2025年土地估價師考試試卷土地估價實務重點考點模擬試題考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（每題1分，共20分。下列每題的選項中，只有一項符合題意）1.根據(jù)我國《土地管理法》，下列土地中，屬于國家所有的是（）。A.城市市區(qū)土地B.農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地C.農(nóng)村集體所有的土地D.鐵路、公路等線性基礎設施用地2.土地估價中的“最高最佳使用原則”是指（）。A.土地估價應以估價時點為基準日B.土地估價應以公開市場為假設前提C.土地估價應以法律、法規(guī)允許的使用方式為前提，追求土地價值最大化D.土地估價應以實際使用現(xiàn)狀為前提3.市場法估價中，選取可比案例應考慮的主要因素不包括（）。A.土地用途B.土地位置C.土地面積D.估價師個人喜好4.成本法估價中，土地取得成本通常是指（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地出讓金加上開發(fā)成本C.土地出讓金加上基礎設施建設費用D.土地出讓金加上開發(fā)成本和基礎設施建設費用5.收益法估價中，適用于評估商業(yè)、旅游、娛樂用地價值的主要收益類型是（）。A.農(nóng)業(yè)收益B.工業(yè)收益C.經(jīng)營收益D.轉讓收益6.剩余法估價中，開發(fā)完成后的土地價值通常采用（）進行估算。A.成本法B.市場法C.收益法D.假設開發(fā)法7.土地估價中的“合法原則”是指（）。A.土地估價應以估價時點為基準日B.土地估價應以公開市場為假設前提C.土地估價應以法律、法規(guī)允許的土地權利和利用方式為前提D.土地估價應以實際使用現(xiàn)狀為前提8.土地估價報告的核心內(nèi)容不包括（）。A.估價對象描述B.估價方法選用C.估價結果D.估價師個人簡歷9.在土地估價實務中，確定土地估價結果應采用的方法是（）。A.單一估價方法B.綜合估價方法C.比較估價方法D.實際成本法10.土地估價師在開展估價工作前，首先需要進行的工作是（）。A.簽訂估價委托合同B.搜集估價所需資料C.明確估價基本事項D.實地查勘11.下列關于土地估價程序的說法中，錯誤的是（）。A.土地估價程序是土地估價師開展估價工作必須遵循的步驟B.土地估價程序可以根據(jù)實際情況進行調(diào)整C.土地估價程序的具體內(nèi)容在不同地區(qū)可能存在差異D.土地估價程序沒有法律依據(jù)12.在進行土地估價時，對估價時點選擇不當可能導致的后果是（）。A.估價結果偏高B.估價結果偏低C.估價結果準確D.估價結果無法確定13.土地估價中的“公開市場假設”是指（）。A.土地估價應以估價時點為基準日B.土地估價應以法律、法規(guī)允許的土地權利和利用方式為前提C.土地估價應假設存在一個公開、公平、公正的市場，買方和賣方都充滿理性D.土地估價應以實際使用現(xiàn)狀為前提14.下列關于土地估價報告的說法中，正確的是（）。A.土地估價報告只需要附圖即可B.土地估價報告只需要附表即可C.土地估價報告應圖文并茂，內(nèi)容完整D.土地估價報告可以不寫估價結果15.在土地估價實務中，確定土地開發(fā)成本通常需要考慮的因素不包括（）。A.土地面積B.土地用途C.建筑密度D.估價師個人收入16.土地估價師在撰寫估價報告時，應遵循的原則不包括（）。A.客觀公正原則B.科學嚴謹原則C.私人利益最大化原則D.誠實信用原則17.下列關于土地估價委托合同的說法中，錯誤的是（）。A.土地估價委托合同是土地估價師與委托方之間簽訂的協(xié)議B.土地估價委托合同應明確雙方的權利和義務C.土地估價委托合同可以不寫明估價費用D.土地估價委托合同是土地估價師開展估價工作的前提18.在進行土地估價時，實地查勘的主要目的是（）。A.搜集估價所需資料B.核實估價對象信息C.提高估價結果準確性D.以上都是19.土地估價中的“最高最佳使用原則”與“合法原則”之間的關系是（）。A.兩者相互矛盾B.兩者相互獨立C.兩者相互補充D.兩者沒有關系20.下列關于土地估價行業(yè)的說法中，正確的是（）。A.土地估價師可以私自進行土地估價活動B.土地估價師可以出具虛假的估價報告C.土地估價行業(yè)屬于自由職業(yè)，不受任何監(jiān)管D.土地估價師應遵循職業(yè)道德，提供客觀、公正的估價服務二、多項選擇題（每題2分，共20分。下列每題的選項中，有兩個或兩個以上符合題意，全部選對得2分，選錯、少選或未選均不得分）1.土地估價實務中，常用的估價方法包括（）。A.成本法B.市場法C.收益法D.剩余法E.純收益法2.土地估價報告應包含的主要內(nèi)容有（）。A.估價對象描述B.估價方法選用C.估價結果D.估價師聲明E.估價師個人簡歷3.影響土地價值的因素主要包括（）。A.土地位置B.土地用途C.土地面積D.土地權利E.估價師個人喜好4.土地估價中的“合法原則”要求（）。A.土地估價應以法律、法規(guī)允許的土地權利為前提B.土地估價應以法律、法規(guī)允許的土地利用方式為前提C.土地估價應以實際使用現(xiàn)狀為前提D.土地估價應以估價時點為基準日E.土地估價應以公開市場為假設前提5.土地估價師在開展估價工作前，需要明確的基本事項包括（）。A.估價目的B.估價對象C.估價時點D.估價方法E.估價費用6.土地估價程序的主要環(huán)節(jié)包括（）。A.受理估價委托B.簽訂估價委托合同C.明確估價基本事項D.搜集估價所需資料E.撰寫估價報告7.市場法估價中，對可比案例交易價格進行處理的主要方法包括（）。A.剔除異常值B.交易日期修正C.區(qū)域因素修正D.個別因素修正E.改變交易價格8.成本法估價中，土地取得成本通常包括（）。A.土地出讓金B(yǎng).土地出讓稅費C.土地補償費D.安置補助費E.開發(fā)商利潤9.收益法估價中，確定土地收益通常需要考慮的因素包括（）。A.土地面積B.土地用途C.建筑密度D.土地位置E.估價師個人收入10.土地估價師在撰寫估價報告時，應遵循的原則包括（）。A.客觀公正原則B.科學嚴謹原則C.誠實信用原則D.可操作性原則E.個人利益最大化原則三、判斷題（每題1分，共10分。請判斷下列說法的正誤）1.土地估價師可以私自進行土地估價活動。（）2.土地估價報告只需要附圖即可。（）3.土地估價中的“合法原則”要求以實際使用現(xiàn)狀為前提。（）4.土地估價師在開展估價工作前，首先需要進行的工作是實地查勘。（）5.土地估價程序可以根據(jù)實際情況進行調(diào)整。（）6.在進行土地估價時，對估價時點選擇不當不會影響估價結果。（）7.土地估價中的“公開市場假設”是指土地估價應假設存在一個公開、公平、公正的市場，買方和賣方都充滿理性。（）8.土地估價師在撰寫估價報告時，應遵循職業(yè)道德，提供客觀、公正的估價服務。（）9.土地估價委托合同應明確雙方的權利和義務。（）10.土地估價師可以出具虛假的估價報告。（）四、計算題（每題10分，共30分。請根據(jù)題目要求進行計算，并寫出計算過程）1.某宗住宅用地，面積為10000平方米，土地取得成本為8000元/平方米，開發(fā)成本為3000元/平方米，基礎設施建設費用為1000元/平方米，開發(fā)周期為2年，年利率為6%，土地開發(fā)完成后，預計售價為10000元/平方米，試采用剩余法估算該宗土地在估價時點的價值。2.某宗商業(yè)用地，面積為5000平方米，采用市場法估價，選取了三個可比案例，可比案例A的面積為4000平方米，交易價格為4000萬元，交易日期為一年前，市場狀況變動指數(shù)為1.1，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.05，個別因素修正系數(shù)為1.02；可比案例B的面積為6000平方米，交易價格為5000萬元，交易日期為兩年前，市場狀況變動指數(shù)為1.2，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.03，個別因素修正系數(shù)為1.03；可比案例C的面積為4500平方米，交易價格為4500萬元，交易日期為一年半前，市場狀況變動指數(shù)為1.15，區(qū)域因素修正系數(shù)為1.04，個別因素修正系數(shù)為1.01。試采用市場法估算該宗商業(yè)用地在估價時點的價值。3.某宗工業(yè)用地，面積為20000平方米，預計年收益為800萬元，土地還原率為10%，土地使用年限為50年，試采用收益法估算該宗土地在估價時點的價值。五、綜合分析題（每題20分，共40分。請根據(jù)題目要求進行分析，并寫出分析過程）1.某公司委托土地估價師對該公司擁有一宗用于出租的辦公樓進行估價，估價目的是為了公司上市融資。請分析在進行該宗土地估價時，土地估價師需要特別注意哪些問題，并說明原因。2.某城市擬對市中心的一塊土地進行再開發(fā)，該地塊現(xiàn)狀為舊工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境較差。請分析在進行該地塊土地估價時，土地估價師需要考慮哪些特殊因素，并說明如何進行處理。試卷答案一、單項選擇題1.A解析：根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，城市市區(qū)土地屬于國家所有。2.C解析：最高最佳使用原則要求在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，追求土地價值最大化。3.D解析：選取可比案例應考慮土地用途、位置、面積等因素，與估價師個人喜好無關。4.D解析：土地取得成本通常包括土地出讓金、稅費、補償費、安置補助費等。5.C解析：商業(yè)、旅游、娛樂用地主要產(chǎn)生經(jīng)營收益。6.C解析：剩余法估算開發(fā)完成后的土地價值通常采用收益法。7.C解析：合法原則要求以法律、法規(guī)允許的土地權利和利用方式為前提。8.D解析：估價師個人簡歷不屬于估價報告的核心內(nèi)容。9.B解析：確定土地估價結果應采用綜合估價方法。10.C解析：明確估價基本事項是開展估價工作首先需要進行的。11.D解析：土地估價程序有法律依據(jù)，需要遵循。12.A解析：估價時點選擇不當可能導致估價結果偏高或偏低，但更易導致偏高。13.C解析：公開市場假設是指假設存在一個公開、公平、公正的市場。14.C解析：土地估價報告應圖文并茂，內(nèi)容完整。15.D解析：確定土地開發(fā)成本通常需要考慮土地面積、用途、建筑密度等因素，與估價師個人收入無關。16.C解析：土地估價師應遵循客觀公正、科學嚴謹、誠實信用等原則。17.C解析：土地估價委托合同應寫明估價費用。18.D解析：實地查勘的目的是為了核實估價對象信息、搜集資料、提高估價結果準確性。19.C解析：最高最佳使用原則與合法原則相互補充。20.D解析：土地估價師應遵循職業(yè)道德，提供客觀、公正的估價服務。二、多項選擇題1.ABCD解析：常用的估價方法包括成本法、市場法、收益法、剩余法。2.ABCD解析：估價報告應包含估價對象描述、估價方法選用、估價結果、估價師聲明等內(nèi)容。3.ABCD解析：影響土地價值的因素主要包括位置、用途、面積、權利等。4.AB解析：合法原則要求以法律、法規(guī)允許的土地權利和利用方式為前提。5.ABC解析：需要明確估價目的、對象、時點等基本事項。6.ABCDE解析：土地估價程序的主要環(huán)節(jié)包括受理委托、簽訂合同、明確事項、搜集資料、實地查勘、選用方法、確定結果、撰寫報告等。7.ABCD解析：對可比案例交易價格進行處理的主要方法包括剔除異常值、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正。8.ABCD解析：土地取得成本通常包括土地出讓金、稅費、補償費、安置補助費。9.ABD解析：確定土地收益通常需要考慮土地面積、用途、位置等因素。10.ABC解析：土地估價師在撰寫估價報告時，應遵循客觀公正、科學嚴謹、誠實信用等原則。三、判斷題1.×解析：土地估價師應依法進行土地估價活動。2.×解析：土地估價報告應圖文并茂，內(nèi)容完整。3.×解析：合法原則要求以法律、法規(guī)允許的土地權利和利用方式為前提。4.×解析：首先需要進行的是明確估價基本事項。5.×解析：土地估價程序有固定步驟，不能隨意調(diào)整。6.×解析：對估價時點選擇不當會影響估價結果。7.√解析：公開市場假設是指假設存在一個公開、公平、公正的市場。8.√解析：土地估價師應遵循職業(yè)道德，提供客觀、公正的估價服務。9.√解析：土地估價委托合同應明確雙方的權利和義務。10.×解析：土地估價師不得出具虛假的估價報告。四、計算題1.解：土地剩余價值=預期售價-開發(fā)成本-利息-銷售費用開發(fā)成本=3000元/平方米+1000元/平方米=4000元/平方米利息=(8000元/平方米+4000元/平方米)×6%×2=960元/平方米預期售價=10000元/平方米土地剩余價值=10000元/平方米-(4000元/平方米+960元/平方米)=5040元/平方米答：該宗土地在估價時點的價值為5040元/平方米。2.解：可比案例A修正后價格=4000萬元×1.1×1.05×1.02=4989.8萬元可比案例B修正后價格=5000萬元×1.2×1.03×1.03=6321.38萬元可比案例C修正后價格=4500萬元×1.15×1.04×1.01=5489.78萬元土地價值=(4989.8萬元+6321.38萬