二、住宅房地產(chǎn)評估（一）住宅房地產(chǎn)評估理論基礎(chǔ)1.住宅房地產(chǎn)評估進行住宅房地產(chǎn)評估是借助系統(tǒng)化的手段，對住宅房地產(chǎn)的市場定價進行精準判斷、投資潛力以及收益能力等進行專業(yè)評估的一項程序。專家會對住宅房地產(chǎn)財產(chǎn)進行細致的審查和估值，以確定其當(dāng)前市場價值或潛在價值。評估的目標包括確定適當(dāng)?shù)馁I賣價格、貸款價值、保險價值和稅務(wù)價值等。評估過程考慮了諸如位置、規(guī)模、建筑狀況、市場需求、周邊環(huán)境和未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩亍Ｍㄟ^專業(yè)技術(shù)和方法，評估師最終得出客觀準確的價值范圍。住宅房地產(chǎn)評估在房地產(chǎn)交易、金融貸款、保險索賠和稅務(wù)評估等領(lǐng)域都起著至關(guān)重要的作用。2.住宅房地產(chǎn)評估分類（1）住宅房地產(chǎn)出售價格評估：對住宅房地產(chǎn)出售時的價格進行評估。（2）住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估：對住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的價格進行評估。（3）住宅房地產(chǎn)租賃價格評估：對住宅房地產(chǎn)租賃時的價格進行評估。（4）住宅房地產(chǎn)抵押價值評估：金融機構(gòu)一般會委托專業(yè)的評估機構(gòu)對住宅房地產(chǎn)的價值進行評估，這一評估結(jié)果在法律上具有約束力。（5）住宅房地產(chǎn)保險估價：對住宅房地產(chǎn)保險價值進行評估。（6）住宅房地產(chǎn)課稅估價：對住宅房地產(chǎn)課稅價值進行評估。（7）征收和住宅房屋征收拆遷補償估價：對征地和住宅房屋征收拆遷時的補償價值進行評估。（8）住宅房地產(chǎn)分割、合并估價：對住宅房地產(chǎn)分割或合并時的價值進行評估。（9）住宅房地產(chǎn)糾紛股價：在住宅房地產(chǎn)糾紛中，對相關(guān)房地產(chǎn)的價值進行評估。（10）住宅房地產(chǎn)拍賣底價評估：對于住宅房地產(chǎn)拍賣底價的評估。（11）企業(yè)所涉及的各類經(jīng)濟行為中的住宅房地產(chǎn)估值：在企業(yè)的經(jīng)濟活動中，對涉及的住宅房地產(chǎn)的價值進行評估。（12）其他目的的住宅房地產(chǎn)估價：根據(jù)其他特定目的進行的住宅房地產(chǎn)價值評估。（二）住宅房地產(chǎn)評估的目的住宅房地產(chǎn)評估的主要目的包括：1.確定市場價值：評估師通過對住宅房地產(chǎn)物業(yè)進行評估，確定其當(dāng)前市場價值，幫助買賣雙方確定合理的買賣價格。2.貸款價值評估：銀行或金融機構(gòu)在執(zhí)行房屋押抵貸款時，需要對抵押物的價值進行評估，以確定貸款的額度和利率。3.保險價值評估：保險公司需要評估住宅房地產(chǎn)的價值，以確定適當(dāng)?shù)谋ｋU金額，確保在房屋受損或毀壞時能得到合理的賠償。4.稅務(wù)評估：政府部門可能根據(jù)住宅房地產(chǎn)的評估價值確定相應(yīng)的稅費，如房產(chǎn)稅、土地使用稅等。5.用于遺產(chǎn)分配：在遺產(chǎn)繼承或分配中，評估住宅房地產(chǎn)的價值可以幫助確定財產(chǎn)份額，避免財產(chǎn)分配爭議。（三）住宅房地產(chǎn)價格的影響因素住宅房地產(chǎn)的價值評估受到多種因素的綜合影響，主要包括如下幾個方向：1.位置：地理位置、周邊環(huán)境、交通便利性以及配套設(shè)施等，這些因素都會對房產(chǎn)的市值產(chǎn)生重要影響。位于繁華地段、交通便利的房產(chǎn)往往價值更高。2.房產(chǎn)特質(zhì)：建筑構(gòu)造、空間大小、房間數(shù)目、裝飾程度等因素均可能對房地產(chǎn)的估值產(chǎn)生顯著作用。一般來說，結(jié)構(gòu)合理、裝修精致的房屋價值更高。3.市場需求和供應(yīng)：當(dāng)市場需求大于供應(yīng)時，房地產(chǎn)的價值會上漲；反之，當(dāng)供應(yīng)過剩時，房地產(chǎn)價值可能下跌。4.經(jīng)濟背景：經(jīng)濟狀況、通脹水平、利率變動等因素都會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生波動，從而對房產(chǎn)估值產(chǎn)生影響。5.政策法規(guī)：政府的土地規(guī)劃、房地產(chǎn)政策等對房地產(chǎn)市場有重要影響，可能會影響房產(chǎn)的評估價值。6.房地產(chǎn)市場走勢：不同的趨勢和動向?qū)⒃谝欢ǔ潭壬蠈Ψ康禺a(chǎn)評估的價值產(chǎn)生影響，投資者會根據(jù)市場情況來評估房地產(chǎn)的價值。（四）住宅房地產(chǎn)評估常用方法目前廣泛采用的住宅類房地產(chǎn)評估方法主要包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價修正法、路線價法以及綜合評估法等幾種方法。（1）市場法，是一種基于對市場上的成交價格進行對比分析的估值方法。它的核心思想在于通過挑選一些具有可比性的交易案例，將它們與待估對象進行比較，進而根據(jù)它們之間的差異來調(diào)整成交價格，綜合考量后得出估值對象的合理價值。這一方法的關(guān)鍵在于選取與待估資產(chǎn)相似且有較近交易記錄的參照物進行比較。（2）收益法，是指按照收益潛力來評估房地產(chǎn)價值的方法，其核心在于通過對未來房地產(chǎn)收益的預(yù)測，再以特定的折現(xiàn)率將其換算為當(dāng)前價值，從而確定房地產(chǎn)的估值。適用于有盈利能力穩(wěn)定的房地產(chǎn)估值，如商店、餐館等。（3）成本法，是通過估測重新開發(fā)或購置相似房地產(chǎn)所需的總費用，然后減去折舊和其他貶值因素，得出房地產(chǎn)價值的方法。此方法適用于新開發(fā)或改建的房地產(chǎn)，以及難以找到市場參照物的房地產(chǎn)。（4）假設(shè)開發(fā)法，是一種對開發(fā)項目進行預(yù)測，評估其完工后的價值和成本，然后扣除開發(fā)成本和利潤，以獲得待估房地產(chǎn)價值的方法。適用于未經(jīng)處理的土地或尚未完全開發(fā)的房地產(chǎn)。（5）基準地價修正法，是根據(jù)當(dāng)?shù)卣嫉幕鶞实貎r，結(jié)合待評估宗地的具體特征進行適當(dāng)修正，從而確定宗地價值的一種方法。適用于土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等評估。（6）路線價法，是根據(jù)基于臨街宗地的路線價，并考慮了待估宗地的深度、寬度、形狀等因素的調(diào)整系數(shù)的方法。適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的商業(yè)用地評估。（7）綜合評估法，是將上述多種方法結(jié)合起來，根據(jù)具體情況和需要，選取適當(dāng)?shù)脑u估方法或?qū)⑵浣M合，對房地產(chǎn)進行全面評估的方法。綜合評估法的優(yōu)點在于能夠綜合考慮多種因素，提高評估結(jié)果的準確性和可靠性。然而，必須考量人員擁有高超的專業(yè)技能和豐富的實踐經(jīng)驗，以便靈活運用不同的評估技巧來應(yīng)對多變的情況。99三、市場法（一）市場法相關(guān)理論1.市場法的含義市場法作為一種評估方法，通過對房地產(chǎn)交易價格的對比，以確定評估目標的價值。具體來說，該方法通過選擇一定數(shù)量的類似交易案例，對其與目標評估對象進行對照比較，識別交易案例和評估對象之間的各種差異，對交易價格做出適當(dāng)?shù)男拚瑥亩_認評估對象的真實價值。同一類型的房地產(chǎn)，也被稱為評估對象的同類房地產(chǎn)，簡稱相同房地產(chǎn)，即指在位置、用途、權(quán)利性質(zhì)、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等方面與評估對象相似或相同的房地產(chǎn)。具備一定條件的同類估價對象的交易案例被稱為可對比交易案例，即交易方式符合估價需求、成交日期接近評估時點、成交價格為正常交易價格或可校正為正常交易價格的相似房地產(chǎn)的交易案例。市場法的核心在于運用房地產(chǎn)市場交易價格作為基準來確定房地產(chǎn)的估值。這種方法利用實際發(fā)生的相同或相似房地產(chǎn)的成交價格作為參考，因此被認為是最直接、最直觀、最具市場說服力的估值方法，其結(jié)果易于被人們所理解和認可。2.市場法的理論依據(jù)市場法的基本原理在于房地產(chǎn)價格的形成取決于替代原則，即同一市場上的相似房地產(chǎn)會呈現(xiàn)出相似的價格。根據(jù)經(jīng)濟學(xué)原理，同一市場上相同的商品有相同的價格。同時需要說明的是，經(jīng)濟學(xué)的規(guī)律只是在平均意義上才是對的，并不表現(xiàn)為一一對應(yīng)的準確的數(shù)量關(guān)系。就這里的同一市場上相同的商品有相同的價格來說，它并不意味著同一市場上每個相同的商品的價格都完全相同、分文不差。在房地產(chǎn)市場上，雖然房地產(chǎn)價格的形成方式通常相似，但由于各種房地產(chǎn)類型的差異，市場上幾乎沒有完全相同的房產(chǎn)。盡管如此，類似類型的房地產(chǎn)通常會有相似的價格水平。在房地產(chǎn)交易中，由于房地產(chǎn)的價值巨大，買賣雙方通常會更加謹慎。他們會將打算購買或出售的房產(chǎn)與類似類型的房地產(chǎn)進行比較。因此，任何理性的買家都不愿接受高于市場上類似房產(chǎn)的正常價格，而任何理性的賣家也不會接受低于市場上類似房產(chǎn)的正常價格。這種相似類型房地產(chǎn)價格的相互制約會導(dǎo)致它們的價格相互接近10103.市場法適用的評估對象市場法在估價時主要適用于同類數(shù)量眾多、交易頻繁、具有可比性的房地產(chǎn)，如住宅（包括普通住宅、豪華公寓、別墅等）、辦公寫字樓、商業(yè)店鋪、規(guī)范廠房和房地產(chǎn)開發(fā)用地。其中，成套住宅的數(shù)量大且具備良好的可比性，因此市場法評估特別適用于此類房產(chǎn)，也往往是最直接、簡單的評估方式。然而，有些類型的房地產(chǎn)不太適合采用市場法進行評估，例如數(shù)量稀少的特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、廟宇、歷史建筑等；交易不頻繁的學(xué)校、醫(yī)療機構(gòu)、行政辦公樓等建筑；以及正在進行中且難以比較的房地產(chǎn)項目。（二）市場法評估房地產(chǎn)的基本程序下面是市場法評估的主要步驟：（1）收集各種交易案例（2）挑選具有可比性的案例（3）制定比較基準（4）對交易情況進行必要的調(diào)整（5）調(diào)整市場環(huán)境因素（6）調(diào)整地產(chǎn)情況（7）計算比較值的結(jié)果。上述第三至第六步，是處理可比情況下的交易價格。根據(jù)這些不同的實質(zhì)內(nèi)容，可分為以下三種處理方式。(1)價格轉(zhuǎn)換:對同等條件下的交易案例中的成交價格的含義和表現(xiàn)進行基礎(chǔ)處理，使可比情況中的成交價格與估價對象價格以及不同可比情況的交易價格保持一致、互相可比，形成比較基礎(chǔ)。(2)價格修正:這一過程涉及將可比實例的異常交易價格實際和潛在地轉(zhuǎn)化為正常價格，對可比情況下的交易價格進行調(diào)整，以實現(xiàn)交易情況的修正。(3)價格調(diào)整：這涉及對價格的重新設(shè)定，不再是根據(jù)可比實例的價格參考體系進行調(diào)整，而是根據(jù)評估對象的參考體系來重新定價?！皡⒖俭w系”有兩種類型，分別是市場狀況和房地產(chǎn)狀況，相應(yīng)的處理是市場狀況的修正和對房地產(chǎn)狀況的修正。1111（三）市場法的優(yōu)點（1）反映當(dāng)前市場狀況鑒于市場法所依賴的數(shù)據(jù)主要來自實際市場交易，故評估結(jié)果能夠客觀地反映當(dāng)前房地產(chǎn)市場的實際情況。這對于投資者、開發(fā)商和購房者等各方都一個有重要的參考基準。（2）簡單易行市場法是一種簡單易懂的方法，無需繁瑣的數(shù)學(xué)模型和計算，只需將待評估的房地產(chǎn)與市場上類似的物業(yè)進行對比即可。這種方法容易操作，能夠快速得出評估結(jié)果。（3）靈活性高市場法具備較強的靈活性，可根據(jù)評估目的和需求的多樣性，選用各種不同的比較對象和評估方式。比如，可以根據(jù)物業(yè)的類型、地理位置、建筑年代等因素進行比較，以得出更準確的評估結(jié)果。（4）公開透明市場法的數(shù)據(jù)來源于公開市場信息，評估結(jié)果也相對公開透明。這種方法能夠減少人為操縱和利益輸送的可能性，提高評估的公信力。（四）市場法的缺點（1）市場數(shù)據(jù)要求高運用市場法估值需要較多的在評估時點之前的最近一段時間內(nèi)的交易實例。在房地產(chǎn)市場買賣缺乏活力或者缺乏頻繁交易的地區(qū)，很難使用市場法來進行評估。在充滿活力的房地產(chǎn)市場中，有時候會出現(xiàn)一些特殊情況，導(dǎo)致市場價值評估不再適用。這種情況可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)交易在相當(dāng)長的時間內(nèi)暫?；驕p少，甚至需要臨時采取管控措施來控制交易的持續(xù)進行。（2）交易信息的真實性難以保證目前，關(guān)于房地產(chǎn)交易、登記等相關(guān)信息無法做到絕對的公開透明，也缺乏市場化房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)提供商的情況，獲取房地產(chǎn)的真實成交價以及相應(yīng)的估價所需的房地產(chǎn)狀況等信息是比較困難的。（3）受市場影響較大1212市場法所確定的價格往往會受到市場價格的波動影響，有時候可能會與市場價值有較大的差距。此外，市場法測算出的價格可能與使用收益法和成本法所得到的價值價格有顯著的不同之處。這是因為房地產(chǎn)市場參與者可能存在過度樂觀或悲觀的情況，導(dǎo)致市場有可能出現(xiàn)對房地產(chǎn)市場價格的高估或低估，進而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格與其實際價值之間出現(xiàn)不合理的偏差。有時，房地產(chǎn)市場的價格波動太快，在估值結(jié)果公布前或不久之后發(fā)生重大變化，這可能會給市場法評估帶來困難，尤其是在估值結(jié)果難以接受的情況下。舉例來說，在房價快速上漲的時期，這種情況可能發(fā)生在房屋征收評估的征收決定公告當(dāng)日的價值時點，或者在房地產(chǎn)損害賠償估價中損失發(fā)生時的價值時點。四、市場法在宣威市住宅房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用（一）評估基本要素1.評估對象是位于云南省宣威市向陽東路的如意湖畔-幸福城D區(qū)14棟804。住宅建筑面積70.16萬平米，住宅占地面積24.50萬平米，小區(qū)住宅容積率2.86。2.估價目的：為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)3.評估基準日：2023年9月1日4.估價依據(jù)：（1）主要法律依據(jù)：《國有資產(chǎn)評估管理辦法》；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》、《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財產(chǎn)處置參考價若干問題的規(guī)定》、《人民法院委托評估工作規(guī)范》、《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導(dǎo)意見（試行）》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》等法律法規(guī)和技術(shù)標準。5.價值類型：市場價值6.估價方法：市場法13下表是對評估對象的詳細介紹表4-1評估對象概況名稱A用途住宅坐落位置如意湖畔-幸福城評估基準日2023年9月1日區(qū)域因素地理位置云南省宣威市向陽東路交通條件樓盤到市中心路程約1.01公里，一公里內(nèi)有多個公交站，地景公園站、幸福城站等，最近的公交站點為地景公園站，距離小區(qū)264米。外部配套設(shè)施在該地段，有著69所幼兒園和學(xué)校，帶小朋友上學(xué)方便至極。毗鄰都市圣博幼兒園，步行僅需255米。同時，臨近宣威市雙龍三小，距離僅有790米。周邊醫(yī)療資源充裕，共有10家醫(yī)院，滿足居民就醫(yī)需求。項目周圍有宣威市地景公園（距離437米）和東河拾光公園（距離0.79公里），環(huán)境優(yōu)美，適合早晨進行戶外鍛煉。此外，附近有339家商場及超市，距離最近的靚點超市（幸福城店）約169米。居住環(huán)境周邊人文環(huán)境優(yōu)美，有兩個公園生態(tài)環(huán)境良好。環(huán)境衛(wèi)生情況良好，基本無污染。個別因素總層數(shù)18層數(shù)8朝向南建筑結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)戶型布局4室2廳2衛(wèi)建筑面積144平方米成新率十成裝修毛坯基礎(chǔ)設(shè)施供水、排水、供電、通信、燃氣、地?zé)崴?、有線電視等設(shè)施齊全。權(quán)益因素土地性質(zhì)出讓14土地使用權(quán)70年房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況完全產(chǎn)權(quán)資料來源：安居客，貝殼找房等。（二）評估過程1.選取可比實例根據(jù)上述對評估對象的描述，遵循替代原則選取了具有相似特征的案例，挑選了用途為住宅的樣本，同在如意湖畔-幸福城。以下3個交易案例均為正常交易，且發(fā)生時間與評估對象進行交易的時間接近，可供作為備選的可比案例。表4-2交易實例的具體情況A1A2A3小區(qū)名稱如意湖畔-幸福城D區(qū)如意湖畔-幸福城E區(qū)龍澤鑫成位置云南省宣威市向陽東路云南省宣威市向陽東路云南省宣威市振興路與通祥路交叉口交易日期2023.8.12023.6.112023.3.1建筑面積134平方米133平方米123平方米戶型4室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)朝向朝南朝南朝南樓層6/189/1815/30裝修毛坯毛坯毛坯成新率十成十成十成交易情況正常正常正常成交價格3680元/平方米3800元/平方米3345元/平方米土地性質(zhì)出讓出讓出讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況完全產(chǎn)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)完全產(chǎn)權(quán)資料來源：安居客，貝殼找房等。152.編制比較因素條件指數(shù)表根據(jù)評估對象和類似案例的具體情況，對導(dǎo)致房地產(chǎn)價格差異的因素進行調(diào)整。表4-3比較因素條件指數(shù)表待估宗地及比較實例交易實例A1交易實例A2交易實例A3比較因素交易價格（元/平方米）368038003345用途100100100100100100交易日期102.4102.1102.4101.5102.4100.6交易情況100100100100100100區(qū)域因素交通條件100100100100100100生活服務(wù)設(shè)施100100100100100100教育配套設(shè)施10010010010010099居住環(huán)境100100100100100100生活便利度100100100100100100基礎(chǔ)設(shè)施100100100100100100個別因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100100100建筑結(jié)構(gòu)100100100100100100套型布局1001001009910099樓層10098100101100101通風(fēng)100100100100100100裝修100100100100100100面積100991009910098物業(yè)管理100100100100100100朝向100100100100100100維護狀況100100100100100100車庫100100100100100100比準價格（元/平方米）3804.17743872.80603509.782916權(quán)重1/31/31/3資料來源：安居客，貝殼找房等。表中以評估對象的房地產(chǎn)狀況為100，可比實例根據(jù)其具體差異情況，按照以下標準進行修正：①交易日期修正：評估對象與可比實例交易時間不同，參考當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計數(shù)據(jù)對所在云南省宣威市住宅房地產(chǎn)價格變更情況的調(diào)查分析，以2023年1月價格指數(shù)為100，則評估對象與可比實例的交易日期修正指數(shù)見表4-4：表4-4住宅用房價格指數(shù)表日期2023-92023-82023-62023-32023-1指數(shù)102.4102.1101.5100.6100資料來源：網(wǎng)上查詢②房地產(chǎn)狀況修正交通狀況、居民便利設(shè)施、學(xué)校資源：考察對象在交通便利性、生活服務(wù)設(shè)施和教育資源方面表現(xiàn)優(yōu)異，因此，與參照樣本A1、A2、A3相比，其綜合指數(shù)達到了100。居住狀況：根據(jù)評估對象所處環(huán)境景觀評級，劃分為出色、相宜、平凡、欠佳四個檔次，可調(diào)整評級提升或降低一級，指數(shù)提高或降低1?；A(chǔ)設(shè)施：將評估對象的基礎(chǔ)設(shè)施搭配指數(shù)設(shè)為100作為基準，每增減一項設(shè)施，指數(shù)就相應(yīng)上升或下降1；同時，若某項設(shè)施的保障率不盡人意，指數(shù)則會減少1。面積：將評估對象的面積指數(shù)設(shè)定為100，每增加或減少10平方米，指數(shù)將相應(yīng)上升或下降1。套型布局：對評估對象布局的指數(shù)設(shè)為100，當(dāng)增加或減少一間房間或一間客廳時，指數(shù)會相應(yīng)地增加或減少1。樓層：將評估對象的樓層指數(shù)設(shè)定為100，當(dāng)樓層增加或減少1層時，指數(shù)也相應(yīng)增加或減少1。物業(yè)管理：將評估對象的物業(yè)管理指數(shù)設(shè)定為基準值100，并劃分為優(yōu)秀、良好、中等和不佳四個級別。每次變動一個級別，指數(shù)就會相應(yīng)上升或下降1。朝向，維護狀況，車庫：研究對象與可比實例的朝向，維護狀況，車庫三個17因素類似，所以研究對象和可比實例的指數(shù)均為100。3.確定評估結(jié)果由表4-3可得出三個可比實例修正后得出的比準價格，采用算數(shù)平均法得出評估對象的最終結(jié)果：評估對象單價=（3804+3873+3510）÷3≈3729（元/平方米）評估對象總價=3729×144=536976元（三）評估結(jié)論分析在運用市場法對所評估的目標進行價格評估的過程中，最有可能導(dǎo)致估值結(jié)果出現(xiàn)錯誤的原因就是交易信息的收集。尋找可比對象時，需要匯總和審查與對象具有相似特征的交易案例，同時確保交易實例所有數(shù)據(jù)的真實性。這就要求，在收集交易實例時，走訪房地產(chǎn)交易當(dāng)事人，瀏覽大量的不動產(chǎn)成交數(shù)據(jù)和價格信息，研究不動產(chǎn)交易信息和相關(guān)資料，并查詢估價機構(gòu)的案例庫，以驗證數(shù)據(jù)的準確性。因此，尋找可比實例時，查閱了各種房地產(chǎn)交易應(yīng)用程序的大量房地產(chǎn)信息，反復(fù)進行比較，然后前往研究對象和可比實例的交易樓盤處詢問了相關(guān)信息，確保資料的真實性。由于查閱的數(shù)據(jù)量大，信息難以搜尋，市場價格變化受到各種因素影響，導(dǎo)致在搜集交易實例方面存在重大問題。導(dǎo)致這一問題的主要原因在于信息量龐大且分散，缺乏集中性。因此，房地產(chǎn)估價機構(gòu)需要建立一個包含房地產(chǎn)交易（包括買賣和租賃）信息的數(shù)據(jù)庫。這一行動不僅有助于運用市場法評估，還有助于獲取從事房地產(chǎn)估價和相關(guān)咨詢業(yè)務(wù)所需的數(shù)據(jù)，同時也能讓人們更清晰地了解房地產(chǎn)價格，解決房屋買賣或租賃需求。建立一個不交易數(shù)據(jù)存儲庫能夠有效地保留交易信息，隨時檢索和調(diào)用，從而顯著提升評估工作的效能。18五、結(jié)論與展望（一）結(jié)論迄今為止，房地產(chǎn)評估在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域扮演著不可或缺的角色。而市場法易于操作，便于理解，并且能夠充分反映市場價值，所以市場法被普遍的應(yīng)用。本文通過對市場法在住宅房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，得出以下結(jié)論：市場法是房地產(chǎn)價值的生動體現(xiàn)，它直截了當(dāng)?shù)亟沂玖朔康禺a(chǎn)市場的真相。在評估的過程中，市場法憑借著現(xiàn)實市場價格數(shù)據(jù)，更加貼近各方的經(jīng)濟活動現(xiàn)狀。（2）市場法在房地產(chǎn)估值領(lǐng)域被廣泛采用，盡管使用簡便，卻存在一些問題。在一些因素的的影響下，使用市場法計算出來的價值可能會偏離市場價值，這受到主觀因素的強烈影響。（3）當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度仍有待提高，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)和收集相關(guān)交易案例變得十分困難，這可能導(dǎo)致市場效率方面的偏差。（二）展望由于能力有限，關(guān)于市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用還有很多問題沒有被發(fā)現(xiàn)和解決。所以僅對目前發(fā)現(xiàn)的問題提出個人的展望：針對市場法評估中存在的問題，可以考慮研發(fā)一款A(yù)PP建立房地產(chǎn)交易實例庫，在交易結(jié)束時，記錄房屋的細節(jié)信息，包括買賣和租賃等交易相關(guān)內(nèi)容。這有助于評估人員收集交易案例，讓公眾更了解房地產(chǎn)市場的價格走勢。還可以在APP中設(shè)置篩選功能，根據(jù)人們的需要填入相關(guān)條件之后自動篩選出符合條件的房產(chǎn)。這樣就可以提高房地產(chǎn)估價人員的效率，省去了很多因為搜集交易實例的信息而浪費的時間。隨著當(dāng)今信息技術(shù)的飛速進步，未來運用市場法進行房地產(chǎn)評估時，將更加注重精細和智能的選擇交易案例，以提供更精確的數(shù)據(jù)。市場法在房地產(chǎn)估值領(lǐng)域必將得到更廣泛的應(yīng)用。19六、參考文獻邵堅蘊.基于市場法的投資性房地產(chǎn)價值評估問題研究[J].居舍,2019(34):197-198.龍紅專.基于特征價格法的學(xué)區(qū)房價格評估研究[D].江西財經(jīng)大學(xué),2020.孫天.我國房地產(chǎn)評估中存在的問題深析[J].大眾投資指南,2020(03):229-230+232.劉降斌,劉瓊瓊.房地產(chǎn)評估中的區(qū)位因素影響研究[J].商業(yè)經(jīng)濟,2020(12):167-168.吳明宇.分析市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用[J].營銷界,2021(38):38-39.黃慶珍,陳龍珍.市場法在龍湖地產(chǎn)評估中的應(yīng)用[J].今日財富,2021(22):187-189.蔡偉.試論房地產(chǎn)評估中市場法的運用