中泰鄉(xiāng)項目市場研究和定位報告10/2/2025淄博周村項目市場研究和定位報告1報告思路2宏觀界定項目屬性界定問題界定第一部分界定項目31-9月份各月完成投資走勢及同期對比

淄博房地產(chǎn)市場2010年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場主要統(tǒng)計指標(biāo)類型項目商品房其中住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公樓指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）指標(biāo)同比（%）完成投資(億元)55.6173.3940.79105.283.4742.800.77175.00施工面積(萬㎡)1163.541.66924.11-0.44123.743.3029.91-22.25新開工面積(萬㎡)332.30109.96251.8892.0434.63121.147.57607.48竣工面積(萬㎡)109.30-42.0795.56-40.504.45-73.644.09-30.44現(xiàn)售面積(萬㎡)31.8815.2620.54-18.338.10347.511.93-預(yù)售面積(萬㎡)168.30102.41158.35108.345.9434.090.14-88.24空置面積(萬㎡)75.92-30.2237.57-38.3027.77-25.954.54-22.79淄博房地產(chǎn)市場2010年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場主要統(tǒng)計指標(biāo)4上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)市場完成投資55.61億元，同比增長73.39%；商品房施工面積1163.54萬㎡，同比增長1.66%；商品房新開工面積332.30萬㎡，同比增長109.96%；商品房竣工面積109.30萬㎡，同比下降42.07%?？⒐ど唐贩靠罩妹娣e75.92萬㎡，同比下降30.22%。另外，上半年全市“兩區(qū)一村”開工項目53個，完成拆遷面積157.96萬㎡，占年度任務(wù)的73%；完成拆遷戶數(shù)8974戶；完成項目總建筑面積174.6萬㎡，其中完成安置房面積130.83萬㎡，占三年任務(wù)的50%。表12006-2010年上半年同期新開工面積對比

淄博房地產(chǎn)市場市場整體保持健康發(fā)展趨勢5

2010年上半年，全市新建商品房現(xiàn)售面積31.88萬㎡，同比增長15.42%；商品房預(yù)售面積168.30萬㎡，同比增長102.41%，其中商品住宅預(yù)售面積158.35萬㎡，同比增長108.34%；全市商品住宅預(yù)售均價3348元/㎡，同比增長23.00%。淄博房地產(chǎn)市場預(yù)售面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)168.3萬㎡表22006-2010年上半年同期預(yù)售面積對比

淄博房地產(chǎn)市場預(yù)售面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)168.3萬㎡淄博房地產(chǎn)市場預(yù)售面積創(chuàng)歷史新高，達(dá)168.3萬㎡62010年上半年，全市商品住宅預(yù)售均價3348元/㎡，同比增長23.00%，為近年來最高增幅，剔除經(jīng)濟適用房和團購房拉低均價因素，實際漲幅要更大一些。中心城區(qū)均價3646元/㎡，同比增長22.68%，綜合評價品質(zhì)較高的樓盤均價大多在4000元/㎡左右，部分項目開盤價達(dá)到5000元/㎡以上。受新調(diào)控政策影響，商品住宅預(yù)售價格雖然增長較快，但目前房價整體水平與全市經(jīng)濟發(fā)展和人均可支配收入相比，仍處于相對較為合理區(qū)間。淄博房地產(chǎn)市場商品房價格同比增長較快，近期趨于穩(wěn)定。表32005-2010年上半年同期商品住宅預(yù)售價格對比7全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資79677萬元，比上年增長57.75%。房屋施工面積683052平方米，比上年增長29.1%；竣工面積130065平方米，比上年增長28.85%；商品房屋銷售面積238193平方米，比上年增長18.6%；實現(xiàn)房屋銷售額65013萬元，比上年增長67.7%；商品房銷售均價2720元/㎡周村房地產(chǎn)市場周村區(qū)2009年房地產(chǎn)投資情況8項目區(qū)縣完成投資施工面積新開工面積預(yù)售面積住宅預(yù)售均價億元同比%萬㎡同比%萬㎡同比%萬㎡同比%元/㎡同比%中心城區(qū)22.8056.92588.280.92174.67111.39100.90140.41364622.68淄川區(qū)3.5910.8082.2016.6117.01204.298.9044.48265614.88博山區(qū)1.3415.5259.89-30.614.32-3.316.4442.16238913.33周村區(qū)5.27135.27109.7738.9818.195.3313.38261.6229039.67臨淄區(qū)9.08100.88134.67-9.9947.64257.9311.320.35318918.68周村房地產(chǎn)市場周村區(qū)2010年上半年完成指標(biāo)

2010年上半年，周村區(qū)完成房地產(chǎn)投資5.27億，同比增加135.27%；開工面積109.77萬㎡，同比增長38.9%；預(yù)售面積13.38%，同比增長261.62%；住宅預(yù)售均價2903元/㎡，同比增長9.67%。刨除經(jīng)濟適用房、團購房因素，預(yù)計周村區(qū)2010年商品房預(yù)售均價在3400元/㎡左右。周村房地產(chǎn)市場周村區(qū)2010年上半年完成指標(biāo)周村房地產(chǎn)市場周村區(qū)2010年上半年完成指標(biāo)9周村系淄博市轄區(qū)之一，是魯中工商重鎮(zhèn)，被譽為“金周村”，“旱碼頭”，1904年被清政府辟為對外開放的商埠，2004年被授予“中國紡織產(chǎn)業(yè)基地”稱號。周村工商業(yè)基礎(chǔ)雄厚，目前已形成了以絲綢、紡織為主體，化工、建材、機械、電子等門類比較齊全的工業(yè)格局。周村區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，目前全區(qū)已擁有紡織服務(wù)、沙發(fā)家具、沙發(fā)材料、不銹鋼、輕鋼建材等專業(yè)市場，年市場交易額逾100億元。支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：旱碼頭、中國紡織基地101、國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP2006年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值1416683萬元，按可比價格計算，比上年增長16.2%，隨著周村區(qū)實施的“工業(yè)強區(qū)、商貿(mào)興區(qū)、環(huán)境立區(qū)”戰(zhàn)略，經(jīng)濟保持將持續(xù)快速的增長。2009年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2107305萬元，按可比價格計算，比上年增長13.6%。

宏觀界定城市居民收入和消費水平逐年上升。宏觀經(jīng)濟城市居民收入和消費水平逐年上升。宏觀經(jīng)濟城市居民收入和消費水平逐年上升。11（2）人均可支配收入2006年周村城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民可支配收入分別達(dá)到了12418元與6265元，2009年周村城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17564元，比上年增8.28%；農(nóng)民人均純收入8550元，比上年增長8.50%；人均生活消費支出5730元，比上年增長7.84%。宏觀經(jīng)濟城市居民收入和消費水平逐年上升。12周村房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)定發(fā)展時期向減緩發(fā)展期過渡的階段。宏觀界定國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明,宏觀經(jīng)濟增長和人均GDP水平?jīng)Q定了一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段,以此為參照,周村2009年人均生產(chǎn)總值65722元，增長13.8%，按年末匯率折算為9625.1美元。

目前周村房地產(chǎn)市場發(fā)展大致處于穩(wěn)定發(fā)展時期向減緩發(fā)展期過渡的階段.人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求減緩發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期快速發(fā)展期啟動期1000-4000美元4000-8000美元8000-20000美元800-1000美元(數(shù)據(jù)來源：周村統(tǒng)計局)13宏觀界定項目屬性界定問題界定第一部分界定項目14周村介紹周村，素有“天下第一村之稱，位于山東省中部，地處淄博西部，東臨張店區(qū)，南接淄川區(qū)，西南與章丘縣接壤，西北與鄒平縣毗鄰，東北與桓臺縣連界。東距市政府駐地張店20公里，西距山東省會濟南82.5公里。南北最大縱距27.3公里，東西最大橫距25.3公里。系淄博市轄區(qū)之一，總面積263平方公里。

張店淄川臨淄博山周村周村概況15周村人口周村是淄博市人口最少的一個區(qū),人口約為31.8萬人，其中，非農(nóng)業(yè)人口19萬人，人口密度為1212人/平方公里。周村區(qū)是淄博市人口最少的一個區(qū)，城市人口水平達(dá)到50%，城市化水平僅次與張店城區(qū)，明顯高于其他的區(qū)縣，隨著張店城區(qū)的東移，周村城區(qū)的城市劃進(jìn)程將會越來越快，城區(qū)的凝聚力會越來越強。周村行政周村區(qū)轄5個街道辦事處、4個鎮(zhèn)、30個居委會、200個行政村組成。至2006年底，總區(qū)劃面積為263平方公里。16項目地理位置項目位于周村開發(fā)區(qū)，石廟村委所在地，離區(qū)中心三公里左右，和周村區(qū)其他自然村來講，有比較明顯的區(qū)位優(yōu)勢。項目地塊周村中心17項目目前區(qū)域教偏，配套缺乏。

項目地塊概況地塊現(xiàn)狀：地塊內(nèi)仍然有少量農(nóng)居房未拆遷。地塊東側(cè)：小區(qū)東側(cè)規(guī)劃入口有廠房即其它建筑。地塊西側(cè)：已經(jīng)挖好人工河道，有助于改善小區(qū)居住品質(zhì)地塊東北側(cè)：項目北面為小產(chǎn)權(quán)房，東北側(cè)有熱電廠，對居住環(huán)境影響較大。總占地面積200畝，其中回遷房占地60畝。18通過對地塊價值的專業(yè)評判，地塊的整體價值一般，缺乏優(yōu)秀價值因素。項目屬性界定評判級別優(yōu)良一般較差土地級別

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自然景觀

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空氣質(zhì)量

★交通情況

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生活配套

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學(xué)區(qū)情況

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社會治安

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歷史人文

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區(qū)位形象

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商業(yè)氛圍

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商務(wù)氛圍

★地塊價值評判：優(yōu)秀價值點★良好價值點★★★一般價值點★★★★★★較差價值點★19項目優(yōu)勢與劣勢共存。項目優(yōu)勢1、項目位于周村開發(fā)區(qū)，石廟村委所在地，離區(qū)中心三公里左右，和周村區(qū)其他自然村來講，有比較明顯的區(qū)位優(yōu)勢。2、附近已經(jīng)有個別商品房開發(fā)項目，規(guī)模雖不大，但價格已經(jīng)有所支撐。3、項目西面有人工運河開挖，有利用項目品質(zhì)提升。4、項目總共達(dá)200畝，其中商品房開發(fā)用地約140畝，回遷房用地約60畝。是周村區(qū)屈指可數(shù)的上規(guī)模的大項目。5、周遍交通狀況良好，并有工交開通。項目劣勢1、項目東北面有熱電廠，空氣質(zhì)量受心理影響比較大2、小區(qū)東面大門前后有廠房及其他建筑物。3、北面為小產(chǎn)權(quán)房，并有60畝回遷安置房，均對項目的形象提升不利。4、項目目前區(qū)域教偏，配套缺乏。居住便利性較差。項目屬性界定20第一部分界定項目宏觀界定項目屬性界定存在問題的界定21項目所在區(qū)域為房地產(chǎn)市場邊緣區(qū)域，區(qū)域認(rèn)同度不高。存在問題的界定本案傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)區(qū)域22地塊內(nèi)外自然資源較少，周邊配套較少，地塊不夠規(guī)整。地塊內(nèi)部和周邊自然資源較少，廠房、熱電廠、農(nóng)居點對項目環(huán)境有負(fù)面影響；項目地塊有部分過于狹長，當(dāng)前容積率偏高，產(chǎn)品規(guī)劃布局難點、死角較多。存在問題的界定23界定總結(jié)第一部分區(qū)域認(rèn)同度不高周邊資源利用度不高地塊不夠規(guī)整、規(guī)劃指標(biāo)的束縛問題界定所在區(qū)域偏遠(yuǎn)但前景良好地塊自身價值一般地塊優(yōu)、劣勢共存項目屬性界定城市經(jīng)濟運行態(tài)勢良好城市居民消費力叫強強房地產(chǎn)高位運行但狀態(tài)穩(wěn)定2011年第三輪調(diào)控預(yù)期宏觀界定詮釋

城市經(jīng)濟和居民消費能力對房地產(chǎn)市場有利宏觀政策的不利影響項目區(qū)域環(huán)境一般自身資源有限項目的打造有一定的難度24競爭樓盤概況市場競爭小結(jié)第二部分市場競爭25樓盤位置：領(lǐng)世郡4500元/㎡御景國際4000元/㎡城市明珠3800元/㎡本案凱旋城3580元/㎡城市明珠3800元/㎡世紀(jì)康城3800元/㎡周村競爭樓盤分布圖26競爭樓盤概況重點個案1——城市明珠樓盤名稱城市明珠開發(fā)商淄博嘉居祥置業(yè)有限公司（開發(fā)過城市經(jīng)典和城市明珠系列，開發(fā)項目體量都不大，層次也不高，但是位置較好）樓盤地址東街88號樓盤規(guī)模項目占地18664.81㎡；總建筑面積31180㎡；總計262戶項目期數(shù)總1期、2009年8月開盤建筑規(guī)劃6棟帶電梯的6層多層及少量沿街商鋪,容積率1.47、35.3%，車位185個項目賣點雙層中空玻璃、地暖、采暖是太陽能加掛爐相結(jié)合。房型配比二房在94-114平方米之間、三房在117-145平方米之間主力房型及面積114平方的二房、122平方的三房價格區(qū)間目前在售價格多為3800左右，銷售情況分析目前可售房源較多，實際銷售率20%左右。27區(qū)域競爭細(xì)分重點個案2——凱旋城樓盤名稱朝陽花苑凱旋城開發(fā)商淄博康信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址正陽路，機場路口樓盤規(guī)?？偨ㄖ娣e約130000㎡項目期數(shù)共分三期開發(fā)，目前銷售的為多層房源建筑規(guī)劃多層和小高層，容積率1.13、綠化率45%項目賣點項目整體規(guī)劃適當(dāng)超前，居住氛圍很濃。由于體量較大，分三期開發(fā)，所以已經(jīng)入住的房屋成為目前銷售的招牌，小區(qū)園林綠化率較高，有人工水系景觀?？晒┻x擇的戶型較多。售樓部外面有看房車可隨時接送客戶。房型配比二房在105-110平方米之間三房在120-160平方米之間

主力房型及面積105平方的二房128平方的三房價格區(qū)間目前在售價格多為3580元左右，為頂樓帶閣樓房源。銷售情況分析目前可售房源不多，實際銷售率80%左右。從剩余房源中可以看出多低樓層及頂樓房源。競爭樓盤概況重點個案2——凱旋城競爭樓盤概況28重點個案3——領(lǐng)世郡競爭樓盤概況樓盤名稱美達(dá)領(lǐng)世郡開發(fā)商淄博美達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址站北路，人民廣場的南鄰樓盤規(guī)模項目占地125畝；總建筑面積120000㎡；總計876戶項目期數(shù)2010年10月開盤建筑形態(tài)南面帶電梯的多層，北側(cè)高層共計27個樓座，容積率1.59項目賣點項目位置非常優(yōu)越，周邊配套齊全，規(guī)劃較為超前，緊鄰東邊的自然水系并結(jié)合小區(qū)的人工水系，小區(qū)有智能化的管理，24小時保安值班，8小時保潔服務(wù)等。房型配比三房：135-200㎡之間主力房型價格區(qū)間項目目前推出的4棟房屋，銷售價格在4150-5000左右，銷售均價4560元銷售情況分析一期開出4幢房源，目前可售房源不多近35套左右，實際銷售率69%左右。從剩余房源中可以看出多為頂層和邊套。重點個案3——領(lǐng)世郡競爭樓盤概況29重點個案4——世紀(jì)康城競爭樓盤概況樓盤名稱世紀(jì)康城開發(fā)商淄博沃爾德置業(yè)有限公司樓盤地址絲綢路，機場路交匯處樓盤規(guī)模總建筑面積260000㎡；分三期開發(fā)。一期12棟多層，2幢11層小高層項目期數(shù)及開盤2010年8月開盤容積率、綠化率2.23建筑形態(tài)多層和小高層項目賣點項目位置一般，一期的14幢房屋屬準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，車位情況7-9萬一個房型配比二房在80平方米之間三房在104-166平方米之間四房屋184-190主力房型及面積110-120左右的三房項目銷售劣勢開發(fā)商口碑在當(dāng)?shù)夭皇呛芎?，由于是?zhǔn)現(xiàn)房銷售，所以可以從現(xiàn)場實景處看出產(chǎn)品質(zhì)量很一般，建筑沒有什么大的特色。價格區(qū)間多層價格均價3700-3800元左右，小高層均價4000左右。銷售情況分析目前該案可售房源相當(dāng)?shù)亩?，銷售率僅為7%左右，可見該項目在當(dāng)?shù)夭⒉皇軞g迎。重點個案4——世紀(jì)康城競爭樓盤概況30樓盤名稱御景國際開發(fā)商淄博潤澤置業(yè)有限公司樓盤地址新建中路81號樓盤規(guī)模項目占地8公頃；總建筑面積180832㎡；總計1122戶項目期數(shù)及開盤2009年11月開盤建筑形態(tài)16棟純小高層住宅（11層-17層）；1棟公建，容積率2.23項目賣點項目位置非常優(yōu)越，周邊配套齊全，緊鄰商業(yè)街。小區(qū)規(guī)劃較為超前，內(nèi)部景觀做的較好，有人工河。車位情況6萬一個，無產(chǎn)權(quán)房型配比二房在85-100平方米之間三房在110-132平方米之間沿河的房屋150-170主力房型及面積100平方的二房，132平方的三房價格區(qū)間目前在售價格多為3700元左右，（屬于整個小區(qū)內(nèi)位置最差，景觀較少的房源，而且不通車庫的。其位置較好的房源均在4000以上。銷售情況分析目前可售房源不多，實際銷售率79%左右。從剩余房源中可以看出多低樓層，西邊套，大面積為主。重點個案5——御景國際競爭樓盤概況31競爭樓盤概況市場競爭小結(jié)第二部分市場競爭32區(qū)域競爭細(xì)分區(qū)域住宅市場價格水平樓盤名稱價格水平城市明珠均價3800元/㎡左右凱旋城均價3580元/㎡世紀(jì)康城多層價格均價3700-3800元左右小高層均價4000左右。領(lǐng)世郡價格區(qū)間4150-5000元/㎡左右整體均價在4560元/㎡左右御景園多層均價3700、小高層均價4000元/㎡目前區(qū)域住宅均價范圍集中在3700-4000元/㎡左右；其中小高層、高層住宅價格比多層貴200元/㎡左右；多層帶電梯房源銷售就挨個較高，均價在4500元/㎡左右。33區(qū)域競爭細(xì)分區(qū)域住宅市場的均價范圍樓盤名稱物業(yè)類型城市明珠多層凱旋城在售多層世紀(jì)康城多層、小高層領(lǐng)世郡南側(cè)電梯多層、小高層御景園純粹小高層住宅產(chǎn)品類型主要以多層為主，已經(jīng)出現(xiàn)帶電梯多層住宅隨著土地的日益稀缺，小高層、高層住宅日益增多目前，區(qū)域內(nèi)排屋、別墅類產(chǎn)品存在市場空白34區(qū)域競爭細(xì)分區(qū)域住宅市場的戶型面積范圍樓盤名稱戶型面積城市明珠94-114㎡左右的2房、117-145㎡的3房主力為114㎡2房、122㎡3房凱旋城二房在105-110平方米、三房在120-160平方米主力105平方的二房128平方的三房世紀(jì)康城二房在80平方米之間三房在104-166平方米之間四房屋184-190主力110-120㎡三房領(lǐng)世郡三房：135-200㎡之間御景園二房在85-100平方米之間三房在110-132平方米之間沿河的房屋150-1702房戶型集中在90-120㎡，3房戶型集中在120-160㎡戶型不夠精細(xì)化，120-160㎡，甚至更大的戶型只做三房戶型布局過于單一，功能性、實用性不強35第三部分客戶分析區(qū)域客戶分析36區(qū)域客戶分析以首次置業(yè)及改善型需求為主，投資成分較少。向上--城區(qū)向下--周邊區(qū)私人企業(yè)主個體工商戶富裕人群初次置業(yè)－改善需求公務(wù)員、企事業(yè)單位銀行、律師、it、建筑、等高收入行業(yè)中產(chǎn)階層主流客群37目標(biāo)客戶特征消費者家庭結(jié)構(gòu)及年齡構(gòu)成：消費者年齡25-45歲為主，基本是三口之家，少數(shù)的新婚家庭及三代同堂。消費者家庭經(jīng)濟狀況：大多數(shù)消費者家庭年收入在8-15萬之間，擁有私人汽車的比例也達(dá)到20%，周村還是具有一定數(shù)量的高收入家庭的。置業(yè)類型：以二次及以上置業(yè)者為主首次置業(yè)為輔，且大部分為自住型需求，置業(yè)類型中投資比例較少。購買意向：周村目前需求的三房的比例較大，面積集中在90-130平方米，；需求兩房的比例其次，面積集中在80-110平方米。38第四部分項目定位戰(zhàn)略分解項目定位總體戰(zhàn)略39四個象限：1：區(qū)域不成熟、市場競爭不激烈2：區(qū)域不成熟、市場競爭激烈3：區(qū)域成熟、市場競爭激烈4：區(qū)域成熟、市場競爭不激烈立標(biāo)桿資源取勝同質(zhì)化成本控制概念化個性定制創(chuàng)新化市場細(xì)分2134突破方向區(qū)域成熟度區(qū)域競爭度項目總戰(zhàn)略項目戰(zhàn)略模型一般的房地產(chǎn)項目是根據(jù)項目所處的區(qū)域采取響應(yīng)的營利模式第一象限中的資源指的是項目所面臨的所有外資源：發(fā)展機會、市政規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)機會、自然資源等房地產(chǎn)項目常規(guī)運行通道區(qū)域特征營利模式立標(biāo)桿同質(zhì)化創(chuàng)新化概念化資源取勝成本控制市場細(xì)分突出個性第一象限第二象限第三象限第四象限40項目總戰(zhàn)略及其詮釋項目總戰(zhàn)略項目突破方向：成本控制打造低總價產(chǎn)品打造高性價比產(chǎn)品嚴(yán)格控制產(chǎn)品成本項目價格低于競爭對手控制產(chǎn)品面積和價格，控制總價項目產(chǎn)品品質(zhì)≥競爭對手通過戶型優(yōu)化，提高使用面積通過環(huán)境打造提高居住品質(zhì)通過局部創(chuàng)新提升項目檔次項目總戰(zhàn)略：低總價高性價比戰(zhàn)略41第四部分項目定位戰(zhàn)略分解項目定位總體戰(zhàn)略42精準(zhǔn)的客戶定位戰(zhàn)略戰(zhàn)略分解以客群的經(jīng)濟收入和購買能力為界定導(dǎo)向以客群的特征行為為價值導(dǎo)向以客群的區(qū)域為營銷導(dǎo)向以客群的需求為產(chǎn)品導(dǎo)向43中高端客戶階層的來源及行為特征分析中高端客群Action（活動）平時工作時間比較有規(guī)律周末休息通常和家人、朋友一起休閑、聚會晚上會有一些應(yīng)酬，出入餐飲、娛樂場所Interest（興趣）注重生活品質(zhì)，喜歡體驗一些提高生活檔次的東西注重提升個人素質(zhì)：看書、閱讀新聞信息、進(jìn)修，以開闊視野，把握時代脈搏Opinion（觀點）看重面子，要求小區(qū)和房子的形象要好孝敬父母，但通常不和父母同住家庭責(zé)任感較強，看中子女的教育看中朋友以及和朋友之間的交往，拓展關(guān)系網(wǎng)，跟風(fēng)現(xiàn)象明顯，愿意同住在一個小區(qū)戰(zhàn)略分解客戶來源：以周村的改善型置業(yè)客戶為主；周邊和其他區(qū)域的改善型客群為輔44中低端階層客戶來源及行為特征分析中低端階層客戶分析Action（活動）平時上班，時間有嚴(yán)格規(guī)律平時和周末在附近區(qū)域休閑、娛樂Interest（興趣）喜歡健康運動：游泳、打球、旅游喜歡和朋友一起出去聚會、交流Opinion（觀點）追求時尚、流行的東西要求周圍的配套滿足日常生活的需要客戶來源：周村的初次置業(yè)者戰(zhàn)略分解45周村市民階層的劃分客戶階層的劃分是一個動態(tài)的過程，劃分標(biāo)準(zhǔn)和人群的變化會隨收入水平變化而逐漸變動；客戶階層的比例不等于實際購房客戶的構(gòu)成比例，一般來講，越是收入高的客戶，其人群在市場的購房比例越高；收入水平僅僅是衡量客戶階層的一個最基本的方式，事實上對客戶階層的劃分還將結(jié)合收入方式、家庭結(jié)構(gòu)、年齡特征等因素。周村市民階層金子塔分析圖中端中高端富家庭年收入30萬以上頂端產(chǎn)品的消費者中低端家庭年收入15-30萬中高端產(chǎn)品的主力消費階層家庭年收入10-15萬中價位樓盤的主力消費力量低端家庭年收入6-10萬中低價位經(jīng)濟型樓盤的主要消費力量家庭年收入6萬以內(nèi)基本無住宅消費力量戰(zhàn)略分解46項目客戶的初步界定中高端客群和中低端客群是周村房地產(chǎn)市場的主要消費力量，也是區(qū)域市場爭奪最為激烈的兩個客戶群體；對以上兩類客戶進(jìn)行詳細(xì)研究將有助于我們進(jìn)一步明確客戶定位、產(chǎn)品應(yīng)對策略及項目整體的開發(fā)戰(zhàn)略。戰(zhàn)略分解中端中高端富豪中低端低端對客戶的初步界定，有利于更準(zhǔn)確鎖定競爭對手，研究項目地塊資源與之先天方面的差異，研究競爭對手的產(chǎn)品優(yōu)劣勢，從而找出市場的空白點和機會點，合理運用差異化策略，制定項目開發(fā)戰(zhàn)略。排屋客群多層、小高層客群家庭年收入15-30萬中高端產(chǎn)品的主力消費階層家庭年收入6-15萬中低價位經(jīng)濟型樓盤的主要消費力量47市場競爭戰(zhàn)略模型分析市場挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略核心綱要：改進(jìn)同質(zhì)化產(chǎn)品，有品質(zhì)的明顯飛躍創(chuàng)新市場空白產(chǎn)品，引領(lǐng)區(qū)域市場潮流提出新的營銷理念，引導(dǎo)市場需求我們的市場競爭戰(zhàn)略：市場挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略戰(zhàn)略分解48第四部分項目定位戰(zhàn)略分解項目定位總體戰(zhàn)略49項目整體定位項目定位精工品質(zhì)：區(qū)別當(dāng)?shù)卮址判彤a(chǎn)品，講究先進(jìn)的園區(qū)規(guī)劃、優(yōu)良建筑品質(zhì)、精細(xì)化實用戶型。江南韻味:運用南方房地產(chǎn)開發(fā)理念，導(dǎo)入富有江南韻味的園林景觀造景理念，打造更加適合居住的綠色生態(tài)社區(qū)。國際花園社區(qū)：以國際化的視野，打造具有周村跨時代意義的現(xiàn)代化標(biāo)桿社區(qū)。精工品質(zhì)、江南韻味的國際花園社區(qū)50本項目戶型面積和比例建議高層、多層功能配比上初步為：二房占35%，（大，小）三房占50%，四房占15%。面積配比為：二房為75—85平米，小三房為90—120，大三房為125—140平米，四房為140——160平米。戶型建議產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（平方米）容積率在同類產(chǎn)品的比例疊排、聯(lián)排四房、五房180-2001.0占地40畝，2.5萬㎡多層住宅三房、四房90-120、120-140、140-1601.5占地約30畝，100%，3萬㎡左右小高層、高層二房、三房、四房75-85、90-120、120-1401.8占地約70畝，15萬㎡51規(guī)劃建議疊院、聯(lián)排：戶型180-200㎡200-250㎡，總建筑面積約2.5萬㎡，200套左右。小高層、高層區(qū)：戶型75