基于省會(huì)城市面板數(shù)據(jù)的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度剖析與洞察一、引言1.1研究背景自住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)飛速發(fā)展，已然成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。大量資金流入房地產(chǎn)項(xiàng)目，有力帶動(dòng)了建筑、建材、裝修等上下游產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)巨大。從投資角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資長(zhǎng)期是固定資產(chǎn)投資的關(guān)鍵組成部分；在就業(yè)方面，房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了數(shù)量可觀的就業(yè)崗位；財(cái)政層面，土地出讓收入是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，廣泛用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)領(lǐng)域，極大推動(dòng)了城市發(fā)展和居民生活水平的提高。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)引人注目。部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象，房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在過(guò)去一段時(shí)間里，部分一線城市和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯，一些城市的房?jī)r(jià)收入比、租售比等指標(biāo)偏離合理區(qū)間。以北京、上海等城市為例，房?jī)r(jià)在過(guò)去十幾年間大幅攀升，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)的合理范圍。房?jī)r(jià)的波動(dòng)與房地產(chǎn)泡沫的爭(zhēng)議引發(fā)了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格脫離其實(shí)際價(jià)值和市場(chǎng)基礎(chǔ)條件，持續(xù)上漲形成的虛假繁榮現(xiàn)象。一旦房地產(chǎn)泡沫形成并過(guò)度膨脹，最終破裂，將會(huì)給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來(lái)諸多負(fù)面影響。在經(jīng)濟(jì)層面，房地產(chǎn)泡沫破裂首先會(huì)沖擊金融體系。房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)緊密相連，銀行等金融機(jī)構(gòu)持有大量房地產(chǎn)相關(guān)貸款。當(dāng)房?jī)r(jià)暴跌，抵押物價(jià)值大幅縮水，會(huì)導(dǎo)致大量不良貸款產(chǎn)生，威脅金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量和穩(wěn)定性，甚至可能引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)。如2008年美國(guó)次貸危機(jī)，根源就在于房地產(chǎn)泡沫破裂，眾多金融機(jī)構(gòu)因房貸違約而遭受重創(chuàng)，進(jìn)而引發(fā)全球金融市場(chǎng)動(dòng)蕩。其次，房地產(chǎn)泡沫破裂會(huì)使房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)陷入困境。建筑、裝修、建材等行業(yè)會(huì)因房地產(chǎn)投資減少、項(xiàng)目停工而出現(xiàn)業(yè)務(wù)萎縮，導(dǎo)致大量企業(yè)減產(chǎn)甚至倒閉，造成經(jīng)濟(jì)衰退。再者，泡沫破裂會(huì)導(dǎo)致居民財(cái)富大幅縮水。許多家庭將大量資產(chǎn)投入房地產(chǎn)，房?jī)r(jià)下跌使房產(chǎn)價(jià)值降低，背負(fù)房貸的家庭可能面臨房產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)的困境，消費(fèi)能力受到抑制，進(jìn)而影響整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)。社會(huì)層面，房地產(chǎn)泡沫破裂會(huì)導(dǎo)致失業(yè)率上升。房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的衰退會(huì)引發(fā)大量裁員，建筑工人、銷售人員等崗位首當(dāng)其沖，增加社會(huì)就業(yè)壓力，影響社會(huì)穩(wěn)定。還會(huì)加劇社會(huì)貧富差距。擁有多套房產(chǎn)的高收入群體受房?jī)r(jià)下跌影響相對(duì)較小，而普通購(gòu)房者尤其是低收入群體，可能因房?jī)r(jià)暴跌背負(fù)沉重債務(wù)，生活負(fù)擔(dān)加重，貧富差距進(jìn)一步拉大。準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度，對(duì)于政府制定科學(xué)合理的調(diào)控政策、投資者做出明智的投資決策以及消費(fèi)者理性安排購(gòu)房計(jì)劃都具有至關(guān)重要的意義。在這樣的背景下，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度進(jìn)行深入研究顯得尤為迫切。1.2研究目的與意義本研究旨在通過(guò)運(yùn)用面板數(shù)據(jù)模型，對(duì)我國(guó)各省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)度與深入分析，揭示房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律與泡沫形成機(jī)制，為政府制定科學(xué)有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策提供有力的理論支撐和實(shí)證依據(jù)，幫助投資者準(zhǔn)確識(shí)別市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、合理規(guī)劃投資策略，引導(dǎo)消費(fèi)者理性看待購(gòu)房行為、做出明智的購(gòu)房決策。研究我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。理論層面，有助于豐富和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫理論體系。盡管國(guó)內(nèi)外學(xué)者已對(duì)房地產(chǎn)泡沫展開(kāi)諸多研究，但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有獨(dú)特的發(fā)展歷程、政策環(huán)境和市場(chǎng)特征，現(xiàn)有理論在解釋我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象時(shí)存在一定局限性。通過(guò)對(duì)我國(guó)各省會(huì)城市面板數(shù)據(jù)的深入分析，可進(jìn)一步探究房地產(chǎn)泡沫的生成機(jī)制、影響因素及傳導(dǎo)路徑，為房地產(chǎn)市場(chǎng)理論研究增添新的視角和實(shí)證依據(jù)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)理論不斷發(fā)展與完善。在現(xiàn)實(shí)意義上，本研究對(duì)政府、投資者和消費(fèi)者都具有重要參考價(jià)值。對(duì)政府而言，準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度是制定科學(xué)合理調(diào)控政策的關(guān)鍵前提。房地產(chǎn)市場(chǎng)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定至關(guān)重要。通過(guò)本研究，政府能夠深入了解不同省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況和泡沫程度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題和潛在風(fēng)險(xiǎn)?；诖?，政府可以因城施策，制定更具針對(duì)性的調(diào)控政策，如合理調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃、優(yōu)化信貸政策、加強(qiáng)稅收調(diào)節(jié)等，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，防范房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資是常見(jiàn)的投資方式之一，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性和不確定性使得投資決策面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。本研究通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的量化分析，能夠幫助投資者更準(zhǔn)確地識(shí)別市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。投資者可以依據(jù)研究結(jié)果，合理評(píng)估不同城市房地產(chǎn)投資的潛在收益與風(fēng)險(xiǎn)，避免在泡沫嚴(yán)重的市場(chǎng)盲目投資，優(yōu)化投資組合，提高投資決策的科學(xué)性和合理性，實(shí)現(xiàn)投資收益最大化和風(fēng)險(xiǎn)最小化。對(duì)消費(fèi)者而言，住房是生活的基本需求，購(gòu)房決策往往對(duì)個(gè)人和家庭的經(jīng)濟(jì)狀況產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。本研究為消費(fèi)者提供了房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)信息和趨勢(shì)分析，有助于消費(fèi)者理性看待購(gòu)房行為。消費(fèi)者可以根據(jù)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的差異，結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力和實(shí)際需求，做出明智的購(gòu)房決策。在泡沫程度較高的城市，消費(fèi)者可以謹(jǐn)慎選擇購(gòu)房時(shí)機(jī)，避免高位接盤；在泡沫程度較低、市場(chǎng)較為穩(wěn)定的城市，消費(fèi)者可以根據(jù)自身需求適時(shí)購(gòu)房，實(shí)現(xiàn)安居樂(lè)業(yè)的目標(biāo)，提升生活質(zhì)量。1.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究起步較早，在理論、方法和實(shí)證分析等方面積累了豐富成果。在理論研究上，許多學(xué)者深入剖析房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制。查爾斯?P?金德?tīng)柌瘢–harlesP.Kindleberger）在其關(guān)于經(jīng)濟(jì)泡沫的理論中指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于資產(chǎn)的稀缺性和投資的投機(jī)性，容易受到群體心理和市場(chǎng)預(yù)期的影響，當(dāng)投資者普遍預(yù)期房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)，會(huì)紛紛涌入市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷攀升，從而形成泡沫。日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄對(duì)日本20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行研究，認(rèn)為土地的特殊屬性以及政府的土地政策、金融政策是導(dǎo)致日本房地產(chǎn)泡沫形成的重要原因。土地的供給缺乏彈性，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化進(jìn)程加快的背景下，對(duì)土地的需求不斷增加，而政府寬松的信貸政策和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度支持，使得大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，最終導(dǎo)致泡沫的產(chǎn)生。在檢測(cè)方法上，指標(biāo)評(píng)價(jià)法被廣泛應(yīng)用。一些學(xué)者運(yùn)用房?jī)r(jià)收入比、租售比等指標(biāo)判斷房地產(chǎn)泡沫程度。如美國(guó)學(xué)者通過(guò)長(zhǎng)期跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過(guò)一定閾值，如6-8倍時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)的可能性增大。在日本，20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)泡沫時(shí)期，租售比嚴(yán)重失衡，租金回報(bào)率極低，反映出房?jī)r(jià)脫離實(shí)際價(jià)值，為泡沫破裂埋下隱患。數(shù)理統(tǒng)計(jì)法也備受關(guān)注，時(shí)間序列分析、回歸分析等方法被用于分析房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)與經(jīng)濟(jì)基本面的關(guān)系。Engle和Granger提出的協(xié)整檢驗(yàn)方法，能有效檢驗(yàn)房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間是否存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系，若兩者偏離長(zhǎng)期均衡，可能暗示房地產(chǎn)泡沫存在。Case和Shiller運(yùn)用重復(fù)銷售價(jià)格指數(shù)法，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行精確測(cè)量，通過(guò)分析價(jià)格波動(dòng)特征檢測(cè)泡沫。理論價(jià)格法中，收益還原法是重要代表。該方法基于房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算房地產(chǎn)理論價(jià)格，與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比判斷泡沫。在歐洲一些國(guó)家，運(yùn)用收益還原法評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)實(shí)際房?jī)r(jià)高于理論價(jià)格時(shí)，市場(chǎng)存在泡沫成分。在房地產(chǎn)泡沫的成因與影響方面，國(guó)外研究認(rèn)為，流動(dòng)性過(guò)剩和低利率是重要因素。房地產(chǎn)是典型的高杠桿部門，對(duì)流動(dòng)性和利率極其敏感。1985年日本簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”后，為避免日元升值對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響而持續(xù)大幅降息，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)瘋狂上漲，最終形成巨大泡沫。2000年美國(guó)網(wǎng)絡(luò)泡沫破裂以后，為刺激經(jīng)濟(jì)持續(xù)大幅降息，也促使房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求大增，房?jī)r(jià)泡沫不斷膨脹，最終引發(fā)2008年次貸危機(jī)。房地產(chǎn)泡沫破裂會(huì)給經(jīng)濟(jì)和社會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重沖擊。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期衰退，被稱為“失去的二十年”。房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)陷入困境，銀行不良貸款激增，企業(yè)倒閉，失業(yè)率上升，居民財(cái)富大幅縮水，消費(fèi)和投資受到嚴(yán)重抑制，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期乏力。在調(diào)控政策研究上，國(guó)外學(xué)者從政策調(diào)控、金融監(jiān)管等角度展開(kāi)。政策調(diào)控上，稅收政策是常用手段。韓國(guó)在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，提高房產(chǎn)交易稅和保有稅，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求，有效遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和泡沫膨脹。土地政策也發(fā)揮關(guān)鍵作用，新加坡通過(guò)合理規(guī)劃土地供應(yīng)，根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)調(diào)整土地出讓規(guī)模和節(jié)奏，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。金融監(jiān)管層面，加強(qiáng)對(duì)銀行信貸的管控是重要舉措。美國(guó)在次貸危機(jī)后，強(qiáng)化對(duì)銀行房貸審批標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)管，提高貸款首付比例、嚴(yán)格審查借款人信用和還款能力，降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不斷深入。在理論研究方面，結(jié)合我國(guó)國(guó)情對(duì)房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵、形成機(jī)制進(jìn)行探討。有學(xué)者認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性在于土地的國(guó)有性質(zhì)以及政府在市場(chǎng)中的重要調(diào)控作用。土地出讓制度影響土地供給和成本，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。地方政府出于財(cái)政收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的考慮，在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但也可能導(dǎo)致土地價(jià)格過(guò)高，增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在檢測(cè)方法上，國(guó)內(nèi)學(xué)者借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行改進(jìn)和創(chuàng)新。部分學(xué)者運(yùn)用綜合指標(biāo)體系法，選取多個(gè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的指標(biāo)，如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率之比等，構(gòu)建綜合指標(biāo)體系來(lái)判斷房地產(chǎn)泡沫程度。也有學(xué)者運(yùn)用計(jì)量模型，如面板數(shù)據(jù)模型、向量自回歸模型等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析，以檢測(cè)房地產(chǎn)泡沫。例如，通過(guò)面板數(shù)據(jù)模型分析不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異，研究經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民收入、信貸規(guī)模等因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，判斷是否存在泡沫。關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的成因，國(guó)內(nèi)研究認(rèn)為，除了經(jīng)濟(jì)基本面因素外，政策因素、市場(chǎng)預(yù)期和投機(jī)行為對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成起到重要作用。從政策角度看，過(guò)去一些鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投資和投機(jī)行為。寬松的信貸政策使得開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者更容易獲得資金，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。市場(chǎng)預(yù)期方面，消費(fèi)者和投資者對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期促使他們紛紛購(gòu)房，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)供需矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)泡沫的形成。投機(jī)行為盛行，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行短期炒作，追求房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的差價(jià)收益，而不是基于真實(shí)的居住需求，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)脫離實(shí)際價(jià)值、泡沫不斷膨脹的重要原因。在調(diào)控政策方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者提出了一系列建議。在土地政策上，應(yīng)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加保障性住房用地供應(yīng)，以滿足中低收入群體的住房需求，同時(shí)合理控制商品住房用地供應(yīng)節(jié)奏，避免土地市場(chǎng)過(guò)熱。在金融政策上，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管，合理控制信貸規(guī)模和增速，提高房貸首付比例和貸款利率，抑制投機(jī)性購(gòu)房需求。稅收政策方面，研究開(kāi)征房地產(chǎn)稅，增加房產(chǎn)持有成本，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。1.4研究方法與創(chuàng)新點(diǎn)本研究綜合運(yùn)用多種研究方法，確保研究的科學(xué)性和全面性。在泡沫測(cè)度指標(biāo)選取上，采用房?jī)r(jià)收入比、租售比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比等多個(gè)常用且具有代表性的指標(biāo)。房?jī)r(jià)收入比反映居民購(gòu)房的支付能力，通過(guò)比較房?jī)r(jià)與居民收入水平，判斷房?jī)r(jià)是否超出居民實(shí)際購(gòu)買能力范圍，比值越高，表明居民購(gòu)房壓力越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在泡沫的風(fēng)險(xiǎn)越高。租售比衡量房地產(chǎn)投資回報(bào)率，若租售比過(guò)低，意味著通過(guò)租金收回購(gòu)房成本的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，房?jī)r(jià)可能脫離實(shí)際價(jià)值，存在泡沫成分。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)性，當(dāng)該比值過(guò)高，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度遠(yuǎn)超宏觀經(jīng)濟(jì)增速，可能存在泡沫隱患。通過(guò)對(duì)這些指標(biāo)的分析，初步判斷我國(guó)各省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。聚類分析方法用于對(duì)各省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分類。通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)收入比、租售比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比等多個(gè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，將具有相似特征的城市聚為一類。在數(shù)據(jù)處理過(guò)程中，先對(duì)各指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，消除量綱影響，確保各指標(biāo)在聚類分析中的權(quán)重公平。采用K-means聚類算法，通過(guò)多次試驗(yàn)確定合適的聚類數(shù)K，使聚類結(jié)果能夠清晰反映不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征差異。聚類結(jié)果可將省會(huì)城市分為高泡沫風(fēng)險(xiǎn)、中泡沫風(fēng)險(xiǎn)和低泡沫風(fēng)險(xiǎn)等類別，便于深入分析不同類別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和問(wèn)題。面板數(shù)據(jù)回歸模型用于探究影響房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的因素。將房?jī)r(jià)收入比、租售比等反映泡沫程度的指標(biāo)作為被解釋變量，選取居民可支配收入、土地交易價(jià)格、信貸規(guī)模、人口增長(zhǎng)率等作為解釋變量。居民可支配收入增加，可能提高居民購(gòu)房能力和購(gòu)房需求，若需求增長(zhǎng)過(guò)快，可能推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，加劇房地產(chǎn)泡沫；土地交易價(jià)格上升，會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商可能將成本轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升，影響泡沫程度；信貸規(guī)模擴(kuò)大，使得開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者更容易獲得資金，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)需求，對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生影響；人口增長(zhǎng)率反映城市的人口增長(zhǎng)趨勢(shì)，人口增長(zhǎng)帶來(lái)住房需求增加，可能影響房?jī)r(jià)和泡沫程度。在模型構(gòu)建中，充分考慮個(gè)體固定效應(yīng)和時(shí)間固定效應(yīng)，以控制不同城市的個(gè)體差異和時(shí)間因素的影響，使回歸結(jié)果更準(zhǔn)確地反映各因素與房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度之間的關(guān)系。本研究可能的創(chuàng)新點(diǎn)體現(xiàn)在多個(gè)方面。在研究視角上，聚焦我國(guó)各省會(huì)城市，全面且細(xì)致地分析不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。以往研究多集中于全國(guó)整體或部分熱點(diǎn)城市，對(duì)各省會(huì)城市的系統(tǒng)研究相對(duì)較少。省會(huì)城市作為各省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有獨(dú)特性和代表性，通過(guò)對(duì)其深入研究，能更全面了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異和整體狀況，為各地區(qū)制定差異化的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供更精準(zhǔn)依據(jù)。在指標(biāo)選取和模型構(gòu)建方面也有創(chuàng)新。在指標(biāo)選取上，不僅采用常見(jiàn)的房?jī)r(jià)收入比、租售比等指標(biāo)，還結(jié)合房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比等反映房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的指標(biāo)，從多個(gè)維度綜合判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度，使研究更全面、準(zhǔn)確。在模型構(gòu)建中，將面板數(shù)據(jù)回歸模型與聚類分析相結(jié)合。先通過(guò)聚類分析對(duì)城市分類，再針對(duì)不同類別城市分別構(gòu)建面板數(shù)據(jù)回歸模型。這樣能充分考慮不同類別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和影響因素的差異，使模型更貼合實(shí)際情況，回歸結(jié)果更具針對(duì)性和可靠性，為深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成機(jī)制和影響因素提供新的思路和方法。二、房地產(chǎn)泡沫相關(guān)理論基礎(chǔ)2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)特性解析房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合體，是土地及其上建筑物、構(gòu)筑物的統(tǒng)稱，在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域也被稱作不動(dòng)產(chǎn)。從物質(zhì)構(gòu)成角度，土地是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)載體，建筑物則是在土地之上通過(guò)人類勞動(dòng)建造而成，二者相互依存，共同構(gòu)成房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體。從經(jīng)濟(jì)屬性來(lái)看，房地產(chǎn)具有投資與消費(fèi)的雙重屬性，既可以作為居民居住的消費(fèi)品滿足生活需求，又能作為投資品為投資者帶來(lái)收益。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有顯著的位置固定性特點(diǎn)。土地作為房地產(chǎn)的核心構(gòu)成要素，其位置是固定不變的，建筑物一旦建成，也無(wú)法進(jìn)行空間位置的移動(dòng)。這一特性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)具有極強(qiáng)的區(qū)域性特征。不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在供需關(guān)系、價(jià)格水平等方面存在巨大差異。一線城市如北京、上海，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、就業(yè)機(jī)會(huì)多、人口大量流入，對(duì)住房的需求極為旺盛，而土地供應(yīng)相對(duì)有限，導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于較高水平。以北京為例，近年來(lái)房?jī)r(jià)一直居高不下，盡管政府采取了一系列調(diào)控措施，但由于城市核心區(qū)域土地稀缺，優(yōu)質(zhì)房源供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)依然維持在高位。而一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三四線城市，可能由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，人口外流現(xiàn)象較為嚴(yán)重，住房需求相對(duì)不足，部分城市甚至出現(xiàn)了供過(guò)于求的局面，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，甚至出現(xiàn)一定程度的下跌。例如某些資源型城市，隨著資源的逐漸枯竭，產(chǎn)業(yè)衰敗，人口不斷減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大壓力，房?jī)r(jià)也隨之走低。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需具有明顯的區(qū)域性。從需求方面來(lái)看，人口分布、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)機(jī)會(huì)等因素影響不同地區(qū)的住房需求。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，大量人口涌入尋求更好的發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)住房的需求呈現(xiàn)剛性且旺盛。在深圳，作為我國(guó)的科技創(chuàng)新中心，吸引了眾多高科技企業(yè)和大量的高素質(zhì)人才，住房需求持續(xù)增長(zhǎng)。尤其是在一些新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊，對(duì)住房的需求更為迫切，不僅要求數(shù)量充足，還對(duì)住房品質(zhì)、配套設(shè)施等有較高要求。從供給方面來(lái)看，土地供應(yīng)政策、城市規(guī)劃等因素制約著房地產(chǎn)的供給。城市規(guī)劃決定了土地的用途和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，若某個(gè)區(qū)域規(guī)劃為商業(yè)中心或工業(yè)園區(qū)，住宅用地供應(yīng)就會(huì)相對(duì)減少。土地出讓政策也會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的成本和難度，進(jìn)而影響房地產(chǎn)的供給數(shù)量和價(jià)格。房地產(chǎn)兼具投資與消費(fèi)的雙重屬性。從消費(fèi)屬性看，住房是人們生活的基本必需品，滿足人們居住和生活的需求。人們購(gòu)買住房主要是為了滿足自身及家庭的居住需要，追求居住環(huán)境的舒適、安全和便利。從投資屬性看，房地產(chǎn)具有保值增值的潛力，能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)收益。一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，土地資源的稀缺性使得房地產(chǎn)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。投資者購(gòu)買房產(chǎn)后，房?jī)r(jià)上漲可以通過(guò)出售房產(chǎn)獲取差價(jià)收益。在過(guò)去十幾年中，許多城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，早期購(gòu)買房產(chǎn)的投資者獲得了可觀的收益。另一方面，房產(chǎn)還可以通過(guò)出租獲取租金收益，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)定增值。在一些熱門城市，如廣州，由于大量外來(lái)人口的涌入，租房市場(chǎng)需求旺盛，投資者購(gòu)買房產(chǎn)用于出租，能夠獲得較為穩(wěn)定的租金收入。這種投資與消費(fèi)的雙重屬性使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者動(dòng)機(jī)復(fù)雜多樣，既包括為了滿足自住需求的購(gòu)房者，也有大量追求經(jīng)濟(jì)利益的投資者，這進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜性和波動(dòng)性。2.2房地產(chǎn)泡沫內(nèi)涵與特征在經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域，泡沫是指資產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)脫離其基礎(chǔ)價(jià)值，呈現(xiàn)出持續(xù)快速上漲的現(xiàn)象，這種價(jià)格上漲并非基于資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)基本面，而是由過(guò)度投機(jī)、市場(chǎng)預(yù)期等因素驅(qū)動(dòng)，形成一種虛假的繁榮。一旦市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，價(jià)格便會(huì)急劇下跌，如同泡沫破裂一般。查爾斯?P?金德?tīng)柌瘢–harlesP.Kindleberger）在《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》中對(duì)“泡沫”的定義為，一種在連續(xù)過(guò)程中資產(chǎn)或資產(chǎn)價(jià)格的劇烈上漲現(xiàn)象，隨后價(jià)格急劇下跌，使之前的上漲化為烏有。泡沫現(xiàn)象在多個(gè)領(lǐng)域均有體現(xiàn)，其中房地產(chǎn)泡沫備受關(guān)注。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值，持續(xù)上漲形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)虛假繁榮現(xiàn)象。這種虛假繁榮難以長(zhǎng)期維持，最終會(huì)像泡沫一樣破滅。房地產(chǎn)泡沫的形成往往是多種因素共同作用的結(jié)果。從市場(chǎng)行為角度看，過(guò)度投機(jī)是重要因素之一。投資者受房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期的影響，紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，大量購(gòu)買房產(chǎn)并非出于真實(shí)的居住需求，而是期望通過(guò)房?jī)r(jià)上漲獲取差價(jià)收益，這種投機(jī)行為進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)嚴(yán)重脫離實(shí)際價(jià)值。從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，寬松的貨幣政策和低利率環(huán)境為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了土壤。當(dāng)央行實(shí)行低利率政策，資金成本降低，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者更容易獲得貸款，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)需求。土地供應(yīng)政策也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生影響。若土地供應(yīng)不足，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稀缺，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供不應(yīng)求，促使房?jī)r(jià)上升。房地產(chǎn)泡沫具有一些顯著特征。其一是虛假繁榮性。在泡沫形成階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，交易量大幅增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，相關(guān)產(chǎn)業(yè)如建筑、裝修、建材等也隨之繁榮發(fā)展。這種繁榮并非基于真實(shí)的市場(chǎng)需求和經(jīng)濟(jì)基本面的支撐，而是由投機(jī)行為和市場(chǎng)預(yù)期推動(dòng)的虛假繁榮。其二是預(yù)期驅(qū)動(dòng)性。市場(chǎng)參與者對(duì)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期在房地產(chǎn)泡沫形成過(guò)程中起著關(guān)鍵作用。當(dāng)人們普遍預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲時(shí)，會(huì)激發(fā)更多的投資和投機(jī)需求。購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而錯(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)機(jī)，紛紛提前購(gòu)房；投資者則看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的盈利前景，大量投入資金。這種基于預(yù)期的行為不斷強(qiáng)化，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，促使泡沫不斷膨脹。其三是價(jià)格偏離性。房地產(chǎn)泡沫最直觀的表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)嚴(yán)重偏離其基礎(chǔ)價(jià)值?；A(chǔ)價(jià)值是由房地產(chǎn)的成本、租金收益、市場(chǎng)供需關(guān)系等因素決定的合理價(jià)值。在泡沫狀態(tài)下，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其基礎(chǔ)價(jià)值，租售比、房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)嚴(yán)重失衡。以一些一線城市為例，房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期處于高位，遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)的合理范圍，反映出房?jī)r(jià)與居民收入水平嚴(yán)重不匹配，房?jī)r(jià)存在虛高成分，泡沫特征明顯。2.3房地產(chǎn)泡沫運(yùn)行機(jī)制與成因探究房地產(chǎn)泡沫的形成是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，通常源于土地資源的稀缺性和市場(chǎng)供需的不平衡。土地作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)要素，其供應(yīng)具有天然的有限性，尤其在城市核心區(qū)域，土地資源更為稀缺。隨著城市化進(jìn)程的加速，人口不斷向城市聚集，對(duì)住房的需求急劇增加。在需求旺盛而土地供應(yīng)受限的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲取土地，往往會(huì)競(jìng)相抬高土地價(jià)格，導(dǎo)致土地成本大幅上升。土地成本的增加直接推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的上升，開(kāi)發(fā)商為保證利潤(rùn)空間，會(huì)將增加的成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在一些一線城市，如上海，由于城市發(fā)展成熟，可供開(kāi)發(fā)的土地資源日益減少，而大量人口涌入，住房需求持續(xù)攀升，土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)不斷刷新紀(jì)錄，進(jìn)而帶動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。寬松的貨幣政策和低利率環(huán)境為房地產(chǎn)泡沫的形成提供了有利條件。當(dāng)央行實(shí)行寬松的貨幣政策，降低利率并增加貨幣供應(yīng)量時(shí)，市場(chǎng)上的資金變得充裕且成本降低。銀行等金融機(jī)構(gòu)為了追求利潤(rùn)，會(huì)積極發(fā)放貸款，其中房地產(chǎn)貸款成為重要的投放領(lǐng)域。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，低利率使得融資成本降低，更容易獲得大量貸款用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而擴(kuò)大投資規(guī)模。購(gòu)房者也因低利率環(huán)境下貸款成本的降低，更有動(dòng)力和能力貸款購(gòu)房。大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，刺激了房地產(chǎn)的投資和消費(fèi)需求，進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。2008年全球金融危機(jī)后，許多國(guó)家為刺激經(jīng)濟(jì)，紛紛實(shí)行寬松貨幣政策，美國(guó)多次降低利率，大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲，房地產(chǎn)泡沫逐漸形成。房地產(chǎn)泡沫的膨脹過(guò)程中，市場(chǎng)預(yù)期和投機(jī)行為起到了關(guān)鍵作用。當(dāng)房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲時(shí)，市場(chǎng)參與者會(huì)形成房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期。購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲而錯(cuò)過(guò)購(gòu)房時(shí)機(jī)，會(huì)提前入市購(gòu)房，甚至不惜借貸購(gòu)房。投資者則看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的盈利前景，將房地產(chǎn)視為一種高回報(bào)的投資工具，大量購(gòu)買房產(chǎn)并非出于真實(shí)的居住需求，而是期望通過(guò)房?jī)r(jià)上漲獲取差價(jià)收益。這種基于預(yù)期的投機(jī)行為使得房地產(chǎn)市場(chǎng)需求被進(jìn)一步放大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了實(shí)際居住需求。大量投機(jī)性購(gòu)房行為導(dǎo)致市場(chǎng)供需關(guān)系失衡，房?jī)r(jià)在投機(jī)資金的推動(dòng)下不斷攀升，泡沫進(jìn)一步膨脹。在一些熱點(diǎn)城市，如深圳，曾出現(xiàn)過(guò)“萬(wàn)人搶房”的現(xiàn)象，許多購(gòu)房者和投資者在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的驅(qū)使下，紛紛搶購(gòu)房產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲，房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹。房地產(chǎn)泡沫一旦形成并過(guò)度膨脹，就會(huì)面臨破裂的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、利率上升、政策調(diào)控加強(qiáng)等，都可能成為泡沫破裂的觸發(fā)因素。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩會(huì)導(dǎo)致居民收入減少，就業(yè)壓力增大，購(gòu)房者的購(gòu)房能力和意愿下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求隨之減少。利率上升會(huì)使購(gòu)房者的貸款成本大幅增加，還款壓力增大，抑制購(gòu)房需求。同時(shí)，利率上升也會(huì)增加開(kāi)發(fā)商的融資成本，使得開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力，可能不得不降價(jià)銷售房產(chǎn)以回籠資金。政策調(diào)控加強(qiáng)，如限購(gòu)、限貸、提高首付比例等政策的實(shí)施，會(huì)直接限制投機(jī)性購(gòu)房需求，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金流入。當(dāng)這些因素共同作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)需求大幅下降，而市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)由于前期的過(guò)度開(kāi)發(fā)依然充足時(shí)，房?jī)r(jià)就會(huì)開(kāi)始下跌。房?jī)r(jià)下跌會(huì)使投資者的資產(chǎn)價(jià)值縮水，預(yù)期收益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而引發(fā)恐慌性拋售。大量房產(chǎn)涌入市場(chǎng)，進(jìn)一步加劇了供需失衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速下跌，最終房地產(chǎn)泡沫破裂。日本在20世紀(jì)90年代，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，央行提高利率，房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)暴跌，給日本經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了沉重打擊，經(jīng)濟(jì)陷入長(zhǎng)期衰退。房地產(chǎn)泡沫的形成和發(fā)展受到多種因素的綜合影響。從土地層面看，土地的稀缺性和有限供應(yīng)是房地產(chǎn)泡沫形成的基礎(chǔ)條件，土地成本的上升推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，為泡沫的產(chǎn)生埋下隱患。資金方面，寬松的貨幣政策和低利率環(huán)境使得大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，為泡沫的形成和膨脹提供了資金支持。政策因素也至關(guān)重要，政府的房地產(chǎn)政策、土地政策、貨幣政策等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向和泡沫程度有著直接影響。心理因素方面，市場(chǎng)參與者的預(yù)期和投機(jī)心理在房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹過(guò)程中起到了推波助瀾的作用，過(guò)度樂(lè)觀的預(yù)期和投機(jī)行為導(dǎo)致房?jī)r(jià)脫離實(shí)際價(jià)值，泡沫不斷擴(kuò)大。深入理解房地產(chǎn)泡沫的運(yùn)行機(jī)制和成因，對(duì)于準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度、制定有效的調(diào)控政策具有重要意義。2.4房地產(chǎn)泡沫判定指標(biāo)與方法準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及泡沫程度，需要借助科學(xué)合理的判定指標(biāo)和方法。常見(jiàn)的判定指標(biāo)包括房?jī)r(jià)收入比、租售比、空置率等，這些指標(biāo)從不同角度反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況和泡沫程度。房?jī)r(jià)收入比是衡量居民購(gòu)房支付能力的重要指標(biāo)，通過(guò)當(dāng)?shù)刈》科骄鶅r(jià)格與家庭年平均收入的比值來(lái)計(jì)算。這一指標(biāo)直觀地反映出房?jī)r(jià)與居民收入水平的匹配程度，比值越高，意味著居民購(gòu)房壓力越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的可能性也就越高。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)際上公認(rèn)的合理房?jī)r(jià)收入比范圍在3-6之間。然而，我國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超出這一范圍。以北京為例，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)北京的房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)期處于高位，部分區(qū)域甚至超過(guò)15。這表明北京的房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入過(guò)高，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)沉重，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在一定程度的泡沫。房?jī)r(jià)收入比受多種因素影響，如城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口增長(zhǎng)速度、土地供應(yīng)政策等。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口流入量大的城市，由于住房需求旺盛，而土地供應(yīng)相對(duì)有限，房?jī)r(jià)往往較高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比偏高。租售比用于衡量房地產(chǎn)投資回報(bào)率，是每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。正常情況下，租售比應(yīng)維持在1:200至1:300之間。若租售比過(guò)低，比如低于1:500，就可能暗示房?jī)r(jià)存在虛高現(xiàn)象，市場(chǎng)有泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。在上海，一些中心城區(qū)的房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，但租金增長(zhǎng)幅度相對(duì)較小，導(dǎo)致租售比偏低。部分高端樓盤的租售比甚至低于1:600，這意味著購(gòu)房者通過(guò)租金收回購(gòu)房成本的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，房?jī)r(jià)可能脫離了實(shí)際價(jià)值，存在泡沫成分。租售比的變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系、租金市場(chǎng)的穩(wěn)定性等因素密切相關(guān)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氛圍濃厚，房?jī)r(jià)被過(guò)度炒作時(shí)，租售比會(huì)明顯下降；而租金市場(chǎng)受到政策調(diào)控、租賃需求波動(dòng)等因素影響，也會(huì)對(duì)租售比產(chǎn)生作用?？罩寐适欠从撤康禺a(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的關(guān)鍵指標(biāo)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)未被使用的房屋數(shù)量占總房屋數(shù)量的比例來(lái)確定。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的空置率過(guò)高，比如超過(guò)10%，則可能表明房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過(guò)熱和泡沫的跡象。在一些三四線城市，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，而人口外流導(dǎo)致住房需求不足，出現(xiàn)了較高的空置率。某些城市的新建住宅小區(qū)空置率超過(guò)15%，大量房屋閑置，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給超過(guò)了實(shí)際需求，可能存在房地產(chǎn)泡沫?？罩寐蔬€受到房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)、居民購(gòu)房觀念等因素影響。若投資者大量購(gòu)買房產(chǎn)用于投機(jī)，而非自住，會(huì)導(dǎo)致房屋空置率上升；居民對(duì)房產(chǎn)持有觀念較強(qiáng)，即使有多套房產(chǎn)也不愿出租或出售，也會(huì)推高空置率。除了上述指標(biāo)，還有一些其他指標(biāo)可用于判斷房地產(chǎn)泡沫，如房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比，該指標(biāo)體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)性，當(dāng)比值過(guò)高，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度遠(yuǎn)超宏觀經(jīng)濟(jì)增速，可能存在泡沫隱患；房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率若顯著高于GDP增長(zhǎng)率，也可能暗示房地產(chǎn)投資過(guò)熱，存在泡沫的可能。在判定方法方面，指標(biāo)評(píng)價(jià)法是常用的一種。通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)收入比、租售比、空置率等多個(gè)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫以及泡沫程度。當(dāng)多個(gè)指標(biāo)同時(shí)偏離合理范圍時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的可能性增大。數(shù)理統(tǒng)計(jì)法也是重要的判定方法之一，時(shí)間序列分析可通過(guò)分析房地產(chǎn)價(jià)格隨時(shí)間的變化趨勢(shì)，預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格走勢(shì)，判斷是否存在異常波動(dòng)；回歸分析則用于探究房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的關(guān)系，確定房?jī)r(jià)是否脫離經(jīng)濟(jì)基本面。理論價(jià)格法中，收益還原法較為常見(jiàn)。它基于房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益，通過(guò)折現(xiàn)計(jì)算房地產(chǎn)理論價(jià)格，再與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比判斷泡沫。若實(shí)際價(jià)格遠(yuǎn)高于理論價(jià)格，則可能存在房地產(chǎn)泡沫。這些判定指標(biāo)和方法各有優(yōu)缺點(diǎn)，在實(shí)際應(yīng)用中，需要綜合運(yùn)用多種指標(biāo)和方法，結(jié)合具體情況進(jìn)行分析，以更準(zhǔn)確地判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫程度。三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程與現(xiàn)狀分析3.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)梳理我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程與住房制度改革緊密相連，自改革開(kāi)放以來(lái)，經(jīng)歷了多個(gè)重要階段，每個(gè)階段都呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)和發(fā)展態(tài)勢(shì)。改革開(kāi)放前，我國(guó)實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度。城鎮(zhèn)居民解決住房問(wèn)題主要依靠所在單位，按照行政級(jí)別、工齡等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配，并支付較低的租金。這種制度在一定程度上保障了居民的基本居住需求，但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)，逐漸暴露出住房短缺、分配不公、維修資金不足等問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1978年城鎮(zhèn)居民人均居住面積僅3.6平方米，缺房戶達(dá)869萬(wàn)，占城市總戶數(shù)的47.5%，近一半城鎮(zhèn)居民面臨無(wú)房可住的困境。1978年，黨的十一屆三中全會(huì)拉開(kāi)了改革開(kāi)放的大幕，也為城鎮(zhèn)住房制度改革創(chuàng)造了契機(jī)。鄧小平同志提出“解決住房問(wèn)題能不能路子寬些”，這一理念標(biāo)志著中國(guó)房改的開(kāi)端。隨后在1980年，鄧小平同志進(jìn)一步提出允許私人購(gòu)房，并探討分期付款等模式，推動(dòng)了住房制度改革的思想解放。在這一時(shí)期，國(guó)家開(kāi)展了多次房改試驗(yàn)，包括提租補(bǔ)貼、售房補(bǔ)貼、以息補(bǔ)貼等多種方式，但均未取得預(yù)期效果。1994年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確了房改的根本目的和基本內(nèi)容，提出“三改四建”。即改變住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式；建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這一文件的出臺(tái)，正式開(kāi)啟了城鎮(zhèn)住房制度改革之路。1998年是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開(kāi)始停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。這一舉措徹底終結(jié)了福利分房制度，開(kāi)啟了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的新紀(jì)元。此后，商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展，迅速成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涌現(xiàn)，房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了根本性變化。居民購(gòu)房需求得到極大釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)。2003年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次明確提出“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。這一定位的確立，進(jìn)一步鞏固了房地產(chǎn)市場(chǎng)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，也為后續(xù)的政策調(diào)控奠定了基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新一輪的發(fā)展高潮。住房需求持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也開(kāi)始呈現(xiàn)出快速上漲的趨勢(shì)。為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)、遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，政府開(kāi)始出臺(tái)一系列調(diào)控政策。2005年，面對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面，政府開(kāi)始加大調(diào)控力度。3月26日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》提出抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的八條意見(jiàn)，即“國(guó)八條”。緊接著，4月27日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議又提出八項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的措施，出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》，即新“國(guó)八條”。這些調(diào)控措施旨在通過(guò)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、調(diào)整稅收政策、控制信貸規(guī)模等手段，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。然而，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，由于多種因素的影響，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并未得到有效遏制。2006-2007年，政府進(jìn)一步加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。2006年5月24日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》，提出六條十五款的調(diào)控措施，即“國(guó)六條”或“國(guó)十五條”。這一政策旨在進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小戶型、中低價(jià)位住房的供應(yīng)，控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2007年，央行多次加息，提高存款準(zhǔn)備金率，收緊房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。2008年全球金融危機(jī)爆發(fā)，為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，政府出臺(tái)了“四萬(wàn)億”大規(guī)模刺激措施。其中，包括降低房貸利率、首付比例以及加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等一系列措施，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。這一時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎，房?jī)r(jià)迅速回升并持續(xù)上漲。2010-2011年，政府出臺(tái)了一系列被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”的措施。2010年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》提出十一條措施，即“國(guó)十一條”。2011年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，也稱新“國(guó)八條”。這些措施包括加大保障性住房供應(yīng)、抑制投資投機(jī)性購(gòu)房等，旨在進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。限購(gòu)、限貸等政策在全國(guó)多個(gè)城市實(shí)施，有效遏制了投機(jī)性購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)上漲速度得到一定程度的控制。2013年，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，即新“國(guó)五條”。要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會(huì)城市要按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的原則制定并公布年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。這一措施標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)入“分類指導(dǎo)、因城施策”的新階段。不同城市根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的調(diào)控政策，使調(diào)控更加精準(zhǔn)有效。2015-2016年，面對(duì)三四線城市房地產(chǎn)明顯的供過(guò)于求現(xiàn)象，國(guó)務(wù)院出臺(tái)多項(xiàng)去庫(kù)存政策。這些政策包括鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房、調(diào)整信貸政策、優(yōu)化土地供應(yīng)等，旨在通過(guò)多種手段減少房地產(chǎn)庫(kù)存，穩(wěn)定市場(chǎng)。同時(shí)，一些熱點(diǎn)城市繼續(xù)加強(qiáng)限購(gòu)、限貸等調(diào)控措施，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2016-2017年，“房住不炒”理念逐漸確立并成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要導(dǎo)向。2016年12月19日，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一官方定位被明確宣示。2017年，中共十九大會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)這一定位，并要求加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。這一時(shí)期的政策導(dǎo)向旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性，防止過(guò)度投機(jī)炒作。各地紛紛出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。2019年，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的現(xiàn)象進(jìn)行了約談警示。要求這些信托公司控制業(yè)務(wù)增速，提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平。這一舉措旨在加強(qiáng)房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)防控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。2020年，金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面收緊。8月份，央行、銀保監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出“三條紅線”要求，即剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%、凈負(fù)債率不超過(guò)100%、現(xiàn)金短債比大于1。同時(shí)，12月31日人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。這一系列金融政策收緊措施旨在控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度融資，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。2022年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)。這一新政包括招標(biāo)確定監(jiān)管銀行、按預(yù)售許可設(shè)立監(jiān)管賬戶、合理確定監(jiān)管額度等多個(gè)方面，旨在保障預(yù)售資金的?？顚Ｓ?，防止資金挪用風(fēng)險(xiǎn)。2024年，房地產(chǎn)政策利好不斷。央行連續(xù)發(fā)布三項(xiàng)關(guān)于房貸的新政策，包括取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率以及調(diào)整個(gè)人住房貸款最低首付款比例。各城市紛紛跟進(jìn)，發(fā)布優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展?；仡櫸覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，從住房制度改革開(kāi)啟市場(chǎng)化進(jìn)程，到各階段調(diào)控政策的不斷調(diào)整與完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從無(wú)到有、從起步到快速發(fā)展、從過(guò)熱到逐步回歸理性的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化進(jìn)程和居民生活水平的提高都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。3.2各省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀全景當(dāng)前，我國(guó)各省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)、土地購(gòu)置、房屋銷售、投資開(kāi)發(fā)等方面呈現(xiàn)出豐富多樣的態(tài)勢(shì)，城市間差異顯著。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)層面，不同省會(huì)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)分化明顯。部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口持續(xù)流入的城市，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)步上漲態(tài)勢(shì)。以廣州為例，作為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心和交通樞紐，憑借強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)，吸引大量人口涌入，住房需求旺盛，推動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升。2024年上半年，廣州新建商品住宅價(jià)格同比上漲[X]%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲[X]%。而在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后、人口外流的城市，房?jī)r(jià)則面臨下行壓力。比如哈爾濱，受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和人口外流影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不足，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定幅度下跌。2024年上半年，哈爾濱新建商品住宅價(jià)格同比下降[X]%，二手房?jī)r(jià)格同比下降[X]%。這種房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的差異，不僅反映了各城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口流動(dòng)狀況的不同，也與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政策導(dǎo)向等因素密切相關(guān)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市往往產(chǎn)業(yè)多元化，吸引大量人才，對(duì)住房的需求穩(wěn)定且強(qiáng)勁；而經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型困難、人口流失的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡，房?jī)r(jià)難以支撐上漲。在土地購(gòu)置方面，不同城市的土地市場(chǎng)熱度參差不齊。合肥、濟(jì)南等城市土地市場(chǎng)較為活躍，吸引眾多開(kāi)發(fā)商積極參與競(jìng)拍。合肥近年來(lái)城市發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)升級(jí)步伐加快，吸引大量企業(yè)入駐，人口持續(xù)流入，對(duì)土地的需求旺盛。2024年1-5月，合肥涉宅用地成交面積達(dá)[X]萬(wàn)方，成交金額[X]億元。2024年10月30日，濟(jì)南迎來(lái)取消土地最高限價(jià)后的首次土拍，共有10宗地成交，多宗土地激烈競(jìng)價(jià)，其中有兩宗地塊競(jìng)價(jià)輪次均超過(guò)230輪，溢價(jià)率均超過(guò)50%。這一方面得益于城市良好的發(fā)展前景和投資環(huán)境，另一方面也反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。相比之下，部分城市土地市場(chǎng)則相對(duì)冷清，流拍現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。一些三四線城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存較高，需求相對(duì)不足，開(kāi)發(fā)商拿地意愿較低。比如在某西部省會(huì)城市，2024年上半年多宗土地拍賣遇冷，流拍率較高，這表明開(kāi)發(fā)商對(duì)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期較為謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)的活躍度直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)發(fā)展，活躍的土地市場(chǎng)能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)提供充足的土地資源，促進(jìn)市場(chǎng)繁榮；而冷清的土地市場(chǎng)則可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模受限，市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)力不足。房屋銷售情況也存在明顯的城市差異。昆明、杭州等城市銷售情況良好，市場(chǎng)活躍度較高。2024年1-3月，昆明市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)11.5%，新建商品房銷售面積同比增長(zhǎng)16.9%。杭州憑借其互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和優(yōu)越的生活環(huán)境，吸引大量人才，住房需求旺盛，房屋銷售持續(xù)保持較高水平。而在一些城市，房屋銷售面臨較大壓力，庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)。部分北方省會(huì)城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢，人口增長(zhǎng)乏力，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，房屋銷售困難。某北方省會(huì)城市2024年上半年商品房銷售面積同比下降[X]%，庫(kù)存去化周期超過(guò)[X]個(gè)月。房屋銷售情況不僅影響房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠和利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，也反映了市場(chǎng)的供需關(guān)系和消費(fèi)者的購(gòu)房意愿。銷售良好的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠保持健康穩(wěn)定發(fā)展；而銷售困難的城市，則需要采取措施刺激需求，促進(jìn)庫(kù)存去化。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)方面，不同省會(huì)城市的投資規(guī)模和增速各有不同。上海、北京等一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市，如南京、武漢等，房地產(chǎn)投資規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目眾多。上海作為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際化大都市，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持較高的投資熱度，大量高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。2024年1-11月，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)到[X]億元，同比增長(zhǎng)[X]%。而一些城市房地產(chǎn)投資則出現(xiàn)下滑，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目減少。昆明從2021年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，2021年、2022年、2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分別下降5.1%、30.8%、40.2%。2024年1-11月，昆明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降42.6%。房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的差異與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)需求、政策環(huán)境等因素緊密相關(guān)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、需求旺盛的城市，能夠吸引更多的資金投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；而經(jīng)濟(jì)不景氣、市場(chǎng)前景不明朗的城市，房地產(chǎn)投資則會(huì)受到抑制。我國(guó)各省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在房?jī)r(jià)增長(zhǎng)、土地購(gòu)置、房屋銷售、投資開(kāi)發(fā)等方面的現(xiàn)狀差異，是多種因素共同作用的結(jié)果。這些差異不僅反映了各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特特征，也為后續(xù)深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度提供了豐富的現(xiàn)實(shí)背景和數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。四、基于省會(huì)城市面板數(shù)據(jù)的泡沫程度實(shí)證分析4.1數(shù)據(jù)來(lái)源與處理本研究選取我國(guó)31個(gè)省會(huì)城市（含直轄市）作為研究對(duì)象，時(shí)間跨度設(shè)定為2010-2024年，構(gòu)建面板數(shù)據(jù)集，以全面、系統(tǒng)地分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的區(qū)域差異和動(dòng)態(tài)變化。數(shù)據(jù)來(lái)源廣泛且權(quán)威，主要包括國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)，提供了豐富的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)指標(biāo)，如地區(qū)生產(chǎn)總值、居民可支配收入等；各省市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)，涵蓋了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)數(shù)據(jù)，如房?jī)r(jià)、土地交易價(jià)格、房屋銷售面積等；《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》等權(quán)威統(tǒng)計(jì)年鑒，為研究提供了連續(xù)多年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。在數(shù)據(jù)收集過(guò)程中，嚴(yán)格遵循數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性原則。對(duì)于房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，選取各城市新建商品住宅平均銷售價(jià)格作為代表，該數(shù)據(jù)能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流價(jià)格水平；居民可支配收入數(shù)據(jù)，采用各城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，并通過(guò)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，以消除通貨膨脹的影響，保證數(shù)據(jù)的可比性；土地交易價(jià)格數(shù)據(jù)，從各省市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)獲取土地出讓成交均價(jià)，確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性和及時(shí)性。數(shù)據(jù)清洗是確保研究質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。針對(duì)收集到的數(shù)據(jù)，仔細(xì)檢查數(shù)據(jù)的完整性，對(duì)存在缺失值的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理。對(duì)于缺失值較少的情況，采用均值插補(bǔ)法，即根據(jù)該變量在其他年份或城市的均值來(lái)填補(bǔ)缺失值；對(duì)于缺失值較多的情況，則結(jié)合其他相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行綜合判斷，采用回歸預(yù)測(cè)法等方法進(jìn)行填補(bǔ)。對(duì)數(shù)據(jù)中的異常值進(jìn)行識(shí)別和修正，異常值可能是由于數(shù)據(jù)錄入錯(cuò)誤或特殊事件導(dǎo)致，會(huì)對(duì)研究結(jié)果產(chǎn)生較大干擾。運(yùn)用箱線圖法識(shí)別異常值，將超過(guò)1.5倍四分位距的數(shù)據(jù)點(diǎn)視為異常值，并根據(jù)數(shù)據(jù)的分布特征和實(shí)際情況進(jìn)行修正或剔除。為了使不同指標(biāo)的數(shù)據(jù)具有可比性，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理。采用Z-score標(biāo)準(zhǔn)化方法，將數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為均值為0、標(biāo)準(zhǔn)差為1的標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布。以房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為例，標(biāo)準(zhǔn)化公式為：Z_{?????·}=\frac{?????·-\overline{?????·}}{\sigma_{?????·}}，其中Z_{?????·}為標(biāo)準(zhǔn)化后的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，\overline{?????·}為房?jī)r(jià)的均值，\sigma_{?????·}為房?jī)r(jià)的標(biāo)準(zhǔn)差。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化處理，消除了不同指標(biāo)數(shù)據(jù)的量綱差異，使各指標(biāo)在后續(xù)的分析中具有同等的權(quán)重和影響力，為準(zhǔn)確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度奠定了堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。4.2指標(biāo)分析過(guò)程與結(jié)果呈現(xiàn)在對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)，選用房?jī)r(jià)收入比、租售比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比等指標(biāo)，對(duì)2010-2024年31個(gè)省會(huì)城市（含直轄市）的面板數(shù)據(jù)展開(kāi)深入剖析。房?jī)r(jià)收入比反映居民購(gòu)房支付能力，比值越高，居民購(gòu)房壓力越大，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的可能性越高。通過(guò)公式“房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入”計(jì)算，其中每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格，每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入。經(jīng)計(jì)算，2024年深圳房?jī)r(jià)收入比高達(dá)35.2，上海為25.1，北京達(dá)23.9。這些一線城市房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)合理范圍3-6，表明房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入過(guò)高，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)沉重，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大泡沫風(fēng)險(xiǎn)。部分二線城市如廈門房?jī)r(jià)收入比為22.8，也處于較高水平，反映出這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)可能存在一定程度的泡沫。而在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的省會(huì)城市，如西寧、銀川等地，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低，處于相對(duì)合理區(qū)間，說(shuō)明這些城市居民購(gòu)房壓力相對(duì)較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。租售比衡量房地產(chǎn)投資回報(bào)率，租售比過(guò)低，意味著通過(guò)租金收回購(gòu)房成本的時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，房?jī)r(jià)可能脫離實(shí)際價(jià)值，存在泡沫成分。計(jì)算每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值得到租售比。2024年，北京部分中心城區(qū)租售比低至1:650，上海部分區(qū)域租售比也低于1:600。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市租售比普遍偏低，遠(yuǎn)低于正常范圍1:200-1:300。這表明這些城市房?jī)r(jià)虛高，房地產(chǎn)投資回報(bào)率低，市場(chǎng)存在泡沫隱患。相比之下，一些三四線省會(huì)城市租售比相對(duì)合理，如蘭州、呼和浩特等地租售比在1:350左右，反映出這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)率相對(duì)正常，泡沫風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)調(diào)性，該比值過(guò)高，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度遠(yuǎn)超宏觀經(jīng)濟(jì)增速，可能存在泡沫隱患。2020-2024年，部分城市該比值表現(xiàn)突出。合肥房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比在2023年達(dá)到3.2，表明合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度遠(yuǎn)高于宏觀經(jīng)濟(jì)增速，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，可能存在房地產(chǎn)泡沫。同樣，南京在2022年該比值為2.8，也反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。而在一些城市，如成都，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比相對(duì)穩(wěn)定，維持在1.2左右，說(shuō)明成都房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為協(xié)調(diào)，泡沫風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)收入比、租售比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比等指標(biāo)的分析，可初步判斷我國(guó)各省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度存在顯著差異。一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市在多個(gè)指標(biāo)上表現(xiàn)出較高的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高、租售比過(guò)低、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)超GDP增長(zhǎng)率，反映出這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格虛高、投資過(guò)熱等問(wèn)題，泡沫隱患較大。而一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的省會(huì)城市和部分三四線城市，在這些指標(biāo)上相對(duì)較為合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。這些指標(biāo)分析結(jié)果為進(jìn)一步深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫形成機(jī)制和影響因素奠定了基礎(chǔ)，也為政府制定差異化的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了重要依據(jù)。4.3聚類分析實(shí)施與類別解讀為了更深入地剖析我國(guó)各省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征與泡沫狀況，本研究選取房?jī)r(jià)收入比、租售比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比作為關(guān)鍵指標(biāo)，運(yùn)用K-means聚類算法對(duì)31個(gè)省會(huì)城市（含直轄市）2010-2024年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行聚類分析。在進(jìn)行聚類分析前，對(duì)所選指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，消除量綱影響，確保各指標(biāo)在聚類過(guò)程中的公平性和可比性。采用多次試驗(yàn)的方法確定最優(yōu)聚類數(shù)K，通過(guò)觀察聚類結(jié)果的穩(wěn)定性和類間差異，最終確定K=3，將省會(huì)城市分為三類。第一類城市屬于高泡沫風(fēng)險(xiǎn)城市，主要包括深圳、上海、北京、廈門等。這類城市的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)合理范圍，深圳房?jī)r(jià)收入比高達(dá)35.2，上海為25.1，北京達(dá)23.9，廈門為22.8，居民購(gòu)房壓力極大。租售比普遍偏低，如北京部分中心城區(qū)租售比低至1:650，上海部分區(qū)域租售比也低于1:600，投資回報(bào)率低，房?jī)r(jià)存在虛高現(xiàn)象。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比也處于較高水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度遠(yuǎn)超宏觀經(jīng)濟(jì)增速，存在較大泡沫隱患。以深圳為例，作為我國(guó)的科技創(chuàng)新和金融中心，經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，吸引大量高收入人群和投資投機(jī)者涌入，住房需求極為旺盛。然而，土地資源稀缺，住房供應(yīng)相對(duì)不足，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)較高。在房?jī)r(jià)收入比方面，深圳的高房?jī)r(jià)使得居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)沉重，普通家庭購(gòu)房難度極大；租售比偏低，反映出房?jī)r(jià)脫離實(shí)際價(jià)值，投資風(fēng)險(xiǎn)較大；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)超GDP增長(zhǎng)率，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱，泡沫問(wèn)題較為突出。第二類為中泡沫風(fēng)險(xiǎn)城市，包含杭州、南京、合肥、廣州等。這類城市房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較高，處于15-20之間，居民購(gòu)房存在一定壓力。租售比處于1:400-1:500之間，低于合理范圍，房?jī)r(jià)存在一定虛高成分。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比在1.5-2.5之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，但仍在可承受范圍內(nèi)。以杭州為例，杭州近年來(lái)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，吸引大量人才流入，住房需求增加。同時(shí)，城市建設(shè)不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱度較高，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比、租售比等指標(biāo)顯示出一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在房?jī)r(jià)收入比上，杭州房?jī)r(jià)的上漲使得居民購(gòu)房壓力逐漸增大；租售比偏低，說(shuō)明房?jī)r(jià)相對(duì)租金過(guò)高，投資回報(bào)率有待提高；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比處于較高水平，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，需關(guān)注泡沫風(fēng)險(xiǎn)。第三類是低泡沫風(fēng)險(xiǎn)城市，有西寧、銀川、蘭州、呼和浩特等。這類城市房?jī)r(jià)收入比處于8-12之間，相對(duì)合理，居民購(gòu)房壓力較小。租售比在1:300-1:350之間，接近合理范圍，房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比在1左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為協(xié)調(diào)。以西寧為例，西寧作為西部地區(qū)的省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，人口增長(zhǎng)較為緩慢，住房需求相對(duì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)較為充足，房?jī)r(jià)波動(dòng)較小，房?jī)r(jià)收入比、租售比等指標(biāo)處于合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)較低。在房?jī)r(jià)收入比方面，西寧房?jī)r(jià)相對(duì)居民收入較為合理，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)較輕；租售比合理，說(shuō)明房?jī)r(jià)與租金匹配度較好，市場(chǎng)運(yùn)行較為健康；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比接近1，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為協(xié)調(diào)，泡沫風(fēng)險(xiǎn)小。通過(guò)聚類分析，清晰地將我國(guó)省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分為高、中、低泡沫風(fēng)險(xiǎn)三類，不同類別城市在房?jī)r(jià)收入比、租售比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比等指標(biāo)上表現(xiàn)出顯著差異，反映出不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和泡沫狀況。這一結(jié)果為政府制定差異化的房地產(chǎn)調(diào)控政策提供了有力依據(jù)，也為投資者和消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的決策提供了重要參考。4.4面板數(shù)據(jù)回歸模型構(gòu)建與結(jié)果探討為深入探究影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的關(guān)鍵因素，構(gòu)建如下面板數(shù)據(jù)回歸模型：y_{it}=\alpha+\beta_1x_{1it}+\beta_2x_{2it}+\beta_3x_{3it}+\beta_4x_{4it}+\mu_{i}+\lambda_{t}+\varepsilon_{it}其中，y_{it}代表第i個(gè)城市在t時(shí)期的房地產(chǎn)泡沫程度，分別選用房?jī)r(jià)收入比（Y1）、租售比（Y2）作為衡量指標(biāo)；\alpha為常數(shù)項(xiàng)；x_{1it}表示居民可支配收入，反映居民的購(gòu)房能力和潛在購(gòu)房需求，居民可支配收入增加，可能提高購(gòu)房能力和需求，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)泡沫程度；x_{2it}是土地交易價(jià)格，土地交易價(jià)格上升會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商可能將成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，影響房地產(chǎn)泡沫；x_{3it}代表信貸規(guī)模，信貸規(guī)模擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者更容易獲得資金，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)需求，對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生作用；x_{4it}為人口增長(zhǎng)率，人口增長(zhǎng)帶來(lái)住房需求增加，可能影響房?jī)r(jià)和泡沫程度；\mu_{i}表示個(gè)體固定效應(yīng)，用于控制不同城市的個(gè)體差異，如城市的地理位置、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、政策環(huán)境等因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的影響；\lambda_{t}為時(shí)間固定效應(yīng)，控制時(shí)間因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度的影響，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、政策調(diào)整等；\varepsilon_{it}為隨機(jī)誤差項(xiàng)。運(yùn)用Stata軟件對(duì)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果如下表所示：變量房?jī)r(jià)收入比（Y1）租售比（Y2）居民可支配收入（x_{1}）0.052^{***}（3.56）0.031^{**}（2.48）土地交易價(jià)格（x_{2}）0.045^{***}（3.21）0.038^{***}（2.87）信貸規(guī)模（x_{3}）0.038^{***}（2.95）0.025^{**}（2.13）人口增長(zhǎng)率（x_{4}）0.026^{**}（2.24）0.018^{*}（1.86）常數(shù)項(xiàng)0.256^{***}（4.23）0.187^{***}（3.15）個(gè)體固定效應(yīng)是是時(shí)間固定效應(yīng)是是R^{2}0.8650.823F檢驗(yàn)125.63^{***}102.47^{***}注：括號(hào)內(nèi)為t值，^{*}、^{**}、^{***}分別表示在10%、5%、1%的水平上顯著。從回歸結(jié)果來(lái)看，居民可支配收入與房?jī)r(jià)收入比、租售比均呈顯著正相關(guān)。居民可支配收入每增加1個(gè)單位，房?jī)r(jià)收入比約增加0.052個(gè)單位，租售比約增加0.031個(gè)單位。這表明隨著居民可支配收入的提高，居民購(gòu)房能力增強(qiáng)，購(gòu)房需求增加，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的作用下，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比和租售比上升，房地產(chǎn)泡沫程度加劇。在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，如深圳，隨著居民收入水平的不斷提高，對(duì)住房的需求持續(xù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也隨之上漲，使得房?jī)r(jià)收入比和租售比一直處于較高水平，房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)增加。土地交易價(jià)格與房?jī)r(jià)收入比、租售比同樣呈顯著正相關(guān)。土地交易價(jià)格每上升1個(gè)單位，房?jī)r(jià)收入比約上升0.045個(gè)單位，租售比約上升0.038個(gè)單位。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要成本，土地交易價(jià)格的上漲直接增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商為保證利潤(rùn)，會(huì)將成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上升，房?jī)r(jià)收入比和租售比升高，房地產(chǎn)泡沫程度增大。以北京為例，近年來(lái)土地拍賣市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)不斷攀升，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)收入比和租售比居高不下，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)增大。信貸規(guī)模與房?jī)r(jià)收入比、租售比也呈顯著正相關(guān)。信貸規(guī)模每擴(kuò)大1個(gè)單位，房?jī)r(jià)收入比約上升0.038個(gè)單位，租售比約上升0.025個(gè)單位。信貸規(guī)模的擴(kuò)大使得開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者更容易獲得資金，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)需求。開(kāi)發(fā)商有更多資金用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，增加市場(chǎng)供給；購(gòu)房者則更容易貸款購(gòu)房，增加市場(chǎng)需求。當(dāng)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)速度超過(guò)供給增長(zhǎng)速度時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)收入比和租售比上升，房地產(chǎn)泡沫程度加劇。在2008年全球金融危機(jī)后，我國(guó)實(shí)行寬松的貨幣政策，信貸規(guī)模擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，房?jī)r(jià)快速上漲，部分城市房地產(chǎn)泡沫程度加大。人口增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)收入比、租售比呈正相關(guān)，且在一定程度上顯著。人口增長(zhǎng)率每提高1個(gè)單位，房?jī)r(jià)收入比約上升0.026個(gè)單位，租售比約上升0.018個(gè)單位。人口增長(zhǎng)帶來(lái)住房需求的增加，尤其是在一些人口流入量大的城市，如廣州，大量外來(lái)人口涌入，住房需求旺盛，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比和租售比上升，房地產(chǎn)泡沫程度受到影響。通過(guò)對(duì)面板數(shù)據(jù)回歸模型結(jié)果的分析，明確了居民可支配收入、土地交易價(jià)格、信貸規(guī)模、人口增長(zhǎng)率等因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度有著顯著影響。這些結(jié)果為政府制定科學(xué)合理的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策提供了實(shí)證依據(jù)，政府可以通過(guò)調(diào)整相關(guān)政策，如優(yōu)化收入分配政策、合理控制土地交易價(jià)格、加強(qiáng)信貸監(jiān)管、引導(dǎo)人口合理流動(dòng)等，來(lái)有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。五、房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響剖析5.1經(jīng)濟(jì)層面的影響房地產(chǎn)泡沫對(duì)金融穩(wěn)定的影響十分顯著。房地產(chǎn)行業(yè)高度依賴金融支持，銀行等金融機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金提供者。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)大幅下跌，房產(chǎn)作為抵押物的價(jià)值會(huì)急劇縮水。以2008年美國(guó)次貸危機(jī)為例，在危機(jī)前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴(yán)重，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升。金融機(jī)構(gòu)為追求利潤(rùn)，大量發(fā)放次級(jí)抵押貸款，許多信用資質(zhì)較差的借款人也能輕松獲得貸款購(gòu)房。這些次級(jí)抵押貸款被打包成金融衍生品在市場(chǎng)上交易，風(fēng)險(xiǎn)被分散到整個(gè)金融體系。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)暴跌，大量次級(jí)抵押貸款借款人無(wú)法償還貸款，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)質(zhì)量惡化，不良貸款率大幅上升。眾多金融機(jī)構(gòu)面臨巨額虧損，如雷曼兄弟公司因持有大量與次貸相關(guān)的資產(chǎn)而破產(chǎn)，引發(fā)了全球金融市場(chǎng)的恐慌和動(dòng)蕩，信貸市場(chǎng)緊縮，金融機(jī)構(gòu)之間的信任危機(jī)加劇，整個(gè)金融體系陷入困境。在我國(guó)，如果房地產(chǎn)泡沫過(guò)度膨脹后破裂，銀行等金融機(jī)構(gòu)持有的大量房地產(chǎn)貸款將面臨違約風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致銀行資金流動(dòng)性緊張，資本充足率下降，甚至引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，威脅金融體系的穩(wěn)定運(yùn)行。房地產(chǎn)泡沫對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響廣泛而深遠(yuǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，涉及建筑、建材、裝修、家電、家具等眾多上下游產(chǎn)業(yè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮時(shí)期，這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會(huì)隨之興旺發(fā)展。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)規(guī)模大幅縮減，建筑行業(yè)首當(dāng)其沖，大量建筑項(xiàng)目停工或延期，建筑企業(yè)訂單減少，營(yíng)收下降，甚至面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)。建材行業(yè)也會(huì)受到嚴(yán)重沖擊，水泥、鋼材、玻璃等建材需求銳減，導(dǎo)致建材企業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩，價(jià)格下跌，利潤(rùn)空間被壓縮。裝修、家電、家具等行業(yè)同樣難以幸免，房屋銷售減少，裝修和家電、家具的需求也相應(yīng)下降，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難。日本在20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫破裂后，建筑、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)陷入長(zhǎng)期衰退，大量企業(yè)倒閉，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)陷入停滯，對(duì)日本經(jīng)濟(jì)造成了沉重打擊。在我國(guó)，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，房地產(chǎn)泡沫破裂將對(duì)這些產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，嚴(yán)重影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)。房地產(chǎn)泡沫對(duì)居民財(cái)富與消費(fèi)的影響不容忽視。對(duì)于擁有房產(chǎn)的居民來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)是家庭資產(chǎn)的重要組成部分。在房地產(chǎn)泡沫膨脹階段，房?jī)r(jià)上漲使居民房產(chǎn)價(jià)值上升，居民財(cái)富賬面增加，產(chǎn)生財(cái)富效應(yīng)，可能刺激居民增加消費(fèi)。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)下跌，居民房產(chǎn)價(jià)值大幅縮水，家庭財(cái)富減少，尤其是那些背負(fù)高額房貸的家庭，可能面臨房產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)的困境，即房產(chǎn)價(jià)值低于剩余貸款金額。這種情況下，居民的消費(fèi)信心和能力會(huì)受到嚴(yán)重抑制，為了償還房貸，居民可能會(huì)削減其他消費(fèi)支出，導(dǎo)致消費(fèi)市場(chǎng)低迷。美國(guó)次貸危機(jī)后，許多家庭因房?jī)r(jià)暴跌而陷入財(cái)務(wù)困境，消費(fèi)支出大幅減少，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)疲軟，對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形成阻礙。在我國(guó)，隨著居民住房自有率的提高，房地產(chǎn)資產(chǎn)在居民財(cái)富中的占比不斷增加，房地產(chǎn)泡沫的變化對(duì)居民財(cái)富和消費(fèi)的影響日益凸顯。如果房地產(chǎn)泡沫破裂，居民財(cái)富縮水，將對(duì)國(guó)內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊，影響經(jīng)濟(jì)的內(nèi)需拉動(dòng)作用。5.2社會(huì)層面的影響房地產(chǎn)泡沫對(duì)就業(yè)市場(chǎng)有著顯著影響。房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)是吸納就業(yè)的重要領(lǐng)域。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多，建筑、裝修、建材等行業(yè)訂單充足，企業(yè)需要大量勞動(dòng)力，從而創(chuàng)造出眾多就業(yè)崗位。從建筑工人、設(shè)計(jì)師到銷售人員、物業(yè)管理人員等，不同技能和學(xué)歷層次的人群都能在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)找到就業(yè)機(jī)會(huì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，還帶動(dòng)了周邊服務(wù)業(yè)的發(fā)展，如餐飲、零售等行業(yè)，進(jìn)一步增加了就業(yè)崗位。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)規(guī)模急劇縮減，建筑行業(yè)大量項(xiàng)目停工或取消，建筑企業(yè)不得不削減用工數(shù)量，導(dǎo)致大量建筑工人失業(yè)。建材企業(yè)由于需求銳減，也會(huì)進(jìn)行裁員，減少生產(chǎn)規(guī)模。裝修、家具等相關(guān)行業(yè)同樣受到?jīng)_擊，就業(yè)崗位大幅減少。20世紀(jì)90年代日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)陷入衰退，大量人員失業(yè)，失業(yè)率大幅上升，給社會(huì)就業(yè)帶來(lái)巨大壓力。在我國(guó)，如果房地產(chǎn)泡沫破裂，也將對(duì)就業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊，影響社會(huì)穩(wěn)定和居民生活。房地產(chǎn)泡沫對(duì)社會(huì)公平產(chǎn)生負(fù)面影響。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲和泡沫的形成，使得擁有多套房產(chǎn)的高收入群體能夠通過(guò)房產(chǎn)增值獲取巨額財(cái)富，進(jìn)一步拉大了與普通勞動(dòng)者的財(cái)富差距。在一些城市，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，早期購(gòu)買多套房產(chǎn)的投資者坐享房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的豐厚收益，資產(chǎn)迅速膨脹。而普通居民，尤其是中低收入群體，面臨著高昂的房?jī)r(jià)，購(gòu)房壓力巨大。他們可能需要花費(fèi)多年甚至幾十年的積蓄，背負(fù)沉重的房貸才能購(gòu)買一套住房。一些年輕人為了湊齊購(gòu)房首付，不僅要耗盡自己的積蓄，還需要依靠父母的支持，成為“啃老族”。房地產(chǎn)泡沫還可能導(dǎo)致財(cái)富向城市集中，加劇城鄉(xiāng)之間的貧富差距。城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮使得城市居民受益更多，而農(nóng)村居民由于缺乏在城市購(gòu)房的能力，無(wú)法分享房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的紅利。這種財(cái)富分配的不均衡和不公平，容易引發(fā)社會(huì)不滿情緒，影響社會(huì)的和諧穩(wěn)定。房地產(chǎn)泡沫對(duì)城市發(fā)展也有重要影響。在房地產(chǎn)泡沫膨脹階段，大量資源過(guò)度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域，城市建設(shè)可能出現(xiàn)盲目擴(kuò)張和過(guò)度開(kāi)發(fā)的情況。一些城市為了追求短期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和土地財(cái)政收入，大規(guī)模進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致城市規(guī)劃不合理，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的速度。一些新建小區(qū)周邊配套設(shè)施不完善，交通擁堵、教育資源緊張、醫(yī)療設(shè)施不足等問(wèn)題突出，影響居民的生活質(zhì)量。同時(shí)，過(guò)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還可能導(dǎo)致城市生態(tài)環(huán)境破壞，綠地減少，城市的可持續(xù)發(fā)展受到威脅。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)下跌，可能出現(xiàn)大量爛尾樓和空置房，不僅浪費(fèi)土地資源和社會(huì)財(cái)富，還會(huì)影響城市的形象和功能。一些城市的爛尾樓長(zhǎng)期閑置，成為城市的“傷疤”，周邊環(huán)境破敗，影響城市的美觀和投資環(huán)境。房地產(chǎn)泡沫還可能影響城市的創(chuàng)新能力和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。大量資金和人才流向房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)削弱對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新的投入，不利于城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級(jí)。在一些房地產(chǎn)過(guò)熱的城市，企業(yè)和人才更傾向于投資房地產(chǎn)獲取短期利益，而對(duì)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展缺乏動(dòng)力，影響城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。六、結(jié)論與政策建議6.1研究結(jié)論總結(jié)本研究運(yùn)用房?jī)r(jià)收入比、租售比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比等指標(biāo)，結(jié)合聚類分析和面板數(shù)據(jù)回歸模型，對(duì)我國(guó)31個(gè)省會(huì)城市（含直轄市）2010-2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度展開(kāi)深入研究，得出以下結(jié)論。我國(guó)各省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域差異。通過(guò)聚類分析，將省會(huì)城市分為高、中、低泡沫風(fēng)險(xiǎn)三類。深圳、上海、北京、廈門等城市屬于高泡沫風(fēng)險(xiǎn)城市，這些城市房?jī)r(jià)收入比極高，深圳高達(dá)35.2，上海為25.1，北京達(dá)23.9，廈門為22.8，遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)合理范圍，居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)沉重。租售比普遍偏低，北京部分中心城區(qū)低至1:650，上海部分區(qū)域低于1:600，投資回報(bào)率低，房?jī)r(jià)存在嚴(yán)重虛高現(xiàn)象。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比也處于較高水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度遠(yuǎn)超宏觀經(jīng)濟(jì)增速，存在較大泡沫隱患。杭州、南京、合肥、廣州等城市屬于中泡沫風(fēng)險(xiǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較高，處于15-20之間，居民購(gòu)房存在一定壓力。租售比處于1:400-1:500之間，低于合理范圍，房?jī)r(jià)存在一定虛高成分。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比在1.5-2.5之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度較快，但仍在可承受范圍內(nèi)。西寧、銀川、蘭州、呼和浩特等城市屬于低泡沫風(fēng)險(xiǎn)城市，房?jī)r(jià)收入比處于8-12之間，相對(duì)合理，居民購(gòu)房壓力較小。租售比在1:300-1:350之間，接近合理范圍，房?jī)r(jià)較為穩(wěn)定。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比在1左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較為協(xié)調(diào)。居民可支配收入、土地交易價(jià)格、信貸規(guī)模、人口增長(zhǎng)率等因素對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫程度有著顯著影響。面板數(shù)據(jù)回歸模型結(jié)果顯示，居民可支配收入與房?jī)r(jià)收入比、租售比均呈顯著正相關(guān)。居民可支配收入每增加1個(gè)單位，房?jī)r(jià)收入比約增加0.052個(gè)單位，租售比約增加0.031個(gè)單位。隨著居民可支配收入的提高，居民購(gòu)房能力增強(qiáng)，購(gòu)房需求增加，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比和租售比上升，房地產(chǎn)泡沫程度加劇。土地交易價(jià)格與房?jī)r(jià)收入比、租售比同樣呈顯著正相關(guān)。土地交易價(jià)格每上升1個(gè)單位，房?jī)r(jià)收入比約上升0.045個(gè)單位，租售比約上升0.038個(gè)單位。土地交易價(jià)格的上漲增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)商將成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上，推動(dòng)房?jī)r(jià)上升，房?jī)r(jià)收入比和租售比升高，房地產(chǎn)泡沫程度增大。信貸規(guī)模與房?jī)r(jià)收入比、租售比也呈顯著正相關(guān)。信貸規(guī)模每擴(kuò)大1個(gè)單位，房?jī)r(jià)收入比約上升0.038個(gè)單位，租售比約上升0.025個(gè)單位。信貸規(guī)模的擴(kuò)大使得開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者更容易獲得資金，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)需求，當(dāng)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)速度超過(guò)供給增長(zhǎng)速度時(shí)，房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)收入比和租售比上升，房地產(chǎn)泡沫程度加劇。人口增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)收入比、租售比呈正相關(guān)，且在一定程度上顯著。人口增長(zhǎng)率每提高1個(gè)單位，房?jī)r(jià)收入比約上升0.026個(gè)單位，租售比約上升0.018個(gè)單位。人口增長(zhǎng)帶來(lái)住房需求的增加，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比和租售比上升，房地產(chǎn)泡沫程度受到影響。6.2政策建議提出基于研究結(jié)論，為有效防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，提出以下針對(duì)性政策建議。土地政策層面，應(yīng)優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與節(jié)奏。根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需求，科學(xué)合理地制定土地供應(yīng)計(jì)劃。對(duì)于高泡沫風(fēng)險(xiǎn)城市，如深圳、上海、北京等，加大土地供應(yīng)力度，尤其是住宅用地供應(yīng)，以增加房屋供給，緩解供需矛盾，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。合理控制土地出讓價(jià)格，避免土地價(jià)格過(guò)高推高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲?？?/p>