2025年房地產(chǎn)估價師考試真題及答案考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______一、單項選擇題（請將正確選項的代表字母填寫在答題卡相應位置。每題1分，共20分。）1.根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》，土地使用權(quán)出讓最高年限為（）年。2.房地產(chǎn)估價中的最高最佳使用原則，其核心思想是估價結(jié)果應反映該房地產(chǎn)在當前法律、法規(guī)、政策和技術(shù)經(jīng)濟條件下（）。3.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預計持有5年后出售，前5年的年凈收益均為80萬元，后35年的年凈收益預計每年增長2%，假設折現(xiàn)率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格最接近于（）萬元。4.采用市場法估價時，選取可比案例應滿足的基本要求不包括（）。5.在評估建筑物重置成本時，采用單位面積重置成本乘以建筑面積的方法，主要適用于（）。6.某估價對象為一棟建筑物，其賬面原值為1000萬元，已使用20年，根據(jù)有關資料估算其成新率為60%，則其重置成本為（）萬元。7.下列關于基準地價、標定地價和地價修正系數(shù)表的說法中，錯誤的是（）。8.評估一宗住宅用地價值時，采用市場法，需要選取可比案例，并對可比案例的成交價格進行修正，下列不屬于價格修正內(nèi)容的是（）。9.收益法適用的前提條件之一是房地產(chǎn)具有（）。10.某房地產(chǎn)的租賃合同約定，租賃期限為10年，年租金為12萬元，押金為3萬元（在租賃期滿后返還）。假設折現(xiàn)率為8%，則該租賃合同在簽訂時的現(xiàn)值為（）萬元。11.在房地產(chǎn)估價中，導致房地產(chǎn)價值降低的各種因素被稱為（）。12.下列房地產(chǎn)中，通常最適合采用成本法估價的是（）。13.評估一棟待建建筑物的價值時，采用假設開發(fā)法，其核心是預測該地塊完成開發(fā)后的（），扣除開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、開發(fā)利潤及稅金等后得出。14.根據(jù)我國《房地產(chǎn)估價師管理辦法》，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)等級分為（）個等級。15.下列關于房地產(chǎn)抵押權(quán)的說法中，正確的是（）。16.房地產(chǎn)估價報告應要素齊全、數(shù)據(jù)準確、附件齊全，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的（）原則。17.某城市規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限為50年，該地塊已使用10年，剩余使用年限的土地出讓金為2000萬元，則該地塊剩余使用年限的土地價值最接近于（）萬元。18.評估某在建工程的價值時，若采用成本法，其價值通常是指（）。19.下列估價活動中，屬于房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)范圍的是（）。20.在進行房地產(chǎn)估價時，對估價對象進行實地查勘的主要目的是（）。二、多項選擇題（請將正確選項的代表字母填寫在答題卡相應位置。每題2分，共20分。多選、錯選、漏選均不得分。）1.房地產(chǎn)的特性包括（）。2.采用市場法估價時，對可比案例成交價格進行交易日期修正主要考慮的是（）等因素的變化。3.影響房地產(chǎn)收益的主要因素有（）。4.評估建筑物價值時，采用成本法需要估算的重置成本通常包括（）。5.房地產(chǎn)估價的基本程序一般包括（）等環(huán)節(jié)。6.下列關于房地產(chǎn)估價師職業(yè)道德的說法中，正確的有（）。7.評估劃撥土地上的房屋建筑物組合體的價值時，需要考慮的因素包括（）。8.在房地產(chǎn)估價報告中，應披露的主要內(nèi)容有（）。9.下列關于建筑物折舊的表述中，正確的有（）。10.房地產(chǎn)估價中的風險主要包括（）。三、判斷題（請將“正確”或“錯誤”填寫在答題卡相應位置。每題1分，共10分。）1.房地產(chǎn)估價就是評估房地產(chǎn)的市場價值。（）2.在估價中，所有房地產(chǎn)都必須考慮其經(jīng)濟折舊。（）3.市場法估價的核心是選取三個或三個以上可比案例。（）4.土地增值稅的征收對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。（）5.假設開發(fā)法實質(zhì)上是一種收益法。（）6.房地產(chǎn)估價師執(zhí)行業(yè)務，可以受聘于兩個以上房地產(chǎn)估價機構(gòu)。（）7.估價報告的封面應注明估價項目名稱、估價委托人、估價機構(gòu)名稱、估價報告編號、出具報告日期。（）8.折舊是導致房地產(chǎn)價值減少的各種因素的總和。（）9.任何房地產(chǎn)都可以采用成本法進行估價。（）10.房地產(chǎn)估價師在撰寫估價報告時，可以引用未公開的內(nèi)部資料作為估價依據(jù)。（）四、簡答題（請簡明扼要地回答下列問題。每題5分，共20分。）1.簡述市場法中選擇可比案例應遵循的基本原則。2.簡述成本法估價中，確定建筑物成新率的主要方法。3.簡述房地產(chǎn)估價師在執(zhí)行業(yè)務過程中應遵守的獨立性原則。4.簡述撰寫房地產(chǎn)估價報告時應注意的主要問題。五、計算題（請列出計算過程，結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。每題10分，共20分。）1.某宗房地產(chǎn)年凈收益為100萬元，該地區(qū)同類房地產(chǎn)的報酬率為12%。假設該房地產(chǎn)的收益年限為永續(xù)年數(shù)，請計算該房地產(chǎn)的收益價格。2.某建筑物賬面原值為800萬元，已使用15年。經(jīng)調(diào)查，該類建筑物的重置成本為1200萬元，成新率為65%。假設折舊中除了有形損耗外，還包含5萬元的經(jīng)濟折舊。請計算該建筑物的當前價值。六、論述題（請圍繞下列問題，結(jié)合實際，進行系統(tǒng)闡述。共20分。）試述房地產(chǎn)估價中遵循合法原則、最高最佳使用原則和公允價值原則之間的關系。試卷答案一、單項選擇題1.C2.B3.D4.C5.A6.C7.D8.D9.A10.C11.B12.A13.B14.C15.A16.C17.D18.B19.C20.D二、多項選擇題1.ABCDE2.ABCDE3.ABCDE4.ABCDE5.ABCDE6.ABCDE7.ABCDE8.ABCDE9.ABCDE10.ABCDE三、判斷題1.正確2.錯誤3.錯誤4.正確5.錯誤6.錯誤7.正確8.正確9.錯誤10.錯誤四、簡答題1.答：選擇可比案例應遵循以下原則：（1）相關性原則，可比案例與估價對象在用途、區(qū)位、建筑規(guī)模、檔次、建造年代等方面應具有相似性；（2）交易類型相似性原則，可比案例的交易類型應與估價目的相符；（3）成交日期接近性原則，可比案例的成交日期應與估價時點接近，通常不超過1年；（4）價格類型相似性原則，可比案例的價格類型應與估價目的相符，如買賣價格、租賃價格等。2.答：確定建筑物成新率的主要方法有：（1）觀察法，由估價師根據(jù)對建筑物的實地查勘，結(jié)合其設計使用年限和實際狀況，綜合判斷其成新率；（2）使用年限法，根據(jù)建筑物的實際已使用年限與其設計使用年限的比值來確定成新率；（3）修復費用法，根據(jù)修復損壞部分所需費用占重置成本的比例來確定成新率。3.答：獨立性原則要求房地產(chǎn)估價師在執(zhí)行業(yè)務時，應獨立于影響估價結(jié)果的各方，不受委托人、相關當事人或其他外部因素的影響，客觀、公正地出具估價報告。具體體現(xiàn)在：（1）估價機構(gòu)與委托人、相關當事人沒有利害關系；（2）估價師與委托人、相關當事人沒有利害關系；（3）估價過程不受不正當干預。4.答：撰寫房地產(chǎn)估價報告時應注意的主要問題有：（1）要素齊全，報告應包含封面、扉頁、目錄、正文、附件等必要要素；（2）數(shù)據(jù)準確，報告中的所有數(shù)據(jù)，如面積、價格、參數(shù)等，必須準確無誤；（3）依據(jù)充分，報告中的所有結(jié)論必須基于充分的估價依據(jù)，如法律法規(guī)、政策文件、市場數(shù)據(jù)、實地查勘記錄等；（4）邏輯清晰，報告的論述應邏輯清晰、條理分明；（5）語言規(guī)范，報告應使用規(guī)范的術(shù)語和書面語言；（6）格式規(guī)范，報告的格式應符合相關標準或規(guī)范要求。五、計算題1.解：收益價格=年凈收益/報酬率=100/12%=833.33（萬元）2.解：重置成本=1200（萬元）成新率=65%=0.65重置成本估算的建筑物價值=重置成本×成新率=1200×0.65=780（萬元）經(jīng)濟折舊=5（萬元）建筑物當前價值=重置成本估算的建筑物價值-經(jīng)濟折舊=780-5=775（萬元）六、論述題答：房地產(chǎn)估價中的合法原則、最高最佳使用原則和公允價值原則是估價活動中必須遵循的基本原則，它們之間既有聯(lián)系，又有區(qū)別，共同構(gòu)成了房地產(chǎn)估價的基石。合法原則是指估價結(jié)果必須符合國家法律法規(guī)、政策和相關規(guī)定的要求。這是估價的底線，估價的目的是為了確定房地產(chǎn)的合法價值，因此合法原則是首要原則。最高最佳使用原則是指在法律、法規(guī)、政策和技術(shù)經(jīng)濟條件允許的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)應被用于能夠產(chǎn)生最大價值的使用方式。這一原則體現(xiàn)了對資源有效利用的要求，估價的目的是為了確定房地產(chǎn)在最高最佳使用狀態(tài)下的價值。公允價值原則是指估價結(jié)果應是在公平交易中，熟悉情況的雙方自愿交易的最低價格。這一原則體現(xiàn)了價值判斷的客觀性和公正性，估價的目的是為了確定房地產(chǎn)的公允價值，而不是其他價值。三者之間的關系是：合法原則是基礎，最高最佳使用原則是前提，公允價值原則是目標。合法原則為估價活動提供了法律依據(jù)和邊界，最高最佳使用原則為估價提供了方向和依據(jù)，公允價值原則為估價提供了目標和標準。在