2025年前三季度，土地市場延續(xù)縮量提質(zhì)趨勢，全國300城經(jīng)下2019年以來前三季度新低，各能級城市平均樓板價均實現(xiàn)同比上漲。溢價率雖在三季度回落1.3個百分點至7.7%，但優(yōu)質(zhì)地塊點狀高熱依舊延續(xù)，上海徐匯衡復(fù)、深圳前海等地塊城市地價紀錄。不過整體來看，隨著三季度優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次減少，以及棚改、舊改類低溢占比上升，土地市場熱度較上半年略有降溫，企業(yè)投資雖延續(xù)回暖之勢，但整體態(tài)度更趨展望后續(xù)，地方政府將進一步落實“控量提質(zhì)”要求，并結(jié)合土地收儲工作全面推地要素使用效率等要求，多措并舉促進房地產(chǎn)庫存下降，而中央財政對地方債務(wù)指標的寬松為地方縮減供地規(guī)模、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)提供支撐。企業(yè)層面，央國企主導(dǎo)、核心城市聚焦的特續(xù)強化，具備資金優(yōu)勢的央國企仍將是土地市場主力，重點爭奪一二線城市核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊前三季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積4.6億平方米，同比下降9%，再從下半年市場走勢來看，全國土地成交規(guī)模進一步收縮，7月份以來各能級城市土地成成交金額均現(xiàn)同比回落。2025年以來，全國土地招拍掛成交規(guī)模已經(jīng)小于同期新房交易面積1分能級來看，各能級城市表現(xiàn)明顯分化，一線城市量縮價漲，前三季度土地成交建筑面下降21%，成交金額同比增長19%，上海、深圳大量優(yōu)質(zhì)宅地高溢價成交，北京棚改項目展，也帶來了大量高總價重點地塊的成交。對于外來人口充沛、高端購買力充裕的一線城市城市更新發(fā)展已然大有可為，高品質(zhì)新房項目需求也保持旺盛，土地市場的進一步縮量提質(zhì)二線城市方面量平價漲，前三季度土地成交建筑面積同比微增2%，成交金額三四線城市方面，前三季度土地成交建筑面積同比下降11%，成交金額同比市場形勢下，三四線城市只有少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊能夠保持較好的出讓前景，在止跌回穩(wěn)目標之一線城市平均漲幅達到51%，二線城市同比增長20%，三四線也有6%的增幅。說具體來看，一線城市中上海、深圳均在年內(nèi)刷新了地價紀錄，平均樓板價也大幅上升至3平方米左右；二線城市中杭州、成都、蘇州也在年內(nèi)屢屢拍出高單價地塊，平均樓三四線城市雖然整體土拍熱度不高，但隨著優(yōu)質(zhì)宅地出讓比例增加，平均樓2025年三季度，熱點城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次有所下降，京、成都、西安、南京等地出讓了較多舊改、棚改、城更類地塊，均為高總價低溢價成不過從個體地塊表現(xiàn)來看，部分稀缺優(yōu)質(zhì)地塊還是拍出了理想的價格和熱度，譬如7月上衡復(fù)地塊則是以20萬元/平方米的單價刷新了全國樓板價紀錄。該地塊經(jīng)過28輪競價后，由祺祥旺宇以12.25億元競得，溢價率22.38%。而深圳前海地塊在158輪競價后，由招商蛇價率高達86.1%，成交總價21.55億元，樓面價84180元/平方米，同樣刷新了深圳土拍錄，也創(chuàng)下了2024年深圳取消15%溢價上限后的溢價率新高。對于大多數(shù)城市而言，缺地塊的條件難以復(fù)制，但健康庫存指標和優(yōu)秀利潤預(yù)期下的土拍熱度，還是為行業(yè)止三四線城市也有部分確定性較強的地塊拍出了較高熱度，譬如溫州、東莞、高溢價回購地塊。佛山、金華、三亞等地優(yōu)質(zhì)稀缺地塊也屢次拍出高溢價。如邯鄲永年縣8的建安街以南宅地，地塊位于縣城各項配套集中的核心區(qū)域，容積率2.0，由河北飛宇以7價率競得，成交總價5.3億元，平均樓板價4395元/平方米，地塊緊鄰河北飛宇地產(chǎn)2025“地王”地塊（樓板價4472元/平方米），在“企業(yè)深耕+優(yōu)質(zhì)配套”多重因素的推動下從重點監(jiān)測城市來看，2025年前三季度TOP3城市土地成交京分別達到1959、1406和1194億元。TOP10成交總金額737前三季度已有3市超過千億；上海、北京、杭州土地成交金額分別達到1273、11元。TOP3城市總成交金額達3451億元，占全國土地成交總具體到城市來看，一線城市均進入成交金額TOP20榜，上市場熱度方面，核心熱點城市表現(xiàn)突出，上海、杭州、成都、深圳、蘇州平成以上。2025年深圳明顯加快了宅地供應(yīng)節(jié)奏，2025年以來成交土地金額已經(jīng)達到375億增長超過60%，且優(yōu)質(zhì)宅地出讓比例顯著攀升，前海、龍崗、民治、寶安中心等板塊拍出總價高溢價地塊（總價＞10億元，溢價率＞30%）。其中杭州得益于新房限價的解除，202拍出50%以上的高溢價率，典型如錢江世紀城、城東新城等熱點板塊，2025年出讓的所有率均在40%以上。北京在底價成交了大量舊改和商辦地塊的情況下，溢價率也達到了6%。2025年第三季度，企業(yè)拿地熱情略顯降溫。在優(yōu)質(zhì)地塊推況下，企業(yè)拿地態(tài)度依然謹慎，主要集中于熱點城市競拍優(yōu)質(zhì)地塊。從拿地企業(yè)類型來看，依舊是主力，拿地金額占比超六成，民企也在市場筑底過程中投資逐漸弱復(fù)蘇，相較之下，2025年房企投資持續(xù)低位，但個別優(yōu)質(zhì)地塊走出獨立行情截至9月末，新增土儲貨值百強門檻值為38.6億元，同比增長2%，同比由負轉(zhuǎn)正；新截至2025年三季度末，銷售百強房企的拿地銷售比為0.31，較2024年有較明顯提升分梯隊來看，拿地銷售比的上升主要依靠頭部房企的帶動，截至92025年新增貨值集中度持續(xù)走高，截至9月末10強房企新增同期增加12pts，在集中度已經(jīng)處于高位的情況31-50強占比12%，同比微增4pts，后50強占比為7%，但4、央國企投資金額占67%，城投拿地金額占比下降9按不同企業(yè)類型來看，截至9月末投資金額百強房企中有41家為城投平臺公司，仍然中不可忽視的重要力量，但較去年相比，減少了12結(jié)合拿地金額的分布看，央國企雖然數(shù)量不多但金額占比達67%，較同期增長5個百土地市場中的核心優(yōu)質(zhì)、高價地塊的主要競得人都是國央企；城投平臺公司雖然數(shù)量較以托底為主，拿地金額普遍較小，占比僅有16%；民企則表現(xiàn)為弱復(fù)蘇，數(shù)量和金額占從具體房企的角度看，截至9月末仍有近五成銷售百強房企尚未拿地，僅16家房企拿地聚焦到已拿地的企業(yè)來看，有近六成企業(yè)拿地金額較去年同期上漲，主要為央國企連貫投資能力的民企。尤其是頭部的央國企，在核心城市積極補倉，同比漲幅均較大TOP5（全口徑）保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇銷售比遠超行業(yè)平均，維持0.3以上。民企中，濱江保持穩(wěn)定，前9月拿地金額353三季度以來，土地市場明顯降溫，土地成交金額同比、溢價率等核心指標一方面源于高能級城市優(yōu)質(zhì)宅地出讓頻次下降。2024年下半年地市熱度回升后，城市核心板塊已積累相對充足的潛在庫存，出于控制庫存規(guī)模的考量，相關(guān)板塊土地出讓需另一方面則因棚改、舊改及城中村改造類地塊多以低溢價成交。隨著城市高質(zhì)量進，以北京為代表的一二線城市土地出讓重心轉(zhuǎn)向城市更新類地塊，此類地塊多數(shù)以底價此外，2025年以來地方政府雖重啟土地儲備類專項債融資，但在專項債投資收入我們認為，在當前市場環(huán)境下，房