預(yù)約書(shū)算是購(gòu)房合同在房地產(chǎn)交易中，預(yù)約書(shū)（如認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等）與購(gòu)房合同的關(guān)系常常引發(fā)爭(zhēng)議。許多購(gòu)房者誤認(rèn)為簽訂預(yù)約書(shū)即等同于確立了房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而開(kāi)發(fā)商則可能以“預(yù)約書(shū)非正式合同”為由規(guī)避責(zé)任。事實(shí)上，預(yù)約書(shū)與購(gòu)房合同在法律性質(zhì)、權(quán)利義務(wù)范圍及法律后果上存在顯著差異，但在特定條件下，預(yù)約書(shū)可能被認(rèn)定為具有購(gòu)房合同的效力。一、預(yù)約書(shū)的法律性質(zhì)：從“預(yù)約”到“本約”的邊界預(yù)約書(shū)的法律性質(zhì)需結(jié)合《民法典》及相關(guān)司法解釋進(jìn)行界定。根據(jù)《民法典》第四百九十五條，預(yù)約合同是“當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等”，其核心目的是為后續(xù)簽訂正式合同（即本約）設(shè)定權(quán)利義務(wù)。這意味著，預(yù)約書(shū)本質(zhì)上是一種“為訂立合同而訂立的合同”，雙方的主要義務(wù)是在約定條件下誠(chéng)信協(xié)商簽訂本約，而非直接轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。從法律要件來(lái)看，預(yù)約書(shū)的成立需滿(mǎn)足三個(gè)基本要素：一是當(dāng)事人主體明確，即購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的身份信息清晰；二是標(biāo)的特定，即指向具體的房屋（如明確房號(hào)、面積等）；三是存在訂立本約的意思表示，例如約定“在X日內(nèi)簽訂正式購(gòu)房合同”。實(shí)踐中，部分預(yù)約書(shū)會(huì)包含定金條款，購(gòu)房者支付定金以擔(dān)保后續(xù)簽約，此時(shí)定金具有擔(dān)保性質(zhì)——若購(gòu)房者無(wú)故拒絕簽約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金；若開(kāi)發(fā)商擅自將房屋轉(zhuǎn)售他人，則需雙倍返還定金。然而，預(yù)約書(shū)并非必然停留在“預(yù)約”階段。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條，若預(yù)約書(shū)“具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的”，則該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。這意味著，當(dāng)預(yù)約書(shū)包含了房屋基本狀況、價(jià)款、付款方式、交付期限、產(chǎn)權(quán)登記等核心條款，且購(gòu)房者已支付部分或全部房款時(shí)，法律將直接賦予其購(gòu)房合同的效力，雙方無(wú)需另行簽訂本約。二、預(yù)約書(shū)與購(gòu)房合同的核心區(qū)別：權(quán)利義務(wù)的“量”與“質(zhì)”盡管預(yù)約書(shū)在特定條件下可轉(zhuǎn)化為購(gòu)房合同，但二者在權(quán)利義務(wù)的范圍和性質(zhì)上仍存在本質(zhì)區(qū)別，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)層面：（一）合同目的不同預(yù)約書(shū)的目的是“為訂立本約而磋商”，雙方的核心義務(wù)是“誠(chéng)信談判”。例如，某《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定“購(gòu)房者應(yīng)于7日內(nèi)攜帶資料與開(kāi)發(fā)商協(xié)商簽訂購(gòu)房合同”，此時(shí)雙方的義務(wù)僅限于按時(shí)參與談判，而非直接履行交房或付款義務(wù)。若因不可歸責(zé)于雙方的原因（如對(duì)補(bǔ)充條款無(wú)法達(dá)成一致）導(dǎo)致未能簽約，預(yù)約書(shū)通常自動(dòng)終止，定金應(yīng)返還購(gòu)房者。購(gòu)房合同的目的則是“直接確立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系”，雙方的義務(wù)具有強(qiáng)制性。例如，購(gòu)房合同中約定的“開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2024年12月31日前交付房屋”“購(gòu)房者應(yīng)分期支付房款”等條款，直接構(gòu)成雙方必須履行的義務(wù)，任何一方違約均需承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失等責(zé)任。（二）條款完備性要求不同預(yù)約書(shū)的條款通常較為簡(jiǎn)略，僅包含交易的核心要素（如房屋位置、價(jià)款、定金金額、簽約期限等），而對(duì)于交房標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任細(xì)則、產(chǎn)權(quán)登記流程等細(xì)節(jié)往往不作約定。例如，某認(rèn)購(gòu)書(shū)僅寫(xiě)明“房屋總價(jià)100萬(wàn)元，定金5萬(wàn)元，7日內(nèi)簽約”，未提及房屋交付后的保修責(zé)任或面積差異處理方式，此類(lèi)條款即符合預(yù)約書(shū)的典型特征。購(gòu)房合同則需滿(mǎn)足《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的13項(xiàng)核心條款，包括當(dāng)事人名稱(chēng)、房屋基本狀況、銷(xiāo)售方式、價(jià)款確定方式、付款時(shí)間、交付條件、產(chǎn)權(quán)登記、違約責(zé)任等。實(shí)踐中，正規(guī)購(gòu)房合同（如《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（示范文本）》）通常長(zhǎng)達(dá)數(shù)十頁(yè)，對(duì)交易全流程的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行細(xì)化，甚至包含補(bǔ)充協(xié)議以應(yīng)對(duì)特殊情況（如裝修標(biāo)準(zhǔn)變更、配套設(shè)施延遲交付等）。（三）法律后果不同違反預(yù)約書(shū)與違反購(gòu)房合同的法律后果差異顯著。根據(jù)《民法典》第四百九十五條，違反預(yù)約書(shū)的責(zé)任主要是“承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任”，表現(xiàn)為定金罰則（如雙倍返還定金）或賠償信賴(lài)?yán)鎿p失（如購(gòu)房者為簽約支付的交通費(fèi)、誤工費(fèi)等），但一般不支持強(qiáng)制簽訂購(gòu)房合同。違反購(gòu)房合同的責(zé)任則更為嚴(yán)厲，守約方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同（如強(qiáng)制過(guò)戶(hù)）、解除合同并賠償損失（包括房屋差價(jià)損失），或要求支付違約金（通常按日計(jì)算逾期交房或逾期付款的違約金）。例如，若開(kāi)發(fā)商將已售房屋再次轉(zhuǎn)售，購(gòu)房者可依據(jù)購(gòu)房合同主張解除合同，并要求返還已付款項(xiàng)及利息，同時(shí)賠償房屋增值部分的損失。三、預(yù)約書(shū)轉(zhuǎn)化為購(gòu)房合同的法定條件：從“預(yù)約”到“本約”的跨越盡管預(yù)約書(shū)與購(gòu)房合同存在本質(zhì)區(qū)別，但法律并未完全割裂二者的聯(lián)系。根據(jù)前述司法解釋?zhuān)?dāng)預(yù)約書(shū)滿(mǎn)足以下兩個(gè)條件時(shí)，將被直接認(rèn)定為購(gòu)房合同：（一）內(nèi)容具備購(gòu)房合同的核心條款預(yù)約書(shū)需包含《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的主要內(nèi)容，即至少明確房屋的基本狀況（位置、面積、戶(hù)型等）、價(jià)款及付款方式、交付期限、產(chǎn)權(quán)登記事宜等。例如，某《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》不僅約定了房屋總價(jià)和定金，還詳細(xì)列明了“首付30%于2024年6月支付，剩余70%通過(guò)按揭貸款支付”“房屋交付時(shí)間為2025年12月31日”“開(kāi)發(fā)商應(yīng)于交付后90日內(nèi)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”等條款，此時(shí)其內(nèi)容已接近正式購(gòu)房合同的完備性。（二）出賣(mài)人已收受購(gòu)房款這里的“購(gòu)房款”不限于全款，部分付款（如首付款）也可構(gòu)成轉(zhuǎn)化條件。例如，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后支付了30%的首付款，開(kāi)發(fā)商出具了“購(gòu)房款”收據(jù)（而非“定金”收據(jù)），即使雙方未簽訂正式購(gòu)房合同，該認(rèn)購(gòu)書(shū)也可能被認(rèn)定為購(gòu)房合同。實(shí)踐中，法院通常結(jié)合付款金額、收款憑證名稱(chēng)及雙方履約行為綜合判斷——若開(kāi)發(fā)商已將房屋交付購(gòu)房者使用，或購(gòu)房者已實(shí)際占有房屋，即使未簽書(shū)面購(gòu)房合同，也可能被認(rèn)定為事實(shí)購(gòu)房關(guān)系。四、實(shí)踐爭(zhēng)議與風(fēng)險(xiǎn)防范：預(yù)約書(shū)簽訂中的“坑”與“防”在房地產(chǎn)交易中，預(yù)約書(shū)引發(fā)的糾紛主要集中于以下場(chǎng)景，購(gòu)房者需特別注意風(fēng)險(xiǎn)防范：（一）開(kāi)發(fā)商以“預(yù)約書(shū)非合同”為由拒絕簽約部分開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)上漲后，會(huì)以“認(rèn)購(gòu)書(shū)僅為意向，不具強(qiáng)制力”為由拒絕與購(gòu)房者簽訂正式合同，轉(zhuǎn)而將房屋高價(jià)出售給第三方。此時(shí)，購(gòu)房者可依據(jù)預(yù)約書(shū)主張開(kāi)發(fā)商違約，要求雙倍返還定金或賠償損失。例如，某案例中，法院認(rèn)定開(kāi)發(fā)商在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的簽約期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由拒絕談判，構(gòu)成違約，判決其雙倍返還定金20萬(wàn)元。（二）預(yù)約書(shū)條款模糊導(dǎo)致無(wú)法簽約若預(yù)約書(shū)未明確約定核心條款（如房屋面積誤差處理方式），雙方在后續(xù)談判中可能因分歧無(wú)法達(dá)成一致，此時(shí)責(zé)任認(rèn)定需結(jié)合“是否誠(chéng)信磋商”判斷。例如，購(gòu)房者以“開(kāi)發(fā)商拒絕將‘贈(zèng)送露臺(tái)’寫(xiě)入合同”為由拒簽，若預(yù)約書(shū)未提及“贈(zèng)送露臺(tái)”，且開(kāi)發(fā)商能證明已就其他條款誠(chéng)信談判，則購(gòu)房者可能因自身原因違約，定金將被沒(méi)收。（三）混淆“定金”與“訂金”的法律后果預(yù)約書(shū)中的“定金”與“訂金”雖一字之差，法律后果卻截然不同?！岸ń稹本哂袚?dān)保性質(zhì)，適用定金罰則；而“訂金”僅為預(yù)付款，不具擔(dān)保效力，任何一方違約均可要求返還。實(shí)踐中，部分開(kāi)發(fā)商故意使用“訂金”字樣，以規(guī)避雙倍返還責(zé)任，購(gòu)房者需特別注意條款表述。五、結(jié)論：預(yù)約書(shū)≠購(gòu)房合同，但可能“成為”購(gòu)房合同綜上所述，預(yù)約書(shū)與購(gòu)房合同在法律性質(zhì)上屬于不同階段的合同形態(tài)：預(yù)約書(shū)是為訂立本約而設(shè)定的“預(yù)備合同”，購(gòu)房合同是直接確立買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的“正式合同”。二者的核心區(qū)別在于權(quán)利義務(wù)的范圍——預(yù)約書(shū)以“誠(chéng)信談判”為義務(wù)，購(gòu)房合同以“履行交易”為義務(wù)。然而，當(dāng)預(yù)約書(shū)內(nèi)容完備且已實(shí)際履行主要付款義務(wù)時(shí)，法律將突破“預(yù)約”的形式限制，賦予其購(gòu)房合同的效力。這一規(guī)則既尊重了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，也避免了開(kāi)發(fā)商利用“預(yù)約書(shū)”形式規(guī)避責(zé)任。對(duì)于購(gòu)房者而言，簽訂預(yù)約書(shū)時(shí)應(yīng)注意明確核心條款、區(qū)