「新鮮出爐」2025下半年《物業(yè)管理師》考試練習(xí)題及答案一、單項(xiàng)選擇題（共20題，每題1分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》最新修訂內(nèi)容，關(guān)于業(yè)主大會(huì)表決規(guī)則的表述，正確的是（）。A.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)同意B.使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金需經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上同意C.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施需經(jīng)專有部分占建筑物總面積3/4以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)3/4以上同意D.改變共有部分的用途需經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上同意答案：B解析：根據(jù)2024年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條，使用維修資金需“雙2/3”同意（專有部分面積和業(yè)主人數(shù)均超2/3）；改建重建需“雙3/4”；選聘物業(yè)、改變共有用途需“雙過半”。2.某小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同約定“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按建筑面積每月3.5元/㎡收取”，業(yè)主王某以“未享受電梯服務(wù)（居住1樓）”為由拒交物業(yè)費(fèi)，下列處理方式正確的是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)可直接停水停電催繳B.王某需舉證未使用電梯的具體證據(jù)方可減免C.王某應(yīng)全額繳納物業(yè)費(fèi)，因電梯屬于公共設(shè)施D.雙方協(xié)商按70%比例繳納，法院應(yīng)支持答案：C解析：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主不得以未接受或無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。電梯作為公共設(shè)施，其維護(hù)成本已分?jǐn)傊寥w業(yè)主，1樓業(yè)主仍需承擔(dān)。3.某小區(qū)發(fā)生外墻瓷磚脫落致行人李某受傷事件，經(jīng)調(diào)查，脫落原因?yàn)榻ㄖ|(zhì)量缺陷且在保修期內(nèi)。責(zé)任承擔(dān)主體應(yīng)為（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位C.全體業(yè)主（使用維修資金）D.脫落位置對(duì)應(yīng)的業(yè)主答案：B解析：《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。若施工單位已撤離，由建設(shè)單位先行賠付后追償。4.關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的使用流程，正確的順序是（）。①物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案②業(yè)主委員會(huì)審核同意③專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上同意④向維修資金管理部門申請(qǐng)列支⑤組織實(shí)施維修并公示費(fèi)用A.①→②→③→④→⑤B.①→③→②→④→⑤C.②→①→③→④→⑤D.③→①→②→④→⑤答案：A解析：根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十二條，使用流程為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定方案→業(yè)主委員會(huì)審核→業(yè)主大會(huì)表決（雙2/3）→向管理部門申請(qǐng)→實(shí)施并公示。5.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬在小區(qū)公共區(qū)域增設(shè)快遞柜并收取場(chǎng)地費(fèi)，需履行的法定程序是（）。A.只需與快遞企業(yè)簽訂合同即可B.經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公示C.經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)同意D.經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上同意答案：C解析：《民法典》第二百七十八條規(guī)定，利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需由業(yè)主共同決定，表決需“雙過半”同意（面積和人數(shù)）。6.下列關(guān)于消防安全管理的表述，錯(cuò)誤的是（）。A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每季度組織一次消防演練B.消防通道被占用時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即清理并報(bào)告消防部門C.業(yè)主私拉電線充電引發(fā)火災(zāi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)制止需承擔(dān)連帶責(zé)任D.新建小區(qū)消防設(shè)施驗(yàn)收由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)答案：D解析：《消防法》第十三條規(guī)定，建設(shè)工程消防驗(yàn)收由建設(shè)單位組織，消防設(shè)計(jì)審查驗(yàn)收主管部門實(shí)施，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)日常維護(hù)。7.物業(yè)承接查驗(yàn)中，現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)記錄應(yīng)由（）簽字確認(rèn)。A.建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)B.建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)D.建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表答案：A解析：《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》第十五條規(guī)定，現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書面記錄，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽字確認(rèn)。8.某業(yè)主將住宅改為棋牌室對(duì)外經(jīng)營(yíng)，未取得相關(guān)許可。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正確處理措施是（）。A.直接關(guān)閉棋牌室電源B.立即向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告C.勸阻并向有關(guān)部門報(bào)告D.要求業(yè)主繳納經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)答案：C解析：《民法典》第二百七十九條規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)勸阻，勸阻無(wú)效的向城管、市場(chǎng)監(jiān)管等部門報(bào)告。9.電梯發(fā)生困人事件后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在（）分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援。A.5B.10C.15D.20答案：B解析：《特種設(shè)備安全法》第四十一條規(guī)定，電梯使用單位應(yīng)當(dāng)在電梯顯著位置張貼應(yīng)急救援電話，接到困人報(bào)告后，維修保養(yǎng)單位應(yīng)在30分鐘內(nèi)抵達(dá)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為使用單位應(yīng)在10分鐘內(nèi)到場(chǎng)協(xié)助。10.下列不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范義務(wù)的是（）。A.安裝監(jiān)控?cái)z像頭并保存錄像30日B.對(duì)進(jìn)入小區(qū)的陌生人員進(jìn)行登記C.定期檢查圍墻防盜設(shè)施D.為業(yè)主保管私人貴重物品答案：D解析：安全防范義務(wù)限于公共區(qū)域的秩序維護(hù)和設(shè)施管理，保管私人財(cái)物屬于特約服務(wù)，需另行約定。11.某小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定“業(yè)主委托代理人參會(huì)需提交書面授權(quán)”，業(yè)主張某委托鄰居李某參會(huì)但未提交授權(quán)書，會(huì)議表決結(jié)果（）。A.李某的投票有效，因?qū)汆徖镄湃蜝.李某的投票無(wú)效，需補(bǔ)正授權(quán)C.全體投票結(jié)果無(wú)效，需重新召開會(huì)議D.超過半數(shù)有效投票仍可通過決議答案：B解析：《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第二十五條規(guī)定，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并注明委托事項(xiàng)、權(quán)限和期限。未提交授權(quán)書的投票無(wú)效。12.公共收益（如電梯廣告、場(chǎng)地租賃收入）的使用，應(yīng)優(yōu)先用于（）。A.補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金B(yǎng).物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工福利C.小區(qū)綠化升級(jí)改造D.業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)答案：A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。13.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)被業(yè)主大會(huì)解聘，其應(yīng)在（）日內(nèi)完成資料移交和退出。A.10B.15C.30D.60答案：C解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料交還給業(yè)主委員會(huì)，退出時(shí)間一般不超過30日。14.業(yè)主王某因房屋質(zhì)量問題（開發(fā)商責(zé)任）未收房，是否需要繳納物業(yè)費(fèi)？（）A.無(wú)需繳納，因未收房未享受服務(wù)B.需繳納，自《商品房買賣合同》約定的收房日起C.需繳納50%，因部分服務(wù)未享受D.由開發(fā)商繳納，直至收房答案：B解析：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主因自身原因未辦理收房手續(xù)的，物業(yè)費(fèi)自約定收房日起由業(yè)主承擔(dān)。15.下列屬于物業(yè)管理早期介入階段工作內(nèi)容的是（）。A.制定《臨時(shí)管理規(guī)約》B.參與小區(qū)綠化設(shè)計(jì)評(píng)審C.收取首期物業(yè)費(fèi)D.處理業(yè)主裝修投訴答案：B解析：早期介入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)階段即參與，主要工作包括規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)化、設(shè)備選型建議等，制定《臨時(shí)管理規(guī)約》屬于前期物業(yè)管理階段。二、多項(xiàng)選擇題（共10題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1.業(yè)主大會(huì)可以決定的事項(xiàng)包括（）。A.調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)B.選舉業(yè)主委員會(huì)委員C.批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度預(yù)算D.決定小區(qū)垃圾分類實(shí)施方案E.解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)答案：ABDE解析：業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)包括：制定修改管理規(guī)約和議事規(guī)則、選舉更換業(yè)委會(huì)、選聘解聘物業(yè)、籌集使用維修資金、改建重建、改變共有部分用途或經(jīng)營(yíng)等（《民法典》第二百七十八條）。批準(zhǔn)預(yù)算屬于業(yè)委會(huì)職責(zé)。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)包括（）。A.定期公布公共收益收支情況B.對(duì)業(yè)主違規(guī)裝修行為進(jìn)行制止C.為業(yè)主提供免費(fèi)家政服務(wù)D.維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行E.保守業(yè)主個(gè)人信息秘密答案：ABDE解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)包括：按合同提供服務(wù)、維護(hù)公共秩序、公布收支、制止違規(guī)行為、保護(hù)業(yè)主隱私等。免費(fèi)家政屬額外服務(wù)，非法定義務(wù)。3.下列關(guān)于住宅專項(xiàng)維修資金的說(shuō)法，正確的有（）。A.業(yè)主分戶賬面余額不足首期交存額30%時(shí)需續(xù)交B.維修資金增值收益歸全體業(yè)主所有C.電梯大修可申請(qǐng)使用維修資金D.業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，維修資金余額隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶E.維修資金使用需經(jīng)居委會(huì)審核答案：ABCD解析：維修資金使用由業(yè)主共同決定，居委會(huì)無(wú)審核權(quán)（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十三條）。4.裝修管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可要求業(yè)主提交的資料包括（）。A.裝修設(shè)計(jì)圖紙B.裝修施工單位資質(zhì)證明C.裝修人員身份證復(fù)印件D.承重墻拆除的設(shè)計(jì)方案E.裝修保證金繳納憑證答案：ABCE解析：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十三條規(guī)定，禁止拆除承重墻，故無(wú)需提交相關(guān)方案；其他選項(xiàng)均為必要資料。5.小區(qū)突發(fā)停電事件的應(yīng)急處理措施包括（）。A.立即啟動(dòng)備用發(fā)電機(jī)B.在電梯內(nèi)張貼停電通知C.組織人員巡查樓道確保安全D.向供電部門報(bào)修并跟進(jìn)進(jìn)度E.對(duì)因停電導(dǎo)致的業(yè)主損失進(jìn)行賠償答案：ACD解析：應(yīng)急處理包括啟動(dòng)備用電源、巡查安全、聯(lián)系供電部門。停電通知應(yīng)在停電前發(fā)布（突發(fā)情況無(wú)法提前）；賠償需認(rèn)定責(zé)任，非必然措施。6.物業(yè)檔案應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.業(yè)主入住資料（身份證復(fù)印件、聯(lián)系方式）B.設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)記錄C.物業(yè)服務(wù)合同及補(bǔ)充協(xié)議D.業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄及決議E.消防演練記錄答案：ABCDE解析：物業(yè)檔案涵蓋業(yè)主信息、設(shè)施設(shè)備資料、合同文件、業(yè)主大會(huì)資料、服務(wù)記錄等（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條）。7.下列屬于物業(yè)服務(wù)合同違約責(zé)任的有（）。A.業(yè)主逾期繳納物業(yè)費(fèi)的滯納金B(yǎng).物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按約定維護(hù)綠化的違約金C.因不可抗力導(dǎo)致的服務(wù)中斷D.業(yè)主違規(guī)裝修造成公共設(shè)施損壞的賠償E.物業(yè)服務(wù)企業(yè)泄露業(yè)主隱私的精神損害賠償答案：ABDE解析：不可抗力屬于免責(zé)事由，不構(gòu)成違約（《民法典》第五百九十條）。8.綠色物業(yè)管理的措施包括（）。A.推廣太陽(yáng)能路燈B.實(shí)施雨污分流改造C.定期組織垃圾分類培訓(xùn)D.采用低噪音垃圾清運(yùn)設(shè)備E.對(duì)業(yè)主進(jìn)行節(jié)水節(jié)電獎(jiǎng)勵(lì)答案：ABCDE解析：綠色管理涵蓋節(jié)能、環(huán)保、低碳等方面，以上均符合要求。9.物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)時(shí)，應(yīng)移交的資料包括（）。A.物業(yè)承接查驗(yàn)檔案B.公共收益收支明細(xì)C.業(yè)主委員會(huì)辦公用房鑰匙D.電梯維修保養(yǎng)合同E.前期物業(yè)服務(wù)合同答案：ABCDE解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定，需移交的資料包括物業(yè)檔案、設(shè)施設(shè)備資料、合同文件、公共收益記錄等。10.業(yè)主的權(quán)利包括（）。A.提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議B.監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作C.要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)D.單獨(dú)決定使用公共區(qū)域E.對(duì)物業(yè)共用部位提出改進(jìn)建議答案：ABCE解析：業(yè)主需通過共同決定行使公共區(qū)域使用權(quán)，不能單獨(dú)決定（《民法典》第二百七十一條）。三、案例分析題（共3題，每題20分，共60分）（一）2025年5月，某市陽(yáng)光小區(qū)（12棟高層住宅，500戶）發(fā)生以下事件：1.3號(hào)樓電梯頻繁故障，業(yè)主多次反映未解決，5月10日電梯突然停運(yùn)，導(dǎo)致多名業(yè)主被困。2.小區(qū)南大門門禁系統(tǒng)損壞1個(gè)月，物業(yè)服務(wù)企業(yè)以“維修資金未申請(qǐng)下來(lái)”為由未修復(fù)，外來(lái)人員可隨意進(jìn)出。3.業(yè)主王某將陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)建至公共區(qū)域（約1.5㎡），物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅口頭勸阻，未采取其他措施。問題：1.針對(duì)3號(hào)樓電梯故障，業(yè)主可通過哪些途徑維權(quán)？（6分）2.門禁系統(tǒng)損壞未修復(fù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否構(gòu)成違約？說(shuō)明理由。（7分）3.王某違規(guī)擴(kuò)建，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)采取哪些正確處理措施？（7分）答案：1.維權(quán)途徑：①向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面要求履行電梯維護(hù)義務(wù)（依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》）；②向特種設(shè)備安全監(jiān)督管理部門投訴（《特種設(shè)備安全法》）；③向業(yè)主委員會(huì)反映，要求業(yè)委會(huì)督促物業(yè)整改；④聯(lián)合其他業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，討論解聘物業(yè)（《物業(yè)管理?xiàng)l例》）；⑤向法院起訴，要求物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任（如因困人導(dǎo)致的醫(yī)療費(fèi)）。2.構(gòu)成違約。理由：門禁系統(tǒng)屬于小區(qū)公共安全設(shè)施，維護(hù)其正常運(yùn)行是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)（《物業(yè)服務(wù)合同》一般包含“維護(hù)公共秩序和設(shè)施”條款）。即使維修資金未到位，物業(yè)應(yīng)先行墊付緊急維修費(fèi)用（《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十四條：緊急情況下可直接申請(qǐng)使用維修資金，無(wú)需業(yè)主表決），或采取臨時(shí)防護(hù)措施（如安排保安值守），而非放任不管。3.正確措施：①立即發(fā)出書面《整改通知書》，要求王某限期恢復(fù)原狀（《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第十三條）；②留存王某違規(guī)擴(kuò)建的證據(jù)（拍照、視頻、書面記錄）；③向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報(bào)告（《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條：未經(jīng)許可擴(kuò)建屬違法建設(shè)）；④若王某拒不整改，協(xié)助有利害關(guān)系的業(yè)主向法院提起訴訟，要求排除妨害（《民法典》第二百三十六條）。（二）某小區(qū)《物業(yè)服務(wù)合同》約定：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按建筑面積2.8元/㎡·月收取，業(yè)主應(yīng)于每月10日前繳納；逾期未繳的，按日0.5‰收取滯納金。”2025年3月，業(yè)主李某以“小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)不到位（部分綠植死亡）、公共區(qū)域衛(wèi)生清潔不及時(shí)”為由，拒絕繳納1-3月物業(yè)費(fèi)（房屋面積120㎡）。經(jīng)核查，物業(yè)確實(shí)存在綠化養(yǎng)護(hù)頻次不足（合同約定每周2次，實(shí)際每周1次）、垃圾清運(yùn)延遲（合同約定每日2次，實(shí)際每日1次）的問題。問題：1.李某拒交物業(yè)費(fèi)是否合法？說(shuō)明理由。（8分）2.若李某仍拒交，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取哪些合法措施？（6分）3.假設(shè)法院認(rèn)定物業(yè)存在部分服務(wù)瑕疵，物業(yè)費(fèi)應(yīng)如何判決？（6分）答案：1.不合法。理由：《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)存在一般瑕疵為由拒絕繳納全部物業(yè)費(fèi)。物業(yè)雖未完全履行合同義務(wù)，但李某可要求物業(yè)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失（如減免部分費(fèi)用），而非直接拒交。2.合法措施：①書面催告李某限期繳納（《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條）；②催告后仍不繳納的，向法院提起訴訟或申請(qǐng)仲裁；③訴訟中可主張滯納金（需合同約定且標(biāo)準(zhǔn)不超過LPR的4倍，本題0.5‰/日≈18.25%/年，未超過上限）。3.法院可能判決李某繳納物業(yè)費(fèi)，但可酌情減免部分費(fèi)用。根據(jù)《民法典》第五百八十二條（瑕疵履行的違約責(zé)任），若物業(yè)存在綠化、衛(wèi)生服務(wù)不達(dá)標(biāo)，法院可結(jié)合服務(wù)瑕疵的程度（如綠化養(yǎng)護(hù)頻次減少50%、衛(wèi)生清潔延遲），判決李某按80%-