基金型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品專題交流房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)總部2012年2月1基金型信托產(chǎn)品概述基金型信托產(chǎn)品意義及可行性穩(wěn)健I期、IV期產(chǎn)品介紹基金型信托產(chǎn)品前景展望目錄2基金型信托計(jì)劃就是將信托計(jì)劃募集到的資金形成資金池，由信托公司主動(dòng)管理，投向一個(gè)領(lǐng)域中的若干項(xiàng)目；一般采用結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，優(yōu)先受益人可享受較低的收益率，承擔(dān)較小的風(fēng)險(xiǎn)，劣后受益人則承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)，獲得剩余收益。為信托公司積極培養(yǎng)自身的資產(chǎn)管理能力提供平臺(tái)；是信托公司新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)；對(duì)組合投資中不同項(xiàng)目之間收益的互相匹配起平滑的作用；有效緩解到期兌付的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。基金型信托產(chǎn)品概述

信托計(jì)劃發(fā)行與投資情況3傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品

基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品

簡(jiǎn)單信托計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)化、序列化、復(fù)制化、識(shí)別化、品牌化為項(xiàng)目量體定制為投資者貼心打造規(guī)模受限突破規(guī)模限制形成資金池，利于捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)兌付剛性長(zhǎng)周期化解系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，解決兌付剛性單一投資組合投資，分散風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性較差便于引入做市商，增強(qiáng)流動(dòng)性，

時(shí)機(jī)成熟時(shí)可轉(zhuǎn)化為REITs基金型信托產(chǎn)品概述

信托計(jì)劃發(fā)行與投資情況4

資金項(xiàng)目集合信托計(jì)劃傳統(tǒng)的集合信托產(chǎn)品基金型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品項(xiàng)目一項(xiàng)目二項(xiàng)目三項(xiàng)目N項(xiàng)目池基金型信托計(jì)劃一期二期N期資金池5有利于信托公司構(gòu)建核心盈利模式，創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益形成穩(wěn)定的可投資資金來(lái)源，打破原來(lái)傳統(tǒng)信托產(chǎn)品----舊產(chǎn)品結(jié)束/新項(xiàng)目重新開(kāi)始募集的業(yè)務(wù)模式；提高公司中長(zhǎng)期信托產(chǎn)品的比例，提高公司收入的穩(wěn)定性，形成穩(wěn)定健康的增長(zhǎng)機(jī)制；有利于形成標(biāo)準(zhǔn)化信托產(chǎn)品群，借以推動(dòng)信托產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，緩釋信托產(chǎn)品內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)。打造品牌化產(chǎn)品，保持市場(chǎng)影響力期限長(zhǎng)、規(guī)模大，本著某一投資原則或投資于確定領(lǐng)域從而更易形成別品牌系列運(yùn)作;有利于降低投資者對(duì)信托產(chǎn)品的認(rèn)知成本，形成客戶對(duì)信托產(chǎn)品品牌的持續(xù)忠誠(chéng)，為信托產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化發(fā)展提供了可能?；鹦托磐挟a(chǎn)品的意義及可行性

基金型信托產(chǎn)品的意義6有效對(duì)抗周期風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品期限較長(zhǎng)，可以順利的度過(guò)本次調(diào)控有助于克服剛性兌付的風(fēng)險(xiǎn)利于抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)可將提前收回的信托資金快速再次投資放大營(yíng)銷杠桿以較低的營(yíng)銷規(guī)模即可支持較大規(guī)模信托產(chǎn)品篩選潛在客戶發(fā)現(xiàn)投資偏好為追求長(zhǎng)期、穩(wěn)定和適中收益的投資人，即公司理想的客戶資源

基金型信托產(chǎn)品的意義基金型信托產(chǎn)品的意義及可行性71、基金化信托產(chǎn)品具有廣闊的潛在市場(chǎng)我國(guó)的高凈值人群正在高速增長(zhǎng)圖1中國(guó)內(nèi)地千萬(wàn)富家人數(shù)

圖2中國(guó)內(nèi)地億萬(wàn)富家人數(shù)基金型信托產(chǎn)品的意義及可行性

基金型信托產(chǎn)品的可行性根據(jù)《中國(guó)私人財(cái)富管理白皮書》，截止2011年底，中國(guó)內(nèi)地千萬(wàn)富豪人數(shù)已達(dá)96萬(wàn)人，相比去年增長(zhǎng)9.7%；其中包括6萬(wàn)個(gè)億萬(wàn)富豪，比去年增長(zhǎng)9.1%。81、基金化信托產(chǎn)品具有廣闊的潛在市場(chǎng)

圖3過(guò)去三年高凈值人群投資類別占比信托潛在投資人對(duì)信托的關(guān)注度越來(lái)越高圖4未來(lái)三年高凈值人群投資類別占比基金型信托產(chǎn)品的意義及可行性

基金型信托產(chǎn)品的可行性資料來(lái)源：《中國(guó)私人財(cái)富管理白皮書》資料來(lái)源：《中國(guó)私人財(cái)富管理白皮書》91、基金化信托產(chǎn)品具有廣闊的潛在市場(chǎng)基金化信托產(chǎn)品收益穩(wěn)定，標(biāo)準(zhǔn)化程度高，有一定的流動(dòng)性，投資期限靈活，越來(lái)越受到高凈值投資人接受和認(rèn)可基金型信托適合充當(dāng)信托公司轉(zhuǎn)型資產(chǎn)管理功能的產(chǎn)品載體房地產(chǎn)一直是高凈值人群熱衷的投資領(lǐng)域根據(jù)國(guó)際慣例，一般有三分之一的投資者選擇通過(guò)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品間接投資房地產(chǎn)領(lǐng)域基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是信托和房地產(chǎn)兩投資板塊的完美結(jié)合

基金型信托產(chǎn)品的可行性基金型信托產(chǎn)品的意義及可行性102、監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)支持提升信托公司自主的資產(chǎn)管理能力有助于投資者風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)意識(shí)的建立和理性投資習(xí)慣的養(yǎng)成有助于疏解房地產(chǎn)信托的集中兌付風(fēng)險(xiǎn)基金型信托產(chǎn)品順應(yīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)信托公司發(fā)展的引導(dǎo)方向，是當(dāng)前監(jiān)管部門鼓勵(lì)創(chuàng)新業(yè)務(wù)的合適載體

基金型信托產(chǎn)品的可行性基金型信托產(chǎn)品的意義及可行性“體現(xiàn)信托原理、充分發(fā)揮信托功能，成為提供資產(chǎn)管理、投資銀行業(yè)務(wù)等服務(wù)的專業(yè)理財(cái)機(jī)構(gòu)”113、北京信托對(duì)此類產(chǎn)品上的探索積累

基金型信托產(chǎn)品的可行性基金型信托產(chǎn)品的意義及可行性我部先后于2009年、2011成功發(fā)行北京信托-穩(wěn)健系列房地產(chǎn)I期、IV期等基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集資金總規(guī)模超過(guò)14億元。作為基金型信托計(jì)劃，穩(wěn)健系列產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了對(duì)現(xiàn)有信托計(jì)劃操作模式的實(shí)質(zhì)性突破，募集規(guī)模更大、運(yùn)作速度更快、管理成本更低。穩(wěn)健I期、穩(wěn)健IV期成功發(fā)行12

基金型信托產(chǎn)品的可行性基金型信托產(chǎn)品的意義及可行性規(guī)模形成資金池迅速捕捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)組合投資分散風(fēng)險(xiǎn)期限盡量做長(zhǎng)以時(shí)間換空間克服剛性兌付風(fēng)險(xiǎn)有助于規(guī)避經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)基金化為交易所上市交易做準(zhǔn)備客戶定位目標(biāo)客戶追求長(zhǎng)期穩(wěn)定適當(dāng)收益的投資人開(kāi)放期為投資者提供更多選擇將穩(wěn)健系列打造成為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化、系列化、可復(fù)制的品牌產(chǎn)品期限

3+3年，信托存續(xù)滿3年時(shí)，如果存續(xù)規(guī)模小于等于成立時(shí)規(guī)模的60%，則本信托計(jì)劃在第3個(gè)信托年度屆滿時(shí)終止，并在不超過(guò)1年的清算期內(nèi)向受益人分配信托利益；否則信托繼續(xù)存續(xù)3年信托收益分配每年分配一次收益，優(yōu)先級(jí)信托單位收益由基本預(yù)期收益和超額收益組成，次級(jí)信托單位享受剩余收益。穩(wěn)健系列產(chǎn)品介紹

穩(wěn)健I期產(chǎn)品要點(diǎn)13結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)信托單位分為優(yōu)先和次級(jí)，次級(jí)信托單位為優(yōu)先級(jí)信托單位提供內(nèi)部增信規(guī)模95794萬(wàn)元開(kāi)放期在信托屆滿兩個(gè)信托年度后，將每個(gè)信托年度屆滿后的第11至第20個(gè)工作日設(shè)為開(kāi)放期，委托人可以通過(guò)提前申請(qǐng)?jiān)陂_(kāi)放期退出信托計(jì)劃；通過(guò)開(kāi)放期的設(shè)計(jì)，為整個(gè)產(chǎn)品提供了流動(dòng)性安排，有利于長(zhǎng)期產(chǎn)品的銷售。

穩(wěn)健I期產(chǎn)品要點(diǎn)14投資原則穩(wěn)健I期有明確的投資原則、投資策略和投資標(biāo)準(zhǔn)——力求在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，追求合理的回報(bào)：信托資金運(yùn)用必須符合國(guó)家法律法規(guī)和監(jiān)管部門的相關(guān)要求；單個(gè)項(xiàng)目投資預(yù)期收益不低于10%/年；分散投資，信托資金不能僅投資于一個(gè)項(xiàng)目；債權(quán)投資要求有充分的抵押擔(dān)?；蚱渌Ｕ洗胧?；股權(quán)投資一般要求優(yōu)先分紅，適度參與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)；一般允許投資提前終止。穩(wěn)健系列產(chǎn)品介紹

穩(wěn)健I期產(chǎn)品要點(diǎn)15其他流動(dòng)性安排合同中約定，在條件成熟時(shí)受托人可以通過(guò)引入做市商、申請(qǐng)?jiān)诮灰姿魍ɑ蛞孕磐谐钟薪?jīng)營(yíng)性地產(chǎn)發(fā)起設(shè)立REITs等方式為委托人提供流動(dòng)性安排本金分配機(jī)制當(dāng)本金提前收回且短時(shí)間內(nèi)無(wú)法找到合適項(xiàng)目投資的時(shí)候，受托人可以對(duì)信托本金按比例進(jìn)行分配，從而可以降低資金的閑置，提高產(chǎn)品操作的靈活性擴(kuò)募機(jī)制受托人有權(quán)開(kāi)放申購(gòu)，募集資金，以擴(kuò)募資金投資新項(xiàng)目或滿足申請(qǐng)贖回投資人的贖回需求穩(wěn)健系列產(chǎn)品介紹在穩(wěn)健IV期中，我們保留了基金化的最重要特點(diǎn)——長(zhǎng)期限、分散投資和滾動(dòng)投資，以及針對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)設(shè)計(jì)的開(kāi)放機(jī)制；特別設(shè)置了S類信托單位穩(wěn)健IV期穩(wěn)健I期募集分次成立，成熟一個(gè)項(xiàng)目，募集一次資金。最大限度的降低了在初始募集階段的資金閑置。一次募集完成，分別投到多個(gè)項(xiàng)目中收益分配不設(shè)置次級(jí)信托單位，信托單位分為N類和S類。

N類為普通信托單位，享有基本預(yù)期收益和浮動(dòng)收益。N類信托單位根據(jù)認(rèn)購(gòu)數(shù)量不同分為N1至N4四檔，基本預(yù)期收益水平掛鉤央行基準(zhǔn)利率并根據(jù)認(rèn)購(gòu)金額的增加而增加。S類為短期信托單位，期限不超過(guò)一年，只享受基本預(yù)期收益，不享受超額收益，設(shè)立此類信托單位的目的是進(jìn)一步提高信托單位的流動(dòng)性，提高申購(gòu)積極性。分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)信托單位。收益分為基本預(yù)期收益和超額收益。每年先按8%分配基本預(yù)期收益。歸屬受益人的超額收益由優(yōu)先級(jí)和次級(jí)信托單位按照一定比例分配。16穩(wěn)健系列產(chǎn)品介紹穩(wěn)健IV期穩(wěn)健I期受托人報(bào)酬固定受托人報(bào)酬+超額收益中提取部分作為超額業(yè)績(jī)報(bào)酬；固定受托人報(bào)酬和超額業(yè)績(jī)報(bào)酬的提取比例均有所上調(diào)固定受托人報(bào)酬+超額收益中提取部分作為超額業(yè)績(jī)報(bào)酬大額贖回機(jī)制當(dāng)某個(gè)年度申請(qǐng)贖回的份額超過(guò)總規(guī)模的40%時(shí)為大額贖回。發(fā)生大額贖回，受托人有權(quán)對(duì)贖回申請(qǐng)進(jìn)行按比例安排。無(wú)17穩(wěn)健系列產(chǎn)品介紹基金型信托產(chǎn)品展望18

基金型信托產(chǎn)品的資金運(yùn)用加大開(kāi)發(fā)并常態(tài)化發(fā)行不同類型的基金型產(chǎn)品的力度，形成房地產(chǎn)、PE、證券、礦產(chǎn)資源及另類投資等行業(yè)類型不同、風(fēng)險(xiǎn)收益特性不同的基金化信托產(chǎn)品；逢低布局，推出以高息債等公募債券產(chǎn)品為投資標(biāo)的的基金型信托產(chǎn)品：豐富投資組合的備擇類型、充分滿足投資者的理財(cái)需求；浮動(dòng)收益的特性可通過(guò)提高投資者風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)水平而減少信托公司本不應(yīng)承擔(dān)的“保本保收益”的隱性擔(dān)保責(zé)任；部分沖抵債市繁榮對(duì)信托產(chǎn)品替代的負(fù)面影響。資金投向方面：常態(tài)化發(fā)行多種類型的基金型信托產(chǎn)品基金型信托產(chǎn)品展望19

基金型信托產(chǎn)品的資金運(yùn)用第一、常規(guī)化地儲(chǔ)備項(xiàng)目，過(guò)會(huì)項(xiàng)目資金來(lái)源雙通道——基金的回收資金或發(fā)行新信托。在基金回購(gòu)資金時(shí)，能夠有足夠的儲(chǔ)備項(xiàng)目實(shí)施下一輪投資；第二、可以考慮在公司實(shí)行內(nèi)部市場(chǎng)制度，基金管理和項(xiàng)目投資兩個(gè)環(huán)節(jié)適度分離。資金運(yùn)用方面：避免資金閑置為減少資金閑置，提高基金運(yùn)作效率，考慮將基金管理人和資金運(yùn)用人分開(kāi)：基金管理人自己為基金提供投資品從公司內(nèi)部其他部門采購(gòu)?fù)顿Y品從其他信托公司采購(gòu)?fù)顿Y品（TOT）基金管理人項(xiàng)目投資管理人穩(wěn)健系列資金池房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)總部房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)總部或其他業(yè)務(wù)部門管理申請(qǐng)使用利益分配基金管理與項(xiàng)目投資適度分離20

基金型信托產(chǎn)品的資金運(yùn)用資金運(yùn)用方面：避免資金閑置基金型信托產(chǎn)品展望圖示：內(nèi)部市場(chǎng)制度（以穩(wěn)健系列為例）基金型信托產(chǎn)品展望21

基金型信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)放期流動(dòng)性支持產(chǎn)品形態(tài)方面，同時(shí)設(shè)置有開(kāi)放期設(shè)計(jì)和無(wú)開(kāi)放期設(shè)計(jì)兩類由參與合作的企業(yè)提供流動(dòng)性支持借助北京金融資產(chǎn)交易所推出的信托產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓交易的平臺(tái)開(kāi)放期贖回需求的流動(dòng)性支持一直是具有此類安排的基金型信托產(chǎn)品的一大難題應(yīng)對(duì)基金型信托產(chǎn)品展望22

基金型信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)基金型信托產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)有助于提升產(chǎn)品的可比較性、流動(dòng)性和信息透明度，可提升投資者的選擇權(quán)，滿足投資者的流動(dòng)性需求，從而提高信托產(chǎn)品的金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位基金型信托計(jì)劃的提出讓信托產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化有了參照體系其標(biāo)準(zhǔn)化的參照對(duì)象應(yīng)為銀行間市場(chǎng)現(xiàn)有可交易的金融產(chǎn)品或者是在銀行間市場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下推出完全創(chuàng)新型的信托金融產(chǎn)品?！懊總€(gè)私募基金型信托計(jì)劃自主研發(fā)，事先向銀監(jiān)會(huì)報(bào)告，按照風(fēng)險(xiǎn)可控、成本核算、信息披露充分的原則把握，爭(zhēng)取得到人民銀行的大力支持，爭(zhēng)取在銀行間市場(chǎng)發(fā)行交易?！?/p>

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