xx地產(chǎn)重慶有限公司設計部2014年美鄰項目設計管理后評估總目錄一、項目概況二、設計管理評估三、各專業(yè)評估（一）建筑（二）景觀（三）安裝四、設計變更評估五、報建外聯(lián)評估

美鄰項目位于江北區(qū)海爾路161號，項目總用地面積40226m2（約60.34畝），建設用地面積32150m2，容積率2.71、建筑密度21.28%、綠地率35.5%。規(guī)劃竣工復核總建筑面積94210.21m2（報建規(guī)劃批準面積93738.5m2），其中：住宅建筑面積76671.10m2、公建10036.06m2、配套793.48m2、停車庫6689.59m2、其它19.98m2，由5棟高層住宅及部分臨街商業(yè)用房組成，住宅共1051戶。小區(qū)配建有物管用房、居委會、消防控制中心、保安室等；停車位320個，車行道長約555m，面積約2220m2，各種管道總長度5047m，公共活動架空層461.03m2；1~6#樓均配備日立品牌電梯，其中銷售編號1#樓住宅部分和辦公部分各配備2部，銷售編號2~6#樓每棟住宅各配備2部，小區(qū)設有邊界和各樓棟單元出入口的安防管理系統(tǒng)；設有公共廁所1間、廣場2處、羽毛球場1處、兒童游樂場2處、健身設施3處。

本項目于2005年取得用地開發(fā)權，2008年開始建筑設計、2010年底完成建筑施工圖，2011年5月開工、2012年10月主體封頂、2013年2月開盤、2013年8月取得竣工備案、2013年9月交付業(yè)主。一、項目概況建設工程技術經(jīng)濟指標對比一覽表計算口徑規(guī)劃口徑房管口徑

項目建設工程規(guī)劃許可證建設工程竣工規(guī)劃核實確認書房產(chǎn)面積竣工測算備注建設用地面積（㎡）321503215032150

居住戶數(shù)（戶）104910511051

居住人口（人）335733633363

總建筑面積（㎡）93738.594210.2196781.71

其中地上建筑面積（㎡）87030.4681802.0284436.88

地下建筑面積（㎡）12317.7112408.1912344.83

1、居?。īO）76488.4276671.179311.99

其中1）計容面積（㎡）76488.4276671.1

2、配套用房（㎡）780.3793.48637.37

3、公建（㎡）商業(yè)9881.610036.065688.38

辦公4277.28

4、車庫（㎡）5694.285795.695835.71

5、設備用房893.9893.9947.33

6、其他（門衛(wèi)室、架空層）（㎡）019.9883.65

總計容建筑面積（㎡）88115.8381802.02

容積率2.712.55

建筑密度21.28%21.28%21.28%底層占地6882.59綠地率30.50%35%35%35%停車位（個）320320320

其中①室外135122122

②室內(nèi)185198198

建筑高度（層）18-2418-2418-24

目錄

（一）設計計劃管理（二）設計單位管理（三）設計質(zhì)量管理

（四）材料設備選型定板管理

（五）面積管理（六）資料管理

（七）外聯(lián)報建管理

（八）部門間協(xié)作

二、設計管理評估（一）設計計劃管理在美鄰建筑設計階段，從目前保存的資料來看公司沒有項目總控計劃，也沒有設計和報建專項計劃；在施工階段，以工程為主制定了項目總控計劃，以合約為主制定了合約采購計劃，但無設計專項計劃。計劃制定部門和相關業(yè)務部門缺乏溝通，加上其他方面的因素，計劃的執(zhí)行準確率低，最后變成依據(jù)工程現(xiàn)場進度分階段制定專項工作計劃。在專項設計采購中，根據(jù)項目進度實行按單采購的計劃管理方式，一單一事，由設計部提計劃，合約部負責采購。在采購過程中，經(jīng)常發(fā)生因流程等因素使一個采購花幾個月時間，采購周期長，當定標時設計介入的時間就滯后了，嚴重影響了工期和專業(yè)間的配合。在設計的過程中，對設計單位完成成果的時間節(jié)點一般按照合同規(guī)定要求進行管理，設計中間成果一般能按約定時間提交，但因內(nèi)部審批次數(shù)多、修改版本多，往往導致設計最終成果提交時間滯后。在施工過程中，設計單位出具變更變更的時間偏長，加上公司內(nèi)部審批流程也長，設計變更的時效性差，往往影響現(xiàn)場施工進度。美鄰設計單位的采購沒有建立起有效的篩選和評定體系，設計資源匱乏、對設計資源的利用無長遠規(guī)劃、專業(yè)部門主導意見不足、無二次設計的合約規(guī)劃和預算費用，設計單位的設計水平和服務配合意識參差不齊、設計合同對設計成果和后期配合質(zhì)量的賞罰不明?？傮w來說，缺設計單位資源、缺設計的合約規(guī)劃、對二次設計單位的采購重視不夠，嚴重影響設計的質(zhì)量和進度。設計單位的工作從頭到尾，貫穿項目策劃、設計、施工、驗收等全過程，選擇水平高、服務好的設計單位對項目的開發(fā)建設尤為重要。鑒于美鄰的經(jīng)驗教訓，對設計計劃作如下建議：1、對設計單位的合作應進行戰(zhàn)略和長遠考慮，由設計部和有關部門共同建立公司的各類設計單位分級管理的資源庫系統(tǒng)，2、由設計部和相關部門共同擬定設計專項計劃和報建專項計劃，3、改善設計成果評審和設計變更審批方式和流程，加強對設計完成節(jié)點控制，4、重視二次設計，二次設計盡量單獨采購專業(yè)單位有償實施。

（二）設計單位管理美鄰項目主要的設計合作單位包括勘察、測繪、土建、各專項設計等共17家，通過該項目與以上設計單位合作有以下問題值得總結：

美鄰項目主要設計合作單位列表編號合作單位設計工作范圍備注1四川煤田地質(zhì)一三七總公司地質(zhì)勘察

2機械工業(yè)第三設計研究院土建部分方案~施工圖設計

3重慶泰格石油天然氣有限公司燃氣兩頭線美鄰段遷改施工圖設計4重慶道合園林景觀規(guī)劃設計有限公司景觀設計

5重慶同拓低碳節(jié)能技術開發(fā)有限公司節(jié)能優(yōu)化設計

6重慶川儀樓宇自動化有限公司弱電自能化設計

7重慶大鳥環(huán)境藝術設計有限公司樣板房、銷售中心、公區(qū)精裝修設計

8重慶市大秦環(huán)保治理工程有限公司生化池二次設計設計+施工，設計免費9重慶雷士帝爾照明泛光照明設計施工單位付設計費10渝州工程勘察設計技術服務中心施工圖第三方審查

11重慶奧維爾建材有限責任公司門窗二次設計設計免費12重慶中法供水有限公司供水二次設計單一來源13重慶燃氣集團股份有限公司江北分公司供氣專項設計14重慶北源電力工程設計有限公司供電專項設計15重慶市欣榮土地房屋勘測技術研究所房屋面積測繪16重慶市勘測院地形和管線測量、建筑面積測繪17重慶英特建筑裝飾設計工程有限公司辦公室裝修設計1、建設周期偏長

該項目土建設計由機械工業(yè)第三院從2008年初至2010年底歷時2年完成，到2013年8月項目竣工驗收，設計配合周期達5年。一方面由于設計院人才流動頻繁，原設計項目負責人、主要專業(yè)設計師在項目開工時已經(jīng)更換了2次，造成后續(xù)設計人員對原設計方案和細節(jié)了解不足，容易形成同一專業(yè)的前后矛盾和專業(yè)間漏項缺項；大大降低了圖紙的質(zhì)量和準確性；另一方面由于地方政策變化，要求設計不斷進行大的修改和調(diào)整，建筑主體外立面就進行了兩次較大的修改，最終導致圖紙錯、漏、碰、缺等質(zhì)量問題較多。建議今后施工圖設計出圖與開發(fā)節(jié)奏一致，按期或按組團出圖。2、服務配合意識薄弱

該項目建設周期長，很多設計單位在后期施工階段配合服務跟不上，如設計變更不及時、現(xiàn)場服務時間和次數(shù)不夠，設計和審圖單位相互推卸責任，拖延了現(xiàn)場施工的進度安排。建議今后設計單位盡量選擇與行業(yè)標桿企業(yè)長期合作的單位，對設計和審圖單位的后期服務進行量化考核，建立設計單位的中間預警和更換機制。3、專項設計采購滯后該項目景觀、泛光照明、裝修、智能化、水電氣訊等設計啟動時間滯后，一方面造成專業(yè)間錯、漏、碰、缺等質(zhì)量問題較多，另一方面也嚴重影響了現(xiàn)場施工進度、施工質(zhì)量和成本。建議有關部門做好設計單位采購的合約規(guī)劃，專項設計盡量提前介入，專業(yè)間加強設計配合。4、設計修改量大數(shù)量多美鄰建筑施工圖完成后因外立面就進行了2次較大的修改，對門窗、節(jié)能等也進行了大的變更，既影響了施工進度和建造成本也影響了施工圖的準確性。景觀施工圖也因成本原因進行了一次大的修改。建議今后在設計前做好項目的定位和建造標準，如確實需要進行大的修改，應根據(jù)合同規(guī)定和市場行業(yè)標準及時與設計院補簽設計合同。

（三）設計質(zhì)量管理由于我司歷史原因，在美鄰前期設計階段，設計部基本沒有配備專業(yè)工程師，設計成果的質(zhì)量完全取決于設計單位的水平和職業(yè)素養(yǎng)，沒有建立起有效的事前和事中控制機制。在美鄰項目建設過程中，設計部各專業(yè)技術人員依然配備不足、專業(yè)不齊，但仍然發(fā)現(xiàn)了不少設計方面的問題，有些對銷售和造價有較大影響的并不影響主體結構施工的問題通過設計變更進行了修改如門窗材料更換、節(jié)能保溫優(yōu)化、陽臺防水等，有些影響主體施工對功能或舒適性有一定影響的問題就保留了原設計如1號樓附1樓的層高不足、5號樓的商業(yè)消防設計等?？傮w來說，美鄰的設計質(zhì)量管理主要是在事后施工階段通過嚴格管理設計變更得以實施的，設計前期階段對設計質(zhì)量管理不是很到位。目前，設計部的各專業(yè)技術人員已陸續(xù)到崗，在今后的項目設計管理中我們應做到以下三階段的控制：①事前控制—根據(jù)營銷、成本、工程的需求在各設計階段整理詳細的設計任務書、配置標準提交設計單位。②事中控制—在各設計階段過程中嚴格按照設計任務書要求對照檢查設計單位的中間成果，專業(yè)工程師對照審查要點追條審圖，并組織工程、成本部、設計等多方對圖紙進行會審。③事后工作—在施工圖出圖后，積極配合工程部做好設計技術配合，嚴格控制各種設計變更，對設計變更的原因要進行多方調(diào)查研究，對設計變更的方案要進行多方案論證，確定最可靠和最經(jīng)濟的變更方案，控制設計變更的數(shù)量和金額。在中維·美鄰項目建筑設計階段，公司沒有建立材設備料選型定板的制度，所有土建材料的材料設備選型在后期施工中得以完善。在景觀、裝修、智能化、光彩等二次設計時，公司已建立了材料設備選型定板的管理制度，設計部負責做好材料設備的選型計劃，組織相關部門參加選型定板報公司領導審批后封樣，封樣材料移交相關部門。在此過程中，總體來說執(zhí)行的非常好，但也存在材料設備選型定板計劃性不足、專業(yè)人員缺乏使得部分材料特別是設備類的材料的技術參數(shù)無法準確確定、有關部門提供材料的資源庫有限和信息閉塞、選定材料與目標成本有差距、封樣材料有丟失、進場材料與封樣材料有出入、各部門在材料選型定板中的權責不明確或多頭管理、有的部門在甲供材料的選型定板過程中有越權辦事等問題。有鑒于此，建議今后做好以下方面的工作：1、嚴格遵守公司的材料選型定板制度、各部門按規(guī)定權責辦事并明確主管部門，2、提前做好材料設備的選型定板計劃和技術參數(shù)，3、對施工單位或供貨單位的進場材料設備應組織相關部門共同檢查比對驗收，4、相關部門建立分類分級的材料設備供應庫并及時更新分享，5、相關部門建立封樣材料存放的庫房。

（四）材料設備選型定板管理

（五）面積管理目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門對建筑面積有幾個不同的計算口徑，如規(guī)劃建設部門有總建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積、計容建筑面積等術語，房管部門有建筑面積、共有建筑面積、套內(nèi)面積、產(chǎn)權面積等術語，而國土部門有建設總面積、計價建筑面積、地上建筑面積、地下建筑面積，與前兩個部門口徑差異更大，計算規(guī)則也不一致。開發(fā)企業(yè)一般有建安面積、可售面積、贈送面積等說法。它們之間既相互聯(lián)系又有區(qū)別，合理的利用好各種計算規(guī)則將有益于提高項目的利潤，對房地產(chǎn)行業(yè)的設計人員來說是非常重要。在項目面積預測階段，通過報建公關，將項目臨街原設計的開敞陽臺的施工圖全改為封閉陽臺并得到規(guī)劃部門蓋章確認，之后房管局的面積測繪單位就按全面積計算封閉陽臺，從而增加可售面積3128.56m2，按建面6000元/m2的價格計算，為公司增加純收入約1877萬元。在規(guī)劃驗收階段，通過報建努力，將292.92m2的超規(guī)劃指標的建筑面積納入驗收，按增加面積部分的工程造價10%接受行政處罰繳納罰金4.22萬元后作為銷售面積并可辦理產(chǎn)權，按建面6000元/m2的價格計算，為公司增加純收入約171萬元。因國土局的面積計算規(guī)則主要是按土地級別和建筑用途作為計算計價面積的依據(jù)，從而決定是否補交土地出讓金。不論地上建筑面積還是地下建筑面積均作為計價建筑面積，都需要交土地出讓金，同時國土局對地上地下建筑的認定標準不同，同一項目按建筑性質(zhì)分別計算土地出讓金。在國土驗收階段，美鄰項目因超規(guī)模補交土地出讓金123萬元。但由于報建工作扎實，江北區(qū)國土分局對項目進行了大力支持，將以國土口徑計算增加1920.46m2商業(yè)和配套建筑與住宅建筑進行了沖抵，為公司節(jié)約59.5萬元的土地出讓金。面積是開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟效益的載體，熟悉各個管理部門的面積計算規(guī)則并做出針對性的方案和應對策略是設計管理部門的必備功，現(xiàn)設計部已初步建立起面積管理的相關制度，今后在其它項目中會加強同銷售、成本的銜接配合，做好成本控制、增加合理收益。

（六）資料管理設計和報批報建檔案資料的有效歸類管理對項目建設非常重要。項目報建資料（項目前期取得的各項證件、各階段相關主管部門的審查批復文件）的分類整理存檔，對后續(xù)報建驗收工作非常重要。項目設計成果（各階段設計文本、圖紙、變更）的分類整理存檔，對報建工作、保證現(xiàn)場施工質(zhì)量進度和竣工結算等工作都非常重要。美鄰項目的由于設計、報建、施工時間跨度比較長，部門人員流動等原因，設計和報建資料管理有以下幾點問題需要總結：1、大部分資料沒有建立起有效的歸檔體系；2、前期報建取得主管部門的審查批復文件在移交后部分原件遺失；3、由于項目進行了幾次較大的修改，設計圖紙版本較多，沒有對各階段的電子版圖紙進行分類整理，而紙質(zhì)圖紙存放位置不足；4、圖紙收發(fā)已建立起登記管理制度，但需要更有系統(tǒng)性；5、部門內(nèi)對項目設計咨詢服務類合同沒有進行系統(tǒng)性的整理歸檔；6、建議在以后的項目中我們應及時對各項資料進行整理、歸檔并建立臺賬進行管理，對紙質(zhì)圖紙要安排專用位置存放并建立。下面是目前設計部建立的資料分類和歸檔管理構架。①按設計階段分投標方案文本概念方案文本正式方案文本方案階段初設階段施工圖階段施工階段竣工驗收階段報建版實施版設計變更修改圖紙竣工圖報建版實施版報建版實施版初設文本及圖紙正式施工藍圖、施工圖審查合格書報建版實施版（1）設計圖紙管理②按專業(yè)分建筑設計各階段成果建筑結構水、暖、電景觀設計各階段成果裝飾設計各階段成果二次深化設計各階段成果壟斷行業(yè)專項設計各階段成果測繪、地質(zhì)勘察設計成果地形，管網(wǎng)測繪圖地勘報告、房屋面積測繪報告銷售中心樣板房、精裝房（若有）公共區(qū)域門窗、欄桿生化池、節(jié)能、弱電智能化、車位劃線、泛光照明、導視等供水、供電、燃氣、有線電視市政、人防①按專業(yè)分（2）設計變更管理土建安裝景觀裝飾二次深化設計②按變更原因分設計優(yōu)化設計圖紙交底設計缺陷現(xiàn)場調(diào)整營銷調(diào)整③按變更金額分增加金額減少金額按實結算市政、人防報批報建資料分類（3）報批報建資料管理規(guī)劃用地條件函國有土地使用證(項目證)項目投資備案證建設用地規(guī)劃許可證許可證及用地紅線附圖建筑方案設計審查意見函規(guī)劃意見函及消防、人防、園林、市政、環(huán)保等單位的并聯(lián)審批意見函建筑初步設計批復建委批復及消防、人防、防雷、園林、市政、環(huán)保等單位的并聯(lián)審批意見函施工圖審查備案憑證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證商品房預售許可證建設工程竣工備案證土地權屬登記審核結果通知書房地產(chǎn)權證（國土大證和房產(chǎn)大證）含各專項驗收合格書設計咨詢服務合同分類（4）設計咨詢服務合同管理勘察設計類地形、管網(wǎng)測繪合同地質(zhì)勘察合同建筑設計合同方案階段初設~施工圖階段市政、人防設計合同（若有）景觀設計合同裝飾設計合同各類二次深化設計合同門窗、欄桿、生化池、節(jié)能、弱電智能化、車位劃線、泛光照明、導視等各類專項設計合同供水、供電、燃氣、通訊等報批報建類土地出讓合同場地內(nèi)管線遷改合同規(guī)劃放線測量合同房屋面積測繪合同

（七）外聯(lián)報建管理外聯(lián)報建的性質(zhì)比較特殊，對項目的順利推進具有十分重要的作用，有很多工作協(xié)調(diào)難度大，需要花小錢辦大事，報建人員既需要了解各部門的政策又需要掌握一定的專業(yè)知識。在開發(fā)建設前期，一方面公司沒有制定外聯(lián)報建專項計劃、沒有政策和費用支持，另一方面報建人員對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程報建事項和流程缺乏經(jīng)驗，對各主管部門流程不夠熟悉，對報建各環(huán)節(jié)的前后關聯(lián)性缺乏邏輯性思考，對各相關主管部門間的報建缺乏系統(tǒng)性考慮和安排，變通和公關技巧不足，缺乏展業(yè)技術人員的支持。但在項目備案竣工驗收階段，外聯(lián)報建通過周密計劃，合理穿插安排各部門的驗收介入時間，尤其是彈性安排了規(guī)劃、消防、市政、園林等的驗收時間，把現(xiàn)場驗收和資料驗收分開，先安排資料驗收提前介入，大大縮短了整個工程的竣工備案的時間。經(jīng)過美鄰項目后，建議外聯(lián)報建工作應做好以下工作：1、系統(tǒng)地梳理項目開發(fā)全過程的報建流程和制定專項計劃、找出重要關鍵節(jié)點和難點2、就階段性報建工作制定單項計劃，3、公司應在政策和財務費用上給與支持，4、報建人員應準確記錄報建過程中遇到的問題，并客觀真實地反饋給公司領導作為決策依據(jù)，5、報建人員應分項目做好資金和物資臺賬管理，6、加強報建人員的專業(yè)知識培訓和專業(yè)支持，7、提前做好與各主管部門的溝通協(xié)調(diào)，8、穿插安排好各主管部門的介入時間節(jié)點，9、在驗收階段合理安排資料驗收和現(xiàn)場驗收的不同時間介入點。（八）部門間協(xié)作1、設計部與銷售部，共同做好產(chǎn)品定位項目市場定位是否準確決定了一個地產(chǎn)項目的成敗。美鄰項目設計前期的市場定位是比較準確的，因此該項目銷售情況較好。但也有值得總結的地方，如銷售編號5號樓全部設計為建面34㎡左右的單間配套并且二次改造余地小，共356套，雖然面積小總價低，但目前銷售去化速度不理想，如果按可改造成經(jīng)濟酒店類型考慮可能銷售形勢會不同；另外銷售編號3號樓的5號戶型建面143㎡左右，面積大總價高，且一戶有3個衛(wèi)生間，戶型不太合理也與整體定位有出入，該戶型成為了銷售難點。今后在項目的設計過程中，設計部應從項目策劃、定位、戶型、面積、配置標準等角度充分加強與銷售部溝通，以提高今后產(chǎn)品的溢價和在市場上的競爭力。2、設計部與成本部，共同做好成本管理設計階段設計部應與成本部進行溝通配合，有關部門一同做好設計配置標準和目標成本，在設計各階段把好圖紙關、同成本部一道做好動態(tài)和目標成本的管理，必須將設計階段的項目成本鎖定在項目目標成本以內(nèi)。施工階段涉及到的設計變更應結合成本部的動態(tài)成本管理，若設計變更會引起重大的成本變化，應及時與成本部溝通并按公司流程上報總部審批。3、設計部與合約部，共同做好界面管理在項目前期我部應協(xié)同合約部根據(jù)項目的具體情況制定與設計和報建相關的合約采購計劃，并在采購過程中及時提供準確的技術資料。為避免專業(yè)間的交叉出現(xiàn)重復或遺漏，在設計采購階段配合合約部做好各專業(yè)間的界面劃分與配合事項的界定。在項目設計和建設過程中，設計部應做好材料、設備選型技術資料并及時提供給合約部進行采購。4、設計部與工程部，共同做好落地管理設計部負責提供圖紙，工程部負責現(xiàn)場施工管理，因此設計部必須有良好的服務意識，為工程部提供及時、有效、高水平的技術資料及技術支持，如各專業(yè)的施工圖及各種變更。設計部相關人員必須對所負責的項目進行跟進，勤下工地，積極主動地去發(fā)現(xiàn)問題。工程部相關人員必須積極配合設計管理人員，將設計意圖及設計思想反映到工程中去。同時設計部和工程部應加強溝通，對急于趕工期又必須變更的事項，設計和相關部門的專業(yè)人員要及時進行溝通并盡快確認變更內(nèi)容報領導同意后出具設計變更。此項目因現(xiàn)場調(diào)整產(chǎn)生了大量的設計變更，設計變更流程長耽誤時間多，既增加了設計部門的工作量也降低了現(xiàn)場施工變更調(diào)整的時效性和施工單位的積極性，非常不利于現(xiàn)場的施工組織管理，往往后期造成既要給足施工單位費用又耽誤了現(xiàn)場工期。建議今后公司恢復在行業(yè)內(nèi)廣泛應用的“技術洽商單”。設計部在設計階段做好材料的選型定板，在確定施工單位后移交給工程部，工程部應認真落實材料進場審批流程，對各工序應安排施工單位制作施工小樣后與設計部共同確定后再發(fā)范圍實施。

三、各專業(yè)評估

（一）建筑結構

目錄

1、設計制圖管理類

2、規(guī)劃設計類

3、平面設計及其功能

4、節(jié)點設計類

5、立面設計類

6、安全隱患類

7、空間利用優(yōu)化類

8、小結

1、設計制圖管理類

參考依據(jù)：建筑工程設計文件編制深度規(guī)定(2008年版)

重慶市建設工程初步設計審查要點(2010年版)

09J801_民用建筑工程建筑施工圖設計深度圖樣(高清)

xx地產(chǎn)重慶有限公司2013制度匯編

設計單位：機械工業(yè)第三設計研究院

后評估范圍：由于項目周期較長，先后從2008年到2012年，前期方案設計及初步設計已經(jīng)通過審查并取得相應的批文，本次后評估工作主要針對施工圖設計階段至項目交房階段。

施工圖建筑專業(yè)圖紙內(nèi)容：建筑施工圖總說明、材料裝修一覽表、門窗大樣、門窗表、節(jié)能專篇、節(jié)能大樣、保溫示意范圍圖、建筑平立剖、戶型大樣、廚房衛(wèi)生間詳圖、樓梯間詳圖、電梯間詳圖、節(jié)點大樣、墻身大樣。

建施圖各子項均有深度不夠的情況，部分部位、節(jié)點無設計圖紙，導致設計變更增加，與景觀、裝修等專業(yè)的工作界面不清晰，具體情況如下：

總平面：缺門衛(wèi)、圍墻、擋墻（4號樓與5號樓之間、4號樓與6號樓之間、7號車庫出口處）設計圖；

1號樓：無各戶型標準層放大平面圖，1號樓商業(yè)背立面，側(cè)立面無圖；

2號樓：無各戶型標準層放大平面圖，架空層內(nèi)立面圖表達不清晰；

3號樓：無各戶型標準層放大平面圖，入戶、架空層內(nèi)立面圖表達不清晰；

4號樓：無各戶型標準層放大平面圖，入戶、架空層內(nèi)立面圖表達不清晰；

5號樓：無各戶型標準層放大平面圖，5號樓商業(yè)背立面無圖，5號樓辦公用房、商業(yè)樓梯無大樣圖；

6號樓：無商業(yè)背立面、側(cè)立面圖，無樓梯樓梯大樣圖、電梯間大樣圖、缺少部分位置的節(jié)點大樣；

7號樓：無裸露部分的外立面圖、車庫出地面坡道及擋墻無詳圖。

其他：局部缺少節(jié)點詳圖，特別是關于地下部分，地下和地上部分脫縫處缺防水處理的節(jié)點詳圖。

2、規(guī)劃設計類

問題總圖缺設計子項：門衛(wèi)室分析機三院設計無門衛(wèi)室?guī)讉€子項，前期報建手續(xù)完成后，后續(xù)施工過程中來后補門衛(wèi)室，使得驗收時候規(guī)劃對這幾項進行了超面積處罰總結從方案階段審圖中嚴格把關，做到不漏項、缺項1號樓旁門衛(wèi)室主入口門衛(wèi)室5號樓旁門衛(wèi)室人行道做在草坪上，加汀步解決通行。問題設計漏項類分析5號樓旁邊小區(qū)出口周界圍墻、出入口門禁系統(tǒng)為土建、景觀基本基本完工后，補充的設計?？偨Y在設計階段應將各分部分項工程考慮周全、盡量避免后補設計。問題戶型朝向問題分析3號樓大戶型銷售不理想，從總圖來看其中一標準戶朝向并不是最佳，有優(yōu)化空間總結大戶型考慮優(yōu)化到視野開闊或者面向中庭景觀開敞的朝向，從本項目設計來看可以將有圖紅色圈注大戶型優(yōu)化到工程2號樓的西南角問題戶型朝向問題分析5號樓南北面戶型雖然差別不大，但是南面的戶型為封閉陽臺，按實測面積計算南面戶型套內(nèi)面積大于北面戶型，按規(guī)范計算使用南戶使用面積卻小于北面戶型。對銷售、業(yè)主的購買心理和入住產(chǎn)生了影響。總結在前期方案中對每個戶型賣點進行梳理和優(yōu)化，充分評估各個戶型的優(yōu)劣點，為后續(xù)的銷售、交房工作順利開展做好事前評估、準備。木質(zhì)乙級防火門問題建筑樓棟編號問題分析由于5號樓為一類高層綜合樓，消防檢測單位檢測時候，要求商業(yè)裙房二、三層從原來的玻璃門帶窗整改為乙級防火門，導致樓梯間的采光、商業(yè)品質(zhì)降低，影響了使用舒適度?？偨Y5號樓商業(yè)裙樓部分（藍色）與高層住宅部分（紅色）脫開，分別單獨編子項和樓棟號，商業(yè)裙樓部分定性只是多層公共建筑，可以降低消防等級。問題小區(qū)車行道寬度問題分析項目西側(cè)為小區(qū)車行道和消防通道，地面停車位均布置于車行道兩側(cè)。但車道寬度絕大部分地方只有4米，若按照垂直道路停車的方式布置小型車位，車道凈寬需6米，按照垂直道路停車的方式布置微型車位，車道凈寬需4.2米。按現(xiàn)行設計，會有停車不便的隱患?？偨Y方案階段加強審圖，梳理地面停車位尺寸、車道凈寬是否滿足停車要求。車道4米車道兩側(cè)均布置垂直停車位問題配套設施布點問題分析美鄰配套設施包含：商業(yè)、物管用房、居委會、車庫管理房、消防控制室、辦公、垃圾收集點等。個別設施布點有優(yōu)化空間：居委會位于5號樓住宅正下方，面朝北側(cè)中庭，致使相鄰南側(cè)辦公只能單面采光；原垃圾收集點布置于3、4號樓之間，后續(xù)施工階段向規(guī)劃局申請變更優(yōu)化至項目西南角?？偨Y在方案階段，梳理和分析各配套設施布點優(yōu)劣點，做好事前評估和優(yōu)化。居委會垃圾收集點問題地面停車位布置問題分析根據(jù)現(xiàn)場情況，對地面車位進行了優(yōu)化變更，盡量做到人車分流，但個別車位位置偏大或者偏小，個別停車位離建筑外墻較近，對停車和住戶帶來一定的影響?？偨Y景觀設計提前介入，與項目規(guī)劃方案設計做好互碰工作，提前梳理和優(yōu)化地面停車位位置、停車位與周邊環(huán)境的關系。部分停車位過長停車位離建筑過近問題消防撲救面登高場地問題分析目前項目消防撲救面登高場地設計占地面積較大，超過規(guī)范規(guī)定的下限，給項目景觀實施帶來不利?？偨Y在方案階段，梳理消防總圖設計，盡量按照規(guī)范下限進行設計，減小對景觀的面積損失和影響。消防撲救登高場地《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB50045-952005版4.1.7高層建筑的底邊至少有一個長邊或周邊長度的1/4且不小于一個長邊長度，不應布置高度大于5.00m、進深大于4.00m的裙房，且在此范圍內(nèi)必須設有直通室外的樓梯或直通樓梯間的出口。（無論是建筑物底部留一長邊或1/4周邊長度，其目的要使登高消防車能展開工作，所以在布置時要考慮這一基本要求。）4.3.4消防車道的寬度不應小于4.00m。消防車道距高層建筑外墻宜大于5.00m，消防車道上空4.00m以下范圍內(nèi)不應有障礙物。4.3.5盡頭式消防車道應設有回車道或回車場，回車場不宜小于15m×15m。大型消防車的回車場不宜小于18m×18m。

消防車道下的管道和暗溝等，應能承受消防車輛的壓力。盡端路盡端路問題流線設計問題分析項目總體流線設計較為合理，景觀設計也優(yōu)化了交通流線。局部存在不合理的地方：5號樓商業(yè)屋頂花園由于管理需要，本是為了作為商業(yè)使用的屋頂，考慮小區(qū)圍合管理需要，盡端樓梯間出屋面門上鎖，所以該區(qū)域打通通道給小區(qū)使用。由于此區(qū)域是盡端路，不能形成環(huán)道，降低了該區(qū)域利用價值，并容易出現(xiàn)衛(wèi)生和安全的死角?？偨Y應充分結合景觀，考慮環(huán)道設計，避免出現(xiàn)盡端路。問題配套體育設施、兒童娛樂設施布點問題分析由于場地限制情況，羽毛球場離兒童游戲設施較近，雙方使用有一定安全隱患?？偨Y方案階段應充分考慮各體育設施、兒童娛樂設施的布點問題，后續(xù)設計階段充分結合景觀設計進行優(yōu)化和調(diào)整。布置點位距離較近

3、平面設計及功能類

1600問題居建平面功能布局和空間尺寸問題分析美鄰住宅共計1051套，其中建面小于60㎡為423套，建面60到90㎡為196套，大于建面90㎡為432套。戶型存在的主要問題有2點：1.部分戶型套內(nèi)面積大，但戶型內(nèi)各房間尺寸偏小，舒適度欠佳；2.部分戶型內(nèi)交通空間較大，不緊湊；3.部分房間尺寸雖夠，但入住后使用、家居布置不便?？偨Y在方案階段，對戶型的優(yōu)劣點逐一梳理，對能優(yōu)化的及時優(yōu)化，由于各種原因不能優(yōu)化的做好提前評估。該房型套內(nèi)面積55.80㎡，為1房戶型。臥室開間進深較小，使用舒適度差5號樓10號房該房型套內(nèi)面積104.90-106.65㎡，為2.5房戶型?？蛷d開間大，院館和臥室尺寸小，影響使用。客廳開間4200，院館開間2700，并且客廳與院館隔墻為剪力墻，不可改造，次臥尺寸3100X2550,部分樓層主臥為一步封閉陽臺，增大了套內(nèi)面積，也增加了建造成本。3號樓01號房4號樓04號房該房型套內(nèi)面積55.80㎡，為1房戶型.客廳電視墻1600，使用不方便。4號樓C戶型（即銷售2號樓4號房）由前期定位發(fā)生改變，從精裝房改為毛坯房，導致客廳電視墻過段，影響使用。從精裝房改為毛坯房以后，由于施工單位已按精裝房標準進行施工，使得后續(xù)階段整改有困難，交房后只有由業(yè)主自行修改。問題公建平面功能布局和空間尺寸典型問題分析室內(nèi)凈高過低，室內(nèi)進深過大，采光欠佳等問題。總結在方案階段，對公建功能布局和空間尺寸逐一梳理，對能優(yōu)化的及時優(yōu)化，由于各種原因不能優(yōu)化的做好提前評估，盡量避免面積過大的房間單邊采光通風，不利于今后裝修和使用。1號樓吊2層5號樓1層該層辦公用房與居委會相鄰，居委會面向北側(cè)中庭，辦公用房面向南側(cè)道路，辦公用房進深約19米，單面采光，采光較差。19000179003000物管用房位于1號樓吊層，單面采光，但是該位置管線集中，除去梁高、設備管線后，凈高不足2200，使用不便。問題商業(yè)平面設計典型問題分析1,5,6號樓商業(yè)為平層商業(yè)，設計未考慮預留煙道，未考慮今后商業(yè)多種經(jīng)營業(yè)態(tài)的可能性，使得今后商業(yè)做餐飲，廚房會使用不便?？偨Y在設計前做好商業(yè)定位，并考慮商業(yè)多種經(jīng)營業(yè)態(tài)的可能性，如果有餐飲，應預留煙道。典型平層商業(yè)平面典型躍層商業(yè)平面5,10號房兩戶入戶門外開，影響公共走道人行交通（因為是防火門，必須外開）。按照規(guī)范理解，可以優(yōu)化設計合并合用前室，使得5，10號戶型改為普通門，并且合用前室可以減少一個風井，增大開窗面積問題入戶門和前室問題分析5號樓5，10號戶型入戶門外開影響走道人行交通。按照規(guī)范理解，可以將兩個前室合并為一個，使得5，10號戶型門內(nèi)開（如圖所示）總結在方案設計，特別是戶型設計階段，充分理解現(xiàn)行規(guī)范，特別是防火規(guī)范：《建筑設計防火規(guī)范》、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》，在規(guī)范允許的條件下，盡量滿足和方便功能使用。問題前室問題分析5號樓電梯前室自然采光通風面效果不理想，窗戶被防火門擋住使用效果受影響?？偨Y按照規(guī)范理解，可以將兩個前室合并為一個，取消圖示風井后，增大窗戶大小。正壓送風井、平開窗04156900（軸線距離）問題車庫出入口問題分析5號樓車庫出入口緊鄰南側(cè)道路，而車庫出入口軸線距離6900mm，單邊車道不足3000mm，致使車輛轉(zhuǎn)彎時容易損壞車庫門禁系統(tǒng)，使用帶來隱患。總結軸線距離留8100mm左右，這樣能保證雙向車道的單邊車道凈寬大于3000mm，并且為兩車道之間預留收費崗亭提供了空間。具體可按照《汽車庫建筑設計規(guī)范》JGJ100-98第4.1.6條執(zhí)行。坡道的最小寬度問題車庫出入口問題分析7號樓車庫設計考慮為2個出入口，每個出入口考慮為雙向雙行，結合專業(yè)車位劃線公司設計后，車庫改為單向單行。單行出口位于3-4號樓之間，容易產(chǎn)生噪音和汽車尾氣，也對小區(qū)業(yè)主帶來一定影響。總結在施工圖設計甚至方案、初設階段可結合專業(yè)劃線公司的意見和建議對設計進行優(yōu)化，坡道的最小寬度

4、節(jié)點設計類

問題室內(nèi)外界面處理分析a.個別樓棟如5號樓：土建和環(huán)境界面處理不夠精細，土建、裝修、景觀工作界面不夠清晰；b.個別樓棟架空層與室外高差較小，或者無室外散水，如遇暴雨，有可能會有雨水滲入，污染架空層地坪?？偨Ya.加強小區(qū)各樓棟出入口的細節(jié)處理，各專業(yè)施工圖設計做好配合工作，特別是加強各專業(yè)分工界面的細節(jié)設計；b.如果做架空層并考慮架空層活動休息平臺，應明確是否做散水，做外露的散水還是埋于土里的散水，并且明確平臺與室外的高差關系，建議高差考慮150mm-300mm。架空層平臺與室外高差小，無室外散水。外露散水標準圖集做法埋土內(nèi)散水標準圖集做法界面處理不夠精細問題室內(nèi)外界面處理分析a.5號樓辦公用房入口無室內(nèi)外高差；b.門帶窗全部落地；c.白色外墻面全部落地，導致后續(xù)使用中由于長期日曬雨淋，有損壞和污染門帶窗、外墻面的隱患。總結a.在項目開工前，加強土建施工圖圖紙與景觀施工圖圖紙“互碰”檢查，認真梳理各項標高的可實施性，避免此類現(xiàn)象發(fā)生；b.玻璃門不滿足《住宅設計規(guī)范》6.6.5條規(guī)范要求，需加350mm護門板；玻璃窗底部應砌100-200磚墻擋水、擋灰。c.直接去室外地坪接觸面建議做300-600高墻裙起保護作用。問題室內(nèi)外界面處理分析a.1號樓商業(yè)用房局部出入口與室外高差過大；b.5號樓商業(yè)用房局部出入口與室外無高差；c.6號樓商業(yè)背面電梯廳一層出入口未設計坡道；d.6號樓商業(yè)背面電梯廳二層出入口與室外高差過小?？偨Y施工圖設計中未考慮細化此類問題的室內(nèi)外標高，導致項目實施后出現(xiàn)室內(nèi)外界面處理出現(xiàn)瑕疵。在設計過程中應與裝修、景觀各專業(yè)仔細計算和核實標高，避免出現(xiàn)上述問題。局部與室外高差過大無室內(nèi)外高差未設計坡道與室外高差過小問題設備專業(yè)界面處理分析市政給水閥門外露，消防主管外露，設計未考慮遮擋設計和美化總結審圖中應對各個專業(yè)圖紙嚴格把關，做好各專業(yè)圖紙“互碰”工作，對于影響外立面或二次裝修的節(jié)點應考慮美化和預留空間。建筑施工圖與結構施工圖，結構施工圖與設備基礎、水、電、暖、衛(wèi)、通等專業(yè)施工圖的軸線、位置（坐標）、標高及交叉點是否矛盾。平面圖、大樣圖之間有無矛盾。問題道路界面處理分析4,5號樓室外環(huán)境與小區(qū)車行道有約150高差，裝修、搬運物品中會有不便。建議設計中考慮在與道路交界處放坡處理。總結圖紙會審時仔細把關，認真分析每個道路節(jié)點的豎向和高差是否合理，并督促設計院在總圖豎向設計從人性化角度出發(fā)進行設計。問題收邊收口界面處理分析原設計圖紙1號樓商業(yè)沿街踏步設計欠妥，在后續(xù)施工過程中與景觀專業(yè)討論和進行優(yōu)化，進行了設計變更，以便商業(yè)門面的使用方便和商業(yè)價值的提升。總結加強審圖，加強小區(qū)各商業(yè)出入口的細節(jié)處理，各專業(yè)施工圖設計做好配合工作，特別是加強各專業(yè)分工界面的細節(jié)設計，提升商業(yè)價值空間，提升商業(yè)形象。原設計圖紙1號樓商業(yè)沿街室內(nèi)外高差設計建成后效果建成后效果問題收邊收口界面處理分析原設計圖紙5,6號樓商業(yè)沿街踏步設計欠妥，在后續(xù)施工過程中與景觀專業(yè)討論和進行優(yōu)化，進行了設計變更，以便商業(yè)門面的使用方便和商業(yè)價值的提升?？偨Y加強審圖，加強小區(qū)各商業(yè)出入口的細節(jié)處理，各專業(yè)施工圖設計做好配合工作，特別是加強各專業(yè)分工界面的細節(jié)設計，提升商業(yè)價值空間，提升商業(yè)形象。原設計圖紙5號樓商業(yè)沿街室內(nèi)外高差設計。原設計圖紙6號樓商業(yè)沿街室內(nèi)外高差設計。建成后效果建成后效果問題收邊收口界面處理分析5，6號樓屋面收邊收口不完善，各專業(yè)界面不清晰，設計圖紙不完善，導致后續(xù)與景觀專業(yè)收邊收口變更增加，施工工期會受到一定影響。總結加強審圖，加強小區(qū)各樓棟出入口的細節(jié)處理，各專業(yè)施工圖設計做好配合工作，特別是加強各專業(yè)分工界面的細節(jié)設計。6號樓商業(yè)背立面缺圖紙，無做法及大樣5號樓商業(yè)背立面缺圖紙，無做法及大樣6號樓商業(yè)屋頂出屋面通風口缺大樣900問題各樓棟出入口雨棚處理分析5號樓出口為混凝土雨棚板，寬度為900，比起其余樓棟的玻璃雨棚，雨棚進深稍顯小。其余樓棟雨棚為二次深化設計。總結如果做混凝土雨棚板，建議住宅入口混凝土雨棚板做到1500，滿足使用功能，結合外立面、建筑風格，強化入口效果；其余輔助房間（樓梯間出屋面、地面、設備房、消防控制室等）可做到900。外挑900砼蓋板間隔布置鋼纖維水蓖。問題車庫截水溝、排水溝問題分析車庫排水溝蓋板做工粗糙，積灰、積渣現(xiàn)象普遍，車庫截水溝損壞總結盡量選用施工簡單、表面平整、實用、牢固的混凝土蓋板。建議設計為砼蓋板間隔布置鋼纖維水蓖。車庫出入口截水溝設混凝土溝壁，車庫內(nèi)排水溝設磚砌溝壁。車庫內(nèi)排水溝位置盡量靠墻設置，避免車輛長期碾壓排水溝蓋板后形成損壞。參考案例問題設計漏項問題分析由于施工圖設計未考慮脫縫處的防水設計，導致5號車庫5-X軸交5-21軸處墻壁有滲水痕跡?？偨Y嚴格把關圖紙，認真梳理圖紙，盡量避免設計漏項、節(jié)點大樣不全。由于施工圖設計未考慮脫縫處的防水設計，導致5號車庫5-X軸交5-21軸處墻壁有滲水痕跡。經(jīng)核實圖紙,無脫縫處防水設計。問題設計漏項問題分析施工圖設計各個專業(yè)圖紙內(nèi)容不對稱，5號樓建筑圖有雨棚板，但未標明材質(zhì)，結構圖無表達?？偨Y督促設計院施工圖設計完善各類節(jié)點（做法、材質(zhì)），對需要二次深化設計的內(nèi)容明確標明，并設計和預埋埋件等，避免出現(xiàn)漏項。5號樓屋頂層建施圖5號樓屋頂層結施圖問題車庫停車位占用通道問題分析車庫停車位占據(jù)設備房疏散門通道，總結臨近設備房處停車位應預留1200寬往疏散口方向的疏散通道。與通道相鄰車位如果受影響，可以減小車位尺寸。問題門窗分格開啟面位置問題分析商業(yè)門帶窗為上懸窗，懸窗開啟位置的高度接近人平均高度，有“碰頭”的隱患，本項目走道較寬，對這一隱患有所減弱?？偨Y建議臨街，人行密集的開窗部位做推拉窗，避免有“碰頭”的隱患，同時更有利于通風。離地高度大于2100的可做懸窗。開窗面部位問題設計節(jié)點類問題分析商業(yè)裙樓實體欄板壓頂污染、涂料開裂現(xiàn)象，影響日后使用和感觀。總結建議實體欄板壓頂用耐臟、耐腐蝕的外墻磚、外墻涂料處理，加強和提高耐久性。外墻文化石踢腳線問題設計節(jié)點類問題分析商業(yè)裙樓實體欄板墻角開裂、空鼓、有損壞，影響日后商業(yè)使用品質(zhì)、感觀。總結初設階段前梳理建造標準，特別是公區(qū)裝修的建造標準，對于本項目建議墻角做150mm踢腳線?，F(xiàn)狀油漆踢腳線問題設計節(jié)點類問題分析5號樓商業(yè)磚砌反坎過高，日后裝修和使用會有影響?？偨Ya.該處為露臺位置，頂部無雨棚，露臺易積水，建議項目設計階段考慮雨棚，或者為商業(yè)設預埋件方便今后加設雨棚。b.如不考慮雨棚，建議出屋面的門檻高度同露臺，即屋面降板250～300或做250～300（結構-結構）高的混凝土門檻。即門檻比屋面完成面最高點高50～70，比室內(nèi)高200～250。問題空調(diào)位設計問題分析a.各樓棟屋頂電梯機房無空調(diào)機位，空調(diào)外機擺放于雨棚板上；b.7號樓配電房未考慮空調(diào)機位，根據(jù)電力部門要求需加設空調(diào)，加設空調(diào)后，冷凝水管引至車庫排水溝排水；c.1號樓物管用房雖設計空調(diào)位，但是空調(diào)外機位置未在設計中明確，使用后放置于室外地面;d.首層商業(yè)門面空調(diào)位均設計在商業(yè)入口門正上方，不利于商業(yè)店招的展示，也使得商業(yè)入口門高度減小，削弱了入口的昭示作用，同時空調(diào)位為懸挑結構，結構和構造不夠合理?？偨Ya.雖然空調(diào)機位不是強制性要求，但結合重慶氣候和使用要求應考慮設置空調(diào)并預留空調(diào)機位；b.施工圖設計時應充分與電力部門等單位溝通，了解需求，特別是是否預留空調(diào)位；c.充分考慮空調(diào)外機設置位置；d.考慮在墻角處通高預留空調(diào)機位位置，參照商業(yè)二、三層空調(diào)位設計做法。

5、立面設計類

問題立面節(jié)點處理問題分析原施工圖設計未考慮覆土后景觀完成面的臨空一側(cè)的外維護結構，后由景觀設計單位提供二次深化設計，但由于景觀單位缺少相應設計資質(zhì)，在后續(xù)驗收階段增加了溝通的工作量?？偨Y本項目景觀單位二次深化設計后達到的立面效果較好，但是今后的項目設計，土建設計單位應充分考慮景觀完成面標高，避免設計中出現(xiàn)疏漏。設計院將各部位設計充分考慮周全，如果專業(yè)性太強的部位，可以通過有相應資質(zhì)專業(yè)公司進行深化設計。問題立面分色和色彩問題分析建筑局部分色不夠合理，原來設計圖紙也未表達明確，分色均在施工過程中進行；本項目各住宅樓層分色線可以進一步優(yōu)化?？偨Y建筑外墻分色應做專項研究和設計，做到不漏項、不漏部位；顏色分色部位建議設置在陰角處；分層線色彩盡量選用與外墻色相相近的顏色進行裝飾。1號樓商業(yè)外立面5號樓商業(yè)外立面住宅分層線現(xiàn)狀分層線顏色5號樓商業(yè)外立面修改分層線顏色問題外立面雨水管問題分析部分樓棟雨水管外漏于外立面?？偨Y1.設計盡量考慮隱藏在陰角處，隱蔽部位。2.涂刷為與外墻相近的顏色。住宅外立面雨水管外露住宅外立面雨水管外露住宅入戶大堂處雨水管外露住宅底部裙房處雨水管外露問題商業(yè)立面細節(jié)類問題分析商業(yè)門面和商業(yè)公區(qū)的門或門帶窗較矮，普遍為2100高，從使用角度來說稍顯壓抑，不夠開敞通透?？偨Y建議在商業(yè)門面各入口處、公區(qū)入口處等重要節(jié)點、入口部位，盡量通透，并結合裝修、燈飾的修飾，烘托商業(yè)氛圍，強化商業(yè)展示面效果。

6、安全隱患類

問題安全隱患問題分析a.分戶墻齊平空調(diào)百葉，1號樓相鄰住戶可以相互翻越；b.設計未考慮首層防墜物雨棚，在后期施工階段1號樓二層加設防墜物雨棚，形成了人可以走的通道，有安全隱患?？偨Ya.分戶墻應至少多像外延伸300，防止攀爬；b.設計中充分考慮安全防盜問題。相鄰戶可以翻越相鄰戶可以翻越雨棚可以形成通道雨棚可以形成通道，相鄰戶可以翻越問題安全隱患問題分析3號樓3號房生活陽臺外側(cè)有一處抗震板，并連接了相鄰戶，與相鄰戶生活陽臺、臥室飄窗較近，有安全隱患總結設計中應充分考慮安全防盜問題，對于可以優(yōu)化的抗震板盡量優(yōu)化位置。3號樓3號房問題安全隱患問題分析4號樓入戶雨棚存在安全防盜隱患，2號樓架空層活動場地正上方存在安全隱患、2號樓、4號樓相鄰兩戶抗震板存在安全防盜隱患?？偨Y設計中應充分考慮安全防盜問題，優(yōu)化抗震板、入口空間雨棚、架空層，并加強圖紙分析和審查。

7、空間利用優(yōu)化類

問題局部層高過高問題分析5號車庫出入口處層高較高，浪費了一定空間總結在施工圖設計環(huán)節(jié)仔細把關，結合實際情況，可以通過增設夾層利用該空間。問題樓棟連接部位空間利用問題分析5,6號樓商業(yè)之間按照《建筑設計防火規(guī)范》第6條、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》第4.3條相關規(guī)定，需要斷開，斷開后形成了一未封閉的灰空間?？偨Y在在不影響相關部門驗收的前提下，在驗收通過后可以將這一類的空間充分利用起來。問題架空，上空空間利用問題分析美鄰人行主入口處的1號樓商業(yè)鐘樓二層為一封閉的圍合空間，驗收過后稍加改造可以利用。總結在在不影響相關部門驗收的前提下，在驗收通過后可以將這一類的空間充分利用起來。30003000問題架空層問題分析2、3、4號樓架空層設計為3米，現(xiàn)場感覺稍顯壓抑，可以酌情適當提高架空層高度，有利于架空層和入口的打造。按照現(xiàn)行2012年版《重慶市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》“五、居住建筑底層架空部分凈高大于或者等于3.6米，且僅用于綠化、公共休閑活動空間、公共通道等非經(jīng)營性用途的，其面積不計入計容建筑面積，但計入項目的建筑面積”的理解，只要底層架空部分不含住宅、底商等經(jīng)營性用途的用房，架空層可以做到大于或等于3.6米，如果含有住宅、底商等經(jīng)營性用途的用房，架空層層高不能大于3.6米?？偨Y在建筑高度、建筑指標允許的條件下，盡量考慮做架空層，有利于增加活動空間，增加景觀范圍，強化樓棟入口效果，提升小區(qū)品質(zhì)。

8、小結(1)設計制圖管理類問題總結：建施圖各子項均有深度不夠的情況，部分部位、節(jié)點無設計圖紙，導致設計變更增加，與景觀、裝修等專業(yè)的工作界面不清晰，后評估有一部分內(nèi)容是由于上述原因發(fā)生的。今后項目應加大審圖力度，嚴格按現(xiàn)行相關制圖深度規(guī)劃和要求進行設計管理；

(2)規(guī)劃設計類問題總結：從方案階段開始啟動，對總圖布局、間距、朝向、豎向、綠化、消防、業(yè)態(tài)分布、配套設施分布、擋墻、小區(qū)圍合管理等各方面進行梳理，在公司進行專題討論，收集各部門意見匯總，這一工作應該是持續(xù)性長久性的，直到項目竣工；

(3)平面設計及其功能問題總結：從方案階段開始啟動，對每個戶型優(yōu)劣點、賣點、朝向、空間尺度、裝修改造空間等；商業(yè)、車庫、配套等各個業(yè)態(tài)進行逐一梳理，并請相關部門、代理銷售公司等開專題會進行討論，形成討論成果；

(4)節(jié)點設計類問題總結：對于重點要素的節(jié)點（如防水、立面、收邊收口、材料、節(jié)能、電梯等）加強審圖，避免疏漏，并且從專業(yè)崗位角度加強學習、知識更新、資料收集，加強與設計院、工程部門的溝通；

(5)立面設計類問題總結：加強審圖，立面設計不漏項、不漏部位，立面風格、分色、重點部位應進行專題研究；

(6)安全隱患類問題總結：在方案階段設計院由于結構專業(yè)介入較淺，有可能疏漏抗震板、結構梁等的布置，在建筑圖沒反應出來，應加強這方面的設計管理，督促設計院深化方案圖紙；梳理相鄰戶，戶型與周邊的關系，避免安全防盜隱患；

(7)空間利用優(yōu)化類問題總結：加強梳理樓層層高、標高關系、建筑與場地的標高關系，對于有可能在驗收后可改造使用的空間提出今后可實施的方案。

（二）景觀目錄1、前言2、景觀技術經(jīng)濟指標3、設計過程回顧4、主要問題分析（1）設計風格（2）設計界面（3）總平面布置（4）空間營造（5）交通組織（6）植物配置（7）建構筑物（8）材料（9）安裝（10）部品（11）設計配合5、小結811、前言美鄰項目景觀工程已基本結束，從目前的效果來看基本達到了設計和公司定位之要求，平面布置合理、空間劃分靈活而有序、豎向設計緊湊便捷、植物層次分明且富有季相變化，充分利用了有限的場地營造了豐富的具有體驗感和參與感的小天地，示范區(qū)的形象展示、視覺沖擊、精神享受等功能得到充分發(fā)揮?？傮w來說，項目景觀工程沒有突破既定的景觀目標成本，效果和功能、效果和成本、投入和溢價得到了較好的結合。當然，本項目的景觀在設計方面仍有很多問題，通過在施工過程中的設計變更和現(xiàn)場調(diào)整盡量避免了重大問題的產(chǎn)生，也留下一些遺憾。下面，主要針對設計中產(chǎn)生的問題或施工中配合處理的問題進行總結，盡量避免今后再犯同樣的錯誤。

82美鄰項目設計管理后評估2、景觀技術經(jīng)濟指標

中維.美鄰項目總占地32150m2，居住戶數(shù)1051戶，總建筑面積94210.21m2，容積率2.71、建筑密度21.28%、綠地率35%。83中維美鄰景觀設計指標區(qū)域分類面積(m2)總面積(m2)商業(yè)街（5955m2）軟景65433957硬景5301水景49園區(qū)（20872m2）軟景16716硬景6996水景160示范區(qū)（7130m2）硬景約3600其中商業(yè)街約2000軟景約35303、設計過程回顧

2008年11月完成建筑初步設計2010年12月完成第二版建筑施工圖設計2011年5月完成景觀方案設計2011年9月完成景觀施工圖設計2011年12月對示范區(qū)景觀施工圖進行局部修改（喬木配置）2012年8月對園區(qū)景觀施工圖進行局部修改（總圖和施工范圍）84此處水池壓頂和路緣石為圓弧形此處水池壓頂為直邊形陶土磚雖然提色，但與整體色調(diào)有出入4、主要問題分析（1）設計風格

85（2）設計界面86現(xiàn)景觀變更后的1號樓1-H至1-F臺階原建筑設計的1號樓1-H至1-F臺階商業(yè)街門面臺階設計建筑與景觀缺乏配合原設計臺階變更后的臺階①臺階877#地下車庫出入口②地下車庫擋墻及外墻立面887#地下車庫出入口4#樓處新增的車庫擋墻4#樓處車庫外墻由景觀飾面1#樓處車庫出入口全景，新增兩側(cè)擋墻1#樓處車庫外墻由景觀飾面車庫1#出入口新增擋墻7#車庫南側(cè)外墻由景觀飾面7#車庫北側(cè)外墻由景觀飾面車庫2#出入口新增擋墻895#樓大門門廳、2個消防樓梯門廳的地面建筑和景觀均沒有設計，后通過景觀設計變更進行了完善門廳地面無設計門廳地面無設計門廳地面無設計③門廳901#樓柱腳花池和臺階由景觀補充5#樓裝飾柱形成的凹槽5#樓消防樓梯門廳5#樓門廳地面無設計地面無設計91商業(yè)外廊沒有設計裝飾柱的凹槽沒有設計1#原建筑設計的治安室、室內(nèi)外場地高差有600mm多而沒有設置臺階，而治安室外的架空層也沒有相關設計。后期通過景觀變更進行了完善。1#樓原建筑設計的治安室架空層增加的臺階和鋪裝④架空層及通道926#樓消防通道的地面建筑和景觀均沒有設計，后通過景觀設計變更進行了補充完善。無地面鋪裝設計936#樓電梯門廳及6-M至6-H原建筑設計的室內(nèi)外標高是一樣的，但現(xiàn)場實際條件是有150mm到600mm的高差，導致現(xiàn)在電梯門廳外有一步臺階而不能形成無障礙通行，在6-M至6-I之間增加了4步臺階。6#樓目前現(xiàn)狀景觀處理方式增加的臺階和鋪裝無高差高差100⑤室內(nèi)外標高94總平設計的垃圾收集點只有位置而沒有具體的設計，后期通過景觀變更進行了深化。垃圾收集點垃圾收集點無詳圖設計⑥公建配套95為滿足停車位指標而新建的擋墻已有擋墻新增擋墻結構變更增加的擋墻⑦結構擋墻96從5#樓小區(qū)門衛(wèi)室處向外看出入口通道現(xiàn)狀，右側(cè)高切坡位置為規(guī)劃市政道路原規(guī)劃設計的小區(qū)5#樓出入口位置和商業(yè)街寬度占據(jù)市政道路的高切坡待拆遷建筑小區(qū)南出入口18000⑧實施周界97從海爾路向內(nèi)刊5#樓處小區(qū)出入口通道現(xiàn)狀，有點壓抑根據(jù)現(xiàn)場高切坡位置做的小區(qū)出入口道路變更9000小區(qū)出入口高切坡占據(jù)市政道路的高切坡981-5#樓各棟入口均存在此問題，后期景觀進行了設計便跟調(diào)整。原建筑關于2#樓棟入口設計⑨私家花園99中心廣場擁擠的中心廣場中心廣場全景透視圖（3）總平面

①中心廣場100藍色線條表示的及時135個地面停車位，散布小區(qū)的中庭和車行道兩側(cè)，占用最佳位置，嚴重影響小區(qū)的景觀布置和場地的使用效率規(guī)劃的地面停車位位置②地上車位數(shù)量過多1014-5#段道路兩側(cè)均是停車位1#樓進入小區(qū)就是停車位3樓至4樓停車位長度不一4#樓一出門就是停車位102103綠化隔離帶車位離建筑很近車位離建筑很近③減少地上車位數(shù)量并調(diào)整了位置為了滿足車位指標要求在3號樓背面增加的重力式擋墻解決用地和高差問題因修建停車位需要解決高差問題而增加了景觀擋墻為修建停車位新增擋墻為修建停車位新增擋墻104中心廣場1號樓消防撲救面種植的大樹2號樓消防撲救面種植的大樹4000040000撲救面占地蠻大哦，720平多18000105④撲救面美景+大樹+撲救面有沖突的地方原設計的入戶景墻位于撲救面5#樓消防撲救面設計大樹和花池3#樓消防撲救面種植的大樹撲救面的大樹撲救面的花池類似景墻在撲救面已取消106車庫人行出入口地下車庫人行出入口位于主入口和樓棟出入口不合適2號人行出入樓位于主入口通道影響中心廣場布局2號人行出入樓位于主入口通道影響中心廣場布局地下室人行出入口107⑤突出地面的建構筑物通過抬高室外平臺標高現(xiàn)臺階已改為4步，其實在總平階段這個地方原本可以直接放坡也滿足消防小于5%的要求現(xiàn)改為4步臺階，加寬平臺239.00239.90239.30現(xiàn)室外場地坡度小于5%108⑥室內(nèi)外標高銜接室外比室外表高低，為避免室外架空層進入增加了擋墻增加擋土墻防水109增加擋土墻防水3#樓西南角點室內(nèi)外標高高差2.66米4#樓西南角點室內(nèi)外標高高差2.5米4#樓外增加的擋墻解決室內(nèi)外高差增加的擋土墻239.30236.60232.60235.10110建筑設計的消防車道景觀設計的消防車道m(xù)o隱形消防車道消防車道消防車道111⑦消防車道的線形及隱形消防車道消防車道從上下兩個方向看大梯道，全為回填區(qū)域112⑧高回填7400地下車庫5#現(xiàn)實行的人車分流的出入口1#樓處原設計的出入口沒有實行人車分流，小區(qū)內(nèi)也沒有步行系統(tǒng)1#現(xiàn)實行的人車分流的出入口113⑨周界大梯道的疊水非常漂亮壯觀，但平時都沒有運行大草坪的鏡面水，倒影清晰114⑩水景面積小區(qū)核心區(qū)域景觀設計4#樓架空層安裝信報箱后不能做其它用途，面積非常小3#樓架空層在白天開燈光線都較為昏暗，層高偏低較為壓抑2#樓背面兩層挑空的架空層，布置有很多健身器械5#樓架空層與入戶大堂結合，層高4.2米，有儀式感115（4）空間組織5號車行道和建筑的距離很近1號車行道和高切坡的距離很近2號樓車行道和建筑、高切坡的距離很近，轉(zhuǎn)彎半徑9.8米不滿足消防要求116400090001200012000原2號樓架空層下的兒童沙坑兒童沙坑現(xiàn)調(diào)到6號樓屋頂?shù)膬和晨?，周邊還配置有深受兒童喜愛的秋千和跑步機117項目西側(cè)的高切坡?lián)鯄椖勘眰?cè)的高切坡?lián)鯄?18高切坡?lián)鯄ν５能囕v已占用了車行道空間車行道兩側(cè)基本都不知有車位119（5）交通系統(tǒng)

①車行道寬度不足4000從2#到4#樓放通坡，適當提高了原道路坡度從4#到5#樓放通坡，適當降低了原道路坡度120②車行道坡度過陡1100006個邊坡點2#西南角轉(zhuǎn)角處設計時道路與建筑約2米間距2#西側(cè)路邊停車位就在陽臺下面2#西南角道路完成后與建筑實際沒有間距121③車行道與建構筑物間距太小地下車庫人行出入口與樓棟入口沒有便捷的交通聯(lián)系5#樓商業(yè)消防人行出入口與小區(qū)原沒有交通聯(lián)系122④車行道和停車位與棟間聯(lián)系不便北入口到2#樓段沒有人行道，5#-3#樓段人行道和人行道混用中庭形成散步的環(huán)道打通斷頭路123⑤人車分流系統(tǒng)與無障礙設計小區(qū)步行系統(tǒng)缺失的步行系統(tǒng)1-5#樓車行道兩側(cè)基本都布置了車位陡坡布置垂直車位不好停車124⑥停車位尺寸不足125

（6）植物配置126植物配置127主入口衛(wèi)門室的矩管柱子截面250X250@2500偏大4#人行出入口廊架矩管柱子j截面200X100@600太密中心廊架柱子截面250X250@1700H型鋼規(guī)格偏大，太密3#樓人行出入口廊架矩管柱子j截面200X100@1200合適

（7）建筑構筑

①鋼結構

變更前的柱距柱子截面大間距密柱子截面大間距密變更后的柱距2-3#樓的擋墻無肋柱，前面中上植物感觀大不一樣2#樓背面擋墻高達20幾米，離建筑太近，遮天蔽日從1樓入口處往小區(qū)里看就是一堵墻，肋柱密密麻麻，很影響觀感5#樓西側(cè)的樁板式擋墻抗滑樁很刺眼，擋墻上沒有臺地129②結構擋墻

在活動場所和步行道布置的成品座椅很受業(yè)主喜愛4#樓背面對電力井立面進行的裝飾中心廣場的噴泉的圖水口隱藏于景墻之內(nèi)室外洽談區(qū)的坐墻很有設計感130③景墻

隔音玻璃欄桿廊架的頂面用的不是鋼化夾膠玻璃131④安全防護

隔音玻璃欄桿設計立面圖廊架設計玻璃頂平面圖砼路緣石觀感差主要是質(zhì)量問題花崗石路緣石也要看施工工藝一般防腐木容易生油脂，耐候性差EPDM既漂亮又具有很好的耐候性132

（8）材料

花崗石路緣石高低不平砼路緣石，外面刷了層水泥漿，砼路緣石還是可以做好看得變更后的運動場地地面位于4#樓入口處的給水管井蓋，典型的陰陽井蓋，很煞風景車行道上的井蓋由復合材料改為鑄鐵，但比路面底，方形最好133

（9）安裝

①井蓋

唯一一個陰陽井蓋為主入口車行道上的方形鑄鐵井蓋雨水篦子應隱藏在木坐凳下，顏色和位置就成問題了這是電力的檢查井，很高很突兀，也占用了道路4#樓背面對電力井立面進行的裝飾4#樓背面對電力井立面進行的裝飾134這個雨水篦子的位置定得很合適綠地中的下沉式符合井蓋將商業(yè)街上的電力復合材料井蓋更改為下沉不銹鋼井蓋停車位上的井蓋也改為下沉式不銹鋼井蓋，很隱蔽商業(yè)街將電力復合井蓋改為不銹鋼下沉式井蓋水池里的泵坑的井蓋不易看出來3-4#樓段的排水設計3-4#樓段的給水設計3-4#樓段的強電設計135②綜合管網(wǎng)

200多平方米的室外洽談區(qū)照明設計原只有3盞草坪燈，燈具選型不對沿車行道單邊布置，間距約20米偏長，對停車位的照度考慮不足200多平方米的中心廣場只設計有2盞庭院燈，數(shù)量不足兒童沙坑由2#樓架空層遷來，隨之增加庭院燈136③照度

將洽談區(qū)的草坪燈改為的庭院燈將洽談區(qū)的草坪燈改為的庭院燈將洽談區(qū)的草坪燈改為的庭院燈商業(yè)街上的攝像機桿和庭院燈5#樓入口的小區(qū)入口和門禁設計137④智能化設計配合

智能化的攝像頭桿子安裝在樹池，與樹干打架，桿子樣式與燈桿樣式不統(tǒng)一5#樓小區(qū)出入口處道閘和周界圍墻之間還有1米左右的間隙，人行道在門衛(wèi)室處由道路的左側(cè)變到右側(cè)138⑤消防栓與水泵接合器

商業(yè)街上的消防栓非常醒目，但影響廣場的使用。設計圖上的一個小點會影響很大一片因消防很重要，驗收很困難。消防栓和水泵接合器的位置也很重要，但最好不要影響通行和場地使用1#門衛(wèi)室5#樓門衛(wèi)室主入口門衛(wèi)室139⑥門衛(wèi)室的空調(diào)和衛(wèi)生間

增加到計量設備的汀步增加的拖帕池美觀使用140⑦拖帕池等物管必備品

室外填土高于室內(nèi)，室內(nèi)滲水室外填土高于室內(nèi)，室內(nèi)滲水141⑧散水溝和防潮層健身器械的緊固件已開始生銹架空層的乒乓球臺已開始起層游戲塔無法固定，存安全隱患一看就是劣質(zhì)貨142（10）室外部品143配合銷售氛圍的營造（10）設計配合①銷售氣氛營造144限額設計及成本管理②成本管理145③設計落地性146

5、小結

（1）一個好的設計單位。

（2）一個好的專業(yè)工程師。

（3）一個好的目標成本。（4）一個好的溝通協(xié)調(diào)機制。

（5）一個好的施工單位。

（三）安裝目錄1、給排水設計后評估(1)商業(yè)門面給水水表設置優(yōu)化(2)空調(diào)排水系統(tǒng)設計遺漏(3)基坑排水、底層出戶管、排入室外井的標高復核(4)外墻雨水管道布置(5)底層或轉(zhuǎn)換層的管道、層高關系(6)走道消火栓設置(7)樓層消火栓數(shù)量設計(8)室外檢查井的優(yōu)化設置(9)檢查井的砌筑材料選用(10)排水總圖設計(11)室外綜合管網(wǎng)設計

2、電氣設計后評估(1)插座設置標準(2)配電箱內(nèi)空開參數(shù)優(yōu)化(3)安全出口指示燈的設置(4)室外強弱電井設計(5)室外電氣管線設計(6)電纜型號設計(7)泛光照明設計(8)自動火災報警系統(tǒng)設計(9)弱電監(jiān)控設計(10)弱電監(jiān)控總圖設計3、暖通設計后評估(1)配電房設計(2)發(fā)電機房排煙設計(3)設備及管理用房暖通設計(4)水泵房暖通設計1、給排水設計后評估分析（1）商業(yè)門面給水水表設置優(yōu)化問題美鄰1#、5#、6#樓水表原設計在每戶商業(yè)門面衛(wèi)生間內(nèi)分析抄表檢修不方便，不便于物業(yè)管理，施工時進行了設計變更，增加了7.35萬元總結在項目設計階段應注意商業(yè)門面的水表集中布置，方便物業(yè)管理、檢修紅色虛線紅色單線箭頭（2）空調(diào)排水系統(tǒng)設計遺漏①空調(diào)冷凝水系統(tǒng)問題美鄰3#樓陽臺未預留冷凝水排放三通口，部分臥室空調(diào)機位預留地漏浪費，留三通口經(jīng)濟合理。分析未給業(yè)主預留空調(diào)冷凝水排放口，后期業(yè)主空調(diào)冷凝水排放會在主管上自加三通排水，存在堵塞隱患。建議陽臺排水立管與冷凝水立管系統(tǒng)分開?？偨Y空調(diào)冷凝管應預留三通接口，底層應間接排水。無三通排入口三通口②排水系統(tǒng)設計遺漏問題陽臺排水及冷凝水排水管底層未設置間接排水分析未按照《建筑給水排水設計規(guī)范》（見規(guī)范依據(jù)）漏設，未做間接排水，臭氣會通過管道反到冷凝水排放處排出?？偨Y陽臺排水及冷凝水排水管底層應設置間接排水。陽臺排水與冷凝水分開設置，底層間接排水規(guī)范依據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》條文解釋：規(guī)范依據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范》條文解釋（3）基坑排水、底層出戶管、排入室外井的標高復核問題6#樓電梯基坑底標高為228.5，但排水總圖排入井Y-51#（228.3），故基坑