2025年《高級物業(yè)管理員》考試練習(xí)題庫(附答案)一、單項選擇題（每題2分，共30分）1.根據(jù)《物業(yè)管理條例》（2023年修訂版），業(yè)主大會決定籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金時，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積（）以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)（）以上的業(yè)主同意。A.四分之三；四分之三B.三分之二；三分之二C.四分之三；三分之二D.三分之二；四分之三答案：A2.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費測算的表述中，錯誤的是（）。A.公共區(qū)域綠化養(yǎng)護費需包含農(nóng)藥、肥料等耗材成本B.設(shè)施設(shè)備維護費應(yīng)涵蓋日常巡檢、小修及預(yù)防性維護支出C.人員工資需包含社保、公積金及績效獎金D.物業(yè)共用部位改造費用可直接計入當期服務(wù)費成本答案：D（共用部位改造屬于大修或更新，需從維修資金列支）3.某小區(qū)業(yè)主因房屋外墻滲水向物業(yè)報修，物業(yè)應(yīng)在（）內(nèi)完成現(xiàn)場查勘并反饋處理方案。A.2小時B.4小時C.8小時D.24小時答案：C（依據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)標準》三級要求，急修類問題查勘時限不超過8小時）4.高層住宅消防電梯的定期維護周期應(yīng)為（）。A.每周1次B.每半月1次C.每月1次D.每季度1次答案：B（《建筑消防設(shè)施維護管理規(guī)范》GB25201-2021規(guī)定，消防電梯半月維護1次）5.業(yè)主裝修期間，物業(yè)發(fā)現(xiàn)施工隊擅自拆除承重墻，正確的處理流程是（）。A.立即要求停工→向業(yè)主書面告知→報告住建部門B.口頭警告施工隊→記錄違規(guī)行為→事后通知業(yè)主C.拍照取證→要求恢復(fù)原狀→若拒絕則停水停電D.直接報警→等待執(zhí)法部門處理→配合調(diào)查答案：A（需先制止違規(guī)行為，書面告知業(yè)主違規(guī)事實，再向主管部門報告）6.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)內(nèi)設(shè)置快遞驛站，需優(yōu)先取得（）的同意。A.街道辦事處B.業(yè)主委員會C.全體業(yè)主D.相鄰業(yè)主答案：B（利用共用部位經(jīng)營需經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)委會同意）7.下列不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范義務(wù)的是（）。A.安裝監(jiān)控攝像頭并保持24小時運行B.對進入小區(qū)的陌生人員進行登記C.定期檢查圍墻、門禁等安防設(shè)施D.為業(yè)主保管私人貴重物品答案：D（保管私人財物屬額外服務(wù)，需另行約定）8.某小區(qū)物業(yè)費收費率連續(xù)3個月低于60%，物業(yè)應(yīng)優(yōu)先采取的措施是（）。A.對欠費業(yè)主提起訴訟B.張貼欠費名單公示C.入戶溝通了解欠費原因D.暫停提供物業(yè)服務(wù)答案：C（需先排查原因，針對性解決問題）9.電梯困人事件中，物業(yè)接報后應(yīng)在（）內(nèi)到達現(xiàn)場實施救援。A.5分鐘B.10分鐘C.15分鐘D.20分鐘答案：B（《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》TSGT5001-2023要求，救援到達時間不超過30分鐘，但優(yōu)質(zhì)服務(wù)標準為10分鐘內(nèi)）10.物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生服務(wù)質(zhì)量爭議時，可通過（）途徑解決，但不包括（）。A.業(yè)主委員會調(diào)解B.物業(yè)管理協(xié)會調(diào)解C.向人民法院起訴D.自行斷水斷電施壓答案：D（斷水斷電屬違法行為）11.下列關(guān)于物業(yè)檔案管理的表述中，正確的是（）。A.業(yè)主個人信息檔案保存期不少于5年B.維修資金使用記錄需永久保存C.消防演練記錄保存期3年D.裝修申請表保存至業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時答案：B（維修資金相關(guān)檔案需永久保存）12.智能化小區(qū)中，物業(yè)對人臉識別系統(tǒng)的管理應(yīng)重點關(guān)注（）。A.設(shè)備故障率B.數(shù)據(jù)存儲安全C.識別準確率D.安裝美觀度答案：B（涉及個人信息保護，需符合《個人信息保護法》）13.臺風(fēng)來臨前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的首要任務(wù)是（）。A.通知業(yè)主關(guān)閉門窗B.加固小區(qū)廣告牌C.檢查地下車庫排水系統(tǒng)D.啟動應(yīng)急預(yù)案答案：D（需先啟動預(yù)案，統(tǒng)籌各項準備工作）14.業(yè)主因車輛在小區(qū)內(nèi)被劃傷要求物業(yè)賠償，物業(yè)免責(zé)的前提是（）。A.已在停車協(xié)議中明確不承擔車輛保管責(zé)任B.監(jiān)控攝像頭因故障未記錄事發(fā)過程C.保安當天按規(guī)定進行了巡邏D.業(yè)主未繳納停車服務(wù)費答案：A（需通過合同明確責(zé)任邊界）15.新建小區(qū)承接查驗時，對消防設(shè)施的查驗應(yīng)重點核對（）。A.外觀整潔度B.產(chǎn)品出廠日期C.消防驗收合格文件D.安裝施工單位資質(zhì)答案：C（需確保設(shè)施符合消防驗收標準）二、多項選擇題（每題3分，共15分，少選得1分，錯選不得分）1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.維護物業(yè)共用部位的安全B.公開物業(yè)服務(wù)費收支明細C.代收業(yè)主快遞并承擔保管責(zé)任D.對業(yè)主違規(guī)裝修行為進行制止答案：ABD（代收快遞屬自愿服務(wù)，非法定義務(wù)）2.下列屬于物業(yè)增值服務(wù)的有（）。A.代訂家政服務(wù)B.公共區(qū)域綠化養(yǎng)護C.寵物代管D.電梯日常維護答案：AC（B、D屬基礎(chǔ)服務(wù)）3.處理業(yè)主投訴時，應(yīng)遵循的原則有（）。A.及時響應(yīng)，首問負責(zé)B.先處理情緒，再處理問題C.承諾超出能力范圍的解決方案D.記錄投訴內(nèi)容并跟蹤回訪答案：ABD（C項易導(dǎo)致后續(xù)糾紛）4.設(shè)施設(shè)備管理中，"三好四會"要求包括（）。A.管好、用好、修好B.會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障C.會設(shè)計、會改造、會升級、會報廢D.看好、守好、護好答案：AB（行業(yè)標準中的設(shè)備管理要求）5.小區(qū)垃圾分類管理中，物業(yè)的職責(zé)包括（）。A.設(shè)置分類垃圾桶并標識清晰B.對違規(guī)投放行為進行處罰C.開展垃圾分類宣傳培訓(xùn)D.與環(huán)衛(wèi)部門對接收運工作答案：ACD（處罰權(quán)屬于行政部門，物業(yè)無處罰權(quán)）三、案例分析題（每題15分，共30分）案例一：某高層小區(qū)18樓業(yè)主反映家中自來水有異味，物業(yè)接報后立即聯(lián)系自來水公司檢測，確認是小區(qū)二次供水水箱清洗不徹底導(dǎo)致。業(yè)主要求：①賠償因飲用問題水產(chǎn)生的醫(yī)療費500元；②公開水箱清洗記錄；③減免1個月物業(yè)費。問題：1.物業(yè)在二次供水管理中存在哪些失職？2.針對業(yè)主訴求，物業(yè)應(yīng)如何處理？答案：1.失職點：①未按規(guī)定每季度對二次供水水箱進行清洗消毒（《生活飲用水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》要求每季度至少1次）；②清洗后未委托有資質(zhì)機構(gòu)檢測水質(zhì)并公示結(jié)果；③日常巡檢記錄不完整，未及時發(fā)現(xiàn)水質(zhì)異常。2.處理措施：（1）醫(yī)療費：核實業(yè)主提供的醫(yī)療票據(jù)，屬于直接損失的，由物業(yè)承擔賠償責(zé)任（因管理過失導(dǎo)致）；（2）公開記錄：3日內(nèi)將近1年的水箱清洗合同、檢測報告、操作記錄在小區(qū)公告欄及業(yè)主群公示；（3）物業(yè)費減免：與業(yè)主協(xié)商，可給予1個月物業(yè)費9折優(yōu)惠（非法定減免，但屬協(xié)商解決糾紛的合理方式）；（4）整改承諾：立即聯(lián)系專業(yè)單位清洗水箱，檢測合格后公示結(jié)果，修訂《二次供水管理制度》，明確清洗、檢測、公示流程。案例二：某小區(qū)因開發(fā)商遺留問題，地下車庫多處漏水，業(yè)主多次向物業(yè)反映未解決，50戶業(yè)主聯(lián)合拒交物業(yè)費。物業(yè)擬對其中3戶起訴至法院。問題：1.業(yè)主拒交物業(yè)費是否合法？說明理由。2.物業(yè)起訴前應(yīng)做好哪些準備工作？答案：1.不合法。根據(jù)《民法典》第944條，業(yè)主不得以未接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒付物業(yè)費；開發(fā)商遺留問題屬另一法律關(guān)系，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商主張權(quán)利，不能以此拒交物業(yè)費（但物業(yè)有義務(wù)協(xié)助業(yè)主向開發(fā)商追償）。2.準備工作：（1）收集證據(jù)：①物業(yè)服務(wù)合同（證明服務(wù)內(nèi)容）；②催繳記錄（書面通知、短信、電話錄音等，需體現(xiàn)3次以上有效催繳）；③服務(wù)履行證據(jù)（保潔、安保、綠化等日常服務(wù)記錄）；④業(yè)主拒交理由的書面回復(fù)（證明已就漏水問題積極協(xié)調(diào)開發(fā)商）。（2）法律依據(jù)：準備《民法典》《物業(yè)管理條例》中關(guān)于物業(yè)費繳納的相關(guān)條款。（3）調(diào)解前置：起訴前可通過業(yè)委會、街道調(diào)解委員會進行調(diào)解，保留調(diào)解記錄（法院可能優(yōu)先調(diào)解）。（4）風(fēng)險評估：評估業(yè)主實際損失（如車輛因漏水受損），若物業(yè)存在管理過失，可能需承擔部分責(zé)任，需在訴訟中提出反訴或協(xié)商抵扣。四、簡答題（每題5分，共25分）1.簡述物業(yè)服務(wù)企業(yè)在疫情防控中的主要職責(zé)。答案：①落實公共區(qū)域消毒（電梯、樓道、垃圾桶等每日2次）；②配合社區(qū)做好人員排查、健康監(jiān)測；③設(shè)置快遞、外賣無接觸存放點；④儲備口罩、消毒液等防疫物資；⑤通過公告、業(yè)主群宣傳防疫政策；⑥對居家隔離業(yè)主提供生活物資代買等便民服務(wù)。2.列舉物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備巡查的"五定"原則。答案：定人（明確責(zé)任人）、定點（確定巡查點位）、定時（規(guī)定巡查頻次）、定標（設(shè)定檢查標準）、定責(zé)（落實責(zé)任追究）。3.簡述業(yè)主大會的成立條件及流程。答案：成立條件：房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上；或首套房屋交付使用滿2年且入住率達30%以上。流程：①5%以上業(yè)主向街道辦提出申請；②街道辦指導(dǎo)成立籌備組（業(yè)主代表+社區(qū)代表）；③籌備組公示業(yè)主身份信息，制定議事規(guī)則；④召開首次業(yè)主大會，表決《管理規(guī)約》《業(yè)主大會議事規(guī)則》，選舉業(yè)委會；⑤業(yè)委會成立30日內(nèi)到街道辦備案。4.說明物業(yè)服務(wù)費"酬金制"與"包干制"的區(qū)別。答案：酬金制：預(yù)收的物業(yè)費中按約定比例提取酬金支付給物業(yè)，剩余部分用于服務(wù)支出，結(jié)余歸業(yè)主，不足由業(yè)主補充，收支需定期公示；包干制：物業(yè)按約定標準收