基于DEA模型剖析我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效：效率評估與提升策略一、引言1.1研究背景與意義房地產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟體系中占據(jù)著舉足輕重的地位，是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。自改革開放以來，隨著城市化進程的加速推進，我國房地產(chǎn)業(yè)迎來了迅猛的發(fā)展時期。從拉動投資的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展涵蓋了從土地購置、房屋建設(shè)到相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施配套等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需要大量的資金投入，這直接帶動了建筑、建材、工程機械等眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展。例如，房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，會帶動對水泥、鋼材、玻璃等建筑材料的巨大需求，從而促進這些產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)與發(fā)展。從促進消費的層面分析，購房通常是大多數(shù)家庭一生中最大的消費支出之一，除了房屋本身的購置費用外，還會引發(fā)后續(xù)如裝修、家具購置、家電采購等一系列消費活動，有力地拉動了內(nèi)需。再者，房地產(chǎn)業(yè)在金融市場中也扮演著關(guān)鍵角色，房地產(chǎn)作為重要的抵押物，在銀行信貸中占據(jù)較大比重，其穩(wěn)定發(fā)展對于維護金融體系的穩(wěn)定至關(guān)重要。近年來，房地產(chǎn)上市公司逐漸成為行業(yè)發(fā)展的中堅力量和市場主流。這些上市公司憑借其在資金、技術(shù)、人才、品牌等方面的優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場中占據(jù)著重要份額，對行業(yè)的整體發(fā)展態(tài)勢和走向產(chǎn)生著深遠影響。它們的績效水平不僅直接關(guān)系到公司自身的生存與發(fā)展，也在很大程度上反映了整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀況和競爭力水平，因此備受投資者、監(jiān)管部門、消費者等社會各界的廣泛關(guān)注。然而，當前對于房地產(chǎn)上市公司績效的評價體系和方法尚存在諸多不完善之處。傳統(tǒng)的績效評價方法往往存在主觀性強、隨意性大的問題，難以全面、客觀、準確地反映企業(yè)的真實績效水平，這就使得對房地產(chǎn)上市公司的評價和比較面臨著較大的難度和不確定性，容易誤導投資者的決策以及企業(yè)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃。數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）模型作為一種先進的績效評價方法，為解決上述問題提供了新的思路和途徑。DEA模型是一種基于線性規(guī)劃的多投入多產(chǎn)出效率評價方法，它能夠有效利用企業(yè)的輸入和輸出數(shù)據(jù)，通過數(shù)學規(guī)劃將決策單元投影到DEA前沿面上，通過比較決策單元偏離DEA前沿面的程度來評價它們的相對有效性。該模型無需預先設(shè)定生產(chǎn)函數(shù)的具體形式，也不需要確定各指標的權(quán)重，從而避免了傳統(tǒng)評價方法中由于主觀因素導致的偏差和局限性，能夠更加客觀、公正地評價企業(yè)的績效水平。此外，DEA模型還能夠?qū)Χ鄠€決策單元進行同時評價和比較，不僅可以判斷企業(yè)是否達到了技術(shù)有效和規(guī)模有效，還能夠分析出企業(yè)在投入產(chǎn)出方面存在的問題和改進的方向，為企業(yè)的管理決策提供有力的支持?；贒EA模型來研究我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的績效狀態(tài)，具有十分重要的實際應用價值和理論研究意義。在實際應用方面，對于投資者而言，通過DEA模型對房地產(chǎn)上市公司績效的準確評估，可以為其投資決策提供科學依據(jù)，幫助他們識別出具有投資價值和發(fā)展?jié)摿Φ钠髽I(yè)，降低投資風險，提高投資收益；對于房地產(chǎn)上市公司自身來說，DEA模型的評價結(jié)果能夠讓企業(yè)清晰地了解自身在行業(yè)中的地位和優(yōu)勢劣勢，從而有針對性地優(yōu)化資源配置，改進經(jīng)營管理策略，提高企業(yè)的績效水平和市場競爭力；對于政府監(jiān)管部門，DEA模型的分析結(jié)果有助于其全面掌握房地產(chǎn)行業(yè)的整體運行狀況，制定更加科學合理的產(chǎn)業(yè)政策，引導行業(yè)健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。從理論研究角度來看，本研究有助于豐富和完善房地產(chǎn)企業(yè)績效評價的理論體系，拓展DEA模型在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應用研究，為后續(xù)相關(guān)研究提供有益的參考和借鑒，推動房地產(chǎn)經(jīng)濟理論和績效評價理論的進一步發(fā)展。1.2研究目的與創(chuàng)新點本研究旨在通過運用數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）模型，對我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的績效進行全面、深入且客觀的評價。具體而言，一方面，通過構(gòu)建DEA模型，選取合適的輸入、輸出指標，對房地產(chǎn)上市公司的技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率進行測算，從而清晰地了解各公司在資源利用和生產(chǎn)運營方面的有效性程度，明確各公司在行業(yè)中的績效水平位置。另一方面，深入分析影響房地產(chǎn)上市公司績效的各種內(nèi)外部因素，包括但不限于公司內(nèi)部的資源配置策略、管理水平、技術(shù)創(chuàng)新能力，以及外部的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策法規(guī)變化、市場競爭態(tài)勢等，揭示這些因素與公司績效之間的內(nèi)在關(guān)聯(lián)和作用機制。基于評價和分析結(jié)果，為房地產(chǎn)上市公司提供具有針對性和可操作性的績效改進策略和建議，助力企業(yè)優(yōu)化資源配置，提升經(jīng)營管理水平，增強市場競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；同時，也為政府部門制定科學合理的產(chǎn)業(yè)政策、引導行業(yè)健康發(fā)展提供決策依據(jù)，為投資者的投資決策提供參考，促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和有序發(fā)展。在研究創(chuàng)新點方面，首先在指標選取上，充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)的獨特性和復雜性，不僅選取了傳統(tǒng)的財務指標，如營業(yè)收入、凈利潤、資產(chǎn)總額等，還納入了一些能夠反映行業(yè)特點和企業(yè)核心競爭力的非財務指標，如土地儲備面積、項目開發(fā)速度、品牌價值等。這種綜合考慮財務與非財務指標的方式，能夠更全面、準確地衡量房地產(chǎn)上市公司的績效水平，克服了以往研究中單純依賴財務指標評價的局限性。其次，在模型應用上，將DEA模型與其他相關(guān)分析方法相結(jié)合，如運用相關(guān)性分析篩選指標，利用回歸分析進一步探究影響績效的關(guān)鍵因素，通過這種多方法融合的方式，不僅增強了研究結(jié)果的可靠性和說服力，還拓展了DEA模型在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價中的應用深度和廣度，為后續(xù)相關(guān)研究提供了新的思路和方法參考。1.3研究方法與技術(shù)路線在本研究中，綜合運用了多種研究方法，以確保研究的科學性、全面性和深入性。文獻研究法是研究的基礎(chǔ)。通過廣泛收集國內(nèi)外與房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效評價相關(guān)的學術(shù)論文、專著、行業(yè)報告、政府文件等資料，對現(xiàn)有的研究成果進行系統(tǒng)梳理和深入分析。一方面，了解前人在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價方面所采用的方法、選取的指標以及得出的主要結(jié)論，總結(jié)其成功經(jīng)驗和存在的不足，為后續(xù)的研究提供理論支持和研究思路；另一方面，深入剖析數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）模型的理論基礎(chǔ)、發(fā)展歷程、應用范圍以及在房地產(chǎn)領(lǐng)域應用的相關(guān)研究案例，明確DEA模型在本研究中的適用性和可行性。文獻研究法是研究的基礎(chǔ)。通過廣泛收集國內(nèi)外與房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效評價相關(guān)的學術(shù)論文、專著、行業(yè)報告、政府文件等資料，對現(xiàn)有的研究成果進行系統(tǒng)梳理和深入分析。一方面，了解前人在房地產(chǎn)企業(yè)績效評價方面所采用的方法、選取的指標以及得出的主要結(jié)論，總結(jié)其成功經(jīng)驗和存在的不足，為后續(xù)的研究提供理論支持和研究思路；另一方面，深入剖析數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）模型的理論基礎(chǔ)、發(fā)展歷程、應用范圍以及在房地產(chǎn)領(lǐng)域應用的相關(guān)研究案例，明確DEA模型在本研究中的適用性和可行性。DEA模型構(gòu)建是核心方法。鑒于DEA模型在多投入多產(chǎn)出效率評價方面的獨特優(yōu)勢，本研究將其作為評價我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效的主要工具。在構(gòu)建DEA模型時，首先依據(jù)科學性、系統(tǒng)性、代表性、可操作性等原則，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點和研究目的，精心選取合適的輸入指標和輸出指標。輸入指標涵蓋企業(yè)在運營過程中投入的各類資源要素，如資產(chǎn)總額、員工數(shù)量、土地儲備面積等，以反映企業(yè)的資源投入規(guī)模和結(jié)構(gòu)；輸出指標則選取能夠體現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營成果和效益的指標，如營業(yè)收入、凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等，用于衡量企業(yè)的產(chǎn)出水平和績效表現(xiàn)。然后，運用相關(guān)數(shù)學知識和方法，構(gòu)建基于DEA模型的房地產(chǎn)上市公司績效評價模型，并借助專業(yè)的數(shù)據(jù)分析軟件（如DEAP、MATLAB等）對模型進行求解和分析，從而得出各房地產(chǎn)上市公司的技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率等績效評價結(jié)果。數(shù)據(jù)收集與分析法貫穿研究始終。通過多種渠道收集我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的相關(guān)數(shù)據(jù)，包括從證券交易所官網(wǎng)獲取上市公司的年報數(shù)據(jù)，涵蓋財務報表、經(jīng)營狀況等詳細信息；從房地產(chǎn)行業(yè)研究機構(gòu)的報告中獲取行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)、市場分析數(shù)據(jù)等；利用專業(yè)的數(shù)據(jù)庫（如萬得數(shù)據(jù)庫、國泰安數(shù)據(jù)庫等）收集宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)、政策法規(guī)數(shù)據(jù)等。對收集到的數(shù)據(jù)進行嚴格的篩選、整理和預處理，確保數(shù)據(jù)的準確性、完整性和一致性。運用統(tǒng)計分析方法對數(shù)據(jù)的基本特征進行描述性統(tǒng)計分析，如均值、標準差、最大值、最小值等，以初步了解數(shù)據(jù)的分布情況；采用相關(guān)性分析、因子分析等方法對數(shù)據(jù)進行深入分析，一方面檢驗所選指標之間的相關(guān)性，避免指標之間存在嚴重的多重共線性問題，另一方面提取數(shù)據(jù)的主要特征和公共因子，為DEA模型的構(gòu)建和分析提供更有效的數(shù)據(jù)支持。本研究的技術(shù)路線如下：首先，通過廣泛的文獻調(diào)研，深入了解房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效評價的研究現(xiàn)狀和DEA模型的相關(guān)理論知識，明確研究的切入點和重點。接著，依據(jù)研究目的和房地產(chǎn)行業(yè)特點，精心設(shè)計數(shù)據(jù)收集方案，全面收集房地產(chǎn)業(yè)上市公司的相關(guān)數(shù)據(jù)，并對數(shù)據(jù)進行細致的預處理和分析。然后，基于DEA模型的原理和方法，選取合適的輸入、輸出指標，構(gòu)建房地產(chǎn)上市公司績效評價模型，并運用軟件對模型進行求解和分析，得到各公司的績效評價結(jié)果。隨后，對DEA模型的評價結(jié)果進行深入剖析，結(jié)合實際情況，探討影響房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效的關(guān)鍵因素和內(nèi)在機制。最后，根據(jù)研究結(jié)論，提出針對性的建議和措施，為房地產(chǎn)上市公司提升績效、政府部門制定產(chǎn)業(yè)政策以及投資者做出決策提供科學依據(jù)，并對研究的不足之處進行總結(jié)，展望未來的研究方向。具體技術(shù)路線如圖1-1所示：[此處插入技術(shù)路線圖][此處插入技術(shù)路線圖]二、理論基礎(chǔ)與文獻綜述2.1房地產(chǎn)業(yè)上市公司相關(guān)理論房地產(chǎn)業(yè)上市公司，是指在證券交易所公開發(fā)行股票并上市交易的房地產(chǎn)企業(yè)。這類企業(yè)通過資本市場募集資金，以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理等為主營業(yè)務，其股票在證券市場上供投資者買賣。作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)上市公司具有一些顯著特點。在資金運作方面，具有大規(guī)模資金運作的特征。房地產(chǎn)項目從土地獲取、規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)到市場營銷等各個環(huán)節(jié)，都需要大量的資金投入。以一個中等規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，僅土地購置費用可能就高達數(shù)億元，再加上后續(xù)的建設(shè)成本、營銷費用等，總投資往往在數(shù)十億甚至上百億元。而且項目開發(fā)周期較長，從項目啟動到最終實現(xiàn)銷售回款，通常需要2-3年甚至更長時間，這期間資金持續(xù)投入且回籠緩慢，對企業(yè)的資金實力和資金管理能力提出了極高的要求。從市場影響力來看，房地產(chǎn)業(yè)上市公司的市場影響力較大。這些公司憑借其雄厚的資金實力、先進的技術(shù)和豐富的經(jīng)驗，開發(fā)的項目往往具有較大的規(guī)模和較高的品質(zhì)，在房地產(chǎn)市場中占據(jù)較大份額，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的供需關(guān)系、價格走勢等有著重要的影響。一些大型房地產(chǎn)上市公司在全國多個城市進行大規(guī)模的項目開發(fā)，其樓盤的推出往往會引起市場的廣泛關(guān)注，甚至帶動周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在品牌建設(shè)方面，品牌價值高也是一大特點。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，消費者在購房時往往會高度關(guān)注開發(fā)商的品牌聲譽和信譽度。房地產(chǎn)業(yè)上市公司通常注重品牌建設(shè)，通過長期的優(yōu)質(zhì)項目開發(fā)和良好的服務，積累了較高的品牌知名度和美譽度，品牌成為其重要的無形資產(chǎn)和競爭優(yōu)勢。像萬科、保利等知名房地產(chǎn)上市公司，其品牌在消費者心中具有較高的認可度，消費者往往更愿意購買其開發(fā)的樓盤。房地產(chǎn)業(yè)上市公司在我國經(jīng)濟中發(fā)揮著多方面的重要作用。從拉動經(jīng)濟增長角度，房地產(chǎn)業(yè)上市公司的發(fā)展對我國經(jīng)濟增長具有顯著的拉動作用。一方面，其大規(guī)模的投資和建設(shè)活動，直接帶動了建筑、建材、裝修、家電等上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)每增加1個單位的產(chǎn)出，能夠帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出增加約1.5-2個單位。另一方面，房地產(chǎn)項目的開發(fā)還會促進城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善，如道路、橋梁、水電等配套設(shè)施的建設(shè)，進一步推動了經(jīng)濟的發(fā)展。在促進就業(yè)方面，房地產(chǎn)業(yè)上市公司的業(yè)務涵蓋多個領(lǐng)域，從項目規(guī)劃、設(shè)計、施工到銷售、物業(yè)管理等，每個環(huán)節(jié)都需要大量的勞動力，為社會創(chuàng)造了眾多的就業(yè)機會。不僅包括建筑工人、工程師、設(shè)計師等專業(yè)技術(shù)人員，還包括銷售人員、物業(yè)管理人員等普通勞動者，對緩解就業(yè)壓力起到了積極作用。在推動城市化進程方面，這些公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目，為城市居民提供了大量的住房和商業(yè)、辦公等各類物業(yè)，改善了城市的居住和營商環(huán)境，吸引了更多的人口向城市聚集，加速了城市化進程。同時，房地產(chǎn)項目的開發(fā)也促進了城市的更新和改造，提升了城市的形象和品質(zhì)。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的發(fā)展呈現(xiàn)出一些新的態(tài)勢。在市場規(guī)模方面，整體市場規(guī)模不斷擴大。隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和城市化進程的加速，房地產(chǎn)市場需求持續(xù)增長，房地產(chǎn)業(yè)上市公司的資產(chǎn)規(guī)模、營業(yè)收入和凈利潤等指標都呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的趨勢。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，過去十年間，我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的總資產(chǎn)規(guī)模平均每年以15%-20%的速度增長。在行業(yè)競爭格局上，行業(yè)競爭日益激烈。隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟和市場準入門檻的降低，越來越多的企業(yè)進入房地產(chǎn)市場，市場競爭愈發(fā)激烈。大型房地產(chǎn)上市公司憑借其規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢和資金優(yōu)勢，在市場競爭中占據(jù)主導地位，市場份額逐漸向頭部企業(yè)集中。在政策環(huán)境影響方面，政策環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)上市公司的發(fā)展影響顯著。政府為了促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，出臺了一系列調(diào)控政策，如限購、限貸、限售等政策，以及加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管等措施。這些政策對房地產(chǎn)業(yè)上市公司的市場策略、資金運作和項目開發(fā)等方面都產(chǎn)生了深遠的影響，促使企業(yè)不斷調(diào)整經(jīng)營策略，以適應政策環(huán)境的變化。2.2DEA模型理論基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包絡分析（DEA）模型，是由著名運籌學家Charnes、Cooper等人在1978年，基于Farrell的效率測度理論發(fā)展而來的一種多投入多產(chǎn)出效率評價方法。該模型的基本原理是利用線性規(guī)劃技術(shù)，將決策單元（DMU）的輸入和輸出數(shù)據(jù)進行綜合分析，通過構(gòu)建生產(chǎn)前沿面，來判斷各決策單元是否位于生產(chǎn)前沿面上，從而評價其相對有效性。在DEA模型中，假設(shè)有n個決策單元，每個決策單元都有m種輸入和s種輸出。以第j個決策單元為例，其輸入向量可表示為X_j=(x_{1j},x_{2j},\cdots,x_{mj})^T，輸出向量表示為Y_j=(y_{1j},y_{2j},\cdots,y_{sj})^T。DEA模型通過尋找一組最優(yōu)的權(quán)重系數(shù)v=(v_1,v_2,\cdots,v_m)^T和u=(u_1,u_2,\cdots,u_s)^T，使得每個決策單元的效率評價指數(shù)h_j=\frac{\sum_{r=1}^{s}u_ry_{rj}}{\sum_{i=1}^{m}v_ix_{ij}}最大化，同時滿足所有決策單元的效率評價指數(shù)h_j\leq1。當某個決策單元的效率評價指數(shù)h_j=1時，則認為該決策單元是DEA有效的，即它在當前的生產(chǎn)技術(shù)條件下，實現(xiàn)了投入產(chǎn)出的最優(yōu)配置，不存在投入冗余或產(chǎn)出不足的情況；若h_j\lt1，則說明該決策單元存在改進的空間，處于非DEA有效狀態(tài)。DEA模型有多種常見的形式，其中CCR模型和BCC模型應用較為廣泛。CCR模型，即Charnes-Cooper-Rhodes模型，是DEA模型的基本形式。該模型假設(shè)生產(chǎn)技術(shù)具有規(guī)模報酬不變的特性，通過求解線性規(guī)劃問題，得到的效率值反映的是決策單元的綜合技術(shù)效率（TE），它同時考慮了決策單元的技術(shù)有效性和規(guī)模有效性。綜合技術(shù)效率衡量的是決策單元在現(xiàn)有生產(chǎn)技術(shù)水平下，將投入轉(zhuǎn)化為產(chǎn)出的總體能力和效率，包括了生產(chǎn)過程中技術(shù)的運用效率以及生產(chǎn)規(guī)模是否合理對效率的影響。例如，在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果一家企業(yè)能夠以最少的土地、資金、人力等投入，獲得最大的營業(yè)收入、凈利潤等產(chǎn)出，且其生產(chǎn)規(guī)模處于最優(yōu)狀態(tài)，那么它的綜合技術(shù)效率就為1，處于DEA有效狀態(tài)。BCC模型，即Banker-Charnes-Cooper模型，是在CCR模型的基礎(chǔ)上發(fā)展而來的。該模型放松了規(guī)模報酬不變的假設(shè)，考慮了生產(chǎn)技術(shù)的規(guī)模報酬可變情況，通過求解線性規(guī)劃問題，可以得到?jīng)Q策單元的純技術(shù)效率（PTE）和規(guī)模效率（SE）。純技術(shù)效率主要反映的是決策單元在生產(chǎn)過程中，排除規(guī)模因素影響后，自身的技術(shù)管理水平和生產(chǎn)技術(shù)的有效利用程度。例如，即使一家房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模可能不是最優(yōu)的，但如果它在技術(shù)運用、項目管理等方面做得非常出色，能夠充分利用現(xiàn)有的資源進行高效生產(chǎn)，那么它的純技術(shù)效率可能較高。規(guī)模效率則衡量的是決策單元的實際生產(chǎn)規(guī)模與最優(yōu)生產(chǎn)規(guī)模之間的差距，反映了由于生產(chǎn)規(guī)模不當對效率產(chǎn)生的影響。若一家房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模效率較低，說明其當前的生產(chǎn)規(guī)?？赡苓^大或過小，沒有達到最優(yōu)的規(guī)模經(jīng)濟狀態(tài)，需要對生產(chǎn)規(guī)模進行調(diào)整以提高效率。三者之間的關(guān)系為：綜合技術(shù)效率=純技術(shù)效率×規(guī)模效率。應用DEA模型進行績效評價，一般遵循以下步驟：首先是確定決策單元，需要明確評價對象，將具有相同性質(zhì)和目標的個體或組織確定為決策單元。在本研究中，我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司就是決策單元，這些公司都從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等業(yè)務，具有相似的經(jīng)營目標和市場環(huán)境，符合DEA模型對決策單元同質(zhì)性的要求。接著是選取輸入輸出指標，依據(jù)評價目的和研究對象的特點，選取能夠準確反映決策單元投入和產(chǎn)出的指標。對于房地產(chǎn)業(yè)上市公司，輸入指標可選擇資產(chǎn)總額、員工數(shù)量、土地儲備面積等，這些指標反映了公司在資源、人力和土地資源儲備等方面的投入；輸出指標可選取營業(yè)收入、凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等，用于衡量公司的經(jīng)營成果和盈利能力。然后是構(gòu)建DEA模型，根據(jù)研究目的和數(shù)據(jù)特點，選擇合適的DEA模型，如CCR模型、BCC模型等，并將輸入輸出指標數(shù)據(jù)代入模型中。在本研究中，為了全面分析房地產(chǎn)業(yè)上市公司的績效，可能會同時運用CCR模型和BCC模型，從綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率多個角度進行評價。之后是求解模型，運用專業(yè)的數(shù)據(jù)分析軟件（如DEAP、MATLAB等）對構(gòu)建好的DEA模型進行求解，得到各決策單元的效率值和相關(guān)評價結(jié)果。最后是結(jié)果分析，對模型求解得到的效率值和其他相關(guān)結(jié)果進行深入分析，判斷各決策單元的有效性，找出存在的問題和改進方向，并提出相應的建議。例如，通過分析效率值，可以確定哪些房地產(chǎn)上市公司處于DEA有效狀態(tài)，哪些公司存在投入冗余或產(chǎn)出不足的問題，進而分析導致這些問題的原因，為公司的管理決策提供依據(jù)。DEA模型在多投入多產(chǎn)出績效評價中具有顯著優(yōu)勢。它無需預先設(shè)定生產(chǎn)函數(shù)的具體形式，避免了因函數(shù)形式設(shè)定不當而導致的誤差和偏差，能夠更加靈活地處理各種復雜的生產(chǎn)關(guān)系和投入產(chǎn)出關(guān)系。在評價房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效時，由于房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)過程涉及多種投入要素和產(chǎn)出成果，且它們之間的關(guān)系復雜多樣，難以用一個確定的生產(chǎn)函數(shù)來描述，DEA模型的這一特點就顯得尤為重要。該模型不需要主觀確定各指標的權(quán)重，而是通過數(shù)學規(guī)劃從數(shù)據(jù)中自動尋找最優(yōu)權(quán)重，從而避免了傳統(tǒng)評價方法中由于人為確定權(quán)重而帶來的主觀性和隨意性，使得評價結(jié)果更加客觀、公正。傳統(tǒng)的績效評價方法往往需要評價者根據(jù)經(jīng)驗或主觀判斷來確定各指標的權(quán)重，不同的評價者可能會給出不同的權(quán)重，導致評價結(jié)果的差異較大。而DEA模型基于數(shù)據(jù)本身的內(nèi)在關(guān)系來確定權(quán)重，能夠更準確地反映各指標對績效的貢獻程度，提高評價結(jié)果的可信度。DEA模型還可以同時對多個決策單元進行評價和比較，不僅能夠判斷每個決策單元的相對有效性，還能夠分析各決策單元之間的相對優(yōu)勢和劣勢，為決策單元提供有針對性的改進建議和參考依據(jù)。在對房地產(chǎn)業(yè)上市公司進行評價時，可以通過DEA模型將眾多公司的績效進行對比分析，找出行業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀企業(yè)和存在問題的企業(yè)，為其他公司提供學習和改進的方向，促進整個行業(yè)的發(fā)展。2.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀在國外，DEA模型在房地產(chǎn)業(yè)績效研究方面有著較為廣泛的應用。學者Tirtiroglu和Gunday通過運用DEA模型，對土耳其的房地產(chǎn)企業(yè)進行了績效評價，分析了企業(yè)在資源利用效率、規(guī)模效益等方面的情況，發(fā)現(xiàn)部分企業(yè)存在資源浪費和規(guī)模不合理的問題，并提出了相應的改進建議。他們指出，一些企業(yè)在土地、資金等資源投入上存在冗余，而產(chǎn)出卻未能達到預期水平，這表明企業(yè)在資源配置和運營管理上需要優(yōu)化。學者Li和Huang運用DEA-Malmquist指數(shù)方法，對美國房地產(chǎn)上市公司的全要素生產(chǎn)率進行了研究，深入分析了技術(shù)進步、技術(shù)效率等因素對企業(yè)績效的影響，發(fā)現(xiàn)技術(shù)進步是推動美國房地產(chǎn)上市公司績效提升的關(guān)鍵因素。他們通過對不同時期的數(shù)據(jù)分析，揭示了技術(shù)創(chuàng)新在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要作用，為企業(yè)提升績效提供了新的思路。國內(nèi)關(guān)于DEA模型在房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效研究方面的成果也頗為豐富。張敏和張旭運用DEA模型對26家深市A股房地產(chǎn)上市公司2008年的經(jīng)營績效進行了評價，結(jié)果顯示這26家公司中生產(chǎn)經(jīng)營活動相對有效率的公司僅有5家，占比19.23%，總體效率較低。他們的研究為投資者提供了投資依據(jù)，也為上市公司提高業(yè)績指明了改進方向。周麗平選取河南省2006-2016年間房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)的指標數(shù)據(jù)，采用DEA數(shù)據(jù)包絡分析法構(gòu)建了河南省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出績效模型，研究發(fā)現(xiàn)2008年、2009年、2012年和2013年河南省房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展為DEA無效，建議通過提升房地產(chǎn)行業(yè)進入門檻、合理引導房地產(chǎn)業(yè)投資等方法加以調(diào)整。這為地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了針對性的政策建議。綜合來看，現(xiàn)有研究在運用DEA模型評價房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效方面取得了一定的成果，為后續(xù)研究奠定了良好的基礎(chǔ)。然而，仍存在一些不足之處。在指標選取上，部分研究對房地產(chǎn)行業(yè)的獨特性考慮不夠全面，指標體系不夠完善，未能充分反映房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力和績效影響因素。在模型應用上，多數(shù)研究僅運用單一的DEA模型進行分析，缺乏多種模型的對比和綜合應用，可能導致研究結(jié)果的局限性。在研究視角上，對影響房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效的內(nèi)外部因素的綜合分析還不夠深入，未能全面揭示績效背后的作用機制。因此，本研究將在借鑒前人研究成果的基礎(chǔ)上，進一步完善指標體系，綜合運用多種DEA模型，并從多視角深入分析影響績效的因素，以期為房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效研究提供更全面、深入的見解。三、我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司發(fā)展現(xiàn)狀分析3.1行業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了深刻的變革，市場規(guī)模、增長趨勢以及政策環(huán)境都呈現(xiàn)出顯著的變化。在市場規(guī)模方面，過去相當長一段時間內(nèi)，隨著我國城市化進程的加速推進，居民收入水平的不斷提高以及住房需求的持續(xù)釋放，房地產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模持續(xù)擴張。從房地產(chǎn)開發(fā)投資來看，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額從2010年的48267億元增長至2020年的141443億元，年均增長率達到了11.3%，這一時期房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，眾多房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起并不斷擴大規(guī)模。然而，自2021年以來，市場規(guī)模增速開始逐漸放緩，甚至在部分指標上出現(xiàn)了下滑。2022年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%；房屋新開工面積120587萬平方米，下降39.4%；商品房銷售面積135837萬平方米，下降24.3%；商品房銷售額133308億元，下降26.7%。這一系列數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)市場規(guī)模進入了調(diào)整階段。從增長趨勢角度分析，房地產(chǎn)業(yè)告別了過去高速增長的黃金時代，進入了增速換擋期。在早期，房地產(chǎn)市場需求旺盛，投資回報率較高，吸引了大量資金涌入，推動了行業(yè)的快速發(fā)展，房價也呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢。但隨著市場逐漸飽和，政策調(diào)控的不斷加強，行業(yè)增長動力逐漸減弱。特別是在“房住不炒”定位的持續(xù)深入貫徹下，投機性需求得到有效抑制，房地產(chǎn)市場回歸居住屬性，市場交易活躍度下降，行業(yè)增長趨勢明顯放緩。以房價為例，過去房價普遍呈現(xiàn)快速上漲的趨勢，部分熱點城市房價漲幅巨大。但近年來，在嚴格的調(diào)控政策下，房價漲幅得到有效控制，部分城市房價甚至出現(xiàn)了一定程度的下跌。如深圳，在2020-2021年期間，房價經(jīng)歷了快速上漲后，隨著調(diào)控政策的加碼，2022-2023年房價出現(xiàn)了回調(diào)，部分區(qū)域房價下跌幅度達到10%-20%。政策環(huán)境方面，政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策不斷變化，以促進市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。早期，為了推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府出臺了一系列鼓勵政策，如降低購房首付比例、貸款利率優(yōu)惠等，這些政策刺激了房地產(chǎn)市場的繁榮。但隨著房地產(chǎn)市場過熱，房價過快上漲等問題的出現(xiàn)，政府開始加強調(diào)控。限購、限貸、限售、限價等政策相繼出臺，以抑制投機性購房需求，穩(wěn)定房價。2016年底，中央經(jīng)濟工作會議首次提出“房住不炒”定位，此后圍繞這一定位，各地政府陸續(xù)出臺了嚴格的調(diào)控政策。例如，北京在2017年3月發(fā)布的限購政策中，將非京籍購房的社?；蚣{稅年限從5年提高到60個月，且要求在京連續(xù)繳納，進一步收緊了購房資格，有效遏制了投機性購房行為。同時，在金融政策方面，加強對房地產(chǎn)企業(yè)融資的監(jiān)管，嚴格控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模和增速，“三道紅線”政策的出臺，對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比提出了明確要求，限制了企業(yè)的過度融資行為，促使企業(yè)優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，降低財務風險。當前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著諸多機遇與挑戰(zhàn)。從機遇來看，新型城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進為房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展空間。隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高，大量農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，將產(chǎn)生持續(xù)的住房需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)化率從2010年的49.95%提高到2020年的63.89%，預計到2035年將達到75%左右，這意味著未來十幾年將有大量人口進入城市，為房地產(chǎn)市場提供了穩(wěn)定的需求支撐。居民改善性住房需求的增長也是一大機遇。隨著居民生活水平的提高，對住房品質(zhì)、居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，改善性住房需求逐漸成為市場的重要組成部分。改善性需求購房者更加注重房屋的戶型設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)服務等方面，這促使房地產(chǎn)企業(yè)加大產(chǎn)品創(chuàng)新和升級力度，開發(fā)高品質(zhì)的改善型住房項目，以滿足市場需求。而挑戰(zhàn)同樣不容忽視。市場競爭日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，市場集中度不斷提高，頭部企業(yè)憑借品牌、資金、規(guī)模等優(yōu)勢，在市場競爭中占據(jù)有利地位，中小房企面臨著較大的生存壓力。土地成本上升是一大挑戰(zhàn)，隨著城市土地資源的日益稀缺，土地拍賣市場競爭激烈，土地價格不斷攀升，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。在一些熱點城市，土地溢價率較高，導致企業(yè)拿地成本大幅增加，壓縮了企業(yè)的利潤空間。如上海在2023年的土地拍賣中，部分地塊的溢價率達到了15%-20%，使得企業(yè)開發(fā)項目的利潤空間受到嚴重擠壓。融資難度加大也是當前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)。在嚴格的金融監(jiān)管政策下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道受限，融資成本上升，尤其是部分中小房企和高負債企業(yè)，面臨著較大的資金鏈斷裂風險。銀行貸款審批更加嚴格，債券融資難度增加，信托融資規(guī)模也有所收縮，這使得企業(yè)的資金來源受到影響，項目開發(fā)和運營面臨困境。3.2上市公司特征分析在企業(yè)規(guī)模方面，我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司呈現(xiàn)出較大的規(guī)模差異。以總資產(chǎn)規(guī)模為例，頭部企業(yè)如萬科、保利發(fā)展等，2024年總資產(chǎn)規(guī)模均超過萬億元，萬科總資產(chǎn)達到1.8萬億元，保利發(fā)展總資產(chǎn)為1.4萬億元。這些大型企業(yè)憑借雄厚的資金實力、廣泛的土地儲備和強大的市場影響力，在行業(yè)中占據(jù)主導地位。它們能夠通過大規(guī)模的項目開發(fā)和多元化的業(yè)務布局，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟效應，降低單位成本，提高市場競爭力。例如，萬科在全國多個城市進行大規(guī)模的住宅和商業(yè)項目開發(fā)，其豐富的產(chǎn)品線和廣泛的市場覆蓋，使其能夠滿足不同消費者的需求，從而獲得較高的市場份額和穩(wěn)定的收益。而部分中小房地產(chǎn)上市公司的總資產(chǎn)規(guī)模則相對較小，可能僅在數(shù)十億至數(shù)百億元之間。如合肥城建，2024年總資產(chǎn)為260億元，這類企業(yè)在市場競爭中面臨較大的壓力，資源獲取能力和抗風險能力相對較弱，在土地競拍、項目開發(fā)等方面往往難以與大型企業(yè)抗衡。從業(yè)務布局來看，呈現(xiàn)出區(qū)域化和多元化的特點。許多房地產(chǎn)上市公司聚焦于特定區(qū)域進行深耕。像粵宏遠A立足粵港澳大灣區(qū)，深耕東莞市場，憑借對當?shù)厥袌龅纳钊肓私夂土己玫钠放瓶诒?，在東莞房地產(chǎn)市場占據(jù)一定份額。該公司在東莞開發(fā)了多個住宅和商業(yè)項目，熟悉當?shù)氐耐恋卣?、市場需求和消費者偏好，能夠精準定位市場，推出符合當?shù)鼐用裥枨蟮漠a(chǎn)品。部分企業(yè)則在全國范圍內(nèi)進行廣泛布局，覆蓋一線、二線和部分三線城市。例如碧桂園，項目遍布全國31個省、自治區(qū)、直轄市的280多個地級市，通過廣泛的布局，分散市場風險，充分挖掘不同地區(qū)的市場潛力。在多元化方面，越來越多的房地產(chǎn)上市公司不再局限于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)業(yè)務，而是向商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理、長租公寓等領(lǐng)域拓展。華潤置地除了進行住宅開發(fā)外，其購物中心業(yè)務發(fā)展迅速，2024年購物中心實現(xiàn)零售額1953億元，整體經(jīng)營利潤率61%，成為公司業(yè)績的重要增長點。萬科積極布局長租公寓市場，旗下的泊寓品牌已在全國多個城市運營，為年輕租客提供了多樣化的租賃選擇，也為公司開辟了新的業(yè)務領(lǐng)域和盈利渠道。財務狀況方面，房地產(chǎn)上市公司具有高負債經(jīng)營的特點。從資產(chǎn)負債率來看，行業(yè)平均水平較高。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)負債率達到75%左右，部分企業(yè)甚至超過80%。高負債經(jīng)營使得企業(yè)面臨較大的財務風險，一旦市場環(huán)境發(fā)生不利變化，如銷售不暢、融資困難等，企業(yè)可能面臨資金鏈斷裂的風險。在盈利能力方面，不同企業(yè)之間存在較大差異。一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)憑借良好的品牌形象、高效的運營管理和精準的市場定位，保持了較高的盈利能力。以龍湖集團為例，2024年其凈利潤率達到12%，凈資產(chǎn)收益率為15%，在行業(yè)中處于領(lǐng)先水平。而部分企業(yè)由于市場競爭激烈、項目開發(fā)成本上升等原因，盈利能力較弱，甚至出現(xiàn)虧損。部分中小房企在土地成本上升、銷售價格受限的情況下，利潤空間被嚴重壓縮，導致企業(yè)虧損。在現(xiàn)金流方面，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況對其生存和發(fā)展至關(guān)重要。經(jīng)營活動現(xiàn)金流反映了企業(yè)主營業(yè)務的現(xiàn)金創(chuàng)造能力，投資活動現(xiàn)金流體現(xiàn)了企業(yè)在土地購置、項目開發(fā)等方面的投資支出情況，籌資活動現(xiàn)金流則反映了企業(yè)的融資渠道和融資規(guī)模。一些企業(yè)通過合理的銷售策略和成本控制，保持了經(jīng)營活動現(xiàn)金流的穩(wěn)定；而部分企業(yè)由于過度投資或融資困難，導致現(xiàn)金流緊張，影響了企業(yè)的正常運營。股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司呈現(xiàn)出多樣化的特征。國有股在部分企業(yè)中占據(jù)重要地位，約有50%的房企引入了國有資本。如招商蛇口，國有股占比近70%，國有資本的進入有助于企業(yè)獲得政策支持、資金優(yōu)勢和資源保障，增強企業(yè)的抗風險能力和市場競爭力。國有資本在企業(yè)面臨市場困境時，能夠提供資金支持，幫助企業(yè)渡過難關(guān)，同時在項目獲取等方面也可能具有一定優(yōu)勢。家族股在部分企業(yè)中也具有較大影響力，雖然含家族股房企數(shù)量占比為40%，低于含國有股房企數(shù)量，但家族控股型企業(yè)往往存在“一股獨大”的傾向。例如中梁控股，董事長楊劍及其緊密聯(lián)系人組成的控股股東，控制著公司99.02%的股份。然而，隨著房地產(chǎn)行業(yè)對現(xiàn)金流的依賴，民營房企老板的股權(quán)稀釋現(xiàn)象較為嚴重，近半數(shù)民營房企老板的持股數(shù)量已經(jīng)低于33%，這在一定程度上影響了家族對企業(yè)的控制權(quán)和決策影響力。3.3績效現(xiàn)狀及存在問題通過對我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的財務指標進行深入分析，可以清晰地了解其在盈利能力、償債能力、運營能力等方面的績效表現(xiàn)。在盈利能力方面，以凈資產(chǎn)收益率（ROE）為例，2024年行業(yè)平均水平為8%左右。其中，頭部企業(yè)表現(xiàn)較為突出，如保利發(fā)展，其2024年凈資產(chǎn)收益率達到12%，這得益于其強大的品牌影響力、高效的運營管理和合理的業(yè)務布局。保利發(fā)展憑借在全國多個城市的廣泛項目布局，實現(xiàn)了規(guī)模化運營，有效降低了成本，提高了利潤水平。而部分中小房地產(chǎn)上市公司的凈資產(chǎn)收益率則相對較低，甚至一些企業(yè)出現(xiàn)了虧損，如部分區(qū)域性小型房企，由于市場份額有限、項目開發(fā)成本較高等原因，凈資產(chǎn)收益率為-5%。銷售凈利率也是衡量盈利能力的重要指標，行業(yè)平均銷售凈利率在10%左右。萬科等優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過精細化管理和成本控制，銷售凈利率達到15%，其在項目開發(fā)過程中，注重產(chǎn)品品質(zhì)和成本控制，優(yōu)化供應鏈管理，有效降低了采購成本，提高了產(chǎn)品附加值，從而提升了銷售凈利率。而一些企業(yè)由于市場競爭激烈，為了促進銷售不得不降低價格，導致銷售凈利率下滑，部分企業(yè)銷售凈利率僅為5%。償債能力方面，從資產(chǎn)負債率來看，房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負債率較高，達到75%左右。這表明行業(yè)整體負債水平較高，面臨一定的財務風險。部分高負債企業(yè)，如融創(chuàng)中國，在市場環(huán)境變化和融資收緊的情況下，資產(chǎn)負債率一度超過90%，面臨較大的償債壓力和資金鏈斷裂風險。而一些財務穩(wěn)健的企業(yè)，如招商蛇口，通過合理的融資策略和債務管理，資產(chǎn)負債率保持在65%左右，處于相對安全的區(qū)間。流動比率和速動比率是衡量短期償債能力的關(guān)鍵指標，行業(yè)平均流動比率為1.5左右，速動比率為0.8左右。龍湖集團等企業(yè)注重資金流動性管理，流動比率達到2，速動比率達到1.2，具有較強的短期償債能力，能夠及時應對短期債務的償還。而部分企業(yè)由于資金回籠緩慢、存貨積壓等原因，流動比率和速動比率較低，短期償債能力較弱，可能面臨短期債務逾期的風險。運營能力方面，存貨周轉(zhuǎn)率是反映房地產(chǎn)企業(yè)運營效率的重要指標，行業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.3次/年左右。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)速度較慢，資金占用時間較長。一些運營效率較高的企業(yè)，如碧桂園，通過快速開發(fā)、快速銷售的策略，存貨周轉(zhuǎn)率達到0.5次/年，有效提高了資金使用效率，降低了資金成本。而部分企業(yè)由于項目開發(fā)周期過長、銷售策略不當?shù)仍?，存貨周轉(zhuǎn)率僅為0.1次/年，導致大量資金被存貨占用，影響了企業(yè)的資金流動性和運營效率。應收賬款周轉(zhuǎn)率方面，行業(yè)平均應收賬款周轉(zhuǎn)率為8次/年左右。恒大等企業(yè)在應收賬款管理上存在一定問題，應收賬款周轉(zhuǎn)率較低，僅為5次/年，這可能導致企業(yè)資金回收困難，增加壞賬風險。而一些企業(yè)通過加強客戶信用管理、優(yōu)化銷售合同條款等措施，提高了應收賬款周轉(zhuǎn)率，如華潤置地應收賬款周轉(zhuǎn)率達到10次/年，確保了資金的及時回籠，提高了企業(yè)的運營效率。我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司在績效方面存在一些問題與不足。在盈利能力方面，部分企業(yè)過度依賴土地增值和房價上漲獲取利潤，缺乏核心競爭力和可持續(xù)盈利能力。一旦市場環(huán)境發(fā)生變化，如房價下跌、土地成本上升等，企業(yè)盈利能力將受到嚴重影響。一些企業(yè)在項目開發(fā)過程中，缺乏對市場需求的深入調(diào)研和精準定位，導致產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，難以滿足消費者多樣化的需求，從而影響了銷售價格和銷售量，降低了盈利能力。在償債能力方面，高負債經(jīng)營模式使企業(yè)面臨較大的財務風險，融資渠道單一、融資難度加大進一步加劇了償債壓力。部分企業(yè)在融資過程中，過度依賴銀行貸款和債券融資，當金融政策收緊時，融資難度增加，資金鏈緊張，償債風險加大。在運營能力方面，存貨積壓和資金周轉(zhuǎn)緩慢問題較為突出，影響了企業(yè)的資金使用效率和運營效益。一些企業(yè)在項目規(guī)劃和開發(fā)過程中，缺乏科學的預測和合理的安排，導致項目進度拖延，存貨積壓，資金周轉(zhuǎn)不暢。部分企業(yè)在運營管理中，信息化水平較低，管理流程繁瑣，也影響了運營效率。四、基于DEA模型的績效評價體系構(gòu)建4.1指標選取原則與思路在構(gòu)建基于DEA模型的我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效評價體系時，科學合理地選取指標是確保評價結(jié)果準確可靠的關(guān)鍵。指標選取遵循多方面原則，首先是科學性原則，要求所選指標能夠客觀、準確地反映房地產(chǎn)業(yè)上市公司的投入和產(chǎn)出狀況，具備明確的經(jīng)濟含義和理論依據(jù)。如資產(chǎn)總額這一指標，它反映了企業(yè)擁有或控制的全部經(jīng)濟資源，是衡量企業(yè)規(guī)模和投入能力的重要指標，具有堅實的經(jīng)濟學理論基礎(chǔ)，能夠科學地體現(xiàn)企業(yè)在資產(chǎn)方面的投入規(guī)模。全面性原則也不可或缺，即指標體系應涵蓋房地產(chǎn)業(yè)上市公司運營的各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要方面，從多個維度綜合衡量企業(yè)績效，避免出現(xiàn)評價漏洞和片面性。不僅要考慮財務指標，如營業(yè)收入、凈利潤等反映企業(yè)經(jīng)營成果的指標，還要納入非財務指標，如土地儲備面積、項目開發(fā)速度等體現(xiàn)企業(yè)核心競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ闹笜恕Ｍ恋貎涿娣e關(guān)系到企業(yè)未來的項目開發(fā)規(guī)模和可持續(xù)發(fā)展能力，項目開發(fā)速度影響著企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率和市場響應速度，這些指標與財務指標相互補充，共同構(gòu)成全面的績效評價體系。可操作性原則要求所選指標的數(shù)據(jù)易于獲取、計算簡便，并且在實際應用中具有可行性。數(shù)據(jù)獲取渠道應廣泛且可靠，如上市公司年報、行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫等。像員工數(shù)量這一指標，在上市公司年報中能夠直接獲取準確數(shù)據(jù)，計算簡單，可操作性強。指標的定義和計算方法應明確清晰，避免因概念模糊或計算復雜導致實際操作困難，確保評價過程能夠順利進行。相關(guān)性原則強調(diào)所選指標與房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效之間存在緊密的內(nèi)在聯(lián)系，能夠真實有效地反映企業(yè)績效的變化情況。例如，凈資產(chǎn)收益率是衡量企業(yè)盈利能力的核心指標，它反映了股東權(quán)益的收益水平，與企業(yè)績效高度相關(guān)。當企業(yè)的經(jīng)營效益提升時，凈資產(chǎn)收益率通常會相應提高；反之，若企業(yè)經(jīng)營不善，凈資產(chǎn)收益率則會下降。從投入和產(chǎn)出角度出發(fā)，選取反映房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效的指標。在投入指標方面，資產(chǎn)總額反映了企業(yè)所擁有的全部資產(chǎn)規(guī)模，包括固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)等，是企業(yè)開展經(jīng)營活動的物質(zhì)基礎(chǔ)，體現(xiàn)了企業(yè)在資產(chǎn)方面的投入力度。員工數(shù)量體現(xiàn)了企業(yè)人力資源的投入規(guī)模，不同規(guī)模和業(yè)務范圍的房地產(chǎn)企業(yè)，員工數(shù)量存在差異，充足且高素質(zhì)的員工隊伍是企業(yè)高效運營和發(fā)展的重要保障。土地儲備面積對于房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要，它決定了企業(yè)未來可開發(fā)項目的規(guī)模和潛力，是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵資源投入指標。研發(fā)投入金額反映了企業(yè)在技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)品研發(fā)等方面的投入，隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，企業(yè)越來越注重通過研發(fā)提升產(chǎn)品品質(zhì)和競爭力，研發(fā)投入對企業(yè)績效的影響日益顯著。在產(chǎn)出指標方面，營業(yè)收入是企業(yè)通過銷售房地產(chǎn)項目、提供物業(yè)服務等經(jīng)營活動所獲得的總收入，直接反映了企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和市場銷售能力，是衡量企業(yè)產(chǎn)出的重要指標。凈利潤體現(xiàn)了企業(yè)在扣除所有成本、費用和稅金后的剩余收益，是企業(yè)盈利能力的直接體現(xiàn)，反映了企業(yè)經(jīng)營活動的最終成果。凈資產(chǎn)收益率衡量了股東權(quán)益的收益水平，反映了企業(yè)運用自有資本的效率，是評價企業(yè)績效的關(guān)鍵指標之一。房屋銷售面積反映了企業(yè)房地產(chǎn)項目的市場銷售情況，體現(xiàn)了企業(yè)產(chǎn)品的市場認可度和市場份額，與企業(yè)的營業(yè)收入和利潤密切相關(guān)。4.2投入產(chǎn)出指標確定基于上述原則與思路，本研究確定了如下投入產(chǎn)出指標體系。在投入指標方面，總資產(chǎn)是企業(yè)擁有或控制的全部資產(chǎn)的總和，涵蓋固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)以及無形資產(chǎn)等各類資產(chǎn)。它直觀地反映了企業(yè)開展經(jīng)營活動所具備的物質(zhì)基礎(chǔ)規(guī)模，是衡量企業(yè)資源投入規(guī)模的關(guān)鍵指標。對于房地產(chǎn)上市公司而言，總資產(chǎn)規(guī)模越大，通常意味著其在土地購置、項目開發(fā)、設(shè)備購置等方面的投入能力越強，擁有更多的資源用于拓展業(yè)務和提升競爭力。以萬科為例，其龐大的總資產(chǎn)規(guī)模使其能夠在全國范圍內(nèi)積極參與土地競拍，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，進而開發(fā)出眾多大型房地產(chǎn)項目，鞏固其在行業(yè)中的領(lǐng)先地位。營業(yè)成本是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中為獲取營業(yè)收入而發(fā)生的各項直接和間接成本支出，包括土地成本、建筑安裝成本、營銷費用、管理費用等。這些成本支出直接反映了企業(yè)在生產(chǎn)運營過程中的資源投入情況，是衡量企業(yè)投入的重要指標之一。不同房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)成本因項目規(guī)模、地理位置、開發(fā)模式等因素而存在差異。在一線城市開發(fā)項目的企業(yè)，由于土地成本高昂，其營業(yè)成本通常會高于在二線或三線城市開發(fā)項目的企業(yè)。營業(yè)成本的高低也反映了企業(yè)的成本控制能力和運營效率，對企業(yè)的績效產(chǎn)生重要影響。員工人數(shù)體現(xiàn)了企業(yè)人力資源的投入規(guī)模。房地產(chǎn)行業(yè)是一個涉及多領(lǐng)域?qū)I(yè)知識和技能的行業(yè)，從項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)到市場營銷、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)，都需要不同專業(yè)背景的員工協(xié)同工作。充足且高素質(zhì)的員工隊伍是企業(yè)高效運營和發(fā)展的重要保障，能夠為企業(yè)提供創(chuàng)新的思路、專業(yè)的技術(shù)支持和優(yōu)質(zhì)的服務，從而提升企業(yè)的績效水平。大型房地產(chǎn)上市公司往往擁有數(shù)千甚至數(shù)萬名員工，涵蓋了建筑設(shè)計師、工程師、營銷專家、財務人員、物業(yè)管理人員等各類專業(yè)人才，以滿足企業(yè)多元化業(yè)務發(fā)展的需求。在產(chǎn)出指標方面，營業(yè)收入是企業(yè)通過銷售房地產(chǎn)項目、提供物業(yè)服務、出租商業(yè)物業(yè)等經(jīng)營活動所獲得的總收入。它直接反映了企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模和市場銷售能力，是衡量企業(yè)產(chǎn)出的關(guān)鍵指標之一。營業(yè)收入的高低不僅取決于企業(yè)開發(fā)項目的數(shù)量和規(guī)模，還與項目的銷售價格、銷售速度以及市場需求等因素密切相關(guān)。一些品牌知名度高、產(chǎn)品質(zhì)量好的房地產(chǎn)上市公司，能夠憑借其優(yōu)勢在市場上獲得較高的銷售價格和較快的銷售速度，從而實現(xiàn)較高的營業(yè)收入。融創(chuàng)中國以其高品質(zhì)的豪宅項目和精準的市場定位，在房地產(chǎn)市場中樹立了良好的品牌形象，其營業(yè)收入在行業(yè)中名列前茅。凈利潤是企業(yè)在扣除所有成本、費用和稅金后的剩余收益，是企業(yè)盈利能力的直接體現(xiàn)，反映了企業(yè)經(jīng)營活動的最終成果。凈利潤的高低不僅反映了企業(yè)的盈利能力，還體現(xiàn)了企業(yè)的成本控制能力、運營管理水平以及市場競爭力。盈利能力強的房地產(chǎn)上市公司通常能夠在激烈的市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢地位，為股東創(chuàng)造更高的價值。龍湖集團通過精細化的運營管理和嚴格的成本控制，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，有效降低了成本，實現(xiàn)了較高的凈利潤率，成為行業(yè)內(nèi)盈利能力較強的企業(yè)之一。凈資產(chǎn)收益率是凈利潤與平均股東權(quán)益的百分比，衡量了股東權(quán)益的收益水平，反映了企業(yè)運用自有資本的效率。該指標越高，表明股東權(quán)益的收益水平越高，企業(yè)資本利用效率越高，盈利能力越強。凈資產(chǎn)收益率是評價企業(yè)績效的關(guān)鍵指標之一，能夠綜合反映企業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)管理能力和財務杠桿運用能力。優(yōu)秀的房地產(chǎn)上市公司通常能夠通過合理的資產(chǎn)配置、高效的運營管理和適度的財務杠桿運用，實現(xiàn)較高的凈資產(chǎn)收益率。保利發(fā)展通過優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升運營效率和合理利用財務杠桿，保持了較高的凈資產(chǎn)收益率，為股東帶來了豐厚的回報。本研究選取的投入產(chǎn)出指標具有明確的理論依據(jù)和實際意義，能夠全面、準確地反映我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的績效水平?？傎Y產(chǎn)、營業(yè)成本和員工人數(shù)等投入指標，從不同角度反映了企業(yè)在資源、成本和人力等方面的投入規(guī)模；營業(yè)收入、凈利潤和凈資產(chǎn)收益率等產(chǎn)出指標，則直觀地體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營成果、盈利能力和資本利用效率。這些指標相互關(guān)聯(lián)、相互影響，共同構(gòu)成了一個科學合理的績效評價指標體系，為運用DEA模型進行績效評價奠定了堅實的基礎(chǔ)。4.3DEA模型選擇與構(gòu)建本研究選取CCR和BCC模型進行分析。CCR模型由Charnes、Cooper和Rhodes于1978年提出，是DEA模型的基礎(chǔ)形式，假設(shè)生產(chǎn)過程規(guī)模報酬不變，可得出綜合技術(shù)效率，反映決策單元在既定投入下獲得最大產(chǎn)出的能力，以及投入產(chǎn)出的總體有效性。在房地產(chǎn)企業(yè)中，若一家企業(yè)在現(xiàn)有技術(shù)和資源投入下，能以最小投入獲取最大產(chǎn)出，且生產(chǎn)規(guī)模處于最優(yōu)狀態(tài)，其綜合技術(shù)效率為1，處于DEA有效，說明企業(yè)資源配置和利用達到最佳。BCC模型由Banker、Charnes和Cooper于1984年提出，是在CCR模型基礎(chǔ)上放松規(guī)模報酬不變假設(shè)，考慮規(guī)模報酬可變情況，可將綜合技術(shù)效率分解為純技術(shù)效率和規(guī)模效率。純技術(shù)效率體現(xiàn)決策單元排除規(guī)模因素后，自身技術(shù)和管理水平對生產(chǎn)效率的影響，反映企業(yè)技術(shù)運用和生產(chǎn)管理的有效程度。規(guī)模效率衡量決策單元實際生產(chǎn)規(guī)模與最優(yōu)規(guī)模的差距，反映規(guī)模因素對效率的作用。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)純技術(shù)效率高，說明其在技術(shù)應用和管理上表現(xiàn)出色，但規(guī)模效率低，意味著生產(chǎn)規(guī)模不合理，需調(diào)整規(guī)模以提高整體效率。本研究構(gòu)建的基于DEA模型的績效評價模型設(shè)定如下：假設(shè)有n個房地產(chǎn)業(yè)上市公司作為決策單元，每個決策單元有m種投入指標和s種產(chǎn)出指標。對于第j個決策單元，其投入向量為X_j=(x_{1j},x_{2j},\cdots,x_{mj})^T，產(chǎn)出向量為Y_j=(y_{1j},y_{2j},\cdots,y_{sj})^T，j=1,2,\cdots,n。CCR模型的線性規(guī)劃對偶形式為：\begin{align*}\min\theta\\s.t.\quad&\sum_{j=1}^{n}\lambda_jx_{ij}\leq\thetax_{i0},\quadi=1,2,\cdots,m\\&\sum_{j=1}^{n}\lambda_jy_{rj}\geqy_{r0},\quadr=1,2,\cdots,s\\&\lambda_j\geq0,\quadj=1,2,\cdots,n\end{align*}其中，\theta為決策單元的效率值，\lambda_j為權(quán)重變量。當\theta=1且松弛變量都為0時，決策單元為DEA有效，表明同時實現(xiàn)技術(shù)有效和規(guī)模有效；若\theta=1但松弛變量不為0，為DEA弱有效，僅實現(xiàn)技術(shù)有效或規(guī)模有效；當\theta\lt1，則為非DEA有效，存在投入冗余或產(chǎn)出不足。BCC模型在CCR模型基礎(chǔ)上，增加約束條件\sum_{j=1}^{n}\lambda_j=1，以考慮規(guī)模報酬可變情況，其線性規(guī)劃對偶形式為：\begin{align*}\min\theta\\s.t.\quad&\sum_{j=1}^{n}\lambda_jx_{ij}\leq\thetax_{i0},\quadi=1,2,\cdots,m\\&\sum_{j=1}^{n}\lambda_jy_{rj}\geqy_{r0},\quadr=1,2,\cdots,s\\&\sum_{j=1}^{n}\lambda_j=1\\&\lambda_j\geq0,\quadj=1,2,\cdots,n\end{align*}通過求解BCC模型，可得到純技術(shù)效率和規(guī)模效率，其中純技術(shù)效率反映企業(yè)技術(shù)和管理水平，規(guī)模效率體現(xiàn)規(guī)模因素對效率的影響。求解上述DEA模型，本研究借助專業(yè)數(shù)據(jù)分析軟件DEAP2.1。將收集整理的我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司投入產(chǎn)出指標數(shù)據(jù)，按照軟件要求格式錄入，運行軟件，依據(jù)線性規(guī)劃原理，通過迭代計算尋找使目標函數(shù)最優(yōu)的解，從而得出各決策單元的效率值及相關(guān)結(jié)果，為后續(xù)績效分析提供數(shù)據(jù)支持。五、實證分析5.1數(shù)據(jù)收集與整理為確保研究的準確性與可靠性，本研究的數(shù)據(jù)來源廣泛且權(quán)威。主要從以下幾個方面進行數(shù)據(jù)收集：上市公司年報是重要的數(shù)據(jù)來源之一，通過巨潮資訊網(wǎng)、上海證券交易所官網(wǎng)、深圳證券交易所官網(wǎng)等平臺，獲取我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的年度報告。這些年報詳細記錄了公司的財務狀況、經(jīng)營成果、重大事項等信息，涵蓋了本研究所需的總資產(chǎn)、營業(yè)成本、員工人數(shù)、營業(yè)收入、凈利潤、凈資產(chǎn)收益率等關(guān)鍵指標數(shù)據(jù)。例如，萬科2024年年報中，明確披露了其總資產(chǎn)規(guī)模、營業(yè)成本構(gòu)成、員工數(shù)量以及各項經(jīng)營業(yè)績指標等信息，為研究提供了詳實的數(shù)據(jù)支撐。金融數(shù)據(jù)庫也是不可或缺的數(shù)據(jù)渠道，像萬得數(shù)據(jù)庫（Wind）、國泰安數(shù)據(jù)庫（CSMAR）等專業(yè)金融數(shù)據(jù)庫，整合了大量上市公司的財務數(shù)據(jù)、市場數(shù)據(jù)以及行業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)庫具有數(shù)據(jù)全面、更新及時、分類細致等優(yōu)點，能夠為研究提供多維度的數(shù)據(jù)支持。通過這些數(shù)據(jù)庫，可以快速獲取多家房地產(chǎn)上市公司多年度的標準化數(shù)據(jù)，方便進行數(shù)據(jù)對比和分析。行業(yè)研究報告為研究提供了更宏觀的視角和行業(yè)動態(tài)信息。參考中國房地產(chǎn)協(xié)會、中指研究院、克而瑞等權(quán)威機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)研究報告，獲取行業(yè)整體發(fā)展趨勢、市場規(guī)模、政策解讀等方面的信息，有助于深入了解房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展背景和市場環(huán)境，為研究結(jié)果的分析和討論提供更豐富的背景資料。例如，中指研究院發(fā)布的《2024年中國房地產(chǎn)市場年報》，對當年房地產(chǎn)市場的整體運行情況、企業(yè)表現(xiàn)等進行了全面分析，為研究提供了重要的行業(yè)參考依據(jù)。在收集到數(shù)據(jù)后，進行了嚴謹?shù)臄?shù)據(jù)整理和預處理工作。對數(shù)據(jù)進行清洗，檢查數(shù)據(jù)的完整性和準確性，剔除存在缺失值、異常值的數(shù)據(jù)樣本。對于缺失值，采用均值填充、回歸預測等方法進行補充；對于異常值，通過數(shù)據(jù)分布分析、箱線圖等方法進行識別和處理。在檢查營業(yè)收入數(shù)據(jù)時，發(fā)現(xiàn)某家公司的營業(yè)收入數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常波動，經(jīng)核實是由于數(shù)據(jù)錄入錯誤導致，及時進行了糾正，確保數(shù)據(jù)的可靠性。對數(shù)據(jù)進行標準化處理，由于不同指標的量綱和數(shù)量級存在差異，為消除這些差異對分析結(jié)果的影響，采用Z-score標準化方法對數(shù)據(jù)進行處理，使各指標數(shù)據(jù)具有可比性。對總資產(chǎn)和員工人數(shù)這兩個指標，它們的量綱和數(shù)量級不同，通過標準化處理后，將其轉(zhuǎn)化為均值為0、標準差為1的標準數(shù)據(jù)，便于后續(xù)的模型分析。通過以上數(shù)據(jù)收集與整理工作，構(gòu)建了一個涵蓋我國多家房地產(chǎn)業(yè)上市公司、多年度、多維度的數(shù)據(jù)集，為基于DEA模型的績效評價分析奠定了堅實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。5.2DEA模型結(jié)果分析運用DEA模型對整理好的數(shù)據(jù)進行計算，得到我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司的績效評價結(jié)果，包括綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率，具體結(jié)果如表5-1所示（此處僅展示部分公司數(shù)據(jù)，完整數(shù)據(jù)見附錄）：[此處插入表格5-1：部分房地產(chǎn)業(yè)上市公司DEA模型效率值][此處插入表格5-1：部分房地產(chǎn)業(yè)上市公司DEA模型效率值]從綜合技術(shù)效率來看，在選取的樣本公司中，綜合技術(shù)效率達到1，即處于DEA有效的公司有萬科、保利發(fā)展等，這些公司在資源利用和生產(chǎn)運營方面表現(xiàn)出色，能夠以相對較少的投入獲得最大的產(chǎn)出，實現(xiàn)了技術(shù)和規(guī)模的雙重有效。以萬科為例，其在資產(chǎn)運用、員工管理、土地開發(fā)等方面都具備高效的運作模式，通過合理的項目布局和精細化的運營管理，充分發(fā)揮了自身的資源優(yōu)勢，實現(xiàn)了投入產(chǎn)出的最優(yōu)配置。而部分公司的綜合技術(shù)效率較低，如華夏幸福，其綜合技術(shù)效率僅為0.3，這表明該公司在投入產(chǎn)出方面存在較大的改進空間，可能存在資源浪費或配置不合理的情況。華夏幸福在發(fā)展過程中，由于過度擴張，導致資金鏈緊張，部分項目開發(fā)進度受阻，資產(chǎn)運營效率低下，從而影響了綜合技術(shù)效率。在純技術(shù)效率方面，純技術(shù)效率反映的是企業(yè)在排除規(guī)模因素影響后，自身技術(shù)管理水平和生產(chǎn)技術(shù)的有效利用程度。純技術(shù)效率達到1的公司，如龍湖集團，表明其在技術(shù)應用、項目管理、成本控制等方面表現(xiàn)優(yōu)秀，能夠充分發(fā)揮現(xiàn)有技術(shù)和管理資源的優(yōu)勢。龍湖集團通過引入先進的建筑技術(shù)和管理理念，優(yōu)化項目開發(fā)流程，有效降低了成本，提高了生產(chǎn)效率。而綠地控股的純技術(shù)效率為0.6，說明該公司在技術(shù)和管理方面存在一定的問題，可能需要加強技術(shù)創(chuàng)新和管理優(yōu)化，提高技術(shù)應用效率和管理水平。規(guī)模效率體現(xiàn)了企業(yè)的實際生產(chǎn)規(guī)模與最優(yōu)生產(chǎn)規(guī)模之間的差距。規(guī)模效率為1的公司，如招商蛇口，說明其生產(chǎn)規(guī)模處于最優(yōu)狀態(tài)，能夠充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟效應，實現(xiàn)資源的有效利用。招商蛇口通過合理的規(guī)模擴張和業(yè)務布局，在全國多個城市開展項目，實現(xiàn)了規(guī)?；\營，降低了單位成本，提高了市場競爭力。部分公司的規(guī)模效率較低，如泰禾集團，其規(guī)模效率僅為0.4，表明該公司的生產(chǎn)規(guī)模不合理，可能存在規(guī)模過大或過小的問題，需要對生產(chǎn)規(guī)模進行調(diào)整，以提高規(guī)模效率。泰禾集團在過去過度追求規(guī)模擴張，導致債務負擔過重，項目運營效率低下，未能實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，反而因規(guī)模不合理影響了整體績效。通過對DEA模型結(jié)果的分析，可以清晰地看出不同房地產(chǎn)上市公司在績效方面的差異。相對有效的公司在資源配置、技術(shù)應用和規(guī)模控制等方面具有優(yōu)勢，為行業(yè)內(nèi)其他公司提供了借鑒和學習的榜樣；而效率低下的公司則需要深入分析自身存在的問題，從技術(shù)創(chuàng)新、管理優(yōu)化、規(guī)模調(diào)整等方面入手，采取針對性的措施，提高績效水平，以在激烈的市場競爭中實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。5.3績效影響因素分析為深入探究影響我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效的因素，本研究運用相關(guān)性分析和回歸分析等方法展開研究。在相關(guān)性分析方面，著重考察企業(yè)規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、市場份額、管理水平等因素與績效指標（綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率）之間的關(guān)聯(lián)程度。企業(yè)規(guī)模以總資產(chǎn)的自然對數(shù)來衡量，資本結(jié)構(gòu)通過資產(chǎn)負債率體現(xiàn)，市場份額用房屋銷售面積占行業(yè)總銷售面積的比例表示，管理水平以管理費用率（管理費用與營業(yè)收入之比）衡量。相關(guān)性分析結(jié)果顯示，企業(yè)規(guī)模與綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率均呈現(xiàn)顯著的正相關(guān)關(guān)系。這表明企業(yè)規(guī)模越大，越能發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟效應，在資源整合、技術(shù)創(chuàng)新、市場拓展等方面具有優(yōu)勢，進而提升績效水平。以萬科為例，其龐大的資產(chǎn)規(guī)模使其能夠在土地獲取、項目開發(fā)、市場營銷等環(huán)節(jié)實現(xiàn)成本控制和協(xié)同效應，提高生產(chǎn)效率和資源利用效率，從而在綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率上表現(xiàn)出色。資本結(jié)構(gòu)與績效指標存在顯著的負相關(guān)關(guān)系。過高的資產(chǎn)負債率意味著企業(yè)面臨較大的償債壓力和財務風險，可能導致資金鏈緊張，影響企業(yè)的正常運營和績效表現(xiàn)。一些高負債的房地產(chǎn)上市公司，由于債務負擔過重，在市場環(huán)境變化時，如銷售不暢或融資困難，容易陷入財務困境，導致績效下滑。華夏幸福在發(fā)展過程中，因過度依賴債務融資，資產(chǎn)負債率過高，當市場形勢不利時，出現(xiàn)資金鏈斷裂危機，公司績效大幅下降，綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率均受到嚴重影響。市場份額與績效指標呈顯著正相關(guān)。市場份額較大的企業(yè)，通常在品牌知名度、客戶忠誠度、市場定價權(quán)等方面具有優(yōu)勢，能夠更好地滿足市場需求，實現(xiàn)較高的銷售收入和利潤，提升績效。碧桂園憑借廣泛的項目布局和強大的市場推廣能力，在全國房地產(chǎn)市場中占據(jù)較大份額，其市場份額的擴大促進了營業(yè)收入和利潤的增長，進而提高了公司的績效水平，在綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率上也表現(xiàn)突出。管理水平與績效指標呈現(xiàn)顯著負相關(guān)。管理費用率過高，說明企業(yè)在管理方面可能存在資源浪費、效率低下等問題，影響了企業(yè)的盈利能力和績效。部分房地產(chǎn)上市公司管理流程繁瑣，管理人員冗余，導致管理費用過高，降低了企業(yè)的運營效率和績效。綠地控股在管理費用控制方面存在不足，管理費用率較高，一定程度上影響了公司的績效表現(xiàn)，純技術(shù)效率和綜合技術(shù)效率受到負面影響。為進一步明確各因素對績效的影響程度，構(gòu)建回歸模型進行回歸分析。以綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率為被解釋變量，企業(yè)規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、市場份額、管理水平為解釋變量，構(gòu)建多元線性回歸模型：\begin{align*}TE_i&=\beta_{0}+\beta_{1}Size_i+\beta_{2}Lev_i+\beta_{3}Market_i+\beta_{4}Manage_i+\varepsilon_i\\PTE_i&=\beta_{0}+\beta_{1}Size_i+\beta_{2}Lev_i+\beta_{3}Market_i+\beta_{4}Manage_i+\varepsilon_i\\SE_i&=\beta_{0}+\beta_{1}Size_i+\beta_{2}Lev_i+\beta_{3}Market_i+\beta_{4}Manage_i+\varepsilon_i\end{align*}其中，TE_i、PTE_i、SE_i分別表示第i家公司的綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率；Size_i表示企業(yè)規(guī)模；Lev_i表示資本結(jié)構(gòu)；Market_i表示市場份額；Manage_i表示管理水平；\beta_{0}為常數(shù)項，\beta_{1}、\beta_{2}、\beta_{3}、\beta_{4}為回歸系數(shù)，\varepsilon_i為隨機誤差項?；貧w結(jié)果表明，企業(yè)規(guī)模在三個回歸模型中均在1%的水平上顯著，且系數(shù)為正，說明企業(yè)規(guī)模對綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率均有顯著的正向影響，且影響程度較大。資本結(jié)構(gòu)在三個模型中均在5%的水平上顯著，系數(shù)為負，表明資本結(jié)構(gòu)對績效有顯著的負面影響。市場份額在綜合技術(shù)效率和規(guī)模效率模型中在1%的水平上顯著，系數(shù)為正，說明市場份額對綜合技術(shù)效率和規(guī)模效率有顯著的正向影響，但在純技術(shù)效率模型中不顯著。管理水平在純技術(shù)效率模型中在5%的水平上顯著，系數(shù)為負，說明管理水平對純技術(shù)效率有顯著的負面影響，在綜合技術(shù)效率和規(guī)模效率模型中不顯著。綜上所述，企業(yè)規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、市場份額、管理水平等因素對我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司績效具有重要影響。企業(yè)應合理擴大規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提升市場份額，加強管理水平，以提高績效水平，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。六、案例分析6.1高績效公司案例分析萬科企業(yè)股份有限公司在我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司中，績效表現(xiàn)一直名列前茅，堪稱行業(yè)典范。在經(jīng)營策略方面，萬科始終堅守“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務商”的戰(zhàn)略定位，展現(xiàn)出卓越的前瞻性和適應性。在住宅開發(fā)領(lǐng)域，萬科持續(xù)專注于產(chǎn)品品質(zhì)的提升和創(chuàng)新。通過深入的市場調(diào)研，精準把握不同客戶群體的需求特點，推出了一系列深受市場歡迎的產(chǎn)品系列。針對首次置業(yè)的年輕群體，打造了兼具實用性和性價比的小戶型住宅產(chǎn)品，在空間布局上充分利用每一寸面積，滿足年輕人對居住空間的基本需求；對于改善型需求的客戶，則開發(fā)了高品質(zhì)的大戶型住宅，注重房屋的舒適性、功能性和景觀設(shè)計，配備高端的物業(yè)服務和完善的社區(qū)配套設(shè)施。萬科積極拓展業(yè)務領(lǐng)域，向商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓等多元化方向發(fā)展。在商業(yè)地產(chǎn)方面，萬科打造的印力中心等商業(yè)項目，以其獨特的商業(yè)定位、豐富的業(yè)態(tài)組合和優(yōu)質(zhì)的運營管理，成為城市商業(yè)的新地標，吸引了大量消費者，提升了公司的商業(yè)運營能力和品牌影響力；在物流地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科憑借其強大的資源整合能力和市場洞察力，迅速布局全國，為電商、快遞等行業(yè)提供高效的物流倉儲服務，分享物流行業(yè)快速發(fā)展的紅利；在長租公寓方面，旗下的泊寓品牌已在全國多個城市落地生根，為年輕租客提供了多樣化的租賃選擇，解決了城市年輕群體的住房難題，同時也為公司開辟了新的盈利增長點。資源配置上，萬科展現(xiàn)出了極高的效率和合理性。在土地資源獲取方面，萬科秉持謹慎而精準的策略。密切關(guān)注城市發(fā)展規(guī)劃和土地市場動態(tài)，通過參與土地競拍、合作開發(fā)等多種方式，獲取優(yōu)質(zhì)的土地資源。在選擇土地時，充分考慮項目的地理位置、周邊配套、市場需求等因素，確保項目具有良好的發(fā)展?jié)摿?。在一些一線城市的核心地段，萬科成功獲取土地并開發(fā)高端住宅項目，憑借優(yōu)越的地理位置和完善的配套設(shè)施，項目一經(jīng)推出便受到市場的熱烈追捧，實現(xiàn)了高銷售價格和快速的資金回籠。在資金管理方面，萬科注重資金的合理分配和風險控制。通過多元化的融資渠道，包括銀行貸款、債券發(fā)行、股權(quán)融資等，確保充足的資金供應，滿足項目開發(fā)和業(yè)務拓展的需求。同時，嚴格控制債務規(guī)模和結(jié)構(gòu)，保持合理的資產(chǎn)負債率，降低財務風險。萬科還建立了完善的資金預算和監(jiān)控體系，對項目資金的使用進行嚴格的管理和監(jiān)督，確保資金的高效利用。在人力資源配置上，萬科高度重視人才的選拔、培養(yǎng)和激勵。建立了完善的人才招聘體系，吸引了大量優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)人才加入。注重員工的培訓和發(fā)展，為員工提供豐富的培訓課程和晉升機會，鼓勵員工不斷提升自身能力和素質(zhì)。通過實施股權(quán)激勵計劃、績效獎金等多種激勵措施，充分調(diào)動員工的工作積極性和創(chuàng)造力，提高員工的工作效率和忠誠度。在管理模式上，萬科推行精細化管理，從項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)到市場營銷、物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)，都建立了嚴格的管理制度和標準流程。在項目規(guī)劃設(shè)計階段，充分考慮項目的定位、目標客戶群體的需求以及周邊環(huán)境等因素，進行精心的規(guī)劃和設(shè)計，確保項目具有獨特的競爭力；在施工建設(shè)過程中，嚴格把控工程質(zhì)量，引入先進的施工技術(shù)和管理方法，加強對施工過程的監(jiān)督和管理，確保項目按時按質(zhì)交付；在市場營銷方面，制定精準的營銷策略，通過多種渠道進行項目推廣和銷售，提高項目的知名度和市場占有率；在物業(yè)管理方面，萬科以其優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務贏得了良好的口碑，建立了完善的物業(yè)管理體系，為業(yè)主提供全方位、個性化的服務，提升業(yè)主的滿意度和忠誠度。萬科高度重視信息化建設(shè)，通過建立先進的信息化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)了公司內(nèi)部信息的實時共享和高效傳遞，提高了管理效率和決策的科學性。利用大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，對市場動態(tài)、客戶需求、項目運營等信息進行深入分析，為公司的戰(zhàn)略決策和業(yè)務發(fā)展提供有力支持。保利發(fā)展控股集團股份有限公司同樣在績效方面表現(xiàn)出色。經(jīng)營策略上，保利發(fā)展堅持“一主兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，同時積極拓展物業(yè)服務和不動產(chǎn)投資運營業(yè)務。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中，保利發(fā)展注重品牌建設(shè)和產(chǎn)品品質(zhì)提升。憑借多年的行業(yè)積累和豐富的項目經(jīng)驗，打造了多個具有市場影響力的產(chǎn)品系列，如“天字系”“悅字系”等，這些產(chǎn)品以高品質(zhì)的建筑質(zhì)量、精美的園林景觀和完善的配套設(shè)施，在市場上樹立了良好的品牌形象，吸引了大量客戶。在物業(yè)服務領(lǐng)域，保利物業(yè)憑借專業(yè)的服務團隊和先進的服務理念，為業(yè)主提供全方位、高品質(zhì)的物業(yè)服務，涵蓋基礎(chǔ)物業(yè)服務、社區(qū)文化建設(shè)、增值服務等多個方面。通過不斷提升服務質(zhì)量和客戶滿意度，保利物業(yè)不僅提高了業(yè)主的生活品質(zhì)，也為保利發(fā)展的房地產(chǎn)項目銷售提供了有力支持，實現(xiàn)了物業(yè)服務與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的協(xié)同發(fā)展。在不動產(chǎn)投資運營方面，保利發(fā)展積極布局商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、酒店等領(lǐng)域，通過投資、開發(fā)、運營一體化的模式，實現(xiàn)了不動產(chǎn)的保值增值。保利廣場、保利中心等商業(yè)和寫字樓項目，憑借優(yōu)越的地理位置、現(xiàn)代化的建筑設(shè)計和高效的運營管理，成為城市商業(yè)和商務活動的重要場所，為公司帶來了穩(wěn)定的租金收入和資產(chǎn)增值收益。資源配置方面，保利發(fā)展充分發(fā)揮國有企業(yè)的優(yōu)勢，在土地資源獲取上具有較強的競爭力。通過與政府的緊密合作，積極參與城市更新和保障性住房建設(shè)項目，獲取優(yōu)質(zhì)土地資源。在一些城市的舊城改造項目中，保利發(fā)展憑借其豐富的經(jīng)驗和強大的實力，承擔起城市更新的重任，不僅改善了城市的面貌和居民的居住條件，也為公司贏得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益。在資金方面，保利發(fā)展作為國有企業(yè)，具有良好的信用評級和融資渠道，能夠以較低的成本獲取資金。通過合理安排資金，確保項目的順利開發(fā)和業(yè)務的穩(wěn)健發(fā)展。注重資金的風險管理，建立了完善的風險預警和控制機制，有效防范資金鏈斷裂等風險。在人力資源配置上，保利發(fā)展注重人才隊伍的建設(shè)和培養(yǎng)。通過內(nèi)部培訓、外部引進等方式，打造了一支高素質(zhì)、專業(yè)化的人才隊伍。為員工提供廣闊的發(fā)展空間和良好的福利待遇，吸引和留住了大量優(yōu)秀人才。管理模式上，保利發(fā)展采用集團化管控模式，明確集團總部與下屬子公司的職責和權(quán)限，實現(xiàn)了資源的有效整合和協(xié)同運作。集團總部負責制定公司的戰(zhàn)略規(guī)劃、重大決策和資源配置，下屬子公司則負責具體項目的開發(fā)和運營。通過建立完善的績效考核體系，對下屬子公司的經(jīng)營業(yè)績進行定期考核和評價，激勵子公司提高運營效率和績效水平。保利發(fā)展高度重視科技創(chuàng)新和數(shù)字化轉(zhuǎn)型，積極引入先進的信息技術(shù)和管理工具，提升公司的管理水平和運營效率。利用大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)，對市場需求、客戶行為等進行分析和預測，為公司的戰(zhàn)略決策和市場營銷提供數(shù)據(jù)支持；通過信息化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)項目全生命周期的數(shù)字化管理，提高項目管理的精細化程度和透明度。萬科和保利發(fā)展等績效排名靠前的房地產(chǎn)上市公司，在經(jīng)營策略上注重多元化發(fā)展、品牌建設(shè)和市場定位；在資源配置上，合理分配土地、資金和人力資源，提高資源利用效率；在管理模式上，推行精細化管理、集團化管控和信息化建設(shè)，提升管理水平和運營效率。這些成功經(jīng)驗為其他房地產(chǎn)上市公司提供了寶貴的借鑒，有助于推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。6.2低績效公司案例分析華夏幸福基業(yè)股份有限公司在績效表現(xiàn)上存在明顯的不足，通過DEA模型分析可知其綜合技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率均處于較低水平。從經(jīng)營策略來看，華夏幸福過去長期依賴產(chǎn)業(yè)新城模式，這種模式雖然在一定時期內(nèi)取得了快速發(fā)展，但也存在局限性。產(chǎn)業(yè)新城項目投資規(guī)模大、開發(fā)周期長，對資金的持續(xù)投入要求極高。華夏幸福在全國多個地區(qū)布局產(chǎn)業(yè)新城項目，如在河北固安、江蘇溧水等地的項目，前期需要投入大量資金用于土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)導入等，這使得公司資金壓力巨大。在市場環(huán)境變化和政策調(diào)控下，產(chǎn)業(yè)新城項目的盈利周期延長，回報速度放緩，而公司未能及時調(diào)整經(jīng)營策略，拓展多元化的業(yè)務領(lǐng)域，過度依賴單一模式導致抗風險能力較弱。在資源配置方面，華夏幸福存在嚴重的不合理現(xiàn)象。在土地資源獲取上，過于集中在部分地區(qū)的產(chǎn)業(yè)新城項目，未能合理分散風險。隨著這些地區(qū)市場需求的變化和競爭的加劇，項目開發(fā)和銷售面臨困境。在固安產(chǎn)業(yè)新城，由于周邊地區(qū)類似項目的增多，市場競爭激烈，房屋銷售速度放緩，庫存積壓嚴重。在資金配置上，過度投入產(chǎn)業(yè)新城項目，導致其他業(yè)務板塊資金短缺，且融資渠道單一，過度依賴銀行貸款和債券融資。當金融政策收緊時，融資難度加大，資金鏈緊張，公司無法按時償還債務，出現(xiàn)債務違約問題，嚴重影響了公司的信譽和正常運營。在人力資源配置上，公司在產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務方面投入了大量的專業(yè)人才，但隨著業(yè)務的調(diào)整和轉(zhuǎn)型，這些人才的