房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制制度第一章總則第一條目的與依據(jù)為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理流程，提高項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力，保障項(xiàng)目投資收益的實(shí)現(xiàn)和企業(yè)資產(chǎn)的安全，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)及公司內(nèi)部管理規(guī)定，特制定本制度。本制度旨在建立健全項(xiàng)目全生命周期的風(fēng)險(xiǎn)控制體系，明確各參與方的職責(zé)，確保項(xiàng)目開發(fā)過程的順利進(jìn)行。第二條適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括但不限于住宅、商業(yè)、辦公、綜合體等各類物業(yè)形態(tài)的開發(fā)。項(xiàng)目從投資決策階段開始，直至項(xiàng)目竣工交付及后續(xù)的物業(yè)管理初期介入，均應(yīng)遵循本制度的規(guī)定。公司各部門、各參建單位及相關(guān)人員在項(xiàng)目開發(fā)全過程中的風(fēng)險(xiǎn)控制活動(dòng)，均受本制度約束。第三條基本原則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)遵循以下原則：1.全面性原則：風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)覆蓋項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)及所有參與主體，實(shí)現(xiàn)全過程、全方位、全員的風(fēng)險(xiǎn)管理。2.主動(dòng)性原則：風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)以預(yù)防為主，主動(dòng)識(shí)別潛在風(fēng)險(xiǎn)，提前制定應(yīng)對(duì)預(yù)案，變被動(dòng)應(yīng)對(duì)為主動(dòng)管理。3.審慎性原則：在項(xiàng)目決策和實(shí)施過程中，應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行審慎評(píng)估，充分考慮最壞情況下的影響，確保決策的穩(wěn)健性。4.權(quán)責(zé)對(duì)等原則：明確各部門及相關(guān)人員在風(fēng)險(xiǎn)控制中的職責(zé)與權(quán)限，確保責(zé)任落實(shí)到人，獎(jiǎng)懲分明。5.動(dòng)態(tài)適應(yīng)性原則：風(fēng)險(xiǎn)因素具有動(dòng)態(tài)變化的特點(diǎn)，風(fēng)險(xiǎn)控制體系應(yīng)具備靈活性和適應(yīng)性，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展和外部環(huán)境變化及時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。第二章組織機(jī)構(gòu)與職責(zé)第四條風(fēng)險(xiǎn)控制領(lǐng)導(dǎo)小組公司成立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制領(lǐng)導(dǎo)小組，由公司主要負(fù)責(zé)人任組長，分管工程、營銷、財(cái)務(wù)、法務(wù)等工作的領(lǐng)導(dǎo)為副組長，各相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的最高決策機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)包括：1.審定公司項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的重大方針、政策和制度；2.審批重大項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告及重大風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案；3.協(xié)調(diào)解決跨部門、跨項(xiàng)目的重大風(fēng)險(xiǎn)問題；4.監(jiān)督檢查各部門及項(xiàng)目公司風(fēng)險(xiǎn)控制職責(zé)的履行情況。第五條風(fēng)險(xiǎn)管理部門公司指定風(fēng)險(xiǎn)管理部門（或在相關(guān)部門內(nèi)設(shè)立專職風(fēng)險(xiǎn)管理人員）作為風(fēng)險(xiǎn)控制領(lǐng)導(dǎo)小組的日常辦事機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)公司層面的風(fēng)險(xiǎn)控制工作，主要職責(zé)包括：1.組織制定和修訂公司項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制相關(guān)制度和流程；2.指導(dǎo)和監(jiān)督各項(xiàng)目公司及職能部門開展風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估、應(yīng)對(duì)和監(jiān)控工作；3.匯總、分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)信息，定期向風(fēng)險(xiǎn)控制領(lǐng)導(dǎo)小組提交風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告；4.組織開展風(fēng)險(xiǎn)控制培訓(xùn)，提升全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和管理能力。第六條項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部職責(zé)各項(xiàng)目公司（或項(xiàng)目部，下同）是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的直接責(zé)任主體，應(yīng)設(shè)立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理員（可由項(xiàng)目核心管理人員兼任），具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制日常工作，主要職責(zé)包括：1.在項(xiàng)目開發(fā)各階段組織進(jìn)行具體的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估；2.針對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，組織制定并落實(shí)具體的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施和應(yīng)急預(yù)案；3.負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，及時(shí)上報(bào)重大風(fēng)險(xiǎn)事件及處置情況；4.建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)賬，定期進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)回顧與分析，形成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告上報(bào)公司風(fēng)險(xiǎn)管理部門。第七條各職能部門職責(zé)公司各職能部門（如投資發(fā)展部、設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、成本合約部、市場(chǎng)營銷部、財(cái)務(wù)部、法務(wù)部等）應(yīng)根據(jù)其業(yè)務(wù)范圍，在各自職責(zé)領(lǐng)域內(nèi)履行風(fēng)險(xiǎn)控制職責(zé)，包括：1.參與相關(guān)階段的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估，提供專業(yè)意見；2.制定并執(zhí)行本部門業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施；3.配合風(fēng)險(xiǎn)管理部門及項(xiàng)目公司開展風(fēng)險(xiǎn)控制相關(guān)工作，提供必要的信息支持。第三章風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估第八條風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)生命周期，各階段均應(yīng)組織開展針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作。1.投資決策階段：主要識(shí)別政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、土地獲取風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)等。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：主要識(shí)別設(shè)計(jì)方案風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)劃審批風(fēng)險(xiǎn)、地質(zhì)勘察風(fēng)險(xiǎn)、設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)等。3.招投標(biāo)與采購階段：主要識(shí)別招投標(biāo)流程合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)、承包商履約能力風(fēng)險(xiǎn)、材料設(shè)備質(zhì)量與供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、合同條款風(fēng)險(xiǎn)等。4.工程建設(shè)階段：主要識(shí)別工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、安全生產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、施工進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、成本控制風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)場(chǎng)管理風(fēng)險(xiǎn)、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等。5.市場(chǎng)營銷與銷售階段：主要識(shí)別市場(chǎng)競爭風(fēng)險(xiǎn)、銷售價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、營銷策劃風(fēng)險(xiǎn)、客戶投訴與維權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、銷售資金回籠風(fēng)險(xiǎn)等。6.竣工交付與運(yùn)營階段：主要識(shí)別竣工驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)、交付標(biāo)準(zhǔn)風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理銜接風(fēng)險(xiǎn)、保修責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別可采用文件審查、歷史數(shù)據(jù)分析、專家訪談、頭腦風(fēng)暴、SWOT分析、現(xiàn)場(chǎng)勘查等多種方法相結(jié)合的方式進(jìn)行，確保風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)識(shí)別的全面性和準(zhǔn)確性。第九條風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)從風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性（概率）和一旦發(fā)生可能造成的影響程度兩個(gè)維度進(jìn)行評(píng)估，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。1.可能性評(píng)估：結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、行業(yè)經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目具體情況，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率進(jìn)行定性（如高、中、低）或定量分析。2.影響程度評(píng)估：從經(jīng)濟(jì)損失、工期延誤、質(zhì)量安全、品牌聲譽(yù)、法律合規(guī)等多個(gè)方面，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后可能造成的影響，同樣進(jìn)行定性或定量分析。3.風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)確定：根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)可能性和影響程度的組合，將風(fēng)險(xiǎn)劃分為不同等級(jí)（如重大風(fēng)險(xiǎn)、較大風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、輕微風(fēng)險(xiǎn)）。公司應(yīng)制定統(tǒng)一的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)和矩陣。4.風(fēng)險(xiǎn)排序與優(yōu)先級(jí)：根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排序，確定風(fēng)險(xiǎn)控制的優(yōu)先順序，重點(diǎn)關(guān)注高等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過程應(yīng)有詳細(xì)記錄，并形成《項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估報(bào)告》。第四章風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與控制措施第十條風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略針對(duì)評(píng)估確定的各類風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)和項(xiàng)目具體情況，選擇適宜的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略：1.風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避：對(duì)于發(fā)生可能性高且影響程度大的風(fēng)險(xiǎn)，通過改變項(xiàng)目計(jì)劃、方案或放棄某些項(xiàng)目活動(dòng)以完全避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。2.風(fēng)險(xiǎn)降低：采取積極的措施降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性或減輕風(fēng)險(xiǎn)造成的影響程度。這是最常用的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，包括技術(shù)措施、管理措施、組織措施等。3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移：通過合同條款、保險(xiǎn)、外包等方式，將風(fēng)險(xiǎn)的全部或部分影響轉(zhuǎn)移給第三方承擔(dān)。如購買工程一切險(xiǎn)、將專業(yè)工程分包給有經(jīng)驗(yàn)的承包商等。4.風(fēng)險(xiǎn)承受：對(duì)于一些影響較小或發(fā)生概率極低的風(fēng)險(xiǎn)，在權(quán)衡成本效益后，決定主動(dòng)接受風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的后果，并預(yù)留相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。第十一條主要風(fēng)險(xiǎn)控制措施各階段應(yīng)結(jié)合具體風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定并落實(shí)相應(yīng)的控制措施：1.投資決策階段：加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研與政策研究，進(jìn)行充分的可行性論證，審慎選擇地塊，建立科學(xué)的投資決策機(jī)制。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)單位，加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程中的多方評(píng)審（包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合規(guī)性），嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃審批流程，重視地質(zhì)勘察工作。3.招投標(biāo)與采購階段：規(guī)范招投標(biāo)行為，嚴(yán)格審查承包商和供應(yīng)商的資質(zhì)、業(yè)績和信譽(yù)，完善合同條款，明確雙方權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任。4.工程建設(shè)階段：建立健全工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)管理體系，加強(qiáng)施工過程監(jiān)督與巡檢，嚴(yán)格控制工程變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，做好進(jìn)度計(jì)劃管理和成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控，制定應(yīng)急預(yù)案并定期演練。5.市場(chǎng)營銷與銷售階段：進(jìn)行精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品策劃，制定靈活的營銷策略和價(jià)格體系，加強(qiáng)銷售團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，規(guī)范銷售行為，確保銷售資金及時(shí)回籠，妥善處理客戶關(guān)系。6.竣工交付與運(yùn)營階段：嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行竣工驗(yàn)收，確保交付產(chǎn)品符合合同約定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，做好與物業(yè)公司的交接，建立高效的客戶投訴處理機(jī)制和保修服務(wù)體系。第十二條風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案對(duì)于重大及較大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)制定專項(xiàng)的《風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案》，明確風(fēng)險(xiǎn)描述、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、應(yīng)對(duì)策略、具體措施、責(zé)任部門/責(zé)任人、完成時(shí)限、所需資源、監(jiān)控指標(biāo)等內(nèi)容。方案應(yīng)具有可操作性，并經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)控制領(lǐng)導(dǎo)小組審批后實(shí)施。第五章風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與預(yù)警第十三條風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制項(xiàng)目公司及各職能部門應(yīng)建立日常風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制，對(duì)已識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)、應(yīng)對(duì)措施的執(zhí)行情況及效果進(jìn)行持續(xù)跟蹤和監(jiān)督。1.風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)賬管理：項(xiàng)目公司應(yīng)建立《項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)賬》，詳細(xì)記錄風(fēng)險(xiǎn)信息、評(píng)估結(jié)果、應(yīng)對(duì)措施、責(zé)任人、當(dāng)前狀態(tài)、處理進(jìn)展等，并動(dòng)態(tài)更新。2.定期風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告：項(xiàng)目公司應(yīng)定期（如每月或每季度）對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行分析總結(jié)，形成《項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告》，上報(bào)公司風(fēng)險(xiǎn)管理部門。公司風(fēng)險(xiǎn)管理部門匯總后，向風(fēng)險(xiǎn)控制領(lǐng)導(dǎo)小組匯報(bào)。3.關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)（KRI）監(jiān)測(cè)：針對(duì)關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，設(shè)定可量化的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，通過日常數(shù)據(jù)收集和分析，監(jiān)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢(shì)。第十四條風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)達(dá)到或超過預(yù)設(shè)閾值時(shí)，及時(shí)發(fā)出預(yù)警信號(hào)。1.預(yù)警信號(hào)分級(jí)：根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的緊急程度和嚴(yán)重程度，預(yù)警信號(hào)可分為不同級(jí)別（如紅色、橙色、黃色預(yù)警）。2.預(yù)警響應(yīng)：一旦發(fā)出預(yù)警信號(hào)，相關(guān)部門及責(zé)任人應(yīng)立即啟動(dòng)相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案或采取緊急處置措施，并按規(guī)定程序上報(bào)。3.預(yù)警解除：當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制，預(yù)警條件消除后，應(yīng)及時(shí)解除預(yù)警狀態(tài)，并記錄處置過程和結(jié)果。第十五條風(fēng)險(xiǎn)事件處置對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件（事故），應(yīng)立即啟動(dòng)應(yīng)急響應(yīng)，采取以下措施：1.應(yīng)急處置：迅速組織力量，控制事態(tài)發(fā)展，防止損失擴(kuò)大。2.原因調(diào)查：查明事件發(fā)生的直接原因和根本原因，明確責(zé)任。3.損失評(píng)估：對(duì)事件造成的損失進(jìn)行評(píng)估。4.整改措施：針對(duì)事件原因，制定并落實(shí)整改措施，防止類似事件再次發(fā)生。5.報(bào)告與記錄：按照規(guī)定程序向上級(jí)報(bào)告事件情況，并對(duì)事件處置全過程進(jìn)行詳細(xì)記錄存檔。第六章監(jiān)督與改進(jìn)第十六條風(fēng)險(xiǎn)控制監(jiān)督檢查風(fēng)險(xiǎn)控制領(lǐng)導(dǎo)小組及風(fēng)險(xiǎn)管理部門應(yīng)定期或不定期對(duì)各項(xiàng)目及職能部門的風(fēng)險(xiǎn)控制工作開展監(jiān)督檢查，主要內(nèi)容包括：1.風(fēng)險(xiǎn)控制制度的執(zhí)行情況；2.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的全面性與準(zhǔn)確性；3.風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施的落實(shí)情況及有效性；4.風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)賬的建立與更新情況；5.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)告的及時(shí)性與真實(shí)性。監(jiān)督檢查結(jié)果應(yīng)作為對(duì)相關(guān)部門及人員績效考核的依據(jù)之一。第十七條風(fēng)險(xiǎn)控制審計(jì)公司內(nèi)部審計(jì)部門應(yīng)將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制作為審計(jì)工作的重要內(nèi)容，在項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)或竣工后進(jìn)行專項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)審計(jì)，評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的整體效果，提出改進(jìn)建議。第十八條持續(xù)改進(jìn)公司應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)控制體系的持續(xù)改進(jìn)機(jī)制：1.經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：定期組織對(duì)已完成項(xiàng)目或階段性工作的風(fēng)險(xiǎn)控制經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，形成案例庫。2.制度評(píng)審與修訂：根據(jù)內(nèi)外部環(huán)境變化、監(jiān)管要求更新、項(xiàng)目實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及審計(jì)結(jié)果，定期對(duì)本風(fēng)險(xiǎn)控制制度及相關(guān)流程進(jìn)行評(píng)審和修訂，確保其適用性和有效性。3.文化建設(shè)：通過培訓(xùn)、宣傳等多種方式，培育全員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，營造重視風(fēng)險(xiǎn)管理的企業(yè)文化氛圍。第十九條責(zé)任追究對(duì)于在風(fēng)險(xiǎn)控制工作中