新老土地管理法對(duì)比演講人：日期:目錄01020304修訂背景與目標(biāo)核心原則變革關(guān)鍵條款調(diào)整要點(diǎn)土地征收補(bǔ)償機(jī)制0506規(guī)劃與審批流程革新實(shí)施影響與展望01修訂背景與目標(biāo)立法時(shí)代背景差異1986年版土地管理法制定時(shí)，我國(guó)仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，土地資源配置以行政劃撥為主；而2019年修訂版則充分體現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特征，強(qiáng)調(diào)土地有償使用和市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型老法側(cè)重農(nóng)村集體土地管理，而新法針對(duì)城鎮(zhèn)化加速背景下城鄉(xiāng)土地權(quán)益不平等問題，明確集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市規(guī)則，打破城鄉(xiāng)土地壁壘。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)矛盾凸顯新法將生態(tài)文明建設(shè)納入立法宗旨，新增耕地保護(hù)紅線、國(guó)土空間規(guī)劃等條款，反映新時(shí)代綠色發(fā)展需求。生態(tài)保護(hù)與可持續(xù)發(fā)展理念升級(jí)新法確立“永久基本農(nóng)田”概念，嚴(yán)格限制非農(nóng)化占用，建立耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制，目標(biāo)是將全國(guó)耕地保有量穩(wěn)定在18.65億畝以上。核心修訂目標(biāo)定位強(qiáng)化耕地保護(hù)制度通過簡(jiǎn)化審批流程（如將國(guó)務(wù)院審批權(quán)限下放至省級(jí)）、推行“多規(guī)合一”等改革，解決老法實(shí)施中存在的審批冗長(zhǎng)、規(guī)劃沖突等問題。優(yōu)化土地資源配置效率新增集體土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，要求補(bǔ)償費(fèi)用“不低于被征收人原有生活水平”，并首次在法律層面明確被征地農(nóng)民社保安置制度。保障農(nóng)民土地權(quán)益回應(yīng)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略新法允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市，賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地開發(fā)權(quán)，為鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)用地提供法律依據(jù)。銜接不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度刪除老法中關(guān)于“土地證書”的表述，明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理登記，實(shí)現(xiàn)與《民法典》物權(quán)編的銜接。應(yīng)對(duì)新型城鎮(zhèn)化挑戰(zhàn)新增“國(guó)土空間規(guī)劃”專章，建立“三區(qū)三線”（城鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)、生態(tài)空間及對(duì)應(yīng)控制線）管控體系，解決老法規(guī)劃體系重疊沖突問題。適應(yīng)發(fā)展需求調(diào)整02核心原則變革老法對(duì)集體土地所有權(quán)主體表述模糊，新法明確“農(nóng)民集體”為所有權(quán)主體，并細(xì)化村民小組、村集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體三級(jí)權(quán)屬關(guān)系，避免權(quán)責(zé)不清引發(fā)的糾紛。土地所有權(quán)界定演變集體土地所有權(quán)強(qiáng)化老法規(guī)定國(guó)有土地由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使所有權(quán)，新法允許地方政府在授權(quán)范圍內(nèi)行使部分管理權(quán)，提高土地資源配置效率。國(guó)有土地管理權(quán)限下放新法進(jìn)一步明確土地所有權(quán)不變前提下，使用權(quán)可通過出讓、租賃、入股等方式流轉(zhuǎn)，推動(dòng)土地要素市場(chǎng)化改革。所有權(quán)與使用權(quán)分離深化03使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制優(yōu)化02流轉(zhuǎn)程序規(guī)范化新法要求建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)交易平臺(tái)，明確流轉(zhuǎn)需經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員同意，并簽訂書面合同，保障農(nóng)民權(quán)益。抵押融資范圍擴(kuò)大老法對(duì)土地使用權(quán)抵押限制嚴(yán)格，新法允許集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押融資，緩解農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體資金壓力。01集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市合法化老法禁止集體建設(shè)用地直接入市，新法允許符合規(guī)劃的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地通過出讓、出租等方式進(jìn)入市場(chǎng)，與國(guó)有土地同權(quán)同價(jià)。公共利益界定標(biāo)準(zhǔn)更新列舉式定義轉(zhuǎn)為“負(fù)面清單”管理老法采用模糊的“公共利益需要”表述，新法明確軍事、基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)等6類情形，并規(guī)定成片開發(fā)需納入省級(jí)以上政府批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃。征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)化老法按原用途產(chǎn)值倍數(shù)補(bǔ)償，新法要求參照區(qū)片綜合地價(jià)，并考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地供求關(guān)系等因素，每3-5年調(diào)整一次。爭(zhēng)議解決機(jī)制完善新增征收補(bǔ)償爭(zhēng)議可申請(qǐng)行政復(fù)議或行政訴訟，強(qiáng)化司法救濟(jì)途徑，避免地方政府濫用征收權(quán)。03關(guān)鍵條款調(diào)整要點(diǎn)宅基地管理制度對(duì)比使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍擴(kuò)大老法限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍（僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部），新法允許在符合規(guī)劃前提下，通過出租、合作等方式盤活利用，但禁止變相商品房開發(fā)。一戶一宅原則強(qiáng)化新法明確“一戶一宅”標(biāo)準(zhǔn)，禁止超面積占用宅基地，并要求對(duì)歷史遺留的多宅問題分類處理，如通過有償退出、流轉(zhuǎn)等方式盤活閑置資源。審批權(quán)限下放老法規(guī)定宅基地審批需經(jīng)縣級(jí)政府批準(zhǔn)，新法將權(quán)限下放至鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，簡(jiǎn)化流程并提高效率，但要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府加強(qiáng)監(jiān)管，確保宅基地使用符合規(guī)劃。永久基本農(nóng)田保護(hù)強(qiáng)化劃定標(biāo)準(zhǔn)更嚴(yán)格新法要求將優(yōu)質(zhì)耕地、已建成高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、糧食生產(chǎn)功能區(qū)等優(yōu)先劃入永久基本農(nóng)田，且比例不得低于耕地總面積的80%，老法僅要求“重點(diǎn)保護(hù)”。動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)機(jī)制建立新法引入衛(wèi)星遙感、信息化平臺(tái)等科技手段對(duì)永久基本農(nóng)田實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，老法僅依賴人工巡查，監(jiān)管效率較低。占用審批門檻提高老法允許重大建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后占用基本農(nóng)田，新法增設(shè)“確需且不可避讓”前提，并需落實(shí)“占補(bǔ)平衡”和補(bǔ)劃同等質(zhì)量農(nóng)田的雙重保障。入市條件明確化新法要求土地出讓收益的50%以上用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展，剩余部分在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配，老法無此規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)民權(quán)益保障不足。收益分配機(jī)制完善交易平臺(tái)規(guī)范化新法要求建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地交易平臺(tái)，公開交易信息并納入政府監(jiān)管，老法下集體土地交易多為私下協(xié)議，易引發(fā)糾紛。老法禁止集體土地直接入市，新法規(guī)定符合規(guī)劃、依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可通過出讓、出租等方式入市，與國(guó)有土地同權(quán)同價(jià)，但用途限于工業(yè)、商業(yè)等非住宅領(lǐng)域。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市04土地征收補(bǔ)償機(jī)制征收范圍限定變化禁止商業(yè)性征收新法規(guī)定純商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目不得通過征收獲取土地，必須通過市場(chǎng)交易途徑，而舊法未明確區(qū)分公益與商業(yè)征收，部分商業(yè)項(xiàng)目借公益名義征地。成片開發(fā)需省級(jí)批準(zhǔn)新法要求成片開發(fā)類征收必須經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)并納入年度計(jì)劃，舊法則由市縣級(jí)政府自主決定，易引發(fā)過度開發(fā)問題。公共利益界定更嚴(yán)格新法明確列舉了可征收土地的“公共利益”范疇（如軍事、能源、交通等基礎(chǔ)設(shè)施），避免地方政府濫用征收權(quán)，而舊法對(duì)公共利益的界定較為模糊，導(dǎo)致征收范圍擴(kuò)大化。030201補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算依據(jù)更新增設(shè)社會(huì)保障費(fèi)用新法要求將被征地農(nóng)民納入養(yǎng)老等社會(huì)保障體系，補(bǔ)償費(fèi)中需單獨(dú)列支社保資金，舊法僅規(guī)定一次性貨幣補(bǔ)償，缺乏長(zhǎng)效保障機(jī)制。從年產(chǎn)值倍數(shù)轉(zhuǎn)向綜合地價(jià)舊法按土地前三年平均年產(chǎn)值的6-10倍計(jì)算補(bǔ)償，新法改為按區(qū)片綜合地價(jià)（含土地原用途、資源條件、區(qū)位等因素），補(bǔ)償金額更貼近土地實(shí)際價(jià)值。房屋補(bǔ)償市場(chǎng)化評(píng)估新法規(guī)定房屋補(bǔ)償需參照周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)，而舊法常按建筑成本價(jià)補(bǔ)償，導(dǎo)致被征收人權(quán)益受損。強(qiáng)制落實(shí)就業(yè)培訓(xùn)新法要求地方政府為失地農(nóng)民提供職業(yè)技能培訓(xùn)并推薦就業(yè)，舊法僅作原則性規(guī)定，執(zhí)行力度不足。被征地農(nóng)民保障措施建立多元安置方式除貨幣補(bǔ)償外，新法推廣留地安置、股權(quán)分紅等模式（如預(yù)留10%建設(shè)用地由村集體開發(fā)），舊法以貨幣補(bǔ)償為主，農(nóng)民長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)缺乏保障。補(bǔ)償資金預(yù)存制度新法實(shí)施前需將補(bǔ)償款足額存入專項(xiàng)賬戶，確保支付能力，舊法未明確資金監(jiān)管要求，拖欠補(bǔ)償款現(xiàn)象頻發(fā)。05規(guī)劃與審批流程革新新法將主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃等整合為統(tǒng)一的國(guó)土空間規(guī)劃，消除原有規(guī)劃間的矛盾沖突，實(shí)現(xiàn)土地資源高效配置。多規(guī)合一整合新法明確將生態(tài)保護(hù)紅線納入國(guó)土空間規(guī)劃核心內(nèi)容，嚴(yán)格限制開發(fā)活動(dòng)，確保生態(tài)安全格局的完整性和連續(xù)性。生態(tài)保護(hù)紅線強(qiáng)化新增規(guī)劃定期評(píng)估條款，允許根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需求動(dòng)態(tài)優(yōu)化空間布局，提升規(guī)劃的科學(xué)性和適應(yīng)性。動(dòng)態(tài)評(píng)估與調(diào)整機(jī)制國(guó)土空間規(guī)劃體系銜接省級(jí)政府自主權(quán)擴(kuò)大對(duì)重大基礎(chǔ)設(shè)施、民生項(xiàng)目等實(shí)行審批豁免或備案制，明確禁止類項(xiàng)目清單，減少行政審批環(huán)節(jié)。負(fù)面清單管理模式跨區(qū)域協(xié)調(diào)審批機(jī)制針對(duì)跨省域線性工程（如高鐵、高速公路），建立中央與地方聯(lián)審制度，避免審批權(quán)分散導(dǎo)致的規(guī)劃沖突。新法將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)限下放至省級(jí)政府，簡(jiǎn)化流程，提高地方土地利用決策效率。用地審批權(quán)限下放調(diào)整監(jiān)管與執(zhí)法機(jī)制強(qiáng)化衛(wèi)星遙感監(jiān)測(cè)全覆蓋利用遙感、大數(shù)據(jù)等技術(shù)手段構(gòu)建“天上看、地上查、網(wǎng)上管”立體監(jiān)管體系，實(shí)現(xiàn)違法用地行為實(shí)時(shí)預(yù)警。信用懲戒聯(lián)動(dòng)措施將違法用地主體納入失信名單，限制其參與土地競(jìng)拍、融資貸款等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，形成跨部門聯(lián)合懲戒合力。公益訴訟制度引入允許檢察機(jī)關(guān)對(duì)嚴(yán)重破壞耕地、生態(tài)用地的行為提起公益訴訟，彌補(bǔ)行政執(zhí)法力量不足問題。06實(shí)施影響與展望對(duì)鄉(xiāng)村振興的推動(dòng)作用集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市新法允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市交易，打破原有國(guó)有土地壟斷，為鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)引入資本提供法律保障，激活農(nóng)村土地資源價(jià)值。030201宅基地制度改革明確宅基地“三權(quán)分置”（所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)），鼓勵(lì)盤活閑置宅基地用于鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。耕地保護(hù)與生態(tài)補(bǔ)償強(qiáng)化永久基本農(nóng)田保護(hù)制度，建立耕地保護(hù)補(bǔ)償機(jī)制，推動(dòng)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)與生態(tài)修復(fù)相結(jié)合，保障糧食安全與綠色發(fā)展并行。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響長(zhǎng)租公寓與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化集體土地入市可能降低部分區(qū)域土地出讓價(jià)格，但配套稅費(fèi)政策尚未明確，短期內(nèi)對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響有限。新法要求地方政府根據(jù)需求制定土地供應(yīng)計(jì)劃，增加租賃住房、保障性住房用地比例，緩解熱點(diǎn)城市住宅用地供需矛盾。允許集體土地建設(shè)租賃住房，為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商提供新土地來源；產(chǎn)業(yè)用地彈性出讓政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。123開