商品房有幾份合同商品房交易過程中涉及的合同種類繁多，每一份合同都承載著特定的法律意義和權(quán)利義務(wù)約定。從最初的意向達(dá)成到最終的產(chǎn)權(quán)過戶，不同階段需要簽署不同類型的合同，這些合同共同構(gòu)成了商品房交易的完整法律框架。一、核心交易合同商品房買賣合同這是整個交易中最核心的法律文件，直接約定了買賣雙方的基本權(quán)利和義務(wù)。合同首先會明確交易雙方的基本信息，包括出賣人的開發(fā)資質(zhì)、法定代表人、聯(lián)系方式，以及買受人的身份信息、聯(lián)系方式等。在房屋基本情況部分，會詳細(xì)注明房屋的坐落位置、建筑面積（含套內(nèi)面積和公攤面積）、房屋結(jié)構(gòu)、用途性質(zhì)等關(guān)鍵信息，同時會附上房屋的平面圖作為附件。價格條款是合同的核心內(nèi)容之一，不僅會明確房屋單價和總價款，還會詳細(xì)約定價款的支付方式和時間節(jié)點(diǎn)，比如首付款的金額和支付期限、余款的支付方式（一次性付款或按揭貸款）等。對于房屋交付，合同會嚴(yán)格規(guī)定交付時間、交付條件（如通過竣工驗(yàn)收備案）以及交付時應(yīng)提供的文件，如《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》等。產(chǎn)權(quán)登記條款則會明確辦理產(chǎn)權(quán)過戶的責(zé)任方、時間限制以及相關(guān)稅費(fèi)的承擔(dān)方式。此外，合同還會對房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、保修期限和范圍作出詳細(xì)說明，確保買受人獲得符合標(biāo)準(zhǔn)的房屋。違約責(zé)任條款也是必不可少的，會分別約定出賣人逾期交房、逾期辦證，以及買受人逾期付款等不同違約情形下的違約金計算方式和賠償責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議由于標(biāo)準(zhǔn)合同文本條款相對固定，難以涵蓋所有特殊情況，因此補(bǔ)充協(xié)議成為了商品房買賣合同的重要組成部分。補(bǔ)充協(xié)議通常會對主合同中未明確或需要進(jìn)一步細(xì)化的內(nèi)容進(jìn)行約定。比如在房屋交付標(biāo)準(zhǔn)方面，可能會具體約定裝修材料的品牌、型號、規(guī)格，以及室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的配置清單。對于產(chǎn)權(quán)辦理期限，補(bǔ)充協(xié)議可能會根據(jù)項目實(shí)際情況，在主合同基礎(chǔ)上縮短或延長辦理時間，并明確相應(yīng)的違約責(zé)任。在面積差異處理上，除了主合同約定的誤差范圍處理方式外，補(bǔ)充協(xié)議可能會針對不同誤差比例約定更具體的解決辦法，如誤差超過一定比例時買受人有權(quán)解除合同并獲得額外賠償。此外，補(bǔ)充協(xié)議還可能涉及項目周邊配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)度和交付時間、小區(qū)物業(yè)服務(wù)的具體標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)方式，以及雙方約定的其他特殊事項，如買受人是否有權(quán)將房屋過戶到指定第三方名下等。二、金融相關(guān)合同個人購房貸款合同在買受人選擇按揭貸款方式支付房款時，需要與銀行簽訂個人購房貸款合同。該合同首先會明確貸款金額、貸款期限、貸款利率（固定利率或浮動利率）以及還款方式（等額本息、等額本金等）。貸款擔(dān)保條款是合同的重要內(nèi)容，通常以所購房屋作為抵押擔(dān)保，因此會同時辦理抵押登記手續(xù)。合同會詳細(xì)約定借款人的權(quán)利義務(wù)，包括按照約定用途使用貸款、按時足額償還貸款本息、配合銀行對貸款使用情況的檢查等。銀行的權(quán)利義務(wù)則包括按照約定發(fā)放貸款、對抵押物進(jìn)行監(jiān)管等。違約責(zé)任條款會分別針對借款人逾期還款、提前還款，以及銀行未按約定發(fā)放貸款等情形作出規(guī)定，借款人逾期還款的違約金通常按逾期金額和逾期天數(shù)計算。此外，合同還會對貸款的提前清償、合同的變更與解除、爭議解決方式等內(nèi)容作出約定。借款抵押合同作為個人購房貸款合同的從合同，借款抵押合同專門針對房屋抵押事宜作出詳細(xì)約定。合同會明確抵押物的具體信息，即所購商品房的位置、面積、產(chǎn)權(quán)證號（或預(yù)售合同編號）等。抵押擔(dān)保的范圍包括貸款本金、利息、違約金、損害賠償金以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用等。合同會約定抵押登記的辦理責(zé)任和時間，通常由借款人配合銀行辦理，相關(guān)費(fèi)用由借款人承擔(dān)。在抵押期間，借款人對抵押物的使用、處分等權(quán)利會受到一定限制，如需轉(zhuǎn)讓抵押物，必須征得銀行同意并提前清償貸款或提供其他擔(dān)保。當(dāng)借款人未能按時償還貸款本息時，銀行有權(quán)依法行使抵押權(quán)，通過拍賣、變賣抵押物等方式實(shí)現(xiàn)債權(quán)。合同還會對抵押物的保險、保管等事項作出約定，以保障抵押物的安全和價值。三、前期手續(xù)與后續(xù)保障合同認(rèn)購書（意向書）在正式簽訂商品房買賣合同之前，買賣雙方通常會先簽訂認(rèn)購書，以鎖定房源和交易條件。認(rèn)購書會明確房屋的基本信息，如房號、面積、單價、總價款等，與后續(xù)的買賣合同內(nèi)容相銜接。合同會約定買受人支付定金的金額和方式，定金作為訂立主合同的擔(dān)保，具有擔(dān)保性質(zhì)。同時，會明確雙方簽訂正式商品房買賣合同的時間和地點(diǎn)，以及買受人需要準(zhǔn)備的相關(guān)資料。如果因買受人原因未能在約定期限內(nèi)簽訂主合同，定金可能不予退還；如果因出賣人原因?qū)е聼o法簽訂主合同，出賣人應(yīng)雙倍返還定金；如果因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致未能簽訂主合同，定金應(yīng)退還買受人。認(rèn)購書還可能會對房屋的交付時間、付款方式等主要交易條件作出初步約定，但這些約定最終以正式的商品房買賣合同為準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議在房屋交付前，開發(fā)商會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與買受人簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。協(xié)議會明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本信息、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括房屋共用部位的維護(hù)和管理、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生的清潔、公共秩序的維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等。服務(wù)期限通常自房屋交付之日起至業(yè)主委員會成立并選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)止。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和繳納方式是協(xié)議的核心內(nèi)容之一，會明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（如按建筑面積每月每平方米多少元）、繳納周期（每月、每季度或每年）以及逾期繳費(fèi)的違約責(zé)任。協(xié)議還會對雙方的權(quán)利義務(wù)作出約定，如業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照協(xié)議約定收取費(fèi)用并制止業(yè)主的違規(guī)行為等。此外，協(xié)議還可能涉及專項維修資金的籌集和使用、物業(yè)的承接查驗(yàn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。住宅質(zhì)量保證書這是開發(fā)商向買受人作出的房屋質(zhì)量承諾文件，具有法律效力。保證書會明確房屋的保修范圍，包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程、墻面、地面、門窗、管道、電氣管線、設(shè)備安裝和裝修工程等。對于不同的保修項目，會分別約定保修期限，如地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程的保修期限為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏保修期限為5年；供熱與供冷系統(tǒng)保修期限為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程保修期限為2年等。保修責(zé)任方面，會約定在保修期限內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，并負(fù)責(zé)維修或更換。如果開發(fā)商不履行保修義務(wù)，買受人可以向建設(shè)行政主管部門投訴，也可以通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)益。保證書還會注明保修單位的聯(lián)系方式和答復(fù)時限等信息，方便買受人在需要時聯(lián)系保修。住宅使用說明書該說明書旨在指導(dǎo)買受人正確、安全地使用房屋及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。說明書會詳細(xì)介紹房屋的基本結(jié)構(gòu)情況，包括房屋的承重結(jié)構(gòu)、抗震設(shè)防烈度等，提醒買受人不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，不得在承重墻上開洞、拆除連接陽臺的墻體等。對于房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，會說明其范圍、功能和使用注意事項，如電梯的使用方法和注意事項、消防設(shè)施的位置和使用方法等。室內(nèi)配套設(shè)施設(shè)備的使用說明是說明書的重要內(nèi)容，包括廚房設(shè)備、衛(wèi)生潔具、電器設(shè)備等的品牌、型號、使用方法、維護(hù)保養(yǎng)要求等。說明書還會對房屋的裝修裝飾注意事項作出提示，如裝修時不得破壞房屋的承重結(jié)構(gòu)、不得擅自改動管線走向等。同時，會注明房屋的合理使用年限、設(shè)計使用荷載等技術(shù)參數(shù)，以及相關(guān)的安全警示。四、特殊情況合同存量房買賣合同（二手房）在二手房交易中，買賣雙方簽訂的存量房買賣合同與新房的商品房買賣合同有所不同。合同會詳細(xì)核實(shí)房屋的權(quán)屬狀況，包括房屋所有權(quán)證號、土地使用權(quán)證號（如為劃撥土地需注明）、是否存在抵押、查封等權(quán)利限制情況，出賣人需保證對房屋享有完整的所有權(quán)或處分權(quán)。房屋的基本情況部分會注明房屋的建成年代、結(jié)構(gòu)類型、裝修狀況、附屬設(shè)施設(shè)備清單等，與新房相比更注重房屋的實(shí)際現(xiàn)狀。價格條款會約定房屋的成交總價、定金、首付款、尾款的金額和支付方式，支付方式可能包括銀行轉(zhuǎn)賬、資金監(jiān)管等。由于二手房交易流程相對復(fù)雜，合同會對辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶的流程、時間節(jié)點(diǎn)、稅費(fèi)承擔(dān)方式（如契稅、個人所得稅、增值稅及附加等）作出詳細(xì)約定。房屋交付條款會明確交付時間、交付標(biāo)準(zhǔn)（如屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備的留存情況、水電氣物業(yè)費(fèi)的結(jié)清情況等）以及交付時的驗(yàn)收程序。此外，合同還會對戶口遷移、違約責(zé)任（如逾期交房、逾期付款、房屋權(quán)屬瑕疵等）、補(bǔ)充協(xié)議等內(nèi)容作出約定。共有協(xié)議當(dāng)商品房由兩個或兩個以上自然人或法人共同購買時，需要簽訂共有協(xié)議，明確共有人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。協(xié)議會首先明確共有人的身份信息和出資情況，包括各自的出資比例、出資方式等。共有方式是協(xié)議的核心內(nèi)容，會約定是按份共有還是共同共有。按份共有人會明確各自的份額比例，共同共有人則通?；诨橐?、家庭等關(guān)系共同享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。對于房屋的使用和管理，協(xié)議會約定共有人如何共同使用房屋，是否可以出租、出借，以及產(chǎn)生的收益如何分配。在房屋的處分方面，會嚴(yán)格按照法律規(guī)定約定，如按份共有人轉(zhuǎn)讓其份額時，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)；處分共有房屋時，需經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。協(xié)議還會對共有房屋所產(chǎn)生的費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)等）如何分擔(dān)作出約定，