第9章土地增值稅學習稅法知識

做誠信納稅人土地增值稅的納稅人、增稅范圍認知學習稅法知識

做誠信納稅人土地增值稅的納稅人一土地增值稅的征稅范圍二本次課程內容課程目標知識目標能力目標（1）能判定土地增值稅納稅人。（2）能辨析經濟業(yè)務是否需要繳納土地增值稅。素養(yǎng)目標樹立制度自信。（1）掌握土地增值稅的納稅人規(guī)定。（2）掌握土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅的納稅義務人是在中華人民共和國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人。一、土地增值稅的納稅人一、土地增值稅的納稅人二、土地增值稅的征稅范圍征稅范圍的一般規(guī)定轉讓國有土地使用權（賣地）轉讓地上建筑物及其他附著物（賣房）二、土地增值稅的征稅范圍房地產的交換企業(yè)之間互換自有居住用房地產的，征收個人之間互換自有居住用房地產的，可以免征

1征稅范圍的特殊規(guī)定二、土地增值稅的征稅范圍合作建房建成后按比例分房自用的，暫免征收建成后轉讓的，征收2征稅范圍的特殊規(guī)定二、土地增值稅的征稅范圍房地產的抵押在抵押期間，不征收抵押期滿后，以房地產抵債而發(fā)生房地產權屬轉讓的，征收3征稅范圍的特殊規(guī)定二、土地增值稅的征稅范圍不屬于土地增值稅征稅范圍情況（不征）房地產繼承（無收入）1房地證公益性贈與、贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)的義務人（無收入）2房地產轉為自用或出租（權屬未變）3房地產評估增值（權屬未變）4土地增值稅的計稅依據認知學習稅法知識

做誠信納稅人本次課程內容應稅收入一扣除項目金額二課程目標知識目標能力目標（1）能判定轉讓房地產應稅收入的金額。（2）能計算扣除項目的金額及增值額。素養(yǎng)目標錘煉嚴格、踏實、細致的態(tài)度和作風。（1）掌握轉讓房地產應稅收入的范圍。（2）掌握扣除項目金額的確定方法。土地增值稅的計稅依據認知土地增值稅的計稅依據為納稅人轉移房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額，即增值額。

增值額＝轉讓房地產所取得的應稅收入－法定扣除項目金額一、應稅收入納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟利益。不包含增值稅銷項稅額的收入從形式上看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。二、扣除項目金額（一）新建房地產項目的扣除金額(共5項）

1.取得土地使用權支付的金額

（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；（2）取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用，包括契稅、過戶登記費等。二、扣除項目金額（一）新建房地產項目的扣除金額(共5項）

2.地產開發(fā)成本

指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：（1）土地征用及拆遷補償費；

（2）前期工程費：規(guī)劃、設計、勘察、測繪、三通一平等支出；

（3）建筑安裝工程費；

（4）基礎設施費：小區(qū)內道路、供水供電供氣、通信、環(huán)衛(wèi)、綠化支出；

（5）公共配套設施費；

（6）開發(fā)間接費用等。二、扣除項目金額（一）新建房地產項目的扣除金額(共5項）

3.房地產開發(fā)費用

是指與房地產開發(fā)項目有關的三項期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。

但三項費用并不是據實扣除，有一定的扣除標準。標準的選擇取決于財務費用中利息支出的不同處理方法。利息支出分攤準確有金融機構貸款證明21房地產開發(fā)費用利息支出分攤不清或無金融機構貸款證明房地產開發(fā)費用=利息支出+（1項+2項）×扣除率（5%以內）房地產開發(fā)費用=（1項+2項）×扣除率（10%以內）二、扣除項目金額（一）新建房地產項目的扣除金額(共5項）

4.與轉讓房地產有關稅金

企業(yè)類型可扣除稅金房地產開發(fā)企業(yè)（1）增值稅×（2）城建稅和教育費附加

√非房地產開發(fā)企業(yè)（1）增值稅×（2）印花稅

√（3）城建稅和教育費附加

√二、扣除項目金額（一）新建房地產項目的扣除金額(共5項）5.其他扣除項目對從事房地產開發(fā)的納稅人可享受加計20％的費用加計扣除。加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本)x20％二、扣除項目金額（二）舊房及建筑物的扣除金額扣除金額=房屋建筑物的評估價格+轉讓環(huán)節(jié)的稅金+取得土地使用權所支付的金額

序號扣除項目扣除金額有評估價格無評估價格但有發(fā)票1房屋建筑物的評估價格評估價格=重置成本×成新度折扣率

購房發(fā)票上注明的金額×（1+年份數×5%）2轉讓環(huán)節(jié)的稅金城市維護建設稅+教育費附加+地方教育附加+印花稅城市維護建設稅+教育費附加+地方教育附加+印花稅+購入時的契稅3取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的地價款和繳納的有關費用土地增值稅的稅率應納稅額計算和會計核算學習稅法知識

做誠信納稅人本次課程內容土地增值稅應納稅額的計算土地增值稅的會計核算一二三四五六土地增值稅的納稅義務發(fā)生時間土地增值稅的稅率土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策土地增值稅的納稅地點課程目標知識目標能力目標（1）能判定土地增值稅的適用稅率；（2）能正確完成土地增值稅的稅額計算；（3）能夠判斷經濟業(yè)務是否可以享受土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。素養(yǎng)目標樹立制度自信。（1）掌握土地增值稅的稅率；（2）掌握土地增值稅應納稅額的計算；（3）掌握土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策。土地增值稅稅率表四級超率累進稅率一、土地增值稅的稅率級次增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數（%）1不超過50%的部分3002超過50%未超過100%的部分4053超過100%未超過200%的部分50154超過200%的部分6035一、土地增值稅的稅率陽光公司銷售房屋項目：增值額與扣除項目金額的比率=增值額÷扣除項目金額

=134023.81÷844547.62x100%

=15.87%<50%未超過50%陽光公司適用的土地增值稅稅率為30%，速算扣除系數為0二、土地增值稅應納稅額計算應納稅額=增值額×稅率–扣除項目金額×速算扣除系數二、土地增值稅應納稅額計算第一步第二步第三步第四步第五步確認收入確認扣除項目金額確認適用稅率計算增值額計算應納稅額三、土地增值稅的會計核算1、房地產開發(fā)企業(yè)轉讓其開發(fā)的房地產（1）計提時的賬務處理

借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交土地增值稅（2）上繳時的賬務處理

借：應交稅費——應交土地增值稅貸：銀行存款三、土地增值稅的會計核算2、非房地產開發(fā)企業(yè)轉讓“固定資產”科目核算的房地產

（1）計提時的賬務處理

借：固定資產清理

貸：應交稅費——應交土地增值稅（2）上繳時的賬務處理

借：應交稅費——應交土地增值稅貸：銀行存款四、

土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策1.“增值率未達20%”——免稅：（1）納稅人建造保障性住房出售；（3）企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為