機場物業(yè)服務(wù)整體維護管理方案

目錄

第一節(jié)房屋的日常管理與維護.....................3

一、養(yǎng)護目標.................................3

二、停車場管理要素..........................3

三、維修養(yǎng)護標準.............................5

四、實施效果.................................6

五、日常維修養(yǎng)護計劃........................6

六、定期維修養(yǎng)護計劃........................7

七、實施細則.................................8

第二節(jié)給排水系統(tǒng)的維護.......................18

一、生活水系統(tǒng)的維護與標準..................18

二、消費水系統(tǒng)的維護與標準..................22

三、排水系統(tǒng)的維擴?與標準....................25

四、給水系統(tǒng)運行管理措施....................28

五、給排水設(shè)備運行維護要點..................29

六、給排水設(shè)備管理制度......................39

第三節(jié)供電設(shè)備管理維護方案....................42

一、實施依據(jù)及目的.........................42

二、供、配電系統(tǒng)設(shè)備管理與維護.............43

三、變壓器的檢修及停電維護..................51

四、檢修流程及質(zhì)量標準......................52

五、低壓柜、補償柜的保養(yǎng)及要求.............57

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六、安全措施及注意事項......................59

七、臨時用電管理措施.......................60

八、公共能耗管理............................61

第四節(jié)電梯維護方案............................63

一、曳引機的保養(yǎng)............................63

二、曳引繩和繩頭組合的保養(yǎng)..................65

三、限速器與安全鉗的保養(yǎng)....................65

四、導(dǎo)軌和導(dǎo)靴的保養(yǎng).......................66

五、轎門、廳門和自動門鎖的保養(yǎng).............66

六、自動門機的保養(yǎng).........................67

七、緩沖器的保養(yǎng)............................67

八、重量補償裝置的保養(yǎng)......................68

九、導(dǎo)向輪及反繩輪的保養(yǎng)....................68

十、三相橋式硒整流器的保養(yǎng)..................69

十一、選層器的保養(yǎng).........................69

十二、安全保護開關(guān)的保養(yǎng)....................70

十三、機房和井道的保養(yǎng)......................70

十四、電梯困人情況處置預(yù)案..................70

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第一節(jié)房屋的日常管理與維護

一、養(yǎng)護目標

保證房屋的使用功能和安全，維護房屋外觀完好，延長

房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價值，實現(xiàn)物業(yè)的保值

增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及

時率為100%,中大修工程質(zhì)量合格率為100%,重大維修工

程回訪率為100%o

二、停車場管理要素

（一）硬件設(shè)施質(zhì)量高要求

因為受眾量大，所以機場收費系統(tǒng)一定要滿足高流量，

速度快等幾個特點。他們對硬件設(shè)施服務(wù)的需求集中在：快

速入場（入口感應(yīng)系統(tǒng)）、精確引導(dǎo)（車輛誘導(dǎo)系統(tǒng)）、場

內(nèi)停放（標識引導(dǎo)系統(tǒng)）、目的地到達（行人誘導(dǎo)系統(tǒng)）、

找車方便（正反向?qū)ぼ囅到y(tǒng)）、快速離場（收費管理系統(tǒng)），

雖然一個合格的停車場都必須具備以上各系統(tǒng)，但是由于受

眾不同，對于以上系統(tǒng)優(yōu)劣的要求也不同。機場停車場管理

在硬件方面必須達到一定的標準，而且在管理中必須按照預(yù)

設(shè)的管理流程來執(zhí)行。

（二）質(zhì)量管理嚴格

機場作為門戶，服務(wù)質(zhì)量是第一位。所以停車場的服務(wù)

質(zhì)量也必須參照國家標準IS09001認證體系的要求來管理，

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才能讓停車場質(zhì)量和機場內(nèi)部質(zhì)量更好地銜接。而一般停車

場往往以盈利或完成任務(wù)為導(dǎo)向，反而忽視質(zhì)量體系的健

全，最終受損的還是自身。

（三）安全管理責(zé)任重大

關(guān)于安全問題，機場停車場要比普通停車場關(guān)注力度大

得多。由于受眾量大，社會影響力大，安全事件一直是機場

方的首要關(guān)注點c機場停車場時機場安全體系的要害點，所

以在安全管理方面，機場停車場有完備的體系、流程、責(zé)任

及分工。針對超長時間停放車輛，應(yīng)向公安機關(guān)進行通報，

檢查是否為失竊車輛？同時需檢視車輛內(nèi)部是否有異常現(xiàn)

象？另外，有些過夜車輛會再停車場有數(shù)天時間靜止不動，

因此會衍生偷竊行為。

（四）機場停車受航班變異影響大

由于機場停車場的服務(wù)對象多為搭機旅客，若因其他因

素導(dǎo)致航班無法正常下降，而在排除障礙后，航管單位準予

航班降落時，可能會有許多航班在同一期間降落，因此會出

現(xiàn)停車場取車離場旅客暴增的現(xiàn)象，因此，如何快速引導(dǎo)離

場車潮值得重視C

（五）人員服務(wù)高標準

雖然目前停車設(shè)備足夠智能化，但是類似機場型的超大

停車場，要想完全達到無人值守，目前是無法實現(xiàn)的，服務(wù)

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的主要構(gòu)成元素就是人。機場停車場與其他領(lǐng)域的停車場相

比，就是大企業(yè)和小企業(yè)的關(guān)系，大企業(yè)管理靠制度和流程,

小企業(yè)管理靠關(guān)系和配合。

（六）多語言標識的必要性

由于進出機場的乘客除本國人之外，外國人士也占有不

少比例，因此停車場內(nèi)引導(dǎo)指標文字表示部分，除了中文之

外另需建立國際常用語系文字指標。

三、維修養(yǎng)護標準

（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位

1、房屋修繕標準；

2、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。

（二）外墻面

1、房屋修繕標準；

2、外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。

（三）公共屋面

1、房屋修繕標準；

2、相應(yīng)修繕作業(yè)規(guī)程。

（四）公共通道、門廳、樓梯間

1、相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)流程;

2、房屋修繕標準。

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四、實施效果

（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位

1、安全、正常使用；

2、功能完好。

（二）外墻面

無鼓無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一。

（三）公共屋面

1、無積水、無滲漏；

2、隔熱層完好無損；

3、避雷網(wǎng)無間斷，各種避雷裝置焊接點牢固可靠，通

雷測試端實測電阻小于4歐姆。

（四）公共通道、門廳、樓梯間

1、整潔，無缺損，無霉跡；

2、扶手完好，無張貼痕跡。

五、日常維修養(yǎng)護計劃

（-）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位

每月巡查一次，入駐期間每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處

理。

（-）外墻面

每月檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時維修。

1.每兩年對于較大面積滲漏外墻久修無效的，應(yīng)局部翻

新防止面積繼續(xù)擴大及污染墻面；并清洗一次；

2.每年雨季前對外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨

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水侵入。

（三）公共層面

1.避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；

2.每年全面修補一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補；

3.每半年疏通一次屋面雨水口；

4.每年對屋面防水層檢修一次，每五年翻新更換老化部

分。

六、定期維修養(yǎng)護計劃

（一）房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位

每年對房屋基礎(chǔ)進行一次檢查，防止蟲害及腐蝕性液體

的侵害。

（二）外墻面

1、每年對外墻面清洗一次；

2、每三年對較大面積的滲漏及損壞，維修無效的，進

行局部翻新；

3、每三年對外窗臺進行一次安全性檢查。

（三）公共層面

1.避雷網(wǎng)每年刷一次油漆，防止銹蝕；

2.每年全面修補一次屋面隔熱層板，重新勾縫、修補；

3.每半年疏通一次屋面雨水口；

4.每年對屋面防水層檢修一次，每五年翻新更換老化部

分。

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七、實施細則

根據(jù)日常巡視檢查的結(jié)果，管理處工程部組織專業(yè)人員

對房屋建筑的輕微損傷進行日常零星維修養(yǎng)護工作。按時組

織房屋定期查勘和季節(jié)性查勘工作，全面地了解房屋建筑完

損狀況，確定房屋的完損等級，以此制訂、補充、完善房屋

建筑的定期維護計劃。另外，遇大風(fēng)、暴雨等惡劣天氣，及

時對房屋建筑的基礎(chǔ)、外墻、金屬構(gòu)件、屋面等易受直接影

響的結(jié)構(gòu)進行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果制訂針對性的維護計

劃和實施方案。

（一）玻璃幕墻的修繕與養(yǎng)護

由玻璃幕墻易受大風(fēng)、暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，

管理處將重視對玻璃幕墻的檢查和維護工作，以確保結(jié)構(gòu)的

安全性。定期對預(yù)埋和連接構(gòu)件的檢查和防銹處理，對于松

動或其它異常情況及時向市政府相關(guān)部門報告，在雨季加強

對玻璃幕墻的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時采取補救措施。

（二）砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護

1,砌體結(jié)構(gòu)的修繕

主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般在裂縫穩(wěn)定以

后進行，以免維修后又很快出現(xiàn)新裂縫。維修沉降裂縫和溫

度裂縫時，首先消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補。

維修時將采用環(huán)保型高強材料修復(fù)。

2.砌體結(jié)構(gòu)的加固

砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件（如墻、柱等）出現(xiàn)開裂、腐蝕、

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變形時，管理處將組織專業(yè)人員進行鑒定，對已達到危險程

度的構(gòu)件，進行磚砌體結(jié)構(gòu)加固，以確保房屋建筑的使用功

能。

3.砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護

為防止砌體破壞，管理處將至制定嚴格的管理制度，禁

止屋面、樓板過載荷，同時，采取防水、防腐措施，防止砌

體受潮、腐蝕，并進行定期檢查，保持排水系統(tǒng)通暢，保證

磚砌體結(jié)構(gòu)完好；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)

生損壞時、及時安排工程人員修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)

展。

(三)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護

根據(jù)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)特點制定嚴格的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

維修與養(yǎng)護的實施方案，包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、

鋼筋混凝土深層損壞的維修、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混凝土

結(jié)構(gòu)的加固和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護。

1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕

(1)鋼筋混凝土表面損壞的維修。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)構(gòu)

件，在房屋建造和使用過程中遭到破壞、侵蝕，引起表面受

損，根據(jù)損壞程度，我們采取涂刷水泥漿和環(huán)氧樹脂配合劑

等方法對其予以修復(fù)，防止進一步風(fēng)化、侵蝕和鋼筋銹蝕，

以免損壞結(jié)構(gòu)或構(gòu)件的核心部分，從而提高建筑物的使用年

限和耐久性。

(2)鋼筋混凝土深層損壞的維修。當混凝土結(jié)構(gòu)部件

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的損壞深度已超過了混凝土保護層時，將嚴重削弱構(gòu)件的有

效截面，并且鋼筋碎內(nèi)的鋼筋暴露在空氣中引起銹蝕，影響

構(gòu)件的強度和結(jié)構(gòu)使用的可靠性。我們采用環(huán)氧混凝土或較

原混凝土高一個強度等級的細石混凝土修補、嵌填、噴注混

凝土結(jié)構(gòu)部件的蜂窩、孔洞和破損部位，對其予以修復(fù)。

(3)鋼筋銹蝕的維修鋼筋銹蝕尚不嚴重時，混凝土表

面僅有細小裂縫，或者個別破損較小，我們對裂縫或破損處

的混凝土保護層進行修補。若鋼筋銹蝕嚴重，混凝土破裂，

保護層剝離較多時，我們采取焊接或加鋼筋網(wǎng)加固補強。

2.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固

當鋼筋混凝土梁、板、柱承載力不足或經(jīng)鑒定成為危險

構(gòu)件時，我們聘請具備一定資質(zhì)的專業(yè)公司，通過對構(gòu)件或

結(jié)構(gòu)的變形、損壞程度的檢查和觀測，對使用狀態(tài)和周圍環(huán)

境的調(diào)查，以及對有關(guān)資料的驗算、分析，采取增加板厚、

配筋和增加支承點等方法，提高原構(gòu)件強度，實現(xiàn)鋼筋混凝

土結(jié)構(gòu)的加固目的。

3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是房屋的重要組成部分，直接關(guān)系到房

屋的使用安全，我們高度重視鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護工作：

(1)對混凝土結(jié)構(gòu)的變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施等

的使用情況，進行定期檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和垃圾

雜物等情況即時處理。對在混凝土結(jié)構(gòu)上任意開鑿孔洞的違

章使用行為及時予以制止。對易受碰損的混凝土處，如建筑

物的拐角、車庫的佐柱等，我們增設(shè)必要的防護措施。

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（2）即時修補鋼筋的混凝土保護層損壞部位，以防鋼

筋銹蝕。若房屋室內(nèi)環(huán)境中存在侵蝕性介質(zhì)或相對濕度較大

時，我們采取加強通風(fēng)的措施，并在構(gòu)件處表面涂抹耐腐蝕

層（如瀝青漆、過氧乙烯漆、環(huán)氧樹脂涂料等）進行防護。

（3）做好建筑物屋面隔熱層、保溫層、室外排水設(shè)施

以及地基基礎(chǔ)等維護工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，避免和減小

由此對結(jié)構(gòu)帶來的不利影響。

（4）房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計要求，提醒用戶不隨意改

變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，禁止超載使用。

（四）房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護

隨著使用年限的增加，屋面防水層在使用過程中，可能

出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋面滲

漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現(xiàn)象之一，在R

常維護工作中，管理處對防水屋面的修繕與管理，將堅持防

排結(jié)合，以防為主的原則，選用的維修養(yǎng)護材料，具有環(huán)保、

新型、高效、高質(zhì)的特點。搞好屋面、墻體、地下室以及室

內(nèi)的防水工程的修繕與養(yǎng)護。對防水工程必須建立技術(shù)檔

案、定期檢查、合理施工、及時修復(fù)。

1.屋面涂料防水工程的修繕與養(yǎng)護

隨著使用年限的增加，屋面涂料防水層在使用過程中，

可能出現(xiàn)開裂、破損、起鼓和剝離等損壞，引起滲漏水。屋

面滲漏水是房屋建筑滲漏水的主要部位也是常見現(xiàn)象之一，

在日常維護工作中，我們注重對防水屋面的修繕與管理。

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(1)屋面涂料防水工程的修繕

對于涂料防水層的裂縫、局部破損、起鼓和粘結(jié)不牢的

缺陷的處理，可以鏟除缺陷部位的防水涂膜并清除周圍浮灰

及雜物，涂刷基層處理劑，鋪設(shè)防水層涂料r新鋪設(shè)的防水

層應(yīng)與原防水層粘結(jié)牢固并封嚴，最后做保護層。對于缺損

嚴重的防水層，全部進行翻修。

(2)屋面涂料防水工程的養(yǎng)護。

①加強對屋面防水層、板端縫、伸縮縫、天溝、落水

管和落水口的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時維修。

②重視對屋面的清掃，保證屋面排水通暢。

③制定屋面日常保養(yǎng)制度，及時做好屋面維修工作。

2.墻體防水工程的修繕與養(yǎng)護

(1)墻體防水工程的修繕

外墻體防水取決于外墻飾面和墻體結(jié)構(gòu)的情況，有的房

屋建屋的外墻采用大理石、金屬板和鋼化中空玻璃作為飾面

材料，而且大理石采用干掛方式固定，一般情況下防水性能

優(yōu)良。但飾面材料局部脫落、開裂，或者墻體結(jié)構(gòu)的開裂導(dǎo)

致飾面遭受破壞，外墻防水的第一道防線將失去作用。因此,

我們經(jīng)常注意檢查外墻飾面的狀況，對于損壞、脫落的飾面

板及時更換；外墻磚砌體上的結(jié)構(gòu)裂縫和變形裂縫，我們采

用水泥砂漿嵌縫、密封、壓力灌漿法修復(fù)；外墻門窗框與洞

口側(cè)壁嵌填不嚴引起滲漏，采用涂刷合成高分子防水涂料的

方法，形成防水涂膜；施工孔洞、預(yù)埋管線處滲漏，用墻體

一般開裂的維修方法進行處理，滲漏嚴重時，就將局部的磚

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塊拆下，重新補砌嚴實。

（2）墻體防水工程的養(yǎng)護

①定期檢查c容易發(fā)生滲漏的部位，如墻面凹凸槽（線）、

飾面板上部接頭處、飾面塊材、門窗與墻體的交接部位進行

周期性檢杳。

②建立技術(shù)檔案。對墻體的使用情況、損壞檢查、維修

等記錄備查。

@合理施工C禁止隨意在墻體上釘釘子、打洞等破壞墻

體整體結(jié)構(gòu)的行為。

④對于外墻體的防水工程，出現(xiàn)損壞，及時修復(fù)。

⑤定期清洗外墻飾面。

3.衛(wèi)生間防水工程的修繕與養(yǎng)護

（1）衛(wèi)生間防水工程修繕

衛(wèi)生間地面大面積滲漏，先鏟除地面面石專，暴露漏水部

位，清理干凈后重新涂刷防水涂料?，并加鋪胎體增強材料做

成涂膜防水層，施工方法參照屋面涂膜防水層的做法。防水

層完成后需經(jīng)試水，無滲漏后鋪貼地面磚。對于一般裂縫滲

漏的維修，根據(jù)縫寬，直接涂刷高分子防水涂料或嵌縫處理,

并視情況鋪胎體增強材料涂料防水層。衛(wèi)生間四周的墻與地

面交接的墻根部，最容易出現(xiàn)滲漏，間接引起下層頂板和四

周墻體出現(xiàn)滲漏C根據(jù)裂寬，采用貼縫、嵌縫法，把裂縫部

位清理干凈，在裂縫部位涂刷防水涂料，并加胎體增強材料

將縫隙密封。衛(wèi)生間穿樓地面管道根部積水滲漏的維修，先

沿管道根部剔鑿一定深度與寬度的溝槽，槽內(nèi)嵌填密封材

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料，再刷上一定厚度的防水涂料，并在其上做一保護層。

（2）衛(wèi)生間防水工程日常養(yǎng)護

①定期檢查，對易產(chǎn)生滲漏的部位作細致檢查；

②建立技術(shù)檔案；

@抓住衛(wèi)生間易積水滲漏的特點，講究維修施工方法。

4.地下室防水工程的修繕與養(yǎng)護

（1）地下室防水工程的修繕

地下室滲漏，一般情況下，大多是慢滲漏。對于孔洞和

裂縫滲漏，直接用快硬水泥膠漿封堵孔洞和裂縫；對于大面

積滲漏，需進行整體翻修。

（2）做好地下室防水工程的養(yǎng)護工作。

（3）定期檢查。主要是檢查地下室的防水薄弱部位，

如變形縫墻根部、管道穿墻部位、蓄水池等部位，發(fā)現(xiàn)異常

及時修復(fù)。

（4）建立技術(shù)檔案。

（5）正確、合理使用地下室，禁止隨意穿、鑿、拆，

以免破壞防水層°

（五）房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護

管理處將制定嚴密的房屋裝飾工程的修繕養(yǎng)護計劃：對

石質(zhì)、土質(zhì)等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、

墻面、天花保持定期清潔，保持無污跡、無斑痕、無變形、

無裂縫；對房屋裝飾工程以養(yǎng)護為主，以維修為手段，定期

檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時處理。

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（六）門窗的修繕與養(yǎng)護

管理處將定期對門窗進行檢查和維護，特別是大風(fēng)、暴

雨天氣前后更要加強對門窗的檢查。門窗是房屋的易損構(gòu)

件，使用頻率高c因此，做好防潮工作，避免木質(zhì)門受潮后

腐蝕和蟲蛀，影響門的使用功能。定期進行油漆。要加強對

鋁金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

1,門窗的修繕

對于木門主要是通過調(diào)整、更換門窗部件，實現(xiàn)消除門

傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫隙過大、霉變腐朽及

缺損零部件等影響使用功能和外觀的不良現(xiàn)象。對于鋼門窗

和鋁合金門窗主要是通過調(diào)整、補焊、加固、油漆或更換門

窗部件，實現(xiàn)消除門傾斜、下垂、門扇自開、翹曲變形、縫

隙過大、密封不嚴、銹蝕及缺損零部件等影響使用功能和外

觀的不良現(xiàn)象。

對于塑鋼門窗，重點放在密封膠條的檢查和更換上，保

證其良好的防水和隔音性能。

2.門窗的養(yǎng)護

（1）門窗是房屋的易損構(gòu)件，使用頻率高。因此，我

們定期對門窗進行檢查和維護，特別是大風(fēng)、暴雨天氣前后

更要加強對門窗的檢查。

（2）做好防潮工作，避免木質(zhì)門受潮后腐蝕和蟲蛀，

影響門的使用功能。

（3）定期迸行油漆。門窗易受水、氣的侵蝕，防止腐

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蝕，當門窗漆膜局部損壞脫落時應(yīng)及時補刷油漆，補漆用的

油漆應(yīng)盡量和原油漆一致，以保持美觀。當門窗油漆使用達

到老化期限時，則進行全部重新油漆。

（4）鋁合金門窗易變形和被酸、堿等化學(xué)藥劑侵蝕，

要加強對鋁合金門窗的保護，使其免遭侵蝕和撞擊。

（七）金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的修繕與養(yǎng)護

各金屬構(gòu)件間或構(gòu)件的各零件、配件間連接是受力和傳

力的關(guān)鍵部位，連接處的破壞會導(dǎo)致構(gòu)件、結(jié)構(gòu)體系的破壞。

同時，鋼材本身的變形、銹蝕和損裂乜直接危害到整個結(jié)構(gòu)。

樓內(nèi)的金屬結(jié)構(gòu)和構(gòu)件多、分布廣，易受大風(fēng)暴雨等惡劣天

氣的破壞性影響，因此，管理處將其作為實施物業(yè)管理的重

點。高度重視對金屬結(jié)構(gòu)各構(gòu)件進行仔細檢查和精心維護，

確保結(jié)構(gòu)的安全性。

1.鋼質(zhì)構(gòu)件產(chǎn)生塑性變形后的維修

管理處定期對構(gòu)件進行塑性變形累積損傷的鑒定，當發(fā)

現(xiàn)鋼質(zhì)構(gòu)件在使用過程中塑性變形累積損傷過大時，根據(jù)構(gòu)

件尺寸的大小，可用錘擊機械矯正或熱工矯正法來矯正變

形，嚴重的選用合格的構(gòu)件進行更換。

2.連接部位損壞的維修

金屬構(gòu)件可能存在因焊接時的缺陷造成構(gòu)件連接處的

損壞，由于屋頂金屬結(jié)構(gòu)，既要有足夠的承受靜荷載能力，

又要承受大風(fēng)等惡劣氣候引起的巨大動荷載，要高度重視焊

接缺陷的處理。維修時對焊接裂紋、氣孔、夾渣刨掉重焊，

16

采用涂防腐油或刷防銹漆等方法進行防腐處理。

3.油漆老化、脫落要求按照有關(guān)規(guī)定進行維修鋼質(zhì)構(gòu)件

表面的漆層用于保護鋼材不受腐蝕，若局部漆膜損壞，將損

壞部分漆膜用砂紙去掉磨光，補刷油漆；若構(gòu)件銹蝕面積大,

舊漆膜蛻皮起殼，則將舊漆膜全部清除干凈，再重新刷油漆。

4.金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護對于金屬結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的養(yǎng)護，

要求做好以下幾方面的工作：

（1）對結(jié)構(gòu)的鋼質(zhì)桿件、焊縫進行定期檢查。發(fā)現(xiàn)變

形、開裂、腐蝕等情況及時處理。

（2）定期檢查鋼質(zhì)構(gòu)件銹蝕狀況，并采取必要的補救

措施。

（3）做好建筑物的屋面玻璃、排水設(shè)施維護工作，發(fā)

現(xiàn)問題及時處理°

（4）在大風(fēng)、暴雨多發(fā)期間加強對結(jié)構(gòu)的檢查，發(fā)現(xiàn)

異常情況及時采取補救措施。

（八）確保房屋建筑安全，重視白蟻防治

做好房屋查勘工作，對房屋進行定期查勘和季節(jié)性查勘

工作。通過房屋查勘工作，全面地了解房屋建筑的完損狀況,

確定房屋的完損等級，并為制訂房屋建筑的定期維護計劃提

供依據(jù)。

在第一年的時候?qū)Ψ课萁Y(jié)構(gòu)、裝修進行全面查勘鑒定，

全面掌握房屋建筑的建造質(zhì)量。記錄各部分完損情況，評定

房屋完損等級。

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另外白蟻防治是一項長期的工作，為消除白蟻危害隱

患，我們必須堅持“預(yù)防為主，綜合防治”的方針。

為此專門配備白蟻防治人員，定期檢查建筑物各部位，

及時走訪用戶，收集白蟻防治的有關(guān)信息，按計劃進行藥物

消殺，發(fā)現(xiàn)白蟻立即消殺，確保房屋建筑的安全。

第二節(jié)給排水系統(tǒng)的維護

一、生活水系統(tǒng)的維護與標準

(一)給水設(shè)備

1.生活水渠外觀

(1)檢查周期：日常檢查。

(2)日常檢查標準：

①外表清潔，無銹蝕損壞；

②螺栓，螺絲無松動斷裂

2.電機(機械部分)

(1)檢查周期：日常檢查、6?8個月

(2)日常檢查標準：

①運行過程中無異常震動、無噪音；

②電機及軸承溫升正常。

(3)6-8個月檢查標準：

①軸承體清潔，加潤滑油(脂)

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②更換磨損零部件

3.振體

(1)檢查周期：日常檢查、6.8個月、3-5年

(2)日常檢查標準：

①運行正常，無異常震動、無噪音；

②檢查軸承發(fā)熱情況，無燙手現(xiàn)象；

0檢查填料函的泄漏和發(fā)熱情況，每分鐘10~20滴為

好；

④檢查連軸器，水泵軸心與電機軸心應(yīng)重合。無運轉(zhuǎn)時,

用手盤動軸無卡阻現(xiàn)象。

(3)6-8個月檢查標準：

①軸承體清洗，加潤滑油(脂)；

②更換磨損零部件。

(4)3?5年檢查標準：

打開泵孟，檢查內(nèi)芯掌部件狀況，檢查其磨損腐蝕和沖

刷程度，必要時進行更換。

(-)給水設(shè)施

L蓄水池

(1)檢查周期：3-6個月

(2)檢查標準:

①對水池、水箱進行除銹、除垢、清洗、消毒；

②檢修配件°

2.減壓閥、水錘消失器

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(1)檢查周期：3個月

(2)檢查標準：

①動作靈敏、準確；

②無銹蝕、無堵塞。

3.止回閥、浮球閥、排氣閥

(1)檢查周期：1個月

(2)檢查標準：

①動作靈敏、準確；

②無銹蝕、無堵塞、無滴漏。

4.閘、閥、截止閥

(1)檢查周期：日常檢查

(2)檢查標準：

①啟動靈活，無銹蝕；

②無滴漏。

5.水嘴

(1)檢查周期：日常檢查

(2)檢查標準：

①水嘴齊全，無銹蝕、無損壞；

②無滴漏。

6.壓力表

(1)檢查周期：3個月

(2)檢查標準：

①表殼完整無損，連接牢固，表面清潔;

②指針靈敏，讀數(shù)準確

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7.水表

(1)檢查周期：1個月

(2)檢查標準：

①表殼完整，指針靈敏、讀數(shù)準確;

②無銹蝕，表面清潔、無滴漏。

8.各井室

(1)檢查周期：1個月

(2)檢查標準：

①井蓋、井裙完整、啟閉方便；

②爬梯牢固，井底干凈。

(三)給水管理

1.生活給水管理

(1)檢查周期：日常檢查

(2)檢查標準：

①水流要暢通，無堵塞

②管道連接部分要嚴實

⑷無銹蝕，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象

2,管道吊支架、管卡

(1)檢查周期：1個月

(2)檢查標準：

①管道吊支架、管卡連接要牢固

②表面無銹蝕

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二、消費水系統(tǒng)的維護與標準

(一)消防設(shè)備

1.外觀

(1)檢查周期：日常檢查

(2)檢杳標準：

①外表清潔、無銹蝕損壞；

②螺栓、螺絲無松動斷裂；

③防震墊無損壞。

2.消防泵

(1)檢查周期：3?5個月、12-14個月

(2)3-5個月檢查標準：

①檢查油杯和油位情況，不缺油，油脂無變質(zhì)、發(fā)干現(xiàn)

②檢查泵體，手盤動軸無卡殼現(xiàn)象，無漏水；

③檢查聯(lián)動軸的對中程度(有聯(lián)動軸的)；

⑷開泵式運轉(zhuǎn)，運轉(zhuǎn)應(yīng)無異常振動、噪音，軸承無過熱。

(3)12?14個月檢查標準:

①檢查油杯和油位情況，不缺油，油脂無變質(zhì)、發(fā)干現(xiàn)

②檢查泵體，手盤動軸無卡殼現(xiàn)象，無漏水；

⑷檢查聯(lián)動軸的對中程度(有聯(lián)動軸的)；

④開泵式運轉(zhuǎn)，運轉(zhuǎn)應(yīng)無異常振動、噪音，軸承無過熱。

(-)消防設(shè)施

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1.室內(nèi)消火栓

(1)檢查周期：每周

(2)檢查標準：

①箱體啟閉靈活，箱體完整；

②箱內(nèi)水槍、水帶齊全無缺水，水槍卡口無變形;

③箱內(nèi)閥門開關(guān)靈活，無銹蝕，卡口無變形；

④報警按鈕封閉完整。

2.室外消火栓

(1)檢查周期：1個月

(2)檢查標準：

①消火栓完整無缺少，表面無銹蝕；

②栓口無變形，無滴漏；

⑷標識顏色鮮明。

3.水泵接合器

(1)檢查周期：1個月

(2)檢查標準：

①接合器完整無缺，表面無銹蝕；

②啟動靈活，無滴漏；

③栓口無變形。

4,室內(nèi)小型消火栓

(1)檢查周期：3個月

(2)檢查標準：

①消火栓箱體、箱門完整，箱門關(guān)閉靈活；

②栓口無變形，閥門啟閉靈活，無銹蝕和滴漏；

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③箱內(nèi)膠皮管連接緊固，無滴漏；

⑷標識清楚G

5.自動消防報警閥

(1)檢查周期：3個月

(2)檢杳標準：

①報警準確靈敏；

②閥門關(guān)閉靈活，無銹蝕、連接牢固。

6.自動消防噴頭

(1)檢查周期：3個月

(2)檢查標準：噴頭完整無缺少。

7.閘閥、截止閥、止回閥

(1)檢查周期：1個月

(2)檢查標準：

①啟閉靈活，連接牢固；

②無堵塞，無銹蝕，無滴漏。

8.安全閥

(1)檢查周期：3個月

(2)檢查標準：

①閥門齊全，無銹蝕；

②鉛封完整°

(三)消防管道

1.消防管道

(1)檢查周期：3個月

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(2)檢查標準：

①消防管道要通；

②連接部分要緊固，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象;

③管道油漆要完好，顏色鮮艷。

2.管道附近

(1)檢查周期：3個月

(2)檢查標準：

①管道附近要齊，表面無銹蝕；

②管件連接要牢固。

3.管道吊支架、管卡

(1)檢查周期：1個月

(2)檢查標準：

①管道吊支架、管卡連接要牢固；

②表面無銹蝕。

4.壓力表

(1)檢查周期：3個月

(2)檢查標準：

①表體完整無缺，連接牢固，表面清潔；

②讀數(shù)正確，指針靈敏。

三、排水系統(tǒng)的維護與標準

(一)排水設(shè)備

1.污水泵

(1)檢查周期：日常檢查

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(2)檢查標準：

①外表、濾網(wǎng)、支架無嚴重銹蝕；

②螺栓、螺絲無松動斷裂；

③水管與泵連接完好，接口無松動、泄漏。

2.泵體

(1)檢查周期：日常檢查、12-14個月

(2)日常檢查標準：運行正常，無異常振動、噪音,

排水流暢。

(3)12?14個月檢查標準:

①檢查泵內(nèi)或管，無雜物堵塞；

②更換零部件；

③軸承體清洗、加油。

(二)排水設(shè)施

L排水閘閥

(1)檢查周期：1個月

(2)檢查標準：

①閥門啟閉要靈活；

②閥體要完整；

③無銹蝕，無滴漏。

2.排水檢衛(wèi)生潔具

(1)檢查周期：日常檢查

(2)檢查標準：

①檢查完好；

26

②水流通；

0無銹蝕，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

3.各井室

（1）檢查周期：1個月

（2）檢杳標準：

①井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固；

②井底流槽要暢通，無沉積物堵塞。

（三）排水管道

L室內(nèi)槽水管道

（1）檢查周期：1個月

（2）檢查標準：保持水流暢通，無堵塞，無滴漏

2.排氣管

（1）檢查周期：1個月

（2）檢查標準：

①保持管內(nèi)氣體及時排出；

②下水管內(nèi)不準有真空

3.管道吊支架、管卡

（1）檢查周期：1個月

（2）檢查標準：吊支架、管卡要安裝牢固

4,室外排水管道

（1）檢查周期：1個月

（2）檢查標準：保持水流暢通，無堵塞

27

5,各井室

（1）檢查周期：1個月

（2）檢查標準：井蓋完好，啟閉方便，爬梯牢固，井

底流槽要暢通，無積物堵塞

四、給水系統(tǒng)運行管理措施

（-）水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)

備等，由設(shè)備運行部負責(zé)使用管理，并指定專人負責(zé)。做好

日常運行的巡查、點檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。

（二）水泵房內(nèi)機電設(shè)備由設(shè)備運行部值班人員負責(zé)操

作，無關(guān)人員不得進入水泵房。停水須經(jīng)客戶批準。

（三）消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常情況下,

選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置，所有操作標志簡單、明確。

（四）生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開關(guān)

每月檢查一次。

（五）消防泵每月進行一次“自動、手動”切換操作檢

查。無條件啟動的消防水泵（有過壓危險或開噴的系統(tǒng)），

須對其進行盤車（一般情況下，45KW以下的水泵采用受動盤

車，45KW以上的水泵采用點動測試），每季度對電動機進行

一次絕緣搖測。

（六）水泵房配電室室溫不超過40℃；泵房每周打掃一

次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進行潤滑、緊固、調(diào)

幽

TFCo

（七）水池入孔需加蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼

28

紗網(wǎng)包扎上。鑰匙由專人保管并定期巡查。

（八）按規(guī)定定期取水（或由水務(wù)局取樣）送政府有關(guān)

部門進行水質(zhì)檢查化驗，化驗結(jié)果交服務(wù)中心存檔。

（九）對公共水表須每月定時抄表，對抄表記錄進行統(tǒng)

計分析，確定給水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助設(shè)備運行部作好水

量平衡測試。

（十）嚴禁非火災(zāi)情況使用消防水。消防演習(xí)用水須向

用水主管部門辦理申請手續(xù)。

五、給排水設(shè)備運行維護要點

（-）制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》

1.每年的12月底，由工程部研究、制定《給排水設(shè)備

設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。

2.制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：

（1）制定排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度；

（2）給排水設(shè)備設(shè)施運行狀況（故障隱患）；

（3）合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）

3.《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)

容：

（1）維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；

（2）備品、備件計劃；

（3）具體實施維修保養(yǎng)的時間；

（4）預(yù)計費用。

29

（-）巡視監(jiān)控

1.維修工應(yīng)每兩個小時巡視一次水泵房（包括機房、水

池、水箱），每周巡視一次管理區(qū)域內(nèi)主供水管上閘閥以及

道路上管道井、排水井。

2.巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：

（1）水泵房有無異常聲響或大的振動；

（2）電機、控制柜有無異常氣味；

（3）電機溫升是否正常（應(yīng)不燙手），變頻器散熱通

道是否順暢；

（4）電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈

顯示是否正確，控制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；

（5）機械水壓表顯示的壓力是否大致相符，是否滿足

供水壓力要求；

（6）水池、水箱水位是否正常；

（7）閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線;

（8）主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否完好，閘閥是

否漏水，標識是否清晰；

（9）止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠；

（10）臨時接駁用水情況；

（11）雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。

3.維修工在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不

正常情況時，應(yīng)及時采取措施加以排除，排除過程中應(yīng)嚴格

遵守《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。當給排水

設(shè)備運行中遇設(shè)備故障而維修工無法處理時，應(yīng)及時向維修

30

班長報告，由班長協(xié)助解決或組織相關(guān)搶修工作。

（三）水泵房管理

1.非維修工作人員不準進入水泵房，若需要進入，須經(jīng)

維修班長管同意并在維修工的陪同下方可進入水泵房。

2.水泵房內(nèi)嚴禁存放有毒、有害物品。

3.水泵房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并應(yīng)放置在方便、顯眼處。

水泵房內(nèi)嚴禁煙火。

4.每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)

的設(shè)備設(shè)施，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面

無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮；

5.水泵房內(nèi)應(yīng)當通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活。

6.水泵房應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值維修工保管，

維修工不得私自配鑰匙。

（四）水泵機組維修方案

1.電動機維修保養(yǎng)

（1）用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5M

。以上，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；

（2）檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)

更換同型號規(guī)格軸承；

（3）檢查電動機風(fēng)葉有無碰殼現(xiàn)象，如有則應(yīng)修整處

理；

（4）清潔電動機外殼;

31

（5）檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應(yīng)徹底

鏟除脫落層油漆重新油漆。

2.水泵維修保養(yǎng)

（1）檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加

注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號規(guī)格軸承：

（2）轉(zhuǎn)動水泵軸，如果有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)拆換

同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應(yīng)更換同規(guī)格水

泵軸；

（3）檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤根;

（4）清潔水泵外表；

（5）如水泵脫落或銹蝕嚴重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油

漆，重新刷上油漆。

3.檢查電動機與水泵彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)

更換。

4.檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松馳則應(yīng)擰緊。

（五）控制柜維修保養(yǎng)

水泵房管理責(zé)任人每年的5月、11月應(yīng)對水泵房的控制

柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

1.用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔

控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無積塵、無污物。

2.檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應(yīng)更

換。

3.檢查柜內(nèi)所有線頭的號碼管是否清晰，是否脫落現(xiàn)

32

象，如是則應(yīng)整改。

4.交流接觸器維修保養(yǎng)：

（1）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒；

（2）清除觸頭表面及四周的污物（但不要修鏗觸頭），

燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；

（3）清潔鐵芯上的油污及臟物；

（4）檢查復(fù)位調(diào)簧情況；

（5）擰緊所有緊固件。

5.自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

（1）用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于0.5MQ,否

則應(yīng)進行干燥處理；

（2）外殼應(yīng)可靠接地，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處

理后，擰緊接地線。

6.熱繼電器維修保養(yǎng)：

（1）檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損

壞則應(yīng)更換；

（2）檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱痕跡或燒傷,

如有則整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換。

7.自動空氣開關(guān)維修保養(yǎng)：

（1）用500V搖表測量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MQ,否

則應(yīng)烘干處理；

（2）清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩

破裂則應(yīng)更換；

（3）自動空氣開關(guān)在閉合或斷開過程中，其可動部分

33

與滅弧室的零頭應(yīng)在無卡住現(xiàn)象；

（4）檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應(yīng)將

其清除，但不能修鏗，只能輕輕擦拭。

8.中間繼電器、信號繼電器維修保養(yǎng)：對中間繼電器、

信號繼電器應(yīng)做模擬試驗，檢杳兩者的動作是否可靠，輸出

信號是否正確，如有問題則應(yīng)更換同型號的中間繼電器、信

號繼電器。

9.信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

（1）檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應(yīng)更換相同

規(guī)格的小燈泡；

（2）檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應(yīng)作

適當調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號的儀

表。

10.遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

（1）檢查表內(nèi)是否有積水，如有則應(yīng)干燥處理；

（2）檢查信號線頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應(yīng)重

新焊接；

（3）偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應(yīng)拆換。

（六）閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

1.閘閥維修保養(yǎng)：

（1）檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封

膠墊；

（2）檢查黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加黃

34

油麻繩；

（3）對閘閥閥桿加黃油潤滑；

（4）對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后

重新油漆。

2.止回閥維修保養(yǎng)：

（1）檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換;

（2）檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應(yīng)更換

同規(guī)格彈簧；

（3）檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應(yīng)處理

后重新油漆。

3.浮球閥維修保養(yǎng)：

（1）檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應(yīng)更換;

（2）檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校對；

（3）檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重

則應(yīng)更換；

4.液位控制器維修保養(yǎng)：

（1）檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更

換；

（2）清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道；

（3）檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊;

（4）緊固所有螺母。

5.閥門日常維護重點

（1）室外閥門，特別是明桿閥門，閥桿上應(yīng)加保護套

并涂裹黃油，防止日曬雨淋和灰塵侵蝕。

35

（2）閥門閥桿部分應(yīng)經(jīng)常保持有一定的油量，以減少

摩擦，防止咬住，保證啟閉靈活；不經(jīng)常啟閉的閥門，要定

期進行啟閉操作°閥門的傳動裝置（包括變速箱）應(yīng)定期加

油。

（3）水中含有沙粒，可能卡死水箱液壓閥造成溢水，

需要定期檢查閥門狀態(tài)、水箱高水位報警裝置作用并對中心

值班人員進行培訓(xùn)。

（4）污水井循環(huán)泵止回閥經(jīng)常存在故障不能發(fā)揮止回

作用，應(yīng)定期試驗檢查，發(fā)現(xiàn)故障及時更換。

（七）潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

1.用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在

0.25MQ以上，如未達到應(yīng)拆開潛水泵或排污泵，對線圈進

行烘干處理。

2.檢查密封圈是否已老化，如己老化則應(yīng)更換。

3.檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動時有明顯的異常聲響或有

阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)更換同型號同規(guī)格的軸承。

4.清潔潛水泵、排污泵外殼。

5.檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松

馳則應(yīng)緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

（八）明裝給排水管維修方案

（每年至少進行一次）

1.檢查支持托架是否牢固，否則應(yīng)加強。

36

2.檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改。

3.檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應(yīng)重新油漆一

遍。

4.檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應(yīng)處理（更

換膠墊）。

（九）維修記錄

1.每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超

過8小時，如必須超過8小時，則應(yīng)由工程部主管填寫《申

請延時維修保養(yǎng)表》經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。

2.對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管

盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)工程

部主管口頭批準后，可以先組織解決后寫出《故障情況書面

事故報告》并上報公司。

3.維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記

錄在《維修保養(yǎng)工作記錄》和《供水泵日常運行維修保養(yǎng)記

錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由工程部主管整

理成冊后交管理處存檔，保存期為3年。

（十）控制系統(tǒng)日常維護重點

L控制柜散熱，風(fēng)扇清潔除塵。

2.開關(guān)發(fā)熱、接觸器異響檢查。

3.主回路端子、接頭松動檢查。

4.控制回路插接元件檢查，控制回路接地、絕緣檢查。

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5.各控制液面報警器定期試驗檢查（包括污水積水坑高

水位報警）。

6.排污泵自動、手動定期試驗檢查。

（十一）停水管理

給排水設(shè)備設(shè)施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，由維修

班報管理處主任批準，提前24小時通知有關(guān)用戶。如因特

殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時內(nèi)由管理處向有關(guān)

用戶作出解釋。

（十二）給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理

1.主供水管爆裂的處置：

（1）立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；

（2）如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)聯(lián)的閘閥后仍不能控

制住大量泄水，則應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵；

（3）立即通知服務(wù)專員及維修班長。維修班長聯(lián)絡(luò)供

水公司進行搶修；服務(wù)專員負責(zé)通知相關(guān)的用水單位和用戶

關(guān)于停水的情況；

（4）在維修班長的組織下，盡快開挖出爆裂部位的水

管；

（5）供水公司修好爆裂部位水管后應(yīng)由維修工開水試

壓（用正常供水壓力試壓），看有無漏水或松動現(xiàn)象；

（6）確認一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的

原貌。

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2.水泵房發(fā)生火災(zāi)時按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)

規(guī)程》處置。

3.水泵房發(fā)生水浸時的處置：

（1）視進水情況關(guān)掉機房內(nèi)運行的設(shè)備設(shè)施并拉下電

源開關(guān)；

（2）針對現(xiàn)場情況采取合理措施阻截水源和封堵漏水

八占、、.，

（3）如果漏水較大，應(yīng)立即通知機電維修部主管，同

時盡力阻滯進水；

（4）漏水源堵住后，應(yīng)立即采取措施進行排水；

（5）排干水后，應(yīng)立即對濕水設(shè)備設(shè)施進行除濕處理

（如用干的干凈抹布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)

管線等）；

（6）確認濕水狀況已徹底消除（絕緣電阻經(jīng)檢測后達

到規(guī)定要求），開機試運行，如無異常情況出現(xiàn)，則可以投

入正常運行。

六、給排水設(shè)備管理制度

（一）管理責(zé)任

1.理服務(wù)中心維修組負責(zé)給排水系統(tǒng)的運行維護等管

理工作，維修主管負責(zé)組織、維修人員實施。

2.給排水管理人員必須了解、熟悉樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，

如：水管、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置。

3.實行設(shè)備管理責(zé)任制，劃分各類設(shè)備管理責(zé)任人。

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4.管理服務(wù)中心主任負責(zé)給排水管理工作的監(jiān)督和檢

查。

（二）巡視制度

1.定期巡視水泵操作是否正常，供水系統(tǒng)有無損壞或滴

漏，水箱是否清潔，必須定期安排清洗水箱，水箱每半年清

洗消殺一次，確保用水衛(wèi)生。

2.發(fā)現(xiàn)水管爆裂時，必須盡快關(guān)上相應(yīng)的閥門，大水管

爆裂時應(yīng)將總閥門關(guān)閉，并即時發(fā)出通告，按照《供水處理

緊急方案》立即安排緊急搶修。

（三）保養(yǎng)制度

1.注意水箱的保養(yǎng)，預(yù)防破裂和滲漏，水箱蓋應(yīng)保持密

封，每次開啟后及時鎖好，防止蚊蟲滋生。

2.救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即

維修，平時嚴禁使用消防水作其他用途。

（四）檢修制度

1.經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否暢通，及時清理渠道蓋上的

垃圾以防止下雨時渠水受阻引起水浸，并按規(guī)定填寫相關(guān)記

錄。

2.供水設(shè)備每年按保養(yǎng)計劃進行保養(yǎng)，保養(yǎng)情況按年度

保養(yǎng)計劃填寫。給排水設(shè)備，除了按年度保養(yǎng)計劃保養(yǎng)外，

還必須按規(guī)定進行正常的巡視檢查，以便及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備在運

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行中出現(xiàn)的問題c建立二次供水管理制度，嚴格按法規(guī)要求,

實施定期維修保養(yǎng)。

（五）正常給排水

1.管理服務(wù)中心維修主管負責(zé)給排水的技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督

和檢查，負責(zé)樓宇供排水設(shè)施設(shè)備的運行管理工作，保證24

小時不間斷供水。

2.運行維修人員在設(shè)備發(fā)生故障時應(yīng)立即報告主管領(lǐng)

導(dǎo)并積極進行搶修。

（六）正常停水

1.當接到自來水公司的停水通知后，應(yīng)立即通知客戶服

務(wù)中心，并做好記錄。

2.當按計劃保養(yǎng)必須停水時，應(yīng)提前一天將停水的范圍

和時間通知客戶服務(wù)中心，在得到客戶服務(wù)中心的許可后方

可進行保養(yǎng)。

3.由于工程的需要，對消防系統(tǒng)停水時，必須通知消防

人員后，由消防人員進行操作，并做好相關(guān)記錄。

（七）水質(zhì)保障每年組織專業(yè)人員對生活水箱進行兩次

清洗，并按規(guī)定取得《供水衛(wèi)生許可證》及衛(wèi)生防疫部門的

水質(zhì)化驗合格證明。

（八）異常情況處理

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1.樓宇外墻的公用下水管渠發(fā)生破裂，應(yīng)立即維修，以

免污水流出影響環(huán)境衛(wèi)生。

2.樓宇底層溝渠有臭味溢出時，應(yīng)立即檢查及維修。

3.安裝及維修樓宇外的供水系統(tǒng)設(shè)備，應(yīng)與自來水公司

聯(lián)系修理。

4.樓宇內(nèi)的水表發(fā)生故障時，應(yīng)告知用戶，并立即檢修。

5.接到自來水公司發(fā)出的停水通知時，應(yīng)及時向住戶發(fā)

出通知，使住戶有所準備。

6.化糞池每季度進行一次檢查，化糞池滿時及時組織人

員清理，并將檢查清理結(jié)果進行記錄。

7.當發(fā)生突然停水事件時，客戶服務(wù)中心應(yīng)及時與自來

水公司取得聯(lián)系，了解恢復(fù)供水的時間，主動與客戶服務(wù)中

心聯(lián)系，幫助做好對客戶的解釋工作。

8,認真做好檢查記錄，日常的巡視檢查記錄在值班記錄

中，定期的檢查保養(yǎng)記錄在相應(yīng)的檢修保養(yǎng)記錄表中。

第三節(jié)供電設(shè)備管理維護方案

一、實施依據(jù)及目的

（一）實施依據(jù)

1.《中華人民共和國安全生產(chǎn)法》；

2.《中華人民共和國電力法》；

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3.國務(wù)院《電力供應(yīng)與使用條例》；

4.xx省《電力設(shè)施保護條例》等相關(guān)法律法規(guī)。

（二）實施的目的

為保障各物業(yè)管理處變壓器、配電柜設(shè)備正常運行，維

護電力系統(tǒng)穩(wěn)定、經(jīng)濟運行，防止事故的發(fā)生做到早發(fā)現(xiàn)早

處理，防患于未然；

延長設(shè)備的使用壽命，改善設(shè)備的運行狀況，提高設(shè)備

的綜合效能；

降低設(shè)備的故障率，為公共設(shè)備設(shè)施的正常用電提供保

障條件，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，提高業(yè)主的滿意度。

二、供、配電系統(tǒng)設(shè)備管理與維護

（一）每日巡視保養(yǎng)項目

1.電力變壓器（干式）

（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：

外殼：查低壓母線；檢查殼體。

溫度計：檢查是否完好；觀察溫度指示。

聲響：監(jiān)聽變壓器聲響。

變壓器室：檢查門窗、地面、四壁；檢查通風(fēng)道、通風(fēng)

設(shè)施；檢查室內(nèi)照明設(shè)施；檢查室內(nèi)消防設(shè)施。

（2）巡視保養(yǎng)要求：

外殼：低壓母線不發(fā)熱、無變色外殼清潔、無染物、無

放電痕跡。

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溫度計：顯示正常、無損壞、溫度不超過140℃。

聲響：發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音。

變壓器室：無雜物、不滲水、能防止小動物進入，干凈

整潔、功能正常、通風(fēng)良好、無銹蝕、開關(guān)燈具功能正常、

消防設(shè)施功能正常。

2,低壓開關(guān)柜

（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：

柜正面：清掃（擦拭）柜正面；檢查儀表指示及運行參

數(shù)；檢查空氣開關(guān)；檢查閘門開關(guān)、操作機構(gòu)；檢查分閘、

合閘指示燈。

柜背面：觀察母線、連接點、引出線；檢查電度表。

（2）巡視保養(yǎng)要求：

柜正面：無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓

在正常范圍，工作狀況符合運行要求，指示燈指示正常。

柜背面：連接良好、接點無發(fā)熱變色，電度表鋁盤轉(zhuǎn)動

正常。

3.電容器柜

（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：

柜正面：清掃（擦拭）柜正常；檢查儀表指示及運行參

數(shù)；檢查自動補償器；檢查各組電容指示燈。

柜內(nèi)：觀察電容器殼體、套管；檢查導(dǎo)線及其連接點；

檢查柜內(nèi)溫度。

（2）巡視保養(yǎng)要求：

柜正面：無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、電壓

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在正常范圍，補償器功能正常，指示燈完好。

柜內(nèi)：電容器無膨脹、無滲漏油，連接導(dǎo)線無過熱變色、

無熱熔現(xiàn)象，柜內(nèi)溫度不超過45℃。

4.柴油發(fā)電機

（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：

機身：清掃機身及周圍地面。

控制房：檢查信號指示；檢查各控制形式、狀態(tài)

蓄電池：檢查浮充電壓、電流值；檢查蓄電池液比重及

液位。

冷卻水箱：檢查水位。

儲油箱：檢查油位。

潤滑油：檢查潤滑油位。

通風(fēng)：檢查機房通風(fēng)設(shè)施。

（2）巡視保養(yǎng)要求：

機身：無灰塵、無雜物。

控制房：機組處于正常備用狀態(tài)，符合運行規(guī)程要求。

蓄電池：浮充電壓26±1V,浮充電流1?2A（觀察充電

電流表），電池液比重1.26?L30（采用吸式比重計），液

位不低于極板。冷卻水箱：水位在正?？潭确秶?。

儲油箱：保證儲油至少能供機組運行24小時。

潤滑油：潤滑油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)。

通風(fēng)：風(fēng)機運行正常、室內(nèi)通風(fēng)良好。

5.強電井

（1）巡視保養(yǎng)內(nèi)容：

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強電井室：檢查房頂、四壁、地面、門；檢查室內(nèi)照明

設(shè)施；檢查電纜、母線槽。

（2）巡視保養(yǎng)要求：

強電井室：無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物進

入，干凈整潔，開關(guān)、燈具功能正常，無損傷、無放電痕跡。

（二）每周保養(yǎng)項目

1.電力變壓器

（1）保養(yǎng)內(nèi)容：

接地線：檢查接地線；檢查連接點。

（2）保養(yǎng)要求:

接地線：無斷股，無銹蝕，接觸良好。

2.低壓開關(guān)柜

（1）保養(yǎng)內(nèi)容：

柜背面：檢查閘刀開關(guān)；檢查自動開關(guān)；檢查保險絲具;

檢查電纜及電纜頭；檢查母線支撐固定裝置。

地下電纜室：檢查室內(nèi)環(huán)境；檢查電纜托盤；檢查電纜。

（2）保養(yǎng)要求:

柜背面：不過熱變色，三相閘夾到位，滅孤罩牢固不松

動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異味，容量符合規(guī)定，固

定可靠，無破損，無松動。

地下電纜室：無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序整

潔無雜物，固定可靠，無損壞，無放電痕跡。

3.電容器柜

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（1）保養(yǎng)內(nèi)容：

柜正面：手動（用轉(zhuǎn)換開關(guān)）逐組投切電容器

接地：檢查接地線

柜內(nèi)：檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線。

（2）保養(yǎng)要求：

柜正面：控制正常功能良好，指示儀表及信號正確。

接地：無松動、無斷股。

柜內(nèi)：接觸良好、無過熱、無損壞。

4.柴油發(fā)電機

（1）保養(yǎng)內(nèi)容：

冷卻水系統(tǒng)：檢查冷卻水箱水位；檢查各管路及連接部

位。

燃油系統(tǒng)：檢查油箱油位；檢查各管路及連接部位。

潤滑系統(tǒng)：檢查油尺、油位；檢查機油油質(zhì)。

空氣流阻指示器：檢查空氣流阻指示器。

控制系統(tǒng)：（手動空載試運行）按操作規(guī)程手動啟動機

組；檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈。

（2）保養(yǎng)要求:

冷卻水系統(tǒng)：水位距注水口約50毫米；連接良好，無

滲漏。

燃油系統(tǒng)：油位正常（保證24小時運轉(zhuǎn)）；連接良好,

無滲漏。

潤滑系統(tǒng)：油位高度應(yīng)在油尺有效刻度范圍內(nèi)；油質(zhì)應(yīng)

清潔、無雜質(zhì)。

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空氣流阻指示器：色標應(yīng)為綠色。

控制系統(tǒng)：啟動迅速，開關(guān)正常，運轉(zhuǎn)無異常聲響電壓、頻

率正常，信號燈指示正常，油壓、水壓正常，油溫、水溫正

常。

（三）年度保養(yǎng)項目

1.電力變壓器

（1）保養(yǎng)內(nèi)容：

變壓器：全面清掃、擦拭；全面緊固螺栓連接部分；測

量燒組直流電阻；測量線圈絕緣電阻；測量相間絕緣電阻。

電氣連接：調(diào)壓連接片；一次電纜接頭；二次母線槽接

□o

變壓器室：全面清掃；清掃、檢查高壓負荷開關(guān)；檢查

修理室內(nèi)照明、通風(fēng)、消防設(shè)施。

（2）保養(yǎng)要求：

變壓器：清掃、無油垢；牢固無松動；三相電阻應(yīng)平衡

（相間差別不大于三相平均值的4%,線間差別不大于三相平

均值的2%）,采用2.5kv兆歐表，限值將舍有關(guān)規(guī)定。

電氣連接：調(diào)壓連接片連接良好，電纜接頭及母線槽接

口緊固、良好。

電壓器室：清潔、無蛛網(wǎng)、積塵；清潔，動作正常，安

裝牢固；無損壞缺失，功能正常，無故障。

2,低壓開關(guān)柜

（1）保養(yǎng)內(nèi)容：

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儀表：校驗儀表、校驗電度表

柜內(nèi)：全面清掃灰塵；整理二次線，補齊、更換二次線

接線號；檢修閘刀開關(guān)；檢修自動開關(guān)；全面檢查緊固螺栓

連接點；補刷相位漆。

地下電纜室：全面清掃、整理。

（2）保養(yǎng)要求:

柜內(nèi)：無灰塵、無油質(zhì)、無雜物；整齊、美觀、清晰三

相網(wǎng)期到位、接觸面（線）大于2/3以上，刀片夾座接觸壓

力合適，觸頭不燒損，動作可靠靈活，無缺損件，牢固、無

松動；顏色符合規(guī)定。

地下電纜室：無垃圾、無雜物，電纜排列整齊。

3.電容器柜

（1）保養(yǎng)內(nèi)容：

柜內(nèi)：全面清掃灰塵；整理二次線，更換字跡不清晰的

接線號；檢修控制元器件。

電容器：檢查電容器殼體及瓷瓶；測量電容器二極對外

殼及二級閘絕緣電阻；測量電容容量，更換失效的電容器。

（2）保養(yǎng)要求:

柜內(nèi)：無灰塵、無油垢、無雜物；整齊、美觀、清晰；

完好無缺損、動作可靠。

電容器：殼體無凹凸，無破損；絕緣電阻值不做規(guī)定，

使用1000V拭表用微法表測量或用電壓流量表測量；容量不

超過額定值的±10%。

4.柴油發(fā)電機

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（1）保養(yǎng)內(nèi)容：

柴油發(fā)電機：檢查緊固各連接部分螺栓；檢查連接導(dǎo)線;

更換冷卻水；更換機油濾清器，檢查機油油質(zhì)，老泥油變黑,

應(yīng)更換機油，清掃或更換油水分離器，更換或清洗柴油濾清

器。

燃油系統(tǒng)：檢查油箱油位；檢查各管路及連接部位。

潤滑系統(tǒng)：檢查油尺、油位；檢查機油油質(zhì)。

空氣流阻指示器：檢查空氣流阻指示器。

控制系統(tǒng)：（手動空載試運行）按操作規(guī)程手動啟動機

組；檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈。

（2）保養(yǎng)要求:

柴油發(fā)電機：無松動；連接完好；手動試機，觀察各種

參數(shù)是否符合運行規(guī)程。

燃油系統(tǒng)：油位正常（保證24小時運轉(zhuǎn)）；連接良好,

無滲漏。

潤滑系統(tǒng)：油位高度應(yīng)在汕尺有效刻度范圍內(nèi)；油質(zhì)應(yīng)

清潔、無雜質(zhì)。

空氣流阻指示器：色標應(yīng)為綠色。

控制系統(tǒng)：啟動迅速，開關(guān)正常，運轉(zhuǎn)無異常聲響電壓、

頻率正常，信號燈指示正常，油壓、水壓正常，油溫、水溫

正常。

5.供配電接地系統(tǒng)

（1）保養(yǎng)內(nèi)容：

接地線：檢查接地線螺栓及連接情況。

50

接地體：檢查接地體焊接頭。

接地電阻：用接地電阻測量儀測量接地電阻。

(2)保養(yǎng)要求:

接地線：緊固良好。

接地體：焊接良好、無銹蝕。

接地電阻：接地系統(tǒng)的接地電阻小于10Q。

三、變壓器的檢修及停電維護

(-)變壓器的檢修內(nèi)容

1.檢查變壓器接地裝置應(yīng)完好；

2.觀察變壓器引線位置應(yīng)正常，支持應(yīng)牢固，引線絕緣

良好。

3.檢查接線，緊固松動螺栓。

4.檢查通風(fēng)散熱系統(tǒng)，清潔灰塵。

5.修復(fù)變壓器變形的外罩和銘牌。

6.檢查中性點接地系統(tǒng)，緊固松動螺栓。

7.緊固電壓調(diào)節(jié)連接片的固定螺栓。

8.變壓器清灰。

9?檢查鐵芯0

10.檢查線圈。

11.檢查絕緣子。

12.檢查進出引線。

13.檢查各絕緣件，檢查緊固件、連接件。

14.變