與物業(yè)的合同一、合同主體合同主體是物業(yè)服務(wù)合同的基礎(chǔ)要素，直接關(guān)系到合同的法律效力和履行責(zé)任。合同主體通常包括委托方和受托方兩類。委托方一般為業(yè)主委員會，代表全體業(yè)主行使權(quán)利；若小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會，則由全體業(yè)主共同作為委托方。受托方即物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需具備獨立法人資格，并持有有效的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書，部分地區(qū)已取消資質(zhì)要求的，應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照及相關(guān)專業(yè)服務(wù)能力證明文件。在確定合同主體時，需明確雙方的基本信息。業(yè)主委員會作為委托方，應(yīng)在合同中注明其成立時間、備案編號、負(fù)責(zé)人姓名及聯(lián)系方式，并附上業(yè)主大會授權(quán)其簽訂物業(yè)服務(wù)合同的決議文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為受托方，需載明企業(yè)名稱、統(tǒng)一社會信用代碼、法定代表人、注冊地址、聯(lián)系方式等信息，同時需確認(rèn)其具備提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的專業(yè)團(tuán)隊和設(shè)備資源。此外，若存在物業(yè)使用人（如租戶），合同中可明確其在物業(yè)服務(wù)中的權(quán)利義務(wù)，但物業(yè)使用人并非合同主體，不直接承擔(dān)合同責(zé)任。二、服務(wù)內(nèi)容物業(yè)服務(wù)內(nèi)容是合同的核心部分，需詳細(xì)約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的各項服務(wù)事項及標(biāo)準(zhǔn)，以確保業(yè)主能夠清晰了解所享有的服務(wù)權(quán)益。服務(wù)內(nèi)容通常涵蓋以下幾個方面：（一）公共區(qū)域維護(hù)管理公共區(qū)域維護(hù)管理包括對小區(qū)內(nèi)房屋主體結(jié)構(gòu)、公共墻體、樓梯間、電梯井、公共走廊等共有部分的日常巡檢、維修和養(yǎng)護(hù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立定期巡檢制度，對發(fā)現(xiàn)的損壞及時進(jìn)行修復(fù)，保障房屋安全和正常使用。對于電梯、供水供電設(shè)備、消防設(shè)施等特種設(shè)備，需按照相關(guān)規(guī)定委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并定期進(jìn)行安全檢測，確保設(shè)備運行正常。（二）公共設(shè)施設(shè)備管理公共設(shè)施設(shè)備管理涉及小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供暖、供氣、排水、排污、消防、監(jiān)控、門禁、停車場等設(shè)施設(shè)備的運行、維護(hù)和管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定設(shè)備運行管理制度，安排專業(yè)人員進(jìn)行日常巡查和操作，及時處理設(shè)備故障，保障設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)定運行。同時，需建立設(shè)備檔案，記錄設(shè)備的安裝、維修、保養(yǎng)等信息，為設(shè)備的長期管理提供依據(jù)。（三）環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)境衛(wèi)生管理包括小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的清掃保潔、垃圾收集與清運、污水排放處理、公共綠化養(yǎng)護(hù)等工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的實際情況，合理安排保潔人員和清潔頻次，確保公共區(qū)域環(huán)境整潔。垃圾收集應(yīng)做到日產(chǎn)日清，垃圾分類投放設(shè)施應(yīng)設(shè)置齊全并引導(dǎo)業(yè)主正確分類。公共綠化養(yǎng)護(hù)需包括澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等內(nèi)容，保持綠化植物的良好生長狀態(tài)。（四）公共秩序維護(hù)公共秩序維護(hù)主要包括小區(qū)內(nèi)的安全防范、車輛管理、人員出入管理等方面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配備專業(yè)的安保人員，實行24小時值班巡邏制度，對小區(qū)內(nèi)的異常情況及時進(jìn)行處理和報告。車輛管理需規(guī)范車輛停放秩序，確保消防通道暢通，對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行登記和管理。人員出入管理可通過門禁系統(tǒng)、訪客登記等方式進(jìn)行，防止無關(guān)人員進(jìn)入小區(qū)。（五）其他專項服務(wù)除上述基本服務(wù)內(nèi)容外，物業(yè)服務(wù)合同中還可約定其他專項服務(wù)，如代收代繳水電費、燃?xì)赓M、有線電視費等便民服務(wù)，以及房屋租賃中介、家政服務(wù)等增值服務(wù)。專項服務(wù)的內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)和方式需在合同中明確約定，遵循自愿原則，不得強(qiáng)制業(yè)主接受。三、費用條款費用條款是物業(yè)服務(wù)合同的重要組成部分，直接關(guān)系到業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本。費用條款應(yīng)明確約定物業(yè)服務(wù)費用的收取標(biāo)準(zhǔn)、計費方式、支付方式、繳費周期等內(nèi)容，確保費用收取的合理性和透明度。（一）物業(yè)服務(wù)費用構(gòu)成物業(yè)服務(wù)費用通常由以下幾個部分構(gòu)成：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；辦公費用；物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。（二）計費方式與標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)費用的計費方式主要有包干制和酬金制兩種。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。計費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的等級標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、小區(qū)規(guī)模、地理位置等因素確定，并在合同中明確具體的收費標(biāo)準(zhǔn)，如每平方米建筑面積每月的物業(yè)服務(wù)費用金額。對于不同類型的物業(yè)（如住宅、商業(yè)、辦公），可分別制定不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。（三）支付方式與繳費周期業(yè)主應(yīng)按照合同約定的支付方式和繳費周期繳納物業(yè)服務(wù)費用。支付方式可采用現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、微信支付、支付寶支付等多種方式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供便利的繳費渠道。繳費周期通常為每月、每季度或每半年，具體周期由雙方協(xié)商確定。合同中應(yīng)明確繳費的起止時間和逾期繳費的處理方式，如逾期繳費的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)等。（四）其他費用除物業(yè)服務(wù)費用外，合同中還可能涉及其他費用，如停車費、裝修保證金、公攤水電費等。停車費的收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)小區(qū)停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬和使用情況確定，屬于業(yè)主共有的停車位，停車費收入扣除合理成本后應(yīng)歸全體業(yè)主所有；屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有或第三方所有的停車位，收費標(biāo)準(zhǔn)由產(chǎn)權(quán)人確定。裝修保證金是為規(guī)范業(yè)主裝修行為而收取的費用，業(yè)主裝修完畢并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)驗收合格后，應(yīng)及時退還。公攤水電費是指小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的水電費用，應(yīng)由全體業(yè)主共同分?jǐn)偅謹(jǐn)偡绞娇砂凑諛I(yè)主的建筑面積比例或?qū)嶋H使用情況確定。四、權(quán)利義務(wù)物業(yè)服務(wù)合同雙方的權(quán)利義務(wù)是合同履行的關(guān)鍵，需在合同中明確約定，以保障雙方的合法權(quán)益。（一）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中享有以下權(quán)利：有權(quán)按照合同約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量和合同履行情況；有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)行為提出異議和投訴；有權(quán)參加業(yè)主大會，行使業(yè)主的共同管理權(quán)；有權(quán)查閱物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)費用收支情況等相關(guān)資料。業(yè)主同時應(yīng)履行以下義務(wù)：按照合同約定按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用；遵守小區(qū)的管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的各項規(guī)章制度；愛護(hù)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備和環(huán)境衛(wèi)生；不得擅自改變房屋用途和損壞共有部分；配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)工作，如裝修時遵守裝修管理規(guī)定等。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中享有以下權(quán)利：有權(quán)按照合同約定收取物業(yè)服務(wù)費用；有權(quán)要求業(yè)主遵守管理規(guī)約和規(guī)章制度；有權(quán)對業(yè)主的違規(guī)行為進(jìn)行勸阻和制止，并及時向有關(guān)部門報告；有權(quán)根據(jù)合同約定開展專項服務(wù)和增值服務(wù)，并收取相應(yīng)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行以下義務(wù)：按照合同約定提供符合標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)；建立健全物業(yè)服務(wù)管理制度和工作流程，規(guī)范服務(wù)行為；定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用收支情況、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)情況等信息，接受業(yè)主監(jiān)督；及時處理業(yè)主的投訴和建議，對業(yè)主反映的問題在規(guī)定時間內(nèi)予以答復(fù)和解決；協(xié)助有關(guān)部門做好小區(qū)的安全防范、消防、環(huán)保等工作。五、違約責(zé)任違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反合同約定時應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，是保障合同履行的重要手段。物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確約定雙方的違約責(zé)任，包括違約情形、違約金計算方式、賠償范圍等內(nèi)容。（一）業(yè)主的違約責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，未按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用的，應(yīng)承擔(dān)逾期繳費的違約責(zé)任。合同中可約定逾期繳費的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)，如按日加收應(yīng)繳費用的千分之幾作為違約金，違約金總額不超過應(yīng)繳費用的一定比例。若業(yè)主經(jīng)催告后仍未在合理期限內(nèi)繳納費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取法律手段追討，如向法院提起訴訟或申請仲裁。業(yè)主擅自改變房屋用途、損壞共有部分或公共設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等違約責(zé)任。若因業(yè)主的違規(guī)行為給其他業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，如服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)不及時、環(huán)境衛(wèi)生管理不到位等，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改，整改后仍未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主有權(quán)要求減少物業(yè)服務(wù)費用或解除合同。若因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約行為給業(yè)主造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償范圍包括直接損失和間接損失。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)、增加收費項目或挪用物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主有權(quán)要求其退還多收費用，并承擔(dān)相應(yīng)的違約金。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定，泄露業(yè)主個人信息或利用職務(wù)之便謀取私利的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并賠償業(yè)主的損失。六、爭議解決在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，雙方可能會因服務(wù)質(zhì)量、費用收取、違約責(zé)任等問題產(chǎn)生爭議。為及時解決爭議，保障雙方的合法權(quán)益，合同中應(yīng)明確約定爭議解決方式。（一）協(xié)商解決協(xié)商解決是解決爭議的首選方式，具有便捷、高效、成本低等優(yōu)點。當(dāng)雙方發(fā)生爭議時，應(yīng)首先通過友好協(xié)商的方式解決，各自提出解決方案，在平等互利的基礎(chǔ)上達(dá)成一致意見，并簽訂書面協(xié)議。協(xié)商解決過程中，雙方應(yīng)保持冷靜克制，尊重對方的意見，避免采取過激行為。（二）調(diào)解解決若協(xié)商解決不成，雙方可申請調(diào)解解決。調(diào)解可由小區(qū)所在地的物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、居民委員會或其他第三方調(diào)解機(jī)構(gòu)進(jìn)行。調(diào)解機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)公平、公正、合法的原則，組織雙方進(jìn)行調(diào)解，促使雙方達(dá)成和解協(xié)議。調(diào)解協(xié)議具有法律約束力，雙方應(yīng)自覺履行。（三）仲裁解決若調(diào)解解決仍無法達(dá)成一致意見，雙方可根據(jù)合同中的仲裁條款或事后達(dá)成的仲裁協(xié)議，向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。仲裁實行一裁終局制度，仲裁裁決具有法律效力，雙方必須履行。仲裁機(jī)構(gòu)的選擇應(yīng)在合同中明確約定，如約定由某地的仲裁委員會進(jìn)行仲裁。（四）訴訟解決若雙方未在合同中約定仲裁條款，事后也未達(dá)成仲裁協(xié)議，任何一方均可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。訴訟是解決爭議的最終方式，具有權(quán)威性和強(qiáng)制性。人民法院將根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和合同約定，對案件進(jìn)行審理并作出判決。當(dāng)事人對一審判決不服的，可在法定期限