2025年房地產(chǎn)估價(jià)師考試沖刺模擬試卷+實(shí)務(wù)操作專項(xiàng)訓(xùn)練考試時(shí)間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項(xiàng)選擇題（本部分共60題，每題1分，共60分。每題的備選答案中，只有一個(gè)是符合題意的，請(qǐng)將正確答案選項(xiàng)字母填在答題卡相應(yīng)位置。）1.根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途進(jìn)行開(kāi)發(fā)。2.房地產(chǎn)租賃權(quán)屬于用益物權(quán)。3.下列房地產(chǎn)中，不屬于不動(dòng)產(chǎn)的是（）。4.房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立，以登記為要件。5.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用土地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。6.房地產(chǎn)租賃合同是（）。7.下列費(fèi)用中，不屬于開(kāi)發(fā)成本的是（）。8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)是指項(xiàng)目達(dá)到（）時(shí)的銷售額或銷售量。9.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的（）與項(xiàng)目總投資的比率。10.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合是指企業(yè)針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)，綜合運(yùn)用各種營(yíng)銷要素，以達(dá)成營(yíng)銷目標(biāo)的活動(dòng)方案。11.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指根據(jù)房地產(chǎn)的（）等差異，將整體市場(chǎng)劃分為若干個(gè)子市場(chǎng)的過(guò)程。12.房地產(chǎn)市場(chǎng)定位是指企業(yè)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)的需求和競(jìng)爭(zhēng)狀況，確定其在市場(chǎng)中的（）。13.房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)在特定時(shí)間、特定條件下進(jìn)行（）所對(duì)應(yīng)的價(jià)格。14.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，土地取得成本是指為獲得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。15.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，開(kāi)發(fā)成本是指開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。16.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，管理費(fèi)用是指為管理和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用。17.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，銷售費(fèi)用是指為銷售房地產(chǎn)而發(fā)生的費(fèi)用。18.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，投資利息是指開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入資金的（）。19.成本法適用于評(píng)估（）的房地產(chǎn)。20.收益法適用于評(píng)估（）的房地產(chǎn)。21.市場(chǎng)法適用于評(píng)估（）的房地產(chǎn)。22.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于評(píng)估（）的房地產(chǎn)。23.清算價(jià)格是指房地產(chǎn)在（）下的價(jià)格。24.房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德的核心是（）。25.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)。26.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保守委托人的商業(yè)秘密。27.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由（）簽字蓋章。28.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。29.下列估價(jià)方法中，屬于比較法派生方法的是（）。30.下列估價(jià)方法中，屬于收益法派生方法的是（）。31.估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)宗地時(shí)，應(yīng)查明宗地的（）等基本情況。32.估價(jià)對(duì)象為單獨(dú)房屋時(shí)，應(yīng)查明房屋的（）等基本情況。33.市場(chǎng)法中的比較案例選擇，應(yīng)遵循（）原則。34.市場(chǎng)法中的交易日期修正，主要是修正（）的差異。35.市場(chǎng)法中的市場(chǎng)狀況調(diào)整，主要是修正（）的差異。36.收益法中的凈收益，是指房地產(chǎn)在正常使用狀態(tài)下，產(chǎn)生的（）。37.收益法中的還原利率，是指（）。38.成本法中的重置成本，是指（）。39.成本法中的重建成本，是指（）。40.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)完成價(jià)值，是指開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的（）。41.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)成本，是指（）。42.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的銷售費(fèi)用，是指（）。43.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的投資利息，是指（）。44.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的土地增值收益，是指（）。45.評(píng)估房屋租賃權(quán)價(jià)值時(shí)，通常采用（）。46.評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，通常采用（）。47.評(píng)估企業(yè)整體價(jià)值時(shí)，通常采用（）。48.評(píng)估土地價(jià)值時(shí)，通常采用（）。49.下列房地產(chǎn)中，最適合采用成本法估價(jià)的是（）。50.下列房地產(chǎn)中，最適合采用市場(chǎng)法估價(jià)的是（）。51.下列房地產(chǎn)中，最適合采用收益法估價(jià)的是（）。52.下列房地產(chǎn)中，最適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的是（）。53.估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果，應(yīng)當(dāng)采用（）表示。54.估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)假設(shè)和限制條件，應(yīng)當(dāng)明確說(shuō)明。55.估價(jià)報(bào)告中的附件，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、完整。56.房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)有效期為（）年。57.房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育，是為了（）。58.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織的主要職責(zé)是（）。59.房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)的制定和修改，主要由（）負(fù)責(zé)。60.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的頒發(fā)，主要由（）負(fù)責(zé)。二、多項(xiàng)選擇題（本部分共20題，每題2分，共40分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上是符合題意的，請(qǐng)將正確答案選項(xiàng)字母填在答題卡相應(yīng)位置。多選、少選、錯(cuò)選均不得分。）61.下列權(quán)利中，屬于物權(quán)的是（）。62.下列費(fèi)用中，屬于土地取得成本的是（）。63.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要內(nèi)容包括（）。64.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷組合的要素包括（）。65.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)包括（）。66.房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的要素包括（）。67.成本法中的重置成本估算方法包括（）。68.收益法中的凈收益估算方法包括（）。69.市場(chǎng)法中的比較案例修正因素包括（）。70.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算方法包括（）。71.下列房地產(chǎn)中，可以設(shè)立抵押權(quán)的是（）。72.下列房地產(chǎn)中，可以出租的是（）。73.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的主要內(nèi)容包括（）。74.房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德規(guī)范包括（）。75.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織的主要作用包括（）。76.房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的法律法規(guī)包括（）。77.房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育的主要內(nèi)容包括（）。78.房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則包括（）。79.房地產(chǎn)估價(jià)的工作程序包括（）。80.房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳使用原則，是指（）。三、判斷題（本部分共20題，每題1分，共20分。請(qǐng)將正確答案填在答題卡相應(yīng)位置。正確的填“√”，錯(cuò)誤的填“×”。）81.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)所有者或使用者之間發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。82.房地產(chǎn)保險(xiǎn)是指投保人向保險(xiǎn)人支付保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)人在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，對(duì)被保險(xiǎn)人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)暮贤?3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的全部資金投入。84.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售價(jià)格，是指房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格。85.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿足市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而進(jìn)行的一系列經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。86.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，是指對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、供給、價(jià)格等趨勢(shì)進(jìn)行分析和判斷。87.房地產(chǎn)價(jià)格，是指房地產(chǎn)在特定時(shí)間、特定條件下進(jìn)行交易所對(duì)應(yīng)的價(jià)格。88.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)間、特定條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格進(jìn)行分析、判斷，并出具估價(jià)報(bào)告的專業(yè)活動(dòng)。89.成本法的基本原理是“替代原理”。90.收益法的基本原理是“預(yù)期原理”。91.市場(chǎng)法的基本原理是“最高最佳使用原理”。92.假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理是“區(qū)位原理”。93.清算價(jià)格通常低于市場(chǎng)價(jià)值。94.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)，不受他人非法干預(yù)。95.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)該項(xiàng)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)師簽字蓋章。96.房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)的頒發(fā)，主要由國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)。97.房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育，是為了更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高專業(yè)水平。98.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織，是指依法成立的社會(huì)團(tuán)體法人。99.房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)的制定和修改，主要由國(guó)務(wù)院負(fù)責(zé)。100.房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保守委托人的商業(yè)秘密，不得泄露委托人提供的與估價(jià)無(wú)關(guān)的信息。四、簡(jiǎn)答題（本部分共5題，每題4分，共20分。）101.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特性。102.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)估價(jià)的含義和目的。103.簡(jiǎn)述市場(chǎng)法估價(jià)的步驟。104.簡(jiǎn)述收益法估價(jià)的步驟。105.簡(jiǎn)述假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)的步驟。五、論述題（本部分共1題，每題10分，共10分。）106.論述房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的重要性。試卷答案一、單項(xiàng)選擇題1.√2.√3.C(動(dòng)產(chǎn))4.√5.√6.B(諾成性合同)7.D(土地增值稅)8.B(盈虧平衡點(diǎn))9.C(開(kāi)發(fā)利潤(rùn))10.√11.A(區(qū)位)12.B(位置)13.B(交易)14.√15.√16.√17.√18.B(利息)19.C(新建商品房)20.B(收益性房地產(chǎn))21.B(類似房地產(chǎn))22.D(在建工程)23.A(非公開(kāi)交易)24.B(獨(dú)立、客觀、公正)25.√26.√27.A(注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師)28.√29.A(市場(chǎng)差額法)30.C(剩余法)31.ABCD(位置、權(quán)利性質(zhì)、面積、形狀等)32.ABCD(位置、用途、結(jié)構(gòu)、建造年代、裝修等)33.B(替代)34.B(市場(chǎng)狀況)35.A(時(shí)間)36.B(凈收益)37.A(資本化率)38.B(重新建造全新?tīng)顟B(tài)的建筑物所必需的費(fèi)用)39.C(用與估價(jià)對(duì)象相同的材料、建筑工藝和標(biāo)準(zhǔn)重新建造的建筑物所必需的費(fèi)用)40.B(市場(chǎng)價(jià)值)41.B(開(kāi)發(fā)成本)42.C(銷售費(fèi)用)43.D(投資利息)44.B(土地增值收益)45.B(收益法)46.A(成本法或假設(shè)開(kāi)發(fā)法)47.C(收益法或市場(chǎng)法)48.B(市場(chǎng)法或成本法)49.C(新建商品房)50.B(住宅、商業(yè)用房等)51.B(住宅、商業(yè)用房等)52.D(在建工程)53.A(貨幣)54.√55.√56.D(3)57.A(更新知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高專業(yè)水平)58.B(維護(hù)行業(yè)秩序，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展)59.A(國(guó)務(wù)院)60.B(國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén))二、多項(xiàng)選擇題61.ABCD(所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、債權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等)62.ABCD(土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)等)63.ABCDE(項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析、建設(shè)方案、投資估算、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)效益評(píng)價(jià)等)64.ABCD(產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷)65.ABCDE(地理位置、產(chǎn)品類型、客戶特征、競(jìng)爭(zhēng)狀況、宏觀環(huán)境)66.ABCDE(土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、稅金及附加、開(kāi)發(fā)利潤(rùn))67.ABCD(重置成本估算、重建成本估算、功能折舊估算、經(jīng)濟(jì)折舊估算)68.ABCDE(租賃收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置損失、稅金及附加、其他收益)69.ABCDE(交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素、其他因素)70.ABCDE(土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、稅金及附加)71.ABCD(房屋、建設(shè)用地使用權(quán)、房屋和建設(shè)用地使用權(quán)、正在建造的建筑物)72.ABCD(房屋、建設(shè)用地使用權(quán)、房屋和建設(shè)用地使用權(quán)、土地使用權(quán))73.ABCDE(估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、附件)74.ABCDE(誠(chéng)實(shí)守信、獨(dú)立客觀公正、盡職盡責(zé)、維護(hù)職業(yè)聲譽(yù)、遵守法律法規(guī))75.ABCDE(制定行業(yè)規(guī)范、開(kāi)展行業(yè)自律、進(jìn)行行業(yè)培訓(xùn)、維護(hù)行業(yè)權(quán)益、宣傳行業(yè)形象)76.ABCDE(《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等)77.ABCDE(房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)、房地產(chǎn)估價(jià)基本理論、房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)務(wù)操作、房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律規(guī)定、房地產(chǎn)估價(jià)案例與實(shí)踐)78.ABCDE(獨(dú)立、客觀、公正、合法、科學(xué)、謹(jǐn)慎)79.ABCDE(受理估價(jià)委托、明確估價(jià)基本事項(xiàng)、收集估價(jià)所需資料、選擇估價(jià)方法、進(jìn)行估價(jià)計(jì)算、出具估價(jià)報(bào)告)80.ABCD(在法律允許范圍內(nèi)，以獲取最大收益為目的而使用的房地產(chǎn)方式)三、判斷題81.√82.√83.×(總投資包括開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用)84.×(銷售價(jià)格受多種因素影響，不完全等于開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)銷售價(jià)格)85.√86.√87.√88.√89.×(成本法的原理是“替代原理”，市場(chǎng)法的原理是“最高最佳使用原理”)90.√91.×(市場(chǎng)法的原理是“最高最佳使用原理”)92.×(假設(shè)開(kāi)發(fā)法的原理是“預(yù)期原理”)93.√94.√95.√96.√97.√98.√99.×(主要由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定，地方性法規(guī)由省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定)100.×(主要由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé))四、簡(jiǎn)答題101.答：房地產(chǎn)的特性包括：位置固定性、不可移動(dòng)性、長(zhǎng)期性、價(jià)值量大、變現(xiàn)性差、受政策影響大、具有保值增值潛力等。102.答：房地產(chǎn)估價(jià)的含義是指專業(yè)估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)在特定時(shí)間、特定條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格進(jìn)行分析、判斷，并出具估價(jià)報(bào)告的專業(yè)活動(dòng)。房地產(chǎn)估價(jià)的目的在于為委托人提供有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)值的專業(yè)意見(jiàn)，以協(xié)助委托人進(jìn)行房地產(chǎn)交易、投資、融資、稅收、征收、拆遷補(bǔ)償?shù)冉?jīng)濟(jì)活動(dòng)。103.答：市場(chǎng)法估價(jià)的步驟包括：收集交易案例、選取可比案例、對(duì)可比案例交易情況修正、對(duì)可比案例市場(chǎng)狀況修正、確定估價(jià)對(duì)象價(jià)值。104.答：收益法估價(jià)的步驟包括