吉林省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)DB22

DB22/TXXX-2022

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

Standardforpropertyservice

（送審稿）

2022-00-00發(fā)布2022-00-00實施

吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

聯(lián)合發(fā)布

吉林省市場監(jiān)督管理廳

吉林省工程建設(shè)地方標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

Standardforpropertyservice

DB22/T0000-2022

主編部門：吉林省建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化管理辦公室

批準(zhǔn)部門：吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

吉林省市場監(jiān)督管理廳

施行日期：2022年00月00日

2022年長春

前言

根據(jù)吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于下達(dá)吉建設(shè)《2021年全省工程建設(shè)地方

標(biāo)準(zhǔn)制定（修訂）計劃（三）》的通知（吉建標(biāo)（2021）11號）的要求，編制組

經(jīng)過深入調(diào)杳研究，認(rèn)真總結(jié)實踐經(jīng)驗，參考有關(guān)國際標(biāo)準(zhǔn)、國外先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)及國

家現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并在廣泛征求有關(guān)單位意見的基礎(chǔ)上，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容：1總則；2術(shù)語：3基本規(guī)定：4查驗接收：5共用部

位維護(hù)管理；6共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理；7公共衛(wèi)生保潔服務(wù)；8園林綠化養(yǎng)護(hù)；

9公共秩序維護(hù)；1（）服務(wù)檢查；11特約服務(wù)。

本次編制的主要內(nèi)容是依據(jù)物業(yè)服務(wù)過程中所涉及的各行業(yè)相關(guān)的國家標(biāo)

準(zhǔn)，借鑒國內(nèi)其它城市物業(yè)服務(wù)實踐活動的相關(guān)指導(dǎo)意見和標(biāo)準(zhǔn)，綜合考量了多

種物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)中共性和差異化的服務(wù)內(nèi)容，重新構(gòu)建物業(yè)服務(wù)新的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

本標(biāo)準(zhǔn)由吉林省建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化管理辦公室負(fù)責(zé)管理，由吉林市物業(yè)管理中心負(fù)

責(zé)具體技術(shù)內(nèi)容的解釋。

本標(biāo)準(zhǔn)在執(zhí)行過程中，請各地行業(yè)管理部門和相關(guān)物業(yè)服務(wù)人注意總結(jié)經(jīng)

驗，積累資料，隨時將有關(guān)意見和建議反饋給吉林省建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化管理辦公室（地

址：長春市民康路519號，郵編130041,Email：jljsbz@126.com）,以供今后修

訂時參考。

本標(biāo)準(zhǔn)主編單位：吉林市物業(yè)管理中心

本標(biāo)準(zhǔn)參編單位；吉林市物業(yè)管理協(xié)會

本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人員：谷德軍郎雨春郭海彬呂淑惠

運秀英王春玲潘宏欣

本標(biāo)準(zhǔn)主要審查人員:

目次

1總則

2術(shù)語

3

3基本規(guī)定....................................11

3.1服務(wù)場所................................11

3.2服務(wù)人員................................11

3.3值守....................................11

3.4服務(wù)時限................................12

3.5檔案管理................................12

3.6標(biāo)識管理................................12

3.7管理制度................................13

3.8專項要求................................14

4查驗接收....................................16

5共用部位維護(hù)管理...........................18

5.1一般規(guī)定.................................18

5.2巡檢......................................18

5.3共用部位管理............................18

5.4共用部位維護(hù)............................18

6共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理......................20

6.1一般規(guī)定..................................20

6.2道路、停車場.............................21

6.3電梯、自動扶梯和自動人行道...............21

6.4給排水系統(tǒng)...............................25

6.5空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)..............................26

6.6供配電系統(tǒng)................................28

6.7消防系統(tǒng)...................................31

6.8防避雷系統(tǒng)...............................39

6.9人防工程.................................39

7公共衛(wèi)生保潔服務(wù)............................41

7.1一般規(guī)定..................................41

7.2服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量要求........................41

8園林綠化養(yǎng)護(hù).................................44

8.1一般規(guī)定...................................44

8.2草地......................................44

8.3園林樹木..................................44

8.4花壇......................................45

8.5植物、花卉擺設(shè)............................45

9公共秩序維護(hù).................................46

9.1一般規(guī)定..................................46

9.2組織......................................46

9.3巡查......................................46

9.4車輛通行、停放............................47

9.5消防管理..................................47

9.6秩序監(jiān)控..................................49

9.7應(yīng)急處置..................................50

9.8社區(qū)警務(wù)協(xié)作..............................50

10服務(wù)檢查....................................51

10.1企業(yè)自檢.................................51

10.2服務(wù)評價.................................51

11特別約定....................................52

11.1專項服務(wù).................................52

11.2特約服務(wù).................................52

附錄A住宅物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)....................53

附錄B商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).........82

附錄C公眾物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)...........................102

附錄D醫(yī)院物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)...........................119

附錄E學(xué)校物業(yè)專項服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)...........................134

本標(biāo)準(zhǔn)用詞說明...................................143

引用標(biāo)準(zhǔn)名錄......................................144

附：條文說明......................................146

5

1總則

1.0.1為深入推進(jìn)物業(yè)服憲行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，提升物業(yè)服務(wù)水平，滿足人民日益

增長的美好生活需要，規(guī)范和指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)實踐活動，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2本標(biāo)準(zhǔn)適用于住宅、商務(wù)寫字樓和辦公樓、公眾、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)服務(wù)。

1.0.3物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

6

2術(shù)語

2.0.1物業(yè)服務(wù)propertyservice

業(yè)主通過自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)人的形式，對于物業(yè)服務(wù)區(qū)域

內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維

護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

2.0.2物業(yè)服務(wù)區(qū)域propertyservicearea

已建成并交付業(yè)主使用的物業(yè)。包括住宅區(qū)、別墅區(qū)、商務(wù)寫字樓、辦公樓、

園區(qū)、學(xué)校、景區(qū)、醫(yī)院等及其配套附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等組成的統(tǒng)一服務(wù)

區(qū)域。

2.0.3物業(yè)服務(wù)人propertyserviceprovider

7

包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

2.0.4物業(yè)服務(wù)合同properlyservicecontract

物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶提供建筑物及

其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護(hù)等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付

物業(yè)費的合同。

2.0.5業(yè)主owner

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。此外，業(yè)主還包括：

1尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為已合

法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

2因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等取得建筑物

專有部分所有權(quán)的單位或者個人；

3因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人；

4因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的單位或者個人。

2.0.6物業(yè)使用人propertyuser

物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用人。

2.0.7客戶client

物業(yè)使用人、觀眾、游客、訪客、患者或師生等。

2.0.8共用部位commonparts

物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板等）、屋

頂及戶外墻面，門廳，樓梯間，走廊通道等.

2.0.9共用設(shè)施設(shè)備commonfacilitiesandcquinicnt

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、

加壓水泵、電梯、天線、供電線路、智能控制系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、照明、鍋爐、暖

通線路、煤氣線路、消防設(shè)施、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營性車場車庫、

公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

2.0.10生活垃圾分類domesticwasteclassification

按照生活垃圾的不同性質(zhì),選擇適宜而有針對性的方法對各類生活垃圾進(jìn)行

處理、處置或回收利用，減少生活垃圾的處置量，提高可回收物質(zhì)的純度，增加

其資源利用價值，減少對環(huán)境的污染，以實現(xiàn)較好的綜合效益。

2.0.11急修項目urgentrepairitems

8

需緊急維修的項目。主要包括：

1水泵、水箱（池）故隙，影響正常使用的；

2電梯故障，電梯專業(yè)檢測機構(gòu)出具整改通知書要求停運的；

3火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門出具整改

通知書的；

4外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的；

5屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具

證明的；

6樓地板、扶梯踏步斷裂或陽臺、曬臺、扶手等各種扶手、欄桿松動或損害

的；

7其他涉及安全且嚴(yán)重影響業(yè)主生活的項FI的維修。

2.0.12特約服務(wù)specialagreementforservices

物業(yè)服務(wù)人根據(jù)業(yè)主或物業(yè)使用人的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容之外

的服務(wù)項目。

2.0.13突發(fā)事件emergency

突然發(fā)生，造成或者可能造成嚴(yán)重社會危害，需要采取應(yīng)急處置措施予以

應(yīng)對的自然災(zāi)害、事故災(zāi)荒、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件。

2.0.14服務(wù)評價serviceevaluation

業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶對物業(yè)服務(wù)人依合同履約情況、整體印象、員工

行為、員工禮節(jié)禮貌、經(jīng)營策略等方面滿足其需求和期望程度的主觀感受，用具

體分值或綜合評定結(jié)果來表示，反映的是接受服務(wù)的業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶

對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的綜合評價。

9

3基本規(guī)定

3.1服務(wù)場所

3.1.1應(yīng)設(shè)置客戶接待（物業(yè)服務(wù)）中心，配置基本辦公設(shè)備。

3.1.2在物業(yè)服務(wù)區(qū)域的顯要位置應(yīng)公示物業(yè)服務(wù)人基礎(chǔ)信息、機構(gòu)設(shè)置及人員、

物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)監(jiān)督電話和相關(guān)規(guī)章

制度等信息。

3.1.3在受理報修、求助、咨詢、投訴時，記錄應(yīng)清晰、準(zhǔn)確，并存檔。

3.2服務(wù)人員

3.2.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域的具體情況和合同約定，配備充足的服務(wù)

人員，人員數(shù)量應(yīng)滿足日常業(yè)務(wù)開展需要并能夠應(yīng)對突發(fā)情況。

3.2.2特定崗位服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)取得與本崗位相適應(yīng)的專業(yè)資格證書。項目負(fù)責(zé)人

應(yīng)從事物業(yè)服務(wù)工作1年以上。

注:專業(yè)資格證書是指相關(guān)行政管理部門頒發(fā)的證書。

3.2.3服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝并佩戴企業(yè)標(biāo)志，儀容儀表整潔，用語文明規(guī)范，服

務(wù)耐心熱情。

3.2.4服務(wù)人員應(yīng)基本掌握物業(yè)服務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，熟悉所服務(wù)的物業(yè)

服務(wù)區(qū)域的基本情況，能正確、安全使用相關(guān)專用設(shè)備.

3.3值守

3.3.1應(yīng)建立接待值班制度,值班事項應(yīng)有記錄。

3.3.2應(yīng)設(shè)立服務(wù)電話，建立應(yīng)急服務(wù)處理機制。

3.3.3應(yīng)有完善的值班工作程序和交接班管理制度。

3.4服務(wù)時限

3.4.1提供維修服務(wù)應(yīng)根據(jù)維修內(nèi)容、委托方的服務(wù)需求、服務(wù)等級而個性化配

置。通常應(yīng)建立8小時值班制度，未建立值班制度的，應(yīng)有報修電話，服務(wù)事項

10

有記錄存檔。急修服務(wù)應(yīng)30分鐘內(nèi)到場，其他報修按合同或雙方約定時間至U場。

3.4.2對業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶的求助、咨詢應(yīng)即時處理。對業(yè)主（物業(yè)使

用人）、客戶的投訴，應(yīng)在3天內(nèi)給予答復(fù)。

3.5檔案管理

3.5.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立檔案管理制度，檔案內(nèi)容應(yīng)包括但不限于：

1物業(yè)竣工驗收檔案；

2物業(yè)及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊；

3業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶、商戶名冊及相關(guān)信息檔案；

4共用部位、共用設(shè)施設(shè)備檔案及其運行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄；

5簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

6業(yè)主共有部分經(jīng)營管理檔案；

7物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

3.5.2檔案資料應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，有條件的應(yīng)建立檔案室并分類管理。

3.5.3對業(yè)主（物業(yè)使用人）、客戶信息，工程圖紙、設(shè)施設(shè)備安裝圖紙及使用

說明書等重要檔案，應(yīng)按國家檔案管理標(biāo)準(zhǔn)歸檔管理，并符合相關(guān)要求。

3.6標(biāo)識管理

3.6.1物業(yè)服務(wù)區(qū)域及專用作業(yè)區(qū)域內(nèi)應(yīng)設(shè)指示性標(biāo)識，包括:電梯、樓梯、出入

口通道、殘疾人通道、地下停車場（庫）出入指引、門牌號、商務(wù)中心、問詢處、

男女廁所、消防用品、安防用品、辦公用品、工具類物資、有毒有害廢棄物存放

點標(biāo)識等引導(dǎo)指示牌和功能標(biāo)識。物業(yè)服務(wù)區(qū)域主出入口應(yīng)設(shè)有平面示意圖，有

完整的幢、單元（門）、樓層、戶門標(biāo)號等標(biāo)識。寫字樓及園區(qū)應(yīng)有導(dǎo)視圖。

3.6.2物業(yè)服務(wù)區(qū)域的緊急出口、消防通道、禁煙區(qū)、河道等應(yīng)設(shè)置警示性標(biāo)識。

3.6.3物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的主要道路及停車場應(yīng)設(shè)交通安全標(biāo)識，主要路口設(shè)路標(biāo)。

364應(yīng)配置并在適當(dāng)時使用“維修進(jìn)行中”“小心地滑”“作業(yè)中”等臨時性

服務(wù)狀態(tài)標(biāo)識。

3.6.5多個標(biāo)志牌在一起放置時，應(yīng)按警告、禁止、指令、提示類型的順序，先

左后右、先上后下的順序排列。

II

3.6.6各類標(biāo)識的格式應(yīng)統(tǒng)一，懸掛（擺放）應(yīng)安全、正規(guī)、醒目、便利、協(xié)調(diào)、

無涂改，文字規(guī)范，保持完好。

3.6.7安全標(biāo)志牌應(yīng)當(dāng)至少每半年檢查1次，如發(fā)現(xiàn)有破損、變形、褪色等不符

合要求時，應(yīng)及時修整或更換。

3.6.8在維修和更換激光安全標(biāo)志時應(yīng)有臨時的標(biāo)志替換，以避免發(fā)生意外的傷

害。

3.7管理制度

3.7.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)特點，制定完善的物業(yè)服務(wù)方案和工作流程，制定

完備的內(nèi)部管理制度，并有具體的落實措施和考核辦法。其中內(nèi)容包括但不限于:

I人力資源管理制度；

2財務(wù)管理制度；

3合同管理制度；

4收費管理制度；

5客戶服務(wù)管理制度；

6房屋維修養(yǎng)護(hù)管理制度；

7設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度；

8秩序維護(hù)管理制度；

9環(huán)境保護(hù)管理制度；

10綠化養(yǎng)護(hù)管理制度；

11安全生產(chǎn)管理制度；

12應(yīng)急預(yù)案管理制度；

13消防管理制度；

14信息公開管理制度；

15外包服務(wù)和物資采購管理制度。

3.8專項要求

3.8.1住宅物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合附錄A的相關(guān)要求。

3.8.2商務(wù)寫字樓和辦公樓物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合附錄B的相關(guān)

12

要求。

3.8.3公園、景區(qū)、博物館、展覽館、車站等物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)

符合附錄C的相關(guān)要求。

3.8.4醫(yī)院物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合附錄D的相關(guān)要求。

3.8.5學(xué)校物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合附錄E的相關(guān)要求。

3.8.6廠區(qū)、園區(qū)物業(yè)服務(wù)除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合附錄B和附錄C的相關(guān)

要求。

13

4查驗接收

4.0.1物業(yè)服務(wù)人在接收物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會依

據(jù)當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理部門的規(guī)定和要求完成查驗接收工作。查驗對象通常應(yīng)包括但不

限于：

1共用部位：包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、

門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間；

2共用設(shè)備：包括電梯、水泵、水箱、防避雷設(shè)備、消防設(shè)備、樓道燈、電

視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、智能控制設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)

設(shè)備；

3共用設(shè)施：包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、

路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非

機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾

轉(zhuǎn)運設(shè)施及物業(yè)服務(wù)用房。

4.0.2查驗接收資料內(nèi)容應(yīng)主要包括但不限于：

1竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程

竣工圖等竣工驗收資料；

2共用設(shè)施設(shè)備出廠合格證明和保修卡、保修協(xié)議，設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試資料、

使用說明和和維保等技術(shù)貨料；

3供電、供水、供熱、供燃?xì)?、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

4物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

5查驗接收所必需的其他資料。

4.0.3查驗雙方經(jīng)確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果后形成書面查驗記錄，對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題,

應(yīng)明確解決措施和完成時限，簽訂物業(yè)查驗接收協(xié)議。

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5共用部位維護(hù)管理

5.1一般規(guī)定

5.1.1應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定建筑物共用部位的口常管理和維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)

內(nèi)容，保證物業(yè)的正常使用。

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5.1.2應(yīng)建立并保管建筑物共用部位日常管理和維修養(yǎng)護(hù)記錄。

5.2巡檢

5.2.1應(yīng)定期對物業(yè)共用部位進(jìn)行全面檢查，建立巡檢記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時向業(yè)

主、業(yè)主委員會報告，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和業(yè)主、業(yè)主委員會的委托，安排

專項維修養(yǎng)護(hù)。

5.2.2應(yīng)根據(jù)特殊天氣情況（如臺風(fēng)、暴雨、暴雪等危害性天氣）需要，及時對物業(yè)

服務(wù)區(qū)域重點部位進(jìn)行針對性檢查，并對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題及時修復(fù)或者報告。

5.3共用部位管理

5.3.1應(yīng)根據(jù)建筑物實際使用年限和使用狀況，屬于日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)及時組

織維護(hù)；需啟用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)及時編制計劃提交業(yè)主、業(yè)主委員會，

并與業(yè)主、業(yè)主委員會共同監(jiān)督施工質(zhì)量。

5.3.2物業(yè)共用部位被人為損壞的，應(yīng)由相關(guān)責(zé)任人負(fù)於修復(fù)或者賠償。

5.3.3重要維護(hù)項目應(yīng)有工作記錄。

5.4共用部位維護(hù)

541共用部位日常保養(yǎng)服務(wù)、維修服務(wù)應(yīng)符合以下要求：

1墻面粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地破平整、無遺缺，修補墻面

及面磚應(yīng)保持材質(zhì)一致、基木無色差；

2屋面排水溝應(yīng)保障排水暢通;發(fā)現(xiàn)有防水層空鼓、碎裂、隔熱板有斷裂、缺

損的，應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)安排專項修理；

3路面保持平整，無開裂和松動、無積水，積水井、窖井不漫溢，井蓋無缺

損，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)修復(fù)；

4衛(wèi)生間、茶水間保持設(shè)施完好、正常，水龍頭及便池出水正常，不漏水，

地漏暢通不堵塞，保持管道暢通與安全使用，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)及時修復(fù)；

5避難層、平臺保證避難設(shè)施無損壞、地面平整、密封性好、排水系統(tǒng)暢通

無堵塞;發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)；

6樓梯間、走廊通道保持清潔、通暢，無堆放物；

7定期做好幕墻的巡檢，保持其完好；當(dāng)發(fā)現(xiàn)玻璃幕墻損壞或者存在安全隱

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患，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)立即告知業(yè)主、業(yè)主委員會，并督促其米取相應(yīng)措施；當(dāng)發(fā)現(xiàn)

玻璃幕墻損壞或者存在安全隱患可能危及人身財產(chǎn)安全，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)采取必要

的應(yīng)急措施，并立即報告相關(guān)行政主管部門。

5.4.2建筑物戶外設(shè)置物（招牌、廣告牌、霓虹燈等）以及空調(diào)安裝、防盜網(wǎng)安裝、

陽臺封閉等應(yīng)符合政府部門或管理規(guī)約的要求，違規(guī)的應(yīng)及時勸阻和制止，制止

無效的應(yīng)及時向相關(guān)主管部門報告。

5.4.3物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)木門窗、封檐板、木欄桿、樓梯扶手、防護(hù)圍欄等，出現(xiàn)

油漆起皮、剝落的應(yīng)及時油飾修補。

6共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理

6.1一般規(guī)定

6.1.1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)建立完整的設(shè)施設(shè)備的檔案資料，設(shè)施設(shè)備標(biāo)識齊全。

6.1.2應(yīng)由專業(yè)人員負(fù)責(zé)制定實施保養(yǎng)計劃，及時填寫設(shè)備運行保養(yǎng)維護(hù)記錄，按

規(guī)定持證上崗。

6.1.3設(shè)備房內(nèi)照明應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，標(biāo)識、標(biāo)牌齊全美觀，墻面平整無污跡，

地面平坦、防滑、無積塵積水，物品擺放整齊，無雜物，設(shè)備運行防護(hù)應(yīng)無缺陷,

消防滅火設(shè)備（或器件）的功能有效，配備符合相關(guān)規(guī)定。

6.1.4對設(shè)施設(shè)備的停機維修保養(yǎng)，應(yīng)盡可能安排在不影響業(yè)主（物業(yè)使用人）、

客戶的正常使用時間段內(nèi)讓行，并至少提前1天做出告知提示。

6.1.5物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)禁止堆放有易燃、易爆、有毒、有害等危險物品或違禁物

品，工業(yè)廠區(qū)配有合格設(shè)施的除外。

6.1.6機房管理應(yīng)符合下列要求：

1應(yīng)定人、定機和持證操作，連續(xù)運行的應(yīng)實行交接班和值班制度，外來人

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員進(jìn)出機房應(yīng)登記；

2設(shè)備系統(tǒng)圖、安全責(zé)任人、操作規(guī)程及設(shè)備突發(fā)故隙應(yīng)急處置預(yù)案應(yīng)在墻

面的顯著位置張貼；

3機房應(yīng)符合相關(guān)的運行環(huán)境和技術(shù)條件，具備防火、防潮、防塵、防震、

防腐蝕和小動物的功能，保持適宜的照明和通風(fēng)；

4配置必要的安全用具、消防器材、防護(hù)用品、應(yīng)急救援及專用工具和監(jiān)視、

測量資源，重要機房應(yīng)設(shè)置消防專用電話和攝像監(jiān)控裝置；

5統(tǒng)一設(shè)置系統(tǒng)分類色標(biāo)、設(shè)備名稱標(biāo)識、運行狀態(tài)標(biāo)識和安全警示標(biāo)識；

6機房內(nèi)無雜物及危險物品擺放,設(shè)備本體及其附件、電氣控制箱、電氣開關(guān)

等保持清潔。

6.1.7各類設(shè)施設(shè)備的維修維護(hù)及時率應(yīng)在90%以上。

6.2道路、停車場（庫）

6.2.1日常應(yīng)保持物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路暢通，排水功能完好，雨污分流，邊石無

破損松動，每年進(jìn)行1次全面維修養(yǎng)護(hù)。

6.2.2停車場（庫）的消防防火卷簾門、排污井和配電、照明等設(shè)施設(shè)備功能完

好，配備消防設(shè)備，確保通道暢通，有各類行車、停乍標(biāo)識。

6.3電梯、自動扶梯和自動人行道

6.3.1電梯、自動扶梯和自動人行道維護(hù)管理應(yīng)符合下列要求：

1物業(yè)服務(wù)人應(yīng)確保電梯設(shè)備處于安全狀態(tài)，委托依法取得相應(yīng)資質(zhì)的維護(hù)

組織進(jìn)行維護(hù)，委托保險公司提供足夠且適當(dāng)保險；

2多臺電梯設(shè)備安裝在共用電梯井道或空間或同一機房內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)委

托同一個維護(hù)組織進(jìn)行維護(hù)；

3在電梯設(shè)備使用期間，應(yīng)保證乘客電梯和載貨電梯的報警裝置有效并與救

援服務(wù)組織保持每天24小時聯(lián)系；

4應(yīng)保證電梯設(shè)備使用者能獲取準(zhǔn)確的維護(hù)組織的名稱和電話，有關(guān)信息應(yīng)

粘貼在明顯可見的地方；

5應(yīng)妥善保管機房和滑輪間門（活板門）、檢修門和安全門以及層門的鑰匙,

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并保證始終可在建筑物內(nèi)獲得，同時應(yīng)保證僅提供給授權(quán)允許進(jìn)入這些區(qū)域的人

員使用；

6應(yīng)為維護(hù)組織和實施救援的人員提供安全進(jìn)入建筑物和電梯設(shè)備區(qū)域的

通道，并確保維護(hù)人員進(jìn)入工作區(qū)域的通道安全暢通。

7電梯通信工具出現(xiàn)故障或電梯出現(xiàn)危險狀況時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)立即停止電

梯的運行；

8在卜.列情況卜;物業(yè)服務(wù)人應(yīng)及時通知維護(hù)組織：

1）察覺電梯設(shè)備出現(xiàn)異?；螂娞菰O(shè)備所在環(huán)境有異常變化時；

2）電梯設(shè)備在危險狀況下停止運行后；

3）由其授權(quán)和指派的人員介入救援后；

4）與電梯設(shè)備本身和（或）其使用環(huán)境或使用有關(guān)的任何改變前；

5）在任何對電梯設(shè)備的第三方檢查或工作前；

6）在電梯設(shè)備準(zhǔn)備長期停止運行前；

7）在電梯設(shè)備長期停止運行后再次恢復(fù)使用前。

6.3.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在下列清況下進(jìn)行維護(hù)方面的風(fēng)險評價：

1更換維護(hù)組織；

2建筑物和（或）電梯設(shè)備的使用發(fā)生變化；

3也梯設(shè)備經(jīng)改裝或建筑物變化之后；

4在發(fā)生了與電梯設(shè)備有關(guān)的事故之后。

6.3.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)保持與維護(hù)組織通信聯(lián)絡(luò)暢通，設(shè)立24小時維保值班電話，

保證接到故障通知后及時予以排除：接到電梯困人故障報告后，維保人員及時抵

達(dá)維保電梯所在地實施現(xiàn)場救援，設(shè)區(qū)的市抵達(dá)時間不超過30分鐘，其他地區(qū)

一般不超過1小時。

6.3.4物業(yè)服務(wù)人應(yīng)督促維護(hù)組織依據(jù)法規(guī)和合同的要求，按照安裝使用維護(hù)說

明書的規(guī)定，并且根據(jù)所保養(yǎng)電梯使用的特點，制定合理的維保計劃與方案，對

電梯進(jìn)行清潔、潤滑、檢查、調(diào)整，更換不符合要求的易損件，使電梯達(dá)到安全

要求，保證電梯正常運行。

6.3.5建立電梯的維保記錄，維保記錄應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)服務(wù)人的安全管理人員簽字確

認(rèn)。維保記錄應(yīng)及時歸入電梯安全技術(shù)檔案，至少保存4年。

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6.3.6維護(hù)組織每年度至少進(jìn)行1次自行檢查，自行檢查在特種設(shè)備檢驗機構(gòu)進(jìn)

行定期檢驗之前進(jìn)行，自行檢查項目及其內(nèi)容根據(jù)使用狀況確定，但是不少于年

度維保和電梯定期檢驗規(guī)定的項目及內(nèi)容，并且向物業(yè)服務(wù)人出具有審核人員簽

字、加蓋維護(hù)組織公章或者其他專用章的自行檢查記錄或者報告。

6.3.7如果維護(hù)組織所作的風(fēng)險評價結(jié)果表明需要增加某種附加警示時，應(yīng)將這

些警示直接設(shè)置在電梯設(shè)備或零部件上。如不能，也應(yīng)在附近處設(shè)置。

6.3.8標(biāo)記、標(biāo)志、圖示和書面警示應(yīng)符合以下要求：

1不應(yīng)使用僅標(biāo)注“危險”的標(biāo)志或書面警示；

2書面警示應(yīng)采用中文編寫，易于理解，無歧義；

3直接附在電梯設(shè)備或零部件上的標(biāo)記、標(biāo)志、圖示和書面警示應(yīng)能長久地

保持清晰，模糊時應(yīng)予以更新。

6.3.9維護(hù)組織在維保過程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時告知物業(yè)服務(wù)人；發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事

故隱患，及時向當(dāng)?shù)靥胤N設(shè)備安全監(jiān)督管理部門報告。

6.3.10除由受委托的維護(hù)組織進(jìn)行的檢查和測試工作外，物業(yè)服務(wù)人還需定期完

成下列各項工作：

1電梯

應(yīng)保持電梯井道以外部分及轎廂內(nèi)的清潔，通過全程上行及下行來評價乘

運質(zhì)量的變化，以及電梯設(shè)備的損壞情況。以下列出評價電梯設(shè)備未發(fā)生缺失或

移位、未受損傷和功能正常的典型檢查項目：

1）層門和門地坎；

2）平層準(zhǔn)確度；

3）非限制區(qū)內(nèi)的指示器；

4）層站按鈕；

5）轎內(nèi)選層按鈕；

6）開關(guān)門按鈕；

7）轎廂內(nèi)與救援服務(wù)永久保持聯(lián)系的雙向通信工具；

8）轎廂內(nèi)正常照明：

9）門保護(hù)裝置;

10）安全標(biāo)志/須知;

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ID對僅載貨電梯和雜物電梯只檢查相關(guān)項目。

2自動扶梯和自動人行道

應(yīng)保持自動扶梯和自動人行道外部的清潔，進(jìn)行全程雙向運行（如果有）

來評價乘運質(zhì)量的變化，以及電梯設(shè)備的損壞情況。以下列出評價電梯設(shè)備未發(fā)

生缺失或位移、未受損傷和功能正常的典型檢查項目：

1）所有的照明和指示器；

2）緊急停止裝置；

3）扶手帶:

4）圍裙板和防夾裝置；

5）梳齒板；

6）安全標(biāo)志/須知；

7）扶手帶和梯級/踏板之間的速度差；

8）梯級/踏板；

9）扶手裝置和護(hù)板：

10）頭部防護(hù)和前沿板；

II）出入口處的安全性和通暢性。

6.3.11電梯、自動扶梯和自動人行道緊急情況下的救援工作應(yīng)符合以下要求：

1物業(yè)服務(wù)人授權(quán)的救援人員應(yīng)通過維護(hù)組織的培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)與特定的

電梯設(shè)備相符，并應(yīng)不斷更新；

2所授權(quán)的救援人員僅可通過層門解救電梯內(nèi)乘客；

3所授權(quán)的救援人員無法通過手動和（或）電氣應(yīng)急裝置移動轎廂時，應(yīng)與

維護(hù)組織取得聯(lián)系。

6.3.12物業(yè)服務(wù)人應(yīng)在維護(hù)組織協(xié)助下制定應(yīng)急措施和救援預(yù)案，每半年至少進(jìn)

行1次現(xiàn)場處置方案演練，每年至少組織1次專項應(yīng)急預(yù)案演練。

6.4給排水系統(tǒng)

6.4.1受委托的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定設(shè)施設(shè)備管理衛(wèi)生制度并予以實施，管理人員

每年進(jìn)行1次健康檢查和衛(wèi)生知識培訓(xùn)。

6.4.2應(yīng)確保蓄水池周圍10m以內(nèi)不得有滲水坑，不得堆放垃圾、有害物等污染

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源。水箱周圍2m內(nèi)不應(yīng)有污水管線及污染物。

6.4.3日常維護(hù)水泵運行無異響，無異常震動，水泵軸無滴漏,盤根接合器處無積油

泥，各閥門無生銹,運作正常可靠，變頻供水系統(tǒng)的變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜及

柜內(nèi)散熱風(fēng)扇等應(yīng)定期檢查，保持設(shè)備干燥、無明顯灰塵。

6.4.4受委托的物業(yè)服務(wù)人每周應(yīng)對供水設(shè)備至少檢查2次，每季度應(yīng)對水泵潤

滑部位加注潤滑油，每3年應(yīng)對泵房、管道等設(shè)備進(jìn)行除銹、油漆，每年應(yīng)保養(yǎng)

水泵，保證二次供水正常，泵房整潔，應(yīng)建立并落熨二次供水水池/水箱雙管制。

6.4.5受委托的物業(yè)服務(wù)人每半年應(yīng)對生活水箱至少清洗消毒1次，清洗單位應(yīng)

有相應(yīng)資質(zhì)，保證達(dá)到國家飲用標(biāo)準(zhǔn)，并有水質(zhì)部門檢測報告。

6.4.6發(fā)生飲水事故時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)立即采取應(yīng)急措施，同時報告當(dāng)?shù)匦l(wèi)生部

門并協(xié)助衛(wèi)生部門進(jìn)行調(diào)查處理。

6.4.7物業(yè)服務(wù)人應(yīng)制定臨時停水情況卜.的應(yīng)急處置預(yù)案，完善各項保障措施。

6.4.8排污水泵能正常運轉(zhuǎn)，應(yīng)無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管道無漏水

無明顯銹蝕，污水水位控制裝置靈敏可靠，控制箱開關(guān)、指示燈完好。

6.4.9下水管道、水溝運行正常無雨污錯接、混流，排水檢查井、化糞池和隔油

池等排水預(yù)處理設(shè)施、地漏無堵塞、無淤積，各種井蓋面板完好，各種警示安全

提示標(biāo)識齊全，安裝牢固。

6.4.10制定管道爆裂、井池溢流、井池蓋缺損等情況下的應(yīng)急處置措施。

6.5空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)

6.5.1物業(yè)服務(wù)人對空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的日常管理應(yīng)符合以下要求：

1應(yīng)根據(jù)空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的規(guī)模、復(fù)雜程度和管理工作量的大小，配備管理人

員，管理人員宜為專職人員，建立相應(yīng)的運行班組，配備相應(yīng)的檢測儀表和維修

設(shè)備；

2管理人員應(yīng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后才能上崗，用人單位應(yīng)建立和健

全人員的培訓(xùn)和考核檔案；

3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)委托具有檢測資質(zhì)單位定期對空調(diào)冷水和冷卻水的水質(zhì)進(jìn)

行檢測和分析。

6.5.2物業(yè)服務(wù)人應(yīng)確保系統(tǒng)日常運行中，設(shè)備、管道及附件達(dá)到以下要求：

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1表面保持整潔，無明顯銹蝕，絕熱層無脫落和破7員；

2無跑、冒、滴、漏、堵現(xiàn)象，絕熱外表面不應(yīng)結(jié)露、腐蝕或蟲蛀；

3風(fēng)管內(nèi)外表面應(yīng)光滑平整，非金屬風(fēng)管不得出現(xiàn)龜裂和粉化現(xiàn)象。

6.5.3空調(diào)自控設(shè)備和控制系統(tǒng)以及空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)中的溫度、壓力、流量、熱量、

耗電量、燃料消耗量等計量監(jiān)測儀表，應(yīng)定期檢驗、標(biāo)定和維護(hù)，儀表工作應(yīng)正

常，失效或缺少的儀表應(yīng)更換或增設(shè)。

6.5.4制冷機組、空調(diào)機組、風(fēng)機、水泵和冷卻塔等設(shè)備應(yīng)定期維護(hù)和保養(yǎng)。

6.5.5空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的主要設(shè)備和風(fēng)管的檢查孔、檢修孔和測量孔，不應(yīng)取消或

被遮擋。

6.5.6物業(yè)服務(wù)人宜每仟進(jìn)行1次空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)能耗系數(shù)（CEC）的測算，測算結(jié)

果應(yīng)作為對系統(tǒng)節(jié)能狀況正行監(jiān)測和比較的依據(jù)。

6.5.7空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)口的周邊環(huán)境應(yīng)保持清潔，應(yīng)遠(yuǎn)離建筑物排風(fēng)口和開放

式冷卻塔，不得從機房、建筑物樓道以及吊頂內(nèi)吸入新風(fēng)，新風(fēng)口應(yīng)設(shè)置隔離網(wǎng)。

6.5.8空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)初次運行和停止運行較長時間后再次運行之前，應(yīng)對其空氣

處理設(shè)備的空氣過濾器、表面式冷卻器、加熱器、加濕器、冷凝水盤等部位進(jìn)行

全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果進(jìn)行清洗或更換。空氣過濾器應(yīng)定期檢查，必要時應(yīng)清

洗或更換。設(shè)備冷凝水管道，應(yīng)設(shè)置水封。

6.5.9空調(diào)房間內(nèi)的送、回、排風(fēng)口應(yīng)經(jīng)常擦洗，保持清潔，表面不得有積塵與

霉斑。

6.5.10空氣處理設(shè)備的凝結(jié)水集水部位不應(yīng)存在積水、漏水、腐蝕和有害菌群孳

生現(xiàn)象。

6.5.11空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備機房內(nèi)應(yīng)保持干燥清潔，不得放置雜物。

6.5.12冷卻塔應(yīng)保持清潔，應(yīng)定期檢測和清洗，且應(yīng)做好過濾、緩蝕、阻垢、殺

菌和滅藻等水處理工作。

6.5.13衛(wèi)生間、廚房等處產(chǎn)生的異味，應(yīng)避免通過空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)入其他空調(diào)房

間。

6.5.14空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)中的風(fēng)管和空氣處理設(shè)備，應(yīng)定期檢查、清洗和驗收，去除

積塵、污物、鐵銹和菌斑等，風(fēng)管檢查周期每2年不少于1次，空氣處理設(shè)備檢

查周期每年不應(yīng)少于1次。

23

6.6供配電系統(tǒng)

6.6.1強電系統(tǒng)檢查、維護(hù)應(yīng)符合下列規(guī)定：

1受委托的物業(yè)服務(wù)人日常對供配電、發(fā)電機組等設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保

持設(shè)備完好，并有臨時應(yīng)急用電管理措施，值班技術(shù)操作人員每2個工作日巡

視檢查1次并按規(guī)定記錄，每季度清潔保養(yǎng)I次強電井及井內(nèi)設(shè)備；

2高低壓配電柜內(nèi)部設(shè)備、接線端子熱敏涂層、儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、

指示燈完好，配電回路標(biāo)識清楚，各回路電流在額定范圍內(nèi)；

3發(fā)電機、潤滑油泵、啟動電機等能保持正常運轉(zhuǎn)狀態(tài)，如配備有兩套主備

用啟動蓄電池的，按每2個月輪換使用1次，對啟動蓄電池性能每月檢測1

次；

4在緊急情況下，發(fā)電機組能在15秒鐘內(nèi)啟動，發(fā)電機組儲備油料必須滿

足機組滿載運行6小時；

5功率因數(shù)控制器功能完好，設(shè)備運作靈敏、可靠無損壞，補償控制器手動、

自動切換有效，補償電容完好。

6.6.2強電系統(tǒng)設(shè)施日常維護(hù)應(yīng)符合表662的要求。

表662強也系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)要求

序號系統(tǒng)維護(hù)要求

1）按照GB26860的要求實施運行與維護(hù)，保持安全運行；

2）高（低）壓配電應(yīng)按年度維護(hù)計劃或因故障進(jìn)行檢修,嚴(yán)格執(zhí)行電氣作業(yè)的安全技

術(shù)措施和組織措施,并做好記錄；

強3）按照規(guī)定的周期進(jìn)行高壓電氣設(shè)備試驗，留存測試合格報告；

變

電4）高（低）壓變（配）電柜操作運行正常，檢測表計顯示準(zhǔn)確；

1配

系5）高（低）壓變壓器運行正常，溫控顯示準(zhǔn)確，聯(lián)控動作正常；

電

統(tǒng)6）變（配）電柜直流操作系統(tǒng)運行正常，蓄電池組充、放電量穩(wěn)定；

7）功率因素自動補償電容器（組）運行正常，自動切換正確可靠；

8）變（配）點系統(tǒng)聯(lián)絡(luò)自切正常；

9）制定臨時用電管理措施，限電、停電應(yīng)有明確的審批權(quán)限，按規(guī)定要求通知顧客

1）按規(guī)定的周期對發(fā)電機組設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)，保持設(shè)備完好；

2）定期啟動及維護(hù)備用發(fā)電機（組），確保隨時應(yīng)急啟用；

強應(yīng)

3）發(fā)電機控制柜手動及自動啟動正常，各類表計顯示正常；

電急

24）自動轉(zhuǎn)換開關(guān)狀態(tài)顯示完好，動作正常；

系供

5）定期對應(yīng)急照明（帶蓄電池）設(shè)施進(jìn)行檢查、維護(hù)，使其處于有效待命狀態(tài)；

統(tǒng)電

6）定期對蓄電池組進(jìn)行充放電試驗，進(jìn)行蓄電檢查及保養(yǎng)；

7）遇停電故障轉(zhuǎn)換正常，隨時可用

24

6.6.3弱電與安防系統(tǒng)維護(hù)應(yīng)符合下列規(guī)定：

1物業(yè)服務(wù)人要指派專業(yè)技術(shù)人員對安防系統(tǒng)維修和維護(hù)，委托專業(yè)單位維

護(hù)的，需簽訂保密協(xié)議并做好重要數(shù)據(jù)備份；

2閉路監(jiān)控系統(tǒng)攝像機、監(jiān)視器、錄像設(shè)備及其相關(guān)設(shè)備運行可靠，畫面清

晰，切換穩(wěn)定；

3硬盤錄像資料應(yīng)至少保存30天以上，專人負(fù)責(zé)保管；

4紅外線報警設(shè)備工作正常，出現(xiàn)故障應(yīng)及時修復(fù)，故障期間落實各項安防

措施；

5停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、地感動作靈敏可靠，具有防砸車裝置（壓力電波、

防撞膠條），道閘旁設(shè)置有防止車、行人尾隨警示標(biāo)識；

6物業(yè)服務(wù)區(qū)域無線對講設(shè)備、消防報警和消防廣播以及信息發(fā)布設(shè)備等應(yīng)

保證使用正常，公共區(qū)域各類報警探測器完好；

7每年至少清潔保養(yǎng)1次弱電井及井內(nèi)設(shè)備；

8根據(jù)應(yīng)急負(fù)載功耗分布情況，主也源的供電質(zhì)量卻連續(xù)供電保障能力，確

定是否配置備用電源、備用電源形式及其供電模式，高風(fēng)險等級單位或部位宜配

置備用電源。

6.6.4弱電與安防系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)要求見表664。

表664弱電與安防系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)要求

序號系統(tǒng)維護(hù)要求

1）服務(wù)器工作正常、通信正常、整潔；

樓宇

2）工作站工作正常、通信正常、整潔；

1智能

3）數(shù)字式直接控制器工作正常、通信正常、整潔、線路整齊；

弱化

4）末端設(shè)備工作正常、接線正確、線路無損、安裝牢固

電

1）程控交換機數(shù)據(jù)通信工作正常、整潔、線路整齊；

系

2）維護(hù)終端工作正常、整潔；

統(tǒng)程控

3）計費系統(tǒng)工作正常、整潔；

2交換

4）話務(wù)臺工作正常、話音清晰、整潔；

機

5）電源工作正常、蓄電池正常、設(shè)備整潔、顯示儀表無損；

6）語音信箱工作正常、整潔、接線正確

25

續(xù)表6.6.4

網(wǎng)絡(luò)通1）配線架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；

信

3弱2）光纖配架排線整齊，標(biāo)簽完好，數(shù)據(jù)齊全；

設(shè)備3）插座模塊安裝完好，線路暢通，表而整潔

電

系1）音源設(shè)備工作正常，整潔完好；

廣播與

2）功放設(shè)備工作正常，整潔完好；

4統(tǒng)背景音

3）揚聲器等末端設(shè)備工作正常、整潔，音質(zhì)俁持清晰：

響系統(tǒng)

4）背景音響與消防報警系統(tǒng)的連接切換工作正常

1）攝像機安裝牢固、位置正確、工作正常、整潔；

2）畫面分割器工作正常、整潔；

3）錄入設(shè)備工作正常、整潔；

中央監(jiān)

54）監(jiān)視器工作正常、圖像清晰、色彩良好、整潔；

控

5）矩陣工作正常、線路整齊、標(biāo)識清楚；

6）監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持30天,有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)

準(zhǔn)執(zhí)行

1）工作站工作正常、整沽；

6安巡更2）巡更器具工作正常；

防3）巡更點位置正確、安裝牢固、工作正常

系

周界報1）工作站工作正常、整潔；

7統(tǒng)

警2）紅外探頭安裝牢固、線路無損、工作正常、整潔

1）基站線路無損、工作正常、整潔；

8對講

2）天線安裝牢固、工作正常

1）工作站工作正常、整潔；

2）服務(wù)器工作正常、整潔；

9門禁

3）讀卡機指示燈完好、工作正常；

4）電子門鎖工作正常

6.7消防系統(tǒng)

6.7.1物業(yè)服務(wù)人根據(jù)消防設(shè)施操作使用要求制定操作規(guī)程，明確操作人員，建

立消防設(shè)施值班、巡查、檢測、維修、保養(yǎng)、建檔等制度，確保消防設(shè)施正常運

行。消防設(shè)施操作人員，放通過消防行業(yè)特有，種職業(yè)技能鑒定，持杓初級技能

以上等級的職業(yè)資格證書，能熟練操作消防設(shè)施。

6.7.2物業(yè)服務(wù)人不具備消防設(shè)施維修、保養(yǎng)能力的，應(yīng)與消防設(shè)備生產(chǎn)廠家、

消防設(shè)施施工安裝企業(yè)等有維修、保養(yǎng)能力的單位簽訂消防設(shè)施維保合同。從事

26

建筑消防設(shè)施保養(yǎng)的人員，應(yīng)當(dāng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技能鑒定，持有高級

技能以上等級職業(yè)資格證書；從事建筑消防設(shè)施維修的人員，應(yīng)當(dāng)通過消防行業(yè)

特有工種職業(yè)技能鑒定，持有技師以上等級職業(yè)資格證書。

6.7.3物業(yè)服務(wù)人應(yīng)加強消防控制室管理，并應(yīng)符合以卜要求：

1實行每日24小時值班制度。值班人員應(yīng)通過消防行業(yè)特有工種職業(yè)技

能鑒定，持有初級技能以上等級的職業(yè)資格證書；

2每班工作時間應(yīng)不大于8小時，每班人員應(yīng)不少于2人，值班人員對火

災(zāi)報警控制器進(jìn)行日檢查、接班、交班時，應(yīng)填寫《消防控制室值班記錄表》。

值班期間每2小時記錄I次消防控制室內(nèi)消防設(shè)備的運行情況，及時記錄消防控

制室內(nèi)消防設(shè)備的火警或故障情況；

3正常工作狀態(tài)下，嚴(yán)禁將自動噴水滅火系統(tǒng)、防煙排煙系統(tǒng)和聯(lián)動控制

的防火卷簾等防火分隔設(shè)施設(shè)置在手動控制狀態(tài)。其他消防設(shè)施及相關(guān)設(shè)備如設(shè)

置在手動狀態(tài)時，應(yīng)有在火災(zāi)情況下迅速將手動控制轉(zhuǎn)換為自動控制的可靠措

施；

4應(yīng)確保高位消防水箱、消防水池、氣壓水罐等消防儲水設(shè)施水量充足，

確保消防采出水管閥門、自動噴水滅火系統(tǒng)管道上的閥門常開；確保消防水系、

防排煙風(fēng)機、防火卷簾等消防用電設(shè)備的配電柜啟動開關(guān)處于自動位置（通電狀

態(tài)）。

6.7.4消防控制室值班人員接到報警信號后，應(yīng)按下列程序進(jìn)行處理：

1接到火災(zāi)報警信息后，應(yīng)以最快方式確認(rèn)；

2確認(rèn)屬于誤報時，查找誤報原因并填寫《建筑消防設(shè)施故障維修記錄

表》：

3火災(zāi)確認(rèn)后，立即將火災(zāi)報警聯(lián)動控制開關(guān)轉(zhuǎn)入自動狀態(tài)（處于自動狀

態(tài)的除外），同時撥打“119”火警電話報警；

4立即啟動單位內(nèi)部滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，同時報告單位消防安全責(zé)任

人，單位消防安全責(zé)任人接到報告后應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場。

6.7.5消防控制室內(nèi)應(yīng)保存下列紙質(zhì)和電子檔案資料：

1建（構(gòu)）筑物竣工后的總平面布局圖、建筑消防設(shè)施平面布置圖、建筑消

防設(shè)施系統(tǒng)圖及安全出口布置圖、重點部位位置圖等；

27

2消防安全管理規(guī)章制度、應(yīng)急滅火預(yù)案、應(yīng)急疏散預(yù)案等；

3消防安全組織結(jié)構(gòu)圖，包括消防安全責(zé)任人、管理人、專職、義務(wù)消防

人員等內(nèi)容；

4消防安全培訓(xùn)記錄、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案的演練記錄；

5值班情況、消防安全檢查情況及巡查情況的記錄；

6消防設(shè)施一覽表，包括消防設(shè)施的類型、數(shù)量、狀態(tài)等內(nèi)容；

7消防系統(tǒng)控制邏輯關(guān)系說明、設(shè)備使用說明書、系統(tǒng)操作規(guī)程、系統(tǒng)和

設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度等；

8設(shè)備運行狀況、接報警記錄、火災(zāi)處理情況、設(shè)備檢修檢測報告等資料,

并定期保存和歸檔。

6.7.6值班、巡查、檢測時發(fā)現(xiàn)故隙，應(yīng)及時組織修復(fù)。因故隙維修等原因需要

暫時停用消防系統(tǒng)的，應(yīng)有確保消防安全的有效措施，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)人明確的消

防安全責(zé)任人批準(zhǔn)。故障排除后應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)功能試驗并經(jīng)單位消防安全管理人檢

查確認(rèn)，維修情況應(yīng)記入《建筑消防設(shè)施故隙維修記錄表》。消防設(shè)施巡查應(yīng)明

確各類建筑消防設(shè)施的巡查部位、頻次和內(nèi)容，巡查時應(yīng)填寫《建筑消防設(shè)施巡

查記錄表》。

6.7.7物業(yè)服務(wù)區(qū)域消防設(shè)施的電源開關(guān)、管道閥門，均應(yīng)處于正常運行位置，

并標(biāo)示開、關(guān)狀態(tài)；對需要保持常開或常閉狀態(tài)的閥門，應(yīng)采取鉛封、標(biāo)識等限

位措施；對具有信號反饋功能的閥門，其狀態(tài)信號應(yīng)反饋到消防控制室；消防設(shè)

施及其相關(guān)設(shè)備電氣控制柜具有控制方式轉(zhuǎn)換裝置的，其所處控制方式宜反饋至

消防控制室。

6.7.8城市消防遠(yuǎn)程監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)用戶，應(yīng)按規(guī)定協(xié)議向監(jiān)控中心發(fā)送建筑消防

設(shè)施運行狀態(tài)信息和消防安全管理信息。

6.7.9實施建筑消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)時，應(yīng)填寫《建筑消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)記錄表》。

6.7.10物業(yè)服務(wù)人對建筑消防設(shè)施日常維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)符合以下要求：

1對易污染、易腐蝕生銹的消防設(shè)備、管道、閥門應(yīng)定期清潔、除銹、注

潤滑劑；

2儲存滅火劑和驅(qū)動氣體的壓力容器應(yīng)按有關(guān)，瓶安全監(jiān)察規(guī)程的要求

定期進(jìn)行試驗、標(biāo)識;

28

3確保消防結(jié)合器未被圈占、堵塞，無銹、無漏水，無阻礙操作；防排煙、

正壓送風(fēng)系統(tǒng)與報警系統(tǒng)聯(lián)動正常；氣體自動滅火裝置氣壓正常，處于自動狀態(tài)；

4消火栓（箱）按鈕、消防控制室均能啟動消防泵，消火栓有區(qū)域標(biāo)記、無

漏水，噴淋頭無漏水、無積銹；

5消防控制室設(shè)備各項功能使用正常，各種應(yīng)急指示、照明正常，打印機能

打印，控制臺顯示正常；

6消防廣播正常，聲音清楚，無銹，牢固，備用電源切換正常；

7風(fēng)機運行噪聲、震動正常，潤滑到位、風(fēng)閥、防火閥完好，狀態(tài)正確；

8煙感、溫感、警鈴、揚聲器固定牢固；

9防火卷簾門手動正常，門下有嚴(yán)禁堆占警示標(biāo)識，防火卷簾門聯(lián)動正常;

10離車道近的室外消防栓有防護(hù)欄桿，地面消防栓的開啟機構(gòu)靈活無障

礙,能及時打開。

6.7.11凡依法需要計量檢定的消防設(shè)施所用稱重、測壓、測流量等計量儀器儀表

以及泄壓閥、安全閥等，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定期校驗并提供有效證明文件。單位

應(yīng)儲備一定數(shù)量的建筑消防設(shè)施易損件或與有關(guān)產(chǎn)品廠家、供應(yīng)商簽訂相關(guān)合

同，以保證供應(yīng)。

6.7.12點型煙感火災(zāi)探測器應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品說明書的要求定期清洗、標(biāo)定；產(chǎn)品說明

書沒有明確要求的，應(yīng)每2年清洗、標(biāo)定1次?？扇?xì)怏w探測器應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品說明

書的要求定期進(jìn)行標(biāo)定?；馂?zāi)探測器、可燃?xì)怏w探測器的標(biāo)定應(yīng)由生產(chǎn)企業(yè)或具

備資質(zhì)的檢測機構(gòu)承擔(dān)。承擔(dān)標(biāo)定的單位應(yīng)出具標(biāo)定記錄。每2年試驗1次探

測器，并對全部控制裝置進(jìn)行1次試驗，火災(zāi)探測器投入運行2年后，應(yīng)每隔3

年全部清洗I次。

6.7.13對于使用周期超過產(chǎn)品說明書標(biāo)識壽命的易損件、消防設(shè)備，以及經(jīng)檢查

測試已不能正常使用的火災(zāi)探測器、壓力容器、滅火劑等產(chǎn)品設(shè)備應(yīng)及時更換。

6.7.14消防給水及消火栓系統(tǒng)應(yīng)有管理、檢查檢測、維護(hù)保養(yǎng)的操作規(guī)程，并應(yīng)

保證系統(tǒng)處于準(zhǔn)工作狀態(tài)。

6.7.15每月對消防水池、高位消防水池、高位消防水箱等消防水源設(shè)施的水位等

進(jìn)行一次檢測；消防水池（箱）玻璃水位計兩端的角閥在不進(jìn)行水位觀察時應(yīng)關(guān)

閉；冬季每天應(yīng)對消防儲水設(shè)施進(jìn)行室內(nèi)溫度和水溫檢測，當(dāng)結(jié)冰或室內(nèi)溫度低

29

于5c時，應(yīng)采取確保不結(jié)冰和室溫不低于5℃的措施。

6.7.16消防水泵和穩(wěn)壓泵等供水設(shè)施的維護(hù)管理應(yīng)符合卜列規(guī)定：

1每月應(yīng)手動啟動消防水泵運轉(zhuǎn)一次，并應(yīng)檢查供電電源的情況；

2每周應(yīng)模擬消防水泵白動控制的條件自動啟動消防水泵運轉(zhuǎn)一次，且

應(yīng)自動記錄自動巡檢情況，每月應(yīng)檢測記錄；

3每日應(yīng)對穩(wěn)壓泵的停泵啟泵壓力和啟泵次數(shù)等進(jìn)行檢查和記錄運行

情況；

4每日應(yīng)對柴油機消防水泵的啟動電池的電量進(jìn)行檢測，每周應(yīng)檢查儲

油箱的儲油量，每月應(yīng)手動啟動柴油機消防水泵運行一次；

5每季度應(yīng)對消防水泵的出流量和壓力進(jìn)行一次試驗；

6每月應(yīng)對氣壓水罐的壓力和有效容積等進(jìn)行一次檢測。

6.7.17減壓閥的維護(hù)管理應(yīng)符合下列規(guī)定：

I每月應(yīng)對減壓閥組進(jìn)行一次放水試驗，并應(yīng)檢測和記錄減壓閥前后的

壓力，當(dāng)不符合設(shè)計值時應(yīng)采取滿足系統(tǒng)要求的調(diào)試和維修等措施；

2每年應(yīng)對減壓閥的流量和壓力進(jìn)行一次試驗。

6.7.18閥門的維護(hù)管理應(yīng)符合下列規(guī)定：

1雨淋閥的附屬電磁閥應(yīng)每月檢查并應(yīng)作啟動試驗，動作失常時應(yīng)及時

更換；

2每月應(yīng)對電動閥和出磁閥的供電和啟閉性能進(jìn)行檢測；

3系統(tǒng)上所有的磴制閥門均應(yīng)采用鉛封或鎖鏈固定在開啟或規(guī)定的狀

態(tài)，每月應(yīng)對鉛封、鎖鏈遂行一次檢查，當(dāng)有破壞或損壞時應(yīng)及時修理更換；

4每季度應(yīng)對室外閥門井中，進(jìn)水管上的控制閥門進(jìn)行一次檢查，并應(yīng)

核實其處于全開啟狀態(tài)；

5每天應(yīng)對水源控制閥、報警閥組進(jìn)行外觀檢查，并應(yīng)保證系統(tǒng)處于無

故障狀態(tài)；

6每季度應(yīng)對系統(tǒng)所有的末端試水閥和報警閥的放水試驗閥進(jìn)行一次

放水試驗，并應(yīng)檢查系統(tǒng)啟動、報警功能以及出水情況是否正常；

7在市政供水閥門處于完全開啟狀態(tài)時，每月應(yīng)對倒流防止器的壓差進(jìn)

行檢測，并應(yīng)符合國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《減壓型倒流防止器》GB/T25178、《低阻力倒

30

流防止器》JB/