統(tǒng)，防止屋頂積水倒灌。萬(wàn)一有人受傷，立刻聯(lián)系120，并通知保險(xiǎn)公司。這么安排能把安全風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

（三）運(yùn)營(yíng)管理方案

運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)就設(shè)在我們公司下面一個(gè)部門(mén)，叫生態(tài)養(yǎng)護(hù)部，有5個(gè)人，經(jīng)理、2個(gè)技術(shù)員、2個(gè)普工。運(yùn)營(yíng)模式是包干制，收維護(hù)費(fèi)就把養(yǎng)護(hù)做好了。治理結(jié)構(gòu)上，項(xiàng)目經(jīng)理管總，技術(shù)員管具體操作，普工執(zhí)行?？?jī)效考核按植物成活率、景觀效果、客戶(hù)滿(mǎn)意度來(lái)定。比如成活率要保95%以上，景觀要干凈整潔，客戶(hù)有問(wèn)題24小時(shí)內(nèi)必須處理。獎(jiǎng)懲上，干得好發(fā)獎(jiǎng)金，干不好扣績(jī)效，嚴(yán)重的可能解雇。這么安排能讓運(yùn)營(yíng)效率高，員工有干勁。

六、項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案

（一）投資估算

投資估算范圍包括1000平方米綠色屋頂和垂直花園的所有建設(shè)和后期一年養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。編制依據(jù)是工程量清單和材料市場(chǎng)價(jià)，參考了類(lèi)似項(xiàng)目造價(jià)?？偼顿Y估算800萬(wàn)元，其中建設(shè)投資750萬(wàn)，包含防水工程、結(jié)構(gòu)加固、灌溉系統(tǒng)、植物采購(gòu)和景觀設(shè)計(jì)費(fèi)。流動(dòng)資金50萬(wàn)，用于購(gòu)買(mǎi)補(bǔ)植植物和應(yīng)急維修。建設(shè)期融資費(fèi)用按年利率5%估算，總共融資成本25萬(wàn)元。建設(shè)期分兩年，第一年投入60%，第二年投入40%，確保資金能按時(shí)到位。

（二）盈利能力分析

這個(gè)項(xiàng)目主要是政府補(bǔ)貼和后期養(yǎng)護(hù)費(fèi)收入。預(yù)計(jì)每年養(yǎng)護(hù)費(fèi)能收15萬(wàn)，政府可能給30萬(wàn)補(bǔ)貼，一年總收入45萬(wàn)。成本方面，養(yǎng)護(hù)費(fèi)占大頭，一年要花10萬(wàn)，植物補(bǔ)植2萬(wàn)，人工工資5萬(wàn)，其他費(fèi)用3萬(wàn)，總共20萬(wàn)。所以一年凈利潤(rùn)25萬(wàn)。按10%折現(xiàn)率算，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)能到28%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)肯定大于零。盈虧平衡點(diǎn)在建設(shè)后第二年就能達(dá)到。敏感性分析顯示，即使養(yǎng)護(hù)費(fèi)降一半，項(xiàng)目也能盈利。對(duì)企業(yè)整體財(cái)務(wù)影響不大，因?yàn)轫?xiàng)目不大，但能提升形象，對(duì)拿其他項(xiàng)目有好處。

（三）融資方案

項(xiàng)目總投資800萬(wàn)，資本金300萬(wàn)，我們公司出，占37.5%。債務(wù)資金500萬(wàn)，銀行貸款，年利率4.5%。融資成本主要是利息，一年大概23萬(wàn)。項(xiàng)目符合綠色金融標(biāo)準(zhǔn)，可以申請(qǐng)綠色貸款，利率能低點(diǎn)。政府補(bǔ)貼部分，可以打報(bào)告要，預(yù)算30萬(wàn)，可行性90%。如果建成效果好，未來(lái)可以考慮REITs模式，把項(xiàng)目資產(chǎn)打包賣(mài)，回籠資金。

（四）債務(wù)清償能力分析

貸款分5年還本，每年還100萬(wàn)本金，利息第一年20萬(wàn)，以后遞減。按這個(gè)計(jì)劃算，償債備付率肯定大于1，利息備付率也大于2，說(shuō)明還款沒(méi)問(wèn)題。資產(chǎn)負(fù)債率建成后是50%，屬于正常水平。

（五）財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析

從財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表看，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后每年凈現(xiàn)金流15萬(wàn)，加上政府補(bǔ)貼，累計(jì)5年內(nèi)能回本。對(duì)企業(yè)整體現(xiàn)金流影響不大，利潤(rùn)增加不多，但資產(chǎn)里多了個(gè)綠化項(xiàng)目。只要養(yǎng)護(hù)費(fèi)能穩(wěn)定收，資金鏈絕對(duì)安全，可以放心干。

七、項(xiàng)目影響效果分析

（一）經(jīng)濟(jì)影響分析

這個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上主要是賺點(diǎn)小錢(qián)，補(bǔ)貼加養(yǎng)護(hù)費(fèi)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)影響微乎其微。直接費(fèi)用就是建造成本800萬(wàn)，后期每年養(yǎng)護(hù)費(fèi)20萬(wàn)。間接費(fèi)用主要是人工成本，一年5萬(wàn)。效益方面，政府可能給30萬(wàn)補(bǔ)貼，一年收15萬(wàn)養(yǎng)護(hù)費(fèi)，合計(jì)45萬(wàn)。算下來(lái)三年回本，投資回報(bào)率挺不錯(cuò)。對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)影響是促進(jìn)了綠化工程行業(yè)，帶動(dòng)了防水材料、植物苗圃、灌溉設(shè)備這些供應(yīng)商的生意。區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面，項(xiàng)目在市中心，能提升城市形象，周邊商業(yè)可能受益，比如游客多了，樓下店鋪也熱鬧點(diǎn)?？傮w看經(jīng)濟(jì)上挺合理的，屬于低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)。

（二）社會(huì)影響分析

項(xiàng)目主要社會(huì)影響是增加了綠色空間，市民能休閑，對(duì)社區(qū)好。關(guān)鍵利益相關(guān)者有業(yè)主、周邊商戶(hù)、市民。業(yè)主看重的是資產(chǎn)增值和環(huán)保效益，商戶(hù)覺(jué)得人流量可能增加，市民就喜歡有個(gè)公園。社會(huì)調(diào)查顯示支持率95%，只有少數(shù)人抱怨施工噪音。社會(huì)責(zé)任方面，項(xiàng)目帶動(dòng)了5個(gè)綠化養(yǎng)護(hù)崗位，都是本地人，還培訓(xùn)了技術(shù)員。社區(qū)發(fā)展上，項(xiàng)目成了城市打卡點(diǎn)，提升了社區(qū)認(rèn)同感。負(fù)面社會(huì)影響主要是施工期有點(diǎn)吵，解決方案是早晚上班，用低噪音設(shè)備。另外，得設(shè)置圍擋，防止小孩誤入施工區(qū)。

（三）生態(tài)環(huán)境影響分析

項(xiàng)目地是城市樓頂，生態(tài)環(huán)境影響主要是正面。污染物排放幾乎沒(méi)有，就是施工期有點(diǎn)揚(yáng)塵，但很快能解決。地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)不大，但防水要做好，防止?jié)B漏影響建筑結(jié)構(gòu)。防洪減災(zāi)方面，屋頂綠化能吸收雨水，減少排水壓力，算是個(gè)海綿體。水土流失和土地復(fù)墾不涉及，就是種點(diǎn)草花樹(shù)。生態(tài)保護(hù)上，選的植物都是本地耐旱品種，對(duì)生物多樣性沒(méi)影響。環(huán)境敏感區(qū)也不在附近。減緩措施就是施工期做好揚(yáng)塵控制，比如灑水、覆蓋裸土。建成后的生態(tài)效益是固碳100噸/年，凈化空氣，提升景觀。

（四）資源和能源利用效果分析

項(xiàng)目資源消耗主要是水和電。一年用水量估計(jì)500立方米，全部用市政供水，不算資源緊張。節(jié)約措施是灌溉用滴灌，比傳統(tǒng)澆水省水60%。能源方面，施工期用電高峰期影響不大，運(yùn)營(yíng)期主要是灌溉系統(tǒng)用電，一年3000度電，基本不影響電網(wǎng)?？稍偕茉礇](méi)考慮，成本高。資源化利用方面，雨水可以收集起來(lái)澆花，減少自來(lái)水使用。能效水平看，滴灌系統(tǒng)比傳統(tǒng)噴灌節(jié)能30%。對(duì)區(qū)域能耗調(diào)控影響不大，畢竟量小。

（五）碳達(dá)峰碳中和分析

項(xiàng)目碳排放主要是施工期建材運(yùn)輸，運(yùn)營(yíng)期幾乎為零。估算整個(gè)生命周期，碳減排量估計(jì)500噸?？刂品桨甘莾?yōu)先用本地材料，減少運(yùn)輸排放。減少碳排放路徑就是推廣綠色建筑技術(shù)，比如使用太陽(yáng)能供電，未來(lái)可以裝個(gè)光伏板，自給自足。項(xiàng)目對(duì)碳中和目標(biāo)影響就是間接的，但示范效應(yīng)不錯(cuò)，帶動(dòng)周邊建筑也考慮綠色屋頂。

八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案

（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià)

這個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要就幾方面。市場(chǎng)需求風(fēng)險(xiǎn)，就是建成之后沒(méi)人來(lái)看，這可能性不大，畢竟綠色項(xiàng)目現(xiàn)在國(guó)家支持，周邊商業(yè)環(huán)境也好，應(yīng)該問(wèn)題不大。產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈風(fēng)險(xiǎn)主要是材料質(zhì)量，比如防水層做不好，那整項(xiàng)目就廢了，這得嚴(yán)控材料供應(yīng)商，簽好合同，最好能做檢測(cè)。關(guān)鍵技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是植物成活率，如果種死一大片，影響景觀效果，這得做技術(shù)方案，比如選擇抗逆性強(qiáng)的品種，做好養(yǎng)護(hù)。工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)就是施工質(zhì)量，比如防水層漏水，這得做專(zhuān)項(xiàng)方案，比如做兩道設(shè)防。運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)主要是后期養(yǎng)護(hù)，如果不管了，植物死了，這得建立定期檢查制度，找有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)。投融資風(fēng)險(xiǎn)就是資金不到位，這可能性小，畢竟項(xiàng)目小，銀行應(yīng)該愿意貸，政府也有補(bǔ)貼。財(cái)務(wù)效益風(fēng)險(xiǎn)主要是養(yǎng)護(hù)費(fèi)收不上來(lái)，這得跟業(yè)主簽好合同，明確費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)就是施工期有點(diǎn)揚(yáng)塵噪音，這得跟周邊居民溝通好，選低噪音設(shè)備，早晚上班。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)就是施工期影響居民，這得設(shè)置圍擋，做好公告，及時(shí)處理問(wèn)題。網(wǎng)絡(luò)與數(shù)據(jù)安全風(fēng)險(xiǎn)不大，就是環(huán)境監(jiān)測(cè)系統(tǒng)要防黑客攻擊，得做防火墻。綜合看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控，主要是材料質(zhì)量和養(yǎng)護(hù)管理，得重點(diǎn)關(guān)注。

（二）風(fēng)險(xiǎn)管控方案

材料質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管控，第一是選大品牌材料，比如防水用SBS改性瀝青，植物苗圃選有資質(zhì)的。第二個(gè)是加強(qiáng)施工管理，每道工序要驗(yàn)收合格才能進(jìn)行。第三個(gè)是買(mǎi)保險(xiǎn)，比如工程險(xiǎn)，出問(wèn)題能賠點(diǎn)錢(qián)。養(yǎng)護(hù)管理風(fēng)險(xiǎn)，第一個(gè)是制定詳細(xì)養(yǎng)護(hù)方案，明確澆水施肥頻率。第二個(gè)是培訓(xùn)專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，定期培訓(xùn)，提升養(yǎng)護(hù)水平。第三個(gè)是建立應(yīng)急預(yù)案，比如極端天氣要提前做好防范。施工質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管控，第一個(gè)是做樣板段，驗(yàn)收合格再全面施工。第二個(gè)是派駐監(jiān)理，嚴(yán)格把關(guān)。第三個(gè)是采用新技術(shù)，比如防水材料里摻點(diǎn)改性纖維，增強(qiáng)抗裂性。社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)管控，第一個(gè)是提前公示，跟居民解釋好，簽好協(xié)議。第二個(gè)是施工期盡量少影響居民，比如用低噪音設(shè)備。第三個(gè)是成立協(xié)調(diào)小組，專(zhuān)門(mén)處理居民問(wèn)題。資金風(fēng)險(xiǎn)主要是找銀行貸，利率低點(diǎn)，政府補(bǔ)貼申請(qǐng)?jiān)鐪?zhǔn)備材料。生態(tài)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)管控，第一個(gè)是施工期灑水降塵，渣土及時(shí)清運(yùn)。第二個(gè)是綠化帶要留足寬度，防止施工車(chē)輛直接開(kāi)到樓底。第三個(gè)是施工期噪音控制，比如打樁機(jī)不能晚上用。網(wǎng)絡(luò)安全主要是系統(tǒng)設(shè)置密碼復(fù)雜點(diǎn)，定期更新。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要是養(yǎng)護(hù)管理，因?yàn)檫@持續(xù)性強(qiáng)，需要長(zhǎng)期投入。所以建議找專(zhuān)業(yè)公司長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，或者跟業(yè)主簽好合同，明確責(zé)任。社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)主要是施工期，得做好溝通。建議聘請(qǐng)第三方協(xié)調(diào)，處理居民投訴。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)就是防患于未然，提前溝通好。風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)建議都控制在低風(fēng)險(xiǎn)，畢竟項(xiàng)目不大，影響有限。

（三）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案

比如施工期突然下大雨，得啟動(dòng)排水應(yīng)急預(yù)案，比如增加排水溝，檢查排水系統(tǒng)，防止堵塞。如果植物大面