中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析某著名企業(yè)中國2004年12月目錄某著名企業(yè)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場總體狀況宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的思路某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的歷程來看，房地產(chǎn)行業(yè)總體保持著較高的發(fā)展速度，同時隨國家總體宏觀經(jīng)濟的調(diào)控而出現(xiàn)波動

1985-19911992-19931993-19971998-現(xiàn)在過熱－調(diào)控2002年出臺土地招拍掛制度2003年央行121號文件，提高房地產(chǎn)貸款門檻2004年提高銀行存貸款利率?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在90年代初的宏觀調(diào)控之后，96年到2003年，我國房地產(chǎn)行業(yè)總體持續(xù)上升，處于一個良好的發(fā)展階段加入03/04年數(shù)據(jù)備注：綜合指數(shù)值100為景氣線100以上為景氣區(qū)間100以下為不景氣區(qū)間110以上為過熱預警區(qū)間2004.102004.3?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal商品房竣工和銷售面積都呈快速增長趨勢，空置率逐年降低1997－2004年全國商品房竣工、銷售面積變化(萬平方米)1999-2004年全國商品房空置面積(萬平方米)及空置率資料來源：國家統(tǒng)計局

2003年竣工面積與銷售面積之差為7263萬平米，小于2002年的7553，空置率仍在減小2004年銷售大于竣工面積，空置率繼續(xù)下降1-10月1-10月?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從長期來看，多種因素決定了我國某省市場需求將長期看好，還有很大的發(fā)展空間聯(lián)合國根據(jù)對70多個國家住宅發(fā)展過程的統(tǒng)計分析，總結(jié)出人均GDP水平和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況之間的密切聯(lián)系，我國正進入穩(wěn)定高速發(fā)展期人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況剛起步快速發(fā)展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積約23平米，與發(fā)達國家地區(qū)相比還有較大差距某省市化進程加快我國某省市場需求長期看好積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化是“十五”期間我國的戰(zhàn)略重點之一未來某省市化比例將增加一個百分點，某省市土地供應的增加和大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal總體來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)中長期持續(xù)向好，短期內(nèi)受政府宏觀調(diào)控政策的影響會有所波動

房地產(chǎn)作為基礎產(chǎn)業(yè)和資金驅(qū)動型行業(yè)，受宏觀經(jīng)濟影響很大，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的短期波動。政府的政策影響，如拉動內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會影響長度和幅度，但對整體趨勢影響不大。結(jié)論：短期呈小范圍波動狀態(tài)某省市場供應的增加速度超過有效需求的增加速度，某某省市場供過于求資金在全球范圍內(nèi)加速流轉(zhuǎn)國家出臺相關政策對行業(yè)進行調(diào)整和管控三外的加入使某省市場競爭進一步加劇中長期呈增長趨勢中國經(jīng)濟良好的發(fā)展態(tài)勢中國長期潛在需求巨大某省市場上升城市化進程進一步加快人均面積遠小于歐美國家，改善住宅環(huán)境需求巨大大量存量房的改造時間行業(yè)規(guī)模市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)長期趨勢?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從開發(fā)/產(chǎn)品型向投資/資本運作型過渡的階段-行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖-高利潤階段高風險/高回報產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段適中風險/適中回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢微利階段低風險/低回報規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運作型房地產(chǎn)服務/服務型時間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達國家房地產(chǎn)商某省市場對新增住房需求快速膨脹某省市場對新增住房需求穩(wěn)定增長某省市場以提升住房質(zhì)量的需求為主業(yè)務類型房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營（商業(yè)物業(yè)、寫字樓）房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務房地產(chǎn)金融服務物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal由于所處的產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，現(xiàn)階段我國呈現(xiàn)增量開發(fā)業(yè)務（主要是住宅開發(fā)）占主導，其他多種業(yè)務類型并存發(fā)展的格局行業(yè)主業(yè)務價值鏈輔助業(yè)務價值鏈物業(yè)管理物業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)金融中介服務（評估、經(jīng)紀、定制等）土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表地產(chǎn)開發(fā)模式房產(chǎn)開發(fā)模式產(chǎn)品單一化，在某省市迅速復制：以某著名企業(yè)為代表在某省市的多個區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表在少數(shù)某省市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項目贏得較高利潤：以萬通為代表小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表物業(yè)經(jīng)營模式專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合金回報：以第一太平洋戴維斯為代表混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以中國國貿(mào)為代表開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：如香港恒隆、新世界等價值鏈整合模式房地產(chǎn)服務模式不動產(chǎn)金融模式整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表重點整合價值鏈的關鍵環(huán)節(jié)，在集團內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表中介經(jīng)紀和評估：以偉業(yè)顧問、上海同策為代表定制服務，以房屋的定制和項目管理收取服務費：以日本大和房屋為代表，萬通開始嘗試房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal增量開發(fā)業(yè)務（主要是住宅開發(fā)）“為賣而造”，資金回收、單個項目風險較好把控，容擴大規(guī)模，獲得快速的發(fā)展，但同時也存在險大、盈利回報不穩(wěn)定的問題住宅房地產(chǎn)價值鏈價值實現(xiàn)一般“為賣而造”，追求一次增值，資金回收短運作特點：單一開發(fā)業(yè)務模式簡單，單個項目風險較容容短時間內(nèi)在規(guī)模上有快速的發(fā)展受外界政策和經(jīng)濟環(huán)境影響較大的行業(yè)，存在險開發(fā)業(yè)務的投資致盈利回報不穩(wěn)定一次增值過程，沒有有效資產(chǎn)的積累關鍵風險控制點：定位準確某省市場需求總工期控制和成本控制營銷節(jié)奏與制獲得土地住宅房地產(chǎn)建設開發(fā)規(guī)劃項目管理融資營銷物業(yè)管理開發(fā)階段現(xiàn)金流時間消費者住宅房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在近年來某省市場環(huán)境和相對寬松的金融土地政策條件下，專注于開發(fā)業(yè)務的開發(fā)類企業(yè)整體上獲得了快速發(fā)展，實現(xiàn)了良好的績效-30%-20%-10%0%10%20%30%40%房產(chǎn)地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類2003年2002年2001年各業(yè)務模式公司的平均凈資產(chǎn)收益率從大陸某省市房地產(chǎn)公司指標分析來看，各模式中，房產(chǎn)開發(fā)規(guī)模發(fā)展最快，地產(chǎn)+房產(chǎn)模式收益最好，房產(chǎn)+物業(yè)模式收益最為穩(wěn)定，但地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務需要有特殊的資源加以支持2003年股東權益規(guī)模比較2003年主營收入規(guī)模比較地產(chǎn)+房產(chǎn)房產(chǎn)+物業(yè)綜合類中介類房產(chǎn)030609012015018021024003060901201501802100246810121416182003年凈利潤規(guī)模比較?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal以某著名企業(yè)為代表的一批企業(yè)，通過大盤開發(fā)、規(guī)模復制、跨地域發(fā)展等多種方式快速發(fā)展，成為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中的主流模式主營房地產(chǎn)經(jīng)營收入（萬元）歷年凈資產(chǎn)規(guī)模（萬元）多項目并行開發(fā)通過對多項目并行開發(fā)節(jié)奏的掌握，能夠幫助實現(xiàn)公司業(yè)績的平滑，滿某省市場對業(yè)績平滑性的要求。同時多項目開發(fā)有利于快某省市場、擴大規(guī)?？绲赜虬l(fā)展跨地域發(fā)展有利于擴大發(fā)展空間、規(guī)避單區(qū)域發(fā)展?jié)摿Σ蛔?、利某省市場發(fā)展的不均衡和分散發(fā)展中的區(qū)域風險。某著名企業(yè)是最早進行跨地域發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)商，目前已在全國1某省市發(fā)展房地產(chǎn)大盤分期滾動開發(fā)、規(guī)模化復制大盤滾動開發(fā)能帶來低廉的土地和建筑成本、地方政府的支持和政策優(yōu)惠、分期開發(fā)帶來的增值空間的擴大和大規(guī)模項目的品牌優(yōu)勢。某著名企業(yè)在各地都拿比較偏，但環(huán)境不錯的地，客戶群主要定某省市白領，注重產(chǎn)品的規(guī)?；ㄖ破放婆c服務通過良好的產(chǎn)品和客戶服務塑造產(chǎn)品和企業(yè)品牌，利用良好的品牌效應獲得超過行業(yè)平均水平的利潤空間?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal但這種單一開發(fā)業(yè)務模式固有的弱點使企業(yè)發(fā)展到一定階段后容風險累積和發(fā)展瓶頸，收益?zhèn)€體差異較大，難以持續(xù)擴大規(guī)模、克服行業(yè)波動帶來的風險房某省市公司為保持業(yè)績的平滑和規(guī)模的持續(xù)擴張，必須不斷加大投入力度，資金需求不斷增大，需要大量外部資金支持我國房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，主要依賴銀行，而開發(fā)業(yè)務的一次性盈利模式使得留存下來的資產(chǎn)多為低價值資產(chǎn)，這使得風險隨不斷開發(fā)而累積，如果遇到宏觀調(diào)控造成的行業(yè)性動，資金鏈容多項目并行開發(fā)和多地域拓展達到一定規(guī)模之后，管理難度將會大大增加，對企業(yè)管理能力有很大的挑戰(zhàn)，增加了企業(yè)運作風險風險逐步累積風險風險風險?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從房某省市公司的年報來看，房產(chǎn)開發(fā)模式各公司間盈利性的差異很大，業(yè)績兩極分化嚴重，體現(xiàn)了房產(chǎn)開發(fā)模式高風險的特點資料來源：200某省市公司年報—房產(chǎn)開發(fā)模式部分公司的凈資產(chǎn)收益率—?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目錄某著名企業(yè)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場總體狀況宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的思路某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal房地產(chǎn)某省市場狀況及行業(yè)前景使供應和需求都快速增長，商品房價格一路上揚，在個別某省市，房價/收入比已經(jīng)達到很高的水平，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)過熱的苗頭我國商品房銷售價格變化資料來源：國家統(tǒng)計局

商品房價格上漲速度已超過居民收入增長速度在上海等某省市，房價/收入比已達到很高的水平在某省市得市場需求中，投資性購房占到相當比例，需求中的泡沫成分凸現(xiàn)投資增長的情況?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金主要來自于銀行，快速的增長使銀行風險增大，直接威脅到國家的金融秩序和宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展

2004年1～6月份房地產(chǎn)投資累計到位資金來源構(gòu)成數(shù)據(jù)來源：國家信息中心

房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源。在央行195號文件出臺后，開發(fā)貸款加上預售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的比例仍超過60%，銀行成為房地產(chǎn)風險的最大承擔者房地產(chǎn)貸款余額占銀行總貸款余額的比重近幾年的變化我國商業(yè)銀行個人住房貸款增長情況個人按揭貸款的快速增長加劇了銀行短存長貸的壓力?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal為防止房地產(chǎn)過熱對宏觀經(jīng)濟運行的影響，2002年開始，國家逐步通過頒布一系列的土地和金融政策來加大房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度政策內(nèi)容金融政策土地政策

2002年5月9日國土資源部出臺11號文《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，規(guī)定商品住宅用地的取得必須通過招標、拍賣或掛牌的方式，使土某省市場透明化，于2002年7月1日開始實施；2004年3月31日，國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號文件，嚴格要求協(xié)議出讓土地中的遺留問題必須在2004年8月31日前處理完畢，否則土地將收回土地規(guī)劃的權限也正處于變化調(diào)整之中195號文－2001年6月中國人民銀行發(fā)布，采取提高非經(jīng)濟適用房銀行貸款利率、項目資本金比例、商品房預售條件等多項措施，嚴格控制高檔房地產(chǎn)開發(fā)項目。121號文－2003年6月13日中國人民銀行發(fā)布了《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，《通知》在重申195號文規(guī)定外，還規(guī)定多項嚴格房地產(chǎn)企業(yè)信貸的條款2004年開始采取了三個步驟調(diào)整利率政策以更好發(fā)揮起作用：擴大貸款利率浮動區(qū)間調(diào)高央行再貸款利率和再貼現(xiàn)利率金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率上浮0.27％，放寬金融機構(gòu)貸款利率上浮區(qū)間，貸款利率實行下限管理，允機構(gòu)存款利率下浮?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal金融土地政策從供需兩方面對整個行業(yè)施加影響，對整個行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生極大的影響促進土地供應透明化，某省市場行為加強了政府對土地的規(guī)劃和控制力度，通過對土地出讓的控制，加強了政某省市場的力度企業(yè)囤積土地的行為受到抑制貸款利率的提高，將抑制部分區(qū)域房地產(chǎn)投資購買過熱的現(xiàn)象，控制總體的需求規(guī)模，減慢需求增長速度利率的提高有助某省市場需求中的泡沫成份土地政策金融政策供應需求提高開發(fā)企業(yè)銀行貸款的門檻，促進行業(yè)的整合和產(chǎn)業(yè)的升級促進房地產(chǎn)企業(yè)金融手段的創(chuàng)新單一開發(fā)業(yè)務模式弊端凸現(xiàn)，促進行業(yè)業(yè)務模式的轉(zhuǎn)變，減緩房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，降低發(fā)展的風險促進產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變提高了土地獲取的難度和成本促進了行業(yè)內(nèi)企業(yè)項目策劃等業(yè)務能力的提升?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal從03年到04年兩年的行業(yè)發(fā)展情況來看，宏觀調(diào)控對供應的控制已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的效果，未來隨著加息效應的顯現(xiàn)，過熱需求也將受到有效控制開發(fā)企業(yè)的效益出現(xiàn)了分化2003年下半年到2004年10月的供需數(shù)據(jù)?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低,宏觀調(diào)控對投資的抑制作用初步顯現(xiàn)2002-2004年1-6月房地產(chǎn)投資增長情況（%）

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國家統(tǒng)計局《中國經(jīng)濟景氣月報》整理?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal2004年房地產(chǎn)的商務及商業(yè)開發(fā)增速加快，未來發(fā)展空間巨大按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計開發(fā)投資及增長情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目錄某著名企業(yè)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場總體狀況宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的思路某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在宏觀調(diào)控的情況下，隨著大量資本進入行業(yè)，未來兩年房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重新“洗某省市場集中度將大幅提高土地供給透明企業(yè)運營模式改善大量資本進入行業(yè)“121號”文件“195號”文件“18號”文件房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低某省市場為例，據(jù)某省市場上在售的項目，僅掌握在不到一半的開發(fā)商手中；有項目的企業(yè)平均開發(fā)規(guī)模為21萬㎡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效開始出現(xiàn)分化行業(yè)集中度將大幅提高，規(guī)模大、資金雄厚、管理模式先進的巨頭將出現(xiàn)市場規(guī)模某省市場價格更趨于理性化、透明化資金實力將成為企業(yè)發(fā)展的最關鍵因素規(guī)?；I(yè)化將是我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路業(yè)務模式多樣化趨勢，產(chǎn)品/服務細分，產(chǎn)品品種增加，專業(yè)化程度增加，現(xiàn)在2005-2008?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal新的競爭環(huán)境使資金實力成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的首要條件，銀行融資難度的增大使建立多樣化融資渠道，實現(xiàn)某省市場的對接變得非常重要央行121號文房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分資金都來源于銀行2003.6房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資手段上市融資資產(chǎn)證券化抵押基金信托國家政策因素

相關政策的解禁、放開企業(yè)自身因素企業(yè)自身信譽項目吸引力?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal上市融資是國內(nèi)企業(yè)運用較早的股權融資手段，在銀行貸款難度增大的情況某省市融資已成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)拓展融資渠道的重要選擇歷史金融環(huán)某省市直接融資成為房地產(chǎn)企業(yè)低風險獲取資金，擴的最優(yōu)途徑，但相關政府部某省市公司的管理曾一度限某省市途徑的發(fā)展除獲取直接融資外，某省市還具有其他一系列好處，如拓展再融資渠道、擴大品牌知名度、提高整體競爭力、促進公司快速發(fā)展等某著名企業(yè)股份有1991年1月在國某省市，集資累計約16億（含B股）萬通實業(yè)（北京）有2002年8月進入國內(nèi)A股（買殼先鋒股份）/計劃海外某省市首創(chuàng)置業(yè)（北京）有2003年6月在香港某省市融資約9.4億/計劃國內(nèi)某省市，受國家宏觀調(diào)控政策影響，暫時被擱置上海復地有2004年2月在香港某省市融資15億/計劃國內(nèi)某省市合生創(chuàng)展有1998年5月在香港某省市融資約6.7億北京城建（北京）有已在國內(nèi)某省市，融資約8.4億華潤置地（北京）有1996年11月在香港某省市融資約35億天津順馳有已啟動香港某省市計劃?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal信托是國內(nèi)近兩年興起的房地產(chǎn)融資模式，但受國內(nèi)信托管理辦法的限制，起到的作用有限?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)基金是以美國為代表的國際房地產(chǎn)金融的主流模式

-美國的業(yè)務模式-地產(chǎn)開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)物業(yè)持有股權REIT機構(gòu)投資者銀行等金融機構(gòu)個人投資者承租人自用購買按揭貸款證券化按揭REIT中介代理物業(yè)管理物業(yè)運營共同基金有限合伙私募基金業(yè)務流資金流按揭貸款可能業(yè)務模式?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal中國某省市場良好的發(fā)展態(tài)勢和前景已吸引了大批海外房地產(chǎn)基金參與，國內(nèi)目前的投資基金以投資于房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的機會型基金為主長期基金中期基金短期基金收益風險安全性成長性主流基金增值型基金機會型基金準機會型基金土地基金（Land）私人房地產(chǎn)信托公眾房地產(chǎn)信托CMBS麥則恩國內(nèi)以投資房產(chǎn)開發(fā)的機會型基金為主的原因：國內(nèi)還處于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為主的階段，開發(fā)業(yè)務還有很好的利潤和較低的風險產(chǎn)業(yè)基金法沒有出臺，沒有可實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的資某省市場，長期房地產(chǎn)基金沒有很好的退出機制目標收益率IRR在25％以上采用相對較高的杠桿率投資期限較短2～3年利用網(wǎng)絡尋找非公開交會，以避免公開投標的競爭完全供租賃的多住戶的公寓物業(yè)投資主流的多樣化的私人基金可公開交地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品通過調(diào)整物業(yè)經(jīng)營/租賃的策略實現(xiàn)增值通過物業(yè)重新定位獲取增值開發(fā)和二次開發(fā)獲取穩(wěn)定而長期的增值?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal隨著我國的資產(chǎn)證券化業(yè)務的即將開展，各房地產(chǎn)基金參與的力度逐步增大，投資策略也從開發(fā)業(yè)務發(fā)展到物業(yè)持有經(jīng)營以往，外資試探性的投資往往是與國內(nèi)企業(yè)合作，自己在投資中只占很少比例，而現(xiàn)在開始大幅度提高自己在投資中所占比例，并傾向于獨立投資。摩根士丹利房地產(chǎn)基金董事總經(jīng)理蓋迪接受記者采訪時表示，2004年大摩某省市場上投資的10個項目中，有一些投資比例達95%甚至100%。而在2003年7月大摩首次試水參與錦麟天地開發(fā)時，他們所占的投資比例不過10%左右與以往參與開發(fā)投資單獨項目以迅速抽身的做法不同，資機構(gòu)開始購入優(yōu)質(zhì)的物業(yè)長期持有?！标愒仏|告訴記者，與基強聯(lián)行聯(lián)系的多方海外資金均表示，希望能夠整體購入物業(yè)并持有3-5年甚至更長時間。經(jīng)過幾年的運作后，這些物業(yè)可以具有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，即租約穩(wěn)定，租金回報穩(wěn)定，“這時候他們會把物業(yè)整體出售?！睆倪@些海外資金手中“接盤”的買家通常是海外退休金、養(yǎng)老金等其他允房產(chǎn)的資金，而這些資金投資時最關注的往往是風險，他們對回報率的要求并不太高，但要求項目一定是風險很小而收益穩(wěn)定?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務包括商業(yè)物業(yè)、寫字樓、酒店等物業(yè)的經(jīng)營，物業(yè)持有經(jīng)營投入大，回收期長，對開發(fā)和經(jīng)營能力要求高，但收益穩(wěn)定，在經(jīng)營良好的情況下能有多次增值機會，對房地產(chǎn)基金有更大吸引力酒店、寫字樓持有經(jīng)營建設開發(fā)前期規(guī)劃運營管理營銷品牌商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營開發(fā)招商商業(yè)規(guī)劃品類業(yè)態(tài)管理運營管理營銷品牌建設開發(fā)現(xiàn)金流時間只租不售帶約出售價值實現(xiàn)：依靠前期準確的定位和后期良好的經(jīng)營，實現(xiàn)長期穩(wěn)定的租金回報，有多次物業(yè)增值的空間運作特點：前期項目策劃對項目成功至關重要，特別是商業(yè)物業(yè)要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營需要良好的后期經(jīng)營能力以獲得更大的價值提升。商業(yè)物業(yè)是復合業(yè)態(tài)管理，對技能要求更高投入大、資金回收，對資金能力要求高關鍵風險控制點：超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理操作模式，復合業(yè)態(tài)管理資金鏈，打某省市場現(xiàn)金流模型?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal在宏觀調(diào)控及融資環(huán)境變化情況下，單一開發(fā)業(yè)務存在的眾多局限性日益凸顯，業(yè)務模式創(chuàng)新成為保持長期競爭優(yōu)勢的重點經(jīng)營方向的單一，減弱了企業(yè)抗行業(yè)險的能力房地產(chǎn)行業(yè)是一個顯的行業(yè)，企業(yè)單一的項目開發(fā)，使對抗行業(yè)險的能力大大降低投資限制形成贏利回報的不穩(wěn)定項目開發(fā)建設般是３年～６年，由于投資限制會形成贏利回報的不穩(wěn)定。贏利的不穩(wěn)定對于房某省市公司的影響尤其明顯。而物業(yè)租金回報是一種相對穩(wěn)定的高回報，能增強企業(yè)的持續(xù)贏利能力開發(fā)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比保持合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有比例，對企業(yè)增強實力和擴尤為重要。持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高融資能力，是增強抗經(jīng)營風險能力的重要指標。而單一開發(fā)型企業(yè)凈資產(chǎn)收益率與規(guī)模成反比，企業(yè)規(guī)?？偸亲霾淮髥我婚_發(fā)型企業(yè)存在眾多局限性競爭格局的變化要求進行轉(zhuǎn)變行業(yè)競爭加劇，集中度提高行業(yè)平均利潤率下降客戶需求的變化使投資風險增大宏觀調(diào)控使單純開發(fā)業(yè)務風險加大宏觀調(diào)控使傳統(tǒng)的銀行融資減少，權益性融資增多，開發(fā)商必須向投資商轉(zhuǎn)變以保證較高的回報原以開發(fā)為主的房地產(chǎn)企業(yè)進入房地產(chǎn)其他經(jīng)營領域業(yè)務模式創(chuàng)新成為保持長期競爭優(yōu)勢的重點?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal大型房地產(chǎn)企業(yè)通過多種方式開展房地產(chǎn)金融業(yè)務，在自有開發(fā)業(yè)務的基礎上，進行資本運作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有，可以在快速擴大規(guī)模的同時保持可持續(xù)的發(fā)展可持續(xù)成長

大中型房地產(chǎn)公司可以通過產(chǎn)業(yè)投資基金進行資本運作和優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有獲得穩(wěn)定、高額回報，以避免單一的房地產(chǎn)住宅開發(fā)帶來的動的影響。現(xiàn)金流房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流其他相關業(yè)務現(xiàn)金流（優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)投資基金）大中型房地產(chǎn)公司總體現(xiàn)金流現(xiàn)金流由于國家政策導向和行業(yè)上下游的擠壓，房地產(chǎn)開發(fā)不同階段容融資困難，通過金融運作可以避免單一開發(fā)帶來的風險，可以將中小房地產(chǎn)商對資金的需求作為獲取高額利潤和迅速擴大規(guī)模某省市場概念圖！住宅開發(fā)資金管理相對簡單，可以通過對多個項目前期謹慎的投資收益測算及過程中不斷滾動資金細化管理和控制管理，保證資金的高效使用及防范資金風險，獲得良好資金回報。?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal因此某著名企業(yè)認為未來幾年國內(nèi)領先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將開發(fā)業(yè)務、物業(yè)經(jīng)營業(yè)務和房地產(chǎn)金融業(yè)務相結(jié)合，形成以房地產(chǎn)金融業(yè)務為基礎，開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務并舉的企業(yè)發(fā)展格局房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務物業(yè)經(jīng)營業(yè)務房地產(chǎn)金融業(yè)務房地產(chǎn)金融業(yè)務為開發(fā)與物業(yè)經(jīng)營業(yè)務提供資金支持開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務為房地產(chǎn)金融業(yè)務提供專業(yè)能力上的支持資金支持資金支持專業(yè)能力支持專業(yè)能力支持?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal而未能建立良好房地產(chǎn)金融能力的開發(fā)企業(yè)即便擁有良好的開發(fā)能力，也只能不得不成為投資商的專業(yè)合作伙伴，從而最終行業(yè)內(nèi)形成規(guī)?；c專業(yè)化兩種不同的發(fā)展格局房地產(chǎn)基金項目管理合同30％銀行信托70％成本：10％管理基金管理公司房地產(chǎn)投資公司房地產(chǎn)專業(yè)公司（開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營）委托合同管理專業(yè)化發(fā)展規(guī)?；l(fā)展海外基金?2004CapGemini-AllrightsdAugust2004–ASDProposal目錄某著名企業(yè)對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解某省市場總體狀況房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務模式分析宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展思路某著名企業(yè)的戰(zhàn)略咨詢思路